아파트 계약금 일부만 보냈는데 매도인이 '받은 돈의 두 배'를 주고 해제하겠다고 한다면 — 약정 계약금이 기준이라는 판결, 입금 확인 문자로 진 판결, 중도금 선지급이 통한 판결과 막힌 판결

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 아파트 매매에서 매수인이 약정 계약금 중 일부만 보낸 상태라면 매도인은 '받은 돈의 두 배'만 돌려주고 계약을 해제할 수 없습니다. 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 계약금 잔액이 지급되기 전에는 계약금계약 자체가 성립하지 않아 임의 해제가 안 되고, 설령 해제를 허용하더라도 기준은 '실제 받은 돈'이 아니라 '약정 계약금'이라고 판단했습니다. 다만 매수인이 매도인의 송금을 받으면서 계좌번호를 직접 알려 주고 '입금 확인' 문자를 보내 합의해제로 인정된 판결도 있으므로, 돈이 들어온 뒤의 대응이 결론을 바꿀 수 있습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 18건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

집값이 움직이는 시기에는 이런 연락이 자주 옵니다. 아파트 매매대금 10억 원에 계약금 1억 원을 약정하고, 계약 당일 2,000만 원을 먼저 보냈습니다. 나머지 8,000만 원은 며칠 뒤 보내기로 했는데, 그 사이 매도인이 중개사를 통해 "받은 2,000만 원의 두 배인 4,000만 원을 돌려줄 테니 없던 일로 하자"고 통보합니다. 계좌를 막아 버려 나머지 계약금을 보낼 수도 없습니다. 많은 매수인분들이 '계약금을 다 안 보냈으니 내가 약한 쪽'이라고 생각하시지만, 판결은 정반대로 흘러간 경우가 많습니다. 이 글은 매도인의 '받은 돈 두 배' 해제가 무효로 된 판결, 매수인이 문자 한 줄 때문에 진 판결, 계약금을 다 보낸 뒤 중도금을 미리 보내 해제를 막은 판결과 막지 못한 판결을 실제 판결번호로 나란히 놓고, 해제 통보를 받은 날부터 매수인이 할 일을 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

계약금 일부만 받은 매도인이 받은 돈의 두 배를 돌려주면 계약이 해제됩니까 — 원칙적으로 해제되지 않습니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결은 계약금 잔액이 지급되지 않는 한 계약금계약이 성립하지 않으므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수 없다고 했고, 대법원 2014다231378 판결은 해제를 허용하더라도 기준은 약정 계약금이라고 했습니다. 다만 매수인이 그 돈을 받고 해제에 동의한 것으로 보이면 합의해제가 됩니다(인천지방법원 2021. 1. 13. 선고 2020가단249638 판결).

매도인이 끝내 계약을 거부하면 매수인은 무엇을 받을 수 있습니까 — 계약을 유지하며 소유권이전등기를 청구하거나, 매도인의 이행거절을 이유로 해제하고 계약서의 위약금을 청구할 수 있습니다. 청주지방법원 2020. 10. 14. 선고 2019가단34039 판결은 약정 계약금 2억 원을 기준으로 한 위약금을 70%로 감액해 1억 4,000만 원을 인정했습니다(항소기각으로 확정).

계약금을 다 보낸 뒤라면 중도금을 미리 보내 해제를 막을 수 있습니까 — 경우에 따라 다릅니다. 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결은 이행기 전 중도금 제공을 이행의 착수로 보아 매도인의 배액 해제를 막았지만, 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결은 계약 6일 만에 '축 생신' 명목으로 보낸 2,000만 원은 해제를 막지 못한다고 했습니다.

계약금 일부만 오간 단계, 법률관계는 세 갈래입니다

민법 제565조 제1항은 계약 당시 계약금을 교부한 때에는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 이 해약금 해제는 계약금이 실제로 '교부'되었다는 것을 전제로 합니다. 계약금 일부만 오간 단계에서 생기는 문제는 세 갈래로 정리됩니다.

첫째, 계약금계약이 아직 성립하지 않았습니다. 대법원 2007다73611 판결은 계약금계약은 금전 등의 교부를 요건으로 하므로 지급 약정만 한 단계에서는 해제권이 생기지 않는다고 보았습니다. 이 사건은 계약금 6,000만 원 중 300만 원을 계약 당일, 5,700만 원을 다음 날 보내기로 했는데, 매도인 측이 다음 날 입금 전에 파기를 통보한 사안이었고, 대법원은 그 해제 의사표시를 부적법하다며 원심을 파기했습니다.

둘째, 설령 해제를 허용하더라도 기준은 약정 계약금입니다. 대법원 2014다231378 판결이 이 가정적 판단을 명시했습니다. 따라서 매도인이 해제하려면 약정 계약금 전액의 두 배를 상환하거나 적어도 그 이행을 제공해야 한다는 주장이 가능합니다.

셋째, 매도인이 그래도 계약을 거부하면 이행거절이 됩니다. 민법 제544조 단서는 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우 최고 없이 해제할 수 있다고 정하므로, 매수인은 해제 후 위약금을 청구할 수 있습니다. 대법원 2014다231378 판결은 계약금계약이 불성립했다고 해서 계약금 상당액을 손해배상액으로 정한 위약금 약정까지 불성립하는 것은 아니라고 했습니다.

대법원 판결 — 계좌를 막은 매도인, 1억 원을 공탁한 매수인

대법원 2014다231378 판결의 사건입니다. A씨는 2013. 3. 25. 서울 서초구의 아파트를 11억 원에 사기로 하면서 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원은 계약 당일, 나머지 1억 원은 다음 날 보내기로 했습니다. 계약서에는 "3. 26.까지 1억 원이 입금되지 않으면 최고 없이 해제된다"는 특약도 있었습니다. 매도인은 다음 날 중개사에게 해제를 통보하고 자기 은행계좌를 해지해 폐쇄했습니다. A씨는 이를 모른 채 송금하려다 실패하자 1억 원짜리 자기앞수표를 들고 중개사무소를 찾았고, 다음 날 1억 원을 공탁했습니다. 매도인은 같은 날 받은 돈의 두 배인 2,000만 원을 공탁하고 "본건 매매계약은 계약금 상태"라는 해약통고서를 보냈습니다.

A씨는 잔금일에 잔금을 들고 중개사무소에 갔지만 매도인은 나오지 않았고, A씨는 최고 겸 해제 통고를 보낸 뒤 위약금을 청구했습니다. 원심(서울고등법원 2014. 10. 23. 선고 2014나2010739 판결)은 매도인의 이행거절로 계약이 해제되었다고 보고, 받은 1,000만 원의 반환과 함께 위약금 1억 1,000만 원을 70%로 감액한 7,700만 원을 인정했습니다. 대법원은 상고를 기각하면서, 매도인이 계좌를 폐쇄해 1억 원을 받지 않으려 한 이상 매수인에게 귀책사유가 없어 '미입금 시 자동 해제' 특약도 작동하지 않는다고 보았습니다. 계약금 전부가 지급된 것으로 볼 수 있다고 하면서도, 설령 1,000만 원만 지급된 것이라 하더라도 받은 돈의 두 배로는 해제할 수 없다며 다음과 같이 판시했습니다.

"'실제 교부받은 계약금'의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다." — 대법원 2014다231378

이 사건에서 매수인에게 결정적이었던 것은 계좌가 막힌 직후의 행동이었습니다. 수표를 들고 중개사무소를 찾아간 사실, 다음 날 바로 공탁한 사실, 잔금일에 잔금을 지참해 나간 사실이 모두 기록으로 남았습니다.

첫 번째 사례 — 1차 계약금의 두 배만 보낸 매도인, 위약금 1억 4,000만 원

청주지방법원 2019가단34039 판결의 사건입니다. B씨 부부는 2019. 9. 26. 충북 진천군의 밭 두 필지를 16억 원에 사기로 하고, 1차 계약금 2,000만 원은 계약 당일, 2차 계약금 1억 8,000만 원은 10. 12., 잔금 14억 원은 12. 26.에 내기로 했습니다. 계약서에는 매도인이 위약하면 계약금의 배액을 변상한다는 조항이 있었습니다. 매도인은 10. 7. 1차 계약금의 두 배인 4,000만 원을 B씨 계좌로 보냈습니다.

B씨 부부는 그 4,000만 원을 10. 9. 돌려보내고, 10. 11. 2차 계약금 1억 8,000만 원을 송금했습니다. 매도인은 다음 날 2억 2,000만 원을 다시 보냈고, B씨 측 변호사가 내용증명으로 이행 의사를 묻자 "중개인을 통해 4,000만 원을 받고 해제하는 데 동의했으므로 합의해제되었다"고 답했습니다. 법원은 합의해제를 인정하지 않았습니다. 매수인 B씨가 계좌번호를 알려 달라는 연락을 받고도 알려 주지 않았고, 중개인이 동의 없이 기존에 알던 계좌를 매도인에게 전달했으며, 해제에 관한 서면도 없었다는 이유였습니다.

민법 제565조에 따른 해제도 부정되었습니다. 법원은 16억 원 중 2억 원을 계약금으로 하되 두 번에 나누어 내기로 한 것으로 보아, 1차 계약금의 두 배만 상환한 것으로는 해제되지 않는다고 판단했습니다. 결국 매도인의 내용증명이 이행거절로 평가되어 소장 송달로 계약이 해제되었고, 법원은 약정 계약금 2억 원의 위약금을 70%인 1억 4,000만 원으로 감액한 뒤 이미 받은 2,000만 원을 빼고 1억 2,000만 원(각 6,000만 원)을 인정했습니다. 항소심(청주지방법원 2020나16953)에서 항소가 기각되어 확정되었습니다.

두 번째 사례 — 계좌번호를 알려 주고 "입금 확인" 문자를 보낸 매수인이 졌습니다

인천지방법원 2020가단249638 판결의 사건입니다. C씨는 2020. 7. 3. 서울 송파구의 아파트를 7억 5,000만 원에 사기로 하고, 계약금 7,500만 원 중 3,000만 원을 그날 보냈습니다. 닷새 뒤 매도인은 받은 계약금의 두 배를 상환하고 매도하지 않겠다고 하면서 C씨가 지정한 계좌로 6,000만 원을 보냈습니다. C씨는 같은 날 중개사에게 '배상액입금확인 하였습니다'라는 문자를 보냈습니다. 그 뒤 C씨는 대법원 2014다231378 판결을 근거로 약정 계약금의 두 배에서 받은 돈을 뺀 4,500만 원을 더 달라고 소송을 냈습니다.

법원은 문자로 목적물·대금·계약금·중도금·잔금과 그 지급시기가 합의되었으므로 매매계약은 성립했고, 계약금 일부만 받은 매도인의 해제는 민법 제565조의 해제가 아니라고 보았습니다. 여기까지는 C씨의 주장과 같았습니다. 그러나 C씨가 직접 계좌번호를 알려 주었고 돈을 받은 뒤 '배상액 입금을 확인했다'고 통보한 점을 들어, 6,000만 원을 받고 계약을 해제하기로 하는 합의가 이루어졌다고 판단했습니다. 대법원 판결의 약정 계약금 기준은 합의해제된 사건에는 적용되지 않는다는 이유로 청구는 기각되었습니다. 엘박스상 상급심 기록은 확인되지 않았습니다(확정 여부 미확인).

첫 번째 사례와 나란히 놓으면 차이가 분명합니다. 같은 '받은 돈 두 배' 송금이었지만, 돈을 돌려보내고 계좌번호를 주지 않은 매수인은 1억 2,000만 원을 받았고, 계좌번호를 주고 확인 문자를 보낸 매수인은 추가 청구를 하나도 인정받지 못했습니다.

세 번째 사례 — 계약은 성립했지만 위약금 문구가 '계약금 일부'였습니다

수원지방법원 2021. 11. 30. 선고 2021가단503923 판결의 사건입니다. D씨는 2020. 12. 20. 화성시의 아파트를 사기로 하고 중개보조원이 정리한 문자에 따라 그날 50만 원, 다음 날 450만 원을 매도인 계좌로 보냈습니다. 문자에는 '계약금 일부 입금과 동시에 민법 및 중개업법의 계약효력이 발생합니다'라는 문구가 있었습니다. 계약서 작성일이 매수인 사정으로 하루 미뤄지자 매도인은 기분이 나쁘다며 매도 의사를 번복하고 약속 장소에 나오지 않았습니다.

법원은 목적물·대금·계약금과 잔금의 액수 및 지급시기·인도시기가 특정되었으므로 계약서가 없어도 매매계약은 성립했다고 보았습니다. 그러나 D씨가 구한 '계약금 5,200만 원 상당의 해약금'은 받아들이지 않았습니다. 계약금 전액이 지급되지 않아 계약금계약이 성립하지 않았으므로 해약금 법리가 적용될 수 없고, 매수인은 매도인의 채무불이행을 이유로 해제하고 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이라는 것입니다. 법원은 청구를 위약금 청구로 선해했지만, 특약 문구가 '계약금 일부는 위약금으로 처리함', '매수인측 사정으로 불이행시 계약금 일부는 반환되지 않음'이었기 때문에 위약금도 계약금 일부 상당인 500만 원으로 보았습니다. 결과는 원금 500만 원과 위약금 500만 원, 합계 1,000만 원이었습니다(청구 5,700만 원). 항소심(수원지방법원 2022나51154)에서 항소가 기각되어 확정되었습니다.

위약금의 크기는 문자나 계약서에 적힌 '계약금'이라는 단어가 무엇을 가리키는지에서 갈립니다. 첫 번째 사례는 '계약금의 배액'이었고 계약금은 2억 원으로 해석되었습니다. 세 번째 사례는 '계약금 일부'였습니다.

네 번째 사례 — '해약금'으로 청구했다가 6,700만 원이 기각되었습니다

수원지방법원 2025. 7. 3. 선고 2024가단592481 판결의 사건입니다. E씨는 2024년 8월 화성시의 아파트를 사려고 중개사를 통해 문자로 조건을 주고받고, 8. 16. 300만 원을 입금했습니다. 계약금은 3,500만 원으로, 나머지 3,200만 원은 8. 27.까지, 잔금 3억 1,500만 원은 9. 20.까지 내기로 했습니다. 아파트는 상속재산이었고 상속인 중 한 명의 며느리가 매도 절차를 맡고 있었습니다. 그런데 매도인은 8. 27. 다른 사람에게 아파트를 팔았고, 9. 12. 그 사람 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤습니다.

E씨는 매도인이 해약금 약정에 따라 일방적으로 해제했으니 계약금의 배액 7,000만 원 중 이미 돌려받은 300만 원을 뺀 6,700만 원을 달라고 청구했습니다. 법원은 며느리에게 대리권이 있었고 매매계약도 확정적으로 체결되었다고 인정했습니다. 그러나 매도인이 계약금의 배액을 상환하거나 제공한 사실이 없고, 매수인이 계약금 잔금을 지급하지 않아 계약금계약도 성립하지 않았으므로, 계약이 해약금 해제로 해제되었음을 전제로 한 청구는 받아들일 수 없다고 했습니다. 항소심(수원지방법원 2025나57341)도 매수인 패소로 표시되어 있습니다(엘박스 기준, 확정 여부 미확인).

이 판결은 해약금 청구만 판단했습니다. 같은 사실관계를 매도인의 이행불능·이행거절에 따른 해제와 손해배상으로 구성했다면 어떻게 되었을지는 이 판결로 알 수 없습니다. 다만 앞의 청주지방법원 2019가단34039 판결과 수원지방법원 2021가단503923 판결이 그 길로 위약금을 인정받은 사례입니다. 매도인이 이미 제3자에게 등기를 넘긴 사건일수록 청구원인을 처음부터 정확히 세워야 하는 이유입니다.

다섯 번째 사례 — 본계약이 성립하지 않았다면 '받은 돈의 두 배'로 끝납니다

서울서부지방법원 2021. 4. 22. 선고 2020가단278029 판결의 사건입니다. F씨는 2020년 6월 김포시의 아파트를 4억 4,000만 원에 사려고 중개사로부터 '계약금 10% 중 6. 18. 1,000만 원 입금하면 효력이 발생함. 서면계약서 작성 전에 일방이 위약할 경우 매도인의 계약해지 시 받은 금액의 배액배상'이라는 문자를 받고 1,000만 원을 보냈습니다. 곧이어 계약금을 4,000만 원으로 하자는 문자도 받았지만, 계약서 작성 전에 매도인이 계약을 거절했습니다.

F씨는 약정 계약금 4,000만 원의 두 배인 8,000만 원을 청구했지만, 법원은 매매계약 체결은 증명되지 않았고 수일 안에 계약서를 작성하기로 한 가계약만 성립했으며 1,000만 원은 그 가계약의 해약금이라고 보아 2,000만 원만 인정했습니다. 대법원 2014다231378 판결은 본계약이 체결되지 않은 이 사건에는 적용되지 않는다고 했습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

세 번째·네 번째 사례에서는 문자만으로도 매매계약이 성립했다고 보았고, 다섯 번째 사례에서는 가계약에 그쳤다고 보았습니다. 그러므로 '약정 계약금 기준'을 주장하려면 먼저 목적물·대금·계약금·잔금과 지급시기가 문자나 서면으로 합의되었는지를 정리해야 합니다.

계약금을 다 보냈다면 — 중도금 선지급은 언제 해제를 막습니까

계약금을 전부 보낸 뒤에는 해약금계약이 성립했으므로 매도인은 약정 계약금의 두 배를 상환하고 해제할 수 있습니다. 매수인이 이를 막는 방법은 매도인이 해제하기 전에 '이행에 착수'하는 것입니다. 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결은 이행의 착수를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것이라고 보고, 단순한 이행 준비로는 부족하지만 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공까지 이를 필요는 없다고 했습니다.

이행기 전 선지급도 원칙적으로 이행의 착수가 됩니다. 민법 제153조는 기한을 채무자의 이익을 위한 것으로 추정하고, 제468조는 특별한 의사표시가 없으면 변제기 전이라도 변제할 수 있다고 정합니다. 대법원 2004다11599 판결의 매수인들은 고도제한 완화 발표 뒤 매도인이 증액을 요구하자, 중도금 지급기일을 1달 이상 앞두고 40억 원이 넘는 중도금 상당액을 자기앞수표로 매도인 사무실에 제공했습니다. 대법원은 시가 상승만으로 이행기 전 착수가 허용되지 않을 사정이 생긴 것은 아니라며 그 뒤의 배액 공탁 해제를 효력 없다고 본 원심(서울고등법원 2004. 1. 16. 선고 2003나37862 판결)을 유지했습니다.

반대 방향의 대법원 판결도 있습니다. 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결은 매도인이 먼저 해제 의사를 표시하고 해약금 수령을 최고했다면 그 뒤 매수인이 이행기 전에 일방적으로 이행에 착수해도 해제권에 영향이 없다고 했습니다. 대법원 2022다256624 판결은 중도금 또는 잔금 지급기일은 일반적으로 해제권 유보기간의 의미를 가지므로 그 이행기가 매도인을 위한 기한의 이익이기도 하다면 이행기 전 착수가 허용되지 않는다고 보면서, 계약 6일 만에 아무 고지 없이 '축 생신' 명목으로 네 번에 걸쳐 보낸 2,000만 원(남은 대금의 약 5.2%)은 해제를 막지 못한다고 판단했습니다. 대법원 2025. 5. 1. 선고 2022다286656 판결도 같은 기준으로 잔금일 전 송금이 매도인의 배액 해제를 막지 못한다고 본 원심(부산지방법원 2022. 9. 28. 선고 2022나42075 판결)을 유지했습니다.

"이행기 전 이행행위가 통상적인 계약의 이행에 해당하기보다 상대방의 해제권의 행사를 부당하게 방해하기 위한 것으로 볼 수 있는지 … 등 여러 가지 사정을 종합하여 구체적으로 판단해야 한다." — 대법원 2022다256624

여섯 번째 사례 — "네 확인했습니다" 답장 하나로 이행의 착수가 인정되었습니다

대구지방법원 2021. 11. 4. 선고 2020가단145437 판결의 사건입니다. G씨 부부는 2020. 10. 15. 대구의 아파트를 4억 6,800만 원에 사기로 하고 계약금 5,000만 원을 보냈습니다. 중도금은 없고 잔금 4억 1,800만 원은 6개월 뒤인 2021. 4. 12.에 내기로 했습니다. 닷새 뒤 G씨는 2,000만 원을 보내면서 '여유자금이 생겨 중도금으로 2천만 원을 송금하였다'는 문자를 보냈고, 매도인은 '네 확인했습니다'로 시작해 환절기 건강을 당부하는 답장을 보냈습니다. 열흘 남짓 지나 매도인은 사전협의 없는 송금은 인정할 수 없다며 반환하겠다고 했고, 변호사 내용증명으로 배액 해제를 통보한 뒤 1억 2,000만 원을 공탁했습니다. G씨 부부는 처분금지가처분을 받고 소송을 냈습니다.

법원의 판단은 두 단계였습니다. 먼저 잔금일까지 6개월이 남은 상태에서 특별한 사정 없이 잔금의 일부를 보낸 것은 가격 급등이 예상되자 매도인의 해제권을 제한하려는 것으로 볼 수밖에 없고, 금액도 잔대금에 비해 크지 않아, 그 송금만으로는 이행의 착수로 보기 어려울 소지가 충분하다고 했습니다. 그러나 매도인의 '확인했습니다' 답장은 입금 사실의 확인을 넘어 기한 전 일부 지급을 적법한 변제로 승인한 것이라고 보아, 결국 이행의 착수를 인정하고 그 뒤의 공탁 해제를 부적법하다고 판단했습니다. G씨 부부는 근저당권 채권최고액과 피담보채무액을 따져 남은 돈을 공탁했고, 법원은 소유권이전등기와 인도를 명했습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

부산지방법원 동부지원 2021. 10. 27. 선고 2021가단204444 판결도 매수인의 손을 들어 주었습니다. 4억 900만 원 아파트에서 계약금 4,000만 원을 낸 매수인이 잔금일보다 넉 달 앞서 4,000만 원을 더 보냈고, 매도인은 두 달 뒤 1억 2,042만 원 남짓을 공탁하며 해제를 주장했습니다. 법원은 이행기 전 착수 금지 특약도 없고 송금 전에 해제 통지가 있었다는 증거도 없다며 이행의 착수를 인정했고, 남은 3억 2,900만 원과 상환으로 소유권이전등기를 명했습니다(확정).

일곱 번째 사례 — 해제 통보 2시간 뒤 보낸 3,000만 원은 소용없었습니다

서울남부지방법원 2021. 5. 13. 선고 2020나69081 판결의 사건입니다. H씨는 2020. 5. 20. 아파트를 4억 5,000만 원에 사기로 하고 계약금 4,500만 원을 냈습니다. 잔금 4억 500만 원 중 3억 2,000만 원은 전세보증금을 승계하는 방식이었고 중도금 약정은 없었습니다. 7. 17. 오후 2시 6분 중개보조인이 잔금일을 7. 20.로 안내하자, 매도인은 2시 30분 중개사를 통해 해제를 통보하며 더 이상 대금을 보내지 말라고 했습니다. H씨는 4시 31분 매도인 계좌로 '중도금' 3,000만 원을 보냈고, 다음 날 매도인이 배액을 보낼 계좌번호를 요청하자 알려 주지 않았습니다. 매도인은 7. 20. 9,000만 원과 3,000만 원을 합한 1억 2,000만 원을 공탁하고 해제 통지를 보냈습니다.

법원은 매매당사자가 중개사에게 의사표시 수령권한을 묵시적으로 위임했다고 보고, 계좌번호를 알려 주지 않은 것은 해약금 수령거절이므로 공탁으로 적법한 제공이 있었다고 판단했습니다. 해제 의사를 전달받은 지 2시간여 만에 계약서에도 없는 '중도금' 명목으로 보낸 3,000만 원은 해제권을 막기 위한 목적의 신의칙 위반 행위라 이행의 착수가 아니라고 했습니다. 1심(서울남부지방법원 2020가단253854)에 이어 항소도 기각되어 확정되었습니다.

여섯 번째와 일곱 번째 사례를 가른 것은 순서와 반응입니다. 매도인이 해제 의사를 밝히기 전에, 통상적인 이행의 모습으로, 매도인이 이의 없이 받은 송금은 착수로 인정되었습니다. 해제 통보 뒤에 그것을 막으려고 보낸 송금은 인정되지 않았습니다.

매도인의 '두 배 상환'은 어떻게 해야 효력이 생깁니까

매수인 입장에서는 매도인의 해제가 요건을 갖췄는지도 따져야 합니다. 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결은 매도인의 배액 해제는 통고로 즉시 효력이 생기는 것이 아니라 계약금의 배액을 상환하거나 적어도 그 이행제공을 해야 한다고 했습니다. 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결은 이행제공이 있으면 족하고 상대방이 수령하지 않는다고 해서 공탁까지 해야 하는 것은 아니라고 했고, 대법원 92다31323 판결은 해약금 제공이 적법하지 못하면 해제권을 보유하는 기간 안에 적법한 제공을 한 때 해제되며, 배액을 공탁한 경우에는 공탁통지가 상대방에게 도달한 때 해제 의사표시가 있다고 보았습니다.

이 법리는 매수인에게 두 가지 의미가 있습니다. 매도인이 문자로 "두 배 줄 테니 끝내자"고만 했다면 아직 해제의 효력이 생기지 않았으므로 그 사이 이행에 착수할 여지가 있습니다. 반대로 계좌번호를 주지 않는 것만으로 해제를 막을 수는 없습니다. 일곱 번째 사례처럼 매도인이 공탁하면 그 통지가 도달한 때 해제가 됩니다.

계약금을 아직 실제로 주지 않았더라도 해약금의 구속력이 생기는 경우가 있다는 점도 기억해 두어야 합니다. 대법원 1991. 5. 28. 선고 91다9251 판결은 매수인이 다음 날 계약금을 주기로 하면서 형식상 매도인이 계약금을 받아 다시 맡긴 것으로 하고 현금보관증을 써 준 사건에서, 다음 날까지는 계약금이 현실로 지급된 것과 같은 구속력이 있다고 보아 배액 제공 없는 매도인의 해제를 효력 없다고 했습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

매도인에게서 '받은 돈 두 배' 연락을 받으셨다면 다음 순서로 지금 바로 확인해 보시기 바랍니다.

1. 약정 계약금이 얼마로 적혀 있는지 찾습니다. 계약서, 중개사 문자, 카카오톡에서 "계약금 ○○원 중 ○○원 선입금" 같은 문장을 캡처합니다. 약정 계약금이 특정되어야 대법원 2014다231378 판결의 기준을 쓸 수 있습니다.

2. 본계약이 성립했는지 봅니다. 목적물, 매매대금, 계약금·중도금·잔금의 액수와 지급일이 합의되어 있는지 확인합니다. 이것이 빠져 있으면 서울서부지방법원 2020가단278029 판결처럼 가계약으로 평가될 수 있습니다.

3. 매도인이 보낸 돈이 이미 들어왔는지 확인합니다. 들어왔다면 쓰지 말고 그대로 두며, 계좌번호를 알려 준 경위와 그 뒤 보낸 문자를 모두 정리합니다. 인천지방법원 2020가단249638 판결에서는 이 문자가 합의해제의 근거가 되었습니다.

4. 위약금 문구를 읽습니다. '계약금의 배액'인지 '받은 금액의 배액'인지 '계약금 일부'인지에 따라 청구할 수 있는 금액이 달라집니다(청주지방법원 2019가단34039, 수원지방법원 2021가단503923).

5. 등기부를 바로 뗍니다. 다른 매수인 앞으로 가등기나 소유권이전등기가 되어 있는지, 근저당 채권최고액이 얼마인지 확인합니다. 네 번째 사례처럼 이미 넘어갔다면 청구 방향이 달라집니다.

'두 배 돌려주겠다'는 통보를 받은 날부터 할 일

• 통보받은 날 — 계약을 유지할지, 위약금을 받고 끝낼지 먼저 정합니다. 매도인이나 중개사에게 "알겠다", "입금 확인했다", "계좌번호 보낸다" 같은 답을 보내지 마십시오. 받은 돈이 이미 들어왔다면 그대로 두고, 반환 의사와 함께 "계약을 이행하겠다"는 뜻을 문자로 남깁니다.

• 1~2일 안 — 계약을 유지하려면 남은 계약금을 약정한 계좌로 즉시 보내고, 계좌가 막혔다면 자기앞수표를 준비해 중개사무소에 제공한 뒤 변제공탁(민법 제487조)을 검토합니다. 대법원 2014다231378 판결의 매수인이 이 순서로 움직였습니다.

• 1주 안 — 제3자에게 팔릴 위험이 있으면 소유권이전등기청구권을 보전하는 처분금지가처분을 신청합니다(민사집행법 제300조 제1항). 여섯 번째 사례의 매수인도 가처분부터 받았습니다.

• 2주 안 — 내용증명으로 이행을 최고하고, 매도인이 계속 거부하면 이행거절을 이유로 한 해제와 위약금 청구, 또는 소유권이전등기 청구 중 하나를 정해 소장을 준비합니다. 계약금을 다 보낸 상태에서 중도금을 앞당겨 보내는 방안은 매도인이 해제 의사를 밝히기 전에만 의미가 있으므로, 통보를 받은 뒤라면 단독으로 송금하지 마십시오(서울남부지방법원 2020나69081).

여기서부터는 변호인이 필요합니다

매도인이 아직 돈을 보내지 않았고 대화가 가능한 단계라면, 남은 계약금을 이행하고 계약을 유지하는 것으로 정리되는 경우도 있습니다. 그러나 매도인이 이미 '두 배'를 송금했거나 공탁했거나, 계좌를 막았거나, 다른 사람과 새 계약을 맺은 정황이 있다면 다릅니다. 같은 송금을 두고도 매수인의 답장 한 줄로 합의해제가 되기도 하고(인천지방법원 2020가단249638), 돈을 돌려보내 1억 2,000만 원의 위약금을 받기도 했습니다(청주지방법원 2019가단34039).

청구원인의 선택도 결과를 바꿉니다. 약정 계약금의 두 배를 '해약금'으로 청구한 매수인은 계약 성립이 인정되고도 졌고(수원지방법원 2024가단592481), 이행거절 해제와 위약금으로 구성한 매수인은 이겼습니다. 위약금은 법원이 부당히 과다하다고 보면 민법 제398조 제2항에 따라 감액되므로, 매수인이 실제로 입은 손해와 매도인의 해제 경위를 함께 증명할 준비도 필요합니다.

매수인이 받을 수 있는 돈, 어디까지입니까

계약을 유지하지 않기로 했다면 매수인이 받을 수 있는 돈은 세 가지로 나뉩니다. 첫째, 이미 보낸 계약금 일부의 반환입니다. 해제에 따른 원상회복입니다. 둘째, 위약금입니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 대법원 91다2151 판결은 매도인 위약 시 배액을 상환한다는 약정이 있는 계약금은 손해배상액의 예정 성질도 함께 가진다고 했습니다. 셋째, 위약금 약정이 없거나 그 범위를 넘는 손해는 실제 손해를 증명해 청구해야 합니다.

감액 비율은 사건마다 다릅니다. 대법원 2014다231378 판결의 원심과 청주지방법원 2019가단34039 판결은 모두 계약금 상당액을 70%로 감액했습니다. 청주 사건에서 법원은 위약금으로 정해지는 계약금은 보통 매매대금의 10% 안팎인 점, 매도인이 2차 계약금 지급기일 전에 번복한 점, 매수인의 구체적 손해를 인정할 자료가 부족한 점을 감액 사유로 들었습니다. 매수인이 대출 실행, 기존 집 처분, 이사 일정 변경 등으로 입은 손해를 기록으로 남겨 두면 감액 폭을 줄이는 자료가 됩니다.

자주 묻는 질문

아파트 계약금 1억 원 중 2천만 원만 보냈는데 매도인이 4천만 원만 주고 해제할 수 있습니까?

원칙적으로 해제되지 않습니다. 대법원 2014다231378 판결은 계약금 일부만 지급된 상태에서는 계약금계약이 성립하지 않아 임의로 해제할 수 없고, 해제를 허용하더라도 기준은 약정 계약금이라고 했습니다. 다만 매수인이 그 4천만 원을 받으며 해제에 동의한 것으로 보이면 합의해제가 될 수 있습니다(인천지방법원 2020가단249638).

매도인이 계좌를 막아 나머지 계약금을 못 보냈으면 매수인이 위약한 것입니까?

아닙니다. 대법원 2014다231378 판결은 매도인이 계좌를 폐쇄해 수령을 거절한 이상 매수인에게 귀책사유가 없어 '미입금 시 자동 해제' 특약도 작동하지 않는다고 했습니다. 다만 매수인이 수표 준비, 중개사무소 방문, 공탁 등으로 이행하려 한 기록을 남겨 두어야 합니다.

매도인이 보낸 '두 배' 돈이 통장에 들어왔으면 계약이 끝난 것입니까?

그것만으로 끝나지는 않습니다. 청주지방법원 2019가단34039 판결은 매수인이 계좌번호를 알려 주지 않았고 돈을 돌려보낸 사건에서 합의해제를 부정했습니다. 반대로 인천지방법원 2020가단249638 판결은 매수인이 계좌번호를 직접 주고 '입금 확인' 문자를 보낸 사건에서 합의해제를 인정했습니다.

계약금 일부만 낸 매수인도 약정 계약금의 두 배를 청구할 수 있습니까?

'해약금'으로는 어렵고, 위약금으로 청구해야 합니다. 수원지방법원 2024가단592481 판결은 해약금 해제를 전제로 한 6,700만 원 청구를 기각했고, 수원지방법원 2021가단503923 판결은 위약금 청구로 선해했지만 문구가 '계약금 일부'여서 500만 원만 인정했습니다. 위약금 문구가 약정 계약금 전체를 가리키면 청주지방법원 2019가단34039 판결처럼 그 기준으로 산정되지만 감액될 수 있습니다.

계약금을 다 보낸 뒤 매도인이 변심할 조짐이 보이면 중도금을 미리 보내도 됩니까?

경우에 따라 다릅니다. 매도인이 해제 의사를 밝히기 전에 통상적인 이행으로 보낸 선지급은 이행의 착수로 인정된 판결이 있습니다(대법원 2004다11599, 부산지방법원 동부지원 2021가단204444). 그러나 해제 통보 뒤의 송금이나 해제를 막을 목적의 소액·기습 송금은 인정되지 않았습니다(대법원 2022다256624, 서울남부지방법원 2020나69081).

가계약금만 보낸 단계에서도 약정 계약금 기준이 적용됩니까?

본계약이 성립하지 않았다면 적용되지 않을 수 있습니다. 서울서부지방법원 2020가단278029 판결은 계약서 작성 전 가계약만 성립했다고 보아 받은 1,000만 원의 두 배인 2,000만 원만 인정했습니다. 목적물·대금·계약금·잔금과 지급시기가 문자로 합의되었다면 매매계약 성립이 인정된 판결도 있습니다(수원지방법원 2021가단503923).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 — 계약금 일부 지급 시 해약금 기준은 약정 계약금, 계좌 폐쇄한 매도인의 이행거절, 위약금 70% 감액 유지 (원심 서울고등법원 2014. 10. 23. 선고 2014나2010739 판결)

• 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 — 계약금 잔액 미지급 시 계약금계약 불성립, 매도인의 임의 해제 부적법 (원심 파기)

• 청주지방법원 2020. 10. 14. 선고 2019가단34039 판결 — 1차 계약금 배액 송금으로 해제 불가, 합의해제 부정, 위약금 1억 4,000만 원 인정 (항소심 청주지방법원 2020나16953 항소기각, 확정)

• 인천지방법원 2021. 1. 13. 선고 2020가단249638 판결 — 계좌번호 제공·입금 확인 문자로 합의해제 인정, 추가 4,500만 원 청구 기각 (상급심 기록 미확인)

• 수원지방법원 2021. 11. 30. 선고 2021가단503923 판결 — 문자 매매계약 성립, 해약금 불적용, '계약금 일부' 위약금 500만 원 (항소심 수원지방법원 2022나51154 항소기각, 확정)

• 수원지방법원 2025. 7. 3. 선고 2024가단592481 판결 — 해약금 해제 전제 청구 기각 (항소심 수원지방법원 2025나57341 매수인 패소 표시, 확정 여부 미확인)

• 서울서부지방법원 2021. 4. 22. 선고 2020가단278029 판결 — 가계약 단계, 받은 금액의 배액 2,000만 원 (확정)

• 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결 — 이행의 착수 의미, 이행기 전 중도금 제공으로 해제 저지 (2004다11599 원심 서울고등법원 2003나37862)

• 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 — 매도인의 선행 해제 의사표시 후 일방적 착수 불인정, 공탁통지 도달 시 해제

• 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결, 대법원 2025. 5. 1. 선고 2022다286656 판결 — 매도인을 위한 기한의 이익, 해제 방해 목적 선지급 불인정 (원심 서울고등법원 2022나2005213, 부산지방법원 2022나42075)

• 대구지방법원 2021. 11. 4. 선고 2020가단145437 판결 — 매도인의 '확인했습니다' 답장으로 기한 전 변제 승인, 이행의 착수 인정 (확정)

• 부산지방법원 동부지원 2021. 10. 27. 선고 2021가단204444 판결 — 해제 통지 전 잔금 일부 선지급은 이행의 착수 (확정)

• 서울남부지방법원 2021. 5. 13. 선고 2020나69081 판결 — 해제 통보 2시간 뒤 송금은 신의칙 위반, 공탁 해제 유효 (1심 서울남부지방법원 2020가단253854, 확정)

• 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결 — 배액의 이행제공 필요, 공탁은 불요, 배액 약정 계약금의 손해배상 예정 성질

• 대법원 1991. 5. 28. 선고 91다9251 판결 — 현금보관증 교부 시 계약금 지급과 같은 구속력

• 법령 — 민법 제153조, 제398조, 제468조, 제487조, 제544조, 제565조; 민사집행법 제300조 (2026년 10월 13일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 약정 계약금이 얼마였고 실제로 얼마를 보냈는지부터 확인합니다. 그다음 계약서나 중개사 문자에서 목적물·대금·계약금·중도금·잔금과 지급일이 합의되어 매매계약이 성립했는지, 위약금 문구가 '계약금'인지 '받은 금액'인지 '계약금 일부'인지를 읽습니다. 매도인이 해제 의사를 언제, 누구를 통해, 어떤 방식으로 밝혔는지, 돈을 송금했거나 공탁했는지, 매수인이 그 뒤 어떤 답을 보냈는지는 시각 단위로 정리합니다. 등기부로 제3자 명의의 가등기나 이전등기가 있는지, 근저당 채권최고액이 얼마인지도 함께 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '계약을 지킬 것인가'와 '얼마를 받을 것인가'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축은 계약 유지입니다. 매수인이 원하는 것이 그 아파트라면 남은 계약금을 즉시 제공하고, 막혔다면 공탁하며, 제3자 처분을 막는 처분금지가처분을 먼저 세웁니다. 계약금을 다 낸 뒤라면 매도인이 해제 의사를 표시하기 전인지, 선지급이 통상적인 이행으로 보일 수 있는지를 따져 송금 여부와 문구를 함께 정합니다. 둘째 축은 금액입니다. 계약을 놓아주기로 했다면 해약금이 아니라 이행거절 해제와 위약금으로 청구원인을 세우고, 약정 계약금이 무엇이었는지를 문자와 계약서로 증명하며, 감액에 대비해 매수인이 실제로 입은 손해를 정리합니다. 매도인이 보낸 '두 배' 돈이 이미 들어와 있다면 그 돈을 어떻게 처리할지, 어떤 문장으로 반환 의사를 밝힐지가 합의해제 판단을 가르므로 그 문장부터 함께 씁니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형은 문자 한 줄과 송금 한 번이 결론을 바꿉니다. 같은 '받은 돈 두 배' 송금에 1억 2,000만 원을 받은 매수인도 있었고 한 푼도 더 받지 못한 매수인도 있었습니다. 같은 선지급이 매도인의 '확인했습니다' 답장 때문에 인정되기도 하고, 해제 통보 2시간 뒤라는 이유로 부정되기도 했습니다. 법무법인 도모도 계약금과 해제를 둘러싼 매매 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 문자와 송금 기록을 시간 순서로 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 매도인에게 답장을 보내기 전에, 들어온 돈을 쓰기 전에, 추가 송금을 하기 전에 상담하시는 것이 매수인의 선택지를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

오래 고른 집을 계약하고 나서 매도인이 '받은 돈 두 배'를 내밀면, 매수인은 그 돈을 받을지 말지부터 흔들립니다. 이 글의 판결들은 같은 상황에서 계약이 지켜지기도 하고, 위약금으로 끝나기도 하고, 문자 한 줄로 아무것도 남지 않기도 한 실제 기록입니다.

매도인에게 답하기 전에, 계좌번호를 알려 주기 전에, 중도금을 보내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약금 약정과 해제 통보의 순서를 함께 정리하고, 계약을 지킬 길과 받을 수 있는 금액을 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산 매매·계약 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할의 아파트 매매에서 매도인의 해제 통보를 받으셨거나, 처분금지가처분이나 소송을 준비하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때는 계약서나 중개사와 주고받은 조건 문자, 계약금 송금 내역, 매도인의 해제 통보 문자·내용증명, 매도인이 보낸 돈의 입금 내역이나 공탁 통지서, 그 뒤 매수인이 보낸 답장, 최근 발급한 등기부등본을 가져오시면 첫 상담에서 계약 유지와 위약금 청구 중 어느 쪽이 유리한지 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.