부부·부녀·동업자가 함께 빌린 집·상가인데 건물주가 한 명에게만 해지 통지를 보내고 명도를 청구했다면 — 공동임차인 해지 불가분(민법 제547조)으로 갈린 판결, 3기 연체 계산과 한 명이 열쇠를 반납한 경우

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 부부·부녀·동업자처럼 여러 사람이 하나의 계약서로 함께 빌린 집이나 상가는 민법 제547조 제1항에 따라 건물주가 임차인 전원에게 해지 의사표시를 해야 해지되므로, 한 명에게만 보낸 해지 통지는 원칙적으로 그 자체로 계약을 끝내지 못합니다. 다만 나머지 임차인이 그 한 명에게 계약에 관한 권한을 모두 맡겼다고 볼 사정이 있으면 한 명에 대한 통지로도 해지가 인정되고(대법원 1993. 2. 23. 선고 92다50805 판결), 소장 부본이 전원에게 송달되면 그때 해지되므로, 다툴 수 있는 것은 대개 해지 자체보다 해지가 효력을 가진 날짜와 그날 기준의 연체액입니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 18건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

계약서 임차인란에 남편과 아내, 아버지와 딸, 동업자 두 사람의 이름이 나란히 적혀 있는데, 건물주가 월세 연체를 이유로 그중 한 사람에게만 내용증명을 보내고 "계약은 끝났으니 비워 달라"고 하는 경우가 적지 않습니다. 받은 사람은 "나만 받았으니 무효 아닌가" 하고 버티고, 받지 못한 사람은 "나는 통지를 받은 적이 없다"고 생각합니다. 이미 한 명은 열쇠를 돌려주고 나갔는데 남은 사람에게 소장이 오기도 합니다. 그런데 판결을 보면 '한 명에게만 보냈으니 무효'라는 주장이 그대로 받아들여진 경우도 있고, 계약서에 이름만 올렸다는 이유로 배척된 경우도 있으며, 처음부터 공동임차인이 아니라고 본 경우도 있습니다. 이 글은 공동임차인 사건에서 해지와 명도가 어떻게 판단되었는지를 실제 판결의 장소·관계·금액·증거로 나란히 놓고, 3기 연체를 누구 기준으로 계산하는지, 한 명이 열쇠를 반납했을 때 무엇이 남는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

공동임차인 중 한 명에게만 해지 통지를 보내면 계약이 해지됩니까 — 원칙적으로 해지되지 않습니다. 민법 제547조 제1항은 당사자 일방이 여러 명이면 해지는 그 전원에 대하여 하도록 정하고, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결은 공동임대인 사건에서 이 조항의 적용을 배제하는 특약이 없는 한 전원의 의사표시로 계약 전부를 해지해야 한다고 했습니다. 광주지방법원 2026. 4. 9. 선고 2025나32055 판결은 공동임차인 중 회사에만 통지가 도달한 날이 아니라 나머지 한 명에게 소장 부본이 송달된 날을 해지일로 보았습니다. 다만 대표 위임이 인정되면 한 명에 대한 통지로 충분합니다(대법원 92다50805).

공동임차인의 월세 연체는 각자 몫으로 나눠 계산합니까 — 나눠 계산하지 않는 것이 원칙입니다. 민법 제654조가 준용하는 제616조는 여러 사람이 공동으로 빌린 경우 연대하여 의무를 부담하도록 정하고 있어, 판결들은 차임 전체를 기준으로 연체액을 계산했습니다(서울중앙지방법원 2023. 11. 17. 선고 2023가단5084584 판결). 한 사람이 '내 몫 절반'을 냈다고 해서 그 사람만 연체에서 빠지지는 않습니다.

공동임차인 한 명이 건물주와 따로 합의하면 나머지도 따라야 합니까 — 원칙적으로 따르지 않아도 됩니다. 대법원 2023. 3. 30. 선고 2021다264253 판결은 공동임차인 중 한 명이 다른 공동임차인들의 관여 없이 건물주와 보증금 공제를 합의한 사건에서 그 합의의 효력이 다른 공동임차인에게 미치지 않는다고 보았습니다. 다만 대리권을 받았다는 사정이 인정되면 결론이 달라집니다.

공동임차인 관계는 세 층으로 읽어야 합니다

첫째, 계약을 끝내는 층입니다. 민법 제547조 제1항은 해지는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하도록 하고, 같은 조 제2항은 해지권이 당사자 1인에 대하여 소멸하면 다른 당사자에 대하여도 소멸한다고 정합니다. 계약은 하나이므로 사람별로 쪼개어 끝낼 수 없다는 뜻입니다. 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결도 공동임차인이 보증금 지분을 따로 정했더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것으로 볼 수 없다고 했습니다.

둘째, 돈과 집을 돌려주는 층입니다. 민법 제654조, 제616조에 따라 공동임차인은 차임과 목적물 반환을 연대하여 부담합니다. 서울중앙지방법원 2023가단5084584 판결은 임대차 종료에 따른 목적물 반환 채무를 연대채무로, 해지 뒤 차임 상당 부당이득 반환 채무를 불가분채무로 보았습니다. 여러 사람이 함께 남의 재산을 쓴 부당이득이 불가분채무라는 법리는 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결에서 나왔습니다. 민법 제416조에 따라 연대채무자 한 명에 대한 이행청구는 다른 연대채무자에게도 효력이 있지만, 해지는 제547조가 따로 전원을 요구한다는 점이 다릅니다. 월세를 독촉하는 문자는 한 명에게 보내도 되지만, 계약을 끝내는 통지는 그렇지 않다는 것입니다.

셋째, 보증금을 돌려받는 층입니다. 군산지원 2025. 7. 17. 선고 2024가단52883 판결은 공동임차인의 보증금반환채권을 불가분채권으로 보아 한 명이 모두를 위해 전액을 청구할 수 있다고 했고, 민법 제409조가 그 근거입니다. 반대로 민법 제410조 제1항에 따라 불가분채권자 한 명의 행위는 원칙적으로 다른 채권자에게 효력이 없습니다.

첫 번째 사례 — 회사에만 보낸 해지 통지, 해지일이 반년 넘게 뒤로 밀렸습니다

광주지방법원 2025나32055 판결의 사건입니다. 사찰을 운영하는 A종교단체는 자기 땅 위에 경매로 건물을 산 B회사와 그 관계자 C씨를 공동임차인으로 하여 2022. 4. 13. 연 차임 1,500만 원의 토지 임대차계약을 맺었습니다. 계약에는 건물 준공 뒤 A단체 앞으로 가등기를 해 주기로 하는 조항이 있었는데, B회사는 자금을 빌리면서 제3자에게 가등기를 해 주었습니다. A단체는 약정 위반과 차임 미납을 이유로 해지 내용증명을 보냈고, 이 내용증명은 2023. 7. 14. B회사에만 도달했습니다.

법원은 민법 제547조 제1항을 들어, 해지 의사표시가 공동임차인 모두에게 도달했다고 볼 수 있는 날은 C씨에게 소장 부본이 송달된 2024. 1. 29.이라고 보았습니다. 해지일이 6개월 넘게 뒤로 간 것입니다. 또 그 날까지 2기에 이르는 차임 연체는 증거로 인정되지 않아, 차임 연체는 해지 사유가 되지 못하고 가등기 약정 위반만 해지 사유로 인정되었습니다. 결과는 건물 철거와 토지 인도, 그리고 미지급 차임 1,875만 원과 월 125만 원 비율의 차임·부당이득 지급이었습니다. 1심 광주지방법원 순천지원 2023가단68514 판결이 유지되었고, 상고 여부는 확인되지 않았습니다.

토지 사건이지만 집과 상가에도 그대로 적용되는 교훈이 있습니다. 공동임차인 중 한 명만 통지를 받았다면 해지는 나머지 사람에게 도달한 날로 미뤄지고, 연체액이 법정 기준에 이르렀는지도 그 날짜를 기준으로 다시 따져야 한다는 점입니다.

두 번째 사례 — 계약서에 이름만 올린 공동임차인, 한 명에게 보낸 통지로 해지가 인정되었습니다

서울중앙지방법원 2023가단5084584 판결의 사건입니다. B씨와 C씨는 공동임차인으로 2018년 보증금 5,000만 원, 월 차임 475만 원, 월 관리비 37만 5,000원에 건물 일부를 빌렸고, 실제로는 B씨가 그곳에서 주·야간 노인보호센터를 운영했습니다. 2022년 10월분부터 월세와 관리비가 끊기자 건물주는 2023. 2. 21. 4개월분 연체를 이유로 해지한다는 내용증명을 B씨에게만 보냈습니다.

B씨 쪽에서는 민법 제547조 제1항상 C씨에게 통지가 가지 않았으니 해지는 효력이 없다는 주장이 나올 수 있었습니다. 법원은 받아들이지 않았습니다. 계약서에 C씨는 공동명의인으로만 적혀 있고 주소도 연락처도 없었으며, 계약의 이행이나 센터 운영에 관여한 자료가 없고, 소송에서도 답변서를 내지 않고 출석하지도 않았다는 점을 들어, C씨가 해지 통지를 받을 권한을 포함한 모든 권한을 B씨에게 위임했다고 합리적으로 추정했습니다. 설령 그렇지 않더라도 해지 주장이 담긴 소장과 준비서면이 두 사람 모두에게 송달되었으므로 거듭된 해지 의사표시로 계약이 끝났다고 덧붙였습니다.

결과는 두 사람이 연대하여 건물을 인도하고, 10개월분 5,125만 원에서 보증금 5,000만 원을 뺀 125만 원과 인도 때까지 월 512만 5,000원을 공동으로 지급하라는 것이었습니다. C씨는 소장을 받고도 다투지 않아 청구원인 사실을 다투지 않는 것으로 처리되었습니다. 이 사건은 항소심 서울중앙지방법원 2023나75258 사건에서 강제조정으로 끝났으므로 1심 판단이 그대로 확정된 것은 아닙니다. 그래도 '이름만 빌려준 사람'이라는 사정이 오히려 대표 위임의 근거가 되었다는 점은 기억해 둘 대목입니다.

세 번째 사례 — 부부 중 남편이 해지하고 열쇠를 수선집에 맡긴 사건

대구고등법원 2017. 11. 9. 선고 2016나26465, 2016나26472 판결의 사건입니다. 이번에는 임차인 쪽이 해지한 경우입니다. 부부인 B씨와 C씨는 2010. 12. 31. 포항의 한 시장 부근 건물 1층 약 165평을 보증금 1억 원, 월 차임 1,300만 원에 공동으로 빌려 의류 매장을 운영했습니다. 건물은 집주인 A씨와 그 아내, 자녀 둘이 각 1/4씩 공유하고 있었습니다. 계약서에는 임대인이 고객·직원 주차공간을 확보한다는 조항이 있었지만 끝내 지켜지지 않았습니다.

남편 B씨는 주차공간 미확보를 이유로 2015. 7. 20. 해지 내용증명을 보냈으나 자녀 한 명에게만 송달되고 나머지는 수취거절로 돌아왔고, 2015. 7. 29. 집주인 A씨와 통화하면서 해지 의사를 밝히고 열쇠를 인근 수선집에 맡겨 두었으니 찾아가라고 알렸습니다. A씨는 공동임차인 전원이 공동임대인 전원에게 해지하지 않았으니 효력이 없다고 다퉜습니다. 법원은 아내 C씨가 계약 당시부터 소송까지 임대차 문제를 남편에게 맡겨 왔고, A씨는 가족들로부터 임대에 관한 모든 권한을 위임받아 계약을 맺었다는 점을 들어 2015. 7. 29. 해지가 적법하다고 보았습니다.

열쇠 부분도 중요합니다. 법원은 B씨가 열쇠를 받을 수 있는 상태로 이행을 제공했다고 통지했고 그 뒤 매장을 사용하지 않았으므로, 해지일 이후의 차임이나 부당이득 청구는 이유 없다고 했습니다. 결국 주차공간 의무 불이행으로 인한 영업손해 1억 5,580만여 원의 80%인 1억 2,464만여 원, 시설비 2,000만 원, 보증금 1억 원에서 미지급 차임 등 1억 4,869만여 원을 공제하고 부부에게 각 4,797만 3,402원을 지급하라는 판결이 나왔습니다. 이 판결은 대법원 2017다294219 사건에서 심리불속행기각으로 확정되었습니다(엘박스 상·하위 판결 정보 기준).

네 번째 사례 — 혼자 보낸 해지 통지는 효력이 없다고 본 1심, 항소심에서는 다른 이유로 각하

서울중앙지방법원 2016. 5. 4. 선고 2015가단5171971 판결의 사건입니다. 성남 분당의 한 건물 지하 101호(보증금 4,000만 원, 월 173만 원)와 102호(보증금 6,000만 원, 월 277만 원, 각 부가가치세 별도)를 빌려 음식점을 하던 B씨는 2013년 C씨와 공동명의로 연장계약서를 썼고, C씨의 배우자 D씨도 밀린 차임을 갚겠다는 각서를 함께 냈습니다. 건물에 임의경매가 시작되자 C씨는 2014년 3월 혼자 해지 내용증명을 보냈습니다.

1심은 D씨도 각서 등을 근거로 공동임차인이라고 본 뒤, 민법 제547조 제1항상 공동임차인 중 한 명인 C씨의 해지 의사표시만으로는 해지요건을 더 볼 필요도 없이 계약이 해지되었다고 볼 수 없다며 세 사람이 공동으로 7,953만 원을 지급하라고 했습니다. 동업자 한 명이 먼저 빠지겠다고 통보해도 나머지와 함께 끝내지 않으면 계약이 남는다는 판단입니다.

그러나 이 1심 판결은 항소심 서울중앙지방법원 2016. 10. 7. 선고 2016나30363 판결에서 취소되고 소가 각하되었습니다. 건물주의 차임채권이 이미 세무서에 압류되어 건물주가 소송을 할 자격을 잃었다는 이유였고, 민법 제547조에 관한 판단은 항소심에서 다뤄지지 않았습니다. 그 근거가 된 대법원 판례는 이후 대법원 2025. 10. 23. 선고 2021다252977 전원합의체 판결로 변경되었습니다. 이 사건은 '혼자 한 해지는 효력이 없다'는 논리를 보여 주는 자료이지, 공동임차인이 이긴 확정 판결로 볼 수는 없습니다.

다섯 번째 사례 — 지분 2/3를 가진 공동임차인의 갱신거절은 혼자서도 유효했습니다

군산지원 2024가단52883 판결은 공동임차인끼리의 다툼입니다. 사단법인 A와 C기관은 2016. 5. 2. 보증금 3억 원에 건물을 함께 빌리면서 A가 2억 원, C기관이 1억 원을 냈고, 계약은 묵시적으로 계속 갱신되었습니다. A가 건물주 B씨에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝히고 보증금을 청구하자, B씨와 C기관은 공동임차인 전원이 해지해야 한다며 다퉜습니다.

법원은 갱신거절은 기간 중에 계약을 끊는 해지와 구별되므로 민법 제547조 제1항이 적용되지 않고, 임차권을 준공유하는 공동임차인 지분의 과반수로 정할 수 있는 관리행위라고 보았습니다. 근거로 상가 공유자의 갱신거절을 관리행위로 본 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결을 들었습니다. 2/3 지분의 A가 한 갱신거절로 계약은 2025. 5. 1. 기간 만료로 끝났고, 보증금반환채권은 불가분채권이므로 A가 3억 원 전액을 청구할 수 있으며, C기관은 건물을 B씨에게 인도하라고 했습니다. 확정 여부는 확인되지 않았습니다. 같은 '함께 빌린 사람'이라도 해지와 갱신거절은 따로 판단된다는 점을 보여 줍니다.

여섯 번째 사례 — 첫 계약서엔 두 명, 재계약서엔 회사만 있었습니다

대전지방법원 천안지원 2025. 2. 26. 선고 2024가단112304 판결은 공동임차인인지부터가 쟁점이었습니다. 공장 주인은 2020년 숯 제조 회사와 그 대표 C씨 개인에게 공장 630㎡를 절반씩, 각 보증금 1,500만 원, 월 150만 원에 빌려주는 계약서를 따로 썼습니다. 그런데 2022. 12. 20. 재계약서는 회사 단독 명의로 보증금 3,000만 원, 월 310만 원에 작성되었고, 2024년 1월분부터 월세가 밀리기 시작했습니다.

법원은 처음 계약서의 두 이름은 당사자 필요에 따라 형식상 나눠 쓴 것에 불과하고 실제 임차인은 회사 단독이라고 보았습니다. 대표 C씨가 회사 사업과 구분되는 독자 사업을 한 자료가 없고, 재계약 보증금과 면적이 처음 두 계약을 단순 합산한 것이라는 이유였습니다. 결과는 회사에 대한 인도와 연체 차임·관리비에서 보증금을 공제한 812만 3,839원, 월 360만 8,000원 지급이었고, C씨까지 공동임차인으로 묶은 청구는 기각되었습니다. 항소심 대전지방법원 2025나201986 사건에서 항소기각되었고 상고 여부는 확인되지 않았습니다. 해지 통지가 누구에게 갔는지를 따지기 전에, 마지막 계약서의 임차인이 누구인지부터 확인해야 하는 이유입니다.

"공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리ㆍ의무를 함께하겠다는 것이고, … 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다." — 대법원 2021다238650

건물주 쪽이 여러 명이어도 같은 원리입니다

집주인이 부부나 형제처럼 여러 명이면 해지 통지도 그 전원이 해야 합니다. 인천지방법원 2020. 10. 22. 선고 2019가단263270 판결에서 상가 점포 162.06㎡를 보증금 1,700만 원, 월 170만 원에 빌린 C씨에게 건물주 A씨는 2019. 9. 17. 월세 3회 미납을 이유로 해지를 통보했습니다. 그러나 A씨는 2017년 B씨에게 1/2 지분을 증여해 B씨도 공동임대인이 되어 있었고, B씨가 함께 해지했다는 증거가 없었습니다. 법원은 대법원 2012다5537 판결을 들어 해지를 인정하지 않았고, 해지 통지 당시 연체도 2018년 5·6월분 2기분에 불과해 상가 3기 기준에 못 미친다고 덧붙였습니다. 재건축 특약도 무효로 보고 C씨의 갱신요구를 인정해 인도청구를 기각했습니다. 이 사건은 항소심 인천지방법원 2020나75845 사건에서 조정으로 끝났습니다. 공동임차인 사건에서 건물주 쪽 해지를 다툴 때에도 등기부로 집주인 쪽 인원과 지분부터 확인해야 하는 이유입니다.

3기 연체는 누구 기준으로 계산합니까

공동임차인 사건에서 연체 계산의 기준은 각자 몫이 아니라 계약 전체의 차임입니다. 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 3기, 주택 등 건물은 민법 제640조에 따라 2기의 차임액에 이르러야 해지권이 생기고, 민법 제652조는 이보다 임차인에게 불리한 약정을 무효로 합니다. 부부가 월 200만 원 상가를 함께 빌렸다면 3기는 600만 원이고, 남편이 매달 100만 원씩만 냈다면 남은 연체액이 600만 원에 이르는 순간 두 사람 모두에 대한 해지권이 생깁니다.

해지권이 생긴 시점도 중요합니다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 3기 연체에 이르면 즉시 해지권이 생기고, 소장 부본 송달 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 일부를 지급해 3기 미만이 되었더라도 해지권이 원칙적으로 소멸하지 않는다고 했습니다. 공동임차인 중 한 명이 급히 밀린 돈을 보냈다고 안심할 수 없다는 뜻입니다.

반대로 공동임차인에게 유리한 지점도 있습니다. 첫째, 해지 의사표시가 전원에게 도달한 날이 늦어지면 그 사이 연체가 해소되거나, 건물주가 이의 없이 돈을 받아 해지권을 포기했다고 볼 사정이 생길 수 있습니다. 둘째, 민법 제547조 제2항에 따라 해지권이 공동임차인 한 명에 대해 소멸하면 다른 사람에 대해서도 소멸합니다. 건물주가 한 명과 연체 정리를 합의하거나 그 한 명의 입금을 이의 없이 받아 해지권을 포기한 것으로 볼 수 있다면, 그 효과는 모두에게 미친다고 다툴 여지가 있습니다.

한 명이 열쇠를 반납하고 먼저 나갔다면

공동임차인 중 한 명이 이사하면서 건물주에게 열쇠를 돌려주는 경우가 있습니다. 먼저 해지의 문제입니다. 그 한 명의 해지 통보만으로는 민법 제547조 제1항상 계약이 끝나지 않는 것이 원칙이고(서울중앙지방법원 2015가단5171971 1심의 판단), 남은 사람이 그 한 명에게 권한을 맡겼다고 볼 사정이 있어야 해지가 됩니다(대구고등법원 2016나26465). 건물주가 열쇠를 받으며 그 한 명과 따로 정산을 합의했더라도, 대법원 2021다264253 판결에 비추어 남은 공동임차인의 관여나 위임 없이는 원칙적으로 그 사람에게 효력이 미치지 않습니다.

다음은 돈의 문제입니다. 계약이 끝나지 않았다면 나간 사람도 민법 제616조에 따라 차임을 연대하여 부담합니다. 계약이 해지된 뒤라면 차임 상당 부당이득이 문제되는데, 대법원 2025. 9. 11. 선고 2025다212423 판결은 임대차가 끝난 뒤 건물을 점유하더라도 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없으면 부당이득반환의무가 성립하지 않는다고 했습니다. 열쇠를 돌려주고 실제로 쓰지 않은 사람에게 이 법리를 주장할 여지가 있지만, 남은 사람이 계속 쓰는 동안의 부당이득은 공동 점유자의 불가분채무로 볼 수 있다는 판결(대법원 2000다13948, 서울중앙지방법원 2023가단5084584)도 있으므로, 누가 언제까지 실제로 썼는지를 기록으로 남겨 두어야 합니다.

마지막은 인도의 문제입니다. 목적물 반환 채무가 연대채무라면 한 명이 열쇠를 돌려준 것만으로 인도가 끝나지 않고, 남은 사람이 점유하는 한 건물주는 인도를 구할 수 있습니다. 민사소송법 제218조 제1항상 판결의 효력은 원칙적으로 당사자 등에게 미치므로, 건물주가 한 명만 피고로 삼아 이긴 판결로 함께 사는 다른 공동임차인을 내보낼 수 있는지는 따로 따져 볼 문제입니다.

"이 사건 공제합의는 불가분채권자의 1인인 소외 1이 다른 불가분채권자인 원고들의 관여 없이 혼자서 피고와 합의한 것이므로 원칙적으로 그 효력이 원고들에게 미치지 않는다." — 대법원 2021다264253

내 사건 직접 점검해 보기

1. 마지막 계약서의 임차인란을 확인합니다. 처음 계약서가 아니라 가장 최근의 재계약서·갱신 계약서에 누가 임차인으로 적혀 있는지, 법인 대표로 서명했는지 개인으로 서명했는지 봅니다(천안지원 2024가단112304).

2. 해지 통지가 누구에게 언제 도달했는지 표로 만듭니다. 내용증명 수령인, 반송 여부, 소장 송달일을 사람별로 적습니다. 가장 늦게 도달한 날이 해지일 후보입니다(광주지방법원 2025나32055).

3. 대표 위임으로 보일 사정을 점검합니다. 계약서에 주소·연락처가 없는 사람, 연락과 입금을 한 사람이 도맡아 온 사정은 위임 추정의 근거가 됩니다(서울중앙지방법원 2023가단5084584, 대법원 92다50805).

4. 해지일 기준으로 전체 차임의 연체액을 다시 계산합니다. 주택 2기, 상가 3기에 이르렀는지, 해지권이 생긴 날과 통지가 전원에게 도달한 날을 따로 봅니다(대법원 2024다320215).

5. 건물주 쪽 인원과 지분을 등기부로 확인합니다. 공유자 중 한 명만 해지했다면 그 해지 자체를 다툴 수 있습니다(대법원 2012다5537, 2010다37905).

6. 열쇠 반납과 따로 한 합의가 있는지 확인합니다. 누가 언제 열쇠를 돌려줬는지, 그때 건물주와 무엇을 합의했는지, 남은 사람이 그 합의를 위임했는지 정리합니다(대법원 2021다264253).

해지 통지나 소장을 받은 날부터 할 일

• 받은 날 — 수령일을 적고, 공동임차인 모두에게 받았는지 바로 확인합니다. 받지 못한 사람에게 "대신 처리해 달라"는 문자를 보내는 것은 미루십시오. 그 문자가 대표 위임의 증거가 될 수 있습니다.

• 3일 안 — 계약서 원본, 재계약서, 월세 이체 내역, 건물주와의 문자를 한곳에 모으고, 등기사항전부증명서를 떼어 건물주 쪽 공유 관계를 확인합니다.

• 1주 안 — 공동임차인끼리 입장을 맞춥니다. 한 명은 나가고 한 명은 남으려는 경우라면, 각자의 이해관계가 갈리므로 누가 무엇을 주장할지 먼저 정해야 합니다. 이 단계에서 한 명이 건물주와 단독으로 정산 합의를 하지 않도록 합니다.

• 2주 안 — 밀린 돈을 낼지, 낸다면 누구 명의로 어떤 문구로 낼지 정합니다. 해지권이 이미 생긴 뒤의 일방적 입금은 해지를 막지 못할 수 있으므로(대법원 2024다320215), 충당 지정과 공탁을 함께 검토합니다.

• 소장 송달일부터 30일 안 — 민사소송법 제256조 제1항에 따라 답변서를 냅니다. 답변서를 내지 않으면 제257조 제1항에 따라 청구원인을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있으며, 두 번째 사례의 C씨처럼 다투지 않은 공동임차인은 그대로 패소할 수 있습니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

공동임차인 사건은 한 사람의 사건처럼 보이지만 실제로는 세 당사자 이상의 이해관계가 얽힙니다. 함께 빌린 부부가 별거 중이거나, 부녀 중 한 사람만 실제로 살거나, 동업이 깨져 한 명이 먼저 나간 경우에는 공동임차인끼리의 이해가 정반대입니다. 해지가 늦어지면 남는 사람에게는 유리하지만 나간 사람에게는 차임 부담이 길어지고, 해지가 빨리 인정되면 그 반대가 됩니다. 같은 사실관계를 두고 한 사람에게 유리한 주장이 다른 사람에게는 불리할 수 있으므로, 누구를 위해 어떤 주장을 할지부터 정리해야 합니다.

상가라면 계약갱신요구권과 권리금도 걸려 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신을 거절할 수 있게 하므로, 해지를 막아 내더라도 연체 이력이 갱신 단계에서 다시 문제될 수 있습니다. 해지 효력일, 연체액, 위임 여부를 하나씩 맞추는 작업이 필요한 이유입니다.

건물을 비워 주더라도 보증금은 지켜야 합니다

공동임차인의 보증금반환채권은 불가분채권으로 보는 판결이 이어지고 있습니다(대법원 2021다264253, 군산지원 2024가단52883). 그래서 한 명이 모두를 위해 전액을 청구할 수 있습니다. 공동임차인 중 한 명의 채권자가 그 사람의 보증금반환채권에 압류·전부명령을 받더라도, 대법원 2021다264253 판결은 그 효력이 다른 공동임차인에게 미치지 않아 다른 공동임차인은 여전히 전부의 이행을 청구할 수 있다고 했습니다. 이 판결의 원심인 대전지방법원 2021. 7. 23. 선고 2019나108778 판결은 동업자 한 명이 건물주와 맺은 1억 4,998만여 원의 공제합의와 4,340만여 원의 전부명령을 모두 다른 공동임차인에게도 효력이 있다고 보아 각 381만여 원만 인정했다가 이 부분이 파기되었습니다.

주택이라면 대항력도 함께 봐야 합니다. 대법원 2021다238650 판결은 공동임차인 중 한 명이라도 주택임대차보호법상 대항력을 갖추면 그 대항력이 임대차 전체에 미친다고 했습니다. 함께 빌린 사람 중 한 명만 전입신고를 했어도 집이 팔린 뒤 새 집주인에게 보증금 전체를 주장할 수 있다는 뜻입니다.

자주 묻는 질문

부부가 함께 계약한 집인데 집주인이 남편에게만 해지 내용증명을 보냈다면 계약이 끝난 것입니까?

원칙적으로 그 통지만으로는 끝나지 않습니다. 민법 제547조 제1항은 해지를 전원에 대하여 하도록 정하고 있어, 광주지방법원 2025나32055 판결은 나머지 공동임차인에게 소장이 송달된 날을 해지일로 보았습니다. 다만 아내가 계약 문제를 남편에게 모두 맡겨 왔다면 남편에 대한 통지로 해지가 인정될 수 있습니다(대구고등법원 2016나26465, 대법원 92다50805).

아버지와 딸이 함께 빌린 상가에서 아버지만 월세를 밀렸으면 딸도 명도를 당합니까?

그럴 수 있습니다. 공동임차인은 민법 제654조, 제616조에 따라 차임을 연대하여 부담하므로 연체는 사람별이 아니라 계약 전체로 계산되고, 해지가 적법하면 목적물 인도도 연대채무로 판단됩니다(서울중앙지방법원 2023가단5084584). 다만 해지 통지가 딸에게 도달했는지, 그날 기준으로 3기 연체에 이르렀는지는 따로 다툴 수 있습니다.

동업자가 먼저 가게에서 빠지겠다며 혼자 해지 통보를 보냈으면 나는 월세를 안 내도 됩니까?

아니요, 원칙적으로 계약은 계속됩니다. 공동임차인 한 명의 해지 의사표시만으로는 계약이 해지되지 않는다고 본 판결이 있고(서울중앙지방법원 2015가단5171971, 이 판결은 항소심에서 다른 이유로 각하), 계약이 남아 있는 동안에는 남은 사람도 차임을 연대하여 부담합니다. 해지하려면 공동임차인 전원이 함께하거나 위임을 갖춰야 합니다.

공동임차인 한 명이 열쇠를 돌려주고 나갔으면 그 사람은 그 뒤 월세나 부당이득을 안 냅니까?

경우에 따라 다릅니다. 계약이 아직 해지되지 않았다면 연대하여 차임을 부담하고, 해지된 뒤라면 실제로 사용·수익하지 않은 사람은 부당이득이 성립하지 않는다는 대법원 2025다212423 판결을 근거로 다툴 여지가 있습니다. 남은 사람이 계속 쓰는 동안의 부당이득은 불가분채무로 본 판결(대법원 2000다13948)도 있으므로 사용 여부를 기록으로 증명해야 합니다.

공동임차인 중 한 명이 집주인과 보증금에서 이것저것 빼기로 합의했으면 나머지도 따라야 합니까?

원칙적으로 따르지 않아도 됩니다. 대법원 2021다264253 판결은 공동임차인 한 명이 다른 공동임차인들의 관여 없이 건물주와 맺은 공제합의는 원칙적으로 다른 공동임차인에게 효력이 없다고 했습니다. 다만 그 한 명이 대리권을 받았다고 인정되면 효력이 미칠 수 있습니다.

공동임차인 중 한 명만 갱신을 원하지 않으면 계약이 끝납니까?

경우에 따라 다릅니다. 군산지원 2024가단52883 판결은 갱신거절에는 민법 제547조 제1항이 적용되지 않고 공동임차인 지분의 과반수로 정할 수 있다고 보아, 2/3 지분 공동임차인의 갱신거절로 계약이 끝났다고 했습니다. 지분이 절반 이하라면 결론이 달라질 수 있고, 이 판결의 확정 여부는 확인되지 않았습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결 — 공동임대인 전원의 해지 의사표시로 계약 전부를 해지(원심 수원지방법원 2011나14500 인도청구 부분 파기)

• 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다50805 판결 — 대표한 1인에게 한 해제 통고가 전원에 대한 해제로 유효

• 대법원 2023. 3. 30. 선고 2021다264253 판결 — 공동임차인 1인의 공제합의·전부명령은 다른 공동임차인에게 효력 없음(원심 대전지방법원 2021. 7. 23. 선고 2019나108778 판결 해당 부분 파기)

• 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결 — 공동임차인 1인의 대항력이 임대차 전체에 미침, 계약은 지분으로 분리되지 않음

• 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결 — 공동 사용으로 인한 부당이득은 불가분채무(집합건물 대지에 관한 부분은 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결로 변경)

• 대법원 2025. 9. 11. 선고 2025다212423 판결 — 점유하더라도 사용·수익하지 않으면 부당이득 불성립

• 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결 — 공유 상가의 갱신거절은 지분 과반수로 결정

• 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결 — 3기 연체 즉시 해지권 발생, 송달 전 일방적 일부 지급으로 소멸하지 않음

• 광주지방법원 2026. 4. 9. 선고 2025나32055 판결 — 공동임차인 전원 도달일(소장 송달일)을 해지일로 판단(1심 광주지방법원 순천지원 2023가단68514 판결 유지, 상고 여부 미확인)

• 서울중앙지방법원 2023. 11. 17. 선고 2023가단5084584 판결 — 이름만 올린 공동임차인의 위임 추정, 인도 연대·부당이득 불가분(항소심 2023나75258 강제조정)

• 대구고등법원 2017. 11. 9. 선고 2016나26465, 2016나26472 판결 — 부부 공동임차인 중 남편의 해지 유효, 열쇠 맡김과 이행제공(대법원 2017다294219 심리불속행기각으로 확정)

• 서울중앙지방법원 2016. 5. 4. 선고 2015가단5171971 판결 — 공동임차인 1인의 해지 효력 부정(항소심 2016. 10. 7. 선고 2016나30363 판결로 취소·소 각하, 그 근거 판례는 대법원 2021다252977 전원합의체로 변경)

• 전주지방법원 군산지원 2025. 7. 17. 선고 2024가단52883 판결 — 갱신거절은 공동임차인 지분 과반수로 가능, 보증금반환채권 불가분(확정 여부 미확인)

• 대전지방법원 천안지원 2025. 2. 26. 선고 2024가단112304 판결 — 재계약서상 회사 단독 임차인, 대표 개인은 공동임차인 아님(항소심 2025나201986 항소기각, 상고 여부 미확인)

• 인천지방법원 2020. 10. 22. 선고 2019가단263270 판결 — 공동임대인 1인의 해지 부정, 2기 연체로 3기 미달(항소심 2020나75845 조정성립)

• 법령 — 민법 제265조, 제409조, 제410조, 제416조, 제547조, 제616조, 제640조, 제652조, 제654조; 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의8; 민사소송법 제218조, 제256조, 제257조 (2026년 10월 16일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 공동임차인이 정말 공동임차인인지부터 확인합니다. 처음 계약서와 마지막 재계약서의 임차인란, 서명 방식, 보증금을 누가 얼마나 냈는지, 사업자등록과 전입신고가 누구 명의인지를 봅니다. 그다음 해지 통지와 소장이 사람별로 언제 도달했는지, 그날 기준으로 계약 전체의 연체액이 법정 기준에 이르렀는지를 계산합니다. 공동임차인끼리 누가 실제로 살거나 영업했는지, 누가 건물주와 연락하고 돈을 보냈는지, 한 명이 먼저 나갔다면 열쇠를 언제 누구에게 돌려줬는지도 확인합니다. 마지막으로 등기부로 건물주 쪽의 공유 관계와 지분을 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '전원'과 '날짜'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 전원입니다. 해지가 공동임차인 모두에게 있었는지, 한 명에게만 갔다면 그 한 명이 나머지를 대표할 권한을 가졌다고 볼 사정이 있는지를 문자·입금 내역·계약서 기재로 하나씩 확인합니다. 대표 위임을 깨뜨릴 자료가 있으면 해지의 효력을 다투고, 반대로 대표 위임이 명백하면 그 전제에서 연체액과 보증금 정산으로 방향을 바꿉니다. 둘째, 날짜입니다. 해지 의사표시가 마지막 공동임차인에게 도달한 날을 특정하고, 그 날과 해지권이 생긴 날의 연체액을 각각 표로 제시합니다. 해지일이 뒤로 밀리면 그 사이 입금과 건물주의 수령 태도가 해지권 포기 여부를 판단하는 자료가 됩니다. 공동임차인끼리 이해가 갈리는 사건이라면 처음부터 누구의 입장에서 무엇을 주장할지 분명히 하고, 열쇠 반납과 사용 여부, 보증금 불가분채권 주장까지 한 번에 정리합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 누가 계약서에 적혔는지, 누가 언제 통지를 받았는지, 누가 실제로 썼는지라는 세 가지 사실로 결론이 갈립니다. 같은 '한 명에게만 보낸 통지'가 어떤 사건에서는 해지일을 반년 넘게 늦췄고, 다른 사건에서는 이름만 올린 공동임차인이라는 이유로 그대로 효력을 가졌습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 사실에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 공동임차인과 공유 임대인이 얽힌 명도 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 송달 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 함께 빌린 사람에게 "대신 처리해 달라"는 문자를 보내기 전에, 한 명이 건물주와 따로 합의하기 전에, 답변서 기한이 지나기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

가족이나 동업자와 함께 빌린 집과 가게는 생활과 관계가 한꺼번에 걸린 공간입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 '함께 빌린 계약'에서 한 명에게 간 통지가 효력이 없기도 하고 그대로 효력을 갖기도 하며, 공동임차인이라는 주장 자체가 부정되기도 한 실제 기록이고, 그 갈림점은 계약서의 이름과 도달 날짜, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

해지 통지나 소장을 받으셨다면, 공동임차인끼리 입장을 정하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 송달 기록을 함께 정리하고, 해지를 다툴 수 있는지와 보증금·차임 부담을 어떻게 나눌지 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 공동임차인을 상대로 한 건물인도 소장이 접수되었거나, 함께 빌린 집·상가의 해지 통지를 한 사람만 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때에는 처음 계약서와 마지막 재계약서, 특약과 각서, 등기사항전부증명서, 해지 내용증명과 우편 수령·반송 기록, 소장과 송달 안내문, 공동임차인 각자의 월세·보증금 이체 내역, 건물주와 주고받은 문자·카톡, 사업자등록증이나 주민등록초본(전입 기록), 열쇠 반납과 이사 날짜를 보여 주는 자료를 가져오시면 첫 상담에서 해지 효력일과 연체액을 다시 계산해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.