전세 낀 집을 팔면서 보증금을 매매대금에서 빼 줬는데 세입자가 전 집주인인 나에게 보증금을 달라고 한다면 — 매도인이 4억 원을 물어낸 판결과 책임을 벗은 판결, 이행인수·면책적 채무인수와 매수인에게 받아 내는 법

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 세입자가 있는 집을 팔면서 전세보증금을 매매대금에서 빼 주고 매수인이 '승계'하기로 했더라도, 그 약정만으로 매도인의 보증금 반환 책임이 사라지지는 않습니다. 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결은 이런 약정을 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매도인에게만 의무를 지는 '이행인수'로 보고, 매도인이 빠지려면 세입자의 승낙이 있어야 한다고 판단했습니다. 다만 세입자가 입주와 전입신고로 대항력을 갖춘 개인이라면 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 집주인이 임대인 지위를 승계해 매도인은 원칙적으로 책임을 벗고, 세입자가 법인이거나 대항력을 갖추기 전에 소유권이 넘어갔다면 매도인의 책임이 남습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 29건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

전세 낀 아파트나 오피스텔을 팔 때 가장 흔한 방식은 이렇습니다. 매매대금 5억 원에 전세보증금 4억 원이 걸려 있으면, 매수인은 1억 원만 내고 "보증금 4억 원은 매수인이 승계한다"는 특약을 넣은 뒤 소유권을 넘겨받습니다. 매도인은 잔금을 받는 순간 집도, 세입자도 정리됐다고 생각합니다. 그런데 2년 뒤 세입자나 보증보험회사로부터 "보증금을 돌려 달라"는 내용증명이나 소장이 전 집주인에게 날아오는 일이 실제로 반복되고 있습니다. 새 집주인이 연락을 끊었거나, 집에 대부업체 근저당을 잡혀 경매로 넘어간 경우입니다. 이 글은 매도인이 보증금을 다시 물어낸 판결과 책임을 벗은 판결, 매도인이 대신 갚은 돈을 매수인에게서 받아 낸 판결, 잔금일 정산을 둘러싼 판결이 뒤집힌 사건을 실제 판결번호로 나란히 놓고, 청구를 받은 날부터 할 일을 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

보증금을 매매대금에서 빼 줬으면 매도인 책임은 끝난 것 아닙니까 — 아닙니다. 대법원 2012다84370 판결과 대법원 2024. 10. 25. 선고 2024다249378 판결은 그런 약정이 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라고 했습니다. 다만 세입자가 대항력을 갖춘 개인이면 법에 따라 새 집주인이 임대인이 되므로 매도인은 원칙적으로 빠집니다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결).

세입자가 법인이면 무엇이 다릅니까 — 법인은 주민등록을 할 수 없어 일부 예외를 빼면 대항력이 없고, 집이 팔려도 임대인 지위가 자동으로 넘어가지 않습니다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결). 법인 세입자의 '묵시적 승낙'도 대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다215542 판결 이후 매우 좁게 인정됩니다.

매도인이 대신 갚았다면 매수인에게 받을 수 있습니까 — 받을 수 있습니다. 대법원 1994. 5. 13. 선고 94다2190 판결은 매도인이 매수인의 인수채무를 대신 변제하면 손해배상채권이나 구상채권을 갖는다고 했고, 수원지방법원 2020. 7. 16. 선고 2019나78364 판결은 실제로 그 청구를 받아들였습니다. 다만 매수인에게 알리지 않고 갚았다가 매수인도 따로 갚은 부분은 받지 못했습니다.

매매대금에서 뺀 보증금은 법적으로 세 갈래입니다

매수인이 보증금 반환채무를 떠안는 약정은 같은 문구라도 법적 성격이 셋으로 갈립니다. 첫째, 면책적 채무인수는 매수인이 채무자가 되고 매도인은 빠지는 것입니다. 민법 제454조 제1항은 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙에 의하여 효력이 생긴다고 정합니다. 세입자의 승낙이 없으면 매도인은 빠지지 못합니다. 둘째, 병존적(중첩적) 채무인수는 매수인도 세입자에게 직접 책임을 지되 매도인도 그대로 남는 것입니다. 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결은 면책적인지 중첩적인지 분명하지 않으면 중첩적으로 본다고 했습니다. 셋째, 이행인수는 매수인이 매도인에게만 '대신 갚아 주겠다'고 약속한 것으로, 세입자는 매수인에게 직접 청구하지 못하고 매도인만 책임을 집니다.

대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결은 매수인이 근저당 채무·가압류 채무·임대차보증금 반환채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 했다면 다른 특별한 약정이 없는 이상 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다한 것이라고 했습니다. 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결도 같습니다. 한편 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다105222 판결은 매수인이 채무를 떠안는 대신 대가(매매대금 공제)를 얻은 경우에는 원칙적으로 이행인수가 아니라 병존적 채무인수로 본다고 했습니다. 어느 쪽이든 매도인이 빠지는 결론은 아니라는 점이 핵심입니다.

매도인이 빠질 수 있는지는 세입자의 대항력이 가릅니다

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력(대항력)이 생긴다고 하고, 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 대법원 2021다251929 판결은 이를 법률상 당연승계로 보아 양수인은 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴한다고 했습니다. 상가는 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항(건물 인도와 사업자등록 신청)과 제2항이 같은 구조이고, 같은 법 제2조 제3항에 따라 환산보증금이 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다.

반대로 대항력이 없으면 이 당연승계가 일어나지 않습니다. 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결은 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 넘어갔더라도 임대인이 보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이라고 했습니다. 법인 세입자가 대표적입니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항(전세임대주택을 지원하는 법인)과 제3항(중소기업 법인의 직원 숙소)에 해당하지 않는 법인은 대항력이 없으므로(대법원 2003다2918), 공공기관·대기업·보험사가 임차인인 집을 팔면 매도인 책임이 그대로 남는 것이 원칙입니다.

대항력이 있어도 세입자가 원하지 않으면 승계를 거부할 수 있습니다. 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정과 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결은 세입자가 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 양도인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않는다고 했습니다. 결국 매도인에게 남은 책임이 있는지는 ① 세입자가 매도 당시 대항력을 갖춘 개인이었는지, ② 그렇지 않다면 세입자가 매도인의 면책을 승낙했는지, ③ 대항력이 있었다면 세입자가 곧바로 이의했는지의 세 단계로 판단합니다.

첫 번째 사례 — 법인 세입자 4억 원, 매수인의 대부업 근저당 뒤 매도인이 전액을 물었습니다

대전지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023가단204740 판결의 사건입니다. A씨는 2020. 8. 19. 아파트를 한 회사에 보증금 4억 원, 기간 2년으로 빌려주었고, 세입자 회사는 같은 날 보험회사와 전세금보장신용보험(법인용)을 맺었습니다. 이때 A씨는 '양수인과 맺는 임대차 승계약정은 임차인의 승낙에 의하여 효력이 발생한다'고 적힌 보험가입 확인서에 서명했습니다. A씨는 2021. 1. 18. 이 아파트를 5억 7,000만 원에 팔면서 "임대차보증금 4억 원은 현 상태에서 매수인이 승계함"이라고 적었습니다.

매수인은 등기 사흘 뒤 대부업체에 채권최고액 6억 7,500만 원의 근저당을, 그해 10월 다른 대부업체에 6억 5,000만 원의 근저당을 설정했고, 아파트는 경매로 넘어갔습니다. 보험회사는 세입자에게 4억 원을 지급한 뒤 A씨에게 구상금을 청구했습니다. A씨는 세입자 직원이 매도에 협조해 비밀번호를 알려 주었고, 매매 사실을 듣고도 이의하지 않았으며, 새 계약서를 쓰려고 매수인에게 연락처를 전해 달라고 했고, 경매에서 배당요구까지 했으니 면책을 승낙한 것이라고 다퉜습니다. 법원은 이 사정들을 모두 '매매에 협조한 것'이거나 '보증금을 회수하려는 통상의 조치'로 보아 승낙을 부정하고, A씨에게 4억 원과 지연손해금을 명했습니다. 엘박스에는 항소기각(대전지방법원 2024나213315)과 상고기각(대법원 2025다212222)으로 확정된 것으로 표시되어 있습니다.

이 사건에서 A씨가 놓친 것은 하나입니다. 세입자에게 "매도인을 면책시키는 데 동의하는지"를 명시적으로 묻고, 세입자와 매수인 사이에 새 임대차계약서를 쓰게 하는 절차를 거치지 않았습니다. 판결도 그 노력이 없었다는 점을 승낙 부정의 사정으로 들었습니다.

두 번째 사례 — 대항력이 생기기 전에 팔아 3억 3,000만 원을 반환하게 된 매도인

서울고등법원 2025. 1. 10. 선고 2024나2014419 판결의 사건입니다. B씨는 2021. 6. 11. 서울 은평구의 주택을 세입자에게 보증금 3억 3,000만 원에 빌려주면서 "매매되었을 때 현 임차인을 승계조건으로 한다"는 특약을 넣었습니다. 그리고 2021. 7. 2. 같은 집을 3억 3,000만 원에 팔았고, 7. 9. 매수인 앞으로 등기가 넘어갔습니다. 세입자는 7. 9.까지 보증금을 모두 치르고 집을 넘겨받았지만 전입신고는 7. 21.에 했습니다. 소유권이 넘어간 뒤에야 대항력이 생긴 것입니다.

B씨는 세입자가 임대차계약서의 승계 특약에 동의했고 매수인에게 보증금을 요구하기도 했으니 면책을 승낙했다고 주장했습니다. 법원은 세입자가 새 주인에게 대항력을 주장할 수 있다는 전제로 그 특약을 받아들였을 뿐이고, 매매대금과 보증금을 같은 금액으로 정해 매수인의 자력 위험을 세입자에게 떠넘긴 구조라며 승낙을 부정했습니다. 세입자가 곧바로 이의하지 않아 '승계 거부에 따른 해지'는 인정되지 않았지만, 계약이 묵시적으로 갱신된 뒤 해지 통지가 도달하고 3개월이 지나 계약이 끝났다고 보아, B씨에게 집을 돌려받으면서 3억 3,000만 원을 반환하라고 했습니다(1심 서울서부지방법원 2023가단250336, 항소기각으로 확정).

세 번째 사례 — 대항력 있는 세입자가 새 집주인에게 요구하자 매도인이 책임을 벗었습니다

이제 반대편 사건입니다. 부산지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가단20206 판결의 C씨는 2015년 사천시 다가구주택 2층(약 70㎡)을 보증금 5,500만 원에 세를 주었고, 세입자는 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 세입자가 2017년 2월 갱신거절을 통지하자 C씨는 5월 말까지 돌려주겠다고 했는데, 그 사이 2017. 5. 1. 건물을 다른 사람에게 넘겼습니다. 세입자는 새 주인으로부터 '건물을 인수한 사람'이라는 문자를 받자 등기부를 확인하고 새 주인에게 보증금을 요구했고, 이후 임차권등기를 마치고 경매에서 배당요구를 했습니다. 그러다 뒤늦게 C씨에게 5,500만 원을 청구했습니다.

법원은 세입자가 대항력을 갖춘 이상 새 주인이 임대차가 끝난 상태의 임대인 지위를 당연히 승계했고, 세입자가 양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 이의했다고 볼 수 없다며 청구를 기각했습니다. C씨가 "5월 말까지 돌려주겠다"고 약속했던 사실도 결론을 바꾸지 못했습니다. 항소도 기각되어 확정되었습니다(부산지방법원 2019나57251). 대항력 있는 개인 세입자라면, 세입자가 새 주인을 상대로 권리를 행사하기 시작한 순간 전 집주인에게 돌아오기는 어렵다는 것을 보여 줍니다.

네 번째 사례 — 재계약 연락을 무시한 법인 세입자, 승낙이 인정된 1심 판결

서울중앙지방법원 2017. 5. 12. 선고 2016가단5160602 판결은 법인 세입자인데도 매도인이 이긴 드문 사건입니다. 한 건설회사가 직원 사택으로 제천의 아파트를 보증금 1억 5,000만 원에 빌렸는데, 그 계약은 매도인 D씨가 처음 매수인과 "전세입자 입주 후 전세와 관련된 모든 문제는 매수인이 책임진다"는 매매계약을 맺은 바로 그 자리에서 체결되었습니다. 중개사는 회사 측 직원에게 새 매수인 앞으로 등기가 넘어가면 사무소에 와서 계약서를 다시 쓰라고 두 차례 연락했지만, 직원은 오지 않았고 D씨에게 알리지도 않은 채 퇴거했습니다. 법원은 회사가 매매와 면책적 인수를 알고도 이의 없이 집을 썼다며 묵시적 동의를 인정했습니다(1심으로 확정).

다만 이 판결은 대법원이 2024년 두 차례(2024다215542, 2024다249378) 법인 세입자의 묵시적 승낙을 엄격하게 보라고 판시하기 전의 하급심입니다. 지금 같은 주장을 하려면 '매매 자리에 함께 있었다', '재계약 요청을 받고도 거부했다'처럼 세입자가 면책을 알고 받아들였다고 볼 객관적 기록이 있어야 합니다.

다섯 번째 사례 — 매도 사실을 알리지 않았다가 2억 원 반환 판결을 받은 매도인

서울북부지방법원 2021. 3. 9. 선고 2020가단128302 판결의 E씨는 세입자가 들어 있는 집(보증금 2억 원)을 넘겨받은 지 석 달 만인 2020. 2. 5. 다시 2억 원에 팔면서 매수인이 보증금 반환채무를 인수하기로 했습니다. 현금이 한 푼도 오가지 않은 매매입니다. E씨는 세입자에게 이 사실을 알리지 않았고, 매수인 소유가 된 집에는 국세 체납 압류가 들어왔으며 매수인은 연락이 끊겼습니다. 세입자는 사실을 알게 되자 곧 E씨에게 이의하고 소를 제기했습니다.

법원은 98마100 결정의 법리에 따라 세입자가 승계를 거부하고 소장 송달로 임대차를 해지할 수 있다며 E씨에게 2억 원을 명했습니다. 세입자는 E씨를 대위해 매수인과의 매매를 해제하고 등기를 말소하라고도 청구했지만, 법원은 매매대금과 보증금이 같은 이상 매수인은 이행인수로 잔금 의무를 다했고, 압류나 연락두절만으로는 매매계약상 채무불이행이 아니라며 기각했습니다. 다만 엘박스에는 항소심(서울북부지방법원 2021나33259)이 '소취하'로 표시되어 있어 판결로 확정된 결론은 아니라는 점을 감안해 읽으셔야 합니다.

대법원이 세입자의 '승낙'을 좁게 보는 이유

매도인들이 가장 많이 내세우는 항변은 "세입자가 매매 사실을 알고도 새 집주인에게 월세를 내고 보증금을 요구했으니 승낙한 것"이라는 주장입니다. 대법원은 이 주장을 거듭 배척해 왔습니다. 대법원 2012다84370 판결의 세입자(학교법인)는 보증금 11억 원의 건물이 개발회사에 팔린 뒤 2년 넘게 새 주인에게만 월세를 냈고, 임대인 지위를 승계했다는 통지에도 이의하지 않았지만, 매수인이 대출금으로 건물을 사서 당일 담보신탁까지 한 상황이었으므로 승낙이 아니라고 했습니다(원심 서울고등법원 2011나79144 파기). 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결은 4,500만 원 오피스텔 세입자가 매도 사실을 알고 전입신고와 확정일자를 받고 경매에서 배당요구를 한 것도 통상의 조치라고 했습니다.

"임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다." — 대법원 2012다84370

2024년 판결은 여기서 더 나아갔습니다. 대법원 2024다215542 판결의 한국전력공사 사건(보증금 2억 5,000만 원, 매매대금 2억 9,500만 원)에서는 매수인이 등기 나흘 뒤 채권최고액 2억 8,600만 원의 근저당을 설정했고, 세입자 직원이 매수인을 '임대인'이라 부르고 새 주인에게 갱신거절 내용증명을 보냈지만 승낙이 아니라고 했습니다. 5년 전 다른 매매에서 승낙했던 이력도 근거가 되지 못했습니다(원심 광주고등법원 2023나23134 파기). 대법원 2024다249378 판결도 보증금과 매매대금이 똑같이 8,600만 원인 두 호실에서 매도인이 매매 직후 세입자에게 매매계약서를 건넸지만 승낙이 아니라고 보았습니다(원심 부산지방법원 2021나44791 파기).

"면책적 채무인수는 병존적 채무인수 또는 이행인수와는 달리 제3자가 채무를 인수함으로써 기존 채무자가 면책되므로, 어떠한 인수의 법적 성격이 문제되는 경우 이를 병존적 채무인수 또는 이행인수가 아니라 면책적 채무인수로 보는 데에는 엄격함과 신중함이 요구된다." — 대법원 2024다249378

여섯 번째 사례 — 매도인이 대신 갚은 보증금을 매수인에게서 받아 낸 판결

매도인이 결국 세입자에게 보증금을 물어냈다면, 다음 단계는 매수인에게 받아 내는 것입니다. 대법원 94다2190 판결은 매도인이 매수인의 인수채무를 대신 변제하면 손해배상채권 또는 구상채권을 갖고, 그 변제 사실의 증명책임은 매도인에게 있다고 했습니다.

수원지방법원 2019나78364 판결의 F씨는 2016년 서천의 토지와 오피스텔 건물을 교환 방식으로 팔면서 매수인이 임차인들의 보증금 2억 2,100만 원과 조합 대출 2억 3,000만 원을 인수하기로 했습니다. 이미 퇴거한 세입자 한 명(보증금 400만 원)이 매수인에게 보증금을 받지 못하자 F씨를 상대로 소액소송을 냈고, F씨는 판결에 따라 3,092,212원을 지급했습니다. 매수인은 그 세입자의 밀린 월세를 보증금에서 더 빼야 하니 갚을 돈이 없다고 다퉜지만, 법원은 인수한 보증금에서 매수인이 임의로 월세를 공제하면 공제받은 매매대금을 사실상 내지 않는 결과가 된다며 그 금액의 구상을 인정했습니다.

그러나 다른 세입자 몫 2,000만 원은 달랐습니다. F씨는 매수인에게 알리지 않고 그 세입자에게 2,000만 원을 지급했는데, 매수인도 이를 모른 채 세입자에게 1,000만 원, F씨 측에서 돈을 받아 주기로 한 사람에게 1,000만 원을 따로 지급했습니다. 법원은 매수인의 지급을 유효한 변제로 보아 F씨의 2,000만 원 청구를 기각했고, 1심에서 2,309만 원이었던 인용액은 309만 원으로 줄었습니다(확정). 매도인이 대신 갚기 전에 매수인에게 먼저 통지해야 하는 이유입니다.

매수인이 인수채무를 지키지 않으면 계약 해제까지 갈 수 있습니다

매수인이 인수한 채무를 갚지 않아 매도인이 피해를 보았다면 손해배상을 넘어 계약 해제도 가능합니다. 대법원 92다23193 판결과 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결은 매수인이 인수한 근저당 채무를 갚지 않아 경매가 개시되고 매도인이 이를 막으려고 대신 변제했다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다고 했습니다. 2004다13083 판결의 사건은 매매대금 90억 1,500만 원의 쇼핑센터에서 매수인이 임대차보증금 10억 원과 대출금 40억 원을 인수한 사안이었습니다. 두 판결은 매수인의 손해배상·구상채무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행 관계라고도 했습니다. 아직 등기를 넘기지 않았다면 이 동시이행 항변이 매도인의 가장 강한 수단입니다.

다만 앞의 서울북부지방법원 2020가단128302 판결처럼 매수인의 다른 채권자 압류나 연락두절만으로는 해제 사유가 되지 않습니다. 해제는 매수인이 인수한 보증금을 실제로 갚지 않아 매도인이 변제하거나 손해를 입은 사정이 구체적으로 생겼을 때 민법 제544조의 최고 절차를 거쳐 검토하는 것이 안전합니다.

잔금일 정산 분쟁 — 승계는 언제 이루어지는가

보증금이 매매대금보다 큰 '역전세' 매물에서는 잔금일에 매도인이 오히려 차액을 매수인에게 주는 구조가 생깁니다. 인천지방법원 2023. 7. 12. 선고 2022나60052 판결의 오피스텔은 매매대금 9,000만 원, 보증금 9,450만 원이었고, 매수인은 계약금 100만 원을 냈으며 인도일에 매도인이 차액 550만 원을 주기로 했습니다. 매도인이 잔금일 전에 계약금 배액 200만 원을 보내며 해제하자, 항소심은 매수인이 계약금 지급과 보증금 이행인수로 대금 지급을 모두 마쳤으므로 '잔금 지급 전' 해제는 불가능하다며 매수인 손을 들어 주었습니다.

대법원 2023. 12. 28. 선고 2023다271491 판결은 이를 파기했습니다. 계약서에 임차권 등 부담을 잔금일까지 정리하기로 한 조항이 있고 승계 대상은 임대차계약 자체이므로, 매수인은 잔금일에 잔금 8,900만 원 지급에 갈음해 임대차를 승계하면서 금전관계를 정산하기로 한 것이고, 따라서 매도인은 잔금일 전에 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 했습니다. 취득세 고지서가 나왔다는 사정도 이행의 착수가 아니라고 보았습니다. 이후 환송심(인천지방법원 2024나50776)은 소취하로 끝났습니다. 전세 승계 매매에서 '언제 승계되는지'와 '언제까지 해제할 수 있는지'는 계약서 문구로 갈립니다.

세입자 쪽에서 보면 — 누구에게 청구해야 합니까

세입자에게도 이 구분은 결정적입니다. 의정부지방법원 고양지원 2014. 8. 21. 선고 2013가단23016 판결의 세입자는 빌라를 산 새 주인이 매매대금에서 보증금 3,500만 원을 공제했으니 자신에게 갚아야 한다고 청구했지만, 대항력을 증명하지 못했고 공제 약정은 매수인이 매도인에게만 의무를 지는 이행인수라는 이유로 패소했습니다(항소기각으로 확정). 대항력이 없다면 1차 상대방은 전 집주인입니다.

반면 매수인이 '대가'를 받고 떠안았다면 매수인도 함께 책임을 집니다. 부산지방법원 2022. 4. 21. 선고 2020가단320589 판결은 대구의 건물 한 호실(보증금 8,600만 원)을 같은 8,600만 원에 판 사건에서, 매수인이 보증금을 미리 공제받아 대가를 얻었으므로 병존적 채무인수라고 보아 매도인과 매수인이 연대해 보증보험기관에 8,600만 원을 지급하라고 했습니다(항소취하로 확정). 매도인이 매매 직후 전화로 매매 사실을 알린 것만으로는 면책 승낙을 구한 것이 아니라고도 했습니다. 대항력 있는 세입자라면 반대로, 전 집주인에게 받고 싶을 때는 양도 사실을 안 즉시 이의해야 합니다(대법원 2021다251929 판결은 낙찰 이후 전 임대인에게 청구했지만 배당요구를 하지 않은 점 등을 들어 이의로 보지 않았습니다).

중개사에게 책임을 물을 수 있습니까

매도인으로서는 "중개사가 승계하면 끝난다고 했다"는 생각이 들 수 있습니다. 그러나 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결은 채무인수의 법적 성격을 가리는 일은 법률사무이므로 공인중개사가 이를 조사·설명할 의무까지 있다고 보기 어렵고, 그릇된 정보를 전달했다는 등의 특별한 사정이 없으면 책임이 없다고 했습니다. 울산의 아파트(매매대금 2억 8,000만 원, 법인 세입자 보증금 2억 원) 사건으로, 1심(울산지방법원 2023. 4. 18. 선고 2021가단118892 판결)은 매도인이 보험 고지로 위험을 알았을 것이라며 기각했고, 원심은 책임을 인정했지만 대법원이 파기했습니다. 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다292525 판결도 대구 아파트(보증금 2억 4,000만 원, 매매대금 2억 7,600만 원) 사건에서 같은 이유로 원심(대구고등법원 2024나11819)을 파기했습니다. 중개사 책임을 따지려면 '면책된다'고 단정한 문자처럼 그릇된 정보 전달의 기록이 있어야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 세입자가 누구인지부터 확인합니다. 개인인지, 회사·공공기관·보험사 같은 법인인지 임대차계약서 첫 줄을 봅니다. 법인이면 매도인 책임이 남는 것이 출발점입니다(대법원 2003다2918, 2024다215542).

2. 대항력이 언제 생겼는지 날짜를 맞춥니다. 세입자의 입주일과 전입신고일(상가는 사업자등록 신청일), 매수인 앞 소유권이전등기일을 나란히 적습니다. 전입신고가 등기보다 늦으면 당연승계는 없습니다(서울고등법원 2024나2014419).

3. 매매계약서의 문구를 그대로 옮겨 적습니다. '승계한다', '모든 문제는 매수인이 책임진다', '임대인 지위를 인수인계한다'는 문구만으로는 면책이 되지 않습니다(대법원 2024다249378). 승계 시점과 잔금일 정산 조항도 함께 봅니다(대법원 2023다271491).

4. 세입자의 승낙을 받은 기록이 있는지 찾습니다. 세입자·매수인·매도인 3자 합의서, 매수인과 새로 쓴 임대차계약서, 면책 동의를 묻는 내용증명(민법 제455조 최고)과 그 답신이 있는지 확인합니다.

5. 매수인 이후의 등기를 확인합니다. 근저당·압류·경매개시결정이 있으면 세입자의 '승낙'은 더 인정되기 어렵고, 매도인에게 청구가 올 가능성이 커집니다.

보증금 청구 내용증명·소장을 받은 날부터 할 일

• 받은 날 — 송달일을 기록하고, 매매계약서·임대차계약서·특약·중개대상물 확인설명서·세입자와 주고받은 문자를 한곳에 모읍니다. 소장이라면 민사소송법 제256조에 따라 30일 안에 답변서를 내야 합니다. 세입자에게 "새 주인에게 받으라"는 답장부터 보내는 것은 미루십시오.

• 3일 안 — 등기부를 떼어 매수인의 근저당·압류와 경매 여부를 확인하고, 매수인에게 세입자의 청구 사실과 인수채무 이행을 요구하는 통지를 서면으로 보냅니다. 수원지방법원 2019나78364 판결처럼 통지 없이 갚으면 이중지급 분쟁이 생깁니다.

• 1주 안 — 세입자의 대항력·이의 시점·승낙 정황을 정리해 매도인이 면책을 다툴 수 있는 사건인지 판단합니다. 다툴 수 없다면 지연손해금이 연 12%로 불어나기 전에 지급 방식과 시기를 정합니다.

• 2주 안 — 매수인을 상대로 한 구상금·손해배상 청구와 가압류, 등기가 남아 있다면 동시이행 항변이나 해제를 함께 설계합니다. 세입자 소송에 매수인을 끌어들일 소송고지 여부도 이때 정합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

세입자가 대항력 있는 개인이고 매수인이 정상적으로 보증금을 돌려주었다면 매도인이 걱정할 일은 거의 없습니다. 그러나 세입자가 법인이거나, 매도 직후 매수인이 근저당을 잡혀 경매가 진행 중이거나, 보증보험회사가 구상금 소장을 보내왔다면 사정이 다릅니다. 앞의 판결들에서 보듯 같은 '승계' 특약이 세입자가 법인인지, 전입신고가 등기보다 하루라도 늦었는지에 따라 매도인 책임을 남기기도 하고 없애기도 했습니다. 승낙을 주장할 정황이 있는지, 대항력과 이의 시점을 어떻게 증명할지, 매수인에게서 회수할 재산이 있는지를 동시에 봐야 합니다.

보증금 액수가 큰 만큼 시간도 비용입니다. 대전지방법원 2023가단204740 판결과 부산지방법원 2020가단320589 판결 모두 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 붙였습니다. 다툴 사건과 정리할 사건을 빨리 구분해야 합니다.

자주 묻는 질문

전세 낀 집을 팔고 매매대금에서 보증금을 뺐는데, 만기에 세입자가 전 집주인인 저에게 보증금을 달라고 할 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 세입자가 매도 당시 입주와 전입신고를 마친 개인이었다면 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 집주인이 임대인이 되어 매도인은 원칙적으로 책임이 없습니다(대법원 2021다251929, 부산지방법원 2018가단20206). 다만 세입자가 양도 사실을 안 즉시 이의했다면 매도인이 반환해야 합니다(대법원 2001다64615, 서울북부지방법원 2020가단128302).

세입자가 회사·공공기관 같은 법인인 집을 팔 때 매도인은 무엇을 받아 두어야 책임을 벗습니까?

세입자가 매도인의 면책에 동의한다는 서면을 받아야 합니다. 법인 세입자에게는 당연승계가 일어나지 않으므로(대법원 2003다2918), 세입자·매수인과의 3자 합의서나 매수인과 새로 쓴 임대차계약서, 보증보험 임대인 변경 승인이 없으면 대법원 2024다215542·2024다249378 판결처럼 매도인 책임이 남을 가능성이 큽니다.

매수인이 보증금을 돌려주지 않아 매도인이 세입자에게 대신 갚았다면 매수인에게 얼마를 받을 수 있습니까?

인수한 범위에서 대신 갚은 금액과 그 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 대법원 94다2190 판결이 근거이고, 수원지방법원 2019나78364 판결은 매수인이 밀린 월세를 이유로 깎으려 한 주장을 배척했습니다. 다만 매수인에게 알리지 않고 갚았다가 매수인도 따로 갚은 부분은 받지 못할 수 있으니 먼저 통지하십시오.

매수인이 인수한 보증금을 갚지 않으면 매도인이 전세 낀 매매계약을 해제할 수 있습니까?

매수인의 불이행으로 매도인이 대신 변제하거나 손해를 입었다면 해제할 수 있습니다(대법원 92다23193, 2004다13083). 그러나 매수인 소유 부동산에 압류가 들어오거나 연락이 끊겼다는 사정만으로는 해제 사유가 되지 않는다고 본 판결이 있습니다(서울북부지방법원 2020가단128302).

보증금이 매매대금보다 큰 전세 승계 매매에서 잔금일 전이면 매도인이 계약금 배액을 주고 해제할 수 있습니까?

계약서 내용에 따라 가능합니다. 대법원 2023다271491 판결은 잔금일에 임대차를 승계하며 정산하기로 한 계약이라면 매수인의 대금 지급이 아직 끝나지 않은 것이므로, 매도인이 잔금일 전 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 했습니다. 승계 시점을 계약일로 명시했다면 결론이 달라질 수 있습니다.

세입자가 새 집주인에게 보증금을 요구하거나 임차권등기·배당요구를 했다면 전 집주인 책임은 끝납니까?

대항력 있는 개인 세입자라면 대체로 끝납니다. 부산지방법원 2018가단20206 판결은 그런 행동을 들어 이의가 없었다고 보았습니다. 그러나 법인 세입자이거나 대항력이 없었다면 같은 행동도 보증금을 회수하려는 통상의 조치일 뿐 면책 승낙이 아니라는 것이 대법원 2008다39663·2012다84370 판결입니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 — 보증금 공제 인수는 원칙적으로 이행인수, 매도인 면책에는 임차인 승낙이 있어야 함, 회수가능성 의문 시 묵시적 승낙 신중 (원심 서울고등법원 2011나79144 파기)

• 대법원 2024. 10. 25. 선고 2024다249378 판결, 대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다215542 판결 — 법인 임차인 당연승계 부정, 묵시적 승낙 부정 (원심 부산지방법원 2021나44791, 광주고등법원 2023나23134 각 파기)

• 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결, 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결 — 이행인수 원칙과 승낙 판단

• 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결, 대법원 1994. 5. 13. 선고 94다2190 판결 — 잔금지급의무 완료, 대신 변제 시 손해배상·구상, 해제, 동시이행

• 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다105222 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결 — 대가를 얻은 인수는 병존적, 불분명하면 중첩적

• 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결, 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 — 대항력 있는 임대차의 당연승계와 임차인의 이의

• 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결, 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 — 법인·대항력 없는 임차인과 임대인의 반환의무

• 대법원 2023. 12. 28. 선고 2023다271491 판결 — 전세 승계 매매의 승계 시점과 약정해제 (원심 인천지방법원 2023. 7. 12. 선고 2022나60052 판결 파기, 환송심 2024나50776 소취하)

• 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결, 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다292525 판결 — 채무인수 성격 미설명만으로 중개사 책임 부정 (1심 울산지방법원 2021가단118892 기각, 원심 울산지방법원 2023나12234·대구고등법원 2024나11819 각 파기)

• 대전지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023가단204740 판결 — 법인 세입자 4억 원, 매도인 구상 책임 (항소기각·상고기각으로 확정)

• 서울고등법원 2025. 1. 10. 선고 2024나2014419 판결 — 대항력 전 매도, 매도인 3억 3,000만 원 반환 (확정)

• 부산지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가단20206 판결 — 대항력 있는 세입자, 매도인 면책 (항소기각으로 확정)

• 서울중앙지방법원 2017. 5. 12. 선고 2016가단5160602 판결 — 법인 세입자 묵시적 동의 인정 (1심 확정, 2024년 대법원 판결 이전)

• 서울북부지방법원 2021. 3. 9. 선고 2020가단128302 판결 — 승계 거부 해지, 매수인 상대 대위 해제 기각 (항소심 2021나33259 소취하)

• 수원지방법원 2020. 7. 16. 선고 2019나78364 판결 — 매도인의 매수인 상대 구상 일부 인정 (확정)

• 의정부지방법원 고양지원 2014. 8. 21. 선고 2013가단23016 판결, 부산지방법원 2022. 4. 21. 선고 2020가단320589 판결 — 세입자의 매수인 상대 청구 기각, 병존적 인수로 매도인·매수인 연대 (각 확정)

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조, 제4조; 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조; 민법 제453조, 제454조, 제455조, 제544조; 민사소송법 제256조 (2026년 10월 16일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 세입자가 누구인지와 날짜부터 확인합니다. 임대차계약서로 세입자가 개인인지 법인인지, 입주일과 전입신고일(상가는 사업자등록 신청일)이 언제인지, 매수인 앞 등기일이 언제인지를 한 줄로 맞춥니다. 그다음 매매계약서의 승계 특약과 잔금 정산 조항, 중개대상물 확인설명서, 세입자에게 매매 사실을 알린 방식과 세입자의 반응을 시간 순서로 정리합니다. 등기부로 매수인 이후의 근저당·압류·경매 진행 여부를 보고, 보증보험이 걸려 있다면 보험가입 확인서에 서명한 문구까지 확인합니다. 이미 소장을 받았다면 답변서 기한을 가장 먼저 계산합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '빠질 수 있는가'와 '돌려받을 수 있는가'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축은 매도인의 면책입니다. 세입자가 대항력을 갖춘 개인이었다면 당연승계와 이의 시점을 중심으로, 법인이거나 대항력이 없었다면 세입자가 면책을 알고 받아들였다고 볼 객관적 기록을 중심으로 항변을 세웁니다. 2024년 대법원 판결 이후 '매매 사실을 알고도 이의하지 않았다'는 정도로는 부족하므로, 다툴 수 없는 사건이라면 무리한 항변으로 지연손해금을 키우지 않고 지급 시기와 방식을 정리하는 쪽으로 방향을 바꿉니다. 둘째 축은 매수인에 대한 회수입니다. 세입자에게 지급하기 전에 매수인에게 서면 통지를 보내 이중지급을 막고, 지급 후에는 구상금·손해배상 청구와 함께 매수인 재산에 대한 가압류를 검토합니다. 등기가 아직 넘어가지 않았거나 계약 해제가 가능한 단계라면 동시이행 항변과 해제를 먼저 설계합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 문구 한 줄과 날짜 하나로 결론이 갈립니다. 같은 '승계' 특약이 대항력 있는 세입자 앞에서는 매도인을 지켜 주었고, 등기보다 12일 늦게 전입신고한 세입자 앞에서는 3억 3,000만 원의 반환 판결로 돌아왔습니다. 같은 구상 청구도 매수인에게 먼저 알렸는지에 따라 인정되거나 기각되었습니다. 법무법인 도모도 매매와 임대차가 얽힌 보증금 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 등기부, 문자 기록을 날짜 순서로 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 세입자에게 답장을 보내기 전에, 보증금을 대신 갚기 전에, 답변서 기한이 지나기 전에 상담하시는 것이 매도인의 선택지를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

집을 팔고 잔금까지 받은 뒤 2년 만에 전 세입자의 보증금 청구를 받으면, 매도인은 이미 끝난 거래가 다시 열린 듯한 당혹감을 느낍니다. 이 글의 판결들은 같은 전세 승계 매매에서 매도인이 책임을 벗기도 하고, 수억 원을 물어낸 뒤 매수인에게 일부만 돌려받기도 한 실제 기록입니다.

세입자나 보증보험회사에 답하기 전에, 매수인에게 연락하기 전에, 보증금을 대신 보내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 매도인 책임이 남는지부터 판단하고, 남는다면 매수인에게서 회수할 순서까지 함께 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산 매매·임대차 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 전세 낀 집을 판 뒤 세입자나 보증보험회사로부터 보증금 반환·구상금 청구를 받으셨거나, 매수인을 상대로 대신 갚은 보증금을 받아 내려 하신다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때는 매매계약서와 특약, 세입자와의 임대차계약서, 중개대상물 확인설명서, 매도 당시와 현재의 등기부등본, 세입자에게 매매 사실을 알린 문자·내용증명과 세입자의 답장, 보증보험 가입 확인서, 받으신 내용증명이나 소장, 매수인과 주고받은 연락 기록을 가져오시면 첫 상담에서 매도인 책임이 남는지와 매수인에게서 회수할 길을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.