집을 내놓았는데 세입자가 집 보여 주기를 거부하거나 집주인이 수시로 집을 보여 달라고 한다면 — 협조의무가 부정된 판결과 손해배상·명도가 갈린 기준, 비밀번호로 들어간 집주인이 주거침입으로 처벌된 판결

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 집주인이 집을 팔거나 새 세입자를 구하려 할 때 현재 세입자가 집 보여 주기를 거부했다는 사정만으로는 손해배상 책임이나 임대차 해지가 바로 인정되지 않습니다. 계약서나 별도 합의로 협조를 약속했는지, 거부 때문에 실제 손해가 났다는 증거가 있는지가 결론을 가르며, 부산지방법원 2017. 5. 11. 선고 2016가단55864 판결은 임차인이 매수 희망자에게 집을 반드시 보여 주어야 할 의무가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 반대로 집주인이나 중개인이 세입자 동의 없이 비밀번호·출입카드로 들어가 집을 보여 주면 주거침입으로 처벌되고 위자료까지 물어 준 판결이 있습니다(전주지방법원 2024. 7. 11. 선고 2023나17492 판결).

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 17건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

집을 내놓은 집주인은 "세입자가 집을 안 보여 줘서 매매가 깨졌다", 세입자는 "주말마다 사람이 들이닥치고 집주인이 비밀번호로 들어온다"고 호소합니다. 양쪽 모두 상대가 법을 어기고 있다고 생각하지만, 판결을 모아 보면 법원이 보는 것은 감정이 아니라 계약서의 문구, 문자메시지에 남은 약속, 갱신거절 통지의 시점, 그리고 문을 연 사람이 누구의 허락을 받았는가입니다. 이 글은 집 보여 주기를 둘러싼 분쟁에서 세입자가 이긴 판결과 진 판결, 집주인이 손해배상을 물어 준 판결과 형사처벌을 받은 판결을 실제 판결번호로 나란히 놓고, 지금 이 분쟁에 놓인 분이 오늘 무엇을 해야 하는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

세입자는 집을 보여 줄 법적 의무가 있습니까 — 법률에 그런 의무를 정한 조문은 없습니다. 민법 제624조가 정한 임차인의 인용의무는 임대물의 '보존에 필요한 행위'에 대한 것이고, 매매나 새 임대를 위한 방문은 여기에 해당한다고 보기 어렵습니다. 부산지방법원 2016가단55864 판결도 같은 취지입니다. 다만 계약서 특약이나 문자로 협조를 약속했다면 그 약속은 지켜야 할 계약상 의무가 됩니다(의정부지방법원 2017가단116609 사건 참조).

집을 안 보여 줘서 매매가 깨졌다면 세입자에게 배상을 받을 수 있습니까 — 쉽지 않습니다. 수원지방법원 2025. 9. 24. 선고 2024나61346 판결은 세입자가 집 보여 주기에 비협조적이어서 매매가 무산되었다는 집주인의 주장을 받아들이지 않았고, 오히려 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 놓은 집주인에게 2,754만여 원의 배상을 명했습니다.

집주인이 집을 보여 주려고 들어오는 것도 주거침입입니까 — 세입자의 동의가 없으면 주거침입이 됩니다. 서울서부지방법원 2023. 3. 9. 선고 2022고정708 판결은 새 임차인에게 방을 보여 준다며 출입카드로 원룸에 들어간 집주인에게 벌금 50만 원을 선고했고, 전주지방법원 2025. 2. 20. 선고 2023노1776 판결은 '7월 중 집 보러 방문 가능'이라는 합의서가 있었는데도 중개인에게 비밀번호를 알려 준 집주인의 벌금 400만 원을 유지했습니다.

세입자의 '집 보여 주기'는 세 층으로 나누어 봐야 합니다

첫째, 법률의 층위입니다. 민법 제623조는 임대인에게 목적물을 인도하고 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지웁니다. 세입자는 그 집을 배타적으로 쓰는 사람입니다. 민법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에 임차인이 이를 거절하지 못한다고 정하지만, 누수 수리나 설비 교체 같은 '보존행위'가 대상입니다. 집을 팔거나 다음 세입자를 들이기 위한 방문은 임대인 자신의 거래를 위한 것이어서 이 조문으로 강제하기 어렵습니다. 부산지방법원 2016가단55864 판결이 "임차인이 매수 희망자 등에게 집을 반드시 보여주어야 할 의무가 있다고 보기도 어렵다"고 본 것도 이 구조 때문입니다.

둘째, 계약의 층위입니다. 계약서 특약에 '계약 만료 2개월 전부터 매수인·임차 희망자의 방문에 협조한다'는 문구가 있거나, 계약 종료를 앞두고 문자로 협조를 약속했다면 사정이 달라집니다. 이때 세입자의 협조는 계약상 의무가 되고, 정당한 이유 없이 계속 거부하면 손해배상의 근거가 될 수 있습니다. 다만 그 의무는 대개 부수적인 의무여서, 그 위반만으로 계약 전체를 해제하거나 해지하기는 어렵습니다. 대법원 2005. 11. 25. 선고 2005다53705, 53712 판결은 계약의 목적 달성에 필요불가결한 주된 채무가 아닌 부수적 채무의 불이행으로는 계약을 해제할 수 없다고 했고, 대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결도 임대차 해지에 주된 채무의 불이행을 요구했습니다.

셋째, 형사의 층위입니다. 형법 제319조 제1항의 주거침입죄는 사실상의 주거의 평온을 보호합니다. 집주인이 소유자이고 계약서에 방문 조항이 있더라도, 세입자가 현실적으로 거주하는 집에 그 의사에 반해 들어가면 주거침입이 될 수 있습니다. 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007도11322 판결, 대법원 1987. 11. 10. 선고 87도1760 판결, 대법원 1985. 3. 26. 선고 85도122 판결은 권리자라도 법에 정해진 절차에 의하지 않고 들어가면 주거침입죄가 성립한다는 법리를 일관되게 유지하고 있습니다.

"점유할 권리 없는 자의 점유라 하더라도 그 주거의 평온은 보호되어야 할 것이므로, 권리자가 그 권리를 실행함에 있어 법에 정하여진 절차에 의하지 아니하고 그 건조물 등에 침입한 경우에는 주거침입죄가 성립한다." — 대법원 2007도11322

침입인지 여부를 판단하는 기준도 정리되어 있습니다. 대법원 2021. 9. 9. 선고 2020도12630 전원합의체 판결은 침입을 거주자가 주거에서 누리는 사실상의 평온상태를 해치는 행위태양으로 주거에 들어가는 것으로 보고, 출입 당시 객관적·외형적으로 드러난 행위태양을 기준으로 판단한다고 했습니다. 세입자가 없는 사이 비밀번호나 마스터키로 문을 여는 방식이 계속 문제되는 이유가 여기에 있습니다. 반대로 세입자가 그 자리에서 문을 열어 주고 함께 집을 보여 준 경우라면 같은 방문이라도 평가가 달라집니다.

첫 번째 사례 — 매수 희망자에게 문을 잠갔다는 집주인 주장, 보증금 9,000만 원 전액 반환

부산지방법원 2017. 5. 11. 선고 2016가단55864 판결의 사건입니다. A씨는 보증금 9,000만 원, 기간 2014. 11. 7.부터 2016. 11. 6.까지로 빌라를 빌렸습니다. 계약서에는 "임차인은 퇴거 종료 전 4개월은 임대인에게 여유를 준다"는 특약이 손글씨로 적혀 있었습니다. A씨는 2016년 2월부터 딸을 통해 갱신할 생각이 없다는 뜻을 알렸고, 2016. 6. 17. 계약이 끝나면 보증금을 돌려 달라는 내용증명을 보냈습니다.

집주인 B씨는 보증금을 돌려주지 못한 이유를 세입자 탓으로 돌렸습니다. 여러 차례 매수 희망자를 데리고 갔을 때 A씨가 일부러 문을 잠그고 집을 보여 주지 않았고, 2016년 10월에는 A씨가 빌라에 가압류까지 걸어 팔지도 세놓지도 못했으니 보증금을 당장 돌려줄 수 없는 결과는 A씨가 감수해야 한다는 주장이었습니다. 원상복구비 300만 원도 빼야 한다고 했습니다.

법원은 B씨의 주장을 모두 배척했습니다. 특약은 미리 넉넉한 여유를 두고 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려 달라는 취지일 뿐 만료일을 4개월 늦추는 뜻이 아니라고 보았고, A씨가 집에 있으면서 일부러 문을 잠갔다는 증거가 없으며, 애초에 임차인에게 집을 반드시 보여 줄 의무가 있다고 보기도 어렵다고 했습니다. 5,000만 원을 청구금액으로 한 가압류는 보증금을 돌려받기 위한 법에 정한 권리행사일 뿐 신의칙 위반이 아니라고 했고, 훼손 증거도 없다고 했습니다. 결과는 빌라 인도와 동시에 9,000만 원 반환이었고, 항소심인 부산지방법원 2017나47519 사건에서 항소가 기각되어 확정되었습니다.

집 보여 주기를 거절했다는 사정은 보증금 반환을 미룰 이유가 되지 못하고, '세입자가 비협조적이었다'는 말은 증거가 없으면 법정에서 힘을 쓰지 못합니다.

두 번째 사례 — '집 보여 주기 협조'를 약속했던 세입자, 명도는 결국 월세 연체로 결정됐습니다

의정부지방법원 2018. 5. 29. 선고 2017가단116609 판결의 사건입니다. C씨는 보증금 3,000만 원, 월세 135만 원에 아파트를 빌려 살았고, 계약기간은 2016. 2. 5.에 끝났습니다. 그 뒤 집주인과 C씨는 새로운 합의를 했습니다. 집주인이 아파트를 팔 계획이니 매도가 진행되는 동안 C씨가 매수 희망자에게 집을 보여 주는 데 협조하고 빠른 시일 내 집을 비워 주되, 그때까지 월세는 2017년 6월분부터 145만 원으로 올린다는 내용이었습니다.

그런데 C씨는 2017년 4월분 이후 월세를 내지 않았습니다. 집주인은 2017. 7. 7. 'C씨가 매수 희망자에게 집을 보여 주는 데 협조하지 않고 집을 비워 주기로 한 합의도 이행하지 않으며 2개월치 월세를 미납하고 연락을 피하고 있으므로 계약을 해지한다'는 내용증명을 보냈습니다.

법원은 해지가 적법하다고 보아 인도를 명했습니다. 다만 판결 이유를 보면 해지의 근거로 삼은 것은 2기의 차임 연체였습니다. 보증금 3,000만 원에서 밀린 월세를 뺀 1,560만 원에서 다시 2018. 3. 10.부터 인도할 때까지 월 145만 원을 공제한 돈과 상환으로 집을 비우라는 결론이었습니다. 변론이 끝난 뒤 C씨가 '진짜 임차인은 다른 사람'이라고 주장했지만 실기한 공격방어방법이라며 배척되었습니다. 이 판결은 의정부지방법원 2018나206166 사건에서 항소기각, 대법원 2019다213962 사건에서 상고취하로 확정되었습니다.

집주인 입장에서 이 사건이 주는 교훈은 두 가지입니다. 협조 약속은 문서로 남겨 두는 것이 좋지만, 집을 비우게 만드는 힘은 결국 연체·기간만료 같은 해지 사유에서 나옵니다. 내용증명에 '협조하지 않는다'는 사유를 적는 것보다 법정 해지 요건이 갖추어졌는지를 먼저 계산해야 합니다.

세 번째 사례 — '집 보여 주기 협조 부탁' 문자만 보냈다가 계약이 자동 연장됐습니다

수원지방법원 2017. 1. 26. 선고 2016가단526939 판결의 사건입니다. D씨 부부는 보증금 1억 8,000만 원, 기간 2014. 4. 30.부터 2016. 4. 30.까지로 집을 세놓았습니다. 집을 팔기로 한 D씨는 세입자에게 2016. 3. 22. 집을 보고 싶어 하는 분이 있으니 부동산 연락에 협조해 달라는 문자를, 2016. 4. 27. "집을 보여주시는 것이 많이 불편하시겠지만 계속적인 협조 부탁드리겠습니다"라는 문자를 보냈습니다. 세입자는 "최대한 협조하겠습니다"라고 답했고, 실제로 방문 시간을 알려 주며 협조했습니다.

D씨는 2016. 6. 16. 집을 팔고 매수인에게서 계약금 500만 원을 받았습니다. 그러자 세입자는 "2016년 4월 임대기간 이후 2년 자동연장으로 알고 있습니다"라고 답했고, D씨는 매수인에게 800만 원을 돌려주어야 했습니다. D씨는 세입자를 상대로 건물 인도와 손해 300만 원을 청구했습니다.

법원은 D씨의 청구를 모두 기각했습니다. 만료 전에 보낸 문자는 매매를 위해 집을 보여 달라는 협조를 구한 것일 뿐 계약이 확정적으로 끝난다고 말한 부분이 없고, 이사 날짜를 합의하지 않은 상태에서 매매계약부터 맺었으므로, 법정 기간 안에 갱신거절의 통지가 있었다고 보기 어렵다는 이유였습니다. 결국 계약은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보았습니다. 항소심인 수원지방법원 2017나56407 사건도 항소를 기각했습니다.

현행 주택임대차보호법 제6조 제1항은 갱신거절 통지 기간을 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지'로 정합니다. 집을 팔려는 집주인이 집을 보여 달라는 문자만 보내고 갱신거절 의사를 분명히 밝히지 않으면, 세입자가 아무리 협조를 잘해 주어도 계약은 자동으로 연장될 수 있습니다. 세입자 입장에서는 협조와 퇴거 약속은 별개라는 점을 기억해 두실 만합니다.

네 번째 사례 — '세입자가 안 보여 줘서 매매가 깨졌다'는 항변이 갱신거절 손해배상을 막지 못했습니다

수원지방법원 2025. 9. 24. 선고 2024나61346 판결의 사건입니다. E씨는 보증금 3억 9,000만 원, 기간 2020. 1. 31.부터 2022. 1. 30.까지로 아파트에 살고 있었습니다. 집주인은 2021. 10. 27. 아파트를 팔 예정이라고 알렸고, E씨는 2021. 11. 2. 갱신요구권을 행사했습니다. 집주인은 이틀 뒤 본인이 들어가 살겠다며 갱신을 거절했고, 11. 11.에는 일단 집을 내놓겠다고 했습니다. E씨는 2022. 1. 15. 집을 비워 주었는데, 집주인은 2022. 2. 19. 다른 사람에게 보증금 2억 원, 월 150만 원에 세를 놓았습니다.

집주인의 항변 가운데 하나가 바로 집 보여 주기였습니다. E씨가 매수 희망자에게 집을 보여 주는 데 비협조적이어서 매매가 무산되었고, 관리비까지 떠안게 되어 손해를 줄이려고 어쩔 수 없이 새 세입자를 들였다는 것입니다. 법원은 이것이 집주인이 직접 입주하면 해결할 수 있는 문제여서 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사유가 아니라고 보았습니다. E씨가 매도 시도에 동의했다는 사정도 갱신요구권 포기 합의로 볼 수 없다고 했습니다. 1심인 수원지방법원 용인시법원 2023가소219054 판결은 E씨의 청구를 기각했지만, 항소심은 이를 취소하고 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호에 따라 환산월차임 차액 2년분인 27,549,984원의 배상을 명했습니다. 엘박스 사건 페이지에는 대법원 2025다217886 사건 상고기각으로 표시되어 있습니다.

같은 구조의 사건이 서울중앙지방법원 2023. 1. 17. 선고 2022나10964 판결입니다. 보증금 18억 원의 아파트 집주인은 2020. 7. 24. "세금 문제로 매매하려고 하니 부동산 및 매수인 방문에 협조 부탁드린다"는 문자를 보냈고, 세입자 F씨는 "요청사항에 적극 협조하겠으나 계약갱신청구권을 포기한 것은 아니다"라고 답했습니다. 집주인은 이후 연내에 팔면 세금 혜택이 크다며 1월 말까지 이사하겠다는 확약서를 요구했고 이사비 같은 인센티브도 제시했습니다. F씨가 2020. 11. 10. 갱신을 요구하자 집주인은 실거주를 이유로 거절했고, F씨가 나간 뒤 입주했다가 3개월 만에 집을 팔았습니다. 매수인은 2020년 7월부터 집을 보러 왔던 부부로 보였습니다.

집주인은 세입자의 비협조로 2020년에 팔지 못해 직접 들어가 살았다고 주장했지만, 법원은 세입자가 나간 뒤인 2021년 2월분 관리비가 판결문상 '동일세대'와 비교해 69%나 적었던 점, 인테리어 실지출이 500만 원에 그친 점 등을 들어 실거주 의사를 인정하지 않았습니다. 그리고 제6조의3 제5항이 제3자에게 '임대'한 경우만 배상 책임을 정한 것이 아니라며 환산월차임 3개월분인 1,125만 원의 배상을 명했습니다. 1심 서울중앙지방법원 2021가소122979 판결이 유지되었고, 엘박스 사건 페이지에는 대법원 2023다214979 사건 상고기각으로 표시되어 있습니다.

두 판결을 겹쳐 보면, 집 보여 주기에 관한 문자 대화는 세입자에게 불리한 증거가 아니라 집주인의 진짜 의사를 드러내는 증거로 쓰였습니다. 세입자가 '협조하겠지만 갱신청구권을 포기한 것은 아니다'라고 한 줄 남겨 둔 것이 결정적이었습니다.

다섯 번째 사례 — 새 세입자에게 방을 보여 준다며 출입카드로 들어간 원룸 집주인

서울서부지방법원 2023. 3. 9. 선고 2022고정708 판결의 사건입니다. 서울 서대문구 원룸 건물의 집주인 G씨는 2022년 4월 새로운 임차인에게 방을 보여 준다는 이유로 세입자의 동의를 받지 않고 갖고 있던 출입카드로 출입문을 열고 원룸 안까지 들어갔습니다. 4월 말과 5월에는 인터넷 원룸 중개사이트에 올릴 사진을 찍으려고 다시 두 번 들어갔습니다.

법원은 세 번의 출입을 모두 주거침입으로 보아 벌금 50만 원을 선고했고, 엘박스 사건 페이지상 이 판결은 확정되었습니다. 금액은 크지 않지만 '내 건물이고 다음 세입자를 구하려던 것'이라는 사정이 처벌을 막지 못했다는 점이 중요합니다.

여섯 번째 사례 — '7월 중 집 보러 방문 가능' 합의서가 있어도 비밀번호를 알려 준 집주인은 벌금 400만 원과 위자료 300만 원

전주지방법원 2024. 7. 11. 선고 2023나17492 판결의 사건입니다. H씨는 보증금 9,000만 원에 아파트를 빌려 살다가 2022. 7. 4. 집주인과 계약을 해지하기로 하면서 "2022. 7. 31.까지 임대차보증금 모두 지급. 임대차보증금 전액 지급과 동시에 인도. 단 7월 중 집 보러 방문 가능"이라는 합의서를 작성했습니다. H씨는 7. 18. 짐 대부분을 뺐다는 문자를 보냈고, 그 전에 집주인에게 '오기 전에 미리 연락을 달라'고 말해 두기도 했습니다.

그런데 집주인은 2022. 7. 25. 관리인에게 그 집이 '공실'이니 아파트를 찾아온 공인중개사가 내부 사진을 찍게 해 달라고 하면서 H씨의 동의 없이 현관 비밀번호를 알려 주었고, 공인중개사가 비밀번호를 누르고 들어갔습니다. 집주인은 이 일로 기소되어 전주지방법원 2023. 10. 18. 선고 2023고정78 판결에서 벌금 400만 원을 선고받았고, 항소심인 전주지방법원 2025. 2. 20. 선고 2023노1776 판결은 고의가 없었다는 주장과 양형부당 주장을 모두 배척하고 항소를 기각했습니다. 항소심은 여성인 피해자가 느꼈을 불안감을 지적하면서 피고인이 당심에 이르기까지 피해회복을 위한 실질적인 조치를 취하지 않았다는 점을 불리한 정상으로 들었습니다.

민사에서도 결론은 같았습니다. 전주지방법원 2023나17492 판결은 H씨가 보증금을 모두 돌려받으면서 비밀번호를 넘겨준 2023. 1. 2.까지는 그 집이 H씨의 주거였다고 보았습니다. 합의서의 '7월 중 집 보러 방문 가능'이라는 문구만으로 집주인이 동의가 있다고 오인했다거나 그 오인에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵고, 설령 고의가 없었더라도 과실에 의한 불법행위가 성립한다고 했습니다. 위자료는 새 임차인을 구할 사진을 찍으려던 것이지 위해를 가할 목적은 아니었다는 점을 고려해 300만 원으로 정했습니다. 1심 전주지방법원 2023가소18474 판결이 유지되었고 H씨가 항소심에서 400만 원으로 늘린 청구는 기각되었습니다.

"원피고는 2022. 7. 31.에 임대차보증금 반환과 D호 인도를 동시에 이행하기로 합의하였으므로 그때까지 피고는 원고의 의사에 반하여 D호에 들어갈 수 없다." — 전주지방법원 2023나17492

이 사건은 방문 합의가 있다는 것과 세입자 몰래 들어가도 된다는 것이 전혀 다른 문제라는 점을 보여 줍니다. '방문 가능'은 세입자와 일정을 맞춰 함께 집을 보여 주는 것을 뜻할 뿐, 비밀번호를 제3자에게 넘겨도 된다는 허락이 아닙니다.

세입자가 진 판결 — 협조 요청 문자를 '전세 승계 합의'로 읽을 수는 없었습니다

이번에는 세입자 쪽이 진 사건입니다. 대전지방법원 2023. 10. 31. 선고 2022나121900 판결의 I씨는 LH 전세임대 방식으로 보증금 5,000만 원, 월 40만 원에 집을 빌려 살았습니다. 만료 두 달 전 I씨가 먼저 집을 빼야 할 것 같다고 문자를 보냈고, 집주인은 그렇다면 집을 팔겠다고 답했습니다. I씨가 재계약을 부탁하자 집주인은 세금 문제로 팔아야 한다며 거절했고, I씨는 시간을 조금 더 주면 비워 주겠다고 했습니다.

I씨는 만료 뒤에도 집주인의 양해로 한동안 살다가 2019년 10월 말 매수 희망자에게 집을 보여 주는 문제로 집주인과 심하게 다툰 뒤로는 양해 없이 계속 거주했습니다. 재판에서 I씨는 집주인이 보낸 '전세 안고 사려는 사람이 있다. 집을 보여 줘야 한다'는 취지의 문자에 자신이 응했으니 전세 승계를 조건으로 한 매도 합의, 곧 갱신이 이루어진 것이라고 주장했습니다. 법원은 그 문자가 매수 희망자가 집을 둘러볼 수 있도록 협조를 구하는 내용에 불과하다며 받아들이지 않았고, 갱신요구권은 임차인인 LH에 있을 뿐 입주자에게 인정되지 않는다고도 했습니다. 1심 대전지방법원 천안지원 2021가단6255 판결의 인도 명령이 유지되었고, 대법원 2024다200229 사건에서 심리불속행기각으로 확정되었습니다.

세 번째 사례와 원리는 같습니다. 협조 요청은 그 자체로 계약의 종료도, 갱신도 만들지 않으며, 결론은 그 앞뒤의 갱신 거절이나 퇴거 약속 기록이 가릅니다.

살던 집을 판 매도인이 집을 안 보여 줬다며 매수인이 계약을 깨려 한 사건

세입자가 아니라 집을 판 매도인이 계속 살면서 생기는 분쟁도 있습니다. 서울동부지방법원 2020. 6. 4. 선고 2019가단140737 판결의 매수인 J씨는 서울 송파구의 부동산을 3억 5,000만 원에 사면서 계약금 3,500만 원을 냈고, 잔금 3억 1,500만 원은 새 전세 세입자의 보증금으로 치르기로 하여 '전세 세입자의 입주일을 잔금일로 한다'는 특약을 넣었습니다. 그 뒤 J씨는 매도인이 입주 가능한 전세 세입자와의 계약을 거절하고 집을 보여 주지 않는 등 협조의무를 이행하지 않았다며 계약을 해제하고 7,000만 원을 청구했습니다.

법원은 특약에 비추어 매도인에게 전세 임대에 협조할 의무가 있다는 점은 인정했습니다. 그러나 매도인이 그 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시했다는 증거가 부족하다고 보았습니다. 대법원 2015. 2. 12. 선고 2014다227225 판결이 말하는 이행거절은 채무를 이행하지 않겠다는 명백한 의사표시가 위법한 것으로 평가되어야 하기 때문입니다. 나아가 계약서에 협조의무가 명시되지 않았고 J씨 스스로 세입자를 못 구해도 잔금을 치르겠다고 했던 점에 비추어, 그 협조의무는 소유권이전이라는 주된 채무에 딸린 부수적 채무에 불과하여 해제 사유가 될 수 없다고 했습니다. 엘박스 사건 페이지상 이 판결은 확정되었습니다. 협조를 계약의 핵심 조건으로 삼으려면 그 의무와 위반 시 효과를 계약서에 직접 적어야 한다는 뜻입니다.

집주인이라면 — 협조를 '요구'하기 전에 '설계'하십시오

판결들을 보면, 집 보여 주기 분쟁에서 집주인이 이긴 사건은 협조 약속이 문서로 있고 별도의 해지·만료 사유가 갖추어진 경우였습니다. 반대로 진 사건은 협조 요청 문자만 있고 갱신거절 통지가 불분명했거나(수원지방법원 2016가단526939), 비협조를 이유로 한 주장이 증거 없이 제기되었거나(부산지방법원 2016가단55864), 비협조를 핑계로 실거주 갱신거절의 약속을 어긴 경우였습니다(수원지방법원 2024나61346, 서울중앙지방법원 2022나10964).

• 계약서에 방문 조항을 넣습니다. '만료 2개월 전부터 사전 연락 후 주 ○회, ○시부터 ○시 사이 임차인 입회하에 방문'처럼 횟수·시간·입회 방식을 구체적으로 적어야 다툼이 줄어듭니다. 막연한 '협조한다'는 문구는 부수적 의무로 평가되기 쉽습니다(서울동부지방법원 2019가단140737).

• 갱신거절 통지는 따로, 분명하게 합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항의 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 안에 '갱신하지 않겠다'는 뜻을 내용증명이나 문자로 남깁니다. 협조 요청 문자로는 대신할 수 없습니다(수원지방법원 2016가단526939).

• 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 매매를 서두르지 않습니다. 세입자가 나간 뒤 곧바로 세를 놓거나 팔면 제6조의3 제5항의 손해배상 문제가 생기고, '세입자가 집을 안 보여 줘서'라는 사정은 정당한 사유로 인정되지 않았습니다(수원지방법원 2024나61346).

• 세입자가 없을 때 들어가지 않습니다. 비밀번호·마스터키·출입카드를 중개인에게 넘기는 것도 마찬가지입니다(전주지방법원 2023노1776, 서울서부지방법원 2022고정708).

세입자라면 — 잦은 방문 요구에는 이렇게 선을 그으십시오

세입자가 협조할 의무가 없다고 해서 무조건 거절하는 것이 늘 유리한 것은 아닙니다. 계약 종료가 다가왔고 보증금을 제때 돌려받아야 하는 상황이라면, 집이 빨리 팔리거나 다음 세입자가 들어오는 것이 세입자에게도 이익입니다. 판결들이 보여 주는 안전한 방법은 협조하되 조건을 문자로 남기는 것입니다.

• 일정과 방식을 정해 답합니다. '평일 저녁 7시 이후, 하루 전 연락, 제가 있을 때만'처럼 구체적으로 답하면 협조한 기록과 거절의 범위가 동시에 남습니다.

• 갱신 의사가 있다면 한 줄을 덧붙입니다. 서울중앙지방법원 2022나10964 사건의 세입자처럼 '협조하겠으나 계약갱신요구권을 포기하는 것은 아니다'라고 적어 두면 뒤에 손해배상을 다툴 때 결정적인 증거가 됩니다.

• 부재중 출입에는 동의하지 않는다고 명시합니다. 합의서에 '방문 가능'이 적혀 있어도 비밀번호 출입까지 허락한 것은 아니라는 것이 전주지방법원 2023나17492 판결입니다. 오해를 막으려면 '제가 없을 때는 출입하지 마십시오'라고 문자로 남겨 둡니다.

• 무단 출입이 의심되면 기록부터 확보합니다. 도어락 출입 이력, 출입카드 기록, 공동현관 CCTV, 집 안에 남은 흔적 사진, 집주인·중개인과의 문자가 증거입니다. 이를 근거로 주거침입 고소와 위자료 청구를 함께 검토할 수 있습니다.

집주인이나 중개인이 거절 의사를 밝혔는데도 정당한 이유 없이 집 앞에서 기다리거나 반복해서 연락해 불안감을 준다면, 스토킹처벌법 제2조의 스토킹행위에 해당하는지도 문제될 수 있습니다. 2026. 10. 2.부터는 같은 법 제7조의2에 따라 경찰이 스토킹범죄 사건을 공소청 검사에게 송치해야 합니다. 어디까지가 정당한 방문 요청이고 어디부터가 문제인지는 횟수와 시간, 거절 이후의 행동으로 갈리므로 기록을 날짜별로 남겨 두십시오.

내 사건 직접 점검해 보기

지금 집 보여 주기 문제로 다투고 있다면 아래 순서로 점검해 보시기 바랍니다.

1. 계약서와 특약을 다시 읽습니다. 방문·협조에 관한 문구가 있는지, 있다면 횟수·시간·입회 조건이 정해져 있는지 확인합니다. 없다면 협조는 원칙적으로 세입자의 선의에 맡겨진 것입니다(부산지방법원 2016가단55864).

2. 계약이 지금 어떤 상태인지 확인합니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절이나 갱신요구가 있었는지, 그 기록이 문자·내용증명으로 남아 있는지 봅니다. 이것이 없으면 계약은 자동 연장되었을 수 있습니다(수원지방법원 2016가단526939).

3. 협조를 약속한 기록이 있는지 확인합니다. 세입자가 '협조하겠다'고 답한 문자가 있다면 그 범위가 어디까지였는지, 갱신요구권을 포기한다는 뜻이 담겼는지 아닌지를 따로 봅니다(수원지방법원 2024나61346).

4. 손해가 실제로 있었는지, 그 원인이 무엇인지 따집니다. 매수인이 계약을 포기한 이유가 정말 집을 못 봐서인지, 가격·대출·입주 시기 때문인지에 따라 인과관계가 달라집니다.

5. 누가, 어떻게 문을 열었는지 확인합니다. 세입자가 현실적으로 거주하는 동안 그 동의 없이 들어갔다면 소유자·관리인·중개인 누구든 주거침입이 문제됩니다(대법원 2007도11322).

집 내놓은 날, 방문 요구를 받은 날부터 할 일

• 오늘 — 계약서, 특약, 지금까지의 문자·카카오톡 대화를 한곳에 모읍니다. 집주인이라면 갱신거절 통지 기간이 남아 있는지 날짜를 계산하고, 세입자라면 갱신요구권을 쓸지부터 정합니다.

• 3일 안 — 방문 일정과 방식(사전 연락, 시간대, 입회 여부)을 문자로 제안하거나 답합니다. 세입자는 갱신요구권을 포기하지 않는다는 문장을, 집주인은 갱신거절 의사를 협조 요청과 분리해 적습니다.

• 1주 안 — 무단 출입이 의심되면 관리사무소에 CCTV·출입기록 보존을 요청합니다. 매매가 걸려 있다면 중개인에게 세입자와 합의한 방문 조건을 그대로 전달해 혼선을 막습니다.

• 분쟁이 커졌을 때 — 집주인은 해지·만료 사유와 손해의 인과관계를, 세입자는 주거침입·갱신거절 손해배상 요건을 판결 기준에 맞추어 검토한 뒤 내용증명을 보냅니다. 감정이 앞선 문자는 그대로 법정 증거가 됩니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

방문 날짜를 조율하는 정도의 갈등이라면 대화로 풀리는 경우가 많습니다. 그러나 매매계약이 이미 깨져 매수인에게 배상금을 물어 준 경우, 세입자가 갱신요구를 했는데 집주인이 실거주를 이유로 거절하고 집을 내놓은 경우, 세입자가 없을 때 누군가 들어온 흔적이 있는 경우는 다릅니다.

특히 갱신거절 손해배상은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항의 세 가지 계산 방식 중 무엇을 택하느냐에 따라 금액이 크게 달라집니다. 수원지방법원 2024나61346 판결은 환산월차임 차액 2년분으로 2,754만여 원을, 서울중앙지방법원 2022나10964 판결은 3개월분으로 1,125만 원을 인정했습니다. 주거침입은 형사 고소와 민사 위자료가 따로 움직이므로, 어느 것을 먼저 할지도 사건에 맞게 정해야 합니다.

자주 묻는 질문

집을 팔려고 내놓았는데 세입자가 집 보여 주기를 거부하면 손해배상을 청구할 수 있습니까?

경우에 따라 다르지만 쉽지 않습니다. 법률상 세입자에게 집을 보여 줄 의무가 있다고 보기 어렵다는 것이 부산지방법원 2016가단55864 판결이고, 수원지방법원 2024나61346 판결도 세입자의 비협조로 매매가 무산되었다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 계약서나 문자로 협조를 약속받았고 그 위반으로 손해가 났다는 증거가 있을 때 비로소 청구를 검토할 수 있습니다.

세입자가 집을 안 보여 주면 임대차계약을 해지할 수 있습니까?

원칙적으로 어렵습니다. 협조 약속이 있더라도 대개 부수적 의무로 평가되고, 대법원 2005다53705, 53712 판결과 대법원 2016다241805, 241812 판결은 주된 채무가 아닌 의무의 위반으로는 해제·해지할 수 없다고 했습니다. 의정부지방법원 2017가단116609 사건에서도 집을 비우게 한 근거는 2기 차임 연체였습니다.

계약서에 '방문 가능'이 적혀 있으면 집주인이 세입자 없을 때 비밀번호로 들어가도 됩니까?

아니요. 전주지방법원 2023나17492 판결은 '7월 중 집 보러 방문 가능'이라는 합의서가 있었는데도 세입자 동의 없이 공인중개사에게 비밀번호를 알려 주어 들어가게 한 집주인에게 위자료 300만 원을 명했고, 같은 사건의 형사재판에서 벌금 400만 원이 유지되었습니다(전주지방법원 2023노1776).

집주인이 새 세입자에게 원룸을 보여 주려고 마스터키나 출입카드로 들어오면 주거침입으로 고소할 수 있습니까?

네, 세입자의 동의 없이 들어왔다면 고소할 수 있습니다. 서울서부지방법원 2022고정708 판결은 새 임차인에게 방을 보여 주거나 중개사이트용 사진을 찍으려고 출입카드로 세 번 들어간 집주인에게 벌금 50만 원을 선고했습니다. 다만 출입 사실을 증명할 기록(출입 이력, CCTV, 문자)을 먼저 확보해야 합니다.

세입자가 집 보여 주기에 협조하겠다고 답하면 계약갱신요구권을 포기한 것이 됩니까?

아니요, 협조 답변만으로 포기가 되지는 않습니다. 수원지방법원 2024나61346 판결은 세입자가 매도 시도에 동의했다는 사정만으로 갱신요구권 포기 합의가 성립했다고 볼 수 없다고 했습니다. 오해를 막으려면 서울중앙지방법원 2022나10964 사건의 세입자처럼 '갱신요구권을 포기하는 것은 아니다'라고 함께 적어 두는 것이 안전합니다.

집주인이 매수인 방문 협조를 부탁하는 문자를 보냈다면 계약이 끝난다는 통지로 볼 수 있습니까?

그것만으로는 어렵습니다. 수원지방법원 2016가단526939 판결은 협조 요청 문자에 계약이 확정적으로 종료된다는 내용이 없다며 갱신거절 통지로 보지 않았고, 대전지방법원 2022나121900 판결은 반대로 같은 성격의 문자를 갱신 합의로 볼 수도 없다고 했습니다. 갱신거절이나 갱신요구는 협조 요청과 별도로 분명하게 해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 부산지방법원 2017. 5. 11. 선고 2016가단55864 판결 — 임차인의 집 보여 주기 의무 부정, 보증금 9,000만 원 반환 (항소심 부산지방법원 2017나47519 항소기각, 확정)

• 의정부지방법원 2018. 5. 29. 선고 2017가단116609 판결 — 매도 협조 합의 후 2기 차임 연체로 해지·인도 (항소심 의정부지방법원 2018나206166 항소기각, 대법원 2019다213962 상고취하)

• 수원지방법원 2017. 1. 26. 선고 2016가단526939 판결 — 협조 요청 문자는 갱신거절 통지 아님, 묵시적 갱신 (항소심 수원지방법원 2017나56407 항소기각)

• 수원지방법원 2025. 9. 24. 선고 2024나61346 판결 — 실거주 갱신거절 후 제3자 임대, '집 안 보여 줘 매매 무산' 항변 배척, 27,549,984원 배상 (1심 수원지방법원 용인시법원 2023가소219054 원고패 취소, 엘박스 표시상 대법원 2025다217886 상고기각)

• 서울중앙지방법원 2023. 1. 17. 선고 2022나10964 판결 — 매수인 방문 협조 요청 후 실거주 거절·3개월 만의 매도, 1,125만 원 배상 (1심 서울중앙지방법원 2021가소122979 유지, 엘박스 표시상 대법원 2023다214979 상고기각)

• 서울서부지방법원 2023. 3. 9. 선고 2022고정708 판결 — 새 임차인에게 방을 보여 주려 출입카드로 들어간 집주인 주거침입 벌금 50만 원 (확정)

• 전주지방법원 2023. 10. 18. 선고 2023고정78 판결, 전주지방법원 2025. 2. 20. 선고 2023노1776 판결 — 공인중개사에게 비밀번호를 알려 준 집주인 주거침입 벌금 400만 원, 항소기각 (확정 여부는 엘박스상 미확인)

• 전주지방법원 2024. 7. 11. 선고 2023나17492 판결 — 같은 사건 위자료 300만 원 (1심 전주지방법원 2023가소18474 유지, 확정)

• 대전지방법원 2023. 10. 31. 선고 2022나121900 판결 — 매수 희망자 방문 협조 문자는 전세 승계·갱신 합의 아님, 인도 (1심 대전지방법원 천안지원 2021가단6255, 대법원 2024다200229 심리불속행기각)

• 서울동부지방법원 2020. 6. 4. 선고 2019가단140737 판결 — 매도인의 전세 임대 협조의무는 부수적 채무, 해제 불가 (확정)

• 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007도11322 판결, 대법원 1987. 11. 10. 선고 87도1760 판결, 대법원 1985. 3. 26. 선고 85도122 판결 — 권리자라도 법정 절차 없이 들어가면 주거침입

• 대법원 2021. 9. 9. 선고 2020도12630 전원합의체 판결 — 침입은 사실상의 평온상태를 해치는 행위태양으로 들어가는 것

• 대법원 2015. 2. 12. 선고 2014다227225 판결 — 이행거절의 요건

• 대법원 2005. 11. 25. 선고 2005다53705, 53712 판결, 대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결 — 부수적 채무 불이행으로 해제·해지 불가

• 법령 — 민법 제544조, 제623조, 제624조, 제750조, 제751조; 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3; 형법 제319조; 스토킹범죄의 처벌 등에 관한 법률 제2조, 제7조의2 (2026년 10월 16일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 계약서의 기간과 특약부터 확인합니다. 방문·협조 조항이 있는지, 갱신거절이나 갱신요구가 법정 기간 안에 있었는지가 사건의 뼈대를 정하기 때문입니다. 그다음 집주인과 세입자, 중개인 사이에 오간 문자와 카카오톡을 날짜순으로 정리해 협조 요청, 협조 답변, 거절, 갱신 관련 발언이 각각 언제 있었는지 표로 만듭니다. 매매가 걸려 있다면 계약이 깨진 경위를, 무단 출입이 문제라면 출입 기록과 CCTV 보존 여부를 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 약속과 출입의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 약속입니다. 집 보여 주기에 관해 누가 무엇을 약속했는지, 그 약속이 갱신이나 퇴거와 어떻게 연결되어 있는지를 문자 하나하나로 확정합니다. 같은 '협조 부탁' 문자가 수원지방법원 2016가단526939 사건에서는 갱신거절이 아니라고, 대전지방법원 2022나121900 사건에서는 갱신 합의도 아니라고 판단된 것처럼, 문구와 앞뒤 맥락이 결론을 정합니다. 집주인을 대리할 때는 협조의무를 다툴 수 있는 범위와 별도의 해지·만료 사유를 함께 세우고, 세입자를 대리할 때는 협조 의무가 없거나 이행했다는 점과 갱신요구권이 살아 있다는 점을 증거로 묶습니다. 둘째, 출입입니다. 동의 없는 출입이 있었다면 형사 고소와 위자료 청구를 어떤 순서로 할지, 합의로 정리할 여지는 있는지를 판단합니다. 반대로 집주인이 고소를 당했다면 출입 당시 세입자가 실제 거주하고 있었는지, 동의를 받았다고 볼 사정이 있었는지를 기록으로 따지고 피해회복 방안을 함께 준비합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분쟁은 큰 금액보다 작은 문장에서 결론이 갈립니다. '협조하겠으나 갱신청구권을 포기한 것은 아니다'라는 한 줄이 1,125만 원의 배상으로 이어졌고, '방문 가능'이라는 합의서 문구가 비밀번호 출입을 정당화하지 못해 벌금 400만 원과 위자료 300만 원으로 이어졌습니다. 법무법인 도모도 임대차 종료와 매매가 겹친 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 대화 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 감정적인 문자를 보내거나 비밀번호를 넘기기 전에 상담하시는 것이 손실을 줄이는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

집 보여 주기는 사소한 생활 갈등처럼 보이지만, 매매대금과 보증금, 갱신 2년과 형사처벌이 함께 걸려 있는 문제입니다. 이 글의 판결들은 같은 '집을 보여 달라'는 요청이 어떤 사건에서는 세입자의 승소로, 어떤 사건에서는 집주인의 손해배상과 벌금으로 끝난 실제 기록이고, 그 갈림점은 계약서 문구와 문자 한 줄, 그리고 문을 연 방식에서 만들어졌습니다.

세입자와 방문 문제로 다투고 계신 집주인이든, 잦은 방문 요구와 무단 출입으로 불안한 세입자든, 상대에게 다음 문자를 보내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 지금까지의 대화를 함께 정리하고, 손해배상과 갱신, 형사 대응 중 무엇을 먼저 할지 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·매매 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 세입자의 집 보여 주기 거부로 매매나 새 임대가 막혔거나, 집주인의 잦은 방문과 무단 출입으로 손해배상·고소를 고민하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담에는 임대차계약서와 특약, 집주인·세입자·중개인과 주고받은 문자와 카카오톡 대화 전체, 갱신 관련 내용증명, 매매계약서와 계약이 깨진 경위 자료, 도어락·출입카드 기록이나 CCTV 보존 요청 내역을 가져오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.