종중 땅을 샀는데 총회 결의가 없어 무효라는 소송을 당했다면 — 결의 하자와 사후 추인, 취득시효, 매매대금을 돌려받는 순서

종중 회장에게서 땅을 사고 등기까지 마쳤는데, 몇 년이 지나 종중 이름으로 소장이 날아왔다는 상담을 받곤 합니다. 소장에는 그때 총회 결의가 없었으니 매매는 무효이고 등기를 말소하라고 적혀 있습니다. 매수인은 회장의 인감과 회의록까지 받았는데 왜 자기가 땅을 잃어야 하느냐고 묻습니다. 결론부터 말씀드리면, 종중 땅 매매는 규약이나 총회 결의가 없으면 회장이 서명했더라도 무효이고 매수인이 선의였다는 사정만으로는 등기를 지킬 수 없지만, 결의가 실제로 없었다는 점은 종중이 증명해야 하고, 추인 결의나 취득시효가 인정되면 등기가 살아남으며, 등기가 말소되더라도 종중이 받은 매매대금을 돌려받기 전까지는 말소를 거절할 수 있습니다. 종중 재산의 처분이란, 민법 제275조와 제276조 제1항에 따라 종원 전체의 총유에 속하는 토지를 파는 일을 말하며, 종중 규약에 정함이 있으면 그 절차를, 없으면 종중총회의 결의를 거쳐야만 효력이 생깁니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 결의가 정말 없었는지, 있었다면 소집통지에 흠이 있는지, 나중에 추인한 결의가 있는지, 취득시효가 완성되었는지, 그리고 등기를 내줘야 한다면 매매대금을 누구에게서 어떤 순서로 돌려받을지입니다. 아래에서는 매매가 무효가 되는 구조, 결의를 유효로 본 판결과 무효로 본 판결, 소집통지와 추인, 표현대리가 통하지 않는 이유, 취득시효 항변, 명의수탁 종원에게서 산 경우, 동시이행과 손해배상, 가압류와 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 회장 인감과 회의록을 받고 샀는데도 무효가 되나요 — 됩니다. 종중 대표자라도 총회 결의 없이는 종중 재산을 처분할 권한이 없어 민법 제126조의 표현대리도 적용되지 않습니다. 수원지방법원 성남지원 2023. 2. 14. 선고 2019가합411595 판결은 회장이 교부한 회의록이 실제 열리지 않은 회의를 적은 것이라며 매수인의 표현대리 주장을 받아들이지 않았습니다.

2. 매수인이 이긴 판결도 있나요 — 있습니다. 수원지방법원 2021. 5. 27. 선고 2020나77688 판결은 결의 없이 팔았다는 점을 종중이 증명하지 못했다며 1심을 뒤집고 종중의 청구를 기각했고, 대전지방법원 2017. 12. 8. 선고 2017나104031 판결은 무효인 결의로 종중 임야를 넘겨받은 쪽이라도 20년 점유취득시효가 완성되었다며 등기를 유효로 보았습니다(민법 제245조 제1항).

3. 땅을 돌려줘야 한다면 돈은 어떻게 되나요 — 종중이 받은 매매대금을 돌려줄 때까지 말소를 거절할 수 있습니다. 서울고등법원 2016. 4. 20. 선고 2015나2031184 판결은 종중이 15억 원을 지급함과 동시에 등기를 말소하라고 했습니다(민법 제536조 준용).

종중 땅 매매가 무효가 되는 구조 — 규약이 먼저, 없으면 총회입니다

종중 땅을 팔 권한은 회장이 아니라 종원 전체에 있습니다. 법원은 종중 소유 재산은 종원의 총유이므로 규약에 정한 바가 있으면 그에 따르고, 규약이 없으면 총회 결의에 의해야 하며, 이 절차를 거치지 않은 대표자의 처분은 무효라는 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다18656 판결의 법리를 일관되게 적용합니다. 그래서 매수인이 가장 먼저 확인할 서류는 매매 당시의 규약입니다.

규약이 회장이나 임원회에 처분 권한을 넘겼다는 주장은 쉽게 받아들여지지 않습니다. 광주고등법원 2019. 8. 21. 선고 2018나23529 판결은 규약 제7조가 회장에게 토지 처분권을 위임한 규정이라는 주장을 문언상 그렇게 해석할 수 없다며 배척하고, 종원 과반수 참석과 참석자 과반수 찬성을 정한 제12조에 따라 총회 결의가 필요하다고 보았습니다. 수원지방법원 2015. 5. 15. 선고 2014가합7561 판결도 임원회의 결의만으로 체결된 매매를 무효로 보았는데, 종중재산 매각을 임원회의 결의사항으로 정한 정관은 소집절차 하자로 무효가 된 총회를 앞두고 작성된 것이어서 효력이 없다고 했습니다.

반대로 규약이 더 엄격한 요건을 둔 종중도 있습니다. 재산 처분에 이사회 의결과 함께 참석인원 100명 이상인 총회의 승인을 요구한 정관이 수원지방법원 여주지원 2023. 1. 26. 선고 2020가단3095 판결과 성남지원 2019가합411595 판결에 등장합니다. 청주지방법원 충주지원 2016. 12. 22. 선고 2016가단21622 판결의 종중은 매매가 1억 원 이상인 재산의 처분을 총회 결의사항으로 정해 두었습니다. 같은 종중 땅이라도 규약의 문구에 따라 필요한 절차가 달라지므로, 소장을 받으면 매매 당시 시행 중이던 규약을 먼저 확보해야 합니다.

결의를 유효로 본 판결과 무효로 본 판결 — 증명책임이 출발점입니다

결의가 없었다는 사실은 무효를 주장하는 종중이 증명해야 한다는 것이 매수인 방어의 출발점입니다. 수원지방법원 2020나77688 판결이 좋은 예입니다. 전 대표가 2억 6,400만 원에 땅을 팔고 그중 3,400만 원을 횡령해 유죄판결까지 받은 사건이었고, 당시 대표는 매도 회의에 소집통보를 받지 못했다고 증언했습니다. 그런데도 법원은 형사판결 범죄사실에 전 대표가 종중원들로부터 매매를 위임받았다고 적혀 있는 점, 고소한 쪽이 계약 효력은 문제 삼지 않고 대금이 종중에 귀속되어야 한다고만 주장한 점, 전 대표가 대금 사용내역을 종원들에게 우송한 점을 들어 결의 없이 팔았다고 인정하기 부족하다고 보았습니다. 1심을 취소하고 종중의 진정명의회복 청구를 기각했습니다.

반면 회의록이 있어도 무효가 된 판결이 더 많습니다. 의정부지방법원 2024. 2. 8. 선고 2022가단123861 판결에서 매도 결의를 했다는 임시총회 의사록에는 총회원수 16명 중 13명 출석이라고 적혀 있었지만, 규약상 회원은 2021년 기준 125명이었습니다. 법원은 어떤 기준으로 회원을 확정하고 어떻게 통지했는지 자료가 없으므로 대표자와 임원이 모두 찬성했더라도 결의는 무효라고 했습니다. 서울고등법원 2015나2031184 판결은 참석자 명단의 성명과 주소가 한 사람 필체로 적혀 있고 도장이 일률적으로 찍혀 있으며, 명단에 오른 종원 상당수가 참석하거나 위임한 적이 없다는 확인서를 낸 점을 들어 정관변경 결의와 매도 결의를 모두 무효로 보았습니다. 회의록에는 42명이 찬성했다고 적혀 있는데 함께 낸 사실확인서에는 만장일치라고 적혀 있어 서로 맞지 않았다는 점도 지적되었습니다.

두 갈래 판결을 비교하면, 매수인에게 유리한 자료는 회의록 그 자체가 아니라 회의록 밖의 정황입니다. 종중이 대금을 받아 실제로 쓴 내역, 종원들에게 보낸 결산 보고, 다른 소송이나 형사사건에서 종중 측이 한 진술, 오랫동안 아무도 이의하지 않은 사정이 그것입니다. 소장을 받으면 회의록의 진정성만 다툴 것이 아니라 종중이 매매를 전제로 행동한 흔적을 모으는 데 힘을 써야 합니다.

소집통지는 어디까지 해야 하나 — 종원 범위 확정과 통지 방법

소집통지의 하자는 결의를 무효로 만드는 가장 흔한 사유이고, 매수인이 종중의 소 제기 자체를 다툴 때도 같은 잣대가 적용됩니다. 법원은 족보로 소집통지 대상 종원의 범위를 확정한 뒤 국내에 거주하고 소재가 분명한 모든 종원에게 개별적으로 통지해야 하고, 일부에게 통지를 빠뜨린 결의는 효력이 없지만, 통지 방법은 서면이 아니라 구두나 전화, 다른 종원이나 세대주를 통해도 된다고 봅니다(대법원 2000. 2. 25. 선고 99다20155 판결, 2007. 9. 6. 선고 2007다34982 판결). 종원을 확정할 때는 세보를 발간할 때 기울인 정도의 노력이 필요하다는 대법원 2000. 7. 6. 선고 2000다17582 판결의 기준도 의정부지방법원 2022가단123861 판결에 그대로 인용되었습니다.

이 기준은 매수인이 쓸 수도 있지만, 종중이 하자를 고치기도 쉽습니다. 서울고등법원 2014. 5. 16. 선고 2013나24858 판결의 종중은 190명 중 60명에게는 등기우편으로, 나머지에게는 구두나 가족을 통해 통지한 총회를 열어 110명 출석으로 새 대표를 뽑고 소송을 추인했고, 법원은 이를 적법하다고 보았습니다. 수원지방법원 2020나77688 판결도 주소록상 63명 중 58통을 우편으로 보냈고 4명은 다른 종원과 주소가 같았다는 사정을 들어 합리적인 노력을 다했다고 보았습니다. 광주고등법원 2018나23529 판결은 회장이 소집 요구를 거부하자 종원들이 족보로 명단을 만들어 직접 소집한 총회를 대법원 1997. 9. 26. 선고 97다25279 판결에 따라 적법하다고 했고, 소송요건으로서 결의 여부는 사실심 변론종결 때를 기준으로 판단하며 추인은 소급한다는 대법원 2001. 7. 27. 선고 2001다5937 판결도 인용했습니다.

그래서 저희는 종중의 소 제기 결의를 다투는 본안전 항변을 시간을 벌기 위한 수단 정도로 봅니다. 임기가 끝난 대표가 새 대표를 뽑는 총회를 소집한 것은 부적당하다고 본 대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다23695 판결처럼 다툴 근거가 분명한 경우가 아니라면, 그 사이 종중이 추인 총회를 다시 열어 하자를 고치는 경우가 대부분입니다. 오히려 같은 잣대를 매매 당시의 매도 결의에 적용해, 당시 종중이 종원 범위를 어떻게 정하고 누구에게 통지했는지를 집요하게 확인하는 편이 실익이 큽니다.

나중에 한 추인 결의가 매매를 살리는 경우와 살리지 못하는 경우

매매 뒤에 적법한 총회가 그 처분을 승인하면 매매는 유효해질 수 있고, 이것이 매수인이 찾아야 할 가장 강한 항변입니다. 수원지방법원 여주지원 2020가단3095 판결에서 종중은 소송비용을 마련하려고 여러 해에 걸쳐 종토 매각을 결의해 왔고, 이사회가 임야 일부를 분할해 파는 안건을 의결한 뒤 매매가 이루어졌으며, 이듬해 정기총회가 그 토지를 포함한 매각을 결의했습니다. 법원은 이 정기총회 결의를 매수인과의 매매를 추인한 결의로 보았고, 2년 뒤 종중이 그 결의를 취소한다고 결의했어도 사후적이고 일방적인 취소로는 이미 실체관계에 부합하게 된 등기의 효력을 좌우할 수 없다고 했습니다. 다른 필지는 당초 다른 사람에게 팔기로 결의했지만 매각 목적이 같은 이상 매수인이 바뀌었다고 결의가 전혀 없다고 볼 수 없다며 역시 청구를 기각했습니다.

그러나 추인을 주장하려면 총회의 의사가 확인되어야 합니다. 의정부지방법원 2022가단123861 판결은 임원 7명이 인감증명서를 붙여 묘지이장각서를 써 주고, 토지사용승낙서와 회의록을 허가관청에 내고, 대표가 법무사 사무소에 가서 확인서면까지 작성했어도, 비법인사단의 묵시적 추인은 구성원의 총의나 그에 준하는 의사가 확인되어야 한다며 받아들이지 않았습니다. 대전지방법원 공주지원 2024. 6. 13. 선고 2023가단6832 판결도 종중 총회의 추인 결의 없이 총유물 처분을 묵시적으로 추인할 수는 없다고 했습니다. 서울고등법원 2013나24858 판결에서는 종중이 매매대금을 다른 토지 매수에 썼으니 추인한 것이라는 주장이 그런 사용 사실을 인정할 증거가 없다는 이유로 배척되었습니다.

추인 결의의 시점도 중요합니다. 여주지원 판결과 같은 날짜의 매각결의와 취소결의가 등장하는 성남지원 2019가합411595 판결에서는, 매각결의가 법원의 가처분으로 효력이 정지되었다가 취소된 뒤에 매매가 체결되었기 때문에 결과가 정반대였습니다. 서울고등법원 2016. 4. 29. 선고 2015나17243 판결은 앞선 총회 결의를 전부 추인했다는 결의가 있었더라도 추인 대상인 정관 개정 결의가 실제로 없었다면 추인할 것도 없다고 보았습니다. 같은 사후 결의라도 매매보다 앞서 무효가 된 결의를 근거로 삼았는지, 매매 뒤에 처분을 승인했는지에 따라 결론이 갈립니다.

표현대리와 등기 신뢰가 통하지 않는 이유

종중 재산 처분에서는 매수인이 아무리 선의였어도 표현대리로 보호받을 수 없습니다. 종중 대표자라도 총회 결의를 거쳐야 하는 처분은 스스로 결정할 권한이 없으므로 민법 제126조가 준용될 여지가 없다는 대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다57679 판결의 법리 때문입니다. 의정부지방법원 2015. 9. 15. 선고 2015가단403 판결은 매도인란에 당시 종중 대표자 이름이 적힌 계약서로 땅을 산 매수인의 유권대리와 표현대리 주장을 모두 배척했고, 성남지원 2019가합411595 판결도 회장이 총회 회의록과 이사회 회의록을 건넸으니 믿을 만한 정당한 이유가 있었다는 주장을 같은 이유로 받아들이지 않았습니다. 법원은 증인으로 나온 전 회장의 증언 등을 근거로, 그 회의록들이 실제로 열리지 않은 회의를 임의로 적어 건넨 서류라고 보았습니다.

등기부를 믿었다는 주장도 통하지 않습니다. 우리 법은 부동산등기에 공신력을 인정하지 않기 때문입니다. 수원지방법원 2014가합7561 판결은 과실 없이 등기부를 믿고 근저당권과 지상권을 설정한 지역 농협의 주장을 배척했고, 의정부지방법원 2022가단123861 판결은 종중이 2, 3년이 지나 소송을 낸 것이 신의칙에 반한다는 은행의 주장도 받아들이지 않았습니다. 서울고등법원 2015나2031184 판결은 더 나아가 무효인 근저당권에 기한 임의경매에서 대금을 완납한 낙찰자도 소유권을 취득할 수 없다는 대법원 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결을 적용해, 낙찰자와 그로부터 산 회사, 그 회사에 대출한 조합의 근저당권과 지상권까지 모두 말소하라고 했습니다. 종중 땅이었던 이력이 있는 토지를 매수하거나 담보로 잡을 때는 등기부 뒤의 결의서를 반드시 따로 확인해야 하는 이유입니다.

매수인이 다투기 어려웠던 사정들 — 법원이 본 경고 신호

판결을 모아 보면 법원이 매수인에게 불리하게 본 신호는 대체로 정해져 있습니다. 서울고등법원 2013나24858 판결의 매수인 측은 그 토지를 임차해 식당 주차장으로 쓰던 사람으로, 2002년과 2006년에도 전 회장에게서 사려다 적법한 총회 결의가 없다는 이유로 매매가 무산된 경험이 있었습니다. 법원은 매수인 측이 종중 내부 분쟁과 명의신탁 사정을 잘 알고 있었다고 보았고, 등기부상 매도인이 명의수탁 종원들이었는데도 실제 매도인은 종중이라고 판단해 총회 결의가 필요하다고 했습니다.

• 회의록의 참석 인원이 종원 수에 비해 지나치게 적은 경우(의정부지방법원 2022가단123861 판결의 16명 중 13명, 광주고등법원 2018나23529 판결의 5명 참석 총회).

• 회의록과 안내장, 신문 공고, 서명지에 적힌 안건이 서로 다른 경우. 서울고등법원 2015나17243 판결에서는 안내장과 공고에 안건이 '임원 선출'뿐이었고, 임시의장은 정관 개정 결의가 있었다는 확인서를 냈다가 내용을 모르고 날인했다는 확인서를 다시 냈습니다.

• 계약서에 종중 직인이 아니라 대표자 개인 인감이 찍히고, 대금을 대표자나 그 가족, 종원 개인 계좌로 보낸 경우.

• 종중 안에 대표자 지위를 둘러싼 소송이나 가처분이 이미 걸려 있던 경우.

이런 사정은 결의 효력뿐 아니라 뒤에서 볼 취득시효의 무과실, 손해배상의 과실상계에도 그대로 영향을 줍니다. 한 번 불리하게 인정된 사실은 다른 쟁점에서도 따라다니므로, 첫 답변서에서 매수 경위를 정확하게 설명해 두는 것이 중요합니다.

취득시효 항변 — 등기부취득시효는 어렵고, 점유취득시효는 열려 있습니다

매매가 무효여도 취득시효가 완성되었다면 등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 됩니다. 다만 두 가지 시효의 문턱이 크게 다릅니다. 등기부취득시효는 소유자로 등기한 뒤 10년간 선의이며 과실 없이 점유해야 하고(민법 제245조 제2항), 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 됩니다(같은 조 제1항).

등기부취득시효에서 걸림돌은 무과실입니다. 무효인 등기라도 소유자로 등기한 자에 해당하고 선의·무과실은 등기가 아니라 점유 취득에 관한 것이라는 법리(대법원 1998. 1. 20. 선고 96다48527 판결, 서울고등법원 2018. 6. 27. 선고 2017나2058350 판결에서 인용)는 매수인에게 유리하지만, 무과실의 증명책임은 시효를 주장하는 쪽에 있고 양수인은 양도인의 처분 권한을 조사해야 합니다. 의정부지방법원 2014. 7. 25. 선고 2013나9827 판결은 대법원 2004. 6. 25. 선고 2004다13052 판결을 인용해, 등기부상 명의인과 매도인이 같더라도 권한을 의심할 만한 사정이 있으면 과실이 있다고 보고 증여받은 종원과 그로부터 산 사람 모두의 등기를 말소하라고 했습니다. 공주지원 2023가단6832 판결도 총무였던 사람은 총회 결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었다며 13년 남짓 점유했다는 주장에도 시효를 인정하지 않았습니다. 종중 땅이라는 사실을 알고 산 매수인이라면 결의서를 확인하지 않은 것 자체가 과실로 평가되기 쉽습니다.

점유취득시효는 사정이 다릅니다. 대전지방법원 2017나104031 판결은 대종중 이사회가 임야를 소종중 위토로 넘기기로 결의했으나 그 이사들을 뽑은 총회가 소집통지 하자로 무효였던 사건에서, 넘겨받은 쪽이 분묘를 관리하고 콩과 야채를 경작하며 20년 넘게 점유해 왔다면 점유를 시작한 권원이 무효라는 사유만으로 자주점유 추정이 깨지지 않는다고 보았습니다(민법 제197조 제1항, 대법원 2013. 10. 11. 선고 2013다43529 판결). 결의를 주도했고 다른 종원의 항의를 받은 적이 있다는 사정도 추정을 뒤집지 못했습니다. 매수 후 20년이 지났거나 지나가고 있다면 매매 시점이 아니라 점유를 시작한 시점과 경작, 관리의 흔적을 먼저 정리해야 합니다. 다만 점유가 단절되었거나 타인에게 임대만 해 두고 직접 관리한 증거가 없으면 기산점부터 다툼이 생기므로, 항공사진과 경작 기록, 재산세 납부 내역을 함께 준비해야 합니다.

명의수탁 종원에게서 산 경우는 계산이 달라집니다

등기부상 소유자가 종중이 아니라 종원 개인이었다면, 그 종원이 자기 이름으로 판 것인지 종중을 대표해 판 것인지부터 가려야 합니다. 종중이 종원 명의로 등기해 둔 명의신탁은 조세 포탈이나 강제집행 면탈 등의 목적이 없으면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조에 따라 효력이 인정되고, 명의신탁약정이 무효인 경우에도 같은 법 제4조 제3항은 그 무효를 제3자에게 대항하지 못하게 합니다.

그래서 진짜로 돈을 주고 산 제3자는 보호받을 여지가 큽니다. 창원지방법원 2015. 1. 22. 선고 2014나32599 판결에서 종손은 종중에게서 명의신탁받은 임야를 동생 명의로 다시 옮겨 두었는데, 동생이 형과의 소송 도중 그 임야를 팔았습니다. 법원은 형과 동생 사이의 명의신탁은 무효이지만 동생으로부터 산 매수인은 제4조 제3항의 제3자로서 유효하게 소유권을 취득했다고 보았습니다. 매수인이 동생과 짜고 횡령에 적극 가담했다는 주장은 증거가 없어 앞선 소송에서 이미 배척되었습니다. 수탁자의 배신행위에 적극 가담한 매수인과의 계약은 반사회질서 행위로 무효라는 대법원 1992. 6. 9. 선고 91다29842 판결의 법리가 이 사건에서 거론되었지만, 적용되지는 않았습니다.

반대로 형식만 매매인 경우는 보호받지 못합니다. 대구지방법원 2016. 12. 14. 선고 2016나305219 판결의 매수인은 등기부상 7,000만 원에 산 것으로 되어 있었지만, 다른 소송에서 명의인의 요구로 720만 원을 주고 계약서에는 7,000만 원으로 적었다고 진술했고 대금 금융자료도 없었습니다. 명의인과는 사돈 사이였고, 명의인이 종중에 보낸 편지에는 사돈에게 토지 관리를 부탁했다고 적혀 있었습니다. 법원은 매수인의 등기도 명의신탁약정에 따른 것이어서 무효라고 보고, 종중이 원래 명의인을 대위해 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 구한 청구를 받아들였습니다. 또 서울고등법원 2013나24858 판결처럼 매수인이 종중 소유임을 알고 종중과 거래한 것으로 평가되면, 등기부상 매도인이 수탁 종원이어도 총회 결의 문제로 돌아갑니다. 제3자 보호를 받으려면 대금을 실제로 지급한 금융자료와 매도인이 누구인지에 대한 당시의 인식이 핵심입니다.

등기를 내줘야 한다면 — 대금 반환과 동시이행이 인정된 판결과 부정된 판결

매매가 무효로 끝나더라도 매수인은 종중에 지급한 대금을 돌려받을 때까지 말소를 거절할 수 있습니다. 쌍무계약이 무효가 되어 서로 받은 것을 돌려줘야 할 때 각자의 반환의무는 동시이행관계에 있다는 대법원 2007. 12. 28. 선고 2005다38843 판결의 법리입니다. 이 항변이 인정되면 종중은 돈을 먼저 지급하거나 이행을 제공해야만 말소 판결을 집행할 수 있습니다(민사집행법 제41조 제1항).

핵심은 대금이 종중에 귀속되었는지입니다. 서울고등법원 2013나24858 판결은 매매대금 47억 원 가운데 종중 계좌로 들어온 잔금 2,530,020,150원은 종중의 지배 아래 들어간 돈이고, 대표가 그중 1,623,020,150원을 횡령했더라도 종중 내부 사정일 뿐이라며 종중이 그 전액을 돌려주어야 말소할 수 있다고 했습니다. 다만 매수인 측이 그 전에 전 회장 개인에게 준 15억 4,000만 원은 종중이 이득을 얻은 것이 아니라며 제외했습니다. 광주고등법원 2018나23529 판결은 계약금 3억 9,000만 원이 회장의 동생 계좌로, 잔금 9억 1,000만 원이 회장 계좌로 들어갔어도 그 돈으로 분묘 이장비, 양도소득세와 지방세 293,207,940원, 종원 분배금, 대체 토지 매입이 이루어진 이상 13억 원 전액이 종중에 귀속되었다고 보고 동시이행을 인정했습니다. 서울고등법원 2015나2031184 판결도 15억 원이 대표자 이름에 종중 명칭을 붙인 계좌로 입금되어 1억 2,000만 원은 종중 토지의 근저당 말소에, 8억 원은 선산 임야 매입에 쓰였다며 동시이행을 인정했습니다.

부정된 쪽도 분명합니다. 같은 서울고등법원 2015나2031184 판결은 경매로 낙찰받은 사람, 그로부터 산 회사, 그 회사의 대출 조합은 종중이 최초 매수인에게 지는 대금반환의무와 대가관계가 없다며 동시이행 항변을 모두 배척했습니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2012다14876 판결). 청주지방법원 충주지원 2016가단21622 판결도 전득자의 말소의무는 원상회복의무이고 종중의 손해배상의무는 대표자의 불법행위에서 생긴 별개의 채무라며 동시이행을 인정하지 않았습니다. 최초 매수인과 전득자의 지위가 이렇게 다르므로, 전득자라면 동시이행보다 아래의 손해배상과 담보책임 쪽으로 방어선을 옮겨야 합니다. 서울고등법원 2013나24858 판결은 동시이행관계에 있는 이상 대금에 대한 지연손해금은 생기지 않는다고 보았는데, 이는 매수인 입장에서도 이자를 받지 못한다는 뜻이므로 협상 때 함께 계산해 두어야 합니다. 이 판결은 대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다40213 판결로 상고가 기각되어 그대로 확정되었습니다.

누구에게서 돌려받을 것인가 — 종중, 주도한 종원, 개인 약정

대금을 돌려받을 상대는 종중만이 아닙니다. 종중에는 부당이득반환을(민법 제741조), 무효인 결의를 만들어 매매를 주도한 대표자와 종원에게는 불법행위 손해배상을, 개인적으로 반환을 약속한 사람에게는 약정금을 구할 수 있습니다.

가장 큰 금액이 오간 사건이 창원지방법원 진주지원 2017. 9. 14. 선고 2015가합321 판결과 그 항소심인 부산고등법원(창원) 2018. 5. 31. 선고 2017나295 판결입니다. 아파트 사업을 하던 건설회사는 일부 종원들이 반대파의 입실을 막고 연 총회의 결의를 믿고 종중 논을 8억 1,270만 원에 샀다가, 종중이 낸 소송에서 매매 무효로 등기말소 판결을 받았습니다. 종중이 다시 사지 않으면 아파트 입주자들을 상대로 명도나 철거 소송을 내겠다고 하자 같은 금액을 한 번 더 내고 재매수했습니다. 법원은 종원 개인 계좌로 보낸 1차 대금도 종중에 귀속되었다며 종중에 8억 1,270만 원의 부당이득 반환을 명했고, 총회를 주도한 회장, 안건 제청자, 총무, 계좌 제공자 등에게는 공동불법행위 책임을 인정했습니다. 다만 회사가 권한 위임 여부를 확인하지 않았고 계약서에 종중 직인이 아닌 개인 인감이 찍혀 있었던 점을 들어 종원들의 책임을 70퍼센트로 제한해 주도한 종원들에게 각 568,890,000원을, 관여 정도가 덜한 종원들에게는 그보다 적은 금액을 종중과 공동으로 배상하게 했습니다. 항소심은 종중의 부당이득반환책임과 종원들의 손해배상책임이 부진정연대관계에 있다고 보아(대법원 2009. 3. 26. 선고 2006다47677 판결) 원고와 피고들의 항소를 모두 기각했습니다.

종중의 손해배상책임이 인정된 판결과 부정된 판결도 짝을 이룹니다. 충주지원 2016가단21622 판결은 무효인 결의에 따라 종원에게 넘어간 땅을 1,800만 원에 다시 산 전득자에게, 규약에 따라 선출된 사실상 대표자의 직무상 불법행위라며 민법 제35조 제1항을 유추해 종중이 매매대금과 등기비용 19,041,200원을 배상하라고 했습니다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2008다15438 판결). 반면 성남지원 2019가합411595 판결은 종중의 배상책임 자체는 인정하면서도, 매수인의 손해는 매수를 위해 실제로 출연한 금액인데(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다33070 전원합의체 판결) 매수인은 다른 종중 땅 매매대금 4억 2,000만 원을 돌려받는 대신 이 땅을 넘겨받았을 뿐이고 전매로 받은 4억 6,500만 원은 출연액이 아니라며 반소를 기각했습니다. 항소심인 수원고등법원 2023. 9. 22. 선고 2023나14250 판결은 이 매매가 기존 채무를 소멸시킨 경개계약이라는 주장도 받아들이지 않았습니다. 대물변제처럼 들어온 거래라면 기존 채권을 살려 두는 청구를 함께 해야 하는 이유입니다.

개인 약정은 가장 단순하지만 효과가 확실합니다. 의정부지방법원 2015가단403 판결과 항소심인 의정부지방법원 2016. 4. 1. 선고 2015나11985 판결에서 매수인은 종중에 대한 청구에서는 졌지만, 영수증 특약에 등기 이전이 안 되면 책임지고 배상한다고 적어 준 대리인에게서 계약금과 중도금 7,200만 원과 지연손해금을 받는 판결을 얻었습니다. 다만 함께 서명한 입회인은 소 제기 전에 이미 사망해 그 부분 판결은 무효가 되었습니다.

집행까지 — 가압류와 동시이행 판결을 돈으로 바꾸는 순서

소송에서 이겨도 돈이 들어오지 않으면 의미가 없으므로, 회수 상대의 재산을 먼저 묶어 두어야 합니다. 대금을 받아 쓴 대표자나 총무가 개인 재산을 처분할 염려가 있다면, 손해배상채권을 피보전권리로 그 사람의 부동산이나 예금을 가압류할 수 있습니다(민사집행법 제276조, 제277조). 종중이 대금을 대체 토지 매입에 썼다면 그 토지가, 수용보상금이나 다른 매각대금이 들어올 예정이라면 그 채권이 대상이 됩니다. 의정부지방법원 2013나9827 판결처럼 수용보상금이 공탁된 경우에는 출급권을 누가 갖는지까지 함께 다투어집니다.

동시이행 판결만으로는 매수인이 대금을 강제로 받아낼 수 없다는 점도 기억해야 합니다. 판결은 종중이 돈을 지급할 때 말소하라는 것이어서, 종중이 돈을 마련하지 못하면 등기는 매수인 명의로 남지만 대금도 돌아오지 않는 교착 상태가 됩니다. 제 견해로는, 이런 경우를 대비해 말소 소송에서 동시이행 항변만 할 것이 아니라 부당이득반환을 구하는 반소를 함께 내 집행권원을 확보해 두는 편이 낫습니다. 대출을 받아 산 경우라면 근저당권도 함께 말소되므로 대출 은행과의 관계를 미리 정리하고, 전매했다면 다음 매수인이 제기할 담보책임과 손해배상에 대비해야 합니다. 시효도 확인해야 합니다. 불법행위 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에(민법 제766조), 부당이득반환은 원칙적으로 10년 안에(민법 제162조 제1항) 청구해야 합니다. 대전지방법원 2017나104031 판결에는 종중이 이전에 낸 부당이득반환 소송이 소멸시효 완성으로 기각된 사실(대전지방법원 2014가합107639)이 적혀 있는데, 같은 위험은 매수인에게도 있습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 모든 사건이 변호사를 선임해 다툴 만한 것은 아닙니다. 첫째, 매매대금이 수천만 원 이하이고 종중이 대금 전액과 등기비용을 돌려주겠다고 서면으로 약속한 경우입니다. 이때는 말소와 대금 반환을 같은 날 맞바꾸는 합의서를 쓰는 것으로 충분합니다. 둘째, 매도 결의가 없었다는 사실이 형사판결이나 확정된 결의무효 판결로 이미 확인되었고, 점유 기간이 20년에 한참 못 미치며, 매수인이 종중 내부 분쟁을 알고 산 경우입니다. 결의 효력을 다투는 소송비용이 회수 가능성보다 클 수 있습니다. 셋째, 대금을 종중이 아니라 대표자 개인에게만 주었고 그 사람에게 재산이 전혀 없는 경우입니다. 판결을 받아도 집행할 곳이 없습니다.

반대로 선임을 검토할 사건은 매매대금이 억 원 단위인 경우, 매수 후 오래 점유해 와서 취득시효를 따져 볼 수 있는 경우, 종중이 대금을 받아 쓴 흔적이 있어 동시이행이나 추인을 주장할 수 있는 경우, 대출·전매·건물 신축으로 이해관계인이 얽힌 경우, 대표자와 종원 개인에게 손해배상을 함께 물어야 하는 경우입니다. 이런 사건은 첫 답변서에서 어떤 항변을 어떤 순서로 내세우느냐가 결과를 좌우합니다. 종중 땅 처분을 둘러싼 대표자의 형사책임은 별도의 글에서 다루었는데, 매수인 입장에서도 형사기록에 남은 진술이 민사의 결론을 바꾸는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문

종중 회장 인감증명서와 총회 회의록을 받고 샀는데도 무효가 되나요?

될 수 있습니다. 회의록이 실제 열린 총회를 적은 것이 아니거나 소집통지에 하자가 있으면 결의는 무효이고, 종중재산 처분에는 표현대리도 적용되지 않습니다(성남지원 2019가합411595 판결). 서울고등법원 2015나2031184 판결에서는 결의서, 개정 정관, 회의록, 종원 사실확인서, 8명의 인감증명서까지 받았지만 매매가 무효가 되었습니다. 다만 결의가 없었다는 점은 종중이 증명해야 하므로 회의록 밖의 정황을 모아 다툴 여지는 남아 있습니다.

종중이 매매대금을 돌려주지 않으면 등기를 지킬 수 있나요?

최초 매수인이라면 대금 반환과 동시에 말소하겠다고 항변할 수 있습니다. 서울고등법원 2013나24858 판결과 광주고등법원 2018나23529 판결은 대금이 대표자 계좌로 들어갔어도 종중을 위해 쓰였다면 종중이 돌려줘야 한다고 보았습니다. 다만 경매 낙찰자나 전득자는 이 항변을 쓸 수 없다는 판결이 있습니다(서울고등법원 2015나2031184 판결).

대금을 받은 회장이 돈을 횡령했다면 종중은 책임이 없나요?

책임이 있습니다. 대금이 일단 종중 계좌나 종중이 쓰는 계좌로 들어갔다면 그 뒤 대표가 횡령한 것은 종중 내부 문제라는 것이 판결의 태도입니다(서울고등법원 2013나24858 판결, 부산고등법원(창원) 2017나295 판결). 대표자 개인에게만 준 돈은 종중 이득으로 보지 않은 사례가 있으므로, 송금 계좌와 사용 내역을 확인해야 합니다.

종중 땅을 산 지 10년이 넘었는데 등기부취득시효가 되나요?

무과실을 증명하기 어려워 쉽지 않습니다. 양수인은 처분 권한을 조사할 의무가 있고, 종중 땅인 줄 알았다면 결의를 확인하지 않은 것이 과실로 평가됩니다(의정부지방법원 2013나9827 판결, 공주지원 2023가단6832 판결). 종중 땅이라는 사실을 알 수 없었던 사정이 있다면 따져 볼 여지가 있습니다.

20년 넘게 경작해 온 종중 땅도 점유취득시효를 주장할 수 있나요?

가능합니다. 매매나 결의가 무효라는 사유만으로는 자주점유 추정이 깨지지 않으므로 20년 점유가 증명되면 등기가 유효로 인정될 수 있습니다(대전지방법원 2017나104031 판결, 민법 제197조 제1항). 경작과 관리의 기록, 재산세 납부 내역으로 점유 시작 시점을 정리하는 것이 먼저입니다.

등기부상 소유자가 종원 개인이었는데도 종중이 말소를 청구할 수 있나요?

매수인이 그 종원과 진정한 매매를 했다면 부동산실명법 제4조 제3항이나 제8조에 따라 보호받을 여지가 큽니다(창원지방법원 2014나32599 판결). 그러나 실제 대금이 오가지 않은 형식적 매매였거나(대구지방법원 2016나305219 판결), 종중과 거래한다는 것을 알고 산 경우(서울고등법원 2013나24858 판결)는 결론이 달라집니다.

은행에서 대출받아 근저당을 설정해 둔 상태라면 어떻게 되나요?

매매가 무효로 확정되면 근저당권과 지상권도 함께 말소됩니다(수원지방법원 2014가합7561 판결, 광주고등법원 2018나23529 판결). 대출 자체가 없어지는 것은 아니므로, 대금 반환 시점과 대출 상환 일정을 맞추는 협상이 필요합니다.

종중 땅을 산 뒤 되팔았는데 다음 매수인이 소송을 당했다면요?

다음 매수인의 등기도 말소되므로 그 사람이 매도인인 나에게 책임을 물을 수 있습니다. 전득자가 종중을 상대로 대표자의 직무상 불법행위 책임을 물어 배상을 받은 사례도 있으니(충주지원 2016가단21622 판결), 전득자와 함께 종중과 대표자에게 책임을 묻는 구조를 검토해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울고등법원 2014. 5. 16. 선고 2013나24858 판결(1심 서울중앙지방법원 2013. 2. 20. 선고 2011가합102214, 상고심 대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다40213 판결 상고기각) — 결의 무효 매매, 종중 계좌 입금 대금 반환과 말소의 동시이행, 추인·불법원인급여 주장 배척

• 광주고등법원 2019. 8. 21. 선고 2018나23529 판결(1심 광주지방법원 2018. 7. 5. 선고 2017가합56495) — 부존재 결의서로 한 매매 무효, 규약상 처분권 위임 부정, 13억 원 반환과 동시이행

• 수원지방법원 2015. 5. 15. 선고 2014가합7561 판결, 항소심 서울고등법원 2016. 4. 29. 선고 2015나17243 판결(항소기각) — 임원회의 결의만의 매매 무효, 등기 신뢰 주장 배척, 정관 개정·추인 결의 부정

• 수원지방법원 2021. 5. 27. 선고 2020나77688 판결(1심 수원지방법원 성남지원 2018가단234732 취소) — 결의 부존재 증명 부족으로 종중 청구 기각, 소집통지의 합리적 노력

• 수원지방법원 여주지원 2023. 1. 26. 선고 2020가단3095 판결(확정 여부 미확인) — 사후 정기총회 매각결의를 추인으로 인정, 일방적 취소결의 효력 부정

• 수원지방법원 성남지원 2023. 2. 14. 선고 2019가합411595, 2019가합411601 판결과 항소심 수원고등법원 2023. 9. 22. 선고 2023나14250, 2023나14267 판결(항소기각) — 표현대리 부정, 출연액 없는 매수인의 손해배상 부정, 경개 부정

• 의정부지방법원 2024. 2. 8. 선고 2022가단123861 판결(확정 여부 미확인) — 회원 확정·통지 자료 없는 결의 무효, 묵시적 추인과 은행의 신의칙 주장 배척

• 수원지방법원 평택지원 2015. 5. 15. 선고 2014가합9306 판결과 항소심 서울고등법원 2016. 4. 20. 선고 2015나2031184, 2015나2031191 판결(최초 매수인 부분 동시이행으로 변경) — 위조 회의록, 경매 낙찰자 소유권 부정, 후속 취득자 동시이행 부정

• 청주지방법원 충주지원 2016. 12. 22. 선고 2016가단21622, 2016가단23970 판결 — 전득자에 대한 종중의 민법 제35조 유추 배상책임, 동시이행 부정

• 의정부지방법원 2015. 9. 15. 선고 2015가단403 판결과 항소심 의정부지방법원 2016. 4. 1. 선고 2015나11985 판결 — 표현대리 부정, 개인 반환약정에 따른 대금 반환

• 창원지방법원 진주지원 2017. 9. 14. 선고 2015가합321 판결과 항소심 부산고등법원(창원) 2018. 5. 31. 선고 2017나295 판결 — 종중 부당이득반환과 주도 종원 공동불법행위(70퍼센트 제한), 부진정연대

• 대전지방법원 공주지원 2024. 6. 13. 선고 2023가단6832 판결, 의정부지방법원 2014. 7. 25. 선고 2013나9827 판결 — 등기부취득시효 무과실 부정, 묵시적 추인 부정

• 대전지방법원 2017. 12. 8. 선고 2017나104031 판결(1심 대전지방법원 2015가단228277 취소), 서울고등법원 2018. 6. 27. 선고 2017나2058350 판결 — 무효 결의에 기한 점유의 자주점유 추정과 점유취득시효 완성, 등기부취득시효의 선의·무과실

• 창원지방법원 2015. 1. 22. 선고 2014나32599 판결, 대구지방법원 2016. 12. 14. 선고 2016나305219 판결 — 명의수탁자로부터 산 제3자 보호, 형식적 매수인의 등기 무효

• 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다18656 판결, 2002. 2. 8. 선고 2001다57679 판결, 2000. 2. 25. 선고 99다20155 판결, 2007. 9. 6. 선고 2007다34982 판결, 2000. 7. 6. 선고 2000다17582 판결, 1997. 9. 26. 선고 97다25279 판결, 2001. 7. 27. 선고 2001다5937 판결, 2006. 10. 27. 선고 2006다23695 판결 — 종중재산 처분과 총회 결의, 표현대리 부정, 소집통지(하급심 판결 인용)

• 대법원 2007. 12. 28. 선고 2005다38843 판결, 2013. 12. 12. 선고 2012다14876 판결, 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결, 2004. 6. 25. 선고 2004다13052 판결, 1998. 1. 20. 선고 96다48527 판결, 2013. 10. 11. 선고 2013다43529 판결, 1992. 6. 23. 선고 91다33070 전원합의체 판결, 2011. 4. 28. 선고 2008다15438 판결, 2009. 3. 26. 선고 2006다47677 판결, 1992. 6. 9. 선고 91다29842 판결 — 동시이행, 경매 낙찰자, 취득시효, 손해의 범위, 부진정연대, 반사회 가담(하급심 판결 인용)

• 법령 — 민법 제35조, 제126조, 제162조, 제197조, 제245조, 제275조, 제276조, 제536조, 제741조, 제766조 / 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 제8조 / 민사집행법 제41조, 제276조, 제277조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

종중 땅 말소 소송은 종중 내부의 기록 싸움처럼 보이지만, 매수인 쪽에서 보면 시간표 싸움입니다. 매매 당시의 규약, 매도 결의의 날짜, 대금이 들어간 계좌와 쓰인 곳, 사후 총회, 점유를 시작한 날을 한 줄로 세우면 결의를 다툴지, 추인과 시효로 등기를 지킬지, 대금 회수로 방향을 바꿀지가 먼저 보입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 매매계약서와 영수증, 매도인 측이 건넨 회의록·결의서·규약·인감증명서를 모두 받아 매도인란의 명의와 날인, 회의록의 참석 인원과 안건을 확인합니다. 다음으로 매매대금을 언제 누구의 계좌로 보냈는지, 종중이 그 돈을 어디에 썼는지 알 수 있는 자료가 있는지 봅니다. 세 번째로 등기부의 변동 경위를 따라가 매도인이 종중이었는지 명의수탁 종원이었는지, 그 뒤에 근저당권이나 전매가 있었는지 확인합니다. 네 번째로 매수 후 실제로 땅을 어떻게 써 왔는지, 경작이나 건축, 임대, 재산세 납부 기록이 있는지 묻습니다. 마지막으로 종중 안에 대표자 지위를 둘러싼 소송이나 형사고소가 있었는지, 그 기록에 매매를 전제로 한 진술이 남아 있는지 확인합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 항변을 세 겹으로 준비합니다. 첫째 겹은 결의의 존재와 효력입니다. 종중이 결의 부존재를 증명해야 한다는 점을 분명히 하고, 매매를 전제로 한 종중의 행동과 사후 결의를 찾아 추인을 주장합니다. 둘째 겹은 등기를 지키는 독립된 근거입니다. 점유 기간이 충분하면 점유취득시효를, 명의수탁 종원에게서 산 사건이면 부동산실명법상 제3자 보호를 함께 주장합니다. 셋째 겹은 회수입니다. 대금이 종중에 귀속된 흔적을 모아 동시이행을 주장하고, 필요하면 부당이득반환 반소로 집행권원을 확보하며, 결의를 주도한 대표자와 종원에게 손해배상을 묻고 그 재산에 가압류를 신청합니다. 종중의 소 제기 결의에 하자가 보이면 본안전 항변도 내지만, 그것만으로 사건을 끝내려 하지는 않습니다. 매수인 쪽 사정 가운데 불리한 부분은 숨기기보다 먼저 설명해 과실상계나 무과실 판단에서 불이익이 커지지 않도록 합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 결론을 가른 것은 매수인의 선의 여부가 아니었습니다. 형사판결 속 한 줄, 대금이 들어간 계좌의 명의, 회의록과 안내장의 안건 차이, 사후 정기총회의 결의 시점, 점유를 시작한 날이었습니다. 같은 무효 매매라도 동시이행을 주장한 최초 매수인은 대금을 확보했고, 그 주장을 할 수 없는 전득자는 별도의 손해배상 소송으로 돌아가야 했습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 등기를 지킬 사건인지, 대금을 확실히 회수하는 데 집중할 사건인지, 합의로 정리하는 편이 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

믿고 산 땅을 두고 종중 내부 절차가 잘못되었다는 이유로 소송을 당하면 억울함이 앞섭니다. 법은 종원 전체의 재산을 보호하기 위해 총회 결의를 요구하지만, 그 결의가 정말 없었는지, 나중에 추인되지 않았는지, 시효로 굳어지지 않았는지, 돈은 어떻게 돌려받을지에 대해서는 매수인에게도 다툴 길이 열려 있습니다.

매매계약서와 영수증, 받은 회의록과 규약, 송금 내역, 등기부등본, 경작과 세금 납부 기록을 모아 두시기 바랍니다. 소장을 받았다면 답변서 제출 기한이 정해져 있으니 서둘러야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.