실거주하겠다며 갱신을 거절한 뒤 다른 세입자를 들였다면 — 환산월차임 2년분 배상과 '정당한 사유' 항변, 퇴거 전후 대응

"집주인이 직접 들어와 산다고 해서 나왔는데, 몇 달 뒤 지나가다 보니 그 집에 다른 사람이 살고 있더라"는 상담을 자주 받습니다. 보증금을 올려 새 세입자를 받았다는 소식까지 들으면 억울함이 큽니다. 결론부터 말씀드리면, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 갱신되었을 2년 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓았다면, 세입자는 갱신요구를 따로 하지 않았더라도 법이 정한 계산법에 따른 손해배상을 받을 수 있습니다. 실거주 갱신거절 손해배상이란, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항과 제6항에 따라 임대인이 '실제 거주'를 이유로 계약갱신을 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 제3자에게 주택을 임대한 경우, 세입자가 입은 손해를 환산월차임 3개월분, 새 세입자와의 환산월차임 차액 2년분, 실제 손해 가운데 큰 금액으로 배상받는 제도를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 네 가지입니다. 집주인이 내세우는 '정당한 사유'가 받아들여지는지, 세를 놓은 것이 아니라 팔거나 비워 둔 경우인지, 배상액을 어느 시점의 금리로 계산하는지, 그리고 세입자가 집을 비우기 전후에 어떤 증거를 확보해 두었는지입니다. 아래에서는 손해배상의 요건과 계산법, 집주인의 항변이 받아들여진 판결과 배척된 판결, 매도·공실의 경우, 퇴거 전 명도소송에서 다투는 법과 퇴거 후 확정일자 정보로 증거를 찾는 법, 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 갱신요구를 안 하고 나왔는데도 배상받을 수 있나요 — 받을 수 있습니다. 집주인이 먼저 실거주를 이유로 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다면 세입자의 별도 갱신요구가 없어도 제6조의3 제5항의 거절에 해당한다는 판결이 이어집니다. 서울중앙지방법원 2024. 1. 16. 선고 2023나11933 판결은 이 법리를 들어 1심과 달리 3,400만 원 배상을 명했습니다.

2. 배상액은 어떻게 계산하나요 — 제6조의3 제6항 각 호 중 큰 금액입니다. 보증금을 올려 새로 세를 놓은 사건에서는 대개 제2호(새 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 24개월분)가 가장 크고, 서울중앙지방법원 2023. 11. 17. 선고 2022가단5232331 판결은 이 방식으로 8,340만 원을 인정했으며 항소심(2025. 1. 8. 선고 2023나74132)도 이를 유지했습니다.

3. 집주인이 사정이 바뀌었다고 하면 끝인가요 — 그렇지 않습니다. '정당한 사유'는 거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사정이어야 하고 증명책임은 집주인에게 있습니다. 대출이자 부담, 장인의 입원, 자녀의 진학, 부부 갈등은 모두 배척되었고, 자녀의 치료 문제로 근무지 학교 근처로 옮긴 사안에서만 정당한 사유가 인정되었습니다(수원지방법원 2024. 10. 31. 선고 2023나87785 판결).

손해배상이 성립하는 네 가지 요건

손해배상 청구는 네 가지가 모두 갖춰져야 성립합니다. 하나라도 빠지면 이 조항이 아니라 다른 길을 찾아야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 정한 요건을 풀어 쓰면 다음과 같습니다.

• 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 제1항 제8호, 곧 '목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를 이유로 갱신을 거절했을 것

• 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간, 즉 종전 계약 만료 뒤 2년(제6조의3 제2항)이 끝나기 전일 것

• 그 기간 안에 제3자에게 목적 주택을 '임대'했을 것

• 제3자에게 임대한 데 '정당한 사유'가 없을 것

법은 '실제로 살지 않았을 것'이 아니라 '제3자에게 임대했을 것'을 요건으로 삼았습니다. 서울북부지방법원 2024. 7. 5. 선고 2023나37644 판결은 그 이유를 이렇게 설명했습니다. 실거주 계획은 집주인의 내심이자 장래의 일이어서 세입자는 진위를 알 수 없는 채 거절을 받아들일 수밖에 없고, 집주인이 새로 세를 놓는 순간 실거주 의무를 이행할 뜻이 없음이 객관적으로 드러난다는 것입니다. 그래서 이 판결은 손해배상책임을 '임대인에게 실제 거주를 강제할 사실상 유일한 법적 수단'이라고 부르며, 면책 사유인 정당한 사유는 극히 예외적인 경우로 좁혀야 한다고 보았습니다.

요건이 하나 빠졌다고 길이 막히는 것은 아닙니다. 세를 놓지 않고 팔았거나 비워 두었다면 제5항 대신 민법 제750조의 불법행위로 다투는데, 이 경우 받을 수 있는 돈의 범위가 달라집니다. 이 부분은 뒤에서 따로 보겠습니다.

갱신요구를 하지 않고 나왔어도 청구할 수 있을까

집주인이 먼저 실거주를 통보해 세입자가 갱신요구를 단념했다면, 그 통보 자체를 갱신거절로 보는 것이 하급심의 일관된 흐름입니다. 집주인 측이 소송에서 가장 먼저 내미는 항변이 "세입자가 갱신을 요구한 적이 없다"는 것인데, 판결들은 대체로 이를 받아들이지 않았습니다.

서울중앙지방법원 2023나11933 판결은 임대인이 먼저 실거주를 이유로 갱신하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 임차인이 실제로 갱신요구를 하지 않았더라도 제5항의 거절행위에 해당한다고 보았습니다. 이 판결은 상가 권리금 사건에서 나온 대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결을 참조했는데, 수원지방법원 2023나87785 판결도 같은 취지의 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결을 끌어와 "명백히 거절한 집주인에게 다시 갱신을 요구하라는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것"이라고 했습니다. 서울중앙지방법원 2022가단5232331 판결은 한 걸음 더 나아가 거절 의사가 만료 6개월 전보다 먼저 표시되었더라도 달리 볼 것이 아니라고 했습니다.

의정부지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023나203178 판결은 이 경우 보장되는 범위를 정리했습니다. 선제적 거절로 갱신 기회를 잃은 세입자에게는 명시적 갱신과 묵시적 갱신 중 더 짧은 기간만큼의 갱신가능기간을 보장하고, 다만 애초에 갱신할 생각이 없던 세입자라는 점이 증거로 드러나면 손해가 없다고 보면 된다는 것입니다. 그래서 실무에서는 세입자에게 계속 살 의사가 있었다는 흔적이 중요합니다. 서울동부지방법원 2024. 1. 30. 선고 2022가단150703 판결은 "2년만 더 있다가 이사 가면 되겠다고 계획을 잡았는데"라는 세입자의 말을, 서울북부지방법원 2023나37644 판결은 만료 반년쯤 전 "들어올 계획이 있는지" 물어본 전화를 근거로 갱신 의사를 인정했습니다. 같은 단지 같은 평형으로 보증금을 6억 원 더 주고 옮긴 사정도 갱신요구를 했을 것이라는 강한 근거가 되었습니다(서울중앙지방법원 2022가단5232331 판결).

집주인이 보증금 증액을 조건으로 내건 경우도 같습니다. 서울중앙지방법원 2023. 11. 16. 선고 2023나5693 판결은 집주인이 아들의 실거주를 내세우며 보증금을 11억 원에서 14억 5천만 원으로 올려 달라고 한 사건에서, 증액 요구는 응하지 않으면 갱신을 거절하겠다는 뜻이고 세입자가 갱신요구권을 자발적으로 포기한 것이 아니라고 보았습니다.

만기 전에 합의하고 나왔거나 조정을 했다면

보증금을 미리 돌려받고 이사 날짜를 맞춰 조금 일찍 나왔다고 청구권이 사라지지는 않습니다. 집주인 측은 흔히 "합의해지였다", "세입자가 먼저 나가겠다고 했다"고 주장하지만, 법원은 그 합의가 갱신거절을 전제로 이사 일정을 조율한 것인지를 봅니다.

수원지방법원 안양지원 2023. 11. 29. 선고 2023가단103015 판결은 세입자가 만료 석 달 가까이 전에 합의로 퇴거하고 보증금 일부를 미리 받은 사건에서, 종료 합의는 실거주 거절로 임대차가 존속할 수 없게 된 데 따른 것이라며 항변을 배척하고 3,580만 원을 인정했습니다. 서울중앙지방법원 2023. 11. 17. 선고 2022가단5305574 판결에서는 집주인이 "세입자를 대리한 지인과 보증금을 일찍 돌려주는 대신 손해배상을 청구하지 않기로 했다"고 주장했지만, 통화 내용이 애매했을 뿐 명시적 포기로 볼 수 없다고 했습니다. 보증금 조기 반환이 제1항 제3호의 '상당한 보상'이라는 주장도 받아들이지 않았습니다. 서울중앙지방법원 2023나74132 판결은 세입자 요청으로 조기 종료했으니 손해배상 청구는 금반언에 반한다는 항변에 대해, 실거주를 믿고 순순히 갱신을 단념한 세입자에게 그런 주장을 하는 것이 오히려 신의칙에 반한다고 했습니다.

주택임대차분쟁조정위원회에서 '계약이 만료일에 종료됨을 확인한다'는 조정이 성립한 뒤에도 손해배상이 인정된 사례가 있습니다(대구지방법원 2026. 1. 14. 선고 2025나302310 판결). 다만 합의서나 조정조서에 손해배상 청구를 포기한다는 문구가 명시적으로 들어가면 사정이 달라질 수 있으므로, 나가기 전에 서명하는 문서는 반드시 문구를 확인해야 합니다.

집주인의 '정당한 사유' 항변 — 받아들여지지 않은 사정들

판결들이 말하는 정당한 사유는 '갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정'이고, 증명책임은 임대인에게 있습니다. 서울중앙지방법원 2022가단5305574 판결은 여기에 더해 "경제적 사정이 급하다"는 것만으로는 부족하다고 했고, 서울서부지방법원 2023. 7. 25. 선고 2023가단214057 판결은 '집을 공실로 둘 수 없어서'라는 사정만으로도 인정할 수 없다고 했습니다. 실제로 배척된 사정을 모아 보면 기준이 분명해집니다.

• 인테리어 비용이 예상보다 많이 들었고 자녀가 인근 보육기관에 들어가지 못했다(서울북부지방법원 2023나37644 판결, 1,785만 원 배상).

• 딸이 근처 고등학교에 진학하지 못하고 다른 지역 학교로 갔다 — 법원은 새 세입자와 계약한 날이 중학교 3학년 2학기 성적 통보보다 앞섰고, 그 학교에 실제 지원한 자료도 없으며, 약 270만 원을 들인 가전 설치는 대수선에 준하지 않고 세를 놓기 위한 것일 수도 있다고 보았습니다(의정부지방법원 2023나203178 판결).

• 재건축 분양권 실거주 요건 법안이 폐기되어 살 필요가 없어졌다(서울동부지방법원 2022가단150703 판결), 조합설립인가로 실거주 필요성이 사라졌고 증여세 등 4억 9천여만 원이 부과되었다(서울중앙지방법원 2023나11933 판결) — 거절 당시 불확실했을 뿐 예상할 수 없던 사정은 아니라는 판단입니다.

• 보증금 반환 대출이자가 예상보다 컸고 장인이 뇌경색으로 입원해 합가하게 되었다 — 세입자가 나간 뒤 약 5개월간 집을 비워 둔 점에서 급박한 사정도 없었다고 했습니다(서울중앙지방법원 2022가단5305574 판결, 7,385만여 원 배상).

• 아들 부부 사이가 다시 나빠져 들어올 필요가 없어졌다(서울중앙지방법원 2023나5693 판결), 자녀의 유치원 재적응 문제와 부부 갈등, 매각 시도가 실패했다(수원지방법원 안양지원 2023가단103015 판결), 갑작스러운 이직(서울동부지방법원 2025. 9. 23. 선고 2024가단111801 판결), 변제기 없는 차용금의 변제 독촉(서울중앙지방법원 2023나74132 판결).

수원지방법원 안양지원 2023가단103015 판결의 설명이 실무에 도움이 됩니다. 이 판결은 정당한 사유가 누구에게나 공통되는 '객관적' 사정일 필요까지는 없지만, 그 사정이 그 임대인에게 실제로 이사를 막는 요소가 되었음을 확인할 수 있을 정도로는 증명되어야 한다고 했습니다. 그리고 집주인이 1년 뒤 세입자와의 대화에서 "들어갈지 매매를 할지는 모르겠다"고 말한 대화가, 거절 당시부터 매매를 염두에 두었다는 정황으로 쓰였습니다.

정당한 사유가 인정된 판결 — 무엇이 달랐나

정당한 사유가 인정되려면, 거절 당시 실거주 계획이 진짜였다는 자료와 그 뒤 예측하지 못한 사정 변화가 함께 증명되어야 합니다. 둘 중 하나라도 비면 항변은 무너집니다.

수원지방법원 2023나87785 판결은 세입자가 진 사건입니다. 집주인 부부는 첫째 아이를 서울의 초등학교에 보내기 위해 전 소유자로부터 아파트를 증여받은 것으로 보였고, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 이사도 했습니다. 그런데 아이가 2019년부터 불안감과 발달지연으로 놀이치료를 받아 오다 이사 후 증상이 다시 나타나자, 서울 입학을 포기하고 부부 중 한 사람이 교사로 근무하는 초등학교에 보내기로 하면서 시세보다 싸게 세를 놓았습니다. 법원은 거절 당시 실거주 의사가 있었고 제3자 임대에 정당한 사유가 있다며 1심(수원지방법원 여주지원 양평군법원 2023. 8. 17. 선고 2022가소12196 판결)에 이어 세입자의 청구를 받아들이지 않았습니다. 치료 기록, 근무지, 이사 사실이 객관적 자료로 맞물렸다는 점이 앞의 배척 사례들과 다릅니다.

반대로 집주인이 실제로 들어가 살았는데도 진 사건이 있습니다. 서울서부지방법원 2023가단214057 판결에서 집주인은 1년 4개월을 실제로 살았지만, 운영하던 교습소에서 생긴 사고로 학부모의 질타를 받아 정신적으로 힘들어 부모와 다시 살려고 세를 놓았다고 했습니다. 법원은 혼자 살기 다소 어려운 사정에 불과하고 부모와 그 집에서 함께 살 수도 있었다며 4,590만 원 배상을 명했습니다. 실제로 살았느냐보다 2년 안에 세를 놓을 수밖에 없었느냐가 쟁점이라는 점을 보여 줍니다.

실거주 사유가 바뀌면 집주인은 알려야 합니다

거절 당시 진짜였던 실거주 계획이 갱신요구 기간 안에 사라졌다면, 집주인은 거절을 철회하는 등 세입자가 갱신요구권을 쓸 수 있게 조치해야 한다는 판결이 있습니다. 세입자 입장에서는 강력한 논리입니다.

서울서부지방법원 2024. 7. 12. 선고 2023나40349 판결은 해외에서 귀국하는 딸 가족이 살 것이라며 갱신을 거절한 사건입니다. 딸은 실제로 그 아파트 근처 유치원에 아이 입소 신청을 하고 리모델링 견적도 받았습니다. 그런데 딸 가족이 세를 주고 있던 자기 집의 임차인과 조기 종료에 합의해 그 집으로 들어갔고, 이 변화는 세입자의 갱신요구 기간이 끝나기 전에 생겼습니다. 법원은 실거주 사유가 갱신요구권 행사기간 동안 계속 존재해야 하고, 사유가 변동되면 신의칙상 신속히 거절을 철회하는 등 적절한 조치를 해야 하며, 이를 어기면 제5항의 책임을 진다고 보았습니다. 1심(서울서부지방법원 2022. 12. 6. 선고 2021가소383113 판결)은 청구를 기각했지만 항소심은 954만여 원을 인정했습니다.

같은 맥락에서, 세입자가 이사 날짜가 맞지 않아 두 달만 연장해 달라고 했는데 집주인이 "내부 수리 때문에 안 된다"고 답한 문자도 판결에 그대로 등장합니다. 퇴거 직전의 짧은 대화가 나중에 결정적인 자료가 되는 경우가 많습니다.

짧게 세를 놓았다가 끝냈거나, 전입하지 않는 조건이었다면

새 세입자와의 계약이 몇 달 만에 끝났어도 배상액은 2년분으로 계산됩니다. 전주지방법원 2023. 9. 20. 선고 2022나9937 판결은 집주인이 보증금 4,000만 원, 월세 100만 원에 세를 놓았다가 약 3개월 만에 보증금을 돌려주고 계약을 끝낸 뒤 집을 판 사건에서, 제6항은 실제 이익과 관계없이 손해액을 의제하는 규정이고 임대기간의 장단에 따라 줄이는 규정이 없다며 1,560만 원을 인정한 1심(전주지방법원 2022. 9. 15. 선고 2022가소21527 판결)을 유지했습니다. 이 사건의 집주인은 거절 직전까지 세입자에게 집을 사라고 권하거나 매도를 위해 갱신할 수 없다는 문자를 보냈고, 세입자가 갱신을 원하자 그제야 실거주를 내세웠습니다.

집주인이 흔적을 지우려 한 사례도 있습니다. 서울동부지방법원 2024가단111801 판결의 집주인은 세입자가 나간 날 자신도 전입신고를 했지만, 두 달 뒤 외국인에게 보증금 1억 원, 월 180만 원에 세를 놓으면서 '임차인이 전입신고를 하지 않는 조건'을 붙였습니다. 이 경우 전입 기록만 보아서는 제3자 임대 사실을 알 수 없습니다. 퇴거 후 증거 수집을 여러 경로로 해야 하는 이유입니다.

세를 놓지 않고 팔았거나 비워 두었다면 — 제5항 대신 민법으로

집주인이 제3자에게 임대하지 않고 집을 팔았거나 공실로 두었다면 제5항의 법정 배상은 받을 수 없습니다. 이때는 '실거주 의사 없이 한 거절' 자체가 불법행위인지를 다투게 되고, 받을 수 있는 돈은 실제 손해로 좁아집니다.

먼저 인정된 쪽입니다. 서울중앙지방법원 2026. 5. 27. 선고 2025나7564 판결은 집주인이 '100만 원 이하 하자는 임차인 부담' 특약을 갱신 조건으로 내걸었다가 세입자가 거절하자 가족이 실거주한다며 갱신을 거절하고, 집을 넘겨받은 뒤 채권최고액 31억 2,000만 원의 근저당을 설정한 채 항소심 변론종결 때까지 공실로 둔 사건입니다. 법원은 제3자 임대 증거가 없어 3개월분 법정 배상(제6항 제1호 유추)은 기각하면서도, 실거주 의사 없는 부당한 갱신거절은 민법 제750조의 불법행위라며 이사비 470만 원과 중개수수료 800만 원을 인정했습니다. 대구지방법원 2025나302310 판결도 매도할 생각으로 실거주를 내세웠다가 몇 달 뒤 집을 판 집주인에게 이사비와 중개수수료, 보증금 차액 4,000만 원에 대한 대출이자 173만여 원을 배상하게 했습니다.

부정된 쪽도 분명합니다. 수원지방법원 2023. 5. 24. 선고 2022나58667 판결은 집주인이 인테리어 공사를 마친 뒤 7개월 만에 집을 판 사건에서, 제5항은 매도에 적용되지 않고, 거절 무렵 실거주 의사가 있었다면 그 뒤 사정이 바뀌어도 거절은 적법하다며 청구를 기각했습니다. 샷시·바닥·주방 공사, 매물 문의에 "주인이 들어오려고 수리를 했는데 들어오지 못하게 되었다"는 취지로 답한 중개업자의 말, 보증금 반환을 위해 그 집을 담보로 대출받은 사정이 실거주 의사를 뒷받침했습니다. 결국 매도나 공실 사건은 거절 당시의 실거주 의사라는 한 점에서 승패가 갈립니다.

배상액은 얼마인가 — 세 가지 계산법과 실제 숫자

배상액은 거절 당시 손해배상액 예정 합의가 없다면 제6조의3 제6항 각 호 중 큰 금액입니다. 세 가지를 모두 계산해 보고 가장 큰 것으로 청구하는 것이 원칙입니다.

• 제1호: 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

• 제2호: 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분

• 제3호: 실거주 사유 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

환산월차임은 보증금을 월세로 바꾼 금액입니다. 제7조의2 각 호 중 낮은 비율, 곧 연 1할과 '한국은행 기준금리 + 연 2퍼센트'(시행령 제9조) 가운데 낮은 쪽을 쓰므로, 실제로는 기준금리에 2퍼센트를 더한 비율이 쓰입니다. 서울중앙지방법원 2022가단5232331 판결은 새 세입자의 보증금 18억 원에 3.25퍼센트를 곱해 12로 나누고 월세 110만 원을 더해 597만 5,000원을, 종전 보증금 12억 원에 2.5퍼센트를 적용해 250만 원을 구한 뒤 차액에 24를 곱해 8,340만 원을 산정했습니다. 같은 방식으로 서울북부지방법원 2023나37644 판결은 1,785만 원, 서울중앙지방법원 2022가단5305574 판결은 7,385만 400원을 인정했습니다.

계산의 세부에서 다툼이 생깁니다. 판결들이 정리한 기준은 이렇습니다.

• 새 계약의 금리 시점 — 새 임대차계약 체결일 기준이고, 확정일자 부여일을 그 기준일로 쓴 판결이 있습니다(서울중앙지방법원 2022가단5305574, 2022가단5232331 판결). 기준금리 변동을 월별로 반영하자는 세입자 측 주장은 받아들여지지 않았습니다(서울중앙지방법원 2023나5693 판결).

• 종전 계약의 금리 시점 — 서울중앙지방법원 2023나74132 판결은 법이 '갱신거절 당시'라고 쓴 이상 원래 만료일이 아니라 거절 의사를 표시한 날의 기준금리를 써야 한다고 했습니다. 반면 전주지방법원 2022나9937 판결은 갱신거절의 효과가 발생한 날(인도일)을 기준으로 계산했습니다. 기준금리가 오르내린 시기라면 어느 날을 잡느냐에 따라 금액이 달라지므로, 저희는 두 기준으로 모두 계산해 두고 판결 흐름을 근거로 주장합니다.

• 공실 기간 공제와 책임 제한 — 새 세입자를 들이기 전 3개월 공실을 빼 달라는 주장(서울중앙지방법원 2023나5693 판결), 보증금을 미리 돌려줘 이사를 도왔다거나 속일 생각은 없었다는 주장(수원지방법원 안양지원 2023가단103015 판결)은 모두 배척되었습니다. 다만 후자의 판결은 제6항 소송에도 공평의 원칙에 따른 책임 제한이 이론상 가능하다고 보았으므로, 사안에 따라서는 감액 다툼이 생길 수 있습니다.

• 공동임차인·공동임대인 — 부부가 함께 임차했는데 한 사람만 청구하면 절반만 인정됩니다(서울중앙지방법원 2023나5693 판결, 5,209만여 원의 1/2인 2,604만여 원). 공유자 중 실제로 제3자에게 임대한 사람만 책임진다고 본 판결도 있으므로(서울중앙지방법원 2023나11933 판결), 등기부와 새 계약서의 임대인 명의를 대조해 피고를 정해야 합니다.

실제 손해(제3호)로 청구하면 — 이사비·중개수수료·대출이자가 갈린 판결

제3호는 법정 계산보다 실제 손해가 클 때 쓰는 길이지만, 인정 범위가 판결마다 달라 신중해야 합니다. 특히 이사비와 중개수수료는 정반대 판단이 공존합니다.

서울동부지방법원 2024가단111801 판결은 이사비 131만 원과 중개수수료 343만 2,000원의 지출은 인정하면서도, 계약이 갱신되었더라도 2년 뒤 다시 지출할 비용이라며 손해로 보지 않았습니다. 같은 단지 같은 평수 집을 3억 2,000만 원 더 주고 얻느라 낸 대출이자 3,349만여 원도 주거환경의 동일성과 대출의 적정성이 증명되지 않았다며 배척했고, 결국 제2호 금액 2,209만 9,992원만 인정했습니다. 반면 서울중앙지방법원 2025나7564 판결은 계약이 갱신되었더라도 그 기간이 끝날 무렵 다시 갱신되지 않아 이사하게 될 가능성이 있다는 정도로는 달리 볼 수 없다며 이사비와 중개수수료를 인정했고, 대구지방법원 2025나302310 판결은 전세 시세가 올라 비슷한 아파트를 구하지 못해 오피스텔로 옮기면서 생긴 보증금 차액의 대출이자까지 통상손해 또는 예견 가능한 특별손해로 인정했습니다. 다만 그 판결에서도 관리비 차액, 조정 참석을 위한 연차휴가와 기차요금, 위자료는 인정되지 않았습니다(위자료는 대법원 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 판결의 법리에 따름).

제 견해로는, 집주인이 보증금이나 월세를 올려 새로 세를 놓은 사건이라면 제2호로 청구하는 것이 증명 부담이 가장 적고 금액도 큽니다. 제3호는 새 계약 조건이 종전과 비슷해 제2호 금액이 작거나, 세입자가 시세 상승으로 큰 대출을 떠안은 사건에서 예비적으로 함께 구성하는 편이 낫습니다.

집을 비우기 전에 다투는 법 — 갱신요구와 명도소송 방어

실거주 통보를 받았을 때 세입자가 가장 먼저 할 일은 갱신을 요구하는 뜻을 서면으로 남기는 것입니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 임차인이 갱신을 요구하면 임대인에게 거절 사유가 없는 한 그 요구가 도달한 때 갱신의 효력이 생긴다고 했습니다. 실거주 주장이 허위라면 계약은 이미 갱신된 것이고, 세입자는 나갈 이유가 없습니다.

집주인이 명도소송을 내면 실거주 의사의 증명책임은 집주인에게 있습니다. 서울남부지방법원 2025. 12. 19. 선고 2025가단210758 판결은 집주인이 집을 중개업소에 매물로 내놓고 매수희망자를 데려오다가, 세입자가 갱신요구권을 행사하고 매매가 진척되지 않자 "그냥 실거주하기로 했다"며 거절한 사건에서 인도청구를 기각했습니다. 서울동부지방법원 2022. 6. 8. 선고 2021가단136182 판결은 거절 내용증명에 실거주 언급이 없었고 집주인이 관사에 살고 있었던 사건에서, 세입자가 소송 중 준비서면 송달로 갱신요구권을 행사한 것을 인정해 계약이 갱신되어 존속한다고 보았습니다.

반대로 세입자가 진 사건도 있습니다. 인천지방법원 2022. 6. 8. 선고 2022가단201845 판결은 집을 산 새 집주인이 잔금 지급을 위해 자신이 살던 집에 매도인 앞으로 근저당을 설정해 주고 그 집을 팔 계획까지 세운 사건에서 실거주 의사를 인정해 인도를 명했습니다. 다만 보증금 4억 원을 받을 때까지는 집을 넘기지 않아도 된다는 동시이행 판결이었습니다. 명도소송에서 지더라도 보증금을 돌려받기 전에는 인도를 거절할 수 있다는 점은 협상에서 중요한 지렛대입니다.

퇴거 전에 남겨 둘 자료는 정해져 있습니다. 실거주를 통보한 문자와 내용증명, 갱신을 원한다는 세입자의 회신, 그 무렵 그 집이 매물로 올라와 있던 중개 사이트 화면, 집주인이 보증금 증액이나 매수를 권한 대화입니다. 서울중앙지방법원 2023나74132 판결에서는 중개사무소가 올린 전세 매물 동영상과 블로그 글이, 의정부지방법원 2023나203178 판결에서는 공인중개사의 사실확인서가 집주인의 실거주 의사를 탄핵하거나 세입자의 갱신 의사를 뒷받침하는 근거로 쓰였습니다.

집을 비운 뒤 증거를 모으는 법 — 확정일자 정보와 그 밖의 경로

퇴거 후 제3자 임대 사실을 확인하는 가장 직접적인 방법은 확정일자 정보 열람입니다. 주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호는 '제8호 사유로 계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자'를 이해관계인으로 정하고 있어, 종전 세입자는 주민센터 등 확정일자부여기관에 정보 제공을 요청할 수 있습니다(법 제3조의6 제3항).

열람 범위는 시행령 제6조 제1항이 정합니다. 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약에 관해 임대차목적물, 임대인·임차인의 성명(법인명), 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간을 볼 수 있습니다. 새 계약의 보증금과 월세, 확정일자 부여일은 곧 제2호 계산의 재료이기도 합니다. 실제 판결에서도 새 세입자가 받은 확정일자가 제3자 임대 사실과 금리 기준일을 함께 증명했습니다(서울동부지방법원 2022가단150703, 서울서부지방법원 2023가단214057 판결).

전입세대확인서는 사정이 다릅니다. 주민등록법 제29조의2 제2항은 열람·교부 신청인을 소유자, 현재 임차인, 매매·임대차계약자, 경매참가자 등으로 정하고 있어 종전 세입자는 직접 신청할 수 있는 사람으로 적혀 있지 않습니다. 이 경우 소송을 제기한 뒤 법원을 통한 사실조회로 확인하는 방법을 검토합니다. 무엇보다 새 세입자가 전입신고나 확정일자를 하지 않으면 두 경로 모두 비어 있을 수 있으므로(서울동부지방법원 2024가단111801 판결의 '전입하지 않는 조건'), 매물 광고 기록, 관리사무소 입주자 등록, 우편함·초인종 표시, 집주인의 실제 주소지 같은 정황 증거를 함께 모아야 합니다. 서울중앙지방법원 2023나11933 판결에서는 집주인이 갱신거절 무렵부터 줄곧 해외에 머물렀다는 사실이 그의 전입신고가 허위였음을 드러냈고, 서울중앙지방법원 2023나74132 판결은 관리사무소 입주자 등록과 차량 등록만으로는 실거주 의사를 인정하기 부족하다고 했습니다.

소송과 집행 — 누구를 상대로, 어떻게 받아 내나

이 손해배상은 금액이 대개 수천만 원대여서 소액사건이나 단독 사건으로 진행되고, 판결에는 가집행이 붙는 경우가 많습니다. 상대가 집을 가진 사람이라는 점에서 회수 가능성도 비교적 높습니다.

1. 피고 정하기 — 등기부상 공유자, 새 임대차계약서의 임대인, 갱신을 거절한 사람을 대조합니다. 공동 매수인 두 사람이 함께 거절하고 세를 놓은 사건에서는 공동 책임이 인정되었고(서울중앙지방법원 2022가단5232331 판결), 지분을 넘기고 임대에 관여하지 않은 공유자는 책임을 면했습니다(서울중앙지방법원 2023나11933 판결).

2. 보전 — 집주인이 집을 팔려는 정황이 있으면 소 제기 전에 그 주택에 가압류를 해 두는 것이 안전합니다. 대구지방법원 2025나302310 판결처럼 세입자가 나간 뒤 몇 달 만에 집이 팔리는 일이 흔합니다.

3. 본안과 지연손해금 — 판결 선고일까지 연 5퍼센트, 그 뒤로는 연 12퍼센트의 지연손해금이 붙는 것이 일반적이지만 기산일은 판결마다 달랐습니다. 계약 종료 다음 날(서울중앙지방법원 2023나11933 판결), 소장 송달 다음 날(서울중앙지방법원 2022가단5305574 판결), 그리고 손해배상채무는 원래 계약이 끝난 날이 아니라 제3자에게 임대한 날 성립한다며 그날(서울서부지방법원 2023나40349 판결)로 본 예가 있습니다.

4. 집행 — 판결 뒤에도 지급하지 않으면 그 주택에 대한 강제경매, 새 세입자에게서 받는 월세 채권에 대한 압류·추심(민사집행법 제223조, 제229조), 재산명시(제61조)를 검토합니다. 선순위 근저당과 새 세입자의 보증금 규모를 먼저 확인해야 경매의 실익을 판단할 수 있습니다.

청구 시기도 미루지 않는 것이 좋습니다. 대구지방법원 2025나302310 판결은 퇴거 후 3년이 넘어 소를 낸 것이 신의칙에 반하지 않는다고 했지만, 시효에 관한 다툼을 피하려면 제3자 임대 사실을 안 날부터 늦어도 3년 안에 청구하는 것이 안전하다는 것이 제 견해입니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 비용이 회수액을 넘기 쉬운 사건이 있습니다. 첫째, 새 세입자의 조건이 종전과 거의 같아 제2호 금액이 몇백만 원에 그치고 실제 손해도 이사비 정도인 경우입니다. 이런 사건은 내용증명과 소액사건 절차로 직접 진행하는 편이 낫습니다. 둘째, 집주인이 실제로 들어와 살다가 2년이 지난 뒤에 세를 놓은 경우입니다. 제5항의 기간 요건을 벗어났습니다. 셋째, 집주인이 판 집에 매수인이 들어와 살고 있고 거절 당시 실거주 준비가 객관적으로 확인되는 경우입니다(수원지방법원 2022나58667 판결처럼 청구가 기각될 수 있습니다).

선임을 검토할 사건은 새 계약의 보증금이나 월세가 크게 올라 제2호 금액이 수천만 원에 이르는 경우, 집주인이 정당한 사유나 합의해지·청구권 포기를 내세우며 다투는 경우, 매도나 공실이라 민법상 불법행위로 구성해야 하는 경우, 아직 퇴거 전이라 명도소송과 갱신 주장을 함께 다퉈야 하는 경우입니다. 이런 사건은 첫 서면에서 어떤 계산법과 청구원인을 택하느냐, 어떤 증거를 먼저 확보하느냐가 결과를 좌우합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 실거주한다더니 다른 세입자가 살아요, 손해배상 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 갱신되었을 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 제6조의3 제5항에 따라 배상 책임이 생깁니다. 먼저 확정일자 정보 열람으로 새 계약의 보증금·월세·확정일자를 확인하고, 그 금액으로 제2호 배상액을 계산해 보십시오.

갱신요구를 하지 않고 이사했는데 청구가 되나요?

됩니다. 집주인이 먼저 실거주를 이유로 갱신하지 않겠다고 분명히 밝혔다면 별도의 갱신요구가 없어도 거절로 본 판결이 다수입니다(서울중앙지방법원 2023나11933, 서울서부지방법원 2023가단214057 판결). 다만 원래 갱신할 생각이 없었다는 증거가 있으면 손해가 부정될 수 있으므로 계속 살려 했던 정황을 모아 두어야 합니다.

실거주 갱신거절 손해배상 금액은 어떻게 계산하나요?

새 세입자의 환산월차임에서 종전 환산월차임을 뺀 금액에 24를 곱하는 것이 가장 흔한 방식입니다(제6조의3 제6항 제2호). 보증금은 '기준금리 + 연 2퍼센트'로 월세로 바꾸고, 3개월분 환산월차임이나 실제 손해와 비교해 큰 금액으로 청구합니다.

집주인이 몇 달만 세를 줬다가 팔았어요, 그래도 2년분인가요?

판결은 2년분으로 계산했습니다. 전주지방법원 2022나9937 판결은 약 3개월 만에 끝난 임대차에도 제2호 금액 전부를 인정했습니다. 다만 처음부터 세를 놓지 않고 팔았다면 제5항이 아니라 민법상 불법행위로 다퉈야 하고 실제 손해만 받을 수 있습니다.

이사비와 부동산 중개수수료도 받을 수 있나요?

판결이 갈립니다. 갱신됐어도 2년 뒤 다시 낼 비용이라며 부정한 판결(서울동부지방법원 2024가단111801)과, 갱신거절이 없었다면 지출하지 않았을 비용이라며 인정한 판결(서울중앙지방법원 2025나7564, 대구지방법원 2025나302310)이 함께 있습니다. 보통은 제2호 금액이 더 커서 실익이 크지 않습니다.

집주인이 부모님이나 자녀가 들어온다고 했는데 안 들어왔어요.

직계존속·직계비속의 실거주도 거절 사유이므로 같은 법리가 적용됩니다. 딸 가족의 거주 계획이 바뀌었는데 알리지 않은 집주인에게 배상을 명한 판결(서울서부지방법원 2023나40349)과, 아들 부부의 사정 변화를 정당한 사유로 인정하지 않은 판결(서울중앙지방법원 2023나5693)이 있습니다.

상가도 실거주(직접 사용) 거절 손해배상이 있나요?

상가는 구조가 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 갱신거절 사유에는 '임대인이 직접 사용하려는 경우'가 없어 이를 이유로 한 갱신거절은 원칙적으로 허용되지 않고, 문제는 주로 권리금 회수 방해 손해배상으로 다투게 됩니다.

퇴거 전인데 집주인이 명도소송을 걸었어요, 그냥 나가야 하나요?

그렇지 않습니다. 실거주 의사의 증명책임은 집주인에게 있고, 매물로 내놓았다가 팔리지 않자 실거주를 내세운 집주인의 인도청구가 기각된 판결이 있습니다(서울남부지방법원 2025가단210758). 소송 중에라도 갱신요구 의사를 서면으로 분명히 하고, 지더라도 보증금을 받을 때까지는 인도를 거절할 수 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 — 갱신요구 도달 시 갱신 효력 발생, 갱신 후 해지통지의 효력 시점

• 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결, 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결, 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 판결 — 임대인의 확정적 거절과 불필요한 행위의 강요, 위자료(하급심 판결 인용)

• 서울중앙지방법원 2024. 1. 16. 선고 2023나11933 판결(1심 서울중앙지방법원 2023. 2. 13. 선고 2021가단5167775 판결 취소) — 선제적 거절, 해외 거주 임대인의 허위 전입, 조합설립·조세 사정 배척, 공유자별 책임, 3,400만 원

• 서울중앙지방법원 2023. 11. 17. 선고 2022가단5232331 판결과 항소심 2025. 1. 8. 선고 2023나74132 판결(항소기각) — 공동 매수인의 거절, 8,340만 원, 매물 동영상, 관리사무소 등록, 갱신거절 당시 기준금리

• 서울북부지방법원 2024. 7. 5. 선고 2023나37644 판결(1심 서울북부지방법원 2023. 6. 28. 선고 2022가소374592 판결) — 묵시적 갱신요구, 정당한 사유의 의미, 1,785만 원

• 의정부지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023나203178 판결(1심 의정부지방법원 2023. 1. 27. 선고 2021가단143691 판결) — 선제적 거절 시 보장 기간, 자녀 진학 사유 배척

• 서울중앙지방법원 2023. 11. 16. 선고 2023나5693 판결(1심 서울중앙지방법원 2023. 1. 13. 선고 2022가단5187479 판결) — 보증금 증액 요구와 갱신거절, 공동임차인 1/2, 금리 변동 반영·공실 공제 배척

• 서울중앙지방법원 2023. 11. 17. 선고 2022가단5305574 판결 — 청구권 포기 합의 부정, 장인 입원·대출이자 배척, 확정일자 부여일 기준, 7,385만 400원

• 수원지방법원 안양지원 2023. 11. 29. 선고 2023가단103015 판결 — 만기 전 합의 퇴거, 정당한 사유의 증명 정도, 책임 제한 배척, 3,580만 원

• 서울동부지방법원 2024. 1. 30. 선고 2022가단150703 판결, 2025. 9. 23. 선고 2024가단111801 판결 — 법안 폐기 사유 배척, 전입하지 않는 조건의 임대, 이사비·중개수수료·대출이자 손해 부정

• 서울서부지방법원 2023. 7. 25. 선고 2023가단214057 판결 — 1년 4개월 실거주 뒤 임대, 공실 회피 사유 배척, 4,590만 원

• 서울서부지방법원 2024. 7. 12. 선고 2023나40349 판결(1심 서울서부지방법원 2022. 12. 6. 선고 2021가소383113 판결 취소) — 실거주 사유 변동 시 철회 의무, 지연손해금 기산점

• 수원지방법원 2024. 10. 31. 선고 2023나87785 판결(1심 수원지방법원 여주지원 양평군법원 2023. 8. 17. 선고 2022가소12196 판결) — 자녀 치료로 인한 정당한 사유 인정, 청구 기각

• 전주지방법원 2023. 9. 20. 선고 2022나9937 판결(1심 전주지방법원 2022. 9. 15. 선고 2022가소21527 판결) — 단기 임대에도 2년분, 1,560만 원

• 서울중앙지방법원 2026. 5. 27. 선고 2025나7564 판결(1심 서울중앙지방법원 2025. 5. 23. 선고 2024가단5005885 판결 취소), 대구지방법원 2026. 1. 14. 선고 2025나302310 판결(1심 대구지방법원 경산시법원 2025. 4. 8. 선고 2024가소40015 판결) — 공실·매도 시 민법 제750조 책임, 이사비·중개수수료·대출이자

• 수원지방법원 2023. 5. 24. 선고 2022나58667 판결(1심 수원지방법원 용인시법원 2022. 2. 10. 선고 2021가소227013 판결) — 매도에는 제5항 부적용, 실거주 의사 인정으로 청구 기각

• 서울남부지방법원 2025. 12. 19. 선고 2025가단210758 판결, 서울동부지방법원 2022. 6. 8. 선고 2021가단136182 판결, 인천지방법원 2022. 6. 8. 선고 2022가단201845 판결 — 명도소송에서 실거주 증명 부족으로 인도청구 기각, 준비서면에 의한 갱신요구, 인도 명령과 보증금 동시이행

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조의6, 제6조, 제6조의3, 제7조의2 / 같은 법 시행령 제5조, 제6조, 제9조 / 주민등록법 제29조의2 / 상가건물 임대차보호법 제10조 / 민법 제750조 / 민사집행법 제61조, 제223조, 제229조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

실거주 갱신거절 손해배상은 감정의 문제가 아니라 날짜와 숫자의 문제입니다. 거절 통보를 받은 날, 갱신요구 기간의 끝, 집을 비운 날, 새 계약의 확정일자, 그 무렵의 기준금리를 한 줄로 세우면 청구가 되는지와 얼마를 청구할지가 대부분 드러납니다. 그래서 첫 작업은 이 시간표를 만드는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 임대차계약서와 갱신 이력, 실거주를 통보받은 문자·내용증명·통화 녹음을 받아 거절이 언제, 누구의 실거주를 이유로, 어떤 표현으로 이루어졌는지 확인합니다. 다음으로 세입자에게 계속 살 의사가 있었다는 흔적, 곧 갱신 문의, 연장 요청, 같은 단지로 옮긴 사정 같은 자료가 있는지 봅니다. 세 번째로 이미 퇴거했다면 확정일자 정보 열람 결과를, 아직 살고 있다면 매물 광고나 중개사무소 연락 기록을 확인합니다. 네 번째로 등기부를 떼어 공유 관계, 매도 여부, 근저당 설정 상황을 봅니다. 마지막으로 퇴거 과정에서 합의서나 조정조서에 서명했는지, 그 문구에 청구권 포기 표현이 있는지를 확인합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 청구를 세 겹으로 설계합니다. 제3자 임대가 확인되면 제6항 제1호부터 제3호까지를 모두 계산해 가장 큰 금액을 주위적으로 청구하고, 금리 기준일에 다툼이 생길 부분은 두 기준으로 계산한 표를 함께 냅니다. 매도나 공실이라 제5항이 어려운 사건은 민법 제750조의 불법행위로 구성하고 이사비·중개수수료·보증금 차액 이자를 증빙과 함께 정리합니다. 집주인이 정당한 사유를 내세우면 그 사유가 거절 당시 예측 가능했던 사정인지, 객관적 자료로 뒷받침되는지, 공실 기간이나 매물 광고와 모순되지 않는지를 하나씩 반박합니다. 아직 퇴거 전이라면 갱신요구 의사를 서면으로 정리하고, 명도소송에서는 실거주 증명책임이 집주인에게 있다는 점과 보증금 동시이행을 함께 주장합니다. 집을 팔 정황이 보이면 소 제기와 함께 가압류를 신청합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위의 판결들에서 집주인이 다른 세입자를 들였다는 사실 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 거절 문자 한 통의 표현, 세입자가 남긴 갱신 의사의 흔적, 새 계약의 확정일자, 중개사무소의 매물 동영상, 그리고 어느 날의 기준금리를 쓰느냐였습니다. 같은 1심 기각도 항소심에서 선제적 거절과 사유 변동의 법리를 정확히 주장하자 인용으로 바뀌었습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 법정 배상으로 갈 사건인지, 불법행위로 다툴 사건인지, 직접 소액사건으로 진행하는 편이 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

살던 집에서 나가 달라는 말을 믿고 이사했는데 그 집에 다른 세입자가 들어온 것을 알게 되면, 속았다는 생각에 잠을 이루기 어렵습니다. 법은 이런 경우를 위해 계산법까지 정해 둔 배상 제도를 마련해 두었지만, 그 배상은 기간과 증거, 계산 기준을 정확히 맞춘 사람에게 돌아갑니다.

임대차계약서, 실거주 통보 문자와 내용증명, 갱신을 원했던 대화, 이사 관련 영수증, 새 집의 계약서를 모아 두시기 바랍니다. 아직 퇴거 전이라면 갱신요구 의사를 서면으로 남기는 것부터 시작하십시오. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.