돈을 빌려주고 받아 둔 가등기로 본등기를 했는데 무효라면 — 청산금 통지와 2개월, 다시 유효가 되는 길과 말소·경매 배당까지

돈을 빌려주면서 상대 집이나 땅에 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 받아 두었다가, 약속한 날까지 돈이 들어오지 않자 그 가등기로 본등기를 마쳤다는 상담을 자주 받습니다. 그런데 막상 집을 비워 달라고 소송을 내자 상대가 "그 등기는 무효"라고 맞서거나, 반대로 빌린 쪽에서 등기를 지워 달라는 소장이 먼저 날아옵니다. 결론부터 말씀드리면, 빌려준 돈을 담보하려고 받은 가등기로 청산금 평가액을 통지하지 않고 2개월을 기다리지 않은 채 마친 본등기는 무효이고, 그 등기로는 집을 넘겨받을 수도 팔 수도 없습니다. 다만 무효가 끝은 아닙니다. 소송 중에라도 법이 정한 통지를 하고 정당한 청산금을 정리하면 그 등기가 유효해질 수 있고, 반대로 빌린 쪽은 말소를 구할지 청산금을 받을지 골라야 합니다. 가등기담보란, 가등기담보 등에 관한 법률 제1조와 제2조에 따라 빌린 돈을 갚지 못하면 다른 재산권을 넘기기로 예약하면서 그 재산의 예약 당시 가액이 빌린 돈과 이자를 합한 금액을 넘는 경우, 그 담보 목적으로 마친 가등기를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 법이 적용되는 거래인지, 통지와 청산기간을 지켰는지, 청산금을 얼마로 보아야 하는지, 시간이 흐르며 누가 어떤 권리를 잃는지, 그리고 경매로 넘어갔을 때 담보가등기권리자가 배당을 지킬 수 있는지입니다. 아래에서는 적용 범위, 무효 본등기로 막히는 청구, 무효 등기가 다시 유효해지는 경로, 청산금 계산, 채무자 쪽의 선택지, 제3자와 후순위권리자, 담보가등기에 기한 경매와 배당, 판결 이후 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 청산 통지 없이 한 본등기는 효력이 있나요 — 없습니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조와 제4조는 강행규정이어서 이를 어기고 마친 본등기는 무효이고, 채무자에게 불리한 특약으로 마쳤더라도 이른바 약한 의미의 양도담보로 살아나지도 않습니다(대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결). 울산지방법원 2024. 11. 13. 선고 2023가단6481 판결은 5억 원을 빌려주고 받은 가등기로 변제기 직후 본등기를 마친 채권자의 건물 인도 청구를 기각했습니다.

2. 이미 해 버린 본등기를 살릴 방법이 있나요 — 있습니다. 소송 중 준비서면으로 청산금 평가액을 통지하고 2개월이 지나면 그 통지는 효력이 있습니다. 대구지방법원 2019. 5. 23. 선고 2018가단105740 판결은 인도 소송에서 낸 준비서면의 송달을 통지로 보고, 실제로 지급할 청산금이 없었다며 채무자의 말소 청구를 기각했습니다.

3. 담보가등기만 가진 채 경매가 시작되면 어떻게 되나요 — 저당권처럼 우선변제를 받을 수 있지만, 집행법원이 정한 기간 안에 채권신고를 해야 합니다(같은 법 제13조, 제16조). 대구지방법원 2023. 4. 5. 선고 2022나329858 판결은 신고 기한을 넘겨 채권계산서를 낸 담보가등기권리자의 배당이의 소를 각하했습니다.

이 법이 적용되는 가등기와 적용되지 않는 가등기

가장 먼저 따질 것은 이 거래에 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는지입니다. 적용되면 통지와 청산기간이라는 엄격한 절차가 붙고, 적용되지 않으면 약정대로 본등기를 해도 됩니다. 법 제1조는 두 가지를 요구합니다. 하나는 빌려준 돈, 곧 차용물의 반환을 담보하기 위한 예약이어야 하고, 다른 하나는 예약 당시 그 재산의 가액이 빌린 돈과 이자를 합한 금액을 넘어야 합니다. 민법 제607조와 제608조도 같은 취지로 차주에게 불리한 대물반환 예약의 효력을 부정합니다.

선순위 근저당이 있으면 그 피담보채무를 빼고 따집니다(대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결). 서울중앙지방법원 2016. 11. 30. 선고 2015가단201297 판결이 좋은 예입니다. 채권자는 6,000만 원을 빌려주면서 "갚지 못하면 별도의 청산 절차 없이 소유권을 넘긴다"는 약정과 함께 형식상 매매계약서까지 받아 두었습니다. 그러나 감정 결과 예약 당시 시가 3억 6,600만 원에서 선순위 근저당 채무 2억 6,500만 원을 빼도 1억 100만 원이 남아 대여금을 넘었고, 법원은 이 등기를 법의 적용 대상으로 보았습니다. 계약서 이름이 매매이고 청산을 생략한다고 적었더라도 소용이 없었다는 뜻입니다.

반대로 적용이 배제되는 경우도 분명합니다. 광주고등법원 (제주) 2023. 8. 23. 선고 2023나10186, 2023나10193 판결은 미지급 공사대금을 갚기 위해 맺은 대물변제계약에는 이 법이 적용되지 않는다고 보았습니다. 빌린 돈이 아니라 공사대금이었기 때문입니다. 매매대금, 투자금 정산처럼 대여가 아닌 채권을 담보한 경우는 이 법의 보호 대상이 아니라는 주장이 나올 수 있으므로, 처음 돈을 건넬 때 차용증과 이체 메모에 거래의 성격이 어떻게 적혔는지가 뒤에서 결론을 가릅니다. 예약 당시 가액이 빚에 못 미치는지 다툴 때는 그 시점 기준의 감정이 필요합니다. 수원지방법원 여주지원 2023. 2. 9. 선고 2022가단1338 판결은 2022년 기준 감정가 2억 7,244만 원을 근거로 2016년 가등기 당시에도 가액이 차용금 1억 원을 넘었을 것으로 추정하고, 법이 적용되지 않는다는 채권자의 주위적 청구를 기각했습니다.

청산 없이 마친 본등기는 무효이고, 약한 의미의 양도담보로도 살아나지 않습니다

법이 적용되는 담보가등기라면, 채권자는 변제기가 지난 뒤 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다(제3조 제1항, 제4조 제2항). 청산금이 없다고 보면 그 뜻이라도 통지해야 하고, 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다(제3조 제2항). 여기서 채무자등에는 채무자뿐 아니라 물상보증인과 담보가등기 뒤에 소유권을 취득한 제3자도 포함됩니다(제2조 제2호).

이 절차를 건너뛴 본등기는 무효입니다. 예전에는 가등기에 기해 본등기를 마치면 당사자 사이에 정산을 예정한 약한 의미의 양도담보로 보아 담보 범위에서는 유효하다는 논리가 있었지만, 대법원은 제3조, 제4조를 위반한 본등기는 무효이고 그 본등기가 채무자에게 불리한 특약에 따른 것이라면 약한 의미의 양도담보로서 유효하다고 볼 것도 아니라고 정리했습니다(대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결, 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결). 채권자 입장에서는 "그래도 담보로서는 유효하지 않으냐"는 방어가 통하지 않는다는 뜻입니다.

정산을 했다는 주장도 증거로 뒷받침되어야 합니다. 광주지방법원 2017. 3. 31. 선고 2016나56423 판결에서 채권자는 두 차례 3억 5,000만 원을 빌려주고 토지대금 1억 600만 원도 대신 냈으므로 피담보채권이 5억 7,600만 원이고, 부동산 가액을 4억 848만 원으로 정한 정산합의까지 했다고 주장했습니다. 법원은 두 번째 대여금이 이 가등기의 피담보채권이 되었다거나 토지대금을 냈다는 증거가 부족하다며 정당한 청산금을 지급했다고 볼 수 없다고 보았고, 본등기 말소를 명한 1심을 유지했습니다. 울산지방법원 2023가단6481 판결에서도 채권자는 본등기 뒤에 쌍방이 청산금이 없음을 확인한 청산금평가확인서를 작성했다고 했지만, 법원은 그 문서의 진정성립을 인정하지 않았습니다. 청산을 주장하려면 서명 한 장이 아니라 평가의 근거와 돈의 흐름을 함께 남겨야 합니다.

무효 본등기로는 집을 비우라고 할 수 없습니다

본등기를 마친 채권자가 가장 먼저 부딪히는 벽은 인도 소송입니다. 등기부상 소유자가 되었으니 점유자를 내보낼 수 있다고 생각하기 쉽지만, 등기가 무효이면 소유권이 없으므로 인도 청구도 기각됩니다. 앞의 서울중앙지방법원 2015가단201297 판결과 울산지방법원 2023가단6481 판결 모두 채권자의 인도 청구가 이 이유로 기각된 사례입니다.

"일단 넘겨받아 팔아서 남는 돈을 돌려주겠다"는 방식도 허용되지 않습니다. 수원지방법원 2016. 8. 24. 선고 2015가단54871 판결에서 채권자는 800만 원을 빌려주며 근저당과 가등기를 함께 받았고, 변제기 직전 본등기를 마친 뒤 집을 넘겨받아 제3자에게 파는 방법으로 청산하겠다며 인도를 구했습니다. 법원은 법이 사적 실행 방법으로 귀속정산을 원칙으로 정하고 청산금 지급과 소유권이전등기·인도 사이에 동시이행 관계를 두었으므로, 청산금 지급 전에 본등기와 인도를 받아 처분하는 처분정산형 실행은 허용되지 않는다고 보았습니다(대법원 2002. 4. 23. 선고 2001다81856 판결). 처분해서 돈을 나누고 싶다면 그 길은 아래에서 볼 경매 청구입니다.

무효였던 본등기가 다시 유효해지는 길 — 소송 중 통지와 정산 합의

무효인 본등기도 나중에 법이 정한 절차를 밟으면 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있습니다. 청산금 평가액을 통지한 뒤 정당한 청산금을 지급하거나, 지급할 청산금이 없으면 통지 도달 후 2개월이 지나면 됩니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다42001 판결). 실무에서 중요한 것은 이 통지를 소송 서면으로도 할 수 있다는 점입니다.

대구지방법원 2018가단105740 판결이 대표적입니다. 대부업자인 채권자는 2015년 차용금 담보로 받은 가등기로 청산절차 없이 같은 해 본등기를 마쳤습니다. 그런데 채권자가 별도의 인도 소송에서 "시가 1억 3,100만 원에서 선순위 근저당 채무와 내 채권을 빼면 청산금이 없다"는 준비서면을 냈고, 이것이 2018. 9. 8. 채무자에게 송달되었습니다. 실제로도 선순위 근저당과 대여원리금을 합하면 시가를 넘었기 때문에, 법원은 그로부터 2개월이 지나 본등기가 유효해졌다고 보고 채무자의 말소 청구를 기각했습니다. 본등기를 마치고 3년이 지나 낸 서면 한 통이 결론을 바꾼 셈입니다.

항소심에서 낸 서면도 통지가 됩니다. 서울고등법원 2017. 10. 13. 선고 2017나379 판결에서 채권자는 상가 여러 채에 대해 청산절차 없이 본등기를 마쳤는데, 항소이유서에 청산금이 없다는 뜻을 적어 2017. 4. 27. 송달했습니다. 채무자에게 돌아갈 청산금 1억 2,643만여 원이 계산되었지만, 채권자가 따로 가진 대여금 원리금과 상계하면서 지급할 청산금이 남지 않게 되었고, 법원은 1심에서 채권자가 진 부분을 취소하고 채무자의 청구를 모두 기각했습니다.

합의로 정산한 경우도 같은 결론에 이를 수 있습니다. 서울고등법원 2018. 7. 5. 선고 2017나2067095 판결은 채권자가 매매잔금 명목으로 1억 6,000만 원을 더 지급하고 채무자와 "본등기에 민형사상 이의를 제기하지 않는다"는 합의각서를 쓴 것을 청산금 평가액 통지와 지급으로 보았습니다. 채무자는 통지된 청산금액에 명시적·묵시적으로 동의할 수 있고(대법원 2008. 4. 11. 선고 2005다36618 판결), 그로부터 2개월이 지난 2007. 2. 7. 본등기가 유효해졌다는 것입니다. 관련 사건 감정에서 나온 그 무렵 시가 24억 2,881만여 원도 피담보채무 21억 원과 대위변제금 3억 4,125만여 원을 합한 금액보다 적었습니다.

말소가 인정된 판결과 부정된 판결

같은 구조의 다툼에서 결론이 갈리는 이유는 결국 숫자와 서류입니다. 통지했는지, 그 시점 가액이 얼마였는지, 채권액을 무엇으로 증명하는지가 승패를 정합니다. 짝으로 놓고 보면 기준이 분명해집니다.

• 말소 또는 무효가 인정된 쪽 — 광주지방법원 2016나56423 판결은 피담보채권과 정산합의의 증거가 부족하다며 말소를 유지했습니다. 서울중앙지방법원 2022. 11. 11. 선고 2020가합551290 판결은 본등기 당시 가액 18억 4,000만 원에서 공제할 채권 15억 9,000만 원과 지급한 3,060만 원을 빼도 2억 1,940만 원의 청산금이 남는데 이를 지급하지 않았다며 본등기를 무효로 보았고, 항소심인 서울고등법원 2023. 4. 19. 선고 2022나2048777 판결도 같은 결론이었습니다. 채권자가 선행 경매의 2차 최저매각가격 14억 7,200만 원을 근거로 "청산금 없음"을 통지했다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.

• 말소가 부정된 쪽 — 대구지방법원 2018가단105740 판결(준비서면 통지 후 청산금 없음), 서울고등법원 2017나379 판결(항소이유서 통지와 상계), 서울고등법원 2017나2067095 판결(잔금 지급과 합의각서)은 모두 채무자의 말소 또는 청산금 청구를 받아들이지 않았습니다.

두 갈래를 가른 것은 "청산금이 없다"는 주장이 객관적인 가액으로 뒷받침되었는지입니다. 통지는 채권자가 주관적으로 평가한 금액으로 해도 효력이 있지만, 그 금액이 정당한 청산금에 못 미치면 채무자는 정당한 청산금을 받을 때까지 이행을 거절하거나 그 지급을 구할 수 있습니다(대법원 2005다36618 판결). 그리고 정당한 청산금이 남아 있는 한 그 돈을 지급하기 전에는 이미 마친 본등기가 유효해지지 않습니다(제4조 제2항). 서울고등법원 2022나2048777 판결은 가등기를 넘겨받은 회사의 대표가 채무자의 동생이라는 점까지 들어, 경매 최저매각가격을 기준으로 삼은 평가를 정당한 청산금 산정으로 볼 수 없다고 했습니다.

청산금은 얼마인가 — 통지 당시 시가, 선순위 채권, 지연손해금 1년분

청산금은 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 채권자의 채권액을 뺀 금액이고, 선순위 담보권이 있으면 그 피담보채권액도 함께 뺍니다(제4조 제1항). 채권자는 자신이 통지한 청산금 금액에 관하여 나중에 다툴 수 없으므로(제9조), 통지서에 적는 숫자는 신중해야 합니다. 청산합의가 무효이더라도 담보권 실행 통지의 효력은 있어, 그 합의 당시 가액을 기준으로 청산금을 산정합니다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다49595 판결).

제주지방법원 2026. 6. 10. 선고 2025가단654 판결은 이 계산을 판결 주문으로 보여 줍니다. 가족 관계였던 사람에게 집 매수자금으로 빌려준 8,000만 원을 담보한 가등기에 대해, 채권자가 소송 중 담보권 실행을 통지해 2026. 2. 27. 도달했고, 법원은 시가 2억 7,900만 원에서 선순위 근저당 채무 9,647만여 원과 대여금 8,000만 원을 뺀 102,525,053원을 지급받음과 동시에 2026. 4. 28. 청산기간 경과를 원인으로 한 소유권이전등기를 하라고 명했습니다. 채권자가 처음부터 이 길을 택했다면 무효 다툼 자체가 없었을 것입니다.

채권액에 넣을 수 있는 지연손해금에는 한계가 있습니다. 제3조 제2항이 민법 제360조의 채권액을 기준으로 삼으므로, 저당권처럼 원본 이행기가 지난 뒤 1년분의 지연배상만 포함한다는 판단이 이어집니다. 수원지방법원 여주지원 2022가단1338 판결은 채권자가 준비서면으로 가액을 1억 3,000만여 원으로 낮게 평가해 "청산금이 없다"고 통지한 사건에서, 통지 자체의 효력은 인정해 2022. 9. 16. 청산기간이 끝났다고 보면서도, 감정가 2억 7,244만 원에서 원금 1억 원과 1년분 지연손해금만 더한 1억 500만 원을 빼 167,440,000원을 지급받음과 동시에 본등기하라고 했습니다. 채권자로서는 이긴 판결이지만 1억 6,700만여 원을 먼저 내야 등기를 넘겨받을 수 있는 셈입니다.

통지서 한 장에 담아야 할 것과 함께 알려야 할 사람

채권자가 무효 다툼을 피하는 가장 확실한 방법은 처음부터 통지서를 법이 요구하는 대로 쓰는 것입니다. 통지서에는 통지 당시 부동산의 평가액, 원금·이자·손해금으로 나눈 채권액, 선순위 담보권의 피담보채권액, 그리고 그 결과 계산되는 청산금이나 청산금이 없다는 뜻이 들어가야 합니다(제3조 제2항 전단). 담보로 잡은 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권이전으로 소멸시키려는 채권과 비용을 따로 밝혀야 합니다(같은 항 후단). 땅과 건물을 한꺼번에 받아 두고 합계 금액만 적은 통지는 이 부분에서 다툼이 생기기 쉽습니다.

통지를 받을 사람도 채무자 한 명이 아닙니다. 남의 부동산을 담보로 제공한 물상보증인과 가등기 뒤에 소유권을 넘겨받은 제3취득자도 채무자등에 포함되므로 이들에게도 통지가 도달해야 합니다(제2조 제2호, 제3조 제1항). 통지가 채무자등에게 도달하면 채권자는 지체 없이 후순위 저당권자·전세권자·담보가등기권리자에게 통지 사실과 내용, 도달일을 알리고, 그 밖에 가등기 뒤에 등기한 제3자와 대항력 있는 임차인에게도 통지 사실과 채권액을 알려야 합니다(제6조 제1항·제2항). 후순위권리자에게 알리지 않고 청산금을 지급하거나 청산기간이 지나기 전에 지급하면, 그 지급으로 후순위권리자에게 대항할 수 없어 같은 돈을 두 번 낼 위험이 생깁니다(제7조 제2항).

본등기 뒤에 생기는 문제도 미리 보아 두어야 합니다. 땅과 건물이 같은 사람 소유였는데 그중 하나만 담보로 잡아 본등기를 하면 건물을 위한 법정지상권이 생긴 것으로 보아(제10조), 땅을 넘겨받아도 건물을 마음대로 철거할 수 없습니다. 담보 목적물의 범위를 정할 때 이 점까지 고려해야 하는 이유입니다.

빌린 쪽의 선택지 — 말소냐, 청산금이냐, 경매냐

채무자등은 청산금을 받을 때까지 빚(반환할 때까지의 이자와 손해금 포함)을 갚고 담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다(제11조 본문). 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 이 말소 청구는 막힙니다(같은 조 단서). 그래서 빌린 쪽은 먼저 부동산 시세와 남은 빚을 비교해 어느 길이 유리한지 정해야 합니다. 시세가 빚보다 훨씬 높고 집을 지키고 싶다면 변제 후 말소가, 집을 잃더라도 차액을 받는 것이 낫다면 청산금 청구가 맞습니다.

주의할 점은 채무자가 채권자에게 "어서 청산하라"고 요구할 권리는 없다는 것입니다. 광주고등법원 (제주) 2023나10186 판결은 담보권 실행은 채권자의 권리이므로 청산절차가 끝나지 않았는데 채무자가 적극적으로 청산을 요구할 청구권을 가진다고 볼 수 없고, 채무자는 언제든 빚을 갚고 말소를 구할 수 있을 뿐이라고 했습니다.

소송 진행 중 실행 방법이 바뀌기도 합니다. 수원지방법원 여주지원 2019. 7. 24. 선고 2015가합11624 판결에서 물상보증인은 처음에는 말소를 구하다가 감정가 9억 3,800만여 원이 나오자 청산금 7억 8,500만여 원을 청구했습니다. 그러자 채권자가 귀속정산 의사를 철회했고, 물상보증인이 변론준비기일에 "경매청산 절차로 나아가겠다"고 진술한 뒤 채권자도 동의하자, 법원은 경매로 정산하기로 합의가 된 이상 귀속정산을 전제로 한 청산금 청구는 받아들일 수 없다고 했습니다. 법정에서 한 진술 한 마디가 수억 원의 청구를 접게 만든 사례입니다.

청산금 채권에도 시효가 있습니다. 대전지방법원 2021. 7. 22. 선고 2019가합108439 판결은 46억 6,170만여 원의 청산금 지급의무를 인정하면서도, 2007. 1. 29. 담보권 실행 통지 후 청산기간이 지난 2007. 3. 30.부터 10년이 흘러 시효가 완성되었다며 청구를 기각했습니다(민법 제162조 제1항). 채무자가 중간에 소를 냈다가 채권자 쪽의 위법한 행위로 취하서가 제출된 사정이 있었지만, 그 뒤로도 상당한 기간 안에 다시 권리를 행사하지 않아 신의칙 주장도 받아들여지지 않았습니다.

제3자가 끼어든 경우 — 국세 채권자, 후순위권리자, 제3취득자

무효 본등기는 당사자만의 문제가 아닙니다. 채무자의 다른 채권자는 채무자를 대위해 말소를 구하거나, 무효 등기를 바탕으로 설정된 담보권의 실행을 막을 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2020가합551290 판결의 사안에서 국가는 체납자에 대한 국세 채권을 보전하려고 먼저 체납자를 대위해 별건으로 본등기 말소 소송을 내 이겼고, 그 판결은 상대방의 항소 취하로 확정되었습니다. 이어 본등기를 마친 회사가 설정한 근저당권에 기한 경매에 대해 제3자이의 소를 내 경매 불허 판결을 받았고, 이 판결은 항소심(서울고등법원 2022나2048777 판결)에서도 유지되었습니다. 본등기 전에 국가의 압류등기가 이미 마쳐져 있던 사건입니다.

후순위권리자에게는 별도의 길이 마련되어 있습니다. 후순위권리자는 채무자등이 받을 청산금에 대해 통지된 평가액 범위에서 청산금이 지급될 때까지 권리를 행사할 수 있고(제5조 제1항), 채권자는 채무자에게 통지가 도달하면 후순위권리자에게도 지체 없이 그 사실을 알려야 합니다(제6조 제1항). 청산기간 안에는 후순위권리자가 변제기 전이라도 경매를 청구할 수 있습니다(제12조 제2항). 다만 그 권리는 어디까지나 채무자가 받을 청산금에 기대는 것입니다. 서울고등법원 2017나2067095 판결은 후순위권리자에 불과한 원고가 정당하게 정산이 끝난 뒤 채권자에게 직접 청산금을 달라고 할 수는 없다고 보았습니다.

담보가등기 뒤에 소유권을 넘겨받은 제3취득자는 채권자의 피담보채권 범위를 다툴 수 있습니다. 인천지방법원 부천지원 2019. 9. 20. 선고 2018가단112996 판결에서 채권자의 상속인들은 2005년 대여금 1억 2,500만 원을 담보한 가등기에 기해 경매를 신청해 각 1억 1,471만여 원을 배당받았습니다. 법원은 가등기담보권자가 채무자 아닌 제3자에게는 지연손해금 중 이행기 후 1년분만 주장할 수 있다며(대법원 2012. 9. 13. 선고 2012다32874 판결) 정당한 피담보채권을 각 3,572만여 원으로 보고, 초과 배당액 각 7,899만여 원을 제3취득자에게 부당이득으로 돌려주라고 했습니다. 배당표가 이의 없이 확정되었는데도 반환을 명했다는 점이 눈여겨볼 대목입니다.

제3자가 경매로 소유권을 가져간 경우 채권자의 책임은 사정에 따라 달라집니다. 청산절차 없이 담보물을 처분해 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 채권자는 채무자가 말소를 청구할 수 없게 된 때의 가액에서 채무액을 뺀 금액을 배상해야 합니다(대법원 2010. 8. 26. 선고 2010다27458 판결). 그러나 대전고등법원 2019. 5. 16. 선고 2018나15350 판결은 채권자가 인수한 선순위 근저당 이자를 내지 않아 근저당권자의 임의경매로 제3자가 낙찰받은 사건에서, 근저당권자와 공모해 경매를 유도했다는 등의 특별한 사정이 없다며 배상 책임을 부정했습니다. 처분 손해의 산정은 손해가 남지 않는 경우도 많습니다. 서울고등법원 2017나379 판결은 처분 당시 상가 가액 1억 7,000만 원보다 그때까지의 채무액 1억 9,764만여 원이 더 커서 손해가 없다고 보았습니다.

담보가등기로 경매를 청구하면 — 우선변제와 채권신고 기한

청산 절차가 번거롭거나 시세 다툼이 클 것 같다면 처음부터 경매를 택하는 것이 낫습니다. 담보가등기권리자는 선택에 따라 담보권 실행이나 경매 청구를 할 수 있고, 경매에서는 담보가등기권리를 저당권으로 봅니다(제12조 제1항). 다른 채권자의 경매가 시작된 경우에도 담보가등기를 마친 때 저당권을 설정한 것으로 보아 순위에 따라 우선변제를 받고(제13조), 담보가등기권리는 매각으로 소멸합니다(제15조). 청산금을 지급하기 전에 다른 채권자의 경매 신청이 있으면 더는 본등기를 청구할 수 없습니다(제14조).

대전고등법원 2018나15350 판결은 본등기가 무효로 다투어지는 상황에서도 담보가등기 자체는 유효하다는 점을 확인했습니다. 채권자는 선순위 근저당권에 기한 경매에서 3억 2,493만여 원을 배당받았는데, 법원은 본등기가 무효라 하더라도 가등기는 담보가등기로서 우선변제권이 있고 배당액이 자신의 채권 31억여 원에 크게 못 미치므로 부당이득이 아니라고 했습니다. 무효 본등기를 다투는 쪽에서 담보가등기의 우선순위까지 없어지는 것은 아니라는 점을 염두에 두어야 합니다.

가장 흔한 실수는 채권신고 기한을 놓치는 것입니다. 법원은 가등기권리자에게 그 가등기가 담보가등기인지와 채권의 존부·원인·금액을 신고하라고 최고하고, 압류등기 전에 마친 담보가등기권리자는 그 신고를 한 경우에만 배당을 받습니다(제16조 제1항·제2항). 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다291102 판결은 가등기권리자가 이사해 최고서를 받지 못했더라도 등기부상 주소로 등기우편을 보낸 최고는 적법하고, 기간 안에 신고하지 않은 이상 배당받을 자격을 잃는다고 보았습니다.

하급심도 같은 결론을 이어 갑니다. 대구지방법원 2022나329858 판결에서 담보가등기권리자는 배당요구 종기인 2020. 4. 21.을 넘겨 같은 해 10. 15.에야 1억 6,315만 원의 채권계산서를 냈고, 그 결과 배당이의 소는 각하되고 후순위 채권자들에 대한 부당이득 청구도 기각되었습니다. 부산지방법원 동부지원 2026. 8. 18. 선고 2026가단5727 판결도 3억 원 대여금 담보가등기를 양수한 사람이 기한 안에 담보가등기임을 밝혀 신고했다는 증거가 없다며, 후순위 채권자들이 받은 3억 1,000만 원 남짓의 배당을 되찾지 못하게 했습니다. 경매개시 통지를 받았다면 날짜부터 확인하십시오. 이 기한은 판결로도 되돌리기 어렵습니다.

판결을 받은 뒤의 집행 — 말소, 동시이행, 처분금지

판결로 끝나는 사건은 많지 않습니다. 말소 판결을 받은 채무자는 판결이 확정되면 단독으로 본등기와 가등기의 말소등기를 신청할 수 있습니다. 다만 가등기에 기한 본등기가 남아 있는 한 가등기만 따로 말소할 수는 없다는 점은 대구지방법원 2018가단105740 판결이 지적한 대로입니다. 말소 소송이 길어지는 사이 채권자가 부동산을 넘겨 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 제11조 단서에 따라 말소 청구 자체가 막히므로, 소를 내기 전이나 함께 처분금지가처분을 신청해 두는 것이 안전하다는 것이 제 견해입니다.

채권자가 받은 "청산금을 지급받음과 동시에 본등기하라"는 판결은 동시이행 판결이어서, 청산금을 지급하거나 변제공탁한 사실을 증명해야 집행할 수 있습니다. 청산금채권이 압류·가압류되어 있다면 청산기간이 지난 뒤 공탁해 채무를 면할 수 있습니다(제8조 제1항). 인도까지 받아야 한다면 인도 청구도 함께 구해 두어야 다시 소송을 하지 않습니다. 청산금 지급 판결을 받은 채무자는 일반 금전 판결처럼 채권자의 재산에 강제집행을 할 수 있고, 목적 부동산이 아직 채권자 명의라면 그 부동산이 가장 손쉬운 집행 대상이 됩니다. 그래서 청산금 청구로 방향을 정했다면 소를 내기 전에 그 부동산에 가압류를 해 두는 것이 좋습니다. 판결을 받는 사이 채권자가 부동산을 팔거나 새 근저당을 설정하면, 이긴 판결로도 회수할 재산이 줄어들기 때문입니다. 반대로 경매로 정산하기로 했다면 집행권원 없이 담보권 실행 경매를 신청하고, 배당 단계에서 피담보채권 범위와 1년분 지연손해금 제한을 두고 다시 한번 숫자를 다투게 됩니다.

가등기담보 분쟁에서 피해야 할 대응 다섯 가지

1. 변제기가 지나자마자 본등기부터 하는 것 — 청산금 통지와 2개월을 건너뛴 본등기는 무효이고, 그 등기로 낸 인도 소송은 기각됩니다(울산지방법원 2023가단6481 판결). 등기를 먼저 해 두면 유리할 것 같지만 실제로는 소송 기간만 늘어납니다.

2. 청산금이 없다는 통지를 근거 없이 보내는 것 — 통지 자체는 효력이 있어도 정당한 청산금이 남으면 그 돈을 내야 등기를 넘겨받을 수 있습니다(수원지방법원 여주지원 2022가단1338 판결). 감정가나 실거래가 같은 근거를 붙이지 않은 평가는 결국 감정으로 뒤집힙니다.

3. 확인서 한 장으로 청산을 끝냈다고 믿는 것 — 진정성립을 증명하지 못한 청산금평가확인서는 증거가 되지 못했습니다(울산지방법원 2023가단6481 판결). 평가 근거와 지급 내역을 함께 남겨야 합니다.

4. 법정에서 실행 방법을 가볍게 말하는 것 — 경매로 정산하겠다는 진술 하나로 수억 원의 청산금 청구가 기각된 사례가 있습니다(수원지방법원 여주지원 2015가합11624 판결).

5. 경매 최고서나 통지서를 방치하는 것 — 채권신고 기한을 넘기면 담보가등기권리자도 배당을 잃고(대구지방법원 2022나329858 판결), 청산금 채권도 10년이 지나면 소멸합니다(대전지방법원 2019가합108439 판결). 등기부상 주소가 바뀌었다면 주소 변경 등기부터 해 두는 것이 좋습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사를 쓰는 것보다 직접 정리하는 편이 나은 사건도 있습니다. 첫째, 빌려준 돈이 부동산 시세의 대부분을 차지하고 선순위 근저당까지 합하면 시세를 넘는 경우입니다. 법이 적용되지 않거나 청산금이 남지 않을 가능성이 커서, 채무자가 말소를 구하려면 빚 전액을 갚아야 하고 청산금 청구로 받을 돈도 없습니다. 둘째, 아직 본등기를 하지 않았고 상대가 다투지 않는 경우입니다. 채권자는 법이 정한 형식대로 통지서를 보내고 2개월을 기다린 뒤 청산금을 지급하면 되고, 채무자는 그 통지 금액이 시세에 맞는지만 확인하면 됩니다. 셋째, 피담보채권이 1,000만 원 안팎이고 부동산 시세 차이도 크지 않은 소액 사건입니다.

선임을 검토할 사건은 본등기를 이미 마쳤고 상대가 무효를 주장하는 경우, 시세와 피담보채권액 사이에 수천만 원 이상의 청산금 다툼이 있는 경우, 국세 압류나 후순위 근저당 같은 제3자의 권리가 걸린 경우, 경매가 개시되어 채권신고나 배당이의 기한이 진행 중인 경우, 변제기나 통지일로부터 10년이 가까워지는 경우입니다. 이런 사건은 감정 신청 시점과 통지 문구 하나가 결론을 바꿉니다. 반대로 청산금이 명백히 없고 상대도 인정한다면, 합의서에 평가액과 채권액을 적고 2개월이 지난 뒤 등기를 정리하는 것으로 충분할 수 있고, 상담에서도 그렇게 말씀드립니다.

자주 묻는 질문

가등기담보 청산통지는 어떤 형식으로 해야 하나요

법이 정한 서식은 없지만 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조에 따른 채권액을 밝혀야 하고, 청산금이 없으면 그 뜻을 적어야 합니다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제2항). 도달일이 청산기간의 기산점이므로 내용증명처럼 도달을 증명할 수 있는 방법을 쓰는 것이 좋습니다. 소송 중이라면 준비서면이나 항소이유서의 송달로 통지한 사례도 있습니다(대구지방법원 2018가단105740 판결, 서울고등법원 2017나379 판결).

청산금이 없다고 통지했는데 나중에 시세가 더 높게 나오면 어떻게 되나요

통지 자체는 효력이 있어 청산기간은 진행하지만, 채무자는 정당한 청산금을 받을 때까지 등기와 인도를 거절할 수 있습니다(대법원 2005다36618 판결). 수원지방법원 여주지원 2022가단1338 판결은 낮게 평가한 통지를 유효로 보면서도 1억 6,744만 원의 청산금을 지급받음과 동시에 본등기하라고 했습니다. 채권자는 자신이 통지한 금액보다 적다고 다툴 수 없다는 점도 기억해야 합니다(제9조).

가등기 본등기 무효인데 채권자가 집을 비우라고 소송을 걸었어요

청산절차를 거치지 않은 본등기라면 인도 청구는 기각될 가능성이 큽니다(울산지방법원 2023가단6481 판결, 수원지방법원 2015가단54871 판결). 다만 채권자가 소송 중 청산금 통지를 하고 2개월이 지나면 사정이 바뀔 수 있으므로, 그 통지 금액이 시세에 맞는지 감정으로 다툴 준비를 해야 합니다.

빌린 돈을 갚으면 이미 넘어간 등기를 되찾을 수 있나요

청산금을 받기 전이라면 빚과 이자, 손해금을 모두 갚고 말소를 청구할 수 있습니다(제11조). 다만 변제기로부터 10년이 지났거나 선의의 제3자가 이미 소유권을 취득했다면 말소 청구는 할 수 없고, 그때는 청산금이나 손해배상을 구하는 방향으로 바뀝니다.

채권자에게 청산금을 빨리 달라고 소송할 수 있나요

청산절차가 시작되지 않았는데 채무자가 먼저 청산을 요구할 권리는 없다는 판결이 있습니다(광주고등법원 (제주) 2023나10186 판결). 채권자가 통지를 해서 청산금 액수가 정해졌거나 정당한 청산금을 다투는 단계라면 청구할 수 있지만, 그 채권도 10년 시효에 걸린다는 점을 주의해야 합니다(대전지방법원 2019가합108439 판결).

가등기 이후에 근저당을 설정한 후순위 채권자도 다툴 수 있나요

다툴 수 있습니다. 후순위권리자는 채무자가 받을 청산금에 대해 권리를 행사할 수 있고, 청산기간 안에는 변제기 전이라도 경매를 청구할 수 있습니다(제5조, 제12조 제2항). 국세 채권자가 체납자를 대위해 본등기를 말소시키고 그 뒤 설정된 근저당권의 경매를 막은 사례도 있습니다(서울중앙지방법원 2020가합551290 판결).

담보가등기만 있는데 다른 채권자가 경매를 신청했어요

저당권처럼 우선변제를 받을 수 있지만, 법원이 최고한 기간 안에 담보가등기라는 사실과 채권액을 신고해야 합니다(제13조, 제16조). 기한을 넘기면 배당받을 권리를 잃고 후순위자에게 부당이득을 청구할 수도 없습니다(대법원 2024다291102 판결, 대구지방법원 2022나329858 판결).

가등기를 다른 사람에게 넘겨받았는데 그 사람도 청산 절차를 거쳐야 하나요

거쳐야 합니다. 가등기를 양수해 부기등기를 마친 사람도 담보가등기권리자로서 같은 절차를 따라야 하고, 청산 없이 본등기를 하면 무효가 됩니다(서울중앙지방법원 2020가합551290 판결). 경매에서도 양수인이 기한 안에 채권신고를 하지 않아 배당을 받지 못한 사례가 있습니다(부산지방법원 동부지원 2026가단5727 판결).

청산금 통지를 받고 2개월 안에 돈을 갚으면 등기를 지킬 수 있나요

지킬 수 있습니다. 청산기간이 지나야 채권자가 본등기를 청구할 수 있고(제4조 제2항), 채무자등은 빚과 이자, 손해금을 모두 갚고 가등기의 말소를 구할 수 있으며, 이미 본등기가 되어 있더라도 청산금을 받기 전까지는 같은 금액을 갚고 담보 목적의 소유권이전등기 말소를 구할 수 있습니다(제11조). 청산기간이 지난 뒤라도 청산금이 지급되기 전이라면 같은 방법이 남아 있으므로, 통지에 적힌 채권액이 정확한지부터 확인하는 것이 순서입니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다42001 판결, 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결 — 청산절차 위반 본등기의 무효, 약한 의미의 양도담보 전환 부정, 사후 청산으로 유효가 되는 요건(하급심 판결 인용)

• 대법원 2008. 4. 11. 선고 2005다36618 판결 — 주관적 평가액 통지의 효력, 정당한 청산금 청구, 청산금액에 대한 묵시적 동의

• 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다49595 판결 — 무효인 청산합의의 담보권 실행 통지 효력과 청산금 산정 기준 시점

• 대법원 2002. 4. 23. 선고 2001다81856 판결, 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결, 2010. 8. 26. 선고 2010다27458 판결, 2012. 9. 13. 선고 2012다32874 판결 — 처분정산형 실행 불허, 선순위 채무 공제, 처분 시 손해배상, 지연손해금 1년분(하급심 판결 인용)

• 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다291102 판결, 2008. 9. 11. 선고 2007다25278 판결 — 담보가등기권리자의 채권신고 기간 도과와 배당받을 권리 상실

• 울산지방법원 2024. 11. 13. 선고 2023가단6481 판결, 수원지방법원 2016. 8. 24. 선고 2015가단54871 판결, 서울중앙지방법원 2016. 11. 30. 선고 2015가단201297 판결(각 확정 여부 미확인) — 청산 없는 본등기와 인도 청구 기각

• 광주지방법원 2017. 3. 31. 선고 2016나56423 판결(1심 광주지방법원 2015가단524898) — 정산합의 주장 배척, 본등기 말소

• 서울중앙지방법원 2022. 11. 11. 선고 2020가합551290 판결과 항소심 서울고등법원 2023. 4. 19. 선고 2022나2048777 판결(항소기각) — 국세 채권자의 제3자이의, 미지급 청산금 2억 1,940만 원, 경매 불허

• 대구지방법원 2019. 5. 23. 선고 2018가단105740 판결, 서울고등법원 2017. 10. 13. 선고 2017나379 판결(1심 의정부지방법원 2016가합32) — 준비서면·항소이유서 통지로 유효가 된 본등기, 상계, 처분 손해 부정

• 서울고등법원 2018. 7. 5. 선고 2017나2067095 판결(1심 수원지방법원 성남지원 2017가합403668) — 합의각서와 잔금 지급을 청산 통지로 본 사례, 후순위권리자의 청산금 청구 기각

• 제주지방법원 2026. 6. 10. 선고 2025가단654 판결, 수원지방법원 여주지원 2023. 2. 9. 선고 2022가단1338 판결(각 확정 여부 미확인) — 청산금 지급과 동시이행의 본등기, 지연손해금 1년분

• 광주고등법원 (제주) 2023. 8. 23. 선고 2023나10186, 2023나10193 판결(1심 제주지방법원 2021가합11882) — 공사대금 대물변제에 법 적용 배제, 채무자의 적극적 청산요구권 부정

• 수원지방법원 여주지원 2019. 7. 24. 선고 2015가합11624 판결, 대전지방법원 2021. 7. 22. 선고 2019가합108439 판결(각 확정 여부 미확인) — 경매청산 합의와 청산금 청구 기각, 청산금 채권의 10년 소멸시효

• 인천지방법원 부천지원 2019. 9. 20. 선고 2018가단112996 판결, 대전고등법원 2019. 5. 16. 선고 2018나15350 판결(1심 대전지방법원 2017가합100110) — 제3취득자의 초과 배당 반환, 무효 본등기와 담보가등기의 우선변제권

• 대구지방법원 2023. 4. 5. 선고 2022나329858 판결(1심 대구지방법원 의성지원 2022가단731), 부산지방법원 동부지원 2026. 8. 18. 선고 2026가단5727 판결 — 채권신고 기한 도과와 배당이의·부당이득 청구 배척

• 법령 — 가등기담보 등에 관한 법률 제1조부터 제9조까지, 제11조부터 제16조까지 / 민법 제162조, 제360조, 제607조, 제608조 / 민사집행법 제148조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

가등기담보 분쟁은 법리보다 날짜와 숫자의 싸움입니다. 돈을 건넨 날, 가등기를 한 날, 변제기, 통지가 도달한 날, 본등기를 한 날, 그리고 각 시점의 시세와 선순위 채무를 한 줄로 세우면 이 등기가 무효인지, 이미 유효해졌는지, 앞으로 유효하게 만들 수 있는지가 대부분 드러납니다. 그래서 첫 작업은 시간표와 금액표를 만드는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 차용증, 이체 내역, 매매예약서나 합의서를 받아 이 거래가 빌려준 돈을 담보한 것인지, 공사대금이나 매매대금처럼 다른 채권인지부터 가립니다. 다음으로 등기사항전부증명서로 가등기와 본등기 일자, 선순위 근저당과 후순위 압류, 가등기 이전의 부기등기가 있는지를 확인합니다. 세 번째로 청산금 통지를 했다면 그 문서와 도달을 증명할 자료, 통지에 적은 평가액과 채권액을 봅니다. 네 번째로 예약 당시와 통지 당시의 시세를 짐작할 수 있는 감정서, 실거래가, 경매 감정가를 모읍니다. 마지막으로 경매가 진행 중인지, 집행법원의 최고서를 받았는지, 변제기나 통지일로부터 몇 년이 지났는지를 확인합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 의뢰인이 어느 쪽에 서 있는지에 따라 길을 나눕니다. 채권자 쪽이라면 무효 주장을 맞받기 전에 소송 서면으로 적법한 청산금 통지를 먼저 하고, 2개월이 지난 뒤 정당한 청산금과 동시이행으로 본등기나 인도를 구하는 구조로 청구를 바꾸는 방안을 검토합니다. 시세 다툼이 클 것 같으면 경매 청구로 방향을 돌리고, 배당 단계에서 피담보채권 범위를 지키는 데 집중합니다. 채무자 쪽이라면 시세와 남은 빚을 비교해 변제 후 말소와 청산금 청구 가운데 유리한 쪽을 고르고, 상대가 통지한 평가액이 낮다면 통지 시점 기준의 감정을 신청합니다. 말소 소송과 함께 처분금지가처분을 신청해 선의의 제3자가 끼어드는 것을 막고, 법정에서 실행 방법에 관한 진술을 할 때는 그 진술이 청구를 잃게 만들지 않는지 미리 따져 봅니다. 후순위 채권자나 제3취득자를 대리할 때는 1년분 지연손해금 제한과 채권신고 기한을 중심으로 배당표를 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 돈을 빌려주고 받았다는 사실 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 준비서면 한 통이 송달된 날짜, 통지서에 적은 평가액, 진정성립을 증명하지 못한 확인서 한 장, 변론준비기일의 진술 한 마디, 그리고 배당요구 종기를 넘긴 몇 달이었습니다. 같은 무효 본등기라도 통지를 언제 어떻게 하느냐에 따라 말소로 끝나기도, 유효한 등기로 확정되기도 했습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 무효를 다툴 사건인지, 사후 청산으로 정리할 사건인지, 경매로 돌려 배당을 지킬 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

믿고 빌려준 돈이 돌아오지 않을 때, 혹은 급하게 빌린 돈 때문에 집이 남의 이름으로 넘어갔을 때 느끼는 불안은 양쪽 모두 큽니다. 법은 담보로 받은 가등기를 실행하는 길을 열어 두었지만, 그 길은 통지와 2개월, 정당한 청산금이라는 조건 위에 놓여 있습니다. 그 조건을 갖췄는지, 갖추지 못했다면 지금 어떤 방법이 남았는지는 등기부와 계약서, 시세 자료를 함께 놓고 보아야 알 수 있습니다.

차용증과 이체 내역, 매매예약서와 합의서, 등기사항전부증명서, 청산금 통지서와 송달 자료, 경매 관련 서류를 모아 두시기 바랍니다. 경매가 시작되었거나 통지를 받았다면 기한부터 확인하셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.