집을 산 뒤 누수·곰팡이를 발견했다면 — 매도인 하자담보책임 6개월은 언제부터일까, '현 상태 매매' 특약과 계약 취소까지

잔금을 치르고 이사한 지 몇 주 만에 아랫집에서 천장에 물이 샌다는 연락을 받았다거나, 첫 겨울을 나 보니 안방 벽지 뒤가 곰팡이로 까맣게 변해 있었다는 상담을 자주 받습니다. 매도인에게 연락하면 "현 상태 그대로 산 것 아니냐", "우리가 살 때는 아무 문제 없었다"는 답이 돌아오고, 계약서 특약란에는 정말로 '현 시설 상태의 매매계약임'이라는 문구가 적혀 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약 당시 이미 있던 누수·결로 하자라면 '현 상태 매매' 특약이 있어도 매도인에게 보수비를 받을 수 있는 경우가 많지만, 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사하지 않았거나 하자가 노후로 설명되면 청구가 막힙니다. 매도인의 하자담보책임이란, 민법 제580조 제1항에 따라 매매 목적물에 거래통념상 기대되는 성질이나 성능이 없는 하자가 있을 때 매도인이 과실이 없더라도 매수인에게 지는 손해배상(목적 달성이 불가능하면 해제) 책임을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 하자가 계약 당시부터 있었는지, 특약 문구가 무엇을 면제하는지, 매수인이 알았거나 알 수 있었는지, 6개월 안에 무엇을 했는지, 그리고 매도인이 알고 숨긴 하자인지입니다. 아래에서는 하자의 판단 기준, 특약의 효력과 민법 제584조, 매수인 과실, 6개월의 기산점, 계약 취소와 고지의무, 사기 고소, 손해 산정, 잔금 전 발견, 매도인의 방어, 판결 뒤 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. '현 시설 상태의 매매' 특약이 있으면 청구할 수 없나요 — 그렇지 않습니다. 서울남부지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021나71906 판결은 이 문구를 목적물의 범위를 확정하고 상태를 둘러보았다는 뜻으로 보고, 매수인이 알 수 없었던 누수에 대한 보수비 1,705만 원을 매도인이 배상하라고 했습니다. 매도인이 알고 숨긴 하자라면 면책 특약도 효력이 없습니다(민법 제584조).

2. 6개월 안에 소송을 내야 하나요 — 아닙니다. 민법 제582조의 6개월은 재판 밖에서 권리를 행사해도 지켜지는 기간이어서, 하자를 알리고 보수나 배상을 요구하는 문자·내용증명으로 충분합니다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결). 다만 아무 행사 없이 6개월을 넘기면 대구지방법원 2020. 2. 20. 선고 2019가단119036 판결처럼 청구가 받아들여지지 않습니다.

3. 계약을 아예 취소하고 대금을 돌려받을 수 있나요 — 매도인이 누수를 알면서 숨겼고 하자가 중대한 경우에만 가능합니다. 부산고등법원(창원) 2018. 10. 11. 선고 2017나23663 판결은 천장에 물받이 통을 숨겨 둔 채 "누수가 없다"고 한 매도인에게 대금 2억 7,500만 원 반환을 명했지만, 보수로 해결되는 누수라면 대부분 손해배상에 그칩니다(민법 제580조 제1항, 제575조 제1항).

매도인이 책임지는 '하자'는 계약 당시 이미 있었고 노후만으로 설명되지 않는 것입니다

하자담보책임의 출발점은 하자가 매매계약을 맺을 때 이미 있었느냐입니다. 법원은 하자의 존부를 계약 성립 시를 기준으로 판단하고(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결), 거래통념상 그 집에 기대되는 성질과 성능을 갖추었는지를 봅니다. 그래서 입주 직후 터진 누수와 2년 뒤 터진 누수는 같은 '누수'라도 결론이 다릅니다.

인정된 쪽부터 보겠습니다. 서울남부지방법원 2021나71906 판결 사건의 매수인은 3억 9,900만 원에 산 아파트에 입주한 직후 화장실과 베란다, 아래층까지 번진 누수를 발견했습니다. 매도인은 준공 후 25년이 지난 아파트라 자연 노후라고 다퉜지만, 법원은 오래되었다는 사정만으로 성능 결여가 아니라고 볼 수 없다며 보수비 전액을 인정했습니다. 서울중앙지방법원 2024. 11. 22. 선고 2023나60102 판결은 한 집에서 일어난 두 번의 누수를 갈라 보았습니다. 거실 바닥 배관 부속이 시공 당시부터 제대로 접합되지 않아 빠진 두 번째 누수는 하자로 인정했지만, 준공 18년이 지난 우수관 주변 방수층과 창호 실리콘의 노후로 생긴 첫 번째 누수는 정기적으로 보수해야 하는 부분이고 매수인이 대금 협의 때 살폈어야 한다며 하자로 보지 않았습니다.

부정된 쪽의 대표는 수원지방법원 2025. 11. 5. 선고 2024나69197 판결입니다. 1997년에 지은 아파트를 산 매수인이 2년 가까이 살다가 온수배관이 터지자 전체 배관 교체비를 청구했는데, 법원은 단지 전체에서 배관 노후 파열이 일어나고 있었고 매도인이 계약 무렵 누수를 보수했으며, 2년 뒤의 파손은 노후 건물을 쓰다가 새로 생긴 하자로 보인다며 항소를 기각했습니다. 입주에서 누수 발견까지의 시간이 짧을수록, 원인이 노후보다 시공·관리상 결함에 가까울수록 유리합니다.

그래서 누수를 발견한 순간부터 증거를 남기는 방식이 결론을 좌우합니다. 물이 떨어지는 장면과 얼룩을 날짜가 남는 사진과 영상으로 찍고, 누수탐지 업체를 불러 원인과 위치를 적은 보고서를 받으며, 아랫집의 피해 확인과 관리사무소의 과거 방수공사 기록을 확보해 두십시오. 보수공사를 서두르면 원인 부위가 사라져 나중에 감정으로 계약 당시의 하자를 입증하기 어려워지므로, 급한 응급조치 외의 본공사는 철거 전 상태를 기록한 뒤 진행해야 합니다. 서울서부지방법원 2014가합32878 판결처럼 감정인이 하자의 발생 부위와 원인을 보고 계약 당시부터 있던 하자라고 판단해 주는 것이 가장 강력한 증거입니다. 덧붙여 새로 분양받은 아파트의 하자를 시공사나 입주자대표회의를 통해 다투는 문제는 국면이 달라 다른 글에서 다룹니다.

'현 시설 상태 매매' 특약은 문구에 따라 효력이 달라집니다

공인중개사 표준 특약에 흔히 들어가는 '현 시설 상태에서의 매매계약' 문구는 그 자체로 하자담보책임을 면제하지 않는다는 것이 판결의 주류입니다. 서울남부지방법원 2021나71906 판결은 이 문구를 매매 대상을 지금 있는 시설로 확정하고 상태를 둘러보았다는 정도의 뜻으로 보았고, 서울중앙지방법원 2019. 11. 14. 선고 2018가단5101294 판결도 '현장 답사 후 현재 아파트 기존 시설상태의 계약임'이라는 기재는 장기간 사용에 따른 통상적인 마모를 염두에 둔 것일 뿐 누수에서 매도인을 면책하려는 취지가 아니라고 했습니다.

반대로 같은 문구가 매수인에게 불리하게 작동한 판결도 있습니다. 대구지방법원 2019가단119036 판결 사건에서는 중개대상물 확인·설명서에 '벽면에 노후로 인한 균열과 누수 조금씩 있다'고 적혀 있었고 매수인이 현장을 둘러본 뒤 '현 시설 상태'로 샀습니다. 법원은 고지받은 누수를 감수하고 산 이상 매수인이 그 위험을 인수했다고 보았습니다. 결국 특약 문구보다 중요한 것은 무엇을 알리고 무엇을 알리지 않았는가입니다.

최근에는 '현 시설물 상태의 계약이나 매도인이 고지하지 않은 부분에 하자가 있을 경우 하자담보책임과 별개로 매도인이 수리해 주기로 한다'는 특약도 많습니다. 인천지방법원 2024. 1. 10. 선고 2021가단248649 판결은 임차인이 살고 있어 내부를 자세히 볼 수 없던 지하층 빌라에서 이 특약을 근거로 바닥·벽 방수와 난방배관 재설치 비용 1,056만 원을 인정했습니다. 서울동부지방법원 2026. 2. 3. 선고 2024가단106878 판결도 같은 취지의 특약이 있는 아파트에서 바닥 매립 난방배관의 노후 천공과 작동하지 않는 화장실 난방기를 하자로 인정했습니다. 수원지방법원 2023. 8. 10. 선고 2022나60462 판결은 '노후·마모로 인한 이의를 제기하지 않는다(단, 벽면 균열 및 누수는 제외)'라는 특약을 근거로 베란다 벽면 균열 보수비를 인정했습니다. 특약에 누수를 따로 빼 두었는지가 결론을 갈랐습니다.

매도인이 알고 숨긴 하자에는 면책 특약이 통하지 않습니다

계약서에 아예 '잔금 이후 발견된 하자는 사유를 불문하고 매수인이 부담한다'고 적혀 있어도 끝난 것이 아닙니다. 민법 제584조는 담보책임을 면하는 특약을 했더라도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다고 정하고 있습니다.

서울고등법원 2015. 11. 19. 선고 2015나14688 판결이 이 조문을 정면으로 적용한 사례입니다. 67억 7,500만 원짜리 근린생활시설 건물 매매계약서에는 바로 그런 면책 문구가 있었고, 중개대상물 확인·설명서에는 누수가 '없음'으로 표시되어 있었습니다. 그런데 매도인은 계약 전 5층 천장 누수를 잡지 못하자 천장부터 바닥까지 스테인리스 집수통을 세워 새는 물을 받아 내고 그 주위를 합판으로 기둥처럼 감싸 두었다는 사실을 스스로 인정했습니다. 법원은 이 누수가 매도인이 알고 고지하지 않은 하자이므로 면책 특약으로 대항할 수 없다며 보수비 1,658만여 원을 인정했습니다. 같은 판결에서 조경면적을 주차장으로 쓰던 부분에 대한 청구는, 매수인이 건축물대장을 받고도 검토하지 않았다고 스스로 인정한 점 등을 들어 고지의무 위반을 부정했다는 점도 함께 기억해 둘 만합니다.

실무에서 '알고 숨겼다'는 점은 매도인의 과거 보수 내역에서 드러나는 경우가 많습니다. 관리사무소의 방수공사 기록, 아랫집과 주고받은 문자, 누수탐지 업체 영수증, 계약 직전의 도배와 장판 교체가 그 단서입니다.

"집을 보고 샀으니 알았을 것" — 매수인 과실이 인정된 판결과 부정된 판결

민법 제580조 제1항 단서는 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 매도인이 책임을 지지 않는다고 정합니다. 여기서 과실이란 일반 보통사람의 주의를 기울였다면 알 수 있었는데 부주의로 알지 못한 경우를 말합니다(대법원 1979. 7. 24. 선고 79다827 판결, 수원지방법원 2022나60462 판결에서 인용). 매도인의 첫 번째 항변이 바로 이것입니다.

같은 집을 두고 1심과 항소심이 정반대로 판단한 사례가 이 쟁점을 가장 잘 보여 줍니다. 바닷가에 지은 지 7년 남짓 된 2층 단독주택을 6억 1,500만 원에 산 매수인이 결로와 습기, 마루 들뜸을 이유로 9,296만여 원을 청구하자, 광주지방법원 2022. 12. 7. 선고 2021가단527874 판결은 결로와 곰팡이는 단기간에 생기지 않으니 현장을 볼 때 쉽게 발견할 수 있었고, 감정인이 제시한 공사는 대수선에 가깝다며 청구를 기각했습니다. 그러나 항소심인 광주지방법원 2024. 7. 11. 선고 2022나72143 판결은 결론을 바꿨습니다. 집이 10개월가량 비어 있었고 보일러가 고장 난 채 방치되다 계약 뒤에야 가동되어 겨울철 계약 당시에는 습기와 결로가 드러나지 않았다는 점, 같은 날 잰 실내 습도가 주변 주택(30~36퍼센트)보다 훨씬 높은 63퍼센트였다는 점을 들어 하자를 인정하고 매수인의 과실을 부정했습니다. 다만 눈으로 확인할 수 있었던 옥상 방수층의 들뜸에 대해서는 책임을 묻지 않았습니다.

서울동부지방법원 2023. 9. 20. 선고 2022나29183 판결도 매도인이 살고 있던 집은 날씨, 가구 배치, 청소 상태에 따라 결로와 곰팡이 흔적을 발견하기 어려웠을 수 있다며 과실을 부정했습니다. 서울서부지방법원 2015. 8. 12. 선고 2014가합32878 판결은 매수인이 계약 때 벽지의 결로를 보고 '입주 전까지 결로벽지 수리' 특약까지 넣었더라도, 매도인이 빈집을 도배한 상태에서는 일시적 관리 소홀로 생각할 수 있었다며 옥상 방수 하자와 단열재 부실을 알 수 있었다고 보지 않았습니다. 가구 뒤, 비어 있던 집, 겨울철 미가동 보일러, 새 도배는 모두 매수인 쪽 사정으로 쓰입니다.

6개월은 소송 기한이 아닙니다 — 언제부터 세고 무엇을 해야 하나

민법 제582조는 하자담보책임에 따른 권리를 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 정합니다. 이 기간에서 상담자분들이 가장 많이 오해하는 것은 두 가지입니다.

첫째, 6개월 안에 소송을 내야 하는 것이 아닙니다. 대법원 2003다20190 판결은 이 기간을 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간으로 보고, 매도인에게 적당한 방법으로 하자를 통지하고 해제나 보수, 손해배상을 구하는 뜻을 표시하면 충분하다고 했습니다. 수원지방법원 2022나60462 판결의 매수인은 발견 직후 중개사를 상대로 구청에 진정하고 매도인에게 문자와 메신저로 하자를 알린 뒤 내용증명을 보냈고, 법원은 이것으로 기간 안에 권리를 행사했다고 보았습니다. 기간이 지났다는 증명책임도 매도인에게 있다고 했습니다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2007다63102 판결 인용). 창원지방법원 2026. 4. 30. 선고 2024나117468 판결은 매수인이 항소심에 와서야 하자담보책임을 주장했지만, 누수를 숨겼다며 해제와 손해배상을 구한 첫 소 제기로 이미 권리를 행사했다고 보았습니다.

둘째, 제 견해로는 '안 날'을 물이 샌 날이 아니라 그 원인이 매매 목적물의 하자라는 것을 안 날로 주장해 볼 여지가 있습니다. 대법원 2003다20190 판결은 표고버섯 종균이 제대로 발아하지 않은 사안에서, 발아하지 않은 사실을 안 것만으로는 부족하고 그 원인이 종균의 하자임을 알았을 때 비로소 하자를 안 것이라고 했습니다. 다만 누수 사건에서 법원이 이 기준을 그대로 적용할지는 사안마다 다르므로, 기산점을 늦추는 주장에 기대기보다 발견 즉시 알리는 편이 안전합니다. 반대로 대구지방법원 2019가단119036 판결은 계약 전 중개사로부터 균열과 누수 설명을 듣고 잔금일 무렵 누수를 문제 삼은 매수인이 그로부터 6개월이 지나 소를 낸 사건에서, 인테리어가 끝난 날부터 세야 한다는 주장을 배척했습니다. 1심은 소를 각하했고, 항소심인 대구지방법원 2020. 11. 4. 선고 2020나304763 판결은 이 기간이 출소기간이 아니어서 각하가 아니라 기각이 맞다고 볼 수 있지만 원고만 항소했으므로 바꿀 수 없다며 항소를 기각했습니다. 매수인은 1심 대리인이 수임 후 두 달 가까이 소 제기를 미뤘다고 항변했지만 받아들여지지 않았습니다.

6개월과 별개로 10년의 소멸시효도 있습니다. 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결은 하자담보 손해배상청구권에 민법 제162조 제1항의 10년 소멸시효가 적용되고, 매수인이 목적물을 인도받은 때부터 진행한다고 했습니다. 발견하면 날짜를 기록하고, 그 주 안에 사진과 함께 서면으로 알리는 것이 가장 확실한 대비입니다.

계약 취소는 언제 되나 — 2억 7,500만 원을 돌려받은 판결과 기각된 판결

누수 때문에 아예 계약을 물리고 싶다는 분이 많지만, 법원이 받아들이는 경우는 좁습니다. 길은 두 가지입니다. 하나는 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없을 때의 해제(민법 제580조 제1항, 제575조 제1항)이고, 다른 하나는 매도인의 기망을 이유로 한 취소(민법 제110조)입니다.

취소가 인정된 대표 사례가 부산고등법원(창원) 2017나23663 판결입니다. 최상층 아파트를 2억 7,500만 원에 판 매도인은 살면서 두 차례 천장 누수로 방수공사를 했고, 그 뒤 거실 천장 안쪽에 물받이 통을 설치해 두었습니다. 인도 두 달 만에 임차인이 천장 여닫이문 안에서 슬래브 구멍과 비닐호스로 연결된 물받이 통을 찾아냈는데, 통이 넘쳐 거실 바닥으로 물이 떨어지고 있었습니다. 매도인은 예방 차원이었다고 했지만, 감정 결과 근본 원인을 제거하는 보수는 불가능했습니다. 법원은 과거 누수를 알았다면 계약하지 않았을 것이 경험칙상 명백하므로 고지하지 않은 것은 부작위에 의한 기망이고, 계약 때 "누수가 없다"고 한 것은 작위에 의한 기망이라며 1심을 뒤집고 대금 전액 반환을 명했습니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결의 고지의무 법리). 이 사건 매수인은 누수를 처음 안 지 2년이 넘어 소장으로 취소했는데, 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사하면 되므로(민법 제146조) 하자담보의 6개월보다 길다는 점이 의미가 있습니다.

반면 기각된 판결이 훨씬 많습니다. 창원지방법원 2024나117468 판결은 매도인이 계약 몇 달 전 누수를 수리한 뒤 6개월 가량 문제없이 살았고 30년 된 아파트에서 그 정도 수리는 이례적이지 않다며 고지할 중요 사항이 아니라고 보았고, 누수의 정도로 보아 해제도 부정한 채 보수비 673만여 원만 인정했습니다. 인천지방법원 2021가단248649 판결도 지하층의 습기와 곰팡이는 예상할 수 있었고 매수인 스스로 수리되면 거주에 지장이 없다고 했다며 해제와 취소를 부정했습니다. 서울서부지방법원 2014가합32878 판결은 매수인이 계속 살고 있고 보수비가 대금에 비해 적다는 이유로, 부산지방법원 동부지원 2023. 5. 11. 선고 2020가단226553 판결은 미용실로 쓰려던 1층 상가의 누수가 감정 기간 중 태풍이 온 이틀에만, 그것도 위층의 빗물 유입 때문에 생겼다는 이유로 해제와 취소를 모두 부정했습니다. 보수로 고칠 수 있는 누수라면 계약 해소보다 보수비 청구를 중심에 두는 편이 현실적입니다.

무엇을 말하지 않으면 고지의무 위반이 되나

고지의무는 상대방이 그 사정을 알았다면 계약하지 않았거나 같은 조건으로는 하지 않았을 것이 경험칙상 명백할 때 생깁니다. 다만 상대방이 이미 알고 있거나 스스로 확인할 의무가 있었던 사정까지 알릴 필요는 없습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결, 수원지방법원 2025. 7. 23. 선고 2024가단587304 판결에서 인용).

수원지방법원 2024가단587304 판결은 매도인 측이 계약 때 누수가 있었던 위치 네 곳을 특정해 알렸고, 고지하지 않은 하자가 나오면 수리해 주겠다는 특약까지 둔 사건입니다. 매수인은 점검업체 보고서로 더 많은 곳에서 수분과 곰팡이가 확인되었다며 계약금 5,550만 원 반환 등 6,090만 원을 청구했지만, 법원은 매도인이 알린 범위를 넘는 누수를 알면서 숨겼다고 볼 사정이 없고, 보고서를 받은 뒤 결로를 막는 외벽 단열 공사를 해 주었다며 청구를 기각했습니다. 계약 며칠 전 건넨 300만 원은 계약의 본질적 사항이 합의되지 않은 단계의 증거금이라 그때의 침묵은 고지의무 위반이 아니라고 했고, 계약을 대신 체결한 매도인의 자녀는 매도인이 아니어서 고지의무의 주체도 아니라고 했습니다.

결국 매도인으로서는 알고 있는 누수 이력을 위치와 시기까지 계약서나 확인·설명서에 남기는 것이 가장 강한 방어이고, 매수인으로서는 "누수 이력이 있느냐"를 계약 전에 서면으로 묻고 답을 받아 두는 것이 가장 강한 증거입니다. 중개사의 확인·설명 책임은 별도의 쟁점이어서 다른 글에서 다루는데, 겉으로 드러나지 않은 습기와 결로까지 탐지할 의무는 없다며 중개사 청구를 기각한 판결(광주지방법원 2022나72143)도 있다는 점만 짚어 둡니다.

사기로 고소하면 해결될까 — 대법원이 무죄 취지로 돌려보낸 사건

누수를 숨긴 매도인을 사기죄로 고소하겠다는 분도 많습니다. 그러나 형사에서는 기망과 그 고의가 합리적 의심 없이 증명되어야 하므로 민사보다 문턱이 높습니다.

서울서부지방법원 2019. 10. 31. 선고 2019노769 판결이 그 예입니다. 매도인은 아래층으로 번진 누수 때문에 여러 차례 방수공사를 하고 계약 5개월 전 창호를 전부 교체했는데, 계약 직전 매수인이 "누수가 있느냐"고 묻자 "없다"고 답했습니다. 1심은 벌금 500만 원을 선고했지만, 대법원 2019. 5. 30. 선고 2019도2643 판결이 유죄로 본 항소심 판결을 파기해 돌려보냈고 환송 후 판결은 무죄를 선고했습니다. 대규모 공사 뒤 계약 때까지 추가 누수가 없어 해결되었다고 믿었을 가능성이 높고, 질문을 매도 대상 집 자체의 누수로 이해했을 여지가 있으며, 다른 중개사무소에는 창틀 교체 사실을 알려 매물장부에 남겼다는 점이 근거였습니다. 형사조정에서 매수인이 대금 전액 반환안을 거부했다는 사정도 계약을 좌우할 사항이었는지 판단하는 데 쓰였습니다.

민사에서 기망 취소가 인정된 부산고등법원(창원) 판결과 비교하면, 매도인이 계약 당시에도 누수가 계속되고 있음을 알았는지가 갈림길입니다. 고소는 증거가 확실할 때 민사와 함께 쓰는 수단이지, 민사의 대체물이 아닙니다.

얼마를 받을 수 있나 — 보수비, 아랫집 피해, 책임제한

하자담보책임으로 받는 돈의 중심은 하자를 고치는 데 드는 비용입니다. 하자 보수비는 하자담보책임에서 말하는 손해에 해당하고(대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결, 창원지방법원 2024나117468 판결에서 인용), 그 금액은 법원 감정으로 정해지는 경우가 대부분입니다.

• 아랫집 피해와 공사 지연 손해 — 하자담보책임은 무과실책임이라 목적물 자체의 보수비까지만 미치고, 아랫집 천장 복구비 같은 확대손해는 매도인에게 귀책사유가 있어야 받을 수 있다는 판결이 있습니다. 서울중앙지방법원 2023나60102 판결은 아래층 보수비 1,058만 원과 위자료를 기각하고 115만 원만 인정했고(대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다35676 판결 인용), 서울중앙지방법원 2018가단5101294 판결도 공사 지연으로 인한 차임 손해 600만 원을 같은 이유로 기각했습니다(대법원 1997. 5. 7. 선고 96다39455 판결 인용). 반면 아래층 천장 복구비를 함께 인정한 판결(창원지방법원 2024나117468, 서울동부지방법원 2024가단106878)도 있어 감정 범위를 어떻게 잡느냐가 중요합니다.

• 책임제한 — 매도인의 하자담보책임에는 과실상계가 그대로 준용되지는 않지만 공평의 원칙상 매수인 측 사정을 참작합니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 94다23920 판결). 1977년에 지은 아파트에서 70퍼센트(서울중앙지방법원 2018가단5101294), 34년 된 아파트를 시세보다 싸게 산 사건에서 60퍼센트(서울동부지방법원 2024가단106878), 시공 잘못과 자연 노후가 섞인 빌라에서 70퍼센트(서울서부지방법원 2014가합32878), 매도인 제시가보다 수천만 원 낮게 산 바닷가 주택에서 50퍼센트(광주지방법원 2022나72143)로 제한되었습니다.

• 제외되는 항목 — 새로 입주하면 통상 매수인이 하는 벽지 공사(광주지방법원 2022나72143), 감정서에서 '추정'에 그친 단열재 부분(서울동부지방법원 2022나29183, 감정액 2,896만 원 중 1,158만여 원만 인정), 공사 내역이 특정되지 않은 기지출 비용과 위자료(인천지방법원 2021가단248649), 임의로 쓴 하자검사비(서울서부지방법원 2014가합32878)는 빠지기 쉽습니다. 반대로 공용부분인 옥상 방수비라도 내 집 천장 누수를 고치는 데 필요하면 전액이 인정되었습니다(같은 판결).

지연손해금은 보수비를 청구한 다음 날부터 붙는데, 하자보수에 갈음한 손해배상은 기한의 정함이 없는 채무여서 계약일부터가 아니라 이행청구를 받은 다음 날부터라는 판결이 있습니다(수원지방법원 2022나60462). 광주지방법원 2022나72143 판결은 하자보수비를 청구하는 내용증명이 도달한 다음 날부터 지연손해금을 붙였습니다.

잔금 전에 누수를 발견했다면 — 잔금을 미루다 계약금을 잃은 판결

잔금 전에 하자를 발견하면 잔금을 쥐고 협상하고 싶은 마음이 듭니다. 그러나 누수 보수와 잔금 지급은 법적으로 맞물린 의무가 아닙니다. 대전지방법원 천안지원 2022. 2. 10. 선고 2021가단105763 판결 사건의 매수인은 1억 6,800만 원짜리 단독주택의 잔금일 직전 누수를 문제 삼아 '수리 후 잔금' 합의를 받아 냈습니다. 그런데 누수탐지 결과 현재 누수가 없다는 결론이 나왔는데도 바닥, 장판, 도배, 보일러 공사까지 요구하며 잔금을 미뤘고, 매도인은 기한을 정해 최고한 뒤 계약을 해제했습니다. 법원은 합의의 '수리 완료 후'는 누수가 밝혀진 경우를 전제로 한 것이고, 설령 누수가 있더라도 보수 의무가 잔금 지급과 동시이행이나 선이행 관계에 있지 않다며 해제를 적법하다고 보았고, 계약금 1,600만 원은 몰취되었습니다. 항소심인 대전지방법원 2023. 4. 11. 선고 2022나103568 판결도 항소를 기각했습니다.

잔금 전에 하자를 발견했다면 잔금을 멈추기보다 하자 내용과 보수 방법, 비용 부담을 서면 합의로 남기고, 필요하면 보수비 상당액을 따로 정산하는 방식이 안전합니다. 잔금 거절이 정당한지는 계약서 문구와 합의 내용에 달려 있으므로, 그 판단 전에 상담을 받으시기 바랍니다.

매도인이라면 — 방어가 통한 지점

이 분쟁은 매도인에게도 갑작스럽습니다. 판결을 보면 매도인의 방어가 통한 지점은 분명합니다.

• 하자가 계약 뒤에 생겼다는 점 — 매수인이 2년 가까이 산 뒤의 배관 파손을 새로운 하자로 본 수원지방법원 2024나69197 판결, 노후 방수층과 창호 실리콘을 정기 보수 대상으로 본 서울중앙지방법원 2023나60102 판결의 1차 누수 부분이 있습니다.

• 알린 내용과 사후 조치 — 누수 이력을 위치까지 특정해 알리고 보고서를 받은 뒤 단열 공사를 해 준 매도인은 기망 책임을 벗었습니다(수원지방법원 2024가단587304). 누수 발생 다음 날 바로 복구하고 두 차례 탐지를 맡긴 매도인도 기망과 채무불이행 책임은 부정되었습니다(창원지방법원 2024나117468). 다만 이 판결에서도 무과실책임인 하자담보책임은 남았습니다.

• 하자의 정도와 원인 — 태풍 때만 생기고 원인이 위층에 있는 누수(부산지방법원 동부지원 2020가단226553), 이미 알린 균열과 누수(대구지방법원 2019가단119036)가 그렇습니다.

• 기간 — 매수인이 안 날부터 6개월 안에 아무 권리행사를 하지 않았다면 그 점을 다툴 수 있지만, 기간 경과의 증명책임은 매도인에게 있습니다.

매도인 쪽에서 가장 피해야 할 대응은 연락을 끊거나 "현 상태로 샀으니 모른다"는 말만 반복하는 것입니다. 무과실책임인 하자담보책임은 성실하게 대응해도 남을 수 있지만, 누수를 확인하러 가고 탐지를 맡기고 보수에 협조한 기록은 기망과 확대손해 책임을 막는 근거가 되었고, 책임제한 비율을 다툴 때도 유리한 사정이 될 수 있습니다. 청구를 받았다면 계약 당시 알린 내용, 과거 보수 내역, 하자가 생긴 시점에 관한 자료부터 정리하십시오.

판결을 받은 뒤 — 돈을 받아 내는 순서

보수비 판결은 대부분 가집행이 붙어 나옵니다. 서울동부지방법원 2024가단106878 판결, 창원지방법원 2024나117468 판결처럼 금전 지급 부분에 가집행을 붙이므로 상대가 항소해도 원칙적으로 바로 강제집행에 들어갈 수 있습니다. 매도인은 집을 판 사람이라 매매대금을 다른 곳에 썼거나 새 집을 샀을 가능성이 높으므로, 소송 전에 매도인의 다른 부동산이나 예금에 가압류를 해 두는 것(민사집행법 제276조)이 판결을 실제 돈으로 바꾸는 가장 확실한 방법입니다.

판결이 확정되거나 집행할 수 있게 되면 매도인의 새 주소지 부동산, 예금채권, 급여채권에 압류와 추심명령을 신청합니다. 재산을 알 수 없으면 확정판결 등 집행권원으로 재산명시를 신청할 수 있지만(민사집행법 제61조), 가집행 선고만 붙은 판결로는 재산명시를 신청할 수 없다는 점도 알아 두셔야 합니다. 매도인이 매매대금으로 다른 집을 샀다면 그 부동산의 등기사항증명서를 먼저 확인하고, 근저당 설정 여부와 남은 담보가치를 따져 가압류 대상을 고릅니다. 판결 선고 다음 날부터는 연 12퍼센트의 지연손해금이 붙어, 매도인 쪽에서 판결 직후 임의로 지급하는 경우도 적지 않습니다.

계약 취소로 대금 반환 판결을 받은 경우에는 매수인도 소유권이전등기를 되돌려 주어야 하므로 등기 정리와 대금 반환의 순서를 함께 설계해야 합니다. 취소된 계약은 처음부터 무효로 보지만(민법 제141조), 그 사이 매수인이 받은 대출과 임대차가 얽혀 있으면 반환 범위가 복잡해집니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 비용이 회수액을 넘기 쉬운 사건이 있습니다. 첫째, 보수비가 수백만 원 수준인 경우입니다. 위에서 본 판결 중에도 인정액이 115만 원(서울중앙지방법원 2023나60102), 275만여 원(수원지방법원 2022나60462)에 그친 사건이 있고, 소가 3,000만 원 이하는 소액사건으로 절차가 간이합니다(소액사건심판규칙 제1조의2). 이런 사건은 내용증명과 감정 없는 합의로 정리하는 편이 낫습니다. 둘째, 입주 후 수년이 지나 처음 누수가 생겼고 원인이 배관 노후로 보이는 경우입니다. 셋째, 계약 때 누수나 균열을 고지받고 '현 상태'로 산 경우입니다. 넷째, 하자를 알고 아무 통지 없이 6개월을 넘긴 경우입니다.

선임을 검토할 사건은 매도인이 누수를 알고 숨긴 정황(물받이, 가림 공사, 계약 직전 도배)이 있는 경우, 보수비가 수천만 원대이거나 결로·단열처럼 감정 범위 설계가 승부인 경우, 계약 해소까지 고려할 만큼 하자가 중대한 경우, 잔금 전후로 해제·계약금 몰취 다툼이 걸린 경우, 매도인 입장에서 수천만 원 청구를 받은 경우입니다. 이런 사건은 첫 통지문과 감정 신청 사항에서 결과가 크게 갈립니다.

자주 묻는 질문

아파트를 산 지 1년이 넘었는데 누수가 생겼습니다. 매도인에게 청구할 수 있나요?

계약 당시부터 있던 하자라는 점을 증명할 수 있다면 가능합니다. 하자의 존부는 계약 성립 시를 기준으로 보므로 경과 기간 자체보다 원인이 중요합니다. 시공 당시부터의 접합 불량처럼 원인이 오래된 결함이면 인정되고(서울중앙지방법원 2023나60102), 노후 배관이 사용 중 새로 터진 것이면 부정됩니다(수원지방법원 2024나69197). 6개월은 하자를 안 날부터 세고, 인도 후 10년의 소멸시효도 함께 보아야 합니다.

계약서에 '현 상태 매매'라고 썼는데 누수 보수비를 받을 수 있나요?

대부분 가능합니다. 법원은 이 문구를 매수인이 알 수 없었던 하자까지 면제하는 약정으로 보지 않습니다(서울남부지방법원 2021나71906, 서울중앙지방법원 2018가단5101294). 다만 계약 때 누수나 균열을 구체적으로 고지받고 산 경우에는 위험을 인수한 것으로 볼 수 있습니다(대구지방법원 2019가단119036).

누수 사실을 문자로만 알렸는데 6개월 기간을 지킨 건가요?

하자가 있다는 사실과 보수나 배상을 원한다는 뜻이 함께 들어 있다면 지킨 것으로 볼 수 있습니다. 법원은 문자·메신저 통지와 그 뒤 내용증명으로 권리행사를 인정했습니다(수원지방법원 2022나60462). 다만 분쟁에 대비해 날짜가 남는 내용증명을 한 번 더 보내 두는 것이 안전합니다.

곰팡이와 결로도 하자담보책임 대상인가요?

창호 불량이나 단열 결함, 빗물 유입처럼 구조적 원인이 있으면 대상이 됩니다. 창문이 흔들리고 복층유리가 손상되어 생긴 결로(서울동부지방법원 2022나29183), 주변 주택보다 훨씬 높은 습도가 확인된 단독주택(광주지방법원 2022나72143)에서 인정되었습니다. 반면 지하층의 통상적인 습기는 예상 가능한 것으로 보아 해제 사유로 인정하지 않은 판결도 있습니다(인천지방법원 2021가단248649).

아랫집 천장 수리비도 매도인에게 받을 수 있나요?

판결이 갈립니다. 확대손해로 보아 매도인의 귀책사유를 요구하며 기각한 판결(서울중앙지방법원 2023나60102)과 보수비에 포함해 인정한 판결(창원지방법원 2024나117468)이 모두 있습니다. 아랫집 피해를 내 집 하자 보수 범위에 넣어 감정을 신청하고, 매도인이 누수를 알았다는 정황을 함께 주장하는 것이 좋습니다.

매도인이 누수를 숨겼으면 계약을 취소할 수 있나요?

숨긴 사실과 하자의 중대성이 모두 증명되면 가능합니다. 물받이 통으로 누수를 가린 채 "누수가 없다"고 한 사건에서 대금 2억 7,500만 원 반환이 인정되었습니다(부산고등법원(창원) 2017나23663). 하지만 수리 후 문제가 없던 누수나 보수로 해결되는 누수는 취소가 부정되는 경우가 많습니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.

누수를 숨긴 매도인을 사기죄로 고소할 수 있나요?

고소는 가능하지만 유죄까지는 쉽지 않습니다. 대법원은 대규모 방수공사 뒤 누수가 멈춘 상태에서 "없다"고 답한 매도인에 대해 기망의 고의가 증명되지 않았다는 취지로 사건을 돌려보냈고, 환송 후 판결은 무죄를 선고했습니다(대법원 2019도2643, 서울서부지방법원 2019노769). 고소는 민사 청구를 대신하지 못합니다.

누수 원인이 옥상 같은 공용부분이면 매도인이 아니라 관리 쪽에 청구해야 하나요?

그렇지 않은 경우가 많습니다. 법원은 천장 슬래브 균열처럼 전유부분에도 원인이 있으면 전적으로 공용부분의 하자로 볼 수 없다며 매도인의 책임을 인정했고(부산고등법원(창원) 2017나23663), 내 집 천장 누수를 고치는 데 옥상 방수가 필요하면 그 비용 전부를 보수비로 인정했습니다(서울서부지방법원 2014가합32878). 다만 위층 세대나 다른 호실에서 들어오는 물이 원인이라면 매도인이 아니라 그 소유자나 관리주체를 상대해야 할 수 있습니다(부산지방법원 동부지원 2020가단226553).

잔금 전에 누수를 발견했는데 잔금을 미뤄도 되나요?

권하지 않습니다. 누수 보수와 잔금 지급은 동시이행 관계가 아니라고 보아 잔금을 미룬 매수인의 계약금 1,600만 원이 몰취된 판결이 있습니다(대전지방법원 천안지원 2021가단105763). 보수 방법과 비용 부담을 서면으로 합의한 뒤 잔금을 치르거나, 정산 금액을 따로 정해 두는 방식이 안전합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결 — 민법 제582조 기간은 재판상·재판 외 권리행사기간, 하자를 안 때의 의미(표고버섯 종균 사안)

• 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결 — 하자담보 손해배상청구권의 10년 소멸시효, 인도받은 때부터 진행

• 대법원 2019. 5. 30. 선고 2019도2643 판결과 환송 후 서울서부지방법원 2019. 10. 31. 선고 2019노769 판결(1심 2017고정434, 환송 전 2017노1693) — 누수 미고지 사기 무죄

• 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결, 1995. 6. 30. 선고 94다23920 판결, 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결, 2003. 7. 22. 선고 2002다35676 판결, 1997. 5. 7. 선고 96다39455 판결, 1979. 7. 24. 선고 79다827 판결, 2009. 3. 26. 선고 2007다63102 판결, 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결, 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 — 하자 판단 시점, 책임제한, 보수비와 확대손해, 매수인 과실, 증명책임, 고지의무(하급심 판결 인용)

• 부산고등법원(창원) 2018. 10. 11. 선고 2017나23663 판결(1심 창원지방법원 2016가합54377, 상고 여부 미확인) — 물받이 통 누수 은폐, 기망 취소와 대금 2억 7,500만 원 반환

• 서울고등법원 2015. 11. 19. 선고 2015나14688 판결(1심 서울중앙지방법원 2013가합73433, 상고 여부 미확인) — 면책 특약과 민법 제584조, 집수통 은폐 누수 보수비

• 서울남부지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021나71906 판결(1심 2020가소557222) — '현 시설 상태' 특약의 의미, 입주 직후 누수 보수비

• 서울중앙지방법원 2019. 11. 14. 선고 2018가단5101294 판결, 2024. 11. 22. 선고 2023나60102 판결(1심 2023가소1136326)(각 확정 여부 미확인) — 기존 시설상태 특약, 70퍼센트 책임제한, 노후 누수와 시공 하자의 구별, 확대손해

• 서울동부지방법원 2026. 2. 3. 선고 2024가단106878 판결, 2023. 9. 20. 선고 2022나29183 판결(1심 2021가단101667)(각 확정 여부 미확인) — 미고지 하자 수리 특약과 60퍼센트 책임제한, 창호 결로와 매수인 과실 부정

• 서울서부지방법원 2015. 8. 12. 선고 2014가합32878 판결(확정 여부 미확인) — 옥상 방수·단열 결로 하자, 해제 부정, 공용부분 보수비, 70퍼센트 책임제한

• 수원지방법원 2023. 8. 10. 선고 2022나60462 판결(1심 수원지방법원 용인시법원 2020가소231336), 2025. 11. 5. 선고 2024나69197 판결(1심 같은 법원 2023가소218129), 2025. 7. 23. 선고 2024가단587304 판결(각 확정 여부 미확인) — 재판 외 권리행사, 누수 제외 특약, 노후 배관 신규 하자, 일부 고지와 기망 부정

• 인천지방법원 2024. 1. 10. 선고 2021가단248649 판결(확정 여부 미확인) — 지하층 빌라 미고지 하자 수리 특약, 해제·취소 부정

• 창원지방법원 2026. 4. 30. 선고 2024나117468 판결(1심 2023가단122066, 상고 여부 미확인) — 기망·해제 부정, 하자담보 보수비, 소 제기에 의한 권리행사

• 대구지방법원 2020. 2. 20. 선고 2019가단119036 판결과 항소심 2020. 11. 4. 선고 2020나304763 판결(항소기각) — 6개월 경과, 고지된 누수와 위험 인수

• 광주지방법원 2022. 12. 7. 선고 2021가단527874 판결과 항소심 2024. 7. 11. 선고 2022나72143 판결(1심 취소·일부 인용, 상고 여부 미확인) — 습기·결로 하자, 매수인 과실, 50퍼센트 책임제한, 중개사 청구 기각

• 부산지방법원 동부지원 2023. 5. 11. 선고 2020가단226553 판결(확정 여부 미확인) — 상가 누수, 고지의무와 해제 부정

• 대전지방법원 천안지원 2022. 2. 10. 선고 2021가단105763 판결과 항소심 대전지방법원 2023. 4. 11. 선고 2022나103568 판결(항소기각) — 잔금 지체 해제와 계약금 몰취

• 법령 — 민법 제110조, 제141조, 제146조, 제162조, 제549조, 제575조, 제580조, 제582조, 제584조, 제766조 / 민사집행법 제61조, 제276조 / 소액사건심판규칙 제1조의2

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

집을 산 뒤 드러난 누수 분쟁은 결국 시간과 증거의 싸움입니다. 계약일, 인도일, 누수를 처음 본 날, 매도인에게 알린 날, 보수한 날을 한 줄로 세우면 6개월을 지켰는지, 하자가 계약 당시부터 있었는지가 먼저 드러납니다. 그래서 첫 작업은 날짜표를 만드는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 매매계약서의 특약 문구와 중개대상물 확인·설명서의 누수·균열 표시를 확인합니다. '현 시설 상태' 문구만 있는지, 미고지 하자 수리 약정이 있는지, 누수를 면책에서 뺐는지에 따라 청구원인이 달라집니다. 다음으로 누수를 처음 발견한 날과 그 증거, 매도인이나 중개사와 주고받은 문자와 통화 기록을 시간순으로 정리해 권리행사 기간을 점검합니다. 세 번째로 관리사무소의 방수공사 기록, 아랫집 민원 이력, 계약 직전 도배·장판 공사 여부처럼 매도인이 누수를 알았다는 정황을 찾습니다. 네 번째로 누수탐지 업체 보고서와 사진, 습도 측정값, 보수 견적서를 모아 하자의 원인과 금액을 가늠합니다. 마지막으로 매도인의 현재 주소와 재산 상황을 확인해 판결 뒤 회수 가능성까지 봅니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 청구원인을 겹으로 준비합니다. 하자담보책임을 기본으로 두고, 미고지 하자 수리 특약이 있으면 약정에 따른 청구를, 매도인이 알고 숨긴 정황이 있으면 제584조와 불법행위, 사안에 따라 기망 취소를 함께 구성합니다. 기간이 문제 되는 사건은 그 즉시 하자와 요구 내용을 적은 내용증명을 보내 권리행사를 확정해 둡니다. 감정은 결론을 좌우하므로 아랫집 피해까지 포함한 보수 범위, 노후와 시공 결함을 가를 수 있는 원인 조사, 습도 측정과 비교 대상까지 감정 사항을 구체적으로 적어 신청합니다. 매도인의 책임제한 주장에는 매매대금 결정 경위와 노후 정도에 관한 자료로 대응하고, 소송 전 매도인 재산에 가압류를 해 두어 판결이 실제 회수로 이어지게 합니다. 매도인을 대리하는 사건에서는 고지 내역과 사후 보수 조치, 하자 발생 시점을 중심으로 방어합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 누수가 있었다는 사실 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 특약 한 줄, 6개월 안에 보낸 문자 한 통, 감정서에 '추정'으로 적힌 한 문장, 비어 있던 집과 고장 난 보일러라는 사정을 법원에 보여 주었는지였습니다. 같은 집을 두고 1심의 기각이 항소심에서 4,000만 원 가까운 인용으로 바뀐 것도 그런 사정을 다시 짚었기 때문입니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 보수비 청구로 갈 사건인지, 계약 해소까지 검토할 사건인지, 협의로 정리하는 편이 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

오래 고민해 산 집에서 물이 새고 곰팡이가 피면 집 전체를 믿지 못하게 됩니다. 법은 매도인에게 하자에 대한 책임을 지우고 있지만, 그 책임은 계약 당시의 하자, 특약의 문구, 6개월이라는 기간, 증거라는 조건 위에 놓여 있습니다. 내 사건이 그 조건을 갖추었는지는 계약서와 날짜표를 놓고 보아야 알 수 있습니다.

매매계약서와 중개대상물 확인·설명서, 누수 사진과 영상, 누수탐지 보고서와 보수 견적서, 매도인·중개사와 주고받은 메시지를 모아 두시기 바랍니다. 아직 매도인에게 알리지 않았다면 오늘 서면으로 알리는 것부터 시작하셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.