등록임대사업자 과태료 3,000만 원 사전통지를 받았다면 — 임대의무기간 양도·5% 초과 증액, 감경과 과태료 재판까지

구청에서 '임대사업자 의무위반에 따른 과태료 부과 사전통지'가 옵니다. 임대의무기간 중에 집을 팔았다며 한 채에 3,000만 원, 여러 채면 그 곱절이 적혀 있기도 하고, 세입자를 바꾸면서 올린 보증금이 5%를 넘었다는 사유가 붙기도 합니다. 상담에서 가장 많이 듣는 말은 "등록할 때 이런 설명을 들은 적이 없다", "세입자가 바뀌었는데도 5%냐"입니다. 결론부터 말씀드리면 사전통지서의 금액은 확정된 금액이 아니고, 위반 시점에 적용되는 법, 위반으로 잡힌 호수와 건수, 5%를 계산한 기준 임대료, 감경 사유에 따라 줄거나 아예 위반이 아닌 것으로 정리되기도 합니다. 등록임대사업자 과태료란, 민간임대주택에 관한 특별법 제67조에 따라 시장·군수·구청장이 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 임대차계약 신고 같은 임대사업자의 의무를 어긴 사람에게 부과하는 금전 제재이고, 부과와 불복의 절차는 질서위반행위규제법을 따릅니다. 이런 사건을 맡아 보면 결론은 세 군데에서 갈립니다. 위반 사실 자체가 맞는지, 맞다면 금액이 시행령 별표의 기준대로 계산됐는지, 그리고 다투는 길을 제대로 골랐는지입니다. 과태료를 행정소송으로 다투다가 본안 판단도 받지 못하고 각하된 판결이 여러 건 있다는 점은 먼저 말씀드려 둡니다. 아래에서는 사전통지서 읽는 법, 임대의무기간 중 양도와 5% 상한 위반이 인정된 판결과 부정된 판결, 감경의 기준, 의견제출부터 과태료 재판과 즉시항고까지의 시한, 등록말소와 세금 문제까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 임대사업자 과태료를 행정소송으로 취소할 수 있나요 — 할 수 없습니다. 부과 통지를 받은 날부터 60일 안에 행정청에 서면으로 이의제기를 하면 부과처분은 효력을 잃고 법원의 과태료 재판으로 넘어갑니다(질서위반행위규제법 제20조, 제21조). 춘천지방법원 2026. 4. 28. 선고 2026구합10021 판결은 1억 2,000만 원 과태료의 취소를 구한 소를 각하했습니다.

2. 세입자가 바뀌어도 5% 상한이 적용되나요 — 적용됩니다. 인천지방법원 2026. 4. 2. 선고 2025가단207035 판결은 민간임대주택법 제44조 제2항의 '임대기간'을 임대등록을 유지하는 전체 기간으로 보아 새 임차인과의 계약에도 5% 상한을 적용했습니다. 다만 비교 기준이 되는 최초 임대료를 무엇으로 볼지는 등록 시점에 따라 달라집니다(인천지방법원 2022. 9. 23. 선고 2022구합51943 판결).

3. 3,000만 원은 얼마까지 줄일 수 있나요 — 시행령 별표 3은 사소한 부주의나 오류, 위반 상태의 즉시 시정, 사업여건 악화 같은 사정이 있으면 2분의 1 범위에서 줄일 수 있게 하고, 의견제출 기한 안에 자진 납부하면 100분의 20 범위의 감경이 따로 있습니다. 대전지방법원 2024. 8. 22. 선고 2023구합971 판결에 정리된 경위를 보면 3,000만 원이 1,500만 원으로 감경되고 50개월 분납이 허용됐습니다.

사전통지서에서 먼저 볼 것 — 위반 조항, 호수, 별표의 산식

통지서를 받으면 합계 금액보다 어느 조항 위반으로 잡혔는지부터 봐야 합니다. 민간임대주택법 제67조는 금액 구간을 여러 단계로 나눕니다. 3,000만 원 이하 구간에는 임대의무기간 중 임대하지 않은 경우(제43조 제1항), 허가 없이 임대의무기간 중 임대사업자가 아닌 사람에게 양도한 경우(제43조 제4항), 증액 비율을 넘은 임대료 증액 청구(제44조 제2항) 등이 들어갑니다. 1,000만 원 이하 구간에는 제45조를 어긴 계약 해지와 재계약 거절, 임대차계약 신고 누락이나 거짓 신고(제46조), 표준임대차계약서 미사용(제47조)이, 500만 원 이하 구간에는 부기등기 미이행과 설명·확인의무 위반(제48조) 등이 있습니다. 임대보증금 보증 미가입은 보증금의 100분의 10 이하이되 3,000만 원을 넘지 못합니다(제67조 제5항). 다른 임대사업자에게 팔면서 신고만 빠뜨린 경우는 100만 원 이하(제67조 제4항 제2호의2)여서 3,000만 원 구간과는 전혀 다릅니다.

구체적인 금액은 시행령 제55조와 별표 3이 정합니다. 임대의무기간 위반과 허가 없는 양도는 차수와 관계없이 임대주택당 3,000만 원이고, 호수마다 따로 부과합니다. 춘천지방법원 2026구합10021 사건의 1억 2,000만 원도 3,000만 원에 네 채를 곱한 금액이었습니다. 5% 초과 증액은 위반 건수와 차수로 나뉘어, 1건이면 1차 500만 원, 2건 이상 10건 미만이면 1차 1,000만 원, 10건 이상이면 1차 2,000만 원입니다. 임대차계약 신고와 표준임대차계약서 위반은 1차 500만 원, 2차 700만 원, 3차 이상 1,000만 원이고, 설명·확인의무 위반은 500만 원입니다. 위반행위가 둘 이상이면 금액이 많은 쪽 하나를 부과합니다(별표 3 일반기준 라목).

서울행정법원 2026. 3. 13. 선고 2025구합2252 판결 사건에서 구청은 부기등기 미등기, 임대차계약 미신고, 보증 미가입에 일부 주택의 증액률 초과까지 묶어 과태료 3,000만 원 하나를 부과했습니다. 이런 통지서는 사유를 하나씩 떼어 어느 사유가 금액을 결정했는지 거꾸로 맞춰 봐야 합니다. 금액을 정한 사유가 무너지면 남은 사유의 기준 금액으로 내려가기 때문입니다. 같은 사건의 과태료는 세 차례 공시송달 공고로 고지됐고, 구청은 최종 공고기간이 끝난 다음 날을 송달 효력이 생긴 날로 정했습니다. 주소가 바뀐 뒤 우편을 받지 못하는 사이에 이의제기 기간이 흘러갈 수 있다는 뜻입니다.

언제 위반했는지가 금액을 바꿉니다 — 행위시법과 임대의무기간의 계산

과태료는 위반행위 당시의 법률에 따릅니다(질서위반행위규제법 제3조 제1항). 법이 바뀌어 과태료가 가벼워졌다면 바뀐 법을 적용합니다(같은 조 제2항). 민간임대주택법 제67조는 2019. 10. 24. 시행된 개정(법률 제16386호)으로 임대의무기간 위반 과태료의 상한을 1,000만 원에서 3,000만 원으로 올렸습니다. 그 전에는 제43조를 위반해 임대의무기간 중에 임대하지 않거나 양도한 사람이 1,000만 원 이하 구간에 있었습니다. 실제로 서울행정법원 2022. 1. 12. 선고 2021구단65418 판결 사건에서는 2019. 2. 28. 임대의무기간 중 아파트를 판 임대사업자에게 2019. 4. 10. 과태료 800만 원이 부과됐습니다. 양도 시점이 2019. 10. 24. 전인데 3,000만 원 기준이 적혀 있다면 위반 시점과 적용 조항부터 다시 확인해야 합니다.

임대의무기간이 언제 끝났는지도 다시 계산해 봐야 합니다. 매입임대의 기산점은 원칙적으로 임대사업자 등록일이고, 등록 뒤에 임대가 시작되면 임대차계약서상 실제 임대개시일입니다(시행령 제34조 제1항 제2호). 유형을 바꾼 경우는 더 복잡합니다. 인천지방법원 2026. 7. 23. 선고 2025구합51024 판결 사건에서는 2009년에 5년짜리 매입임대로 등록한 아파트를 2017. 12. 13. 준공공임대(8년)로 바꾸었고, 임대의무기간은 변경신고 수리일에서 종전 5년을 거꾸로 센 2012. 12. 13.부터 8년, 곧 2020. 12. 12.까지로 계산됐습니다. 춘천지방법원 2026구합10021 사건의 임대사업자는 2017. 12. 21. 390채를 단기임대에서 준공공임대로 바꾸면서 의무기간이 4년에서 8년으로 늘어난다는 사실을 몰랐다고 주장했습니다. 유형 변경 신고 한 장이 의무기간을 몇 년씩 늘려 놓고, 그 사이의 매각이 호당 3,000만 원 사유가 되는 구조입니다.

2020. 8. 18. 개정 이후 종전의 아파트 장기일반임대와 단기임대는 의무기간이 끝나는 날 등록이 자동으로 말소됩니다(제6조 제5항). 그러므로 매매 계약일과 잔금일, 등기일이 자동말소일 전인지 뒤인지를 날짜로 맞춰 보는 것이 첫 작업입니다. 과태료 부과의 제척기간도 함께 봅니다. 질서위반행위가 끝난 날부터 5년이 지나면 과태료를 부과할 수 없습니다(질서위반행위규제법 제19조 제1항). 서울행정법원 2020. 11. 12. 선고 2020구합81014 판결 사건의 원고는 2017년경의 양도와 신고 누락을 이유로 2019. 10.에 과태료 100만 원을 부과받았다고 주장했는데, 이처럼 위반과 부과 사이에 몇 년이 걸리기도 합니다.

임대의무기간 중 양도 — 과태료가 붙는 양도와 붙지 않는 양도

임대의무기간 중 양도가 모두 3,000만 원 사유인 것은 아닙니다. 민간임대주택법은 의무기간 중에도 집을 정리할 수 있는 길을 몇 갈래 열어 두었습니다.

• 다른 임대사업자에게 신고 후 양도(제43조 제2항) — 양수인이 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하고, 이 뜻을 양수도계약서에 적어야 합니다. 신고만 빠뜨렸다면 100만 원 이하 구간입니다.

• 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게 양도(제43조 제4항) — 부도, 파산, 그리고 시행령 제34조 제3항의 경제적 사정(2년 연속 적자, 2년 연속 부의 영업현금흐름, 재개발·재건축에 따른 철거 예정 등)으로 임대를 계속할 수 없어야 합니다.

• 임차인 동의를 받은 자진말소(제6조 제1항 제11호) — 종전의 아파트 장기일반임대와 단기임대는 신청 당시 임차인의 동의를 받아 의무기간 중에도 등록 말소를 신청할 수 있습니다.

• 그 밖의 양도 — 허가 없이 임대사업자가 아닌 사람에게 판 경우가 호당 3,000만 원(제67조 제1항 제2호) 대상입니다.

서울고등법원 2026. 8. 20. 선고 2025누8677 판결도 판결 이유에서, 임대사업자 지위가 포괄승계되는 양도는 임대 상태가 그대로 유지되므로 의무기간 내에도 허용하고 과태료를 부과하지 않는 것이라고 설명했습니다. 그래서 의견제출 단계에서 가장 먼저 확인하는 것은 매수인이 임대사업자였는지, 포괄승계 문구와 신고가 있었는지, 허가 사유에 해당하는 재무 상태였는지입니다. 제 견해로는 매매가 이미 끝났더라도 당시의 손익계산서, 현금흐름표, 철거 예정 자료가 있다면 허가를 받을 수 있었던 사정으로서 감경 의견에 담을 만합니다.

과태료를 다른 사람에게 돌리기는 어렵습니다. 의정부지방법원 2020. 11. 12. 선고 2019나212816 판결 사건에서 2016년에 등록한 임대사업자는 의무기간 중 주택을 10억 원에 팔았다가 과태료 1,000만 원을 물게 될 처지라며 중개사에게 같은 금액을 청구했습니다. 법원은 중개사가 의무기간이 남은 사실을 알았다는 증거가 없고, 임대사업자 지위를 포괄승계시킬지는 매매 당사자가 정할 문제여서 중개사가 설명할 '거래 또는 이용제한사항'이 아니라며 청구를 기각했고, 오히려 중개보수 770만 원을 지급하라고 했습니다. 낸 과태료를 양도소득세 계산에서 비용으로 빼는 것도 안 됩니다. 2021구단65418 판결은 임대의무기간 중 양도로 낸 과태료 800만 원은 소득세법상 필요경비에 넣을 수 없다고 했습니다.

5% 상한 위반 — 무엇을 기준으로 5%를 계산했는지가 먼저입니다

5% 위반 통지에서 가장 많이 다투는 것은 증액 비율이 아니라 비교 기준입니다. 민간임대주택법 제44조 제2항은 임대사업자가 임대기간 동안 임대료(보증금과 월임대료를 포함합니다)의 증액을 청구할 때 5퍼센트 범위에서 시행령이 정하는 비율을 넘지 못하게 하고, 제3항은 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안의 증액 청구를 금지합니다. 시행령 제34조의2는 100세대 이상 단지는 해당 시·도의 주거비 물가지수 변동률(조례가 있으면 그 비율), 그 밖의 주택은 5퍼센트로 정합니다. 주택임대차보호법의 갱신 때 5% 상한과 숫자는 같지만, 민간임대주택법의 상한은 세입자가 바뀌어도 따라간다는 점이 다릅니다.

새 임차인에게도 적용된다는 판단부터 보겠습니다. 2025가단207035 판결은 2019. 4. 23. 개정으로 '임대의무기간 동안'이 '임대기간 동안'으로 바뀐 경위를 들어, 임대기간은 개별 계약기간이 아니라 임대등록을 유지하는 전체 기간이라고 보았습니다. 같은 취지로 창원지방법원 2022라10462 결정(대법원 2024. 3. 19.자 2023마7685 결정으로 재항고가 기각되어 확정)과 창원지방법원 2020과145 결정을 들었는데, 사건번호로 보아 과태료 재판과 그 항고 사건으로 보입니다. 그 사건의 임차인은 임대인을 상대로 한 부당이득 소액소송에서 졌지만, 근저당권자를 상대로 한 배당이의에서는 제44조 제2항이 강행규정이라는 주장이 받아들여져 소액임차인 최우선변제분 3,400만 원을 배당받게 됐습니다. 2022구합51943 판결도 2017년에 준공공임대로 등록한 집에 대해 새 임차인과의 계약에 5% 상한이 적용된다고 했습니다.

그다음은 기준이 되는 최초 임대료입니다. 제44조 제1항 제2호는 장기일반·단기임대의 최초 임대료를 임대사업자가 정하되, 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있으면 그 계약의 임대료로 합니다. 그런데 이 단서는 2019. 10. 24. 이후 최초로 등록하는 주택부터 적용됩니다(법률 제16386호 부칙 제4조). 2022구합51943 사건의 임대사업자는 세입자(보증금 4,500만 원)가 살던 집을 사서 2017. 9. 5. 등록했고, 2020년 자진신고 기간에 그 종전 계약을 신고했습니다. 시청은 4,500만 원을 기준으로 새 계약(보증금 1,000만 원, 월 40만 원)이 증액 한도를 넘었다며 신고를 받지 않았지만, 법원은 종전 임대인이 정하고 묵시적으로 갱신됐을 뿐인 임대료는 임대사업자가 정한 최초 임대료가 아니고 자진신고만으로 최초 임대료를 정한 것도 아니라며 불수리를 취소했습니다. 서울서부지방법원 2022. 1. 18. 선고 2020가단307866 판결도 2018년에 등록한 집에 대해 같은 이유로 종전 계약 보증금을 최초 임대료로 볼 수 없다고 했습니다.

100세대 이상 단지는 계산식 자체가 쟁점이 됩니다. 전주지방법원 2023. 6. 29. 선고 2022구합1392 판결 사건의 856세대 아파트는 2018. 9. 8. 입주를 시작한 뒤 3년 만에 처음으로 4% 증액을 신고했습니다. 시청은 임차인이 바뀐 세대는 새 계약일을 기준으로 물가지수 변동률을 계산해야 한다며 101세대가 한도를 넘는다고 주장했지만, 법원은 한 번도 증액하지 않은 채 임차인만 바뀐 경우 기준지수는 입주개시일로 잡아야 한다며 2.65%에서 4% 사이로 증액한 99세대를 적법하다고 했습니다. 반면 개정 전 법이 적용되는 2세대는 5%를 넘어 위법, 새 임차인과 계약한 지 1년이 안 된 28세대는 제44조 제3항 위반으로 보았습니다. 1년은 그 주택의 첫 계약이 아니라 가장 최근 계약부터 셉니다.

보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우는 시행규칙 제18조가 임차인의 동의와 주택임대차보호법 제7조의2의 범위(연 1할과 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 비율)를 요구합니다. 전주지방법원 2025. 5. 15. 선고 2024나11859 판결은 월 7만 원을 보증금 700만 원으로 돌린 약정을 두고, 월세를 보증금으로 바꿀 때는 산정률을 반대로 적용해야 하므로 당시 연 4.75%로 계산한 한도 17,684,210원보다 낮아 임차인에게 불리하지 않고 실질적인 증액도 아니라고 했습니다. 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다244090 판결로 환송된 뒤의 판결입니다.

5% 위반이 인정된 사건과 부정된 사건 — 선행 계약의 진정성과 날짜가 갈랐습니다

5% 위반이 부정된 대표적인 예는 수원고등법원 2026. 1. 15. 선고 2025나11848 판결 사건입니다. 임대사업자는 2019. 10. 빌라를 등록한 뒤 해외에 머물던 친동생과 보증금 100만 원, 월 20만 원의 계약을 맺었는데, 동생은 그 기간 내내 국내에 없었고 돈을 낸 기록도 없었습니다. 1년 뒤 다른 임차인과 보증금 3억 4,000만 원의 계약을 맺자, 그 임차인은 선행 계약 임대료에 5%를 더한 금액을 넘는 247,313,636원을 돌려 달라고 했습니다. 법원은 선행 계약이 실제 거주 목적 없이 외관만 만든 통정허위표시이므로 5%의 기준이 될 수 없다고 보아 청구를 기각했습니다(제1심 수원지방법원 성남지원 2024가단718 판결을 변경). 판결문에 따르면 같은 사안의 과태료 재판에서도 수원지방법원 성남지원 2025. 9. 12. 2024과53297 결정은 증액 비율 초과는 아니라고 보면서, 표준임대차계약서를 쓰지 않은 점과 설명·확인의무를 게을리한 점은 위반으로 인정해 과태료를 부과했습니다.

이 사건에서 눈여겨볼 점은 두 가지입니다. 첫째, 같은 통지서 안의 사유가 법원에서 갈라졌습니다. 3,000만 원 구간의 증액 사유가 빠지고 1,000만 원 이하 구간의 사유만 남는 결과는 금액에 큰 차이를 만듭니다. 둘째, 그 결론은 임대사업자 본인이 과태료를 피하려고 허위 계약을 만들었다고 진술한 사정 위에서 나왔다는 점입니다. 허위 계약은 증액 기준을 무너뜨렸지만 표준계약서와 설명의무 위반은 그대로 남았습니다. 같은 방법을 권할 수 없는 이유입니다.

위반이 인정된 쪽을 보면 공통점이 있습니다. 2022구합1392 판결의 2세대는 개정 전 법이 적용되는데도 5%를 넘겼고, 28세대는 새 계약 뒤 1년이 지나지 않았습니다. 2025가단207035 판결 사건은 5% 상한을 넘은 보증금 자체가 배당 단계에서 문제가 됐습니다. 계산 기준이 분명하고 날짜가 객관적으로 확인되는 사건에서는 위반이 그대로 인정됐다는 뜻입니다. 그래서 저는 5% 통지를 받으면 등록일, 기준 계약서, 신고 이력, 세대수, 임차인이 바뀐 날, 직전 증액일을 한 장의 표로 만들어 행정청의 계산을 거꾸로 따라가 봅니다. 기준 임대료나 기준일 하나만 달라져도 위반 건수가 바뀌고, 건수가 바뀌면 별표의 금액 구간이 바뀝니다.

신고·표준계약서·설명의무·재계약 거절 — 1,000만 원 이하 구간에서 놓치기 쉬운 것들

표준임대차계약서와 임대차계약 신고 위반은 5% 위반과 함께 묶여 오는 경우가 많습니다. 2022구합1392 판결은 이 부분에서 행정청의 재량 판단을 바로잡았습니다. 시청은 64세대의 표준임대차계약서가 제출되지 않았다며 재신고 전체를 반려했는데, 법원은 처분 사유는 있지만 이미 791세대분이 제출됐고, 시청 스스로 신고가 수리되기 전에는 계약 변경 절차를 진행할 수 없다고 통지했으며, 서명 없는 계약서로 먼저 보완하게 할 수도 있었다는 점을 들어 재량권을 넘었다고 보았습니다. 반려되면 신고를 하지 않은 것이 되어 제67조 제2항 제5호의 1,000만 원 이하 과태료 위험까지 지게 된다는 점도 과도한 불이익으로 들었습니다.

재계약 거절은 과태료와 손해배상이 함께 걸리는 영역입니다. 제45조 제1항은 임대사업자로 등록된 기간 동안 시행령 제35조의 사유(월 임대료 3개월 이상 연속 연체, 부정한 방법의 임차, 무단 개축이나 용도 변경, 고의 파손, 표준임대차계약서상 의무 위반 등)가 없으면 계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 없게 하고, 이를 어기면 1,000만 원 이하 과태료입니다(제67조 제2항 제4호). 서울중앙지방법원 2023. 6. 15. 선고 2022나51996 판결 사건의 임대인은 실거주를 이유로 재계약을 거절했고, 세입자는 같은 단지 다른 집을 더 비싸게 얻어 나갔으며, 임대인은 그 집을 보증금 3억 원에 다시 세놓았습니다. 법원은 실거주가 민간임대주택법상 거절 사유가 아니라며 불법행위를 인정했고, 갱신됐다면 5% 상한 안에서 냈을 보증금 52,500,000원과 월 1,890,000원을 기준으로 차액을 계산해 19,415,000원의 배상을 명했습니다. 대법원 2023. 9. 27. 선고 2023다253783 판결로 상고가 기각됐습니다.

반대로 2020가단307866 판결은 임차인이 표준계약서 작성을 거부해 민간임대주택법의 적용을 받는 계약이 성립하지 않았다고 본 사안에서 임대인의 실거주 갱신거절을 유효하다고 보면서도, 임대사업자가 의무임대를 하지 않고 실거주하면 제67조 제1항 제1호의 과태료를 받을 수 있다고 덧붙였습니다. 민사에서 이겨도 과태료 문제는 남는다는 뜻입니다. 의무 위반이 계약을 무효로 만들지 않는다는 점도 알아 두셔야 합니다. 2024나11859 판결은 표준계약서 미사용이나 설명·보증 의무 위반만으로 임대차 약정이 무효가 되지 않는다고 했고, 수원지방법원 2026. 1. 16. 선고 2025나54566 판결은 임대인의 세금 체납 사실 설명은 민간임대주택법 제47조, 제48조에 따른 임대사업자의 의무이지 중개사의 의무가 아니라고 보았습니다.

감경 — 무엇을 근거로 얼마까지 줄일 수 있는가

감경의 첫 근거는 시행령 별표 3 일반기준 바목입니다. 부과권자는 위반행위가 사소한 부주의나 오류로 인한 것으로 인정되는 경우, 위반행위를 바로 정정하거나 시정해 해소한 경우, 사업여건 악화와 현저한 손실 같은 사정이 있는 경우, 그 밖에 위반의 횟수·정도·동기·결과를 고려해 필요한 경우 기준 금액의 2분의 1 범위에서 줄일 수 있습니다. 감경 사유가 여러 개여도 2분의 1을 넘지 못하고, 과태료를 체납하고 있으면 줄일 수 없습니다. 반대로 마목은 임차인 피해가 크거나 위반 상태가 6개월 이상 이어진 경우 2분의 1 범위에서 늘릴 수 있게 합니다. 통지서 금액이 기준 금액보다 높다면 어떤 가중 사유를 적용했는지부터 물어야 합니다.

두 번째 근거는 질서위반행위규제법입니다. 시행령 제2조의2는 기초생활수급자, 한부모가족 보호대상자, 장애의 정도가 심한 장애인, 1급부터 3급까지의 상이등급 판정을 받은 사람, 미성년자에게 100분의 50 범위의 감경을 정하고, 자진납부 감경을 빼고는 거듭 감경하지 않도록 합니다. 의견제출 기한 안에 자진 납부하면 100분의 20 범위에서 줄일 수 있지만(법 제18조, 시행령 제5조), 감경된 금액을 내는 순간 그 위반에 대한 절차는 끝납니다(제18조 제2항). 위반 사실 자체를 다툴 사건이라면 자진납부는 맞지 않는 선택입니다.

부과 자체를 막는 근거도 있습니다. 고의나 과실이 없는 질서위반행위에는 과태료를 부과하지 않고(제7조), 자기 행위가 위법하지 않다고 오인했고 그 오인에 정당한 이유가 있으면 역시 부과하지 않습니다(제8조). 다만 '구청에서 괜찮다고 했다'는 주장은 기록이 있어야 합니다. 2025누8677 판결은 세금 사건이지만 렌트홈 상담 기록을 살핀 뒤 그 내용이 포괄승계 양도 때 과태료가 없다는 안내에 그쳤다며 정당한 사유를 인정하지 않았습니다. 행정청과 법원은 과태료를 정할 때 위반의 동기·목적·방법·결과, 위반 뒤의 태도, 연령·재산상태·환경을 고려해야 하므로(제14조), 의견서에는 이 네 가지를 자료와 함께 채워 넣는 것이 기본입니다.

감경·취소가 인정된 사건과 그렇지 않은 사건

감경이나 취소가 이루어진 사건은 모두 정해진 절차 안에서 자료를 냈다는 공통점이 있습니다. 2023구합971 판결에 정리된 경위를 보면 3,000만 원이 행정청 단계에서 1,500만 원으로 줄고 50개월 분납이 허용됐습니다. 별표 3의 감경 한도인 2분의 1과 같은 폭인데, 어떤 사유로 감경됐는지는 판결문에 나오지 않습니다. 2026구합10021 판결문에 따르면 같은 임대사업자는 2021년경 같은 사유의 과태료에 이의를 제기해 2021. 9. 15. 법원에서 감액 결정(춘천지방법원 속초지원 2021과20079)을 받았습니다. 2025나11848 판결문에 따르면 앞서 본 2024과53297 결정은 3,000만 원 구간의 증액 사유를 걷어 냈고, 2022구합51943 판결과 2022구합1392 판결은 각각 신고 불수리와 825세대분 반려를 취소해 과태료의 전제가 되는 처분 자체를 바로잡았습니다.

그렇지 못한 사건은 길을 잘못 들었거나 다툴 수 없는 것을 다퉜습니다. 2026구합10021 사건의 임대사업자는 같은 사유로 다시 1억 2,000만 원을 부과받자 이번에는 이의제기 대신 취소소송을 냈고, 재량 일탈과 절차 하자를 주장했지만 본안 판단을 받지 못하고 각하됐습니다. 법원은 가정적으로도 행정청이 의견제출 기한을 45일로 늘려 주었고 고지서에 이의 방법이 적혀 있었다며 절차 하자를 인정하지 않았습니다. 2023구합971 사건의 임대사업자는 감경받은 금액을 연체 없이 나누어 냈는데도 가산금을 더 내라는 문자를 받았다며 소송을 냈지만, 가산금은 법률에 따라 당연히 생기는 것이고 그 안내는 처분이 아니라는 이유로 각하됐습니다. 가산금 다툼은 독촉 같은 징수처분이 있을 때 그 처분을 대상으로 해야 한다는 것이 법원의 설명이었습니다.

사전통지부터 즉시항고까지 — 시한으로 본 대응 순서

이 사건은 단계마다 기한이 있고, 앞 단계에서 낸 서면이 뒤 단계의 자료가 됩니다.

1. 사전통지와 의견제출 — 행정청은 10일 이상의 기간을 정해 의견을 낼 기회를 주어야 하고, 기한까지 의견이 없으면 의견이 없는 것으로 봅니다. 의견에 상당한 이유가 있으면 부과하지 않거나 통지 내용을 바꿀 수 있습니다(질서위반행위규제법 제16조). 2026구합10021 사건처럼 기한 연장을 요청해 받아들여진 예도 있습니다.

2. 자진납부 감경을 택할지 결정 — 의견제출 기한 안에 자진 납부하면 100분의 20 범위의 감경이 있지만 절차가 그대로 끝납니다(제18조).

3. 부과 통지 — 의견제출 절차를 마친 뒤 서면으로 위반행위와 금액 등을 적어 부과합니다(제17조).

4. 이의제기 — 부과 통지를 받은 날부터 60일 안에 그 행정청에 서면으로 냅니다. 이의제기가 있으면 부과처분은 효력을 잃습니다(제20조). 이 기간에 이의를 내지 않고 납부도 하지 않으면 가산금이 붙고 체납처분의 예에 따라 징수됩니다(제24조).

5. 법원 통보 — 행정청은 이의제기를 받은 날부터 14일 안에 의견과 증빙을 붙여 법원에 통보합니다(제21조). 관할은 당사자 주소지의 지방법원이나 지원입니다(제25조).

6. 과태료 재판 — 법원은 심문기일을 열어 당사자의 진술을 듣고 검사의 의견을 구하며(제31조), 이유를 붙인 결정으로 재판합니다(제36조). 심문 없이 약식재판을 할 수도 있는데, 이때는 고지를 받은 날부터 7일 안에 이의신청을 해야 합니다(제44조, 제45조).

7. 즉시항고와 재항고 — 결정에 대해 즉시항고를 할 수 있고 항고에는 집행정지의 효력이 있습니다(제38조). 민사소송법의 항고 규정이 준용되어(제40조) 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 내야 합니다(민사소송법 제444조). 2025가단207035 판결문에 인용된 창원지방법원 2022라10462 결정처럼 항고심 결정에 재항고해 대법원(2023마7685)까지 간 사건도 있습니다.

제 견해로는 사실관계가 분명하고 감경만 남은 사건은 의견제출 단계에서 별표 바목의 사유와 자료를 충실히 내는 것이 낫고, 기준 임대료나 의무기간 계산처럼 위반 자체를 다투는 사건은 과태료 재판의 심문기일을 염두에 두고 처음부터 계산표와 계약서 원본을 준비하는 것이 낫습니다. 어느 쪽이든 통지서를 받은 날짜와 송달 방법을 적어 두시기 바랍니다.

과태료 취소소송은 각하됩니다 — 과태료 재판과 행정소송은 길이 다릅니다

과태료는 행정청이 매기지만 행정소송으로 다투지 못합니다. 법원은 민간임대주택법에 근거한 과태료의 당부는 최종적으로 질서위반행위규제법이 정한 절차로 판단되어야 하므로, 과태료 부과는 항고소송의 대상이 되는 처분이 아니라고 반복해서 판단했습니다. 2020구합81014 판결(원고 주장 100만 원), 2025구합2252 판결(3,000만 원), 2026구합10021 판결(1억 2,000만 원)이 모두 각하였습니다. 2026구합10021 판결은 과태료 처분이 무효라고 주장해도 항고소송의 대상이 되는 것은 아니라고 했습니다. 이 사건들은 금액도 사유도 달랐지만 결론은 같았습니다.

반대로 행정소송으로 다퉈야 하는 처분도 있습니다. 임대차계약 신고를 받지 않거나 반려하는 처분(2022구합51943, 2022구합1392 판결 사건), 임대사업자 등록말소 처분이 그렇습니다. 이런 처분은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 합니다(행정소송법 제20조 제1항). 등록말소 처분은 제6조 제1항이 정한 사유가 있어야 하고, 임대조건 위반(제7호)이나 제45조 위반(제8호) 같은 사유로 말소할 때는 청문을 거쳐야 합니다(제6조 제2항). 그래서 저는 통지서 제목을 먼저 봅니다. '과태료'라고 적혀 있으면 60일 이의제기와 과태료 재판, '불수리', '반려', '등록말소', '청문'이라고 적혀 있으면 90일 행정소송의 길입니다. 하나의 위반 사실이 두 갈래로 동시에 진행되는 경우도 있으므로, 각각의 기한을 따로 관리해야 합니다.

등록말소와 세제 혜택 — 과태료보다 큰 돈이 걸린 경우

과태료보다 큰 돈은 대개 등록말소와 세금 쪽에 걸려 있습니다. 법이 정한 날 저절로 말소되는 자동말소는 행정청의 통지를 다툴 수 없어서, 인천지방법원 2025구합51024 판결과 부산지방법원 2024. 3. 28. 선고 2023구합23003 판결(항소심 부산고등법원 2024. 9. 13. 선고 2024누20710 판결로 항소기각)은 말소 통지나 말소 취소 거부를 다툰 소를 모두 각하했습니다. 의무기간 중 양도는 과태료를 피하는 방식과 세금을 지키는 방식이 다를 수 있습니다. 2025누8677 판결은 단기임대주택을 과태료 대상이 아닌 포괄승계 방식으로 다른 임대사업자에게 넘긴 임대사업자에게, 거주주택 비과세 특례의 임대기간 요건을 채우지 못했다며 2021년 귀속 양도소득세 123,216,440원(가산세 포함) 부과를 유지했습니다. 소득세법 시행령은 임차인 동의를 받은 자진말소로서 의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우와 자동말소된 경우에만 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보기 때문입니다. 대구고등법원 2021. 4. 23. 선고 2020누3794 판결(제1심 대구지방법원 2020구합20950 판결 취소)은 공공건설임대 908세대를 다른 임대사업자에게 신고 후 양도한 법인에 대해, 포괄승계 양도도 임대의무기간 내 '매각'이고 추징 배제는 허가를 받은 양도에 한정된다며, 이미 낸 취득세 등 3,544,012,900원을 돌려 달라는 경정청구의 거부를 적법하다고 했습니다. 과태료 의견서를 쓰기 전에 그 양도가 세금에 어떤 결과를 남겼는지 함께 따져 보아야 하는 이유입니다.

판결에 남은, 하면 안 되는 대응

• 과태료 부과를 취소소송으로 다투는 것 — 2020구합81014, 2025구합2252, 2026구합10021 판결 모두 각하였습니다. 그 사이에 이의제기 기간이 지나면 다툴 기회가 줄어듭니다.

• 의견제출 기한 안에 생각 없이 자진 납부하는 것 — 100분의 20을 줄이는 대신 절차가 끝납니다.

• 5%를 피하려고 가족 명의로 낮은 임대료의 계약을 만들어 두는 것 — 2025나11848 사건에서 허위 계약은 증액 기준을 무너뜨렸지만 표준계약서와 설명의무 위반 과태료는 남았고, 임대사업자 본인의 진술이 판결에 그대로 적혔습니다.

• 실거주를 이유로 재계약을 거절하는 것 — 2022나51996 사건은 1,941만 5,000원의 배상으로 이어졌고, 제45조 위반은 과태료 사유이기도 합니다.

• 중개사나 세금 계산으로 부담을 넘길 수 있다고 기대하는 것 — 2019나212816 판결과 2021구단65418 판결이 모두 받아들이지 않았습니다.

• 주소 변경을 정리하지 않고 두는 것 — 2025구합2252 사건의 과태료는 공시송달로 고지됐습니다.

이 경우는 다투는 실익이 크지 않습니다, 그리고 변호사가 필요한 구간

모든 통지서에 변호사가 필요한 것은 아닙니다. 신고 기한을 며칠 넘긴 1차 위반이 500만 원 기준으로 나왔고 이미 바로잡았다면, 의견제출서에 시정 사실과 자료를 붙여 감경을 구하고 자진납부 감경까지 받는 편이 비용 면에서 낫습니다. 다른 임대사업자에게 포괄승계로 넘기면서 신고만 빠뜨린 100만 원 이하 사건도 마찬가지입니다.

반면 다음은 설계가 필요한 구간입니다.

• 임대의무기간 중 양도로 호당 3,000만 원이 여러 채 합산된 사건 — 의무기간 계산, 허가 사유, 양도 시점의 적용 법조를 하나씩 따져야 합니다.

• 5% 위반이 여러 세대로 잡힌 사건 — 최초 임대료와 기준일, 1년 계산이 바뀌면 건수와 금액 구간이 바뀝니다.

• 같은 위반으로 신고 불수리, 반려, 등록말소 청문이 함께 진행되는 사건 — 60일과 90일의 두 시한을 동시에 관리해야 합니다.

• 양도소득세 비과세나 취득세 감면이 함께 걸린 사건

자주 묻는 질문

임대의무기간 중에 집을 팔았는데 과태료 3천만 원이 맞나요?

매수인과 양도 방식에 따라 다릅니다. 허가 없이 임대사업자가 아닌 사람에게 팔았다면 시행령 별표 3에 따라 호당 3,000만 원이 기준이지만, 다른 임대사업자에게 포괄승계로 넘기면서 신고만 빠뜨렸다면 100만 원 이하 구간입니다. 2019. 10. 24. 전에 판 경우라면 당시 법의 상한은 1,000만 원이었고, 서울행정법원 2021구단65418 판결 사건에서는 2019년 2월 양도에 800만 원이 부과됐습니다.

임대사업자 과태료 사전통지 의견제출 기한을 늘릴 수 있나요?

요청해 볼 수 있습니다. 질서위반행위규제법 제16조는 10일 이상의 의견제출 기간을 주도록 하고 있고, 춘천지방법원 2026구합10021 판결 사건에서는 임대사업자의 요청으로 기한이 늘어나 모두 45일이 주어졌습니다. 다만 연장은 행정청의 판단이므로 기한 안에 일단 요지라도 서면으로 내 두는 것이 안전합니다.

임대사업자 과태료 이의신청은 어디에, 언제까지 하나요?

부과 통지를 받은 날부터 60일 안에 과태료를 부과한 행정청에 서면으로 냅니다(질서위반행위규제법 제20조). 법원에 소장을 내는 것이 아닙니다. 이의제기가 있으면 부과처분은 효력을 잃고, 행정청이 14일 안에 관할 법원에 통보해 과태료 재판이 열립니다.

세입자가 바뀌었는데 보증금을 5% 넘게 올리면 과태료인가요?

원칙적으로 해당합니다. 인천지방법원 2025가단207035 판결과 인천지방법원 2022구합51943 판결은 새 임차인과의 계약에도 민간임대주택법의 5% 상한이 적용된다고 보았습니다. 다만 2019. 10. 24. 전에 등록한 주택은 등록 당시 세입자의 종전 임대료가 곧바로 기준이 되지 않으므로, 무엇을 최초 임대료로 볼지부터 확인해야 합니다.

임대사업자 과태료 감경받으려면 무엇을 내야 하나요?

별표 3의 감경 사유를 뒷받침하는 자료입니다. 위반이 사소한 착오였다는 사정, 바로 시정한 증거(정정 신고서, 감액한 임대차계약서, 반환한 초과 임대료 내역), 사업여건 악화를 보여 주는 재무자료 등이 해당합니다. 감경은 기준 금액의 2분의 1까지이고, 과태료를 체납하고 있으면 감경받을 수 없습니다.

과태료를 자진납부하면 20% 깎아 주나요?

의견제출 기한 안에 납부하면 100분의 20 범위에서 줄일 수 있습니다(질서위반행위규제법 제18조, 시행령 제5조). 그러나 감경된 금액을 내면 절차가 끝나 더는 다툴 수 없습니다. 위반 여부나 금액 산정을 다툴 생각이라면 자진납부보다 의견제출과 이의제기가 맞습니다.

과태료 재판 결정에 불복할 수 있나요?

즉시항고를 할 수 있습니다. 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 내야 하고(질서위반행위규제법 제40조, 민사소송법 제444조), 항고에는 집행정지의 효력이 있습니다(제38조). 심문 없이 약식재판으로 결정이 나왔다면 고지를 받은 날부터 7일 안에 이의신청을 해 정식 심문을 받을 수 있습니다.

낸 과태료를 양도소득세에서 비용으로 뺄 수 있나요?

뺄 수 없습니다. 서울행정법원 2021구단65418 판결은 임대의무기간 중 양도로 낸 과태료 800만 원이 명도비용이 아니고, 소득세법상 과태료는 필요경비에 넣지 않는다며 경정청구 거부를 유지했습니다.

등록이 자동말소됐다는 통지를 취소해 달라고 할 수 있나요?

어렵습니다. 인천지방법원 2025구합51024 판결과 부산지방법원 2023구합23003 판결은 법률에 따라 의무기간이 끝난 날 등록이 말소되고, 행정청의 통지는 그 사실을 알리는 것에 불과하다며 소를 각하했습니다. 자동말소 뒤에 남는 문제는 대개 세제 혜택의 유지 여부이므로 그쪽을 따져 보아야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 춘천지방법원 2026. 4. 28. 선고 2026구합10021 판결 — 임대의무기간 미준수 양도 과태료 1억 2,000만 원(3,000만 원×4채) 취소·무효확인 청구 각하, 의견제출 기한 45일 연장, 판결문에 2021년 감액 결정(춘천지방법원 속초지원 2021과20079) 기재

• 서울행정법원 2026. 3. 13. 선고 2025구합2252 판결 — 부기등기·신고·보증·증액률 위반 묶음 과태료 3,000만 원, 공시송달, 취소소송 각하

• 서울행정법원 2020. 11. 12. 선고 2020구합81014 판결 — 임대의무기간 중 양도·미신고 과태료(원고 주장 100만 원) 취소소송 각하

• 대전지방법원 2024. 8. 22. 선고 2023구합971 판결 — 판결문에 정리된 경위상 3,000만 원에서 1,500만 원 감경·50개월 분납, 가산금 안내는 처분 아님, 각하

• 수원고등법원 2026. 1. 15. 선고 2025나11848 판결(제1심 수원지방법원 성남지원 2025. 1. 15. 선고 2024가단718 판결 변경) — 가족 명의 허위 선행계약은 5% 기준 아님, 판결문에 과태료 결정(수원지방법원 성남지원 2025. 9. 12. 2024과53297) 기재

• 인천지방법원 2026. 4. 2. 선고 2025가단207035 판결 — 새 임차인 계약에도 5% 상한, 배당표 경정(창원지방법원 2022라10462 결정, 대법원 2024. 3. 19.자 2023마7685 결정, 창원지방법원 2020과145 결정, 인천지방법원 2024가소454012 판결 기재)

• 인천지방법원 2022. 9. 23. 선고 2022구합51943 판결 — 2019. 10. 24. 전 등록 주택의 최초 임대료, 임대차계약 신고 불수리 취소

• 전주지방법원 2023. 6. 29. 선고 2022구합1392 판결 — 856세대 증액 재신고 반려 중 825세대 취소, 입주개시일 기준지수, 1년 제한, 표준계약서 미제출 반려의 재량 일탈

• 광주고등법원(제주) 2024. 11. 13. 선고 2024누1292 판결(제1심 제주지방법원 2023구합5954 판결 취소), 대법원 2026. 7. 9. 선고 2024두65140 판결(상고기각) — 법령에 맞지 않는 임대조건 변경신고 수리 취소

• 전주지방법원 2025. 5. 15. 선고 2024나11859 판결(환송 판결 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다244090 판결) — 월임대료의 보증금 전환 한도, 의무 위반과 계약의 효력

• 서울중앙지방법원 2023. 6. 15. 선고 2022나51996 판결(제1심 2022가소1233855), 대법원 2023. 9. 27. 선고 2023다253783 판결(상고기각) — 실거주 이유 재계약 거절 불법행위, 19,415,000원 배상

• 서울서부지방법원 2022. 1. 18. 선고 2020가단307866(본소), 2021가단200689(반소) 판결 — 민간임대주택법상 계약 불성립 사안의 실거주 갱신거절, 과태료 가능성 언급

• 의정부지방법원 2020. 11. 12. 선고 2019나212816(본소), 2019나212823(반소) 판결 — 임대의무기간 중 매도 과태료 상당 손해의 중개사 책임 부정

• 서울행정법원 2022. 1. 12. 선고 2021구단65418 판결 — 2019. 2. 양도 과태료 800만 원, 양도소득세 필요경비 불산입

• 서울고등법원 2026. 8. 20. 선고 2025누8677 판결(제1심 서울행정법원 2025구단53105 판결) — 포괄승계 양도와 거주주택 비과세 특례 배제, 양도소득세 123,216,440원 유지

• 대구고등법원 2021. 4. 23. 선고 2020누3794 판결(제1심 대구지방법원 2020구합20950 판결 취소) — 신고 후 다른 임대사업자 양도도 임대의무기간 내 매각, 취득세 등 경정청구 거부 적법

• 인천지방법원 2026. 7. 23. 선고 2025구합51024 판결, 부산지방법원 2024. 3. 28. 선고 2023구합23003 판결, 부산고등법원 2024. 9. 13. 선고 2024누20710 판결 — 자동말소 통지·말소취소 거부를 다툰 소 각하

• 수원지방법원 2026. 1. 16. 선고 2025나54566 판결 — 체납 사실 설명은 임대사업자의 의무, 중개사 책임 부정

• 대법원 1995. 7. 28. 선고 95누2623 판결, 대법원 1993. 11. 23. 선고 93누16833 판결, 대법원 2012. 10. 11. 선고 2011두19369 판결, 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결, 대법원 2020. 1. 30. 선고 2019다280375 판결 — 과태료 처분의 항고소송 대상성, 재계약 거절 제한의 강행규정성, 통정허위표시의 제3자(하급심 판결에서 인용)

• 헌법재판소 2024. 7. 18. 선고 2020헌마1434 결정, 헌법재판소 2024. 2. 28. 선고 2020헌마1482 결정 — 100세대 이상 증액 비율, 자동말소 조항(하급심 판결에서 인용)

• 법령 — 민간임대주택에 관한 특별법 제2조, 제6조, 제43조, 제44조, 제44조의2, 제45조, 제46조, 제47조, 제48조, 제67조(2026. 10. 17. 조회 현행본, 2027. 3. 9. 시행 예정 개정으로 제67조 제1항의 호 번호가 바뀌나 금액은 같음, 2019. 10. 24. 전에는 제43조 위반 1,000만 원 이하) / 같은 법 시행령 제34조, 제34조의2, 제35조, 제55조 별표 3 / 같은 법 시행규칙 제18조 / 질서위반행위규제법 제3조, 제7조, 제8조, 제14조, 제16조부터 제21조까지, 제24조, 제25조, 제31조, 제36조, 제38조, 제40조, 제44조, 제45조 / 같은 법 시행령 제2조의2, 제5조 / 민사소송법 제444조 / 행정소송법 제20조 / 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 지금 어느 단계인지부터 확인합니다. 사전통지서를 받아 의견제출 기한이 남아 있는지, 이미 부과 통지서를 받아 60일의 이의제기 기간이 흐르고 있는지, 과태료 재판의 심문기일 통지나 결정문을 받았는지에 따라 할 수 있는 일이 다르기 때문입니다. 통지서를 받은 날짜와 송달 방법을 먼저 적고, 같은 위반을 이유로 한 신고 불수리, 반려, 등록말소 청문 통지가 함께 와 있는지도 봅니다. 그런 처분이 있으면 90일의 행정소송 기간을 따로 관리해야 합니다. 다음으로 통지서의 위반 사유를 조항별로 나누고, 별표 3의 어느 기준과 몇 호, 몇 건이 적용됐는지 계산을 맞춰 봅니다. 의뢰인께는 임대사업자 등록증과 등록사항 변경 이력, 렌트홈 신고 내역, 해당 주택의 임대차계약서 전부(등록 전 계약 포함), 표준임대차계약서와 설명 확인서, 매매계약서와 양수도계약서, 양도 신고나 허가 서류, 임대료 변경 내역과 입금 기록을 요청드립니다. 양도가 쟁점이면 당시의 손익계산서나 현금흐름표, 철거 예정 자료도 함께 확인합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 사건을 세 갈래로 나눕니다. 위반 자체가 성립하지 않는다고 다툴 사건, 위반은 맞지만 금액 산정이나 적용 법조가 잘못됐다고 다툴 사건, 사실을 인정하고 감경을 받아 금액을 줄일 사건입니다. 첫째 갈래에서는 최초 임대료와 기준일, 임대의무기간의 기산점과 종료일, 양도 상대방과 포괄승계 여부를 계약서와 등기 기록으로 다시 세웁니다. 둘째 갈래에서는 위반 시점에 적용되는 법률의 상한, 호수와 건수, 가중 사유의 근거를 따져 별표 3의 구간을 다시 계산합니다. 셋째 갈래에서는 사소한 착오였다는 사정, 즉시 시정한 내역, 사업여건 악화의 재무자료를 모아 의견제출 단계에서 2분의 1 범위의 감경을 구하고, 필요하면 분납을 함께 요청합니다. 다툴 사건이라면 자진납부를 하지 않고, 부과 통지 뒤 60일 안에 이의제기서를 내어 과태료 재판의 심문기일에 계산표와 계약서 원본으로 설명합니다. 양도소득세나 취득세가 걸려 있으면 세무 대리인과 함께 그 양도가 세금에 남긴 결과를 먼저 확인해, 과태료 단계의 진술이 세금 다툼에 불리하게 쓰이지 않도록 순서를 정합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

임대사업자 과태료는 통지서 한 장으로 시작하지만, 판결에서 보듯 결과를 가른 것은 금액의 크기가 아니라 어느 절차에서 어떤 자료를 냈느냐였습니다. 같은 3,000만 원이 행정청 단계에서 절반으로 줄어든 사건이 있었고, 같은 사유가 두 번째로 문제 되자 취소소송을 택했다가 본안 판단도 받지 못한 사건이 있었습니다. 5% 위반도 기준 임대료와 기준일을 어떻게 잡느냐에 따라 위반 건수가 크게 달라졌고, 허위 선행계약으로 기준을 피하려 한 사건에서는 다른 위반 사유가 그대로 남았습니다. 법무법인 도모는 기록을 먼저 검토한 뒤 위반 자체를 다툴 사건, 금액을 다툴 사건, 감경과 분납으로 정리하는 편이 나은 사건을 나누고, 지금으로서는 다투는 실익이 크지 않은 사건이라면 그 점도 솔직하게 말씀드립니다. 과태료 재판과 행정소송, 민사 분쟁과 세금 문제가 한 사건 안에서 얽히는 경우가 많기 때문에, 한쪽에서 한 진술이 다른 쪽에서 불리하게 쓰이지 않도록 전체 순서를 설계해 드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

임대사업자 과태료는 통지서에 적힌 숫자가 그대로 확정되는 것이 아닙니다. 위반 시점과 적용 법조, 호수와 건수, 5%를 계산한 기준, 감경 사유를 어느 단계에서 어떻게 주장했는지에 따라 금액이 줄기도 하고 위반이 아닌 것으로 정리되기도 합니다.

과태료 부과 사전통지서나 부과 통지서, 과태료 재판 결정문을 받으셨다면 의견제출 기한과 60일의 이의제기 기간, 1주의 즉시항고 기간이 지나기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 통지서와 임대차계약서를 함께 검토해 지금 단계에서 할 수 있는 일과 순서를 정리해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.