기획부동산에서 산 임야 지분, 돈을 돌려받으려면 — 시가 차액 손해배상과 대표·직원 책임, 회사가 폐업했을 때 회수하는 길

개발 호재가 있다는 전화를 받고 사무실에 가서 브리핑을 들은 뒤 임야 지분을 샀는데, 몇 년이 지나도 길 하나 나지 않았고 이제는 회사 전화도 받지 않는다는 상담을 자주 받습니다. 등기부에는 수십 명, 많게는 백 명이 넘는 공유자의 이름이 올라 있고, 회사는 폐업했거나 법인등기부가 닫혀 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 회사에 돈이 남아 있지 않은 사건에서는 계약 취소보다 회사와 대표·임원·영업 담당자를 함께 상대로 한 손해배상이 회수 가능성을 크게 좌우합니다. 기획부동산 피해의 손해배상청구란, 민법 제750조와 제760조에 따라 개발 가능성이나 분할 가능성을 속여 임야·농지 지분을 판 회사와 그 운영에 가담한 사람들에게 매매대금과 실제 시가의 차액 등 재산상 손해를 연대하여 배상하라고 청구하는 것을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 손해액을 어느 시점의 시가로 계산하는지, 과실상계를 받아들이는지, 명목상 대표이사와 직원 개인에게까지 책임을 물을 수 있는지, 그리고 판결을 받은 뒤 실제로 돈이 나올 재산을 미리 잡아 두었는지입니다. 아래에서 손해액 산정, 책임자 범위와 상법 제401조, 시효, 형사 배상명령, 합의금 정산, 가압류와 사해행위취소, 공유물분할로 남은 지분을 현금화하는 길까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 손해배상으로 얼마를 받을 수 있나요 — 원칙은 매수가격에서 매수 당시 시가를 뺀 차액입니다. 서울고등법원 2011. 7. 8. 선고 2010나32445 판결은 499평을 2억 4,950만 원에 산 매수인에게 등기 당시 시가 10,560,000원만 공제한 238,940,000원의 배상을 명했습니다.

2. 대표나 직원 개인에게도 받을 수 있나요 — 가담이 증명되면 회사와 연대하여 책임집니다. 서울고등법원 2016. 12. 2. 선고 2016나2163 판결은 영업부장과 팀장의 책임을 인정하면서 가담 정도가 경미하다는 이유로 책임을 줄일 수 없다고 했고, 서울중앙지방법원 2017. 8. 17. 선고 2016나64700 판결은 경영에 관여하지 않은 명목상 대표이사에게도 상법 제401조 제1항의 책임을 물었습니다.

3. 회사가 폐업했으면 끝인가요 — 그렇지 않습니다. 개인 책임자의 재산에 대한 가압류(민사집행법 제276조), 빼돌린 재산에 대한 사해행위취소(민법 제406조), 남은 지분의 공유물분할 청구(민법 제269조)를 함께 검토합니다. 서울고등법원 2016. 11. 29. 선고 2016나3128 판결은 분양대행 회사가 이미 폐업신고를 한 사건에서 그 대표이사와 직원에게 공동 배상책임을 인정했습니다.

계약 취소와 손해배상, 회사가 무자력이면 손해배상이 먼저입니다

회수 가능성을 기준으로 보면 손해배상 구성이 유리한 사건이 많습니다. 사기를 이유로 계약을 취소하면(민법 제110조) 매매대금 반환 의무는 원칙적으로 계약 상대방인 회사가 집니다. 회사가 폐업했거나 재산을 빼돌린 상태라면 취소 판결은 받아도 집행할 곳이 없습니다. 반면 불법행위 손해배상은 기망에 가담한 사람 모두가 연대하여 책임지므로(민법 제760조), 실질 운영자, 임원, 영업 담당자 가운데 재산이 있는 사람을 찾아 집행할 수 있습니다.

기간도 다릅니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 하고(민법 제146조), 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다(민법 제766조). 오래된 거래라면 어느 쪽 기간이 남았는지부터 계산해야 합니다. 중요 부분의 착오를 이유로 한 취소(민법 제109조)는 고의 입증이 어려울 때의 보충 수단입니다. 취소의 요건과 등기 말소의 동시이행 문제는 별도 글에서 다뤘으므로, 여기서는 돈을 실제로 받아 내는 쪽에 초점을 맞춥니다.

두 청구를 함께 내는 방법도 있습니다. 서울고등법원 2016나3128 판결 사건의 원고는 분양대행 회사에 매매대금 전액을 주위적으로, 회사와 대표이사·직원에게 시가 차액 손해배상을 예비적으로 청구했습니다. 1심은 주위적 청구를 기각했지만 예비적 청구로 배상을 받았습니다. 처음부터 청구원인을 겹겹이 세워 두는 것이 안전합니다.

받는 금액만 놓고 보면 두 길의 차이는 생각보다 크지 않습니다. 취소하면 매매대금 전부를 돌려받는 대신 지분을 돌려주어야 하고, 손해배상을 받으면 지분은 그대로 갖되 그 시가만큼 공제됩니다. 기획부동산 임야 지분의 시가는 매매대금의 몇 퍼센트에 그치는 경우가 많아 결과 금액은 비슷해집니다. 결국 선택의 기준은 금액이 아니라 누구에게서 받아 낼 수 있느냐, 그리고 어느 쪽 기간이 남아 있느냐입니다.

손해액은 낸 돈에서 그때의 시가를 뺀 금액입니다

손해액 계산의 출발점은 매수 당시의 시가입니다. 서울고등법원 2016나3128 판결은 매수인이 기망으로 부동산을 고가에 매수하여 입은 손해는 매수 당시 시가와 매수가격의 차액이라는 대법원 1980. 2. 26. 선고 79다1746 판결을 인용하고, 그 뒤 시가가 올라 매수가격을 넘더라도 손해가 없어지지 않는다는 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다91828 판결도 함께 인용했습니다. 농지 두 필지를 366,667,000원에 산 사건에서 감정한 시가 163,300,200원을 뺀 203,366,800원이 손해의 출발점이었습니다.

차액이 얼마나 클 수 있는지는 판결에서 확인됩니다. 서울고등법원 2016나2163 판결 사건에서는 보전산지 임야를 9,800만 원에 샀는데 시가가 4,811,400원이었고, 다른 땅을 보여 주며 판 지분은 1억 1,660만 원에 샀는데 시가가 4,445,105원이었습니다. 서울고등법원 2010나32445 판결 사건은 평당 1만 원 남짓한 임야를 평당 50만 원에 판 거래였습니다. 이런 사건에서는 시가를 빼도 매매대금의 90퍼센트 이상이 손해로 남습니다.

공제하는 시가의 기준 시점은 지분을 넘겨받은 때입니다. 서울고등법원 2010나32445 판결은 현재 시가를 공제해야 한다는 회사 측 주장을 받아들이지 않고 등기 당시 시가를 뺐습니다. 수원지방법원 성남지원 2025. 6. 11. 선고 2023가단207109 판결도 등기일 당시 토지 가액 78,384,500원에 지분비율을 곱한 10,041,500원을 공제했습니다. 시가 감정에서는 비교 사례를 고르는 것이 승부처입니다. 서울고등법원 2016나3128 판결은 분할 전에 싸게 거래된 뒤 소규모 공유지분으로 쪼개져 고가로 다시 팔린 사례를 비교 대상에서 뺀 감정을 합리적이라고 보았습니다. 기획부동산이 만든 거래가격이 시가로 둔갑하지 않도록 감정 사항을 처음부터 구체적으로 적어야 합니다.

지연손해금도 금액을 크게 바꿉니다. 서울고등법원 2010나32445 판결은 매매대금을 마지막으로 낸 2005. 3. 2.부터 항소심 판결 선고일까지 연 5퍼센트, 그다음 날부터는 당시 소송촉진 등에 관한 특례법의 이율인 연 20퍼센트를 붙였습니다. 6년이 넘는 기간의 지연손해금만으로도 원금의 상당 부분에 이르는 셈입니다. 최근 판결인 수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결은 판결 선고 다음 날부터 연 12퍼센트를 적용했습니다. 반대로 서울고등법원 2016나3128 판결은 7년 가까이 지나 소를 낸 탓에 지연손해금이 커졌다는 점을 책임 제한 사유의 하나로 들었으니, 기다린다고 유리해지는 것은 아닙니다.

매매대금 말고 등기비용과 대출이자도 손해가 될 수 있습니다

지분이전등기에 들어간 비용은 통상의 손해로 인정됩니다. 서울중앙지방법원 2017. 10. 19. 선고 2015가합552565 판결은 매매대금 1,500만 원에 취득세·등록세·법무사 수수료 등 864,000원을 더한 15,864,000원을 손해로 보고, 등기 당시 시가인 제곱미터당 1,080원을 기준으로 계산한 3,570,480원을 공제해 12,293,520원을 인정했습니다. 위탁영농 수익 분배와 전원주택 부지 분할을 약속했지만 대부분 보전산지라 형질변경이 불가능했던 사건입니다.

잔금을 대출로 냈다면 대출이자도 청구해 볼 만합니다. 다만 이것은 특별한 사정으로 인한 손해여서 가해자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었어야 합니다. 수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결은 대출을 받아 산 것이니 팔아서라도 돌려주겠다는 상무의 말을 팀장이 다른 직원에게 전한 녹취와 그 직원의 증언을 근거로, 매수인이 저축은행에 낸 대출이자 18,505,233원까지 손해로 인정했습니다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2005다31361 판결 인용). 대출 사실을 영업 담당자에게 알렸다는 문자나 녹음이 있다면 반드시 보관해 두십시오.

손익상계를 하지 않고 매매대금 전액을 인정한 판결도 있습니다. 청주지방법원 2018. 5. 25. 선고 2017나3162 판결은 형사판결로 확정된 편취액 7,425만 원 전액을 손해로 보았습니다. 공제할 시가에 관한 주장과 증명이 어떻게 이루어졌는지에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 상대가 시가 공제를 주장하면 감정으로 대응할 준비를 해 두어야 합니다.

과실상계는 원칙적으로 허용되지 않지만, 80퍼센트로 줄인 판결도 있습니다

상대방은 거의 예외 없이 "투자 판단은 매수인이 했고 등기부도 확인하지 않았다"며 과실상계를 주장합니다. 고의로 속인 사람에게는 이 주장이 통하지 않는 것이 원칙입니다. 서울고등법원 2016나2163 판결은 피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 한 사람이 그 부주의를 이유로 책임 감경을 구할 수 없다는 대법원 1987. 7. 21. 선고 87다카637 판결을 인용했습니다. 수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결도 사기·횡령 같은 영득행위에는 과실상계가 허용되지 않는다는 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결에 따라 등기부를 보지 않았다는 팀장의 주장을 배척했습니다. 서울중앙지방법원 2016나64700 판결은 매도인이 반드시 소유자일 필요는 없으므로(민법 제569조) 등기부로 소유자를 확인하지 않은 것을 잘못으로 볼 수 없다고 했습니다.

그러나 책임이 제한된 판결도 있습니다. 서울고등법원 2016나3128 판결은 도로 개설과 분할·단독등기를 단정적으로 약속한 대표이사와 직원의 공동불법행위를 인정하면서도 책임을 80퍼센트로 제한했습니다. 매수인이 농지라는 사정을 알았고, 기획부동산이 약속을 지키지 못할 가능성을 예상할 수 있었으며, 피고들이 일정 기간 도로 개설을 위해 노력했고, 매수인이 7년이 지나서야 소를 제기해 지연손해금이 커졌다는 사정이 고려되었습니다. 그 결과 손해액은 203,366,800원에서 162,693,440원으로 줄었습니다.

공인중개사가 끼어 있는 거래라면 사정이 또 다릅니다. 부산지방법원 동부지원 2017. 5. 16. 선고 2015가단21693 판결은 교환 대상 임야의 위치를 제대로 설명하지 않은 중개업자의 책임을 인정하면서, 매수인도 지적도조차 확인하지 않았다는 이유로 책임을 70퍼센트로 제한했습니다. 고의 사기범과 과실로 설명을 잘못한 중개사는 감액 법리가 다르다는 점을 염두에 두고 피고와 청구원인을 정해야 합니다.

누구를 피고로 삼을 것인가 — 회사, 실질 운영자, 임원, 영업 담당자

배상 판결이 실제 돈이 되려면 책임 근거가 분명한 개인을 빠짐없이 피고에 넣어야 합니다. 서울고등법원 2010나32445 판결은 회사를 실질적으로 운영한 회장과 동생 명의로 대표이사를 등재해 두고 전무로 일한 사람을 공동불법행위자로, 회사를 사용자로 보아 각자 지급을 명했습니다. 수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결은 영업을 총괄한 대표, 판매와 직원 관리를 맡은 상무, 고객을 모집한 팀장에게 공동하여 지급하라고 했고, 가담 정도가 경미해도 책임 범위를 일부로 제한할 수 없다는 대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다13900 판결을 인용했습니다.

법인 대표자의 직무상 불법행위에는 회사도 함께 책임집니다(민법 제35조 제1항). 서울고등법원 2016나3128 판결은 분양대행 회사가 이미 폐업신고를 한 상태였는데도, 대표이사의 불법행위에 대해 회사에 민법 제35조의 책임을 인정하고, 매도인인 영농조합법인과 공동하여 배상하라고 했습니다. 직원의 불법행위에 대한 회사 책임은 민법 제756조의 사용자책임으로 구성합니다.

반대로 단순히 매수를 권유한 직원에게는 책임이 부정되기 쉽습니다. 서울중앙지방법원 2016나64700 판결은 매수를 권유한 직원이 회사의 재정 상태나 원소유자에 대한 잔금 미지급을 알았다는 자료가 없다며 그 상속인들에 대한 청구를 기각했습니다. 청주지방법원 2017나3162 판결의 원고는 한 달간 텔레마케터로 일하다 자신도 지분을 산 사람이었는데, 법원은 본인도 속아 산 피해자라며 공동불법행위자라는 피고들의 항변을 배척했습니다. 영업직원 자신의 형사책임은 별도 글에서 다뤘고, 민사에서는 그 직원이 무엇을 알고 있었는지가 책임의 경계가 됩니다.

회사가 폐업했다면 — 명목상 대표이사와 상법 제401조

회사가 폐업한 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 사람은 등기부상 대표이사입니다. 상법 제401조 제1항은 이사가 고의 또는 중대한 과실로 임무를 게을리한 때 제3자에게 연대하여 손해를 배상하도록 정합니다. 서울중앙지방법원 2016나64700 판결에서 실질 운영자는 회사가 기획부동산업체로 조사받을 경우에 대비해 처남을 대표이사로 등재했고, 회사는 원소유자에게 잔금도 내지 못한 땅을 팔아 그 돈을 운영비로 썼습니다. 법원은 대표이사가 업무 일체를 맡기고 직무를 전혀 집행하지 않은 것 자체가 선관주의의무 위반이라는 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006다21880 판결을 인용해, 명목상 대표이사도 회사·실질 운영자와 공동하여 193,256,000원을 배상하라고 했습니다(1심 서울중앙지방법원 2016. 9. 22. 선고 2015가단5366298 판결, 항소기각).

그러나 모든 이사에게 책임이 인정되는 것은 아닙니다. 서울고등법원 2020. 9. 15. 선고 2019나2051940 판결은 토지거래허가구역 해제 뒤 분할해 주겠다며 임야를 판 회사의 실질 대표(상법 제401조의2), 대표이사와 사내이사(상법 제401조), 권유 직원(민법 제750조)에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 단순히 회사가 채무를 이행하지 않은 것만으로는 임무해태가 아니라는 대법원 2002. 3. 29. 선고 2000다47316 판결이 기준이었고, 매수인들이 계약 해제 때까지 개발·분할이 애초에 불가능했다는 주장을 한 적이 없다는 점도 지적되었습니다. 청주지방법원 2017나3162 판결도 운영자의 배우자로 형식상 대표이사였던 사람에 대해, 원고가 공모·가담을 전제로 한 공동불법행위만 주장했는데 그 증거가 없다며 1심의 인용 부분을 취소했습니다.

세 판결을 나란히 놓으면 실무의 결론이 보입니다. 명목상 대표이사에게는 공모를 증명하려 하기보다 상법 제401조의 임무해태로 청구원인을 세우는 편이 낫고, 회장·전무처럼 업무집행 권한이 있는 듯한 명칭을 쓴 실질 운영자는 상법 제401조의2 제1항 제3호로 이사와 같은 책임을 물을 수 있습니다. 그리고 계약 당시의 기망이나 위법한 임무해태를 보여 줄 사실을 구체적으로 모아야 합니다.

형사판결은 가장 강한 증거이고, 없으면 결론이 갈립니다

같은 기획부동산 거래라도 형사 유죄판결이 있는지에 따라 민사 결론이 달라지는 경우가 많습니다. 서울고등법원 2016나2163 판결과 청주지방법원 2017나3162 판결은 확정된 형사판결의 유죄 사실은 유력한 증거여서 특별한 사정이 없으면 반대 사실을 인정할 수 없다는 대법원 1997. 9. 30. 선고 97다24276 판결을 인용해 피고들의 부인 주장을 배척했습니다. 앞의 사건에서는 서울중앙지방법원 2013고단1289 등 사건의 사기 유죄판결이, 수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결에서는 같은 지원 2022고단223 사건과 그 항소심인 수원지방법원 2023노938 판결이 그 역할을 했습니다.

형사판결 없이 개인만 상대한 사건은 어려웠습니다. 대구지방법원 포항지원 2020. 4. 9. 선고 2019가단106253 판결의 원고는 120평을 9,000만 원에 사고 회사가 아닌 대표이사와 직원 2명만 상대로 8,820만 원을 청구했는데, 공모와 기망을 인정할 객관적 증거가 없다며 전부 기각되었습니다. 서울중앙지방법원 2015. 5. 28. 선고 2010가단306623 판결은 감정 시가가 매수 단가보다 현저히 낮고 경사도 때문에 원칙상 개발허가가 어려운 임야였다는 사실을 인정하면서도, 당시 지역 개발 홍보가 실제로 있었고 피고 측 임원이 시와 개발 협의를 하다 결렬된 사정 등을 들어 고위험 투자에 내재된 위험이 현실화된 것일 뿐 기망이라고 단정하기 어렵다며 청구를 기각했습니다.

그래서 저희는 민사소송을 서두르기 전에 형사사건의 진행 상황부터 확인합니다. 다른 피해자들이 이미 고소해 재판이 진행 중이라면 그 기록과 판결을 쓸 수 있는지, 아니라면 고소를 함께 진행할지를 정합니다. 다만 형사판결을 기다리다 시효를 넘기면 안 되므로 기간 계산은 그와 별도로 합니다.

증거는 브리핑 자료와 녹음, 그리고 법인의 돈 흐름에서 나옵니다

판결을 가른 증거는 대부분 매수인이 처음부터 가지고 있었거나 조금만 노력하면 구할 수 있는 것이었습니다. 서울고등법원 2016나3128 판결에서는 도로 부분과 전용면적이 구획된 가분할도와 6미터 도로를 개설해 주겠다는 매매계약서 문구가 단정적 약속의 증거가 되었습니다. 서울고등법원 2016나2163 판결에서는 현장답사 때 보여 준 땅과 실제 매수한 지분의 위치가 다르다는 점이 위치 기망의 핵심이었으므로, 답사 때 찍은 사진과 위치 기록이 중요합니다. 수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결에서는 직원들 사이의 대화 녹취가 대출이자 손해를 인정받는 근거가 되었습니다.

임원 개인의 책임을 묻는 데에는 법인의 돈 흐름이 결정적입니다. 서울고등법원 2016나3128 판결은 교인에게 대표이사 명의와 설립자금을 빌려주었을 뿐이라는 대표이사의 주장을, 그가 1년 가까이 회사 계좌로 17회에 걸쳐 1억 8,930만 원을 보내고 8,930만 원을 돌려받은 거래 내역을 근거로 배척했습니다. 서울중앙지방법원 2016나64700 판결에서는 실질 운영자가 설립 이래 법인인감과 통장을 보관해 온 사실이 누가 회사를 움직였는지를 보여 주었습니다. 이런 자료는 형사기록이나 금융거래정보 제출명령, 사실조회로 확보할 수 있으므로, 소송 초기에 무엇을 신청할지 정해 두어야 합니다.

시효는 언제부터 계산하나 — 남의 고소일이 아니라 내가 안 날

불법행위 손해배상의 3년 시효는 손해와 가해자를 현실적이고 구체적으로 안 날부터 진행합니다(민법 제766조 제1항). 수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결은 근저당권자가 임의경매 실행 예정 통지를 보낸 2017년 11월에 이미 알았다는 피고들의 항변을 받아들이지 않고, 관련 형사판결이 선고된 2023. 2. 1.에야 알았다고 보아 같은 달 14일에 낸 소를 적법하다고 했습니다(대법원 2008. 4. 24. 선고 2006다30440 판결 인용).

다른 피해자의 고소 시점도 기준이 되지 않습니다. 서울중앙지방법원 2015가합552565 판결에서 피고들은 매수인 34명이 2010년에 고소했으니 그때 알았던 것이라고 주장했지만, 법원은 원고가 그 고소인에 포함되지 않았다는 이유로 받아들이지 않았습니다. 이 판결은 3년 기간이 제척기간이 아니라 소멸시효라는 점도 확인했습니다. 서울고등법원 2016나3128 판결 역시 도로를 개설했다는 답변을 들은 매수인이 그 무렵 불법행위를 알았다고 볼 수 없다며 시효 항변을 배척했습니다.

다만 이런 판결에 기대어 기다리는 것은 위험합니다. 본인이 고소인으로 참여해 구체적인 기망 내용을 진술했다면 그 무렵부터 시효가 진행한다고 볼 여지가 큽니다. 고소장을 낸 날을 기준으로 3년을 넘기지 않도록 민사 조치를 잡아 두는 것이 안전합니다.

형사재판의 배상명령, 기획부동산 사건에서는 각하가 많습니다

배상명령은 사기죄 유죄판결을 선고하면서 피해금 지급까지 명하는 제도이고, 1심이나 2심 변론종결 때까지 신청할 수 있습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제1항, 제26조 제1항). 인지를 붙이지 않아도 되고, 인용되면 민사판결 없이 바로 집행할 수 있다는 점이 장점입니다. 그러나 피고인의 배상책임 유무나 범위가 명백하지 않으면 배상명령을 하지 못합니다(같은 법 제25조 제3항 제3호).

기획부동산 사건은 바로 이 지점에서 막히는 일이 많습니다. 수원지방법원 2020. 12. 3. 선고 2020고단3879 등 판결은 소유하지도 않은 임야 지분을 팔아 피해자 7명에게서 149,235,580원을 받은 운영자에게 징역 1년 6월을 선고하면서 배상신청 6건을 모두 각하했습니다(항소심에서 공소장변경으로 파기되었으나 다시 같은 형이 선고되었습니다). 서울남부지방법원 2016. 6. 29. 선고 2016고단1904 등 판결도 근저당을 말소해 주겠다고 속여 1억 8,900만 원을 받은 사건에서 같은 이유로 각하했습니다. 각하되면 불복할 수도, 같은 신청을 다시 할 수도 없습니다(같은 법 제32조 제4항). 수원지방법원 2021. 5. 24. 선고 2020노7298 판결은 배상신청 각하 부분이 즉시 확정되어 항소심의 판단 대상이 아니라고 했습니다.

인용된 사례도 있습니다. 울산지방법원 2020. 1. 16. 선고 2019노395 등 판결은 계약금만 내 처분권도 없는 토지 지분을 판 사건에서 피고인과 검사의 항소를 기각하면서, 배상신청인 3명에게 37,730,000원 또는 39,102,000원을 공동하여 지급하라고 명하고 가집행을 붙였습니다. 피해액이 송금 내역으로 명확하고 공제할 사정이 단순하면 배상명령으로 빠르게 집행권원을 얻을 수 있다는 뜻입니다. 같은 피해로 민사소송이 이미 계속 중이면 배상신청을 할 수 없으므로(같은 법 제26조 제7항) 순서를 미리 정해야 합니다.

배상신청서를 낼 때에는 법원이 금액을 바로 확정할 수 있게 만들어 주는 것이 요령입니다. 계약서와 송금 내역으로 낸 돈을 날짜별로 특정하고, 이미 돌려받은 돈이나 다른 토지로 대신 받은 것이 있으면 스스로 밝혀 공제한 금액으로 청구합니다. 지분 시가 공제처럼 감정이 필요한 쟁점을 함께 다투면 배상책임의 범위가 명백하지 않다는 이유로 각하될 가능성이 커지므로, 편취금 원금 중심으로 청구하고 나머지는 민사소송으로 남겨 두는 편이 현실적입니다.

합의금, 공탁금, 대물변제는 어떻게 빠지나

형사 단계에서 받은 돈은 원칙적으로 재산상 손해의 일부 변제로 처리됩니다. 수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결은 대표가 낸 형사합의금 3,660만 원을 위자료가 아닌 손해배상금의 일부로 보고(대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다46894 판결 인용), 지연손해금부터 충당한 뒤 남은 원금을 계산했습니다. 그 합의서에는 민사소송에서 이 돈을 변제충당하고 나머지에 대해서는 소를 취하하지 않는다는 문구가 있었습니다. 합의서 문구 하나로 나머지 청구가 살아남은 셈입니다.

공탁금은 이의를 남기고 받아야 합니다. 청주지방법원 2017나3162 판결은 채무 일부만 공탁한 경우에도 채권자가 일부 충당한다는 유보의 뜻을 표시하고 받으면 그 범위에서 변제 효력이 생긴다고 보고(대법원 1996. 7. 26. 선고 96다14616 판결 인용), 공탁금 59,400,000원을 지연손해금과 원금 순서로 충당했습니다.

공동책임자 한 사람의 변제나 대물변제는 다른 책임자에게도 효력이 미칩니다. 서울고등법원 2016나3128 판결은 1심 진행 중 매도인 명의 법인이 일부 채무 12,117,830원의 변제에 갈음해 다른 지분들을 넘겨준 대물변제를 다른 피고들의 채무에서도 공제했습니다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2009다72094 판결 인용). 다른 토지를 대신 받는 합의를 할 때에는 그 토지의 가치와 공제될 금액을 먼저 따져 보아야 합니다.

재산을 빼돌리기 전에 — 가압류와 사해행위취소

소송보다 먼저 할 일은 책임자들의 재산을 묶는 것입니다. 가압류는 금전채권의 집행을 보전하기 위한 절차이고(민사집행법 제276조), 하지 않으면 판결을 집행할 수 없거나 매우 곤란할 염려가 있어야 합니다(제277조). 회사가 남은 임야 지분을 처분하거나 대표가 개인 부동산을 가족에게 넘기기 시작하면 그 자체가 보전의 필요성을 보여 주는 자료가 됩니다.

이미 재산이 넘어갔다면 사해행위취소를 검토합니다. 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 내야 하고(민법 제406조 제2항), 그 효과는 모든 채권자를 위한 것입니다(제407조). 손해배상채권이 판결로 확정되기 전에 재산이 넘어간 경우에도, 당시 채권 성립의 기초가 된 법률관계가 있었고 가까운 장래에 채권이 성립할 고도의 개연성이 있었다면 피보전채권이 될 수 있습니다. 대전지방법원 천안지원 2021. 6. 18. 선고 2020가합101679 판결은 분양계약 해제 전에 설정된 근저당에 대해 이 법리로 피보전채권을 인정했습니다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다70788 판결 인용). 다만 같은 판결은 자금난에 빠진 회사가 사업을 계속하려고 신규 자금을 빌리며 담보를 제공한 것은 사해행위가 아니라며(대법원 2002. 3. 29. 선고 2000다25842 판결 인용) 청구를 기각했습니다. 무엇이 사업 유지였고 무엇이 재산 빼돌리기였는지를 거래 내역으로 보여 주어야 합니다.

회사 토지에 걸린 담보도 회수 순위를 좌우합니다. 서울고등법원 2019나2051940 판결 사건에서 회사는 이전등기를 못 하자 매수인들에게 다른 토지 이전이나 임야 근저당 설정을 제안했고, 폐업 뒤 진행된 임의경매에서 근저당을 받아 둔 매수인들은 약 32~33퍼센트를 배당받았습니다. 회사가 등기 대신 다른 담보를 제안한다면 선순위 권리와 예상 배당을 계산한 뒤 결정해야 합니다.

남은 지분을 현금으로 — 공유물분할 청구의 가능성과 한계

손해배상과 별개로, 손에 남은 지분을 현금으로 바꾸는 길이 공유물분할 청구입니다. 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있고(민법 제268조 제1항), 협의가 되지 않으면 법원에 청구하며, 현물로 나눌 수 없거나 가치가 크게 떨어질 염려가 있으면 법원은 경매를 명할 수 있습니다(제269조). 춘천지방법원 원주지원 2022가단51750 판결은 기획부동산 회사가 해산 간주를 거쳐 청산종결 간주된 임야에서, 회사가 만든 가분할도는 임의 구획일 뿐 개발행위허가를 받은 것도 아니어서 기준이 될 수 없고 부정형 임야에 공유자가 많아 공평한 현물분할이 어렵다며 경매분할을 명했습니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결 인용).

그러나 이 판결은 항소심에서 바뀌었습니다. 춘천지방법원 2022. 11. 24. 선고 2022나34002 판결은 항소심에서 피고들이 원고의 현물분할안에 동의해 분할 협의가 성립했으므로 이미 낸 분할의 소를 유지할 수 없다며 1심을 취소하고 소를 각하했습니다(대법원 1995. 1. 12. 선고 94다30348 판결 인용). 소송 도중에 다수 공유자의 동의를 받아 내는 것만으로도 분할이라는 목적은 달성될 수 있다는 뜻이기도 합니다.

위치와 면적을 특정해 분양받았다면 길이 다릅니다. 서울중앙지방법원 2021. 5. 20. 선고 2019가합532941 판결은 위치를 특정해 분양받고 전체 토지에 지분등기를 한 경우를 구분소유적 공유, 곧 상호명의신탁으로 보았고, 이런 관계에서는 공유물분할이 아니라 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 청구해야 한다는 대법원 2011. 10. 13. 선고 2010다52362 판결을 인용했습니다. 이 사건에서는 시행사 대표이사가 이전의 공유물분할 사건에서 소송위임장을 위조한 사실도 드러났습니다. 항소심인 서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2021나2022259 판결도 원고의 항소를 기각했습니다. 내 계약서가 지분 매매인지 특정 구획 매매인지부터 확인해야 하는 이유입니다.

공유물분할 소송은 현실적인 부담도 큽니다. 기획부동산이 판 임야에는 공유자가 수십 명에서 백 명이 넘는 경우가 많아 모두를 피고로 삼아 송달하는 데만 시간이 걸리고, 지분이 그사이 상속되거나 압류되기도 합니다. 경매로 팔리더라도 개발이 어려운 임야는 감정가보다 낮게 낙찰되는 일이 흔하므로, 분할로 얻을 금액과 소송비용을 미리 비교해야 합니다. 같은 임야를 산 공유자 여럿이 원고로 함께 나서면 비용을 나누고 분할안에 대한 동의를 모으기도 쉬워집니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 비용이 회수액을 넘기 쉬운 사건이 있습니다. 첫째, 매수금액이 1,000만 원 안팎이고 형사 유죄판결도 없는 사건입니다. 이런 금액은 소액사건 절차나 형사 배상신청으로 직접 진행하는 편이 경제적입니다. 둘째, 회사가 폐업했고 실질 운영자와 임원들도 이미 파산했거나 재산이 전혀 없는 것이 확인된 사건입니다. 판결은 받아도 집행할 곳이 없습니다. 셋째, 서울중앙지방법원 2010가단306623 판결처럼 실제 지역 개발 계획이 있었고 공유지분이라는 사실과 위험을 설명받고 산 사건입니다. 이런 사건은 가격 차이만으로 기망을 증명하기 어렵습니다.

선임을 검토할 사건은 매수금액이 수천만 원 이상인 경우, 대표나 임원 명의의 부동산이나 다른 회사가 보이는 경우, 형사재판이 진행 중이거나 유죄판결이 있는 경우, 회사가 남은 땅을 처분하기 시작한 경우, 시효 만료가 1년 안으로 다가온 경우입니다. 같은 회사에 피해자가 여럿이면 감정과 형사기록을 함께 쓸 수 있어 사람당 비용이 줄어듭니다. 반대로 회수 가능성이 낮다고 판단되면 상담에서 그렇게 말씀드리고, 배상신청이나 소액 절차를 직접 진행하는 방법을 안내합니다.

자주 묻는 질문

기획부동산 회사가 폐업했는데 소송할 의미가 있나요

대표이사와 임원, 실질 운영자에게 재산이 있다면 의미가 있습니다. 공동불법행위자는 연대하여 책임지고(민법 제760조), 명목상 대표이사에게 상법 제401조의 책임을 인정한 판결도 있습니다(서울중앙지방법원 2016나64700 판결). 소송 전에 개인 재산을 조회하고 가압류를 먼저 검토하십시오.

임야 지분을 계속 가지고 있으면서 손해배상을 받을 수 있나요

받을 수 있습니다. 손해배상은 계약을 유지한 채 매매대금과 매수 당시 시가의 차액을 청구하는 것이어서 지분을 돌려줄 필요가 없습니다(서울고등법원 2016나2163 판결). 다만 지분의 시가는 공제되므로, 지분을 처분하거나 분할을 청구하는 것은 별개로 검토합니다.

등기부를 확인하지 않았으면 배상액이 줄어드나요

고의 사기에서는 원칙적으로 줄지 않습니다. 영득행위에는 과실상계가 허용되지 않는다는 대법원 전원합의체 판결에 따라 그런 주장을 배척한 판결이 있습니다(수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결). 다만 농지라는 사정을 알았고 오래 소송을 미룬 사건에서 80퍼센트로 제한한 판결도 있습니다(서울고등법원 2016나3128 판결).

텔레마케터에게도 손해배상을 청구할 수 있나요

거짓임을 알고 가담했다는 증거가 있으면 가능합니다. 그러나 단순히 권유만 한 직원은 회사 사정을 알았다는 자료가 없으면 책임이 부정됩니다(서울중앙지방법원 2016나64700 판결). 형사재판에서 그 직원이 유죄를 받았는지가 가장 중요한 판단 자료입니다.

형사재판에서 배상신청을 하면 민사소송을 안 해도 되나요

인용되면 그 자체로 집행할 수 있지만, 기획부동산 사건은 배상책임의 범위가 명백하지 않다는 이유로 각하되는 경우가 많습니다(수원지방법원 2020고단3879 판결). 각하되면 불복할 수 없으므로(소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제4항) 민사소송 준비를 병행하는 것이 안전합니다.

형사합의금을 받으면 나머지는 포기해야 하나요

합의서 문구에 달려 있습니다. 합의금은 원칙적으로 손해배상금의 일부로 공제되고, 나머지 청구를 유지한다는 문구가 있으면 잔액을 계속 청구할 수 있습니다(수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결). 합의서에 서명하기 전에 청구 포기 범위를 확인하십시오.

기획부동산 손해배상 시효는 언제까지인가요

손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년입니다(민법 제766조). 형사판결 선고일에 비로소 알았다고 본 판결(수원지방법원 성남지원 2023가단207109 판결)과 다른 피해자의 고소일을 기준으로 삼지 않은 판결(서울중앙지방법원 2015가합552565 판결)이 있지만, 본인이 고소한 날을 기준으로 계산해 두는 것이 안전합니다.

판결을 받았는데 대표 개인 재산을 어떻게 찾나요

판결이 확정되는 등 강제집행을 개시할 수 있게 되면 재산명시를 신청하고(민사집행법 제61조), 제출된 재산목록으로 부족하면 금융기관 등에 재산조회를 신청할 수 있습니다(같은 법 제74조). 다만 가집행선고가 붙은 판결만으로는 재산명시를 신청할 수 없으므로(제61조 제1항 단서), 그 전에는 소송 단계에서 확인한 부동산과 거래 계좌에 가압류를 해 두는 것이 중요합니다.

지분만 가진 임야를 팔 방법이 있나요

다른 공유자를 상대로 공유물분할을 청구해 경매로 현금화할 수 있습니다(민법 제269조, 춘천지방법원 원주지원 2022가단51750 판결. 이 사건은 항소심에서 공유자들이 분할안에 동의해 각하되었습니다). 다만 위치를 특정해 분양받은 구분소유적 공유라면 공유물분할이 아니라 지분이전등기를 청구해야 합니다(서울중앙지방법원 2019가합532941 판결).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울고등법원 2011. 7. 8. 선고 2010나32445 판결(1심 서울중앙지방법원 2009가합49082) — 실질 운영자·전무 공동불법행위, 회사 사용자책임, 등기 당시 시가 공제

• 서울고등법원 2016. 12. 2. 선고 2016나2163 판결(1심 서울중앙지방법원 2014가합21798) — 영업부장·팀장 책임, 매수 당시 시가와 매수가 차액, 과실상계·기여도 감경 배척, 형사 유죄판결의 증명력

• 서울고등법원 2016. 11. 29. 선고 2016나3128 판결(1심 서울중앙지방법원 2013가합31538) — 도로 개설·분할 약속, 민법 제35조, 책임 80퍼센트 제한, 대물변제 공제, 시효 항변 배척

• 수원지방법원 성남지원 2025. 6. 11. 선고 2023가단207109 판결(관련 형사 같은 지원 2022고단223, 수원지방법원 2023노938) — 대출이자 특별손해, 형사합의금 공제, 과실상계 불허, 손익상계, 시효 기산점

• 서울중앙지방법원 2017. 10. 19. 선고 2015가합552565 판결(관련 형사 서울중앙지방법원 2012고단3686, 2013노2312) — 등기비용 손해, 손익상계, 다른 피해자 고소일과 시효

• 청주지방법원 2018. 5. 25. 선고 2017나3162 판결 — 실질 운영자·전무 책임 유지, 형식상 대표이사 청구 기각, 공탁금 충당

• 서울중앙지방법원 2017. 8. 17. 선고 2016나64700 판결(1심 서울중앙지방법원 2015가단5366298) — 명목상 대표이사 상법 제401조 책임 인정, 권유 직원 책임 부정

• 서울고등법원 2020. 9. 15. 선고 2019나2051940 판결(1심 서울중앙지방법원 2018가합533619) — 실질 대표·이사·직원 책임 부정, 폐업 후 경매 배당

• 대구지방법원 포항지원 2020. 4. 9. 선고 2019가단106253 판결 — 형사판결 없이 대표·직원만 상대한 청구 기각

• 서울중앙지방법원 2015. 5. 28. 선고 2010가단306623 판결 — 지역 개발 홍보와 투자위험, 기망 부정

• 부산지방법원 동부지원 2017. 5. 16. 선고 2015가단21693 판결 — 중개업자 설명의무 위반, 책임 70퍼센트 제한

• 수원지방법원 2020. 12. 3. 선고 2020고단3879 등 판결, 수원지방법원 2021. 5. 24. 선고 2020노7298 판결 — 배상신청 각하와 불복 제한

• 서울남부지방법원 2016. 6. 29. 선고 2016고단1904 등 판결 — 근저당 말소 기망 사기, 배상신청 각하

• 울산지방법원 2020. 1. 16. 선고 2019노395 등 판결 — 항소심 배상명령 인용과 가집행

• 대전지방법원 천안지원 2021. 6. 18. 선고 2020가합101679 판결 — 장래 채권의 피보전채권성, 신규 자금 담보와 사해행위

• 춘천지방법원 원주지원 2022. 8. 9. 선고 2022가단51750 판결, 항소심 춘천지방법원 2022. 11. 24. 선고 2022나34002 판결 — 경매분할 명령 후 항소심 협의 성립으로 소 각하

• 서울중앙지방법원 2021. 5. 20. 선고 2019가합532941 판결, 항소심 서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2021나2022259 판결 — 구분소유적 공유와 공유물분할의 한계

• 판결문에 인용된 대법원 판결 — 1980. 2. 26. 선고 79다1746, 2010. 4. 29. 선고 2009다91828, 1997. 9. 30. 선고 97다24276, 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체, 2000. 9. 29. 선고 2000다13900, 2006. 3. 10. 선고 2005다31361, 2001. 2. 23. 선고 2000다46894, 1996. 7. 26. 선고 96다14616, 2012. 2. 9. 선고 2009다72094, 2002. 3. 29. 선고 2000다47316, 2006. 9. 8. 선고 2006다21880, 2008. 4. 24. 선고 2006다30440, 2002. 12. 6. 선고 2001다70788, 2002. 3. 29. 선고 2000다25842, 2002. 4. 12. 선고 2002다4580, 1995. 1. 12. 선고 94다30348, 2011. 10. 13. 선고 2010다52362 판결

• 법령 — 민법 제35조, 제109조, 제110조, 제146조, 제268조, 제269조, 제396조, 제406조, 제407조, 제569조, 제750조, 제756조, 제760조, 제763조, 제766조 / 상법 제401조, 제401조의2 / 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조, 제26조, 제32조 / 민사집행법 제61조, 제74조, 제276조, 제277조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

기획부동산 피해 회수는 법리보다 순서의 싸움입니다. 누구에게 책임을 물을 수 있는지, 그 사람에게 재산이 있는지, 시효가 얼마나 남았는지를 첫 상담에서 정리하지 않으면 이긴 판결도 종이로 남습니다. 그래서 첫 작업은 책임자 지도와 재산 지도를 함께 그리는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 매매계약서와 특약, 가분할도, 투자설명 자료, 입금 내역을 받아 계약 상대방이 누구인지, 지분 매매인지 특정 구획 매매인지를 확인합니다. 다음으로 법인등기부를 열어 대표이사와 이사의 재직 기간, 해산이나 청산종결 여부, 같은 사람들이 운영한 다른 법인이 있는지를 봅니다. 세 번째로 브리핑과 현장답사에 나온 사람, 전화로 권유한 사람의 이름과 직함을 정리합니다. 네 번째로 형사 고소가 있었는지, 다른 피해자들이 이미 재판을 진행하고 있는지 확인합니다. 마지막으로 계약일, 기망을 알게 된 날, 고소한 날을 놓고 취소권 행사기간과 손해배상 시효가 얼마나 남았는지 계산합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 청구원인을 겹겹이 세웁니다. 회사에는 사기 취소에 따른 대금 반환과 손해배상을, 실질 운영자와 임원에게는 공동불법행위와 상법 제401조·제401조의2의 책임을, 기망에 가담한 영업 담당자에게는 민법 제750조와 제760조의 책임을 배치합니다. 소송 전에 책임자들의 부동산과 예금을 조회하고, 처분 움직임이 보이면 가압류를 먼저 신청합니다. 손해액은 등기 당시 시가를 기준으로 감정 사항을 구체적으로 적어 신청하고, 기획부동산이 만든 쪼개기 거래가격이 비교 사례로 들어가지 않도록 다툽니다. 형사사건이 진행 중이면 기록을 확보해 민사에 쓰고, 배상신청이 각하될 가능성이 높은 사건은 민사 절차를 함께 준비합니다. 남은 지분은 공유물분할로 현금화할 수 있는지, 구분소유적 공유인지도 함께 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위 판결들에서 결론을 가른 것은 땅값이 얼마나 부풀려졌는지가 아니었습니다. 비슷한 가격 차이가 있어도 형사판결과 녹취가 있는 사건은 인용되고, 객관적 증거가 없는 사건은 기각되었습니다. 명목상 대표이사도 상법 제401조로 청구하면 책임이 인정되고, 공모만 주장하면 기각되었습니다. 합의서 한 줄이 나머지 청구를 살렸고, 감정 비교 사례 하나가 손해액을 바꾸었습니다. 변호사는 이 갈림길을 사건 초기에 짚어 회수 가능한 쪽으로 사건을 설계하고, 회수 가능성이 낮은 사건은 그렇다고 분명히 말씀드립니다. 피해자가 여럿인 사건에서는 공통 증거와 감정을 함께 쓰되 계약일, 지급액, 고소일, 합의 여부를 사람마다 따로 관리해, 한 사람의 시효나 합의 문구가 다른 사람의 청구를 흔들지 않도록 합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

기획부동산 피해자는 땅도 팔 수 없고 회사도 사라져 막막함을 느낍니다. 그러나 회사가 없어져도 그 회사를 움직인 사람들은 남아 있고, 법은 그들에게 책임을 묻는 길을 여러 갈래로 열어 두었습니다. 어느 길이 내 사건에 맞는지는 계약서와 등기부, 형사기록을 놓고 보아야 알 수 있습니다.

매매계약서와 입금 내역, 영업 담당자와의 문자와 녹음, 법인등기부, 고소장과 형사판결이 있다면 함께 준비해 주시기 바랍니다. 시효와 재산 처분은 기다려 주지 않습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.