신축 아파트 하자를 시공사에 묻으려면 — 입주자대표회의 채권양도와 하자보수보증금 청구, 제척기간과 감정에서 갈린 판결

입주한 지 3년쯤 된 단지의 입주자대표회의 회장님이나 동대표님이 찾아와 "외벽 균열과 지하주차장 누수가 계속되는데 시공사는 보수를 미루기만 한다, 대표회의 이름으로 소송을 하면 되느냐"고 묻는 일이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 입주자대표회의는 하자보수를 요구하고 하자보수보증금을 청구할 수는 있지만, 하자보수에 갈음하는 손해배상은 각 구분소유자의 권리라서 세대별로 채권양도를 받아야만 그 범위에서 청구할 수 있습니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이란, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항과 민법 제667조 제2항에 따라 구분소유자가 분양자 등에게 하자의 보수 대신 그 보수비용 상당의 손해를 배상하라고 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 몇 세대에게서 언제 양도받았는지, 누구를 피고로 삼았는지, 제척기간 안에 누구의 이름으로 하자보수를 요구했는지, 그리고 감정에서 어떤 도면과 공법을 기준으로 삼았는지입니다. 같은 하자라도 이 순서를 놓치면 인정액이 절반 이하로 줄어드는 판결이 이어지고 있습니다. 아래에서는 채권양도와 양도율, 피고 선택, 하자보수보증금, 제척기간과 소멸시효, 감정, 책임제한, 판결 이후의 보증금 사용과 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 입주자대표회의가 손해배상을 직접 청구할 수 있나요 — 양도받은 세대 몫만 가능합니다. 대구고등법원 2026. 1. 22. 선고 2025나10952 판결은 공용부분 하자보수비 622,999,783원에 채권양도 세대의 양도비율 97.04퍼센트를 곱한 금액과 양도 세대의 전유부분 보수비만 입주자대표회의 몫으로 계산했습니다.

2. 하자보수보증금과 손해배상은 어떤 관계인가요 — 근거와 상대방이 다른 별개의 권리이지만, 같은 하자를 위해 존재하므로 한쪽을 받으면 그만큼 다른 쪽도 소멸합니다. 위 판결은 양도 세대 부분은 보증기관과 시공·분양사가 공동으로, 미양도 세대 부분은 보증기관이 단독으로 지급하라고 했습니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 인용).

3. 제척기간이 지나면 끝인가요 — 기간 안에 누가 무엇을 요구했는지에 달려 있습니다. 서울고등법원 2024. 2. 14. 선고 2022나2027015 판결은 입주자대표회의가 사용검사 후 2년 안에 세대별 하자 목록을 보내 보수를 요구한 것을 구분소유자를 대신한 권리행사로 보아 분양자의 배상액을 1심보다 크게 늘렸습니다(집합건물법 제9조의2).

입주자대표회의는 왜 채권양도부터 받아야 하나

하자보수청구와 손해배상청구는 주인이 다릅니다. 공동주택관리법 제37조 제1항은 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단이 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있다고 정하지만, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 집합건물법 제9조에 따라 구분소유자에게 귀속됩니다. 그래서 대부분의 판결은 "공용부분에 대한 손해배상채권은 가분채권으로서 전유부분의 면적비율에 따라 각 구분소유자에게 귀속된다"는 문장에서 출발합니다(대구고등법원 2025나10952 판결, 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2019가합515168 판결).

실무의 해법은 세대별 채권양도입니다. 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 손해배상채권을 양수하고 양도통지 권한까지 위임받아 분양자에게 통지하면, 그 세대의 몫을 대표회의 이름으로 청구할 수 있습니다. 채권양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있으므로(민법 제450조 제1항), 통지 권한을 위임받는 문구를 양도서에 넣는 것이 기본입니다. 부산지방법원 동부지원 2023. 12. 21. 선고 2021가합101658 판결은 소장 송달로 양도사실을 통지한 방식도 받아들였습니다.

양도율이 곧 인용액입니다 — 양도 세대와 미양도 세대의 계산

손해배상액은 하자보수비 전체가 아니라 양도받은 지분만큼만 나옵니다. 공용부분 보수비에 양도 세대의 전유면적 비율을 곱하고, 전유부분은 양도 세대의 보수비만 더하는 방식이 굳어져 있습니다. 양도율이 높은 단지와 낮은 단지의 결과를 나란히 보면 차이가 분명합니다.

• 양도율이 높았던 사례 — 서울중앙지방법원 2019가합515168 판결은 666세대 중 625세대와 상가 전 세대가 양도해 분양자에게 30억 2,624만여 원 배상을 명했고, 대구지방법원 2024. 11. 26. 선고 2023가합200875 판결은 양도비율을 96.89퍼센트로 계산했습니다.

• 양도율이 낮았던 사례 — 서울중앙지방법원 2026. 3. 19. 선고 2023가합101320 판결은 571세대 중 160세대만 양도해 양도비율이 37.36퍼센트에 그쳤고, 청구액 1억 3,241만여 원 가운데 4,092만여 원만 인정했습니다.

양도하지 않은 세대의 몫이 버려지는 것은 아닙니다. 공용부분 하자 가운데 미양도 세대 지분은 하자보수보증금으로 받아 낼 수 있고, 대구고등법원 2025나10952 판결이 미양도 세대 부분 12,814,367원을 보증기관이 단독으로 지급하라고 한 것이 그 예입니다. 다만 미양도 세대의 전유부분 하자는 해당 소유자가 따로 청구해야 하므로, 양도 동의서를 받는 기간에 세대 방문과 안내를 충분히 하는 것이 인용액을 좌우합니다.

단지 구성이 복잡하면 계산도 달라집니다. 서울중앙지방법원 2019가합515168 판결 사건은 공공임대 세대가 섞인 단지여서, 공용부분 보수비에 분양 세대의 전유면적 비율 74.832퍼센트를 먼저 적용해 임대 세대 몫을 뺐습니다. 상가가 딸린 단지라면 대구고등법원 2025나10952 판결처럼 준공도면의 용도별 공용면적으로 아파트와 상가의 지분을 87.107퍼센트와 12.893퍼센트로 나눈 뒤, 상가 구분소유자들이 원고로 함께 참여해 자기 몫을 받았습니다. 상가 관리위원회가 상가 구분소유자 전원에게서 양도를 받아 따로 원고가 된 사례도 있습니다(서울중앙지방법원 2019가합515168 판결).

채권양도를 둘러싼 항변 — 소송신탁, 매도한 세대, 개별 소송

분양자 측은 채권양도 자체를 문제 삼는 경우가 많지만, 실제로 관리업무를 해 온 대표회의가 받은 양도라면 대체로 효력이 인정됩니다. 서울중앙지방법원 2019가합515168 판결은 소송행위를 주목적으로 한 채권양도는 무효라는 법리(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결)를 전제로 하면서도, 대표회의가 구성 이후 하자보수 요청을 맡아 왔고 다수 채권자의 효율적 회수를 위해 양도가 이루어졌다는 이유로 소송신탁 주장을 배척했습니다.

양도 후 아파트를 판 세대도 문제 되지 않습니다. 대구지방법원 2023가합200875 판결은 하자담보추급권이 원칙적으로 현재의 구분소유자에게 귀속되지만, 이미 대표회의에 양도한 뒤 제3자에게 팔았다면 그 매매에서 하자담보추급권은 제외된다고 보았습니다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결, 2009다9539 판결 인용). 같은 판결은 선행 소송에서 배상금을 받았다는 사정만으로 그때 다투지 않은 하자에 대한 양도 효력까지 사라지지 않는다고도 했습니다.

반대로 양도한 세대가 따로 소송을 내면 막힙니다. 광주지방법원 2024. 11. 19. 선고 2020가단525635 판결은 "하자보수청구권 일체"를 대표회의에 양도한 구분소유자의 개별 청구를 기각했습니다. 항소심인 광주지방법원 2026. 1. 15. 선고 2024나93366 판결은 결론을 바꿔 12,060,397원을 인정했는데, 대표회의가 구성원 과반수 의결로 양도 철회와 재양도를 결의하고 이를 통지한 사실이 확인됐기 때문입니다. 서명과 인영이 다른 재양도 서류만으로는 인정되지 않았다는 점도 함께 기억할 대목입니다. 또 서울중앙지방법원 2023가합101320 판결은 소 제기를 대표회의 구성원 과반수 의결로 결정했으면 충분하다며 총회 결의가 없다는 본안 전 항변을 배척했습니다(공동주택관리법 시행령 제14조 제1항).

앞의 광주 사건이 생긴 배경도 짚어 둘 만합니다. 같은 단지의 대표회의는 536세대 중 458세대에게서 양도를 받아 서울중앙지방법원 2020가합573146 사건을 냈고, 2025. 1. 16. 분양 조합과 시공사가 공동으로 17억 4,037만여 원을 배상하라는 판결을 받았습니다. 그 사이 양도 세대 명단이 531세대에서 530세대로 바뀌며 한 세대가 빠졌고, 그 세대의 권리가 누구에게 있는지가 별도 소송의 쟁점이 된 것입니다. 양도 명단은 소송 내내 바뀔 수 있으므로, 대표회의는 차수별 양도서와 철회서를 원본으로 보관하고 변동이 있을 때마다 의결과 통지를 거쳐야 합니다.

보수를 일부 받거나 다른 시설로 보상받으면서 쓴 합의서도 자주 항변의 근거가 됩니다. 부산지방법원 동부지원 2017가합1119 판결은 분양자가 하자보수에 갈음해 휘트니스 시설을 설치해 주며 받은 합의서에 "그 시설과 관련한 추가 요구와 이의를 하지 않는다"는 문구만 있다면 하자 채권 전부를 포기한 부제소 합의로 볼 수 없다고 했습니다. 합의서를 쓸 때는 대상 하자와 금액을 특정하고, 그 밖의 하자에 대한 권리는 유보한다는 문장을 넣어야 뒤탈이 없습니다.

누구를 피고로 삼을 것인가 — 분양자가 먼저, 시공자는 분양자가 무너졌을 때

손해배상의 1차 상대는 분양자이고, 시공자는 분양자에게 사정이 생긴 경우에만 구분소유자에게 직접 배상합니다. 2013. 6. 19. 시행된 집합건물법 제9조는 시공자도 구분소유자에게 담보책임을 지도록 했지만, 같은 조 제3항은 시공자의 손해배상책임을 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우로 한정합니다. 개정법 부칙 제3조에 따라 시행 전에 분양된 건물에는 종전 규정이 적용됩니다.

• 시공자 책임이 부정된 판결 — 서울중앙지방법원 2025. 7. 16. 선고 2025가합9121 판결은 분양자가 세금을 체납하고 있었지만 자산이 부채보다 많고 당기순이익도 있었다는 이유로 무자력을 인정하지 않고 시공사에 대한 청구를 기각했습니다.

• 시공자 책임이 인정된 판결 — 광주지방법원 2024나93366 판결은 분양자인 재개발정비사업조합이 해산등기와 청산종결등기를 마친 사실을 근거로 시공사가 조합과 공동으로 배상해야 한다고 보았습니다.

• 대위청구로 시공사를 끌어들인 판결 — 부산지방법원 동부지원 2022. 12. 22. 선고 2017가합1119 판결은 주주총회 결의로 해산한 분양자를 대위해 시공사에 도급계약상 하자담보책임을 물은 청구를 받아들였고, 분양자에 대한 채권액을 넘는 부분은 피보전채권이 없다며 각하했습니다.

하자보수 요구 단계에서는 사정이 조금 다릅니다. 공동주택관리법 제37조 제1항은 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 수행한 자로서 건설산업기본법상 하자담보책임이 있는 자가 따로 있으면 그 자가 하자보수 의무를 진다고 정하므로, 보수 요청 공문은 분양자와 시공사 모두에게 보내 두는 것이 안전합니다. 손해배상 소송에서 피고를 고르는 기준과 보수 요청의 상대방은 구분해서 생각해야 합니다.

그래서 소장을 쓰기 전에 분양자의 법인등기와 재무 상태를 먼저 확인합니다. 재개발·재건축조합처럼 입주 뒤 해산이 예정된 분양자라면 시공사를 함께 피고로 삼을 근거가 생기고, 자력 있는 시행사라면 시공사를 넣어도 기각될 가능성이 큽니다.

하자보수보증금은 손해배상과 별개의 돈입니다

하자보수보증금은 채권양도 없이 입주자대표회의가 자기 이름으로 청구하는 돈입니다. 공동주택관리법 제38조 제1항은 사업주체가 담보책임기간 동안 하자보수보증금을 예치하도록 하고, 시행령 제41조는 주택도시보증공사, 건설 관련 공제조합, 보증보험회사 등의 보증으로 갈음할 수 있게 하면서 대표회의가 구성되면 예치명의를 대표회의로 바꾸도록 정합니다. 보증금액은 주택사업계획승인만 받아 짓는 경우 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액의 100분의 3처럼 사업 유형별로 정해집니다(시행령 제42조).

보증서 명의가 바뀌지 않았다고 권리가 없는 것은 아닙니다. 서울중앙지방법원 2025가합9121 판결은 2년차 보증서의 보증채권자란에 군청이 그대로 적혀 있었지만, 대표회의가 구성된 이상 명의변경은 행정절차에 불과하다며 2년차 보증금도 대표회의의 권리로 보았습니다. 시공사가 파산한 단지에서는 보증금이 사실상 유일한 재원이 되는데, 서울남부지방법원 2017. 4. 27. 선고 2016가합101045 판결은 시공사의 회생과 파산으로 보수가 이행되지 않은 것을 보증사고로 보고, 일부 보증금을 받으며 "다시 청구하지 않는다"는 합의서를 썼더라도 균열처럼 범위가 넓은 하자는 종전 합의 대상과 같다고 단정할 수 없다며 5억 1,412만여 원 지급을 명했습니다. 보증계약 사이에 중복을 배제하는 특약이 없으면 하나의 하자가 여러 보증의 대상이 될 수 있다는 법리(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다27356 판결, 2014. 11. 27. 선고 2014다210241 판결 인용)가 그 근거였습니다.

보증금은 시간이 지나면 사업주체에게 돌아가는 돈이라는 점도 기억해야 합니다. 시행령 제45조는 대표회의가 사용검사일부터 2년이 지나면 보증금의 100분의 15, 3년이 지나면 100분의 40, 5년이 지나면 100분의 25, 10년이 지나면 100분의 20을 차례로 사업주체에게 반환하도록 정합니다. 해당 연차의 하자를 청구하지 않은 채 반환 시점을 넘기면 그 연차의 보증으로 받을 수 있던 돈을 스스로 놓치는 셈이 되므로, 연차가 끝나기 전에 하자를 정리해 보증기관에 청구하는 일정표가 필요합니다.

두 권리가 한 판결에 함께 나오면 공동 지급 범위를 정확히 나눠야 합니다. 대구고등법원 2025나10952 판결처럼 양도 세대 부분은 공동, 미양도 세대 부분은 보증기관 단독으로 주문이 갈리고, 보증기관의 책임도 손해배상에 적용된 책임제한 비율을 따라 줄어드는 것이 보통입니다. 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 사업주체인 단지는 보증금 예치 의무가 없으므로(법 제38조 제1항 단서) 처음부터 손해배상 소송이 중심이 됩니다.

보증기관은 언제 지급을 거절하나 — 보증사고와 청구 서류

보증기관이 지급을 미루는 가장 흔한 논리는 "아직 보증사고가 나지 않았다"는 것입니다. 보증사고는 사업주체가 정당한 이유 없이 하자보수를 이행하지 않는 경우를 말하는데, 법원은 이를 넓게 봅니다. 서울남부지방법원 2016가합101045 판결은 시공사의 회생과 파산으로 보수가 멈춘 것을 그대로 보증사고로 보았고, 서울고등법원 2022나2027015 판결은 대표회의가 사용검사 후 반년 남짓 지난 때부터 꾸준히 보수를 요청했는데도 하자가 남아 있고 사업주체가 보수 의무를 다투고 있다면 소 제기 무렵 보증사고가 발생했다고 보았습니다. 같은 판결은 감정인이 하자로 본 항목은 특별한 사정이 없으면 보증기간 안에 발생한 것으로 추인했습니다.

소송 전에 보증금을 받으려면 서류가 갖춰져야 합니다. 시행령 제44조 제1항은 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 판정서나 조정서, 판결서, 하자진단 결과통보서 가운데 하나를 붙이거나, 그런 절차에서 보수비용이 정해지지 않았다면 판정기준에 따라 산출한 보수비용 명세서를 붙여 청구하도록 합니다. 판정서나 하자진단 결과에 근거한 청구에 보증기관이 금액 이의를 하면 분쟁조정이나 분쟁재정을 거친 뒤 지급하게 되어 있어(같은 조 제2항), 다툼이 큰 단지일수록 처음부터 소송으로 보증기관을 함께 피고로 삼는 편이 빠를 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2024가합50801 판결의 보증서처럼 "관리단을 포함한 입주자대표회의가 구성되면 보증채권자가 변경된 것으로 본다"는 특기사항이 있으면 명의 문제도 쉽게 정리됩니다.

제척기간 — 대표회의의 보수 요구가 구분소유자의 권리행사로 인정된 판결과 부정된 판결

제척기간 다툼은 결국 "누구의 이름으로, 무엇을 요구했는가"의 문제입니다. 집합건물법 제9조의2와 시행령 제5조는 주요구조부와 지반공사 하자는 10년, 기산일 전에 발생한 하자는 5년, 그 뒤 발생한 하자는 공사 종류에 따라 5년, 3년, 2년으로 정하고, 공용부분은 사용검사일, 전유부분은 인도일부터 셉니다. 법원은 이를 재판상 또는 재판 외 권리행사기간인 제척기간으로 보면서, 하자보수청구만 했어도 손해배상청구권의 제척기간은 지켜진다고 봅니다. 문제는 대표회의가 자기 이름으로 한 보수 요구는 원칙적으로 대표회의 자신의 권리행사라는 점입니다(대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다29454 판결 인용). 그나마 다행인 것은 하자를 하나하나 특정할 필요까지는 없다는 법리입니다. 건축 전문가가 아닌 입주자들이 이미 발생한 하자 전반을 지적하고 대책을 요구했다면 각 하자에 대한 포괄적인 권리행사로 본다는 것이고(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 인용), 아래 인정 사례들은 모두 이 법리 위에 서 있습니다.

• 인정된 판결 — 수원지방법원 안산지원 2025. 1. 9. 선고 2021가합13308 판결은 대표회의의 하자보수요청서에 전유부분 하자 처리와 세대 방문 일정 협의가 적혀 있었던 점, 전유부분 하자를 세대별로 취합해 보낸 점을 들어 구분소유자를 대신한 청구로 보고 3년차 이하 하자의 제척기간 항변을 배척했습니다. 서울고등법원 2022나2027015 판결도 사용검사 후 1년이 안 돼 세대별 하자 접수 목록을 보낸 사실을 중시해, 채권양도 통지 시점을 기준으로 5년차 이하 하자 상당 부분을 소멸로 본 1심(서울중앙지방법원 2022. 6. 24. 선고 2018가합500275 판결)을 바꿨습니다.

• 부정된 판결 — 수원지방법원 성남지원 2022. 12. 9. 선고 2020가합405077 판결은 채권양도 통지가 사용승인일부터 2년, 3년이 지난 뒤 도달했고 그 전의 관리사무소 명의 하자보수요청은 구분소유자들의 권리행사로 보기 어렵다며 2년차 하자 1억 2,104만여 원 등을 소멸로 보았고, 항소심인 수원고등법원 2023. 11. 3. 선고 2023나11169 판결도 쌍방 항소를 기각했습니다.

이 차이를 만드는 것은 입주 초기의 문서입니다. 대표회의 공문에 세대별 전유부분 하자 목록을 붙이고, 구분소유자들의 요청을 모아 대신 청구한다는 취지를 적어 두면 나중에 양도 시점이 늦어져도 권리를 지킬 여지가 커집니다. 늦게 양도한 세대가 많으면 서울고등법원 2026. 6. 19. 선고 2025나209020 판결 사건의 원고처럼 차수별로 2년차, 3년차 하자를 스스로 빼고 청구할 수밖에 없습니다.

소멸시효 — 손해배상 10년, 대위청구 5년, 공제조합 보증금 2년

제척기간과 별도로 소멸시효도 따져야 하며, 청구의 근거마다 기간이 다릅니다. 광주지방법원 2024나93366 판결은 집합건물법 제9조의 책임은 분양계약이 아니라 현재의 구분소유자에 대한 법정책임이므로 민법 제162조 제1항의 10년 시효가 적용된다고 보았습니다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 인용).

반면 분양자를 대위해 시공사에 도급계약상 책임을 묻는 경우는 다릅니다. 수원지방법원 2021. 2. 10. 선고 2018가합25772 판결은 실외기실이 설계보다 좁게 시공된 하자를 인정하면서도, 상인 사이의 도급에 따른 하자담보책임에는 상법 제64조의 5년 시효가 적용되고 인도 당시부터 있던 하자는 인도일부터 시효가 진행한다며 사용검사 후 약 10년이 지나 낸 대위청구를 기각했습니다(대법원 2013. 7. 26. 선고 2012다93893 판결 인용).

보증금은 더 짧을 수 있습니다. 건설산업기본법 제67조 제4항은 공제조합 보증금에 관한 권리가 보증기간 만료일부터 2년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정하고, 서울중앙지방법원 2019가합515168 판결은 이 규정에 따라 1년차와 2년차 보증금 4억 6,430만여 원을 소멸로 보았습니다. 다만 서울고등법원 2022나2027015 판결이 밝혔듯 보증금 청구에는 집합건물법의 제척기간이 그대로 적용되지 않고, 구분소유자의 손해배상청구권이 제척기간으로 소멸해도 보증금채권이 함께 소멸하지는 않습니다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2010다52089 판결 인용). 보증기관마다 근거 규정과 약관이 다르므로 보증서별 만료일을 표로 만들어 두는 것이 첫 작업입니다.

하자 감정에서 결론이 갈리는 지점 — 도면, 시방서, 보수공법

하자소송의 금액은 감정에서 대부분 정해지고, 다툼은 기준 도면과 보수공법에 집중됩니다. 하자란 계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 것을 말하고, 설계도대로 지어졌는지와 건축 관련 법령의 기준에 맞는지를 함께 따집니다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 인용). 감정 결과는 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없으면 존중되므로(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결 인용), 감정서가 나온 뒤에 뒤집기보다 감정 신청 단계에서 기준을 바로 세우는 편이 훨씬 효과적입니다. 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결은 분양광고나 견본주택 등으로 계약 내용에 편입된 특별한 사정이 없으면 하자 여부를 준공도면을 기준으로 판단해야 하고, 사업승인도면과 달라도 준공도면대로 시공되었다면 하자가 아니라고 보았습니다.

그렇다고 준공도면에 없는 것은 모두 하자가 아닌 것은 아닙니다. 서울중앙지방법원 2026. 2. 6. 선고 2024가합50801 판결은 사용검사도면에 범죄예방설비 계획도가 빠져 있었지만 설계변경 증거가 없으면 허가도면 중 누락된 도면도 최종 설계도서에 포함된다며 저층 방범창 미시공을 하자로 인정했습니다. 서울고등법원 2025나209020 판결은 감정인이 처음 하자에서 뺐던 동별 표지판을 건축시방서 금속공사편 규정을 근거로 하자로 되살렸고, 원피고 입회 추가 현장조사에서 확인된 천장 몰딩 연질 패킹 미시공도 반영했습니다.

• 보수공법이 원고에게 유리했던 판결 — 수원지방법원 안산지원 2021가합13308 판결은 폭 0.3밀리미터 미만 층간균열도 충전식 공법으로 보수해야 한다는 감정을 유지했습니다.

• 불리했던 판결 — 부산고등법원 2026. 1. 22. 선고 2024나50516 판결은 방수키가 시공되어 있고 누수와의 인과관계가 특정되지 않으면 0.3밀리미터 미만 층간균열은 더 저렴한 표면처리 공법으로 충분하다고 보았고(대법원 2005. 6. 10. 선고 2004다35625 판결 취지 인용), 서울중앙지방법원 2023가합101320 판결은 보수면적률이 20퍼센트 이하이면 부분도장이 적정하다는 국토교통부 고시 기준에 따라 전체도장 주장을 받아들이지 않았습니다.

감정은 신청서에 적은 범위에서만 이루어집니다. 시방서, 허가도면, 분양 카탈로그를 함께 제출하고, 감정인이 제외한 항목은 근거 도서를 붙여 보완을 요청해야 금액이 지켜집니다. 자재 선정을 입주자와 협의한 경우처럼(광주지방법원 2024나93366 판결의 걸레받이) 하자에서 빠지는 항목도 있으니 협의 기록도 미리 정리해 둡니다.

책임제한은 피할 수 없지만 폭은 다툴 수 있습니다

감정 금액이 그대로 인용되는 경우는 드물고, 법원은 거의 예외 없이 책임을 제한합니다. 사용검사 후 감정까지 흐른 시간에 따른 자연 노화, 시공상 잘못과 노화를 구분하기 어려운 점, 입주자의 사용·관리상 잘못이 공통 사유입니다. 대구지방법원 2025. 7. 8. 선고 2022가합204856 판결과 그 항소심은 80퍼센트, 서울중앙지방법원 2025가합9121 판결은 85퍼센트, 서울중앙지방법원 2019가합515168 판결은 분양자에 대해 65퍼센트로 정했습니다.

폭을 크게 줄인 사정도 눈여겨볼 만합니다. 대구지방법원 2023가합200875 판결은 같은 단지의 두 번째 소송에서, 이미 선행 판결(대구지방법원 2017가합209123 사건, 2020. 5. 30. 확정)로 7억 7,607만여 원의 배상을 받았고 새로 주장한 하자가 생활에 큰 불편을 주지 않았다는 이유로 35퍼센트만 인정했습니다. 광주지방법원 2024나93366 판결은 시공사가 개별 세대를 보수하고 임시 거처까지 제공한 점을 들어 60퍼센트로 제한했습니다. 하자를 한 번에 모아 소송하고, 감정 현장조사 시점을 늦추지 않는 것이 책임제한 폭을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.

판결을 받은 뒤 — 보증금 지급청구, 집행, 사용내역 신고

판결문을 받으면 보증금부터 청구하고, 나머지는 분양자 재산에 집행하는 순서가 일반적입니다. 공동주택관리법 시행령 제44조는 사업주체가 보수를 이행하지 않으면 대표회의가 판결서 등을 붙여 보증서 발급기관에 지급을 청구할 수 있고, 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 지급해야 한다고 정합니다. 지급은 대표회의 회장의 인감과 관리사무소장 직인을 복수로 등록한 계좌로 받아야 하고, 보증금을 받기 전에 보수업체를 미리 선정해서는 안 됩니다.

받은 보증금은 쓸 곳이 정해져 있습니다. 시행령 제43조는 하자 판정이나 조정, 법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용 등으로 용도를 한정하고, 법 제38조 제2항은 의무관리대상 공동주택이면 사용 후 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 사용내역을 신고하도록 합니다. 사업주체에게도 30일 안에 사용명세를 통보해야 합니다(시행령 제44조 제5항). 신고와 통보를 놓쳐 행정 제재나 회계 분쟁이 생기지 않도록 보수공사 계약과 지출 증빙을 함께 관리해야 합니다.

지연손해금도 상대방마다 다르게 붙습니다. 대구고등법원 2025나10952 판결은 시공·분양사에는 판결 선고일까지 연 5퍼센트, 보증기관에는 같은 기간 연 6퍼센트를 적용하고 그 다음 날부터는 모두 연 12퍼센트로 계산했습니다. 지급 시점과 상대방에 따라 받을 금액이 달라지므로, 공동 지급 부분을 누구에게서 먼저 받을지도 계산해 보고 정합니다.

분양자가 지급하지 않으면 강제집행으로 넘어갑니다. 가집행 선고가 붙은 판결로는 재산명시를 신청할 수 없으므로(민사집행법 제61조 제1항 단서) 확정 전에는 알고 있는 예금이나 분양대금 채권을 압류하고 추심명령을 받는 방식이 중심이 됩니다(민사집행법 제229조). 재개발조합처럼 해산이 예정된 분양자는 자백간주로 큰 금액의 판결이 나와도(부산지방법원 동부지원 2021가합101658 판결) 회수는 별개의 문제이므로, 시공사와 보증기관 몫을 먼저 확정하는 소송 설계가 중요합니다.

소송 전에 입주자대표회의가 해 둘 일

소송의 성패는 감정 이전에, 입주 후 1년에서 2년 사이에 대표회의가 남긴 기록에서 상당 부분 갈립니다. 판결들을 종합하면 순서는 다음과 같습니다.

1. 사전점검과 입주 후 접수된 세대별 하자를 목록으로 만들고, 대표회의 명의 공문에 "구분소유자들의 요청을 취합해 대신 청구한다"는 취지를 적어 사업주체에 보냅니다.

2. 보증서 사본을 확보해 보증기관, 보증기간, 보증금액, 보증채권자 명의를 표로 정리하고, 공제조합 보증은 만료일부터 2년 안에 청구합니다.

3. 소송 진행과 대리인 선임을 대표회의 구성원 과반수 의결로 결정하고 회의록을 남깁니다.

4. 채권양도서에는 "하자보수청구권과 이에 갈음하는 손해배상청구권 일체"와 양도통지 권한 위임을 넣고, 양도 차수가 늦어질수록 저년차 하자가 소멸한다는 점을 세대에 안내합니다.

5. 분양자의 등기와 재무 상태를 확인해 시공사를 함께 피고로 삼을지 정합니다.

소송만이 유일한 길은 아닙니다. 공동주택관리법 제39조에 따른 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정이나 조정을 신청할 수 있고, 그 판정서와 조정서 정본은 하자보수보증금을 청구할 때 붙이는 서류가 됩니다(시행령 제43조, 제44조). 하자 항목이 비교적 단순하고 금액이 크지 않다면 이 절차로 보증금을 먼저 받고, 다툼이 큰 항목만 소송으로 가져가는 방식도 검토할 만합니다. 어느 쪽이든 입주 초기의 사진과 영상, 누수 발생 일지, 세대별 접수 대장은 버리지 말고 보관해야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 단지에 소송이 답은 아닙니다. 하자소송은 감정에만 상당한 시간과 비용이 들고, 인정액에서 책임제한과 양도율이 다시 깎이므로 기대 회수액을 보수적으로 잡고 판단해야 합니다. 서울중앙지방법원 2024가합50801 판결 사건은 30개 호실 규모로 보증금 합계가 8,245만여 원이었고 인정액도 1억 4,517만여 원이었습니다. 이 정도 규모에서 남은 하자가 마감이나 도장 위주라면 하자심사·분쟁조정위원회 조정이나 보증금 청구로 정리하는 편이 비용 면에서 낫습니다. 사용검사 후 10년이 거의 다 되었는데 양도 세대가 소수에 그친다면(서울중앙지방법원 2023가합101320 판결은 양도비율 37.36퍼센트로 4,092만여 원 인정) 감정비와 시간을 감당할 만한지 먼저 따져야 합니다. 개별 세대 한 곳의 전유부분 하자는 광주지방법원 2024나93366 판결처럼 인정액이 1천만 원대에 머무를 수 있어, 대표회의 소송에 양도로 참여하는 편이 현실적입니다.

선임을 검토할 사건은 수백 세대 이상 단지로서 외벽 균열, 누수, 지하주차장, 미시공처럼 보수비가 큰 하자가 있고, 사용검사 후 5년 안팎이라 3년차와 5년차 하자가 살아 있으며, 분양자의 자력이나 보증금 시효, 제척기간을 두고 다툼이 예상되는 경우입니다. 이런 사건은 양도서 문구와 통지 시점, 감정 신청 범위가 수억 원 단위의 차이를 만듭니다. 반대로 하자가 경미하고 사업주체가 보수에 응하고 있다면, 보수 이행을 문서로 관리하면서 지켜보는 편이 나을 수 있고 상담에서도 그렇게 말씀드립니다.

자주 묻는 질문

입주자대표회의 이름으로 바로 아파트 하자 손해배상 소송을 할 수 있나요?

양도받은 세대 몫만 가능합니다. 손해배상청구권은 집합건물법 제9조에 따라 각 구분소유자에게 있으므로, 대표회의는 세대별 채권양도와 양도통지를 거친 범위에서 청구할 수 있습니다. 하자보수 요구와 하자보수보증금 청구는 양도 없이도 대표회의 이름으로 할 수 있습니다(공동주택관리법 제37조, 제38조).

채권양도에 동의하지 않은 세대의 몫은 어떻게 되나요?

공용부분 하자 중 미양도 세대 지분은 하자보수보증금으로 받을 수 있습니다. 대구고등법원 2025나10952 판결은 그 부분을 보증기관이 단독으로 지급하라고 했습니다. 미양도 세대의 전유부분 하자는 해당 소유자가 직접 청구해야 합니다.

채권양도 후 아파트를 팔았는데 문제가 되나요?

대체로 문제 되지 않습니다. 대표회의에 이미 양도한 뒤 제3자에게 팔았다면 그 매매에서 하자담보추급권은 제외된 것으로 봅니다(대구지방법원 2023가합200875 판결). 다만 매수인과의 계약서에 하자 관련 권리를 어떻게 정했는지는 확인해 두는 것이 좋습니다.

하자보수보증금도 받고 손해배상도 받을 수 있나요?

같은 하자에 대해 이중으로 받을 수는 없습니다. 두 권리는 별개지만 같은 하자의 보수를 위한 것이라 한쪽에서 받으면 다른 쪽이 그만큼 소멸합니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 인용). 판결 주문에서 공동 지급 부분과 단독 지급 부분을 구분해 받는 것이 일반적입니다.

사용검사 후 10년이 다 돼 가는데 아직 소송할 수 있나요?

주요구조부 하자는 10년, 기산일 전에 발생한 하자는 5년의 제척기간이 적용되므로 남은 하자가 무엇인지에 따라 다릅니다(집합건물법 제9조의2, 시행령 제5조). 그 이전에 세대별 하자를 모아 보수를 요구한 기록이 있으면 저년차 하자도 지켜질 수 있으니 공문부터 찾아보시기 바랍니다.

시공사가 대기업인데 시공사를 상대로 소송하면 안 되나요?

분양자에게 회생, 파산, 해산, 무자력 같은 사유가 없으면 시공사의 손해배상책임은 인정되지 않습니다(집합건물법 제9조 제3항). 서울중앙지방법원 2025가합9121 판결은 분양자의 자산이 부채보다 많다는 이유로 시공사에 대한 청구를 기각했습니다.

판결로 받은 하자보수보증금은 어디에 써야 하나요?

하자보수비용 등 시행령 제43조가 정한 용도로만 써야 하고, 의무관리대상 공동주택은 사용 후 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 사용내역을 신고해야 합니다(공동주택관리법 제38조 제2항). 사업주체에게도 30일 안에 사용명세를 통보해야 합니다.

상가 구분소유자도 아파트 하자소송에 함께할 수 있나요?

함께할 수 있습니다. 대구고등법원 2025나10952 판결은 준공도면의 공용면적 비율로 아파트와 상가의 지분을 나눈 뒤 상가 구분소유자들의 몫을 따로 인정했습니다. 상가 관리위원회가 상가 구분소유자들에게서 양도받아 원고가 되는 방법도 있으니, 단지 전체의 소송 구조를 처음에 함께 정하는 것이 좋습니다.

관리단만 있는 소규모 아파트도 같은 방법으로 청구할 수 있나요?

가능합니다. 공동주택관리법 제37조 제1항은 관리단도 하자보수 청구권자로 정하고 있고, 서울중앙지방법원 2024가합50801 판결은 30개 호실 아파트 관리단의 청구를 받아들였습니다. 다만 보증금 규모가 작아 소송비용과의 균형을 먼저 따져야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 — 하자 판단은 원칙적으로 준공도면 기준, 사업승인도면과 달라도 준공도면대로면 하자 아님

• 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160, 2011. 5. 13. 선고 2010다29454, 2009. 5. 28. 선고 2009다9539, 2003. 2. 11. 선고 2001다47733, 2008. 12. 11. 선고 2008다12439, 2013. 3. 14. 선고 2010다52089, 2013. 7. 26. 선고 2012다93893, 2005. 6. 10. 선고 2004다35625 판결 — 보증금과 손해배상의 중첩, 대표회의 명의 보수청구, 소송신탁과 양도 후 매도, 10년 시효, 보증금과 제척기간, 상사시효, 저렴한 보수방법(하급심 판결 인용)

• 대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333, 2010. 12. 9. 선고 2008다16851, 2009. 7. 9. 선고 2006다67602, 2008. 9. 11. 선고 2008다27356, 2014. 11. 27. 선고 2014다210241 판결 — 포괄적 권리행사, 하자의 의미, 감정 결과의 존중, 보증 대상의 중복(하급심 판결 인용)

• 대구고등법원 2026. 1. 22. 선고 2025나10952 판결(1심 대구지방법원 2025. 7. 8. 선고 2022가합204856 판결 변경, 상고 여부 미확인) — 양도비율 97.04퍼센트 계산, 책임제한 80퍼센트, 보증기관 공동·단독 지급 구분

• 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2019가합515168, 2019가합546582(병합) 판결(확정 여부 미확인) — 소송신탁 주장 배척, 공제조합 보증금 2년 시효, 책임제한 65퍼센트

• 수원지방법원 안산지원 2025. 1. 9. 선고 2021가합13308 판결(확정 여부 미확인) — 대표회의 보수요청을 구분소유자 대신 청구로 인정, 층간균열 충전식 공법

• 서울고등법원 2024. 2. 14. 선고 2022나2027015 판결(1심 서울중앙지방법원 2022. 6. 24. 선고 2018가합500275 판결 변경) — 제척기간 항변 배척, 보증금 청구와 제척기간

• 수원지방법원 성남지원 2022. 12. 9. 선고 2020가합405077 판결과 항소심 수원고등법원 2023. 11. 3. 선고 2023나11169 판결(항소기각) — 관리사무소 명의 요청은 구분소유자 권리행사 아님, 저년차 하자 소멸

• 서울중앙지방법원 2025. 7. 16. 선고 2025가합9121 판결과 항소심 서울고등법원 2026. 6. 19. 선고 2025나209020 판결(분양자 부분 일부 변경) — 시공사 청구 기각, 보증서 명의와 보증채권자, 시방서 근거 하자 인정

• 부산지방법원 동부지원 2022. 12. 22. 선고 2017가합1119 판결(항소심 결과 미확인) — 해산한 분양자 대위 시공사 청구, 피보전채권 초과 부분 각하, 부제소 합의 주장 배척

• 광주지방법원 2024. 11. 19. 선고 2020가단525635 판결과 항소심 광주지방법원 2026. 1. 15. 선고 2024나93366 판결(일부 인용으로 변경) — 양도 세대의 개별 청구, 재양도 의결, 조합 해산과 시공사 책임, 10년 시효(관련 사건 서울중앙지방법원 2020가합573146의 경과는 항소심 판결에 적힌 내용)

• 대구지방법원 2024. 11. 26. 선고 2023가합200875 판결(확정 여부 미확인) — 선행 판결(대구지방법원 2017가합209123) 후 두 번째 소송, 양도 후 매도 세대, 책임제한 35퍼센트

• 서울남부지방법원 2017. 4. 27. 선고 2016가합101045 판결(확정 여부 미확인) — 시공사 파산과 보증사고, 일부 지급 합의서와 중복 항변 배척

• 서울중앙지방법원 2026. 2. 6. 선고 2024가합50801 판결, 2026. 3. 19. 선고 2023가합101320 판결(각 확정 여부 미확인) — 허가도면 누락분과 방범창, 선시공 후분양, 양도비율 37.36퍼센트, 부분도장 기준

• 수원지방법원 2021. 2. 10. 선고 2018가합25772 판결(확정 여부 미확인) — 실외기실 하자 인정에도 대위청구 상사시효 완성

• 부산고등법원 2026. 1. 22. 선고 2024나50516 판결(1심 부산지방법원 동부지원 2023. 12. 21. 선고 2021가합101658 판결 일부 변경) — 0.3밀리미터 미만 층간균열 표면처리, 분양 조합 자백간주

• 법령 — 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조, 제9조의2, 부칙(법률 제11555호) 제3조, 같은 법 시행령 제5조 / 공동주택관리법 제36조, 제37조, 제38조, 같은 법 시행령 제14조, 제36조, 제41조부터 제45조까지 / 건설산업기본법 제67조 / 민법 제162조, 제450조, 제667조 / 상법 제64조 / 민사집행법 제61조, 제229조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

아파트 하자소송은 감정 싸움처럼 보이지만 실제로는 날짜와 명의의 싸움입니다. 사용검사일, 세대별 인도일, 대표회의가 보수를 요구한 날, 채권양도 통지가 도달한 날, 보증서별 만료일을 한 장의 표에 세우면 어떤 하자가 살아 있고 어떤 하자가 이미 위험한지가 먼저 드러납니다. 그래서 첫 작업은 단지의 시간표를 만드는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 사용검사필증과 세대별 인도 현황, 대표회의 구성일을 확인합니다. 다음으로 입주 이후 사업주체에 보낸 하자보수 요청 공문과 회신을 모두 받아, 그 문서가 대표회의 자신의 요구로 읽히는지 구분소유자를 대신한 청구로 읽히는지 살핍니다. 세 번째로 보증서 사본을 받아 보증기관과 보증기간, 보증금액, 보증채권자 명의를 정리합니다. 네 번째로 분양자와 시공사의 법인등기, 해산이나 회생 여부, 재무 상태를 확인해 피고 구성을 정합니다. 마지막으로 지금까지 받은 채권양도서의 문구와 세대 수, 대표회의 의결 회의록이 갖춰졌는지 점검합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 소송 전 단계부터 관여합니다. 양도서 서식을 "하자보수청구권과 이에 갈음하는 손해배상청구권 일체"와 통지 권한 위임이 담기도록 정비하고, 세대 안내문에 양도가 늦을수록 저년차 하자가 소멸한다는 점을 분명히 적습니다. 공제조합 보증처럼 시효가 짧은 보증금은 소송과 별도로 먼저 청구해 시효를 지킵니다. 감정 단계에서는 시방서, 허가도면, 분양 카탈로그를 함께 제출하고, 감정인이 제외한 항목마다 근거 도서를 붙여 보완을 신청합니다. 상대방의 제척기간 항변에는 입주 초기 공문과 세대별 접수 목록으로 대응하고, 책임제한 비율은 감정 시점과 하자의 성격을 근거로 다툽니다. 판결 뒤에는 보증금 지급청구와 사용내역 신고, 분양자 재산에 대한 압류까지 이어서 진행합니다. 소송 중에는 임원 교체나 관리업체 변경이 잦으므로, 의결 회의록과 양도서 원본, 감정 자료를 한곳에 모아 두는 기록 관리도 함께 맡습니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 하자가 있다는 사실 자체는 대부분 감정으로 확인되었습니다. 결론을 가른 것은 보수 요구 공문의 명의, 양도 차수와 통지 시점, 시공사를 피고로 삼을 근거, 보증서 만료일, 감정인이 놓친 시방서 한 줄이었습니다. 같은 단지라도 1심과 항소심의 인정액이 두 배 가까이 달라진 사건이 있었고, 양도율 차이만으로 인정액이 수억 원 갈린 사건도 있었습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 단지가 소송으로 갈 사건인지, 보증금 청구와 조정으로 정리할 사건인지를 구분해 말씀드리고, 소송으로 간다면 대표회의 임원들이 감당할 일정과 의결 절차까지 함께 설계합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

신축 아파트의 하자는 입주민 모두의 재산 문제이지만, 소송의 무게는 늘 몇 명의 대표회의 임원에게 실립니다. 법은 하자보수와 손해배상, 보증금이라는 세 갈래의 길을 열어 두었지만, 그 길은 정해진 명의와 기간, 양도 절차 위에서만 열립니다. 어느 길이 아직 열려 있는지는 단지의 문서를 놓고 보아야 알 수 있습니다. 보증 연차가 하나씩 끝날 때마다 선택지가 줄어든다는 점도 기억해 주시기 바랍니다.

사용검사필증과 세대별 인도 현황, 하자보수 요청 공문과 회신, 하자보수보증서, 채권양도서와 대표회의 회의록을 모아 두시기 바랍니다. 개인 간 매매로 산 집의 누수 문제는 매도인의 하자담보책임이 쟁점이 되므로 별도로 검토해야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.