산 건물(근생·다가구)에 옥외계단 지붕·샤시·옥탑 무단증축이 있어 매수 후 시정명령·이행강제금을 받았다면 — 매도인이 철거비·이행강제금을 배상한 판결과 진 판결, 양성화 비용과 6개월 제척기간

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 근린생활시설 건물이나 다가구주택을 산 뒤 옥외계단 지붕·샤시·옥탑 같은 무단증축 부분 때문에 시정명령과 이행강제금을 받았다면, 매수인은 매도인에게 민법 제580조의 하자담보책임으로 철거·원상복구 비용과 납부한 이행강제금을 배상하라고 청구할 수 있습니다. 다만 계약 당시 위반 사실을 알았거나 조금만 확인했으면 알 수 있었던 경우, 하자를 안 날부터 6개월이 지난 경우에는 청구가 막히고, 대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다219455 판결은 철거 대신 양성화를 택해 쓴 비용은 배상 대상이 아니지만 철거비 상당액은 실제로 철거하지 않았더라도 청구할 수 있다고 판단했습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 17건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

건물을 사고 1~2년이 지나 구청이나 동 주민센터에서 '위반건축물 시정명령 사전통지'가 날아오는 경우가 적지 않습니다. 옥상에 올린 조립식 패널 방, 옥외계단 위에 씌운 지붕과 샤시, 베란다를 막아 넓힌 거실, 창고로 쓰던 가설 구조물이 대표적입니다. 매수인 입장에서는 "산 그대로 쓰고 있었을 뿐인데 왜 내가 이행강제금을 내야 하느냐"는 억울함이 먼저 듭니다. 그런데 건축법상 시정명령과 이행강제금은 현재 소유자에게 나오고, 매도인에게 돈을 돌려받으려면 민사 소송에서 따로 이겨야 합니다. 많은 분이 '불법건축물을 판 매도인이 당연히 물어 준다'고 생각하시지만, 실제 판결은 매수인이 무엇을 알고 샀는지, 계약서에 어떤 특약이 있었는지, 언제부터 문제를 제기했는지에 따라 전액 인용부터 전부 기각까지 갈렸습니다. 이 글은 무단증축 건물을 산 매수인이 이긴 판결과 진 판결, 1심에서 졌다가 항소심에서 뒤집힌 판결, 대법원이 원심을 깨뜨린 판결을 나란히 놓고 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

매수 후 시정명령을 받은 무단증축 건물, 매도인에게 책임을 물을 수 있습니까 — 원칙적으로 물을 수 있습니다. 매매 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질을 갖추지 못한 경우는 물론 건축법상 제한 같은 법률적 장애도 하자에 해당하고(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결), 하자담보책임은 매도인의 고의·과실을 묻지 않습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 청구할 수 없습니다(민법 제580조 제1항 단서).

무엇을 배상받습니까 — 판결에서 인정된 것은 철거·원상복구 비용(감정액 포함)과 실제 납부한 이행강제금입니다(수원지방법원 성남지원 2026. 8. 18. 선고 2024가단213323 판결, 전주지방법원 2020. 6. 12. 선고 2018가단14917 판결). 반면 위반 부분을 살려 쓰기 위한 양성화 비용은 매수인 자신의 편익을 위한 지출로 보아 대법원 2025다219455 판결에서 배척되었고, 건물 가치 하락분도 대부분 인정되지 않았습니다.

언제까지 청구해야 합니까 — 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다(민법 제582조). 소송이 아니어도 내용증명으로 하자를 알리고 배상을 구하면 기간이 지켜지지만(대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결), 부산지방법원 2022. 1. 13. 선고 2021가단4655 판결은 안 날부터 1년 뒤에야 이의를 제기한 매수인의 청구를 기각했습니다.

매도인에게 물을 수 있는 책임은 세 갈래입니다

첫째, 하자담보책임입니다. 민법 제580조 제1항은 매매 목적물에 하자가 있으면 제575조 제1항을 준용해 매수인이 손해배상을 청구하거나, 계약 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해제할 수 있게 합니다. 대법원 98다18506 판결은 법률적 제한 내지 장애도 매매 목적물의 하자가 될 수 있고, 하자의 존부는 매매계약 성립 시를 기준으로 본다고 했습니다. 무단증축은 대부분 매도인이 소유하던 시절에 이미 존재하므로 이 기준을 충족하기 쉽습니다. 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결은 하자를 보수하기 위한 비용이 하자담보책임에서 말하는 손해에 해당한다고 정리했습니다.

둘째, 채무불이행책임입니다. 같은 2017다202050 판결과 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결은 하자 있는 목적물을 넘긴 매도인의 채무불이행책임(민법 제390조)과 하자담보책임이 경합적으로 인정된다고 했습니다. 채무불이행책임은 매도인의 귀책사유가 필요하지만 6개월 제척기간의 적용을 받지 않으므로, 기간이 문제되는 사건에서는 이 청구를 함께 구성해 두어야 합니다.

셋째, 고지의무 위반에 따른 불법행위책임입니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결은 상대방이 알았다면 계약을 체결하지 않았을 사정을 신의칙상 고지할 의무가 있다고 하면서도, 상대방이 이미 알고 있거나 스스로 확인할 의무가 있는 사항이라면 알리지 않았다고 해서 고지의무 위반이 되지는 않는다고 했습니다. 매도인이 직접 증축했거나 오래 소유하며 실제 면적과 대장 면적의 차이를 알았을 사람이라면 이 책임이 인정될 여지가 커집니다.

여기에 민법 제584조가 붙습니다. 담보책임을 면하는 특약을 했더라도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못합니다. 계약서의 '현 상태 매매' 문구를 매도인이 방패로 쓰는 경우가 많은데, 아래 사례들에서 그 문구를 면책 약정으로 본 판결은 없었고, 매수인이 현황을 확인하고 샀다는 사정의 근거로 쓰인 경우만 있었습니다.

첫 번째 사례 — 화성 공장 2층 불법 증축 96평, 양성화 비용은 안 되고 철거비는 된다

대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다219455 판결의 사건입니다. A회사는 2021. 10. 29. B회사로부터 화성시의 공장용지와 건물을 50억 원에 샀습니다. 기숙사로 쓰려던 건물 2층에는 공부상 면적 636㎡에 포함되지 않은 불법 증축 부분 318㎡가 있었습니다. A회사는 2022. 3. 31. 잔금을 치르고 건물을 인도받았고, 불법 증축을 알게 되자 철거 대신 양성화를 택했습니다. 2022년 5월경 관할청에 자인서를 내고 증축허가를 받아 이행강제금을 낸 뒤, 그 부분을 기숙사로 바꾸는 공사를 마치고 사용승인까지 받았습니다.

A회사는 하자담보책임에 따른 손해배상으로 주위적으로 설계비·감리비·이행강제금 등 양성화 비용 8,917만 9,000원을, 예비적으로 감정에 따른 철거비용 5,695만 2,910원을 청구했습니다. 1심(수원지방법원 2022가단568262)과 원심(수원지방법원 2025. 10. 30. 선고 2023나103090 판결)은 모두 A회사가 졌습니다. 원심은 하자로 인한 손해는 원상복구비용(철거비용)에 한정되는데 양성화 비용은 불법 증축 부분을 기숙사로 활용하려고 스스로 선택한 지출이고, 실제로 철거하지 않고 양성화해 쓰고 있으니 철거비 손해도 발생하지 않았다고 보았습니다.

대법원은 양성화 비용 부분은 원심 판단을 유지했지만, 철거비용 부분은 파기했습니다.

"매수인의 손해는 특별한 사정이 없는 한 매매목적물의 인도 시점에 발생한 것이므로, 매수인이 실제로 비용을 지출하기 전이라도 하자보수비용에 관한 객관적이고 합리적인 평가가 있으면 그 평가액을 하자보수비용으로 청구할 수 있다." — 대법원 2025다219455

대법원은 불법 증축 부분이 2층 공부상 면적의 50%에 육박하고, 감정상 철거 공사비가 5,695만 2,910원이며, 계약 당시부터 하자가 있었으므로 인도 시점에 철거비 상당 손해가 생겼다고 보았습니다. 매수인이 그 뒤 양성화를 택해 스스로 비용을 들였더라도 그것은 손해 발생 이후의 사정이고, 그로 인해 손해가 메워졌다고 보기도 어렵다고 했습니다. 정리하면, 매수인은 '양성화에 실제로 쓴 돈'이 아니라 '원래대로 되돌리는 데 드는 객관적 비용'을 청구해야 한다는 것입니다. 사건은 철거비 부분을 다시 심리하도록 수원지방법원에 환송되었습니다.

두 번째 사례 — 근생 건물 858㎡ 무단증축, 매도인이 써 준 '하자담보확인서'가 결정적이었습니다

수원지방법원 성남지원 2024가단213323 판결의 사건입니다. B회사는 경기도 광주시의 제2종 근린생활시설 건물을 지어 2013년 보존등기를 마친 건축주였고, A회사는 2021. 3. 10. 그 건물과 부지를 19억 원에 사서 7월에 이전등기를 마쳤습니다. 2년여 뒤인 2023. 11. 17. 관할 동장이 무단 증축한 불법건축물이라며 원상복구하지 않으면 이행강제금 부과와 고발 조치를 하겠다는 시정명령 사전예고 통지를 보냈습니다. 무단 증축 면적은 1-1층 354.88㎡, 1-2층 354.88㎡, 2층 148.5㎡, 합계 858.26㎡였고, A회사는 2025. 6. 27. 이행강제금 1,558만 4,000원을 냈습니다.

B회사는 세 가지로 맞섰습니다. 매수인이 현황과 건축물대장을 확인했으니 하자를 알았거나 과실로 몰랐다는 것, 계약 다음 날 이미 랙 시설물의 불법성을 알았으니 6개월이 지났다는 것, 회사끼리의 거래라 상법 제69조에 따라 인도 후 6개월 안에 하자 통지를 했어야 한다는 것이었습니다. 법원은 모두 받아들이지 않았습니다. 매도인은 건축주이자 유일한 소유자로서 무단 증축을 알았을 텐데 매수인에게도 중개사에게도 알리지 않았고, 건축물대장과 중개대상물 확인서에도 기재가 없었으며, 오히려 계약 당시 "불법 건축물로 인하여 행정처리 또는 처리명령/벌과금은 없다"는 내용의 비거주용 하자담보확인서를 써 주었습니다. 매수인이 위법성을 알았다면 랙 시설물을 1억 500만 원에 따로 사지도 않았을 것이라고 보았습니다. 제척기간은 사전예고 통지가 도달한 2023년 12월경부터 계산했고, 상법 제69조는 매도인이 악의이면 적용되지 않는다는 같은 조 제2항으로 배척했습니다.

손해로는 감정상 철거·원상복구 비용 2,777만 2,183원과 납부한 이행강제금 1,558만 4,000원, 합계 4,335만 6,183원이 인정되었습니다. 대법원 2025다219455 판결을 그대로 인용해 실제 철거 전이라도 평가액을 청구할 수 있다고 했습니다. 반면 일부만 철거하고 나머지를 양성화해 허가받는 데 드는 4,099만 4,839원은 매수인의 편익을 위한 양성화 비용이 다수 포함되었다며 배척했고, 교환가치 하락과 공사 기간 영업손실도 증거가 없다며 인정하지 않았습니다. 다만 매수인도 공부와 현황을 대조할 주의의무가 있었고 위반 면적이 넓어 의심할 여지가 있었다며 책임을 90%로 제한해 3,902만 564원을 명했습니다(청구액 1억 원, 확정 여부 미확인).

세 번째 사례 — 다가구 4층 옥상 무단증축, '민원 발생 시 매도인 책임' 특약이 살렸습니다

대구지방법원 2018. 2. 21. 선고 2015가단44820 판결의 사건입니다. A씨는 2014. 8. 11. 갓 지은 대구 수성구 4층 다가구주택을 4억 5,000만 원(대출 2억 5,000만 원 승계)에 샀습니다. 4층은 3층보다 면적이 좁아 3층 지붕이 바닥으로 남은 부분이 있었는데, 그 위에 지붕을 올리고 난간과 창문을 달아 베란다처럼 만들어 둔 상태였습니다. 이 부분은 계약 직전인 2014. 7. 24. 이미 '4층 조립식패널조 무단증축 16.61㎡'로 위반건축물 등재가 되어 있었고, 중개대상물 확인설명서에도 위반건축물 여부가 '위반'으로 표시되어 있었습니다.

일반적인 하자담보 논리라면 매수인이 알고 산 하자라서 청구가 막힐 사건이었습니다. 그런데 계약 자리에서 A씨가 "나중에 문제가 생기면 어떻게 하느냐"고 묻자, 중개 직원은 인근 건물들도 민원이나 시정명령이 나오면 건축주가 철거해 확인을 받은 뒤 다시 복원해 주는 것이 일반적이라고 설명하며 매도인에게도 그렇게 처리해 주어야 한다고 말했고, 매도인 측은 이의를 달지 않았습니다. 그 결과 계약서에 "401호 가대기부분의 민원발생시 모든 문제는 매도인이 책임지기로 한다"는 특약이 들어갔습니다.

소유자가 바뀌자 구청은 2014. 12. 9. A씨에게 시정명령을 했고, A씨는 두 차례 이행강제금 부과계고를 받은 뒤 양성화가 불가능한 그 부분을 2016. 4. 15. 자진 철거했습니다. 법원은 특약을 철거 후 복원까지 매도인이 해 주기로 한 약정으로 해석하고, 이행강제금 218만 8,000원과 철거·재설치 비용 872만 3,000원, 합계 1,091만 1,000원의 배상을 명했습니다. 같은 판결에서 누수·타일 하자 보수비도 함께 인정되어 전체 인용액은 2,945만 5,000원이었고, 항소심(대구지방법원 2018나2224)은 화해권고결정으로 끝났습니다. 알고 산 위반건축물이라도 계약서 한 줄이 있으면 길이 열린다는 점을 보여 줍니다.

네 번째 사례 — 모텔 건물 무단증축, '현 상태 매매'는 면책 특약이 아니었습니다

전주지방법원 2018가단14917 판결의 사건입니다. A씨는 2016. 5. 4. 영업 중인 모텔 건물과 토지를 22억 3,000만 원에 샀습니다. 1년 뒤 임차인과 소송을 하던 중 주차장에 천막 덮개가 무단 설치되고 1층 일부가 증축된 사실을 알게 되었고, 구청은 2018년 5월경 지하 1층 지상 출입구 무단 폐쇄, 조경시설 미설치, 1층 증축 부분의 내화재·소방시설 미비를 들어 시정을 요구했습니다. A씨는 이행강제금 392만 3,000원을 조기 부과해 달라고 요청해 납부했습니다.

매도인은 계약서의 '현 상태 기준하여 시설물을 양도, 양수한다'는 특약을 내세웠고, 이행강제금은 매수인이 스스로 부과를 요청한 것이라고 다퉜습니다. 법원은 '현 상태' 문구는 매매 목적물의 범위와 상태를 분명히 하기 위한 기준일 뿐 담보책임 면제가 아니라고 보았습니다. 오히려 함께 적힌 '잔금 전 민·형사상 행정의 문제가 발생 시 매도인이 책임지고 해결한다'는 특약을 잔금 전의 원인으로 생긴 행정 문제까지 매도인이 책임지는 취지로 해석했습니다. 모텔 영업 목적으로 산 이상 '행정 제재 없이 정상 영업을 계속할 수 있을 것'은 당사자가 예정한 성질이라고 했고, 매수인이 사전에 건물을 둘러봤다는 것만으로 과실도 인정하지 않았습니다. 2018년 2월 구청 방문으로 위반 사실을 알고 3월에 내용증명을 보냈으므로 제척기간도 지켜졌습니다.

조기 부과 요청에 대해서는 하자 때문에 이행강제금을 낼 수밖에 없는 처지에서 부담을 줄이려 한 것이라며 매도인의 주장을 배척했습니다. 이미 지출한 시정 공사비 3,369만 원, 감정으로 산정한 1층 증축부 철거·마감 공사비 1,578만 3,000원, 이행강제금 392만 3,000원, 합계 5,339만 6,000원이 청구액 그대로 전부 인정되었고 판결은 확정되었습니다.

다섯 번째 사례 — 1심은 "64억짜리 거래면 대장을 봤어야" 했지만 항소심에서 뒤집혔습니다

서울중앙지방법원 2022. 2. 16. 선고 2019가단5061904 판결과 그 항소심인 서울중앙지방법원 2022. 10. 28. 선고 2022나15303 판결의 사건입니다. A회사는 2017. 5. 4. 서울 강남구 건물 지하의 상가 3개 호실을 64억 1,378만 5,000원에 샀습니다. 지하에서 지상으로 이어지는 전용 출입 계단실 입구에 면적 7.5㎡의 경량철골조 새시·유리 구조물이 있었는데, 유흥주점 손님을 맞는 공간으로 쓰이던 곳이었습니다. 2018. 10. 5. 강남구청장의 시정명령 사전통지와 시정명령이 나왔고, 2019. 2. 19. 이행강제금 159만 원이 부과되었습니다.

1심은 A회사의 청구를 모두 기각했습니다. 매도인이 소유하는 동안 처분을 받은 적이 없어 기망은 인정하기 어렵고, 매수인은 현장을 직접 방문했으며 64억 원이라는 거액을 지급하는 거래라면 등기부와 건축물대장을 확인했을 것이고 이를 통해 건축신고가 없었다는 점을 알 수 있었다고 보아, 민법 제580조 제1항 단서의 과실을 인정한 것입니다.

항소심의 판단은 달랐습니다. 매매계약서에는 매도인이 권리의 하자나 부담을 제거해 상가 전부를 이전할 의무와, 소유권을 제한하는 권리가 없음을 보장하는 특약이 있었습니다. 매도인은 상가를 살 때 이전 출입구 구조물이 불법인지 구청에 문의한 적이 있었고 그 자리에 임차인이 새로 구조물을 만들었다고 스스로 주장했으므로, 적어도 불법일 수 있다는 인식은 있었고 적극적으로 확인했어야 한다고 보았습니다. 매수인의 과실 주장에 대해서는 이렇게 판단했습니다.

"피고 주장대로 이 사건 유리건축물이 불법건축물에 해당함을 피고조차 몰랐다면 원고로서는 더더욱 알 수 없었으리라고 봄이 타당하다." — 서울중앙지방법원 2022나15303

항소심은 이행강제금 159만 원과 감정상 구조물 철거 후 계단 방수 등 개보수 비용 4,764만 5,698원, 합계 4,923만 5,698원을 인정했습니다. 교환가치 하락액 3,300만 원은 개보수비를 인정한 이상 추가 손해로 보기 어렵고, 감정 시가가 오히려 매수가격보다 10억 원 이상 올랐다는 이유로 배척했습니다. 이 판결은 확정되었습니다. '매도인도 몰랐다'는 항변이 매수인에게 유리하게 돌아올 수 있다는 점이 눈여겨볼 부분입니다.

여섯 번째 사례 — 매수인이 진 판결: 6개월을 넘긴 부산 건물, 알고 산 익산 창고

부산지방법원 2021가단4655 판결의 매수인들은 2017. 9. 7. 부산진구 대지 378㎡와 건물을 14억 6,300만 원에 샀습니다. 매도인이 건물 옆면의 불법건축물만 알려 주고 뒷면의 불법건축물은 숨겼다는 것이 매수인들의 주장이었습니다. 매수인들은 2020. 3. 2. 그 건물을 다시 팔았는데, 새 매수인들이 4월 7일 불법건축물을 이유로 해제를 통지하자 합의금 8,000만 원과 변호사비용 1,210만 원을 물어 주었고, 이행강제금 164만 3,000원도 냈습니다. 그리고 원래 매도인에게 1억 원을 청구했습니다.

법원은 고지의무 위반은 증거가 부족하다고 보았고, 하자담보책임은 기간 문제로 끝냈습니다. 매수인들은 늦어도 해제 통지를 받은 2020. 4. 7.경 불법건축물의 존재를 알았는데, 매도인에게 이의를 제기하고 매매대금 반환을 요구한 것은 1년이 지난 2021년 4월이었습니다. 법원은 권리행사기간 6개월이 이미 지났다며 청구를 모두 기각했고 판결은 확정되었습니다. 되판 상대방에게는 8,000만 원을 물어 주고, 원래 매도인에게서는 한 푼도 받지 못한 결과입니다.

전주지방법원 군산지원 2023. 12. 7. 선고 2022가단53691 판결은 다른 이유로 매수인이 졌습니다. 매수인은 2022. 2. 12. 익산시 단독주택을 1억 8,000만 원에 샀는데, 마당에 미등기 무허가 창고 2채(합계 30.74㎡)가 증축되어 있었습니다. 계약서 특약은 '현 시설 상태에서의 매매계약이며, 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결함'이었고, 매수인은 창고 철거·신축비 1,161만여 원과 늘어난 취득세 49만 4,610원을 청구했습니다. 법원은 매도인이 창고가 증축 부분이라고 알린 것으로 보이고 매수인이 현황과 등기부를 대조하면 미등기 건물임을 알 수 있었다고 보았습니다. 또 미등기 무허가건물도 통상 거래 대상이 되므로 그 사실만으로 하자가 되지 않고, 창고에 대해 시정명령이나 이행강제금 같은 행정처분이 나온 적도 없었습니다. 청구는 모두 기각되었고 확정되었습니다.

공인중개사에게도 책임을 물을 수 있습니까

공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태와 법령상 이용제한 사항을 확인해 건축물대장 등 근거자료를 제시하며 설명하도록 하고, 제30조 제1항은 고의·과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 배상책임을 정합니다. 그러나 판결을 보면 중개사 책임은 생각보다 좁습니다.

서울중앙지방법원 2025. 12. 11. 선고 2023가단5436550 판결의 매수인은 2019. 10. 23. 서울 은평구 집합건물 한 호실을 2억 3,800만 원에 샀습니다. 대장상 면적 72.26㎡인데 거실·방 쪽 20㎡와 베란다 2㎡가 불법 증축되어 있었고, 확인설명서에는 위반건축물 여부가 '적법', 특이사항에 남쪽 베란다 확장만 적혀 있었습니다. 2023년 구청의 자진시정 공문 뒤 위반건축물로 등재되었고, 2024년 317만 1,500원, 2025년 303만 6,880원의 이행강제금이 부과되었습니다. 법원은 매도인의 하자담보책임과, 매도인을 대리해 계약을 주도하면서 20㎡ 증축을 알리지 않은 딸의 불법행위책임을 인정했습니다. 반면 중개사와 공제 협회의 책임은 부정했습니다. 계약 당시 건축물대장에 위반 표시가 없었으니 '적법' 기재가 잘못이 아니고, 중개사에게 대장에 없는 위반 사항까지 현황도와 대조해 찾아낼 의무는 없다는 이유였습니다.

은평 사건에서는 손해 범위도 좁았습니다. 청구한 원상복구비 2,560만 원과 가치하락 6,200만 원은 구분소유자 동의 등을 받아 증축 추인을 받을 가능성이 남아 있어 손해가 현실적·확정적으로 생겼다고 보기 어렵다며 배척되었고, 이행강제금 620만 8,380원만 60% 범위에서 인정되어 372만 5,028원이 명해졌습니다(확정 여부 미확인). 이 판결은 대법원 2025다219455 판결보다 먼저 선고되었다는 점도 함께 보셔야 합니다. 대법원은 철거하지 않았더라도 객관적 평가가 있으면 철거비를 청구할 수 있다고 했으므로, 이후 사건에서는 철거비 감정을 받아 두는 것이 더 중요해졌습니다.

배상 범위 — 철거비와 이행강제금은 되고, 양성화 비용과 가치 하락은 어렵습니다

여러 판결을 겹쳐 보면 인정 범위가 비교적 일정합니다. 인정된 것은 감정으로 산정한 철거·원상복구 비용(성남 2,777만여 원, 전주 1,578만여 원, 서울중앙 항소심 4,764만여 원), 실제 지출한 시정 공사비(전주 3,369만 원, 서울동부 2,174만여 원), 납부한 이행강제금, 시정을 위한 대수선허가 등록면허세 같은 부대비용입니다. 대구 사건처럼 특약이 '철거 후 복원'을 약속했다면 재설치 비용까지 들어갑니다.

인정되지 않은 것은 양성화 비용(대법원 2025다219455, 성남 2024가단213323), 근거가 약한 교환가치 하락(서울중앙 2022나15303, 성남), 되판 상대방에게 물어 준 합의금(부산 사건은 기간 도과로 판단조차 받지 못함), 영업손실 등입니다. 이행강제금은 건축법 제80조 제5항에 따라 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복 부과되고, 같은 조 제6항에 따라 시정하면 새 부과는 멈추지만 이미 부과된 것은 징수됩니다. 소송이 길어질수록 이행강제금이 쌓이므로, 이미 낸 것은 영수증으로, 앞으로 나올 것은 청구취지 확장으로 관리해야 합니다.

6개월 제척기간과 10년 소멸시효를 함께 봐야 합니다

민법 제582조는 하자담보책임에 따른 권리를 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 합니다. 여기서 '안 날'은 단순히 이상한 점을 본 날이 아니라 하자가 무엇인지 안 날입니다. 대법원 2003다20190 판결은 결함의 현상만 알아서는 부족하고 그 원인이 목적물의 하자라는 것까지 알아야 한다고 했습니다. 서울동부지방법원 2021. 2. 26. 선고 2020가단125017 판결은 매수인이 소방점검 때 방화문이 없다는 것을 들었더라도 그 계단이 무허가로 설치되어 이행강제금 대상인지까지 알았다고 단정할 수 없다고 했고, 성남 사건은 시정명령 사전예고 통지가 도달한 때를 기준으로 삼았습니다.

행사 방법은 소송일 필요가 없습니다. 같은 서울동부 사건의 매수인은 2019. 10. 8. 매도인에게 '불법으로 설치된 계단을 적법화하는 데 드는 비용 일체를 청구하겠다'는 내용증명을 보낸 덕분에 기간을 지켰고, 다만 하자담보에 기한 손해배상청구권은 별도로 소멸시효에도 걸리고, 그 기산점은 원칙적으로 목적물을 인도받은 때입니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결). 인도받은 지 10년이 지난 뒤 위반 사실이 드러나면 제척기간과 무관하게 시효로 막힐 수 있습니다.

회사끼리 거래했다면 상법 제69조 제1항이 추가로 문제됩니다. 상인 간 매매에서 매수인은 목적물을 받으면 지체 없이 검사하고, 즉시 발견할 수 없는 하자라도 6개월 안에 발견해 통지해야 합니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 매도인이 악의이면 적용되지 않으므로, 성남 사건처럼 매도인이 건축주였다는 사실이 결정적 반박이 됩니다.

매수인의 확인 소홀은 책임 비율로 깎입니다

매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 하자담보책임 자체가 부정됩니다(민법 제580조 제1항 단서). 군산 사건과 서울중앙 1심이 이 단서로 매수인의 청구를 막았습니다. 단서까지는 아니더라도 매수인의 부주의는 배상액을 줄입니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 94다23920 판결은 하자담보책임이 무과실책임이라 과실상계 규정이 그대로 준용되지는 않지만, 공평의 원칙상 매수인의 잘못을 참작해 손해배상 범위를 정해야 한다고 했습니다.

실제 비율은 성남 사건 90%, 서울동부 사건 80%, 은평 사건 60%였습니다. 서울동부 사건은 매도인 역시 불법임을 알기 어려웠고, 하자를 고치면서 건물이 계약 당시보다 나아진 점을 감액 사유로 들었습니다. 은평 사건은 매수인이 현장에서 증축 부분 일부를 직접 봤는데도 더 확인하지 않은 점을 들었습니다. 공부상 면적과 실제 면적의 차이가 클수록 '의심할 수 있었다'는 판단이 따라오므로, 매수 전 건축물현황도와 실측을 대조하는 것이 가장 확실한 예방책입니다.

내 사건 직접 점검해 보기

시정명령 사전통지를 받았다면 오늘 다음 순서대로 확인해 보시기 바랍니다.

1. 사전통지서와 시정명령서의 날짜를 표시해 둡니다. 위반 내용이 처음 구체적으로 적힌 문서가 도달한 날이 6개월 계산의 출발점이 될 가능성이 큽니다(수원지방법원 성남지원 2024가단213323). 그 전에 위반 사실을 들은 일이 있다면 그 날짜도 함께 적어 둡니다.

2. 건축물대장을 지금 발급해 위반건축물 표시와 등재일을 확인합니다. 등재일이 내 매수 전이라면 매도인이 시정명령을 받았던 이력이 있을 수 있고(대구지방법원 2015가단44820), 매수 후라면 계약 당시 대장에 표시가 없었다는 사정이 매수인의 과실을 부정하는 근거가 됩니다(서울중앙지방법원 2023가단5436550).

3. 매매계약서 특약과 중개대상물 확인설명서를 다시 읽습니다. '민원 발생 시 매도인 책임', '잔금 전 원인의 행정 문제는 매도인이 해결', '권리의 하자·부담 제거' 같은 문구는 강력한 근거입니다. 확인설명서의 위반건축물 여부 칸이 '적법'인지 '위반'인지도 봅니다.

4. 매도인이 직접 지은 사람인지, 몇 년을 소유했는지 확인합니다. 건축주이거나 오래 소유했다면 알고도 알리지 않았다는 판단(민법 제584조, 상법 제69조 제2항)을 끌어내기 쉽습니다.

5. 철거할지 양성화할지 결정하기 전에 철거비 견적이나 감정을 먼저 확보합니다. 양성화 비용은 배상받기 어렵고, 배상의 기준은 객관적 철거·원상복구 비용입니다(대법원 2025다219455).

6. 되팔 계획이 있다면 그 전에 원래 매도인에게 먼저 권리를 행사합니다. 다음 매수인과의 분쟁을 정리하느라 6개월을 넘기면 원래 매도인에게는 청구할 수 없게 됩니다(부산지방법원 2021가단4655).

시정명령 사전통지를 받은 날부터 할 일

• 당일 — 통지서 원본을 보관하고 봉투의 도달일을 기록합니다. 위반 부분을 사진·동영상으로 남기고, 의견제출 기한을 달력에 적습니다.

• 1주 안 — 건축물대장, 건축물현황도, 등기사항전부증명서, 매매계약서, 확인설명서를 모읍니다. 구청 건축과에 위반 내용과 추인 가능성, 이행강제금 예상액을 문의해 답변을 메모합니다.

• 2주 안 — 매도인에게 하자의 내용과 손해배상(또는 철거·원상복구) 요구를 담은 내용증명을 보냅니다. 이것으로 6개월 기간이 지켜집니다(대법원 2003다20190, 서울동부지방법원 2020가단125017). 중개사와 공제 협회에도 사실을 통지해 둡니다.

• 1~2개월 안 — 철거·원상복구 견적을 받고, 구청 의견제출 기한 안에 시정 계획을 냅니다. 이행강제금을 냈다면 고지서와 납부영수증을 따로 묶어 둡니다.

• 6개월이 되기 전 — 매도인이 응하지 않으면 손해배상 소송을 제기하고, 소송에서 철거비 감정을 신청합니다. 하자담보책임과 채무불이행책임, 필요하면 고지의무 위반 불법행위책임을 선택적으로 함께 구성합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

위반 면적이 작고 매도인이 위반을 인정해 철거비를 내주겠다고 한다면 합의서 한 장으로 끝나는 경우도 있습니다. 그러나 매도인이 '현 상태 매매', '알고 산 것 아니냐', '기간이 지났다'를 내세우거나, 위반 면적이 넓어 철거하면 건물 사용이 어려워지거나, 이미 되팔았거나 임차인이 있는 건물이라면 다릅니다. 같은 무단증축이라도 청구 원인을 하자담보로만 잡았는지 채무불이행·불법행위까지 함께 잡았는지, 손해를 양성화 비용으로 청구했는지 철거비로 청구했는지에 따라 결과가 갈렸습니다.

또 시정명령을 이행하지 않으면 건축법 제79조 제2항에 따라 그 건물에서 하는 영업의 허가·등록 등이 제한될 수 있고, 같은 조 제4항에 따라 위반 내용이 건축물대장에 적혀 매매·대출에도 영향을 줍니다. 행정 절차의 의견제출과 민사 청구를 따로 움직이면 한쪽에서 한 말이 다른 쪽에서 불리하게 쓰일 수 있으므로, 두 절차를 한 흐름으로 설계해야 합니다.

자주 묻는 질문

산 건물에 무단증축이 있어 이행강제금을 냈다면 매도인에게 돌려받을 수 있습니까?

경우에 따라 다르지만, 계약 당시 매수인이 위반 사실을 몰랐고 몰랐던 데 과실이 없다면 돌려받을 수 있습니다. 전주지방법원 2018가단14917, 서울중앙지방법원 2022나15303 판결은 납부한 이행강제금을 전액 손해로 인정했습니다. 다만 매수인의 확인 소홀이 있으면 배상액이 80~90% 등으로 깎일 수 있습니다.

무단증축 부분을 철거하지 않고 양성화했다면 매도인에게 양성화 비용을 청구할 수 있습니까?

아니요, 양성화 비용 자체는 원칙적으로 배상받기 어렵습니다. 대법원 2025다219455 판결은 설계비·감리비·이행강제금 등 양성화 비용을 매수인이 위반 부분을 활용하려고 택한 지출로 보았습니다. 대신 실제로 철거하지 않았더라도 객관적으로 평가된 철거비 상당액은 청구할 수 있다고 했습니다.

계약서에 '현 상태 그대로 매매'라고 적혀 있으면 무단증축 하자를 청구할 수 없습니까?

아니요, 그 문구만으로 하자담보책임이 면제되지는 않습니다. 전주지방법원 2018가단14917, 서울동부지방법원 2020가단125017 판결은 '현 상태' 특약을 목적물의 범위와 상태를 정한 것일 뿐 면책 약정이 아니라고 보았습니다. 면책 특약이 있더라도 매도인이 알고 알리지 않은 사실에는 책임이 남습니다(민법 제584조).

무단증축 건물을 산 지 2년 뒤 시정명령을 받았다면 6개월 제척기간은 이미 지났습니까?

대개 지나지 않았습니다. 6개월은 계약일이나 인도일이 아니라 매수인이 하자를 안 날부터 계산합니다(민법 제582조). 수원지방법원 성남지원 2024가단213323 판결은 매수 2년여 뒤 시정명령 사전예고 통지가 도달한 때를 기준으로 했습니다. 다만 그 전에 위반 사실을 구체적으로 들은 기록이 있다면 그때부터 계산될 수 있습니다.

위반건축물인 줄 알고 산 다가구주택도 매도인에게 철거비를 청구할 수 있습니까?

하자담보책임으로는 어렵지만, 매도인이 책임지기로 한 특약이 있다면 가능합니다. 알고 산 하자는 민법 제580조 제1항 단서로 청구가 막히지만, 대구지방법원 2015가단44820 판결은 '민원 발생 시 매도인 책임' 특약을 근거로 이행강제금과 철거·재설치 비용을 인정했습니다.

중개대상물 확인설명서에 '적법'이라고 적혀 있었다면 공인중개사가 배상합니까?

경우에 따라 다르지만, 계약 당시 건축물대장에 위반 표시가 없었다면 중개사 책임은 부정되기 쉽습니다. 서울중앙지방법원 2023가단5436550 판결은 대장 기준으로 '적법'이라 쓴 것은 잘못이 아니라고 했고, 군산지원 2022가단53691 판결은 설명의무 위반을 인정하면서도 손해가 없다며 배상을 부정했습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다219455 판결 — 불법 증축 하자의 손해는 인도 시 발생, 실제 철거 전이라도 철거비 평가액 청구 가능, 양성화 비용은 손해 아님 (원심 수원지방법원 2025. 10. 30. 선고 2023나103090 판결 중 예비적 청구 부분 파기환송, 1심 수원지방법원 2022가단568262)

• 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 — 법률적 제한·장애도 하자, 하자 존부는 계약 성립 시 기준

• 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결 — 하자담보책임과 채무불이행책임의 경합, 하자보수비용은 손해

• 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 — 신의칙상 고지의무의 범위

• 대법원 1995. 6. 30. 선고 94다23920 판결 — 하자담보책임에서 매수인 잘못의 참작

• 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결 — 제582조 기간은 재판 외 행사로 보존, '안 날'은 하자 원인까지 안 때

• 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결 — 하자담보 손해배상청구권의 소멸시효는 인도 시부터

• 수원지방법원 성남지원 2026. 8. 18. 선고 2024가단213323 판결 — 근생 건물 858㎡ 무단증축, 철거비·이행강제금 인정, 양성화 비용 배척, 책임 90% (확정 여부 미확인)

• 서울동부지방법원 2021. 2. 26. 선고 2020가단125017 판결 — 무허가 내부 계단, 시정 공사비·이행강제금 인정, 내용증명으로 기간 준수, 책임 80% (항소기각 2021나23584, 상고 대법원 2023다246969 심리불속행기각으로 확정)

• 대구지방법원 2018. 2. 21. 선고 2015가단44820 판결 — 다가구 4층 무단증축, '민원 발생 시 매도인 책임' 특약으로 이행강제금·철거재설치비 인정 (항소심 대구지방법원 2018나2224 화해권고결정)

• 전주지방법원 2020. 6. 12. 선고 2018가단14917 판결 — 모텔 무단증축, '현 상태' 특약은 면책 아님, 공사비·철거비·이행강제금 전부 인정 (확정)

• 서울중앙지방법원 2022. 2. 16. 선고 2019가단5061904 판결, 서울중앙지방법원 2022. 10. 28. 선고 2022나15303 판결 — 상가 출입구 유리 구조물, 1심 매수인 과실로 기각 → 항소심 이행강제금·개보수비 인정, 가치 하락 배척 (확정)

• 서울중앙지방법원 2025. 12. 11. 선고 2023가단5436550 판결 — 집합건물 호실 불법증축, 매도인 하자담보·대리인 불법행위 인정, 중개사 책임 부정, 이행강제금만 60% 인정 (확정 여부 미확인)

• 부산지방법원 2022. 1. 13. 선고 2021가단4655 판결 — 안 날부터 6개월 경과로 하자담보 청구 기각 (확정)

• 전주지방법원 군산지원 2023. 12. 7. 선고 2022가단53691 판결 — 알 수 있었던 미등기 창고는 하자 아님, 중개사 설명의무 위반에도 손해 부정 (확정)

• 법령 — 민법 제390조, 제575조, 제580조, 제582조, 제584조; 건축법 제79조, 제80조; 상법 제69조; 공인중개사법 제25조, 제30조 (2026년 10월 13일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 시정명령 사전통지와 시정명령이 언제 도달했는지, 이행강제금이 부과되었는지부터 확인해 6개월 기간이 얼마나 남았는지 계산합니다. 그다음 건축물대장의 위반 표시 등재일, 건축물현황도와 실제 면적의 차이, 매매계약서 특약과 중개대상물 확인설명서의 위반건축물 표기를 대조합니다. 매도인이 건축주였는지, 몇 년을 소유했는지, 계약 과정에서 위반 부분에 관해 어떤 말이 오갔는지도 묻습니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '청구의 근거'와 '손해의 형태' 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 근거입니다. 하자담보책임 하나에 기대면 매수인의 인식 여부와 6개월 기간 두 가지에서 모두 무너질 수 있으므로, 계약서 특약에 기한 약정 책임, 하자 없는 목적물을 넘기지 못한 채무불이행책임, 알고도 알리지 않은 고지의무 위반을 함께 구성합니다. 매도인이 건축주이거나 오래 소유한 사람이라면 그 사실을 앞세워 매수인 과실 주장과 면책 특약, 상법 제69조 항변을 한꺼번에 차단합니다. 둘째, 손해의 형태입니다. 양성화를 택할지 철거를 택할지는 의뢰인의 사업 계획에 따라 정하되, 청구는 대법원 2025다219455 판결의 기준에 맞추어 객관적 철거·원상복구 비용과 납부한 이행강제금으로 잡고 소송 초기에 철거비 감정을 신청합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 판결은 몇 줄의 문서에서 갈렸습니다. 매도인이 써 준 하자담보확인서 한 장이 매수인의 과실 주장을 막았고, 계약서 특약 한 줄이 알고 산 위반건축물의 철거비를 돌려받게 했으며, 내용증명 한 통이 6개월 기간을 지켰습니다. 법무법인 도모도 부동산 매매 하자와 위반건축물 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 통지서 도달일과 계약서 문구를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 철거 공사를 하기 전에, 양성화 설계를 맡기기 전에, 건물을 되팔기 전에 상담하시는 것이 청구할 수 있는 금액을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

건물을 산 뒤 날아온 시정명령은 매수인에게 이행강제금과 철거 공사, 영업 제한이라는 부담을 한꺼번에 안깁니다. 이 글의 판결들은 같은 무단증축이라도 매도인이 철거비와 이행강제금을 모두 물어 준 경우, 일부만 물어 준 경우, 한 푼도 물지 않은 경우가 있었고, 그 차이는 매수인이 무엇을 알고 샀는지와 계약서의 문구, 그리고 문제를 제기한 시점에서 만들어졌다는 것을 보여 줍니다.

매도인에게 항의 전화를 하기 전에, 구청에 의견서를 내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 남은 기간을 먼저 계산하고, 철거와 양성화 중 어느 쪽이 의뢰인에게 유리한지, 매도인에게 무엇을 얼마나 청구할 수 있는지까지 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·광주·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산 매매 하자와 위반건축물 손해배상 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할의 근린생활시설 건물이나 다가구주택을 사신 뒤 무단증축으로 시정명령 사전통지나 이행강제금 고지서를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때에는 시정명령 사전통지서와 시정명령서(봉투 포함), 이행강제금 고지서와 납부영수증, 건축물대장과 건축물현황도, 등기사항전부증명서, 매매계약서와 특약, 중개대상물 확인설명서, 매도인·중개사와 주고받은 문자·카톡, 위반 부분 사진, 철거나 양성화 견적서가 있다면 함께 가져오시면 첫 상담에서 남은 기간과 청구 가능 금액을 계산해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.