보증금을 못 받은 채 집이 경매로 넘어갔다면 — 얼마나 돌려받을 수 있을까, 배당요구·대항력·최우선변제와 중개사 공제금까지

전세나 월세로 살던 집이 경매로 넘어가 배당표를 받아 보니 보증금의 일부만 적혀 있거나 이름조차 빠져 있다는 세입자가 적지 않습니다. 같은 건물의 다른 임차인은 최우선변제금을 받았는데 나는 왜 못 받았는지, 먼저 이사한 것이 문제였는지, 계약을 중개한 공인중개사에게 책임을 물을 수 있는지가 한꺼번에 궁금해지는 순간입니다. 결론부터 말씀드리면, 경매에서 보증금을 얼마나 돌려받는지는 계약서 금액이 아니라 전입 다음 날과 근저당 설정일의 선후, 그리고 배당요구의 종기까지 배당요구를 하고 이사하지 않고 버텼는지로 정해지며, 배당에서 못 받은 돈은 매수인·임대인·중개사와 공제협회를 차례로 상대해 회수를 시도할 수 있습니다. 배당요구란, 민사집행법 제88조 제1항에 따라 법률상 우선변제청구권이 있는 채권자가 매각대금에서 배당해 달라고 경매법원에 신청하는 절차입니다. 임차인은 원칙적으로 같은 법 제84조에 따라 법원이 정한 배당요구의 종기까지 이를 마쳐야 배당을 받습니다. 아래에서는 대항력·우선변제권·최우선변제의 순위, 배당요구와 대항요건 유지, 최우선변제 기준일, 배당이의와 가장임차인 공격, 배당 뒤 남은 보증금의 회수, 중개사 확인·설명의무와 책임 비율, 공제금 한도와 시효까지 실제 판결을 근거로 끝까지 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 경매 중에 이사하거나 배당요구를 놓치면 어떻게 되나요 — 우선변제권이 사라지거나 배당에서 빠집니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 소액임차인의 주택 인도와 주민등록이 배당요구의 종기까지 계속되어야 한다고 했고, 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결은 배당요구를 하지 않아 배당에서 빠진 소액임차인은 후순위 채권자가 받아 간 돈을 부당이득으로 돌려받을 수도 없다고 판단했습니다.

2. 최우선변제금은 어느 날의 기준으로 받나요 — 계약일이 아니라 앞선 담보물권이 설정된 날의 기준입니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙(2023. 2. 21. 대통령령 제33254호) 제2조는 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게 종전 기준을 적용하도록 했고, 춘천지방법원 2025. 4. 3. 선고 2024나36415 판결은 이 기준이 권리자마다 따로 적용된다며 보증금 6,000만 원인 임차인들의 최우선 배당을 삭제했습니다.

3. 중개사가 선순위 보증금을 잘못 알려줬다면 배상받을 수 있나요 — 받을 수 있지만 책임은 대개 제한되고, 공제금은 한도 안에서 피해자들이 나눕니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결은 확인·설명서에 "선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고만 적은 중개사의 책임을 부정한 원심을 파기했고, 수원고등법원 2026. 7. 9. 선고 2025나13533 판결은 중개사 책임을 45퍼센트로 제한하면서 피해자 12명 몫으로 한도 1억 원을 공탁한 공제협회에 대한 청구는 기각했습니다.

보증금 순위는 전입 다음 날과 근저당 설정일 중 어느 쪽이 빠른지로 정해집니다

경매에서 임차인이 근저당권자보다 앞서는지는 전입신고를 한 날이 아니라 그 다음 날을 기준으로 따집니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력, 즉 대항력이 생긴다고 정하고, 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 매각대금에서 후순위권리자보다 먼저 변제받을 우선변제권을 줍니다. 여기에 제8조의 소액임차인 최우선변제가 더해져, 임차인의 배당 순위는 이 세 권리와 근저당·가압류의 날짜로 정해집니다.

대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결은 대항력을 다음 날부터 인정하는 이유를 인도·주민등록과 등기가 같은 날 이루어지면 선후를 가리기 어렵고, 임차인이 없음을 확인하고 등기한 사람이 같은 날 전입한 임차인 때문에 불측의 피해를 입지 않게 하려는 데 있다고 설명했습니다. 그래서 확정일자를 전입과 같은 날이나 그 전에 받았더라도 우선변제권은 전입 다음 날을 기준으로 생깁니다. 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결의 임차인은 잔금을 치른 날 전입신고와 확정일자를 마쳤지만, 같은 날 새 집주인이 소유권이전등기와 함께 채권최고액 1억 5,600만 원의 근저당을 설정하는 바람에 보증금 1억 원 중 40,758,214원만 배당받았습니다.

최우선변제에는 요건이 하나 더 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추도록 정하는데, 헌법재판소 2020. 8. 28. 선고 2018헌바422 결정은 이 조항을 합헌으로 보았습니다. 그 사건 청구인은 2012. 9. 27.부터 살았지만 경매개시결정 기입등기 뒤인 2013. 6. 27.에야 전입신고를 했고, 헌법재판소는 배당절차에 임박해 가장임차인을 급조하는 폐단을 막기 위한 요건이라고 판단했습니다. 주민등록상 호수가 실제로 사는 집의 등기부상 호수와 다르면 원칙적으로 대항력이 없지만, 서울동부지방법원 2024. 9. 4. 선고 2023나31442 판결은 근저당권자가 이를 알 수 있었으면서 선순위 보증금을 감안해 대출해 놓고 뒤늦게 대항력을 부정하는 것은 신의칙에 어긋난다며 임차인 배당을 유지했습니다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결 인용).

배당요구를 하지 않으면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠집니다

소액임차인이든 확정일자 임차인이든 원칙적으로 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 민사집행법 제84조 제1항은 압류의 효력이 생기면 법원이 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하도록 하고, 제148조는 배당받을 채권자를 종기까지 배당요구를 한 채권자 등으로 한정합니다. 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결은 소액임차인의 보증금반환채권이 배당요구가 필요한 채권이고, 배당요구를 하지 않아 배당에서 빠진 채 배당표가 확정·실시되었다면 후순위 채권자에게 간 돈을 부당이득이라고 할 수 없다고 판단했습니다.

실제로 살고 있었다는 사정도 소용이 없었습니다. 서울동부지방법원 2025. 9. 11. 선고 2024가단129390 판결은 임차인들이 방 한 칸씩을 빌려 실제로 거주해 가장임차인으로 보이지 않는다고 하면서도, 배당요구 종기(2021. 2. 8.)가 한참 지난 2022년 7월에야 배당요구를 했다는 이유로 배당표에 올라 있던 합계 7,400만 원을 전부 삭제했습니다. 서울남부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가합101139 판결은 배당요구를 하지 않은 임차인 7명에게는 배당기일에 이의할 권한도 없다며 이들의 배당이의 소를 각하했습니다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다203760 판결 인용).

법원 통지를 못 받았다는 사정도 구제 사유가 되지 않습니다. 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결의 임차인은 집행관이 등기부와 다른 호수로 세대열람을 하는 바람에 현황조사에서 빠졌고, 경매를 모른 채 배당요구 종기 하루 전 전출해 보증금 1,400만 원에 대한 배당이의에서 졌습니다. 대법원은 권리신고를 하지 않은 임차인은 이해관계인이 아니고 임차인에게 보내는 경매 통지는 안내에 불과하다며, 국가의 배상책임을 인정한 원심을 파기했습니다. 2026년 11월 13일 시행되는 개정 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의9도 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구를 하지 않은 피해자는 보증금 3분의 1 최소보장 지원금을 신청할 수 없도록 정했습니다.

예외는 두 가지입니다. 첫째, 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마친 임차인은 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결에 따라 배당요구 없이도 당연히 배당받습니다. 경매개시결정등기 뒤에 마친 임차권등기로는 부족하다는 것이 앞의 서울동부지방법원 2024가단129390 판결입니다. 둘째, 보증금반환 판결을 받아 임차인이 스스로 강제경매를 신청한 경우입니다. 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결은 이때 특별한 사정이 없는 한 별도 배당요구가 필요 없다고 했고, 대전지방법원 2024. 8. 14. 선고 2024가단200059 판결의 임차인은 배당요구를 안 했다는 이유로 빠졌던 2,000만 원을 배당이의로 되찾았습니다.

배당요구 종기까지는 이사도 주민등록 이전도 하면 안 됩니다

대항요건은 갖춘 날 한 번으로 끝나지 않고 배당요구의 종기까지 이어져야 합니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 소액임차인의 주택 인도와 주민등록이 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 한다고 했고, 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결은 가족과 함께 잠시라도 주민등록을 옮겼다면 원래의 대항력은 소멸하고 다시 전입한 때부터 새로운 대항력이 생길 뿐이라고 판단했습니다.

부산지방법원 2021. 10. 13. 선고 2021나43019 판결이 이 원칙의 무게를 보여 줍니다. 임차인은 경매가 시작되기 전 다른 지역으로 이사하면서 임대인에게 "방 뺐습니다"라는 문자를 보내고 비밀번호를 알려 주었으며, 주민등록은 그대로 둔 채 침대를 남기고 직장 동료에게 가끔 집을 살피게 했습니다. 법원은 이사 무렵 점유를 잃었다고 보았고, 경매개시 뒤에 마친 임차권등기는 이미 잃은 권리를 되살리지 못한다며 최우선변제금 15,487,329원을 전액 삭제했으며, 이 판결에 대한 상고는 대법원 2021다289597 판결로 심리불속행 기각되었습니다. 서울남부지방법원 2025가합101139 판결의 임차인도 보증금반환 판결로 배당요구까지 했지만 2020. 1. 15. 전출했다가 종기 뒤에 재전입해 우선변제권을 잃었습니다. 청주지방법원 2023. 7. 21. 선고 2022나57781 판결은 집을 전대하고 주민등록을 옮겼다가 실제로 돌아오지 않은 채 주민등록만 되돌린 임차인의 배당액 1,200만 원을 삭제했습니다.

반대로 권리가 지켜진 판결도 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 그 뒤에 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다고 정합니다. 춘천지방법원 속초지원 2023. 9. 19. 선고 2022가단33205 판결의 임차인은 배당요구 종기에 그 집에 살고 있지 않았지만, 경매개시결정(2020. 6. 2.) 전인 2019. 7. 12. 임차권등기를 마쳐 둔 덕분에 4,000만 원 배당을 지켰습니다. 부산지방법원 2023. 10. 31. 선고 2022나69421 판결은 제3자가 위조한 전입신고서로 세대를 합친 뒤 몰래 전출신고를 하고 그 틈에 근저당이 설정된 사건에서, 임차인의 뜻에 따르지 않은 주민등록 이전이면 대항력이 유지된다는 대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결에 따라 임차인 배당액을 20,628,971원에서 137,432,335원으로 바꾸었습니다.

최우선변제금은 근저당이 설정된 날의 기준으로 계산합니다

최우선변제를 받을 수 있는지는 계약한 날이 아니라 앞선 담보물권이 설정된 날의 기준으로 판단합니다. 주택임대차보호법 제8조와 시행령 제10조·제11조가 정한 현행 기준은 2023년 2월 21일 개정된 뒤 그대로이고, 내용은 다음과 같습니다.

• 서울특별시: 보증금 1억 6,500만 원 이하, 5,500만 원까지

• 과밀억제권역(서울 제외)과 세종·용인·화성·김포: 1억 4,500만 원 이하, 4,800만 원까지

• 광역시(과밀억제권역·군 지역 제외)와 안산·광주·파주·이천·평택: 8,500만 원 이하, 2,800만 원까지

• 그 밖의 지역: 7,500만 원 이하, 2,500만 원까지

다만 주택임대차보호법 제8조 제3항과 시행령 제10조 제2항·제3항에 따라 최우선변제금은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 임차인이 여럿이면 그 2분의 1을 비율대로 나눕니다. 매각대금이 3,228만 원에 그친 부산지방법원 2021나43019 사건의 배당표에서도 집행비용을 뺀 30,974,659원의 절반인 15,487,329원이 최우선변제금으로 잡혔습니다. 시행령 부칙(2023. 2. 21. 대통령령 제33254호) 제2조는 개정 기준을 존속 중인 임대차에도 적용하되, 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준을 적용하도록 했습니다.

이 기준은 권리자마다 따로 적용됩니다. 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결이 그 원칙을 세웠고, 춘천지방법원 2025. 4. 3. 선고 2024나36415 판결은 보증금 6,000만 원인 임차인 두 사람이 각 2,000만 원씩 최우선 배당을 받도록 짜인 배당표를 고쳤습니다. 그보다 먼저 확정일자를 받은 임차인과의 관계에서는 그 확정일자를 받은 2021. 1. 11. 당시 기준(그 밖의 지역 보증금 5,000만 원 이하)을 적용해야 한다며, 1심을 뒤집고 두 사람의 배당액을 0원으로, 앞선 임차인의 배당액을 6,000만 원으로 바꾼 것입니다. 수원지방법원 2025. 8. 12. 선고 2024가단7594 판결은 2016. 3. 31. 개정 전 시행령 기준의 최우선변제금 1,500만 원을 받을 권리를 인정하면서도, 보증금 2,000만 원에서 밀린 월세 6,438,709원을 뺀 13,561,291원만 선순위 전세권자보다 먼저 배당하도록 했습니다.

보증금을 올려 갱신했다면 더 주의해야 합니다. 인천지방법원 2024. 11. 20. 선고 2024가단267016 판결은 소액임차인에 해당하는지를 원칙적으로 배당할 때의 보증금으로 판단해야 한다며, 갱신하면서 보증금을 9,500만 원과 8,500만 원으로 올린 임차인들이 근저당 설정일(2015. 11. 9.) 당시 한도인 8,000만 원을 넘었다는 이유로 각 2,700만 원의 최우선 배당을 삭제했습니다.

배당표가 틀렸다면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 제기해야 합니다

배당표에 문제가 있으면 배당기일에 출석해 이의하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명해야 합니다. 민사집행법 제149조 제1항에 따라 배당표원안은 배당기일 3일 전에 법원에 비치되므로 미리 열람해 다른 임차인의 배당 근거를 확인해야 하고, 제151조 제3항에 따라 기일에 출석한 채권자가 이의할 수 있습니다. 제154조 제3항은 1주 안에 소 제기 증명서류를 내지 않으면 이의를 취하한 것으로 봅니다. 부산지방법원 2022나69421 사건의 임차인은 배당기일 다음 날, 수원지방법원 2024가단7594 사건의 임차인은 배당기일 5일 뒤 소를 제기했습니다.

기일을 놓쳤다고 끝은 아닙니다. 대법원 2019. 7. 18. 선고 2014다206983 전원합의체 판결은 배당받을 권리가 있는 채권자가 자기 몫을 받지 못하고 권리 없는 사람이 받아 갔다면, 배당이의를 했는지나 배당표가 확정되었는지와 관계없이 부당이득반환을 청구할 수 있다고 했습니다. 3일의 열람기간과 1주의 제소기간 안에 가장 임차인 같은 부당한 배당을 가려내기 어렵다는 점이 근거 가운데 하나였습니다. 다만 이 구제는 배당요구를 제대로 한 채권자의 것이고, 배당요구를 하지 않은 임차인은 앞서 본 2001다70702 판결에 따라 청구할 수 없습니다. 상대의 채권이 가장된 것이라는 사실은 이의한 쪽이 증명해야 하므로(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결), 춘천지방법원 속초지원 2022가단33205 판결은 근저당 양수인의 가장임차인 주장을 증거 부족으로 배척했습니다.

가장임차인이라는 공격은 무엇으로 인정되고 무엇으로 막혔나

법원은 실제로 살았는지만 보지 않고, 계약의 주된 목적이 주거였는지와 보증금이 실제로 오갔는지, 경매 직전에 급조했는지를 함께 봅니다. 가장임차인은 배당을 받을 수 없고(대법원 2000. 4. 21. 선고 99다69624 판결), 실제로 거주했더라도 주된 목적이 소액임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 데 있었다면 보호받지 못합니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결). 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결은 자기 아파트가 있는 사람이 공인중개사인 남편의 중개로 근저당 채권최고액 합계가 시세를 넘는 아파트를 소액임차인 요건에 맞춰 시세보다 현저히 낮은 보증금에 빌리고 잔금을 앞당겨 치른 뒤 전입한 사건에서 보호를 부정했습니다.

인정된 쪽의 전형은 대전지방법원 공주지원 2022. 7. 7. 선고 2021가단1000 판결입니다. 소유자와 친분이 있던 임차인은 기존 채권으로 보증금을 대신했다고 주장했지만 계약서에는 계약금과 잔금을 나눠 치른다고 적혀 있었고, 임대차 시작일보다 앞서 서둘러 전입한 지 22일 만에 근저당권자의 경매신청이 들어왔습니다. 법원은 실제 거주를 인정하면서도 보호규정을 악용한 것으로 보고 최우선 배당 1,700만 원을 삭제했습니다.

막아 낸 쪽도 있습니다. 청주지방법원 영동지원 2025. 8. 11. 선고 2024가단817 판결은 회사 건물 숙소를 빌린 임차인이 전 대표이사의 배우자였어도, 2011년 보증금 2,000만 원이 오간 정황과 대표이사의 사실확인서, 경매 5년 전에 작성된 계약서, 오랜 주민등록과 전기요금 납부 기록을 근거로 가장임차인 주장을 배척했고, 항소가 취하되어 확정되었습니다. 수원지방법원 2024가단7594 판결의 임차인도 중개사 없이 계약했고 등기부에 선순위 전세권이 남아 있었지만, 보증금 송금과 월세·공과금 납부 기록으로 공격을 막았습니다. 보증금은 계좌로 보내고 계약서·송금내역·공과금 영수증을 보관하는 것이 가장 현실적인 방어입니다.

배당에서 못 받은 보증금은 매수인, 임대인, 지원제도 순서로 따라갑니다

매각으로 소멸하는 가장 앞선 근저당·압류보다 대항력이 앞선 임차인은 매수인에게, 뒤진 임차인은 임대인에게 남은 보증금을 받아야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차권이 소멸하는 것이 원칙이지만 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 예외로 하고, 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결은 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구를 했다가 다 받지 못한 잔액에 대해 매수인에게 동시이행을 주장할 수 있다고 했습니다.

서울중앙지방법원 2025. 1. 7. 선고 2024가단5246075 판결이 그 실제 모습입니다. 보증금 8,500만 원인 다가구주택 임차인은 확정일자가 없어 소액임차보증금 5,500만 원만 배당받았고, 남은 매각대금 333,004,590원은 집주인에게 돌아갔습니다. 매수인은 확정일자를 받거나 가압류를 했다면 전액 배당받았을 것이라며 다투었지만, 법원은 경매개시결정 기입등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인이므로 집을 넘겨받는 것과 동시에 3,000만 원을 지급하라고 했습니다. 다만 이미 배당받은 5,500만 원 부분은 임대차 존속을 주장할 수 없어, 배당표 확정일부터 인도할 때까지 월 252,083원씩의 차임 상당액을 빼도록 했습니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 취지).

대항력이 근저당보다 늦으면 임차권은 매각으로 사라지므로 임대인을 상대로 보증금반환 판결을 받아 다른 재산에 집행해야 합니다. 수원지방법원 2024가단527425 사건의 임차인도 임대인 회사를 상대로 수원지방법원 2023가단584605 판결을 먼저 받아 두었습니다. 전세사기 피해라면 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 함께 봅니다. 제17조는 1년 이내(연장 가능)의 경매유예·정지 신청을, 제20조는 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 사들이는 우선매수권을 정합니다. 서울중앙지방법원 2025. 12. 19. 선고 2024가단5403540 판결의 임차인은 피해자 결정 뒤 우선매수권을 한국토지주택공사에 넘겼고, 공사가 7억 5,000만 원에 매수해 배당은 0원이었지만 경매차익에서 55,782,631원의 지원을 안내받았습니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 지급을 청구할 수 있고, 보증기관이 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따라 그 범위에서 우선변제권을 승계합니다.

중개사가 선순위 보증금을 제대로 알리지 않았다면 배상책임이 생깁니다

다가구주택이나 여러 세대가 공동담보로 묶인 집을 중개하면서 선순위 보증금과 담보 범위를 제대로 확인·설명하지 않았다면 개업공인중개사가 손해를 배상해야 합니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 권리관계를 확인해 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하도록 하고, 제30조 제1항은 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상책임을 지우며, 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다. 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택을 중개할 때 등기부만 설명해서는 안 되고 다른 임차인들의 보증금과 기간 자료를 요구해 확인·설명하며, 임대인이 불응하면 그 사실을 확인·설명서에 적어야 한다고 했습니다.

대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결은 여기서 한 걸음 더 나갔습니다. 8개 호실 다가구주택에 선순위 보증금 7억 4,000만 원과 채권최고액 7억 1,500만 원의 근저당이 있었는데, 중개사는 확인·설명서에 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고만 적었고 임차인은 그 옆에 "구두로 설명들음"이라고 썼습니다. 대법원은 자료를 거부당했더라도 건물 규모와 세대수, 주변 시세로 선순위 보증금이 얼마나 될지 조사·설명했어야 한다며 책임을 부정한 원심을 파기했고, 사건은 환송 뒤 서울중앙지방법원 2025나12369 판결에서 임차인 일부 승소로 확정되었습니다. 같은 날 대법원 2024다305087 판결은 다세대주택에 공동근저당이 잡혀 있으면 다른 세대의 선순위권리와 그 세대 임차인들의 보증금까지 설명해야 한다고 판단했습니다.

하급심도 같은 방향입니다. 수원지방법원 2026. 6. 23. 선고 2024가단527425 판결은 임대인이 층별로 세대를 묶어 채권최고액 합계 34억 1,880만 원의 공동근저당 3건을 설정했는데 그중 하나만 적고 공동담보목록을 보여 주지 않은 중개사에게 책임을 인정했고, 보증금을 돌려받지 못할 수 있음을 확인한다는 특약이 있다는 것만으로 충분한 설명을 들었다고 볼 수 없다고 했습니다. 부산지방법원 서부지원 2024. 1. 11. 선고 2022가단103070 판결은 잔금을 받으면 근저당을 말소하겠다는 임대인 말만 믿게 하고 특약에 사실과 달리 "근저당설정 없음을 확인"이라고 적은 중개보조원의 잘못을 개업공인중개사 책임으로 인정했습니다. 서울중앙지방법원 2020. 6. 23. 선고 2019가단5148665 판결은 임차인이 배당요구를 하지 않았더라도 선순위 확정일자 임차인조차 보증금의 68퍼센트만 받은 사정상 어차피 배당받지 못했을 것이라며 인과관계를 인정했습니다.

책임이 30퍼센트에서 70퍼센트로 갈린 이유

중개사 책임은 대부분 제한됩니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결에 따라 중개의뢰인에게도 거래관계를 조사·확인할 책임이 있어 과실상계가 되기 때문입니다. 실제 비율은 이렇게 갈렸습니다.

• 30퍼센트: 대구지방법원 2026. 7. 21. 선고 2025가단108717 판결(보증금 9,000만 원 중 2,700만 원), 대전지방법원 2026. 4. 1. 선고 2025가단202151 판결(2억 원 중 6,000만 원)

• 45퍼센트: 수원고등법원 2025나13533 판결(2억 1,000만 원 중 9,450만 원)

• 50퍼센트: 서울중앙지방법원 2019가단5148665 판결(손해 5,000만 원 중 공제금 2,500만 원)

• 60퍼센트: 서울중앙지방법원 2025. 12. 19. 선고 2024가단5403540 판결(공공 지원 뒤 남은 44,217,369원 중 26,530,421원)

• 70퍼센트: 수원지방법원 2024가단527425 판결(2억 2,000만 원 중 1억 5,400만 원), 부산지방법원 서부지원 2022가단103070 판결(127,199,677원 중 89,039,773원)

비율을 낮춘 사정은 임차인이 주택임대차보호법 제3조의6 제4항의 확정일자 부여현황 정보제공을 요청하지 않은 점, 등기부에 이미 큰 근저당이 보였던 점, 다가구주택은 경매에서 감정가보다 낮게 팔린다는 점이었습니다. 대구지방법원 2025가단108717 판결은 중개사가 고지한 대로였더라도 근저당 때문에 배당받지 못했을 사정을, 대전지방법원 2025가단202151 판결은 중개사가 임대인에게 자료를 요구하는 노력은 한 점과 중개수수료가 624,000원이었던 점을 참작했습니다. 반대로 공동담보목록을 보여 주지 않은 사건과 특약을 사실과 다르게 쓴 사건에서는 70퍼센트까지 올라갔습니다. 2023. 4. 18. 신설된 공인중개사법 제25조의3은 확정일자 정보제공 요청과 체납 세금 열람을 설명하도록 정하고 있어, 그 뒤의 계약이라면 이 설명이 있었는지도 따져 볼 대목입니다.

공제협회 공제금은 한도 안에서 피해자들이 나눠 받습니다

공인중개사협회 공제금은 사고 한 건마다가 아니라 공제기간 전체의 한도 안에서 지급되므로, 같은 중개사에게 피해자가 여럿이면 한도가 금방 소진될 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무 개시 전에 보증보험·공제에 가입하거나 공탁하도록 하고, 현행 시행령 제24조 제1항은 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억 원 이상, 법인은 4억 원 이상(분사무소마다 2억 원 추가)을 보장하도록 정합니다. 이 글에서 본 하급심 사건들의 공제 한도는 1억 원이었습니다.

수원고등법원 2025나13533 판결은 대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다98713 판결에 따라 공제약관의 한도를 공제기간 중 모든 사고의 총 보상한도로 보았습니다. 그 사건에서 협회는 1심 뒤 피해 임차인 12명을 피공탁자로 1억 원과 지연손해금을 합한 107,621,917원을 공탁했고, 항소심은 협회에 대한 청구를 기각하면서 중개사가 임대인과 연대해 9,450만 원을 지급하라는 1심 판단은 유지했습니다. 서울중앙지방법원 2024가단5403540 판결도 피해자 11명 앞으로 113,989,901원이 공탁되었다며 협회에 대한 청구를 기각했습니다. 공제금만 바라보지 말고 중개사 개인 재산에 대한 가압류와 집행을 함께 준비해야 하는 이유입니다.

협회의 면책 주장은 쉽게 받아들여지지 않았습니다. 대구지방법원 2025가단108717 판결은 금지행위로 생긴 손해는 보상하지 않는다는 약관을 근거로 한 협회 주장을, 공제계약이 실질적으로 보증의 성격을 가진다는 대법원 2012. 8. 17. 선고 2010다93035 판결을 들어 배척했습니다. 협회의 지연손해금은 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결에 따라 청구받은 날부터 60일이 지난 때부터 붙으므로, 수원지방법원 2024가단527425 판결은 소장 송달일(2024. 4. 2.)에서 60일이 지난 2024. 6. 2.부터 계산해 협회에 한도인 1억 원의 지급을 명했습니다.

중개사와 공제협회에 대한 청구는 배당기일을 기준으로 서둘러야 합니다

중개사 과실로 보증금을 잃은 손해는 보통 배당기일에 배당표가 확정되면서 현실화되므로, 그날을 기준으로 시효를 따져 서둘러 청구해야 합니다. 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결은 이 손해가 배당기일에 현실화된다며 지연손해금 기산일도 배당기일로 보았고, 손해액은 보증금에서 배당받은 금액을 뺀 돈이라고 했습니다. 불법행위 손해배상청구권의 시효를 정한 민법 제766조는 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 청구권이 소멸한다고 정합니다.

공제금청구권은 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결에 따라 공제사고 발생이 객관적으로 분명하지 않으면 청구권자가 그 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 시효가 진행합니다. 부산지방법원 서부지원 2022가단103070 판결에서 협회는 임차인이 묵시적 갱신 무렵 등기부를 보고 근저당이 남은 것을 알았을 테니 2년이 지나 시효가 완성되었다고 다투었지만, 법원은 배당기일(2023. 2. 28.)에야 손해가 현실화되었다며 배척했습니다. 반대로 대전지방법원 2025가단202151 판결은 경매가 전세사기피해자법에 따른 유예로 멈춰 있었는데도 감정가가 선순위 근저당과 보증금 합계 26억 4,800만 원에 못 미쳐 회수 가능성이 사실상 없다며 손해가 이미 현실화되었다고 보았습니다. 손해 확정 시점이 앞당겨질 수 있으므로 배당만 기다리며 시간을 보내지 않는 것이 안전합니다.

하면 안 되는 대응

• 법원 통지를 기다리며 배당요구를 미루는 것. 대법원 2008다43976 판결에서 보듯 통지는 안내일 뿐이고, 종기를 놓친 책임은 임차인이 집니다.

• 배당요구 종기 전에 이사하거나 가족 주민등록을 옮기는 것. 부산지방법원 2021나43019 판결에서 최우선변제금 전액이 삭제되었고, 대법원 97다43468 판결은 재전입해도 원래 대항력이 살아나지 않는다고 했습니다.

• 임차권등기가 등기부에 오르기 전에 짐을 빼는 것. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 등기를 마친 때를 기준으로 권리를 지켜 주고, 부산지방법원 2021나43019 판결처럼 권리를 잃은 뒤의 등기는 소급하지 않습니다.

• 확정일자 없이 전입만 해 두는 것. 서울중앙지방법원 2024가단5246075 사건에서는 3억 3,300만여 원의 남은 매각대금이 집주인에게 돌아가는 동안 임차인은 소액보증금만 배당받았습니다.

• 배당표원안을 보지 않고 배당기일에 빠지거나 1주를 넘기는 것. 민사집행법 제154조 제3항에 따라 이의가 취하된 것으로 봅니다.

• 근저당이 잡힌 집에서 보증금을 올려 갱신하면서 최우선변제 한도를 따져 보지 않는 것. 인천지방법원 2024가단267016 판결은 배당할 때의 보증금을 기준으로 최우선 배당을 삭제했습니다.

• "구두로 설명들음"에 서명했거나 위험 확인 특약이 있다고 중개사 책임을 포기하는 것. 대법원 2024다283668 판결과 수원고등법원 2025나13533 판결은 그것만으로 책임을 면하게 하지 않았습니다.

• 공제협회만 상대로 소송하는 것. 수원고등법원 2025나13533 판결처럼 한도 공탁으로 협회 청구가 기각될 수 있으므로 중개사 본인도 함께 상대합니다.

자주 묻는 질문

전입신고한 날 집주인이 대출을 받았으면 누가 먼저인가요?

같은 날 설정된 근저당이 먼저입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력은 전입 다음 날 생기고, 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결은 확정일자를 같은 날 받았어도 우선변제권은 다음 날 기준이라고 했습니다. 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결의 임차인은 이 때문에 보증금 1억 원 중 4,075만여 원만 배당받았고, 다만 이 사건에서는 약정한 전세권설정 대신 전입신고를 권한 중개사에게 배상책임이 인정되었습니다.

경매 통지를 못 받아 배당요구 기간을 놓쳤는데 구제받을 수 있나요?

경매절차 안에서는 어렵습니다. 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결은 통지를 못 받은 사정만으로 국가에 책임을 물을 수 없다고 했고, 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결에 따라 후순위 채권자에게 부당이득반환을 구할 수도 없습니다. 다만 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마쳤거나, 우선변제권을 갖춘 임차인이 판결을 받아 스스로 경매를 신청했다면 원칙적으로 배당요구 없이 배당받습니다. 그 밖의 경우에는 임대인에 대한 보증금반환 청구와 중개사 책임을 검토합니다.

경매가 진행 중인 집에서 언제 이사 나가도 되나요?

임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤가 안전합니다. 임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있고, 같은 조 제5항은 임차권등기를 마치면 그 뒤 대항요건을 잃어도 대항력과 우선변제권이 유지된다고 정합니다. 등기 없이 먼저 이사한 부산지방법원 2021. 10. 13. 선고 2021나43019 판결의 임차인은 최우선변제금 15,487,329원을 모두 잃었고, 이사한 뒤에 한 임차권등기로는 되살리지 못했습니다.

소액임차인 최우선변제 기준은 계약일인가요, 근저당 설정일인가요?

앞선 담보물권의 설정일입니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙(2023. 2. 21. 대통령령 제33254호) 제2조는 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게 종전 기준을 적용하도록 했고, 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결은 이 기준이 담보권자와 확정일자 임차인마다 상대적으로 적용된다고 했습니다. 선순위 권리가 모두 2023년 2월 21일 이후에 생겼다면 서울 1억 6,500만 원 이하, 5,500만 원 같은 현행 기준이 적용됩니다.

재계약하면서 보증금을 올리면 최우선변제를 못 받을 수도 있나요?

그럴 수 있습니다. 인천지방법원 2024. 11. 20. 선고 2024가단267016 판결은 소액임차인인지를 배당할 때의 보증금으로 판단해, 갱신으로 보증금을 올린 임차인들이 근저당 설정 당시 한도를 넘었다며 각 2,700만 원의 최우선 배당을 삭제했습니다. 근저당이 있는 집에서 증액을 요구받았다면 그 근저당 설정일의 한도부터 확인해야 합니다.

배당기일에 이의를 못 했는데 잘못 배당받은 사람에게 돈을 돌려받을 수 있나요?

배당요구를 제대로 한 임차인이라면 가능합니다. 대법원 2019. 7. 18. 선고 2014다206983 전원합의체 판결은 배당이의 여부나 배당표 확정과 관계없이 권리 없이 배당받은 사람에게 부당이득반환을 청구할 수 있다고 했습니다. 반면 배당요구를 하지 않았다면 대법원 2001다70702 판결에 따라 이 청구도 할 수 없습니다.

중개사가 구두로 설명했다는 확인란에 서명했어도 손해배상을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결은 임차인이 "구두로 설명들음"이라고 적은 사건에서도 선순위 보증금 규모를 조사·설명하지 않은 중개사가 주의의무를 다하지 않았다며 책임을 부정한 원심을 파기했습니다. 수원고등법원 2025나13533 판결은 보증금을 돌려받지 못할 수 있음을 확인한다는 특약도 면책 사유가 아니라고 했습니다. 다만 임차인 과실이 참작되어 책임은 30퍼센트에서 70퍼센트 사이로 제한된 판결이 많습니다.

공제협회가 한도만큼 공탁했다고 하면 더 받을 방법이 없나요?

협회에는 더 청구하기 어렵지만 중개사 개인에 대한 청구는 남습니다. 수원고등법원 2025나13533 판결과 서울중앙지방법원 2024가단5403540 판결은 협회가 피해자 전원 몫으로 한도를 공탁하자 협회에 대한 청구를 기각하면서도 중개사에게는 배상을 명했습니다. 판결을 받으면 중개사의 예금·부동산 등에 대한 집행으로 나머지를 회수해야 하므로 소송 초기부터 재산을 확인하고 가압류를 검토합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 — 대항력은 인도·주민등록 다음 날 발생, 같은 날 확정일자도 다음 날 기준

• 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 — 같은 날 설정된 근저당으로 일부만 배당, 전입신고 권고한 중개사 책임, 손해는 배당기일에 현실화

• 헌법재판소 2020. 8. 28. 선고 2018헌바422 결정 — 경매신청 등기 전 대항요건을 요구한 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문 합헌

• 서울동부지방법원 2024. 9. 4. 선고 2023나31442 판결 — 호수가 뒤바뀐 주민등록, 근저당권자의 대항력 부정 주장은 신의칙 위반(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결 인용)

• 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 — 소액임차인은 배당요구가 필요하고, 배당요구 없이 빠지면 부당이득반환 불가

• 서울동부지방법원 2025. 9. 11. 선고 2024가단129390 판결 — 실제 거주한 소액임차인도 종기 후 배당요구로 7,400만 원 배당 삭제

• 서울남부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가합101139 판결 — 배당요구 안 한 임차인의 배당이의 소 각하(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다203760 판결 인용), 전출 후 재전입한 임차인 우선변제권 부정

• 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결 — 권리신고 안 한 임차인에 대한 경매 통지는 안내에 불과, 국가배상 인정한 원심 파기

• 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 — 첫 경매개시결정등기 전 임차권등기 임차인은 배당요구 없이 배당

• 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결 및 대전지방법원 2024. 8. 14. 선고 2024가단200059 판결 — 스스로 강제경매를 신청한 임차인은 별도 배당요구 불요, 2,000만 원 배당 회복

• 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 — 소액임차인의 인도·주민등록은 배당요구 종기까지 존속

• 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 — 가족과 일시 전출하면 대항력 소멸, 재전입해도 소급 회복 없음

• 부산지방법원 2021. 10. 13. 선고 2021나43019 판결 및 대법원 2021다289597 판결 — 경매 전 이사로 점유 상실, 뒤늦은 임차권등기 무효과, 최우선변제금 15,487,329원 삭제, 심리불속행 기각

• 청주지방법원 2023. 7. 21. 선고 2022나57781 판결 — 전대 뒤 주민등록만 되돌린 임차인 배당 1,200만 원 삭제, 소유자에게 배당하라는 청구는 기각

• 춘천지방법원 속초지원 2023. 9. 19. 선고 2022가단33205 판결 — 경매개시결정 전 임차권등기로 4,000만 원 배당 유지, 가장임차인 증명책임은 이의한 쪽(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결 인용)

• 부산지방법원 2023. 10. 31. 선고 2022나69421 판결 — 제3자가 몰래 옮긴 주민등록에도 대항력 유지(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결 인용), 배당액 137,432,335원으로 경정

• 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결 및 춘천지방법원 2025. 4. 3. 선고 2024나36415 판결 — 최우선변제 기준은 권리자마다 상대적으로 적용, 보증금 6,000만 원 임차인들의 최우선 배당 삭제

• 인천지방법원 2024. 11. 20. 선고 2024가단267016 판결 — 소액임차인 판단은 배당시 보증금 기준, 증액 갱신 임차인 각 2,700만 원 배당 삭제

• 수원지방법원 2025. 8. 12. 선고 2024가단7594 판결 — 가장임차인 주장 배척, 보증금 2,000만 원에서 밀린 월세를 뺀 13,561,291원 우선 배당

• 대법원 2019. 7. 18. 선고 2014다206983 전원합의체 판결 — 배당받을 권리 있는 채권자는 배당이의를 하지 않았어도 부당이득반환 청구 가능

• 대법원 2000. 4. 21. 선고 99다69624 판결, 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 — 가장임차인과 소액임차인 보호규정 악용의 판단 기준

• 대전지방법원 공주지원 2022. 7. 7. 선고 2021가단1000 판결 — 친분·기존 채권·서두른 전입, 최우선 배당 1,700만 원 삭제

• 청주지방법원 영동지원 2025. 8. 11. 선고 2024가단817 판결 — 전 대표이사 배우자 임차인에 대한 가장임차인 주장 배척, 항소취하로 확정

• 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 및 서울중앙지방법원 2025. 1. 7. 선고 2024가단5246075 판결 — 대항력 있는 임차인은 배당 못 받은 잔액 3,000만 원을 매수인에게 청구, 차임 상당액 공제(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 취지)

• 서울중앙지방법원 2025. 12. 19. 선고 2024가단5403540 판결 — 전세사기피해자 우선매수권 양도, 중개사 책임 60퍼센트, 협회는 한도 공탁으로 기각

• 대전지방법원 2026. 4. 1. 선고 2025가단202151 판결 — 경매 유예 중에도 손해 현실화 인정, 중개사 책임 30퍼센트

• 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 — 다가구주택 중개 시 선순위 보증금 자료 요구·확인·설명의무

• 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결 — "구두로 설명함" 기재만으로는 주의의무를 다하지 않았다며 원심 파기(환송 후 서울중앙지방법원 2025나12369 판결 원고 일부승, 확정)

• 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결 — 다세대주택 공동근저당 시 다른 세대의 선순위권리와 임차인 보증금까지 설명의무

• 수원지방법원 2026. 6. 23. 선고 2024가단527425 판결 — 쪼개기 공동근저당 미설명, 위험 확인 특약만으로 설명의무 이행 부정, 책임 70퍼센트, 협회 1억 원(관련 판결 수원지방법원 2023가단584605)

• 부산지방법원 서부지원 2024. 1. 11. 선고 2022가단103070 판결 — 근저당 말소 약속과 허위 특약, 책임 70퍼센트, 공제금 시효는 배당기일부터

• 서울중앙지방법원 2020. 6. 23. 선고 2019가단5148665 판결 — 배당요구를 안 했어도 인과관계 인정, 책임 50퍼센트

• 수원고등법원 2026. 7. 9. 선고 2025나13533 판결 — 선순위 보증금 과소 고지, 책임 45퍼센트, 협회의 총한도 공탁으로 협회 청구 기각(대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다98713 판결 인용)

• 대구지방법원 2026. 7. 21. 선고 2025가단108717 판결 — 책임 30퍼센트, 협회 면책약관 주장 배척(대법원 2012. 8. 17. 선고 2010다93035 판결 인용)

• 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 — 중개의뢰인의 조사·확인 부주의에 대한 과실상계

• 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 — 공제금청구권 시효 기산점, 청구 후 60일 경과 시 지체책임

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항·제7항, 제3조의3 제1항·제5항, 제3조의5, 제3조의6 제4항, 제8조; 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조, 부칙(2023. 2. 21. 대통령령 제33254호) 제2조; 민사집행법 제84조, 제88조, 제148조, 제149조, 제151조, 제154조; 공인중개사법 제15조 제2항, 제25조, 제25조의3, 제30조; 공인중개사법 시행령 제24조; 민법 제766조; 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제17조, 제20조, 제25조의9(2026. 11. 13. 시행 예정) (2026년 9월 17일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 날짜부터 확인합니다. 등기사항증명서로 근저당·가압류·경매개시결정등기의 날짜와 임차권등기 여부를 보고, 주민등록초본과 확정일자가 찍힌 계약서로 전입일·확정일자를 대조해 내 보증금이 어느 권리보다 앞서는지 따집니다. 경매사건 정보에서 배당요구의 종기와 매각기일, 배당기일이 언제인지, 권리신고와 배당요구를 이미 했는지도 확인합니다. 이미 이사를 했거나 가족 중 누군가 주민등록을 옮긴 적이 있는지, 보증금을 올리거나 내려 갱신한 적이 있는지는 결과를 바꾸는 사정이므로 빠짐없이 여쭙니다. 가장임차인 공격에 대비해 보증금 송금내역, 월세·관리비·공과금 납부 기록을 챙기고, 중개를 거쳤다면 중개대상물 확인·설명서와 특약, 공제증서의 보장금액과 기간, 중개보조원이 관여했는지를 확인합니다. 반환보증 가입 여부와 전세사기피해자 결정 신청 여부, 같은 건물 다른 임차인들의 피해 규모도 이때 함께 정리합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

저희는 사건을 시점에 따라 세 단계로 나누어 진행합니다. 배당요구 종기 전이라면 권리신고와 배당요구를 바로 하고, 이사가 필요하면 임차권등기명령을 신청해 등기 기입을 확인한 뒤에 짐을 빼도록 순서를 잡습니다. 배당기일을 앞두고는 배당표원안을 열람해 다른 임차인의 최우선변제 기준일, 증액 갱신 여부, 가장임차인 의심 정황을 검토하고, 문제가 있으면 기일에 이의한 뒤 1주 안에 배당이의의 소를 제기합니다. 반대로 의뢰인이 가장임차인이라는 공격을 받으면 송금·거주 기록으로 방어합니다. 배당이 끝났다면 대항력이 앞선 경우 매수인을 상대로 잔액을 청구하고, 그렇지 않으면 임대인을 상대로 판결을 받아 재산을 추적합니다. 중개사 책임이 문제되면 개업공인중개사와 중개보조원, 공제협회를 함께 상대하고, 같은 중개사에게 피해자가 여럿인지 확인해 공제 한도가 소진되기 전에 청구와 가압류를 서두릅니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분야의 판결은 하루 차이의 전입일, 배당요구 종기 하루 전의 전출, 1주의 제소기간처럼 날짜 하나로 갈립니다. 같은 선순위 보증금 과소 고지라도 확인·설명서 기재와 특약, 임차인이 스스로 확인할 수 있었던 사정에 따라 중개사 책임이 30퍼센트에서 70퍼센트까지 달라졌습니다. 저희가 판결이 갈린 지점을 먼저 짚고 증거와 절차의 순서를 설계하는 이유가 여기에 있습니다. 배당, 매수인, 임대인, 중개사, 공제협회로 이어지는 회수 경로를 처음부터 한 번에 보고 시효와 한도를 관리하면, 받을 수 있는 돈을 절차상의 실수로 놓치는 일을 줄일 수 있습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

살던 집이 경매로 넘어가면 무엇부터 해야 할지 막막하고, 이사 날짜와 새 계약이 겹쳐 서두르다 권리를 잃기 쉽습니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 상황에서 날짜와 서류 한 장 차이로 결론이 갈린 실제 기록입니다.

배당요구 종기가 지나기 전에, 짐을 빼기 전에, 배당기일이 지나기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등기부와 경매 기록을 함께 보고 보증금을 돌려받을 수 있는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.