모델하우스 약속과 다른 상가를 분양받았다면 — 확정 수익률·입점 광고로 취소된 판결과 기각된 판결, 신탁사·대출까지 분양대금 회수

분양 홍보관에서 본 조감도와 모델하우스, "1층 약국 입점 확정", "연 수익률 6퍼센트 보장", "대형 프랜차이즈 5년 임대 확정"이라는 현수막과 분양 상담사의 설명을 믿고 상가나 오피스텔, 지식산업센터, 타운하우스를 분양받았는데, 준공 뒤 마주한 현실은 전혀 다르다는 수분양자가 적지 않습니다. 임차인은 들어오지 않았고, 복층은 다락으로 바뀌었으며, 광고에 없던 기둥이 점포 한가운데 서 있는데, 시행사는 "광고는 참고자료일 뿐 계약 내용이 아니다"라는 답만 되풀이합니다. 결론부터 말씀드리면, 분양광고는 원칙적으로 청약의 유인에 불과해 그 불이행만으로 계약을 깨기 어렵지만, 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도로 허위로 고지했거나 목적물 자체의 외형·재질·구조에 관한 약속이 어긋났다면 민법 제110조의 사기 취소, 제109조의 착오 취소, 표시광고법 손해배상으로 분양대금을 돌려받을 수 있습니다. 사기에 의한 의사표시의 취소란, 민법 제110조 제1항에 따라 상대방의 기망행위로 착오에 빠져 한 의사표시를 표의자가 처음부터 무효로 돌리는 것을 말합니다. 다만 같은 광고를 두고도 법원의 결론은 갈리고, 취소가 인정되더라도 시행사가 돈이 없거나 신탁사가 "우리는 매도인 책임이 없다"고 버티며, 중도금 대출은 취소와 무관하게 남습니다. 아래에서는 취소가 인용된 판결과 기각된 판결을 짝으로 놓고, 분양대행사 직원 발언의 귀속, 잔금 납부 뒤의 추인 위험, 신탁사·분양대금 관리계좌·중도금 대출은행을 상대로 한 회수 구조, 계약금 몰취 방어와 집행까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 확정 수익률·입점 확정 광고를 믿고 계약했는데 다르면 취소할 수 있나요 — 광고 문구가 아니라 그 시점에 무엇이 실제로 있었는지에 따라 갈립니다. 수원지방법원 성남지원 2022. 10. 18. 선고 2021가합404644 판결은 약사·의사가 운영할 의사 없이 임대차계약의 외관만 만든 뒤 "약국·병원 입점 확정, 계약과 동시에 임대수익 발생"이라고 광고한 시행사에게 분양대금 40억 4,816만 원의 반환을 명했고, 반대로 서울중앙지방법원 2024. 3. 8. 선고 2022가단5144229 판결은 예상견적서로 수익률과 대출 조건을 희망적으로 설명한 것은 청약의 유인이라며 계약금 1억 8,072만 9,000원 반환 청구를 기각했습니다.

2. 분양 상담사가 한 말도 시행사 책임인가요 — 원칙적으로 그렇습니다. 서울고등법원 2008. 5. 29. 선고 2007나104746 판결은 시행사를 대행해 청약의 유인을 한 분양대행사 직원의 기망은 시행사의 기망에 해당한다고 보아 분양계약 취소를 인정했고, 서울고등법원 2023. 11. 9. 선고 2022나2044669 판결은 대행사를 시행사의 이행보조자로 보아 대행사가 유발한 동기의 착오를 이유로 16억 9,034만여 원의 반환을 명했습니다. 다만 민법 제110조 제2항에 따라 대행사를 시행사와 동일시할 수 없다고 본 판결도 있으므로 계약서·확인서의 문구가 중요합니다.

3. 취소가 되면 누구에게서 돈을 받나요 — 계약서상 매도인이 누구인지, 신탁의 종류가 무엇인지로 정해집니다. 대법원 2017. 6. 15. 선고 2013다8960 판결은 분양관리신탁에서 자금관리만 맡은 신탁사에게는 부당이득반환을 청구할 수 없다고 했고, 의정부지방법원 고양지원 2025. 11. 12. 선고 2025가단50035 판결은 관리형 토지신탁에서 매도인 명의인 신탁사에게 시행사와 공동으로 신탁재산 한도 내에서 2억 9,699만여 원을 반환하라고 했습니다. 중도금 대출은 분양계약이 취소돼도 별개 계약으로 남는다는 것이 청주지방법원 영동지원 2025. 9. 29. 선고 2025가단10175 판결입니다.

광고는 청약의 유인이지만, 목적물 자체의 사양은 계약 내용이 됩니다

분양광고와 분양계약의 관계는 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결이 기준을 세웠습니다. 선분양·후시공 방식에서 분양계약서에는 호수·면적·대금·입주예정일 정도만 적히므로, 광고·모델하우스·상담 설명 가운데 목적물의 외형·재질·구조 등 구체적 거래조건으로서 수분양자가 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 묵시적 합의로 계약 내용에 편입되고, 그 밖의 광고는 청약의 유인에 그친다는 것입니다. 이 구분이 첫 번째 갈림길입니다.

편입이 인정된 예를 보겠습니다. 서울남부지방법원 2025. 6. 13. 선고 2023가합108341 판결의 오피스텔은 "175센티미터 복층 특화설계, 2룸 2거실"로 홍보되었고 모델하우스 복층에는 침대와 소파가 놓여 있었습니다. 준공 뒤 복층 바닥에는 40센티미터 합판 구조물이 깔려 있었고 시행사는 수분양자가 직접 철거하라고 했습니다. 법원은 175센티미터 복층이 계약 내용에 편입되었다고 보아 분양사업자와 시행사에게 공동으로 기납부 분양대금 2억 7,830만 원의 반환을 명했습니다. 의정부지방법원 고양지원 2025. 11. 12. 선고 2025가단50035 판결도 복층 모델하우스와 "복층형 섹션오피스" 홍보물을 근거로 복층 시공이 계약 내용이라고 보았고, 구청의 철거명령으로 복층이 불가능해지자 이행불능을 이유로 한 해제를 인정했습니다.

반대로 입점 업체나 수익률은 목적물의 외형·재질·구조가 아닙니다. 광주지방법원 2021. 4. 9. 선고 2019가합52084 판결은 팜플렛에 "2층 초대형 스시뷔페 입점 확정"이라고 적혀 있었어도 입점 업체는 건물의 외형·재질·구조에 관한 것이 아니고 분양사업과 별개의 사항이므로 그 불이행을 채무불이행으로 볼 수 없다며 해제 주장을 기각했습니다. 이 사건에서 수분양자가 돈을 돌려받은 근거는 뒤에서 보는 착오 취소였습니다. 검색 결과에서 확인한 부산지방법원 2021. 12. 1. 선고 2020가합45915 판결은 모델하우스와 실제 복층 층고가 다소 달랐지만 계약서에 "광고홍보물과 다를 수 있다"는 조항이 있어 복층 구조가 계약 내용이 되지 않았다고 보았으므로, 같은 복층이라도 홍보의 구체성과 계약서 문구에 따라 결론이 달라집니다.

확정 수익률 광고, 취소가 인정된 판결과 기각된 판결

수익률 광고는 대부분 기각됩니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 이래 법원은 용도가 특정된 시설을 분양받을 때 그 운영을 어떻게 하고 수익이 얼마나 될지는 투자자의 책임과 판단에 맡겨진 사항이라고 봅니다. 서울중앙지방법원 2024. 3. 8. 선고 2022가단5144229 판결의 수분양자는 분양대행사 직원이 예상견적서로 "실투자금 3억 2,500만 원에 연 5,400만 원 수익, 담보대출 70퍼센트에 연 2.9퍼센트"라고 설명했고 층별 설명도에 수영장·볼링장·테마파크가 그려져 있었다고 주장했지만, 법원은 예상 수익률이나 장래의 대출금리를 다소 과장되거나 희망적으로 설명했더라도 구체적 사실에 관한 것이 아니고 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 없는 것도 아니라며 기각했습니다. 계약서에 임대수익·대출·업종이 적혀 있지 않았고, 수분양자가 "홍보물과 다를 수 있다"는 확인서에 서명한 점이 결정적이었습니다.

서울서부지방법원 2025. 3. 7. 선고 2023가합37141 판결도 같은 방향입니다. "임대완료 상가 특별분양, 바로 월세 지급"이라는 광고와 상담사의 "임차인 확정" 설명이 있었지만, 실제로 반려동물 백화점이 개점해 상당수 호실이 영업을 시작했고 임대차계약도 분양 전에 체결되어 있었으므로 전부 임차되지 않은 것은 다소의 과장에 불과하고, 임대료를 못 받는 것은 임차인의 채무불이행일 뿐이라며 10억 4,560만 원의 반환 청구를 기각했습니다. 서울중앙지방법원 2021. 9. 28. 선고 2021나4832 판결("10년간 연 15퍼센트, 월 240만 원 확정수익" 홍보물)과 수원지방법원 2016. 12. 23. 선고 2016가합72330 판결(시행사가 직접 확정 임대수익을 보장한다는 광고)도 청약의 유인이라는 이유로 기각되었습니다.

그러나 수익률을 부풀리기 위해 숫자의 전제 자체를 조작했다면 결론이 바뀝니다. 서울고등법원 2015. 1. 27. 선고 2014나26738 판결의 시행사는 분양이 안 되자 법적으로 분양할 수 없는 3·4층 주차장 면적을 상가 면적에 넣어 평당 분양가가 4,000만 원대인데도 2,000만 원대인 것처럼 분양조견표를 만들고, 분양률이 60퍼센트 안팎인데 "100퍼센트 분양완료", 확정되지 않은 광역철도역과 고속도로 나들목을 "확정"이라고 광고했습니다. 공정거래위원회 시정명령과 대표이사의 표시광고법위반·사기 유죄판결이 뒤따랐고, 법원은 기망에 의한 취소를 인정해 소유권이전등기 말소·인도와 동시에 8억 7,228만 5,112원을 반환하라고 했습니다. 저희가 진행한 생활숙박시설 사건에서도 "월 고정수익 보장"이라는 약정 자체보다, 운영사가 제시한 점유율·매출 시뮬레이션이 인근 시설의 실제 수치와 동떨어져 있었고 운영비를 부풀려 적자를 만든 정황을 회계적으로 재구성한 것이 계약 해제와 투자금 상당 손해배상 인정으로 이어졌습니다.

임차인 입점 확정 광고, 외관만 만든 사건과 유치 노력을 한 사건

입점 확정 광고에서 법원이 보는 것은 "확정"이라는 단어가 아니라 그 광고 시점에 임대차계약이 실제로 어떤 상태였는지입니다. 수원지방법원 성남지원 2022. 10. 18. 선고 2021가합404644 판결은 취소가 인용된 대표적 사례입니다. 시행사는 팜플렛에 "1층 약국 입점 확정, 2층 내과·소아과·이비인후과 입점 확정, 계약과 동시에 임대수익 발생"이라고 적고 인터넷 카페에 36차례 같은 내용을 올렸습니다. 그런데 약사와 체결한 임대차계약서는 기간이 공란이고 임차인 지위 승계를 예정한 문구가 있었으며, 약사는 인테리어도 하지 않은 채 차임을 보전받으면서 다른 약사에게 지위를 넘겼고, 병원을 운영한다던 의사도 실제 개원 의사가 없었습니다. 법원은 이를 단순한 거래정보의 묵비나 다소의 허위·과장을 넘어 신의성실 원칙에 비추어 비난받을 정도의 기망행위라고 보아 소장 송달로 취소가 이루어졌다고 판단하고 40억 4,816만 원의 반환을 명했습니다. 분양대행 프리랜서가 법정에서 "2층에 처방전이 많이 나오는 과가 들어온다고 말해서 원고가 약국을 산 것이 맞다"고 증언한 것이 결정적이었습니다.

반대로 서울남부지방법원 2020. 5. 22. 선고 2019가합107068 판결에서는 홍보물에 대형 유통업체의 마크가 표시되고 그 입점을 전제로 한 예상수익률 자료가 상담에 쓰였지만, 그 근거인 입점의향서는 호실을 특정하지 않고 법적 구속력이 없다고 명시되어 있었으며, 수분양자가 계약 전에 그 의향서를 확인하고 입점하지 않을 수도 있다는 설명을 들었습니다. 법원은 기망도, 시행사가 유발한 착오도, 표시광고법 위반도 아니라고 보았습니다. 서울중앙지방법원 2023. 6. 16. 선고 2020가합600291 판결은 "2층부터 5층까지 병원 입점 확정" 인쇄물이 있었고 개원한 병원이 두 달 만에 폐업했는데도, 시행사가 의사와 임대차계약을 맺고 인테리어 비용을 지원하며 5년 운영 약정까지 받는 등 실제로 유치 노력을 했다는 이유로 기망을 부정했습니다. 다만 이 사건에서는 시행사가 써 준 "준공 시 병의원이 입점하지 않을 경우 조건 없이 계약해지와 계약금 전액 환불" 확약서가 약정해제권으로 인정되어 분양대금 3억 3,280만 원 전액이 반환되었습니다. 기망이 안 되어도 확약서 한 장이 결과를 바꾼 것입니다.

중간 지대도 있습니다. 서울고등법원 2023. 11. 9. 선고 2022나2044669 판결은 분양대행사 팀장이 "2층 메디컬센터 입점 확정"이라고 구두로 설명한 사실은 인정하면서도, 병원명이나 계약 여부 없이 추상적으로 말한 점, 계약서에 업종 변동 가능성이 고지된 점, 시행사가 실제 임대 용역계약을 맺어 유치 노력을 한 점을 들어 사기 취소는 부정했습니다. 그러나 대행사는 시행사의 이행보조자이고, 대행사가 유발한 동기의 착오는 착오 취소 사유가 된다고 보아 인도·등기말소와 동시에 16억 9,034만 6,735원을 반환하라고 했습니다.

분양대행사 직원이 한 말은 시행사에 귀속되는가

수분양자가 들은 말은 대부분 시행사 직원이 아니라 분양대행사, 때로는 대행사의 하청업체 직원의 말입니다. 시행사는 "우리는 그런 말을 한 적이 없고, 계약서에 없는 구두 약속은 무효라는 확인서에 서명하지 않았느냐"고 방어합니다. 민법 제110조 제2항은 제3자가 사기를 한 경우 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에만 취소할 수 있다고 정하므로, 대행사 직원이 제3자인지 시행사와 동일시할 수 있는 사람인지가 두 번째 갈림길입니다.

서울고등법원 2008. 5. 29. 선고 2007나104746 판결은 이 문제를 정면으로 다루었습니다. 쇼핑몰 시행사가 분양대행사에 위임하고 대행사가 다시 다른 회사에 재위임해 그 직원이 분양을 권유한 구조에서, 재위임받은 회사의 직원이 "5층을 추가로 분양받으면 6층 2구좌를 5,800만 원 프리미엄을 받고 전매해 주겠다"고 거짓말한 사건입니다. 법원은 분양광고 등을 통한 청약의 유인 과정에서 행해진 기망은 계약의 취소사유이고, 대행사가 시행사를 대행해 청약의 유인을 한 이상 그 직원의 기망은 시행사의 기망에 해당한다며 5층 3.5구좌 분양계약의 취소를 인정해 시행사에 1억 8,089만 7,500원의 반환을 명했습니다. 대행사에는 재위임 뒤에도 지휘·감독을 계속했다는 이유로 민법 제756조 사용자책임을, 직원 개인에게는 불법행위책임을 인정했습니다. 다만 같은 사건에서 "임대희망자 100퍼센트 대기 중, 외자유치 성공"이라는 전단과 다른 직원의 "프리미엄이 붙을 것"이라는 말은 상술의 범위로 보아 6층 2구좌 부분은 기각했으므로, 발언의 구체성에 따라 결론이 갈렸습니다.

서울고등법원 2023. 11. 9. 선고 2022나2044669 판결은 분양대행용역계약에 "분양계약 체결 유도, 계약내용의 정확하고 충분한 설명"이 대행사 업무로 적혀 있는 점을 들어 대행사를 시행사의 수임인 내지 이행보조자로 보았고, 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다275447 판결에 따라 종속 여부와 관계없이 그 행위의 효과를 시행사에 돌렸습니다. 반면 검색 결과에서 확인한 서울남부지방법원 2025. 11. 26. 선고 2024가합111948, 2025가합101118 판결은 대행사 직원의 발언을 제3자의 사기로 보고 계약자 확인서에 "구두 약정 없음"이라고 적혀 있는 이상 시행사가 알았다고 볼 수 없다고 했고, 서울중앙지방법원 2025. 12. 8. 선고 2024가단5278867 판결도 제110조 제2항의 제3자가 아닌 자는 상대방의 대리인처럼 동일시할 수 있는 자에 한정된다고 설시했습니다. 실무에서는 대행사와 시행사 사이의 용역계약서, 대행사 직원이 사용한 명함과 교육자료, 시행사 직원이 분양사무실에 상주했는지가 귀속을 가릅니다.

말하지 않은 것도 기망이 됩니다 — 기둥·면적·층고·용도

광고가 과장되지 않았어도 계약 체결 여부를 좌우할 사정을 알리지 않았다면 부작위에 의한 기망이 됩니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 부동산 거래에서 상대방이 그 사정을 고지받았더라면 거래를 하지 않았을 것이 경험칙상 명백하면 신의칙상 고지의무가 있다고 했습니다. 부산지방법원 2023. 3. 9. 선고 2022가단334315 판결의 30.71제곱미터 오피스는 한가운데에 가로 86센티미터, 세로 160센티미터의 기둥이 있었는데, 모델하우스에는 기둥이 없었고 카탈로그의 작은 네모 기호가 전부였으며 대행사 팀장조차 도면을 받지 못해 몰랐다고 했습니다. 법원은 중요한 정보일수록 깨알 같은 안내문을 교부하는 것을 넘어 적극적으로 설명해야 고지의무를 다한 것이라며 소극적 기망을 인정하고 등기 말소·인도와 동시에 2억 4,500만 원을 반환하라고 했습니다.

수원고등법원 2024. 11. 22. 선고 2024나13797 판결은 상가 후면 벽이 유리로 홍보되었는데 시멘트로 시공되고 층고가 예정 3.2미터에서 2.8미터로 낮아진 사건에서, 시행사가 이를 고지하지 않은 것을 부작위 기망으로 인정했습니다. 다만 뒤에서 보듯 잔금 납부로 취소권이 소멸해 손해배상만 인정되었습니다. 저희가 진행한 복합상가 사건은 "동물병원·학원·중개사무소 등 다양한 업종 입점 가능"이라는 광고와 권장업종 안내가 있었지만 지구단위계획 고시로 그 업종들이 금지된 건물이었고, 수분양자가 인허가를 신청했다가 불허 통보를 받은 뒤에야 알게 된 경우였습니다. 리플렛·안내문·통화 녹취를 건축물대장·고시와 대조해 광고와 실제 용도의 괴리를 수치로 정리하고, 창업을 전제로 계약했다는 경위를 시간순으로 재구성해 취소와 대금 전액 반환을 받았습니다.

사기 취소가 안 될 때의 두 번째, 세 번째 방어선

사기 취소는 고의를 요구하므로 가장 무겁고, 법원도 인정에 신중합니다. 그래서 실무는 주위적으로 제110조 취소, 예비적으로 제109조 착오 취소와 표시광고법 손해배상, 채무불이행 해제를 함께 세웁니다. 착오 취소는 동기의 착오라도 상대방이 그 동기를 제공하거나 유발했으면 취소할 수 있다는 대법원 1997. 8. 26. 선고 97다6063 판결 법리로 작동합니다. 광주지방법원 2021. 4. 9. 선고 2019가합52084 판결은 대행사 직원이 스시뷔페 입점 확정이라고 설명했고 대행사 대표·본부장·임차인이 친남매였으며 시행사 직원이 "입점 여부와 관계없이 분양받았다"는 확인서를 위조한 사실(약식명령 벌금 300만 원 확정)을 들어, 시행사 측이 유발한 동기의 착오로 취소를 인정하고 계약금 1억 2,537만 원의 반환을 명했습니다.

표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항은 거짓·과장의 표시·광고와 기만적인 표시·광고를 금지하고, 제10조는 이를 위반한 사업자에게 손해배상책임을 지우면서 제2항에서 고의·과실이 없다는 이유로 면책될 수 없다고 정합니다. 수원고등법원 2026. 6. 25. 선고 2025나13133 판결이 그 힘을 보여 줍니다. 시행사는 유명 프랜차이즈 대표에게 속아 "5년 임대차 확정"이라고 광고했고, 시행사 임직원은 사기 혐의로 불기소되었으며 프랜차이즈 대표만 특정경제범죄법 사기로 징역 2년이 확정되었습니다. 그럼에도 법원은 사실과 다른 거짓광고를 한 이상 시행사가 표시광고법 제10조에 따라 배상해야 한다고 보았고, 3개월 차임을 주고 받은 합의서도 부제소합의가 아니라고 했습니다. 다만 손해배상으로 가면 받는 돈은 분양대금 전액이 아니라 대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결과 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결이 정한 "실제 지급한 분양대금과 광고가 없었을 경우의 적정 가격의 차액"입니다. 서울고등법원 2022나2044669 판결이 손해배상 주위적 청구를 두고 "차액은 취소로 돌려받는 전액보다 훨씬 적을 것이 자명하다"고 한 이유입니다.

형사 고소는 교차 수단입니다. 형법 제347조의 사기죄는 법률 제21231호로 2025년 12월 23일부터 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금으로 올랐고, 그 전의 행위에는 종전의 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 적용됩니다. 서울고등법원 2014나26738 사건처럼 대표이사의 유죄판결이 민사 취소의 근거가 되기도 하지만, 서울중앙지방법원 2020가합600291 사건과 수원고등법원 2025나13133 사건에서는 시행사 측이 불기소되었는데도 민사에서 반환·배상이 인정되었습니다. 고소는 증거 확보와 압박 수단이지 민사의 전제조건이 아니며, 불기소가 나왔다고 민사를 포기할 이유도 없습니다.

취소하기로 했다면 잔금을 내기 전에 해야 합니다 — 제척기간과 법정추인

취소권은 민법 제146조에 따라 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 행사해야 하고, 대법원 2000. 4. 25. 선고 99다66342 판결에 따르면 "추인할 수 있는 날"은 기망이나 착오 상태에서 벗어나 취소권 행사에 장애가 없어진 날입니다. 그런데 실무에서 취소권을 잃는 더 흔한 경로는 제척기간이 아니라 민법 제145조의 법정추인입니다. 취소 원인이 사라진 뒤 이의를 보류하지 않고 채무의 전부나 일부를 이행하면 추인한 것으로 보고, 제143조에 따라 그 뒤에는 취소하지 못합니다.

수원고등법원 2024. 11. 22. 선고 2024나13797 판결이 뼈아픈 예입니다. 수분양자들은 2019년 5월 30일 현장에서 후면 벽이 시멘트이고 층고가 2.8미터인 것을 확인하고도 같은 해 9월 잔금을 내고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 법원은 법정추인은 추인의 의사가 있었는지와 관계없이 그 행위를 하면 간주되는 것이므로, 잔금 지체의 불이익을 피하려고 낸 것이라는 항변은 통하지 않는다고 보아 취소는 부정하고 감정으로 산정한 가치하락액만 배상하게 했습니다. 다른 수분양자 소송에 낸 사실확인서도 시행사에 대한 이의 보류가 아니라고 했습니다.

반대로 부산지방법원 2023. 3. 9. 선고 2022가단334315 판결은 기둥을 발견한 뒤 잔금을 낸 수분양자에 대해, 대법원 1997. 5. 30. 선고 97다2986 판결을 인용해 추인은 취소할 수 있는 행위임을 알고 해야 효력이 있는데 법률 전문가도 성패를 예단하기 어려운 사안에서 기둥을 본 것만으로 취소할 수 있음을 알았다고 보기 어렵고, 잔금 미납의 책임 추궁을 피하려 낸 것이어서 취소권을 유보한 것으로 봐야 한다며 추인을 부정했습니다. 서울중앙지방법원 2023. 2. 2. 선고 2020가합585576 판결은 취소 통지를 먼저 보낸 뒤 잔금을 낸 것은 법정추인이 아니라고 했습니다. 정리하면, 문제를 알게 된 시점과 잔금 납부 사이에 내용증명으로 취소 또는 이의 보류 의사를 먼저 도달시키는 것이 취소권을 지키는 가장 확실한 방법이고, 그 순서를 지키지 못하면 남는 것은 손해배상뿐입니다.

돌려받을 돈은 누구에게서 받나 — 시행사, 신탁사, 분양대금 관리계좌

취소가 인정되어도 시행사가 돈이 없으면 판결은 종이입니다. 그래서 수분양자는 분양대금이 들어간 신탁사 계좌를 바라보게 되는데, 신탁의 종류에 따라 결과가 정반대입니다. 건축물의 분양에 관한 법률 제4조 제1항 제1호는 신탁업자와 신탁계약·대리사무계약을 맺거나 분양보증을 받은 경우 착공신고 후 분양을 허용하고, 제6조 제4항은 분양계약서에 신탁계약의 종류와 신탁업자의 명칭을 적도록 합니다. 계약서의 이 조항이 출발점입니다.

분양관리신탁과 대리사무계약 구조에서 신탁사는 자금관리자일 뿐입니다. 대법원 2017. 6. 15. 선고 2013다8960 판결은 계약서에 "신탁사는 사업부지 신탁등기와 분양수입금 자금관리를 담당하며 그 외 매도인으로서의 책임을 지지 않고, 시행사가 신탁사에 분양대금채권을 양도한다"고 적힌 사건에서, 신탁사가 분양대금채권을 양도받았더라도 그것은 분양수입금 관리와 우선 정산 업무를 위한 것이고 매도인 책임은 시행사에 있으므로 수분양자는 신탁사에 부당이득반환을 청구할 수 없다고 했습니다. 서울중앙지방법원 2018. 3. 30. 선고 2016나77799 판결은 담보신탁과 자금관리 구조에서 자금관리계좌의 분양대금은 신탁원본이 아니고 사업약정은 수분양자를 위한 제3자 약정이 아니며 우선수익자 동의 없이 인출도 할 수 없다며, 수분양자의 대출은행이 신탁사를 제3채무자로 한 추심금 청구를 기각했습니다. 검색 결과에서 확인한 서울중앙지방법원 2025. 6. 20. 선고 2024가합91260 판결도 신탁사 상대 취소 부당이득 청구를 기각했습니다.

그러나 신탁사가 계약서상 매도인이면 다릅니다. 관리형 토지신탁에서는 신탁사가 사업주체이자 매도인으로 계약서에 서명합니다. 의정부지방법원 고양지원 2025. 11. 12. 선고 2025가단50035 판결은 특약에 "매도인 겸 수탁자인 신탁사는 일체의 책임을 지지 않고 분양대금 반환책임은 시행사에 있다"고 적혀 있었는데도, 계약서가 매도인을 신탁사로 명시하고 분양대금을 신탁사 계좌로 받으며 해제권과 위약금 귀속도 신탁사 기준으로 정한 점을 들어 그 특약은 내부의 최종 부담자를 정한 것일 뿐이라며 시행사와 공동으로 반환을 명했습니다. 다만 "현존하는 신탁재산 한도 내에서 책임진다"는 책임한정특약은 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결에 따라 유효하므로 주문도 그 한도로 제한되었습니다. 서울고등법원 2014. 10. 16. 선고 2014나9252 판결은 분양관리신탁이라도 시행사가 분양대금채권을 신탁사에 양도해 수분양자가 신탁사에 직접 돈을 냈다면, 계약이 해제된 이상 채권양수인인 신탁사가 받은 급부는 법률상 원인이 없다며 신탁재산 한도 내에서 3억 3,000만 원의 반환을 명했습니다. 검색 결과에서 확인한 광주지방법원 순천지원 2026. 2. 19. 선고 2024가단51193 판결도 신탁사가 신탁재산 범위 내에서 시행사와 공동으로 4억 181만 8,000원을 반환하도록 했습니다. 결국 계약서의 매도인란, 입금계좌의 명의, 신탁계약의 종류, 책임한정특약의 존재를 첫 상담에서 확인해야 청구 상대방과 회수 가능 범위가 정해집니다.

중도금 대출은 취소해도 남습니다 — 대출은행과의 관계

분양대금의 절반 이상은 대개 시행사가 알선한 은행·저축은행의 집단대출로 납부됩니다. 분양계약이 취소되면 대출도 없어진다고 생각하기 쉽지만 법원은 그렇게 보지 않습니다. 청주지방법원 영동지원 2025. 9. 29. 선고 2025가단10175 판결은 다른 수분양자들이 같은 시행사를 상대로 사기 취소 승소 판결을 받은 사안에서도, 대출계약은 분양계약과 당사자를 달리하는 별개의 계약이므로 분양계약이 취소된다고 대출채무가 소멸하지 않고, 시행사가 반환할 자력이 있는지 불분명한 위험을 분양에 관여하지 않은 은행에 지울 수 없다며 3억 1,680만 원의 채무부존재확인 청구를 기각했습니다. 서울중앙지방법원 2025. 10. 17. 선고 2024가단5108685 판결도 저축은행이 분양계약의 공정성을 심사할 의무는 없다고 했습니다.

따라서 취소 소송을 하면서 대출 상환을 멈추면 연체이자와 신용불량, 담보로 잡힌 분양대금반환채권에 대한 은행의 질권 실행이 뒤따릅니다. 반환받을 돈에서 대출원리금을 은행에 먼저 갚도록 한 분양계약 조항과 대출업무협약이 대부분 존재하므로, 취소 판결의 실익은 "분양대금 전액"이 아니라 "계약금과 자기 돈으로 낸 중도금, 그리고 대출이자"입니다. 광주지방법원 2019가합52084 판결에서 시행사가 5억 148만 원의 중도금 대출을 대위변제한 뒤 수분양자가 실제로 받은 것이 계약금 1억 2,537만 원이었던 이유입니다. 다행히 대출이자는 손해로 인정됩니다. 의정부지방법원 고양지원 2025가단50035 판결은 시행사가 알선한 중도금 대출의 이자 2,345만 6,908원을 시행사 귀책 해제에 따른 통상손해로 인정했고, "해제 시 대출이자를 공제하고 반환한다"는 조항은 수분양자 귀책으로 해제된 경우에만 적용된다고 해석했습니다.

반대로 대금을 못 내 해제당했다면 — 계약금 몰취와 위약금 감액

광고에 실망해 중도금이나 잔금을 내지 않고 버티다 시행사로부터 해제 통지를 받는 수분양자도 많습니다. 이때는 공수가 바뀌어 시행사가 공급대금 10퍼센트의 위약금을 몰취하고 대납한 대출이자와 연체료까지 청구합니다. 민법 제398조 제4항에 따라 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 제2항에 따라 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있지만, 분양계약에서 10퍼센트 감액은 거의 인정되지 않습니다. 서울고등법원 2015. 3. 13. 선고 2014나2038065 판결은 대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다209227 판결을 인용해 분양대금 10퍼센트는 일반적 거래관행이고 수분양자 귀책으로 해제된 이상 감액하면 시행사가 오히려 지연손해금을 물게 되어 공평하지 않다며 5억 2,800만 원의 감면 주장을 기각했습니다. 서울고등법원 2016. 5. 27. 선고 2015나2032460 판결도 계약금을 1,000만 원으로 깎아 주었더라도 위약금 기준은 공급대금 10퍼센트라고 했습니다.

방어의 실익은 위약금 자체보다 그 밖의 청구를 막는 데 있습니다. 같은 2015나2032460 판결은 시행사가 낸 관리비와 재산세는 위약금에 포함되어 별도로 청구할 수 없다고 했고, 검색 결과에서 확인한 인천지방법원 2016. 9. 6. 선고 2015가단212441 판결과 서울남부지방법원 2018. 11. 8. 선고 2018가단203313 판결도 위약금 몰취 외에 관리비나 지체상금을 추가로 물릴 수 없다며 수분양자에게 잔액을 돌려주도록 했습니다. 다만 시행사가 대납한 중도금 대출이자는 분양계약의 존속을 전제로 한 특약이어서 수분양자 귀책으로 해제되면 반환해야 한다는 것이 2015나2032460 판결이므로, 이자 후불제 조건으로 계약한 수분양자는 해제당하기 전에 취소 주장을 먼저 세우는 편이 유리합니다.

증거는 계약 전 자료와 준공 뒤 현황을 대조할 수 있게 모읍니다

승패는 "광고가 그때 무엇을 말했는가"와 "그때 실제는 어땠는가"를 얼마나 객관적으로 대조하느냐에 달려 있습니다.

• 분양 카탈로그·리플렛·현수막·인터넷 카페와 블로그 글·언론 기사(게시 날짜가 보이게 캡처), 예상견적서·수익률표·층별 설명도

• 모델하우스 사진과 영상, 자재 사양서, 유닛 평면도(기둥·층고·다락 표시 여부)

• 분양 상담사와 주고받은 문자·카카오톡, 통화 녹음, 상담사의 명함과 소속

• 분양계약서 전문(매도인란·입금계좌·신탁 조항·업종 변동 조항·위약금 조항), 계약자 확인서·이행각서, 확약서·보장증서

• 시행사가 임차인과 맺었다는 임대차계약서와 입점의향서, 임대인 지위 승계 서류

• 준공 뒤 현황 사진·실측 자료, 건축물대장, 지구단위계획 고시, 관청의 시정명령·철거명령·인허가 불허 통보

• 중도금 대출약정서·대출업무협약·수분양자 유의사항

성남지원 2021가합404644 판결에서는 카페 게시글 51건과 분양대행 프리랜서의 증언이, 광주지방법원 2019가합52084 판결에서는 위조된 확인서에 대한 형사 결과가, 서울남부지방법원 2023가합108341 판결에서는 구청의 시정명령 공문이 결정적이었습니다. 다수 수분양자가 같은 광고를 보고 계약했다면 공동으로 소를 내는 것이 증거 면에서도 유리하고, 다른 수분양자의 승소 판결문·형사 판결문·시정명령은 그대로 증거가 됩니다. 다만 수원고등법원 2024나13797 사건처럼 다른 소송에 사실확인서를 써 주는 것만으로는 자기 사건의 이의 보류가 되지 않으므로, 집단 대응과 별개로 각자 취소 통지는 따로 보내야 합니다.

판결 뒤 집행 — 가압류, 신탁재산, 응소하지 않는 시행사

회수는 소 제기 전에 설계해야 합니다. 시행사는 사업이 끝나면 빈 법인이 되기 쉬우므로, 취소 통지와 동시에 시행사 명의 미분양 호실·분양대금 관리계좌·시행사가 신탁사에 대해 가지는 수익권과 정산금채권을 가압류 대상으로 검토합니다. 신탁사를 상대로 "신탁재산 한도 내" 판결을 받았다면 집행 대상은 그 신탁계약의 신탁재산이므로 판결 주문에 신탁계약을 특정해 두어야 하고, 서울고등법원 2014나9252 판결이 주문을 "2010. 4. 8.자 신탁계약의 신탁재산 한도 내"로 경정한 이유가 그것입니다. 등기를 이미 넘겨받았다면 반환은 등기 말소·인도와 동시이행이 되어 그 이행제공 전까지 지연손해금이 붙지 않으므로(서울고등법원 2014나26738 판결), 말소등기 서류를 준비해 이행제공을 먼저 하는 것이 이자 계산의 출발점입니다.

시행사가 응소조차 하지 않는 경우도 있습니다. 저희가 진행한 사건에서는 시행사가 분양계약을 이행하지 않아 해제하고 원상회복을 청구했는데 상대가 소송에 나오지 않아 공시송달로 재판을 진행했고, 분양대금 4,300만 원 전액과 각 납입일부터 연 5퍼센트, 소장 송달 다음 날부터 연 12퍼센트의 지연손해금, 가집행 선고까지 받았습니다. 민법 제548조 제2항이 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 붙이도록 하므로 납입일별 금액과 날짜를 특정해 청구해야 이자가 빠지지 않습니다. 판결 뒤에는 재산명시·재산조회로 시행사와 대표이사 명의 재산을 찾고, 시행사가 다른 사업장에서 받을 채권이 있으면 압류·추심으로 회수합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드려야 할 경우가 있습니다. 첫째, 광고 내용이 수익률 전망이나 "입점 예정" 수준이고 계약서·확인서에 "홍보물과 다를 수 있다, 구두 약정 없음"이 명시되어 있으며 임대차계약이 실제로 체결되어 있었다면, 서울중앙지방법원 2022가단5144229 판결과 서울서부지방법원 2023가합37141 판결의 길을 그대로 가게 됩니다. 이때는 취소가 아니라 임차인에 대한 차임 청구나 시행사에 대한 확약서 이행을 검토하는 편이 낫습니다. 둘째, 문제를 안 뒤 이의 없이 잔금을 내고 등기와 입주를 마친 지 오래되었다면 취소는 어렵고 손해배상 차액만 남는데, 감정으로 산정되는 가치하락액이 소송비용에 못 미치면 실익이 없습니다. 셋째, 매도인이 아닌 자금관리 신탁사만 남고 시행사가 이미 해산·무자력이며 신탁재산도 정산이 끝났다면 판결을 받아도 집행할 재산이 없습니다. 넷째, 계약금이 2,000만 원 안팎이고 중도금 대출 전이라면, 취소 통지와 협상으로 계약금 반환 또는 위약금 감면을 시도하고 소송은 마지막에 두는 것이 비용 대비 합리적입니다. 반대로 분양대금이 수억 원이고 잔금 전이며 광고·임대차 외관의 허위를 보여 주는 자료가 있다면, 소송 전 보전처분과 취소 통지의 순서를 잡는 단계부터 함께하는 것이 결과를 가릅니다.

하면 안 되는 대응

첫째, 문제를 알고도 이의 없이 잔금을 내거나 등기·입주·임대를 진행하는 것입니다. 수원고등법원 2024나13797 판결처럼 법정추인으로 취소권이 사라집니다. 둘째, 취소 소송 중이라는 이유로 중도금 대출 이자를 내지 않는 것입니다. 대출은 별개 계약이어서 연체와 신용 불이익만 생깁니다. 셋째, 시행사가 내미는 합의서나 확인서에 내용을 읽지 않고 서명하는 것입니다. 수원고등법원 2025나13133 사건에서는 3개월 차임을 받고 쓴 합의서가 부제소합의로 다투어졌고, 광주지방법원 2019가합52084 사건에서는 확인서가 위조되기까지 했습니다. 넷째, 분양사무실이 철수하기 전에 상담사의 소속·명함·교육자료를 확보하지 않는 것입니다. 대행사 직원 발언의 귀속을 입증할 자료는 그때만 남습니다. 다섯째, 시행사 대표를 고소해 두면 민사는 저절로 된다고 믿는 것입니다. 불기소로 끝난 뒤에도 민사에서 이긴 사건이 있고, 그 반대도 있습니다.

자주 묻는 질문

분양 카탈로그에 입점 확정이라고 적혀 있으면 계약 위반 아닌가요

그 자체로 계약 위반은 아닙니다. 광주지방법원 2019가합52084 판결은 입점 업체는 건물의 외형·재질·구조가 아니어서 청약의 유인에 그친다고 보아 채무불이행 해제를 기각했습니다. 다만 광고 시점에 임대차계약이 외관만 있었거나 아예 없었다면 기망 또는 유발된 착오로 취소할 수 있고, 시행사가 "입점하지 않으면 환불"이라는 확약서를 써 주었다면 서울중앙지방법원 2020가합600291 판결처럼 약정해제로 전액을 돌려받을 수 있습니다.

모델하우스에서 본 복층과 실제가 다른데 계약서에는 복층 얘기가 없습니다

계약서에 없어도 계약 내용이 될 수 있습니다. 서울남부지방법원 2023가합108341 판결은 홍보물과 모델하우스로 175센티미터 복층이 계약에 편입되었다고 보아 2억 7,830만 원을 반환하게 했습니다. 반면 계약서에 "홍보물과 다를 수 있다"는 조항이 있고 층고 차이가 크지 않으면 부산지방법원 2020가합45915 판결처럼 기각되므로, 홍보의 구체성과 차이의 정도가 관건입니다.

분양 상담사가 한 말인데 시행사는 모르는 일이라고 합니다

시행사를 대행해 청약을 유인한 사람의 말이면 원칙적으로 시행사에 귀속됩니다. 서울고등법원 2007나104746 판결은 재위임받은 대행사 직원의 기망도 시행사의 기망으로 보았고, 서울고등법원 2022나2044669 판결은 대행사를 이행보조자로 보았습니다. 다만 계약자 확인서에 "구두 약정 없음"이라고 서명했고 시행사가 알 수 없었다고 본 판결도 있으므로, 대행사 용역계약서와 교육자료, 명함으로 지휘·감독 관계를 입증해야 합니다.

이미 잔금을 내고 입주했는데 취소할 수 있나요

문제를 알기 전에 낸 잔금이면 가능하지만, 알고 난 뒤 이의 없이 냈다면 법정추인으로 취소가 막힙니다. 수원고등법원 2024나13797 판결은 현장 확인 4개월 뒤 잔금을 낸 수분양자의 취소를 부정했고, 부산지방법원 2022가단334315 판결은 취소 가능성을 알기 어려운 상태에서 책임 추궁을 피하려 낸 잔금은 추인이 아니라고 보았습니다. 이 경우에도 표시광고법이나 불법행위 손해배상은 별도로 남습니다.

분양대금을 신탁사 계좌로 냈는데 신탁사에 돌려달라고 할 수 있나요

계약서의 매도인이 신탁사인지에 따라 다릅니다. 관리형 토지신탁처럼 신탁사가 매도인이면 의정부지방법원 고양지원 2025가단50035 판결처럼 신탁재산 한도 내에서 시행사와 공동으로 책임지지만, 분양관리신탁·대리사무 구조에서 자금관리만 맡았다면 대법원 2013다8960 판결에 따라 신탁사에 청구할 수 없습니다. 다만 시행사가 분양대금채권을 신탁사에 양도해 신탁사가 직접 받았다면 서울고등법원 2014나9252 판결처럼 신탁재산 한도 내 반환이 인정된 예가 있습니다.

분양계약이 취소되면 중도금 대출도 무효가 되나요

아닙니다. 청주지방법원 영동지원 2025가단10175 판결은 대출계약은 분양계약과 별개여서 취소로 소멸하지 않는다고 했고, 저축은행에 분양계약의 공정성을 심사할 의무도 없다는 것이 서울중앙지방법원 2024가단5108685 판결입니다. 대신 시행사 귀책으로 계약이 해소되면 낸 대출이자를 손해로 청구할 수 있고, 반환받을 분양대금에서 대출원리금을 먼저 갚는 구조가 대부분입니다.

중도금을 안 냈더니 시행사가 계약을 해제하고 계약금을 몰취했습니다. 깎을 수 있나요

분양대금 10퍼센트의 위약금은 감액이 거의 인정되지 않습니다. 서울고등법원 2014나2038065 판결과 2015나2032460 판결이 그렇게 보았습니다. 다만 관리비·재산세·지체상금을 위약금 외에 추가로 물릴 수는 없고, 인천지방법원 2015가단212441 판결처럼 그 부분은 돌려받을 수 있습니다. 광고에 허위가 있었다면 해제당하기 전에 취소를 먼저 주장하는 것이 순서입니다.

3년이 지나면 정말 아무것도 못 하나요

취소권은 민법 제146조에 따라 추인할 수 있는 날부터 3년이지만, 그 기산점은 계약일이 아니라 기망·착오에서 벗어난 날입니다. 취소권이 소멸해도 불법행위 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위일부터 10년의 소멸시효가 따로 진행하므로 검토할 수 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 — 외형·재질·구조 등 구체적 거래조건은 계약 내용으로 편입, 그 밖의 광고는 청약의 유인

• 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 — 시설의 운영·수익은 투자자의 책임과 판단

• 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다56118 판결 — 다소의 과장은 기망 아님, 중요 사항의 구체적 사실을 허위 고지하면 기망

• 대법원 2017. 6. 15. 선고 2013다8960 판결 — 분양관리신탁·대리사무 신탁사에 대한 부당이득반환청구 불가

• 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다275447 판결 — 이행보조자는 지시·감독 관계 불요

• 대법원 1997. 8. 26. 선고 97다6063 판결 — 상대방이 유발한 동기의 착오는 취소 가능

• 대법원 2000. 4. 25. 선고 99다66342 판결 / 1997. 5. 30. 선고 97다2986 판결 — 추인할 수 있는 날의 의미, 추인은 취소할 수 있는 행위임을 알고 해야 효력

• 대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결 / 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결 — 허위·과장광고 손해는 실제 가격과 적정 가격의 차액

• 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 — 부동산 거래의 신의칙상 고지의무

• 대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다209227 판결 — 손해배상 예정액 감액 기준

• 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결 — 관리형 토지신탁 수탁자의 책임한정특약 유효

• 서울고등법원 2008. 5. 29. 선고 2007나104746 판결 — 분양대행사 직원의 전매 프리미엄 기망은 시행사의 기망, 5층 3.5구좌 취소·1억 8,089만 7,500원 반환, 전단 광고 부분은 기각

• 수원지방법원 성남지원 2022. 10. 18. 선고 2021가합404644 판결 — 약국·병원 선임대 확정 광고, 임대차 외관만 형성한 기망 인정, 40억 4,816만 원 반환

• 서울고등법원 2015. 1. 27. 선고 2014나26738 판결 — 주차장 면적 포함 분양가·100퍼센트 분양완료·역 확정 허위광고, 기망 취소로 8억 7,228만 5,112원 반환

• 광주지방법원 2021. 4. 9. 선고 2019가합52084 판결 — 스시뷔페 입점 확정 광고, 채무불이행 해제는 기각, 유발된 동기의 착오로 취소·1억 2,537만 원 반환

• 서울고등법원 2023. 11. 9. 선고 2022나2044669 판결 — 메디컬센터 입점 확정 구두 설명, 사기 취소 부정·이행보조자가 유발한 착오로 취소, 16억 9,034만 6,735원 반환

• 부산지방법원 2023. 3. 9. 선고 2022가단334315 판결 — 오피스 중앙 기둥 미고지는 부작위 기망, 잔금 납부에도 법정추인 부정, 2억 4,500만 원 반환

• 서울남부지방법원 2025. 6. 13. 선고 2023가합108341 판결 — 175센티미터 복층 홍보·모델하우스가 계약 내용에 편입, 2억 7,830만 원 반환

• 의정부지방법원 고양지원 2025. 11. 12. 선고 2025가단50035 판결 — 복층 모델하우스, 관리형 토지신탁 신탁사의 매도인 책임과 신탁재산 한도, 대출이자 손해 인정, 2억 9,699만 7,308원

• 서울고등법원 2014. 10. 16. 선고 2014나9252 판결 — 분양대금채권 양수인인 신탁사의 신탁재산 한도 내 3억 3,000만 원 반환

• 서울중앙지방법원 2023. 6. 16. 선고 2020가합600291 판결 — 병원 입점 확정 광고 기망 부정, 확약서에 따른 약정해제로 3억 3,280만 원 반환

• 수원고등법원 2026. 6. 25. 선고 2025나13133 판결 — 프랜차이즈 5년 임대 확정 광고, 시행사 불기소에도 표시광고법 제10조 손해배상 인정

• 수원고등법원 2024. 11. 22. 선고 2024나13797 판결 — 후면 벽·층고 미고지 기망 인정, 잔금 납부로 법정추인되어 취소 불가, 감정 가치하락액 배상

• 서울중앙지방법원 2024. 3. 8. 선고 2022가단5144229 판결 — 예상견적서 수익률·대출 조건 설명은 청약의 유인, 기각

• 서울서부지방법원 2025. 3. 7. 선고 2023가합37141 판결 — 임대완료 상가 광고, 실제 개점·임대차 존재로 다소의 과장에 불과, 기각

• 서울남부지방법원 2020. 5. 22. 선고 2019가합107068 판결 — 입점의향서 기반 홍보, 신탁사 기망·착오 및 시행사 표시광고법 모두 기각

• 서울중앙지방법원 2018. 3. 30. 선고 2016나77799 판결 — 담보신탁·자금관리 구조에서 수분양자의 신탁사 직접 청구권 부정, 추심금 기각

• 청주지방법원 영동지원 2025. 9. 29. 선고 2025가단10175 판결 — 분양계약 취소와 무관하게 중도금 대출채무 존속

• 서울고등법원 2016. 5. 27. 선고 2015나2032460 판결 / 2015. 3. 13. 선고 2014나2038065 판결 — 분양대금 10퍼센트 위약금 감액 불가, 관리비·재산세 추가 청구 불가, 대납 대출이자 반환

• 검색 결과로 확인한 판결 — 서울중앙지방법원 2021나4832·2020가합585576·2024가단5108685·2024가합91260·2024가단5278867, 수원지방법원 2016가합72330, 부산지방법원 2020가합45915, 서울남부지방법원 2024가합111948·2018가단203313, 인천지방법원 2015가단212441, 광주지방법원 순천지원 2024가단51193

• 법령 — 민법 제109조(착오), 제110조(사기·강박), 제141조(취소의 효과), 제143조·제145조(추인·법정추인), 제146조(취소권의 소멸), 제391조(이행보조자), 제398조(배상액의 예정), 제548조(해제의 효과), 제756조(사용자책임) / 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항, 제10조 / 건축물의 분양에 관한 법률 제4조, 제6조, 제10조 / 형법 제347조(사기, 법률 제21231호로 2025. 12. 23.부터 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

분양 허위·과장광고 사건은 "속았다"는 감정이 아니라, 광고 시점의 사실과 계약서의 문구, 그리고 돈이 들어간 계좌의 구조를 한 장에 놓고 어느 길로 얼마를 받을 수 있는지를 계산하는 사건입니다. 저희는 취소·해제·손해배상의 세 갈래를 처음부터 함께 세우고, 회수 가능성이 가장 높은 상대방과 순서를 먼저 정합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 광고물과 상담 내용을 시점별로 정리합니다. 카탈로그·현수막·카페 글에 적힌 문구가 "확정"인지 "예정"인지, 그 근거로 제시된 임대차계약서나 입점의향서가 실제로 존재했는지, 존재했다면 기간·차임·특약이 어떤 상태였는지를 확인합니다. 다음으로 계약서를 조항 단위로 읽습니다. 매도인란에 시행사와 신탁사 중 누가 적혀 있는지, 입금계좌의 명의, 신탁계약의 종류와 책임한정특약, 업종·마감재 변동 조항과 계약자 확인서의 문구가 청구 상대방과 취소 가능성을 정합니다. 세 번째로 시간표를 그립니다. 문제를 알게 된 날과 그 뒤 낸 중도금·잔금, 등기·입주·임대차 체결일을 확인해 법정추인과 제척기간의 위험을 먼저 진단하고, 그 결과에 따라 취소 통지와 이의 보류 문구를 정합니다. 네 번째로 대출 구조를 봅니다. 중도금 대출의 은행, 이자 부담 주체, 반환 분양대금의 우선 상환 조항과 질권 설정 여부를 확인해 실제로 손에 들어올 금액을 계산합니다. 마지막으로 시행사의 다른 사업장과 미분양 호실, 신탁사에 대한 수익권과 정산금, 대표이사 개인 재산을 확인해 가압류 대상과 순서를 정하고, 같은 광고를 본 다른 수분양자가 있는지 확인해 공동 대응을 검토합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 이 유형에서 광고를 두 갈래로 나누는 것부터 시작합니다. 마감재·복층·층고·면적·업종 가능 여부처럼 목적물 자체의 성질에 관한 것은 계약 내용으로 편입되었다는 논리로, 임차인 입점·수익률·개발 호재처럼 외부 사정에 관한 것은 광고 시점의 사실과 대조해 기망 또는 유발된 착오라는 논리로 각각 세웁니다. 그 위에 주위적으로 민법 제110조 취소, 예비적으로 제109조 착오 취소와 표시광고법 손해배상, 확약서가 있으면 약정해제를 함께 구성해 법원이 어느 길로 판단하더라도 결론이 닫히지 않도록 합니다. 증거는 대조표로 만듭니다. 광고 문구와 실제 현황을 항목별로 나란히 놓고, 필요하면 감정으로 차이를 수치화하며, 시행사와 임차인 사이의 임대차계약서·입점의향서·인테리어 지원 약정을 문서제출명령과 사실조회로 확보해 "확정"이라는 말 뒤에 무엇이 있었는지를 드러냅니다. 분양대행사 직원의 발언은 그 직원의 소속과 교육자료, 용역계약서로 시행사에 귀속시키고, 필요하면 증인으로 신청합니다. 절차의 순서도 설계합니다. 잔금 전이라면 취소 통지와 이의 보류를 먼저 도달시키고, 대출 이자는 계속 내면서 손해로 청구하며, 소 제기와 동시에 시행사 재산과 신탁 수익권에 대한 보전처분을 검토합니다. 신탁사가 매도인이면 신탁재산 한도를 특정한 주문을 받도록 청구취지를 짜고, 등기를 이미 받았다면 말소 서류의 이행제공을 먼저 해 지연손해금의 기산점을 앞당깁니다. 대금 미납으로 해제당한 의뢰인에게는 위약금 외의 관리비·지체상금 청구를 막고, 광고의 허위를 근거로 위약금 자체를 다투는 반소를 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 "입점 확정" 광고를 두고 40억 원의 반환이 인정된 사건과 10억 원의 청구가 기각된 사건이 있고, 같은 기둥·층고 문제를 두고 취소가 인정된 사건과 잔금 납부 때문에 차액 배상만 남은 사건이 있습니다. 갈림길은 광고 시점의 사실을 얼마나 파고들었는지, 문제를 안 뒤 잔금까지 무엇을 보냈는지, 청구 상대방을 누구로 잡았는지였습니다. 저희는 첫 상담에서 취소가 가능한 사건인지, 손해배상으로 가야 하는 사건인지, 협상이 나은 사건인지를 솔직하게 구분해 말씀드리고, 실제로 손에 들어올 금액을 대출 상환까지 계산해 보여 드린 뒤 진행 여부를 결정하시도록 합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

모델하우스와 카탈로그가 약속한 상가와 준공된 상가가 다를 때, 시행사의 "광고는 광고일 뿐"이라는 말 앞에서 물러설 필요는 없습니다. 목적물 자체에 관한 구체적 약속은 계약의 내용이고, 확정이라고 말하면서 아무것도 확정하지 않았다면 그것은 기망입니다. 다만 그 권리에는 시간표가 있습니다. 잔금을 내는 순간, 등기를 넘겨받는 순간, 3년이 지나는 순간 취소권은 사라지고, 시행사가 사업을 정리하는 순간 판결은 집행할 곳을 잃습니다.

분양 카탈로그와 현수막 사진, 모델하우스 사진, 상담사와 주고받은 문자와 녹음, 분양계약서와 확인서, 시행사가 보여 준 임대차계약서, 준공 뒤 현황 사진, 중도금 대출약정서를 순서대로 모아 두시기 바랍니다. 잔금을 내기 전이라면 아무 문서에도 서명하지 말고 먼저 상담을 받으시는 편이 좋습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.