남의 이름으로 사둔 부동산을 명의자가 안 돌려준다면 — 3자간 등기명의신탁일까 계약명의신탁일까, 대위 말소와 매수자금 반환까지

사정이 있어 가족이나 지인 이름으로 집이나 땅을 사 두었는데, 이제 돌려 달라고 하자 명의자가 "내 것"이라며 버티는 경우가 있습니다. 명의자가 세상을 떠나 그 상속인이 등기를 넘겨받았거나, 명의자가 몰래 팔거나 근저당을 잡힌 경우도 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 매도인과 계약한 사람이 실제 돈을 낸 본인이라면(3자간 등기명의신탁) 매도인을 대위해 명의자 등기를 말소하고 매도인에게서 소유권을 넘겨받는 방법으로 부동산 자체를 되찾을 수 있지만, 명의자가 계약 당사자였고 매도인이 명의신탁을 몰랐다면(계약명의신탁) 부동산은 명의자 소유가 되고 되찾을 수 있는 것은 매수자금뿐입니다. 같은 사실관계를 두고도 어느 유형으로 보느냐에 따라 1심과 항소심의 결론이 뒤집힌 판결이 여럿 있습니다. 아래에서는 두 유형을 가르는 기준, 인정된 판결과 부정된 판결, 명의자가 이미 처분하거나 근저당을 설정한 경우, 처분금지가처분과 소멸시효, 과징금·형사처벌 노출, 판결 뒤 등기와 금전 집행까지 실제 판결을 근거로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 남의 이름으로 산 부동산을 되찾을 수 있나요 — 3자간 등기명의신탁이면 부동산 자체를 되찾을 수 있습니다. 수원지방법원 평택지원 2015. 5. 20. 선고 2014가단2995 판결은 1998년 형수 명의로 등기한 토지에 대해, 매수인의 상속인들이 매도인의 상속인들을 대위해 명의자 측 등기를 말소하고 매도인 측에게서 소유권이전등기를 받도록 명했습니다.

2. 명의자가 계약서에 매수인으로 적혀 있으면 어떻게 되나요 — 매도인이 명의신탁을 몰랐다면 부동산은 명의자 소유가 되고 매수자금 반환만 청구할 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2014. 11. 13. 선고 2014가합21255 판결은 명의자가 매수인으로 계약한 임야에 대해 계약명의신탁으로 보고 매매대금과 취득세 등 225,350,000원의 부당이득 반환을 명했습니다(부동산실명법 제4조 제2항 단서, 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 인용).

3. 명의자가 이미 팔아 버렸다면요 — 산 사람은 소유권을 유효하게 취득하고, 명의자에게 처분대금을 부당이득으로 청구합니다. 대전지방법원 2024. 1. 24. 선고 2023가단234086 판결은 명의자가 1억 1,300만 원에 판 농지에 대해 그 처분대금 전액의 반환을 명했습니다(부동산실명법 제4조 제3항, 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결 인용).

누가 매도인과 계약했는가 — 두 유형이 갈리는 기준

명의신탁의 유형은 매매계약의 당사자가 누구인지로 갈립니다. 3자간 등기명의신탁이란, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법) 제4조에 따라 약정과 등기가 무효가 되는 명의신탁 가운데 명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 계약하되 매도인과의 합의 아래 등기만 매도인에게서 명의수탁자 앞으로 곧바로 넘기는 형태를 말합니다. 중간생략등기형 명의신탁이라고도 부릅니다. 반대로 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 계약하고 자기 앞으로 등기하는 형태가 계약명의신탁입니다.

부산고등법원 2016. 6. 29. 선고 2014나8325 판결은 이 구별이 "계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결"된다고 정리했습니다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799 판결 인용). 계약서에 명의자가 매수인으로 적혀 있어도 매도인이 계약의 법률효과를 명의신탁자에게 직접 귀속시킬 의도로 계약했다면 3자간 등기명의신탁입니다. 반대로 매도인이 명의신탁 사실을 알았더라도 그런 특별한 사정이 없으면 계약명의신탁이 원칙이라는 것이 수원지방법원 2018. 5. 25. 선고 2017나69915 판결이 인용한 대법원 2015. 5. 14. 선고 2012다105369 판결의 태도입니다. 결국 매도인이 누구를 상대로 계약한다고 생각했는지, 그것을 보여 주는 계약 현장의 사정이 승패를 가릅니다.

유형이 정해지면 매도인이 명의신탁을 알았는지를 따집니다. 부동산실명법 제4조 제2항 단서는 명의수탁자가 계약 당사자이고 상대방이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 물권변동을 유효로 봅니다. 그래서 선의의 매도인과 맺은 계약명의신탁에서는 명의자가 완전한 소유권을 얻고, 3자간 등기명의신탁이나 매도인이 알았던 계약명의신탁에서는 명의자 등기가 무효가 되어 소유권이 매도인에게 남습니다.

3자간 등기명의신탁이면 — 매도인을 대위해 말소하고 매도인에게서 넘겨받습니다

3자간 등기명의신탁에서는 명의자 등기가 무효이므로 부동산은 매도인 소유로 돌아가고, 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 그대로 유효합니다. 그래서 명의신탁자는 매도인에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하고, 그 청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위해 명의자에게 등기 말소를 구합니다(민법 제404조, 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결). 소송의 피고는 명의자와 매도인 두 사람이고, 청구취지는 "명의자는 매도인에게 말소등기절차를 이행하고, 매도인은 원고에게 소유권이전등기절차를 이행하라"는 형태가 됩니다.

수원지방법원 평택지원 2014가단2995 판결에서는 매도인도, 명의자인 형수도, 실제 매수인도 모두 세상을 떠난 뒤였습니다. 법원은 매수인의 상속인들이 등기권리증을 가지고 있고, 매수인이 그 땅에 집을 지어 살았으며, 형수 측은 약 12년 동안 상속등기도 하지 않았다는 사정을 들어 3자간 등기명의신탁을 인정했습니다. 명의자 측이 세금을 계속 냈다는 사정은 결론을 바꾸지 못했고, 매도인 측 상속인들은 매매 사실을 인정하는 합의서를 써 주었습니다. 법원은 매수인 상속인들의 상속지분(각 5분의 1)에 관해 명의자 상속인들의 말소와 매도인 상속인들의 이전등기를 함께 명했고, 판결은 확정되었습니다.

창원지방법원 2026. 6. 11. 선고 2025나12138 판결은 아버지가 아들 이름으로 분양계약을 했다가 대출 문제로 매수인 명의를 며느리로 바꾼 사건입니다. 아버지가 계약금과 중도금 126,330,000원을 냈고, 등기필증을 보관하며 분양계약자 모임과 배당금 재약정 회의에 대리인을 보냈고, 수익금 계좌를 관리하며 대출이자를 냈습니다. 시행사도 계약 당사자는 아버지라고 밝혔습니다. 1심에서 계약명의신탁을 주장했던 아버지는 항소심에서 3자간 등기명의신탁으로 주장을 바꾸었고, 법원은 이를 받아들여 이혼한 며느리에게 등기를 말소해 아버지에게 직접 넘기라고 명했습니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다301682 판결 인용). 청구원인을 어떻게 세우느냐가 결론을 바꾼 사례입니다.

계약명의신탁이면 — 부동산은 명의자 것, 남는 것은 매수자금 반환입니다

명의자가 매수인으로 계약했고 매도인이 명의신탁을 몰랐다면, 명의신탁약정은 무효여도 명의자는 부동산의 완전한 소유권을 얻습니다. 이때 명의신탁자가 입은 손해는 부동산이 아니라 명의자에게 준 매수자금이므로, 청구할 수 있는 것은 그 돈의 반환입니다(대법원 2002다66922 판결). 서울중앙지방법원 2014가합21255 판결은 두 사람이 임야를 절반씩 사기로 하고 한 사람 명의로 계약·등기한 사건에서 매매대금 214,920,000원에 취득세 등 10,430,000원까지 합한 225,350,000원의 반환을 명했습니다. 명의자는 약정이 무효임을 알고 돈을 받은 악의의 수익자이므로 받은 날부터 법정이자를 붙여야 한다고 보았고(민법 제748조 제2항), 판결은 항소기각(서울고등법원 2014나2047373)으로 확정되었습니다.

반대로 부동산 자체를 달라는 청구는 막힙니다. 서울남부지방법원 2024. 11. 28. 선고 2023가단308182 판결의 원고는 신용이 좋지 않아 어머니 명의로 5억 3,000만 원짜리 집을 사고 11년 넘게 그 집에 살았습니다. 대금은 모두 자신이 마련했고 송금 계좌도 자신이 쓰던 것이라고 주장했지만, 법원은 매매계약서에 어머니가 매수인, 원고는 대리인으로 적혀 있을 뿐 계약 당사자가 원고라거나 매도인이 명의신탁을 알았다고 볼 증거가 부족하다고 했습니다. 어머니가 완전한 소유권을 취득했다며 매도인에 대한 청구는 기각하고 어머니에 대한 대위 청구는 각하했으며, 판결은 항소기각(서울남부지방법원 2024나70041)으로 확정되었습니다.

매도인이 명의신탁을 알았던 계약명의신탁이라면 명의자 등기는 무효이고 소유권은 매도인에게 남지만, 명의신탁자가 매도인에게 곧바로 이전등기를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 서울중앙지방법원 2014가합21255 판결은 이 경우에도 매수인 지위가 당연히 명의신탁자에게 넘어오지 않는다며 매수자금 반환으로 정리했습니다. 다만 수원지방법원 평택지원 2014가단2995 판결은 매도인 측과 명의신탁자 사이에 별도의 양도약정이 있었다면 매도인이 악의인 계약명의신탁에서도 명의신탁자가 매도인을 대위해 말소를 구할 수 있다고 덧붙였습니다.

같은 사실관계에서 결론이 갈린 판결 — 인정과 부정의 짝

유형 판별은 법리보다 사실인정의 싸움이어서, 같은 사건에서 심급마다 결론이 뒤집히기도 합니다.

• 대법원이 계약명의신탁 판단을 파기한 사례. 대법원 2022. 4. 28. 선고 2019다300422 판결의 망인은 인근 부동산을 사면서 처 명의로 계약서를 써 계약금과 중도금을 냈다가, 매수인 명의만 미국에 사는 아들로 바꾼 계약서를 다시 썼습니다. 아들은 매수에 관여하지도 대금을 내지도 않았고, 망인이 등기권리증을 보관하며 세금과 임대수익을 관리했습니다. 원심은 계약명의신탁으로 보았지만, 대법원은 매도인도 망인에게 법률효과를 귀속시킬 의도였다고 볼 여지가 크다며 3자간 등기명의신탁으로 보아 파기했습니다.

• 같은 사건에서 1심과 항소심이 유형을 반대로 본 사례. 수원지방법원 여주지원 2017. 6. 15. 선고 2016가단55495 판결은 체납자가 친구 명의로 산 건물을 3자간 등기명의신탁으로 보아 매수자금 반환 청구를 기각했습니다. 그러나 항소심인 수원지방법원 2017나69915 판결은 매도인이 체납자를 알지 못한 채 명의자를 매수인으로 알고 계약했다며 계약명의신탁으로 보고 150,000,000원의 반환을 명했고, 상고는 대법원 2018다243102 판결로 심리불속행 기각되었습니다.

• 계약서가 없어 3자간이 부정된 사례. 부산고등법원 2014나8325 판결은 명의신탁자 이름이 매수인으로 적힌 계약서가 제출되지 않았고, 오히려 강제집행을 피하려고 법률효과가 자신에게 귀속되는 것을 피했다는 주장 자체가 계약 당사자임을 부정하는 사정이라며 3자간 등기명의신탁을 부정했습니다. 명의신탁자의 채권자가 낸 대위 청구 가운데 명의자에 대한 부분은 각하되고 매도인에 대한 부분은 기각되었습니다(1심 울산지방법원 2014가합686).

• 공매로 산 경우. 의정부지방법원 고양지원 2016. 8. 10. 선고 2015가단91839 판결은 명의신탁자가 명의자의 대리인으로 공매에 참가해 명의자 이름으로 낙찰받은 사건에서, 공매 주체는 명의자를 계약 당사자로 알았을 것이라며 계약명의신탁으로 보고 청구를 기각했습니다(항소기각, 의정부지방법원 2016나56909).

짝을 놓고 보면 기준은 분명합니다. 명의신탁자가 매도인을 직접 만나 교섭하고 대금을 매도인에게 직접 보냈는지, 계약서가 처음에 누구 이름으로 쓰였다가 어떻게 바뀌었는지, 매도인이 지금 누구를 매수인으로 기억하는지가 판결을 가릅니다.

명의신탁 자체를 증명하지 못하면 유형 판별까지 가지도 못합니다

등기는 적법한 원인으로 마쳐진 것으로 추정되므로 명의신탁을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2018다263069 판결). 창원지방법원 2023. 2. 10. 선고 2021가단108349 판결은 27년 동안 사실혼 관계였던 배우자 명의 토지를 3자간 등기명의신탁으로 인정했습니다. 매도인이 원고에게 팔았다고 진술하며 청구를 인낙했고, 원고가 등기필증을 가지고 과일나무 농장 조성공사를 했다는 이유였습니다. 그러나 항소심인 창원지방법원 2025. 3. 13. 선고 2023나103790 판결은 1심을 취소하고 청구를 모두 기각했고, 상고는 대법원 2025다211561 판결로 심리불속행 기각되었습니다.

항소심이 든 이유는 명의신탁을 주장하는 쪽이 흔히 부딪히는 반론입니다. 두 사람이 각자 명의로 여러 부동산을 사고팔아 왔다면 이 땅만 명의신탁으로 샀다고 볼 이유가 없고, 매매대금 약 1,800만 원 가운데 1,000만 원은 명의자 이름의 담보대출로 치렀으며 이자도 명의자 계좌에서 나갔습니다. 계약서를 쓸 때는 명의자가 직접 나왔고, 함께 살던 집에 있던 등기필증은 누구든 쉽게 가질 수 있었다고 보았습니다. 매도인이 항소심 증인으로 나와 "산 사람은 원고"라고 증언했는데도 결론은 바뀌지 않았습니다.

반대로 대전지방법원 2023가단234086 판결은 매매계약서·잔금 영수증·등기필증을 모두 원고 측이 보관했고, 원고 부모가 18년 동안 농사를 지었으며, 명의자가 명의 이전 요청에 증여라는 말은 한 번도 하지 않고 몸이 아프다며 미루기만 한 통화·문자 내역을 근거로 명의신탁을 인정했습니다. 대금의 출처, 서류의 보관, 사용·수익의 주체, 명의자의 말과 문자가 함께 맞아떨어져야 합니다.

명의자가 이미 팔거나 근저당을 잡혔다면

명의신탁 약정과 등기가 무효라도 그 무효는 제3자에게 주장할 수 없습니다(부동산실명법 제4조 제3항). 의정부지방법원 2023. 5. 4. 선고 2021가단124744 판결이 인용한 대법원 판결에 따르면 이 제3자는 명의자를 권리자로 믿고 새로운 이해관계를 맺은 사람으로서 선의·악의를 묻지 않습니다(대법원 2000. 3. 28. 선고 99다56529 판결). 그래서 명의자가 팔아 버리면 부동산을 되찾는 길은 사실상 닫히고, 매도인의 이전등기 의무는 이행불능이 됩니다.

이때 3자간 등기명의신탁의 명의신탁자는 명의자에게 처분대금을 부당이득으로 청구합니다. 대전지방법원 2023가단234086 판결은 배우자의 여동생 명의로 사 둔 농지 3,408㎡를 명의자가 2022년 제3자에게 1억 1,300만 원에 판 사건에서 처분대금 113,000,000원 전액과 소장 송달 다음 날부터 연 12퍼센트의 지연손해금을 명했습니다. 근저당만 설정한 경우도 같습니다. 대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결은 명의자가 근저당을 설정하면 명의신탁자는 근저당이 남은 상태의 소유권만 넘겨받게 되므로, 명의자는 피담보채무액 상당을 부당이득으로 반환해야 한다고 했습니다.

청구원인을 잘못 고르면 이 돈도 받지 못합니다. 의정부지방법원 고양지원 2023. 4. 26. 선고 2022가단71901 판결의 아버지는 딸 명의로 산 부동산을 딸이 8,900만 원에 팔자 불법행위와 약정 위반을 이유로 손해배상을 청구했습니다. 법원은 3자간 등기명의신탁이면 부동산은 매도인 소유였고, 선의의 계약명의신탁이면 딸 소유였으므로 어느 쪽이든 처분이 아버지에 대한 불법행위는 아니며, 돌려주겠다는 약정서도 무효인 명의신탁을 전제로 해 무효라고 보아 청구를 기각했습니다(항소기각, 의정부지방법원 2023나208500). 판결은 처분대금이나 매수자금의 부당이득 반환 여부는 "별론"이라고 적었습니다. 같은 사실로도 부당이득으로 구성했다면 결과가 달랐을 수 있다는 뜻입니다.

소송 전에 처분금지가처분부터 — 소송 중 처분되면 끝입니다

명의자는 소장을 받는 순간 처분을 고민합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용하고, 제305조 제3항에 따라 양도·저당 금지 가처분은 등기부에 기입됩니다. 광주지방법원 2011. 11. 22.자 2011카합798 결정은 3자간 등기명의신탁의 명의신탁자가 매도인에 대한 이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위해 말소를 구할 권리를 피보전권리로 받은 부동산처분금지가처분을 인가했습니다. 명의자에게서 다시 다른 사람 앞으로 넘어간 아파트였지만, 그 이전이 가장매매일 여지가 있다며 보전의 필요성도 인정했습니다.

가처분을 하지 않았거나 피보전권리를 잘못 잡으면 결과는 반대입니다. 의정부지방법원 2021가단124744 판결에서는 소송 중이던 2021. 12. 10. 등기명의인이 제3자에게 소유권을 넘겼습니다. 원고가 받아 둔 가처분은 사해행위취소를 피보전권리로 한 것이어서 제3자의 취득을 막지 못했고, 법원은 매도인 측의 이전의무가 이행불능이 되었다며 매도인 상속인에 대한 청구를 기각하고 등기명의인에 대한 대위 청구는 각하했습니다. 가처분의 피보전권리는 "매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 매도인 대위 말소청구권"처럼 본안과 똑같이 적어야 합니다.

계약명의신탁이라 돈을 청구하는 경우에는 명의자 소유 부동산에 가압류를 합니다. 수원지방법원 2017나69915 사건의 원고는 소 제기와 함께 가압류결정을 받았는데, 명의자가 그 뒤 명의신탁자 아들이 대표인 회사로 소유권을 넘기자 법원은 민법 제405조 제2항의 취지에 따라 이 처분으로 채권 소멸을 주장할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2012. 5. 17. 선고 2011다87235 전원합의체 판결 인용).

시효 — 점유하고 있으면 등기청구권은 시효가 진행하지 않지만, 매수자금 반환은 10년입니다

3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자의 매도인에 대한 이전등기청구권도 채권이지만, 부동산을 인도받아 점유하고 있으면 소멸시효가 진행하지 않습니다. 서울남부지방법원 2020. 10. 23. 선고 2020나51660 판결은 1988년에 산 부동산의 지분에 관해 매매일부터 10년이 지났다는 시효 항변을 배척했습니다. 공동매수인이 부동산을 인도받아 세를 놓으며 관리해 왔으므로 원고도 간접점유를 해 왔다는 이유였습니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다26647 판결 인용). 이 판결은 항소기각으로 1심(서울남부지방법원 2019가단228449)을 유지했고, 상고는 대법원 2020다283714 판결로 심리불속행 기각되었습니다.

계약명의신탁의 매수자금 반환 청구는 사정이 다릅니다. 민법 제162조 제1항의 10년 시효가 적용되고 기산점은 돈을 준 때입니다. 부산지방법원 2023. 12. 6. 선고 2023가합41693 판결의 원고는 남매가 6억 2,400만 원씩 내 한 사람 명의로 산 토지에 대해 세금 분담금을 합쳐 6억 9,000만 원을 청구했습니다. 법원은 부당이득이 성립한다고 보면서도 매수자금을 낸 2005년, 마지막 세금을 보낸 2012. 9. 24.부터도 10년이 지나 소를 냈다며 청구를 모두 기각했습니다. 세금을 나눠 낸 것만으로는 채무 승인이 아니고, 명의자가 다른 소송 서면에 부당이득 반환 의무가 있다고 쓴 것도 시효이익 포기가 아니라고 보았습니다(항소기각, 부산고등법원 2023나58902). 부동산을 점유하지 않은 채 오래 기다린 계약명의신탁 사건은 먼저 날짜부터 세어 봐야 합니다.

매도인의 협조와 상속 — 매도인도 피고가 됩니다

3자간 등기명의신탁의 소송은 명의자만 상대로 할 수 없습니다. 매도인에 대한 이전등기청구권이 대위의 출발점이므로 매도인도 피고가 되고, 매도인이 사망했다면 상속인 전원을 상속지분별로 피고로 세웁니다. 수원지방법원 평택지원 2014가단2995 사건은 매도인 측 상속인 4명과 명의자 측 상속인 10명을 상대로 했습니다. 매도인은 이미 대금을 받았으므로 보통 협조하지만, 협조가 곧 승소는 아닙니다. 창원지방법원 2023나103790 판결에서는 매도인이 청구를 인낙하고 증언까지 했는데도 명의신탁 자체가 부정되었습니다. 반대로 매도인이 계약 당사자를 누구로 알았는지를 밝혀 주면 유형 판별에 결정적입니다. 창원지방법원 2025나12138 판결은 시행사에 대한 사실조회 결과를 근거로 들었습니다.

피보전권리가 없으면 대위 소송은 각하됩니다. 서울남부지방법원 2023가단308182 판결과 부산고등법원 2014나8325 판결은 매도인에 대한 이전등기청구권이 인정되지 않자 명의자에 대한 청구를 기각이 아닌 각하로 끝냈습니다. 매도인에 대한 청구에서 지면 명의자에 대한 청구는 판단조차 받지 못한다는 뜻입니다.

되찾는 소송은 곧 명의신탁 자백입니다 — 과징금·형사처벌 노출

부동산실명법 제3조 제1항은 명의수탁자 명의로 등기하는 것을 금지하고, 제5조 제1항은 이를 위반한 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과합니다. 제7조는 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에, 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처합니다. 수원지방법원 2017나69915 판결에 나오는 명의신탁자는 부동산실명법 위반으로 벌금 300만 원의 약식명령을 받았고, 법원은 그 확정된 형사 사실을 명의신탁 인정의 유력한 증거로 썼습니다(대법원 1997. 9. 30. 선고 97다24276 판결 인용).

그래서 소송 전에 되찾을 가액과 과징금·형사 위험을 함께 계산해야 합니다. 배우자 명의나 종중 명의는 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없으면 부동산실명법 제8조에 따라 제4조부터 제7조까지가 적용되지 않으므로 전혀 다른 구조(명의신탁 해지)로 갑니다. 과징금 감경과 특례의 자세한 기준은 별도 글에서 다루었으므로 여기서는 순서만 강조합니다. 소장에 어떤 목적으로 명의를 빌렸는지를 어떻게 적느냐가 민사 결론과 행정·형사 위험을 동시에 좌우합니다.

명의자가 팔아도 횡령죄로 고소하기는 어렵습니다

명의자가 처분했다고 곧바로 횡령으로 고소하는 경우가 많지만, 3자간 등기명의신탁에서는 성립하지 않습니다. 의정부지방법원 2019. 7. 19. 선고 2018노2066 판결이 인용한 대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결은 중간생략등기형 명의신탁에서 부동산은 매도인 소유이고 명의신탁자와 명의자 사이에 형법상 보호할 신임관계도 없으므로, 명의자가 임의로 처분해도 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄(형법 제355조 제1항)가 성립하지 않는다고 했습니다. 의정부지방법원 2018노2066 판결 자체는 명의신탁자가 명의자에게 직접 등기를 넘긴 이른바 양자간 명의신탁 사건인데, 같은 논거로 무죄를 선고한 1심(의정부지방법원 2017고단5183)을 유지했습니다. 형사 고소로 압박하기보다 처분대금·피담보채무액 부당이득 청구와 보전처분에 힘을 쏟는 편이 현실적입니다.

판결 뒤 집행 — 말소, 매도인 명의 회복, 내 명의 이전, 그리고 돈

3자간 등기명의신탁 판결은 두 단계로 등기가 바뀝니다.

1. 명의자 등기 말소. 대위에 의한 말소 판결로 명의자 등기를 지우면 등기부는 매도인 명의로 돌아갑니다. 부동산등기법 제28조는 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위해 등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 수원지방법원 평택지원 2014가단2995 판결은 대위채권자에게 직접 말소등기절차를 이행하라고 명해도 그 효과는 채무자인 매도인에게 돌아간다고 설명했습니다(대법원 1995. 4. 14. 선고 94다58148 판결 인용).

2. 명의신탁자 명의로 이전. 매도인에 대한 이전등기 판결이 확정되면 부동산등기법 제23조 제4항에 따라 승소한 등기권리자인 명의신탁자가 단독으로 이전등기를 신청합니다. 명의자가 근저당을 설정한 경우처럼 말소가 곤란하면 대법원 2018다284233 전원합의체 판결이 말하는 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기 방식도 검토합니다.

돈 판결은 명의자 재산에 대한 강제집행으로 받습니다. 계약명의신탁에서는 그 부동산 자체가 명의자 재산이므로 가압류를 해 두었다면 본안 판결로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 반대로 명의자도 받을 돈이 있을 수 있습니다. 창원지방법원 2025나12138 판결은 며느리가 자기 이름으로 대출받아 치른 잔금과 이자 130,385,865원을 아버지가 반환하라고 명하면서, 말소 의무와 이 반환 의무가 동시이행 관계라고 보아 지연손해금은 인정하지 않았습니다. 명의자가 대신 낸 재산세·부가가치세는 부당이득으로 인정하지 않았습니다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다283773 판결 인용). 되찾는 쪽은 상대가 내세울 반대 채권까지 미리 정산해 두어야 집행이 막히지 않습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 명의신탁 분쟁에 변호사가 필요한 것은 아닙니다. 다음 경우에는 비용과 위험부터 따져 보시기를 권합니다.

• 부동산 가액이 작고 증거가 얇은 경우. 창원지방법원 2023나103790 판결의 토지는 매매대금이 약 1,800만 원이었고 1심에서 이기고도 항소심과 상고심을 거쳐 청구가 모두 기각되었습니다. 가액이 수천만 원 이하이고 대금 출처나 계약 현장을 보여 줄 자료가 없다면 소송비용이 되찾을 가액을 넘기 쉽습니다.

• 계약명의신탁인데 매수자금을 낸 지 10년이 지난 경우. 부산지방법원 2023가합41693 판결처럼 6억 원대 청구도 시효로 기각됩니다. 채무 승인이나 시효이익 포기를 보여 줄 명의자의 서면이 없다면 실익이 거의 없습니다.

• 명의자가 이미 처분했고 다른 재산이 없는 경우. 처분대금 반환 판결을 받아도 집행할 재산이 없으면 종이 판결에 그칩니다. 명의자의 재산 상태를 먼저 확인해야 합니다.

• 되찾을 가액보다 과징금·형사 위험이 큰 경우. 과징금은 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 부과될 수 있으므로, 조세나 강제집행을 피할 목적이 드러나는 사건은 소송 자체가 손해일 수 있습니다.

반대로 선임을 검토해야 하는 경우는 분명합니다. 부동산이 수억 원대이고 명의자가 소유권을 주장하며 버티는 경우, 계약서의 매수인 명의와 실제 교섭·대금 흐름이 어긋나 유형 판별이 쟁점이 되는 경우, 명의자가 처분하거나 근저당을 설정할 조짐이 있어 가처분이 급한 경우, 명의자가 사망해 상속인 여러 명을 상대해야 하는 경우입니다.

하면 안 되는 대응

• 유형을 정하지 않고 소장을 내는 것. 창원지방법원 2025나12138 사건은 1심의 계약명의신탁 주장을 항소심에서 3자간 등기명의신탁으로 바꾸고서야 이겼습니다. 주위적·예비적 청구로 두 유형을 함께 세우는 것이 기본입니다.

• 명의자가 처분한 뒤 불법행위 손해배상만 청구하는 것. 의정부지방법원 고양지원 2022가단71901 판결은 이 청구를 기각했습니다.

• 가처분 없이 소송부터 내거나 피보전권리를 다르게 적는 것. 의정부지방법원 2021가단124744 사건은 소송 중 제3자 이전으로 청구가 막혔습니다.

• 명의자에게 반환 각서를 받아 두었으니 안전하다고 믿는 것. 무효인 명의신탁을 전제로 한 반환 약정은 효력이 없다고 본 판결이 있습니다(의정부지방법원 고양지원 2022가단71901).

• 강제집행을 피하려고 남의 이름으로 샀다고 소장에 쓰는 것. 부산고등법원 2014나8325 판결은 이 주장 자체를 계약 당사자가 아니라는 근거로 삼았고, 과징금·형사 위험도 커집니다.

• 명의자의 처분을 횡령으로 고소하는 데 시간을 쓰는 것. 3자간 등기명의신탁에서는 대법원 2014도6992 전원합의체 판결에 따라 횡령죄가 성립하지 않습니다.

자주 묻는 질문

부모님 명의로 집을 샀는데 돌려받을 수 있나요?

누가 매도인과 계약했는지에 달려 있습니다. 서울남부지방법원 2024. 11. 28. 선고 2023가단308182 판결은 어머니가 매수인, 자녀가 대리인으로 적힌 계약서만 있고 매도인이 명의신탁을 알았다는 증거가 없자 어머니의 소유권을 인정했습니다. 이 경우 자녀는 매수자금 반환만 청구할 수 있고, 그마저 돈을 준 때부터 10년이 지나면 시효가 문제 됩니다.

명의신탁한 부동산에 명의자가 근저당을 잡혔으면 어떻게 하나요?

부동산을 되찾으면서 피담보채무액 상당을 명의자에게 부당이득으로 청구합니다. 대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결은 3자간 등기명의신탁에서 명의자가 근저당을 설정하면 근저당권자는 유효하게 권리를 취득하지만, 명의자는 피담보채무액 상당을 명의신탁자에게 반환해야 한다고 했습니다.

명의자가 죽고 자녀들이 상속등기를 했어요, 누구를 상대로 하나요?

명의자의 상속인들과 매도인(또는 그 상속인들)을 함께 피고로 합니다. 수원지방법원 평택지원 2015. 5. 20. 선고 2014가단2995 판결은 명의자 측 상속인들의 상속지분별 말소와 매도인 측 상속인들의 이전등기를 한 판결로 명했습니다. 상속등기 역시 무효인 명의신탁 등기를 이어받은 것이어서 말소 대상입니다.

명의신탁 부동산 되찾기 소송에도 소멸시효가 있나요?

3자간 등기명의신탁에서 부동산을 인도받아 점유하고 있다면 이전등기청구권의 시효는 진행하지 않습니다(서울남부지방법원 2020. 10. 23. 선고 2020나51660 판결, 대법원 2013다26647 판결 인용). 반면 계약명의신탁의 매수자금 반환 청구는 10년이 지나면 소멸합니다(부산지방법원 2023. 12. 6. 선고 2023가합41693 판결).

명의자가 계약서에 매수인으로 적혀 있으면 항상 계약명의신탁인가요?

그렇지 않습니다. 대법원 2022. 4. 28. 선고 2019다300422 판결은 매수인 명의가 아들로 적혀 있었어도 실제 교섭과 대금 지급, 계약서 변경 경위를 보아 3자간 등기명의신탁이라고 판단해 원심을 파기했습니다. 다만 매도인이 명의신탁을 알았다는 것만으로는 부족하고, 매도인이 명의신탁자에게 법률효과를 귀속시킬 의도였다는 사정까지 보여야 합니다.

명의를 빌려준 사람인데 대출이자와 세금을 제가 냈습니다, 돌려받을 수 있나요?

대출로 치른 잔금과 이자는 돌려받을 수 있지만, 세금은 어렵습니다. 창원지방법원 2026. 6. 11. 선고 2025나12138 판결은 명의자가 대출받아 낸 잔금과 이자 130,385,865원의 반환을 명했지만, 명의자가 낸 재산세·부가가치세는 부당이득으로 보지 않았습니다.

명의신탁 부동산을 되찾으려고 소송하면 과징금이 나오나요?

부과될 수 있습니다. 소송에서 명의신탁 사실이 드러나면 부동산실명법 제5조에 따라 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금과 제7조의 형사처벌 대상이 될 수 있고, 수원지방법원 2018. 5. 25. 선고 2017나69915 판결의 명의신탁자는 벌금 300만 원의 약식명령을 받았습니다. 배우자·종중 명의는 조세 포탈 등의 목적이 없으면 제8조 특례가 적용됩니다.

명의자가 몰래 팔아 버렸는데 산 사람에게서 되찾을 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 명의자에게서 산 제3자는 선의·악의를 묻지 않고 유효하게 소유권을 취득합니다. 대신 명의자에게 처분대금을 청구하며, 대전지방법원 2024. 1. 24. 선고 2023가단234086 판결은 1억 1,300만 원 전액의 반환을 명했습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 수원지방법원 평택지원 2015. 5. 20. 선고 2014가단2995 판결 — 3자간 등기명의신탁 인정(등기권리증·거주·상속등기 미이행), 매도인 상속인 대위 말소와 이전등기, 확정(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799 판결, 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결, 대법원 2000. 4. 25. 선고 2000다6858 판결, 대법원 1995. 4. 14. 선고 94다58148 판결 인용)

• 창원지방법원 2026. 6. 11. 선고 2025나12138 판결 — 분양계약 명의 변경, 항소심에서 3자간 등기명의신탁 인정·직접 말소, 대출 원리금 130,385,865원 반환 반소 일부 인용, 1심 창원지방법원 진주지원 2023가단47670(대법원 2022. 4. 28. 선고 2019다300422 판결, 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다301682 판결, 대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다283773 판결 인용)

• 서울중앙지방법원 2014. 11. 13. 선고 2014가합21255 판결 — 계약명의신탁 매수자금·취득세 225,350,000원 부당이득, 악의 수익자 법정이자, 항소기각(서울고등법원 2014나2047373)(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결, 대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결, 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다103472 판결 인용)

• 서울남부지방법원 2024. 11. 28. 선고 2023가단308182 판결 — 모친 명의 매수, 계약 당사자·매도인 악의 증명 부족, 명의자 부분 각하·매도인 청구 기각, 항소기각(서울남부지방법원 2024나70041)(대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결, 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결 인용)

• 대법원 2022. 4. 28. 선고 2019다300422 판결 — 매수인 명의만 아들로 바꾼 계약서, 3자간 등기명의신탁으로 보아 원심 파기

• 수원지방법원 여주지원 2017. 6. 15. 선고 2016가단55495 판결 및 수원지방법원 2018. 5. 25. 선고 2017나69915 판결 — 1심은 3자간으로 보아 기각, 항소심은 선의 계약명의신탁으로 보아 150,000,000원 인용, 가압류 뒤 처분 대항 불가, 상고 대법원 2018다243102 심리불속행 기각(대법원 2015. 5. 14. 선고 2012다105369 판결, 대법원 2012. 5. 17. 선고 2011다87235 전원합의체 판결, 대법원 1997. 9. 30. 선고 97다24276 판결 인용)

• 부산고등법원 2016. 6. 29. 선고 2014나8325 판결 — 신탁자 명의 계약서 부재·강제집행 회피 목적 주장으로 3자간 부정, 명의자 부분 각하·매도인 부분 항소기각, 1심 울산지방법원 2014가합686

• 의정부지방법원 고양지원 2016. 8. 10. 선고 2015가단91839 판결 — 명의자 이름의 공매 낙찰은 계약명의신탁, 청구 기각, 항소기각(의정부지방법원 2016나56909)

• 창원지방법원 2023. 2. 10. 선고 2021가단108349 판결 및 창원지방법원 2025. 3. 13. 선고 2023나103790 판결 — 사실혼 배우자 명의 토지, 1심 인정 뒤 항소심에서 명의신탁 증명 부족으로 취소·기각, 상고 대법원 2025다211561 심리불속행 기각(대법원 2022. 7. 14. 선고 2018다263069 판결 인용)

• 대전지방법원 2024. 1. 24. 선고 2023가단234086 판결 — 3자간 등기명의신탁 농지를 명의자가 처분, 처분대금 113,000,000원 부당이득(대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다207235 판결, 대법원 2019. 7. 25. 선고 2019다203811, 203828 판결 인용)

• 대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결 — 3자간 등기명의신탁 명의자의 처분대금·근저당 피담보채무액 부당이득 반환

• 의정부지방법원 고양지원 2023. 4. 26. 선고 2022가단71901 판결 — 명의자 처분을 불법행위·약정 위반으로 구성한 손해배상 청구 기각, 항소기각(의정부지방법원 2023나208500)(대법원 2021. 6. 3. 선고 2016다34007 판결과 구별)

• 의정부지방법원 2023. 5. 4. 선고 2021가단124744 판결 — 소송 중 제3자 이전으로 이행불능, 사해행위취소 피보전권리 가처분으로는 막지 못함(대법원 2000. 3. 28. 선고 99다56529 판결 인용), 항소취하(의정부지방법원 2023나209831)

• 광주지방법원 2011. 11. 22.자 2011카합798 결정 — 3자간 등기명의신탁 명의신탁자의 매도인 대위 말소청구권을 피보전권리로 한 부동산처분금지가처분(광주지방법원 2011카합603) 인가

• 서울남부지방법원 2020. 10. 23. 선고 2020나51660 판결 — 점유하는 명의신탁자의 이전등기청구권 시효 불진행, 1심 서울남부지방법원 2019가단228449, 상고 대법원 2020다283714 심리불속행 기각(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다26647 판결 인용)

• 부산지방법원 2023. 12. 6. 선고 2023가합41693 판결 — 계약명의신탁 매수자금 반환 청구 10년 시효 완성, 6억 9,000만 원 청구 기각, 항소기각(부산고등법원 2023나58902)

• 의정부지방법원 2019. 7. 19. 선고 2018노2066 판결 — 명의신탁 부동산 임의처분 횡령 무죄 유지, 1심 의정부지방법원 2017고단5183(대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결 인용)

• 법령 — 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조, 제3조 제1항, 제4조, 제5조 제1항, 제7조, 제8조; 민법 제162조 제1항, 제404조, 제405조 제2항, 제741조, 제748조 제2항; 민사집행법 제300조 제1항, 제305조 제3항; 부동산등기법 제23조 제4항, 제28조; 형법 제355조 제1항 (2026년 9월 23일 korean-law 조회 기준 현행, 민사집행법은 2028. 3. 1. 시행 예정 개정본과 해당 조문 문언 동일)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 계약 현장부터 재구성합니다. 매도인을 누가 처음 만났고 누가 가격을 흥정했는지, 계약서가 처음에 누구 이름으로 쓰였다가 바뀌었는지, 계약금·중도금·잔금이 누구 계좌에서 매도인 계좌로 갔는지, 대출이 끼어 있다면 누구 명의로 받아 누가 이자를 냈는지를 시간 순서로 정리합니다. 등기필증과 매매계약서 원본, 영수증을 누가 가지고 있는지, 재산세를 누가 냈는지, 그 부동산에 누가 살거나 세를 놓아 왔는지도 확인합니다. 명의자와 주고받은 통화·문자에서 명의자가 소유를 주장했는지 반환을 약속했는지를 찾고, 매도인이나 중개인이 지금 누구를 매수인으로 기억하는지도 여쭙니다. 등기부를 떼어 명의자가 이미 근저당을 설정했거나 가압류가 들어와 있는지, 명의자가 사망해 상속등기가 되었는지를 봅니다. 명의를 빌린 이유가 신용·대출 문제인지 조세나 강제집행을 피하려는 것이었는지, 배우자나 종중 명의인지도 과징금·형사 위험과 제8조 특례 판단에 필요하므로 솔직하게 말씀해 주셔야 합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

저희는 먼저 3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁 가운데 증거가 더 강하게 받쳐 주는 유형을 정하고, 판결에서 뒤집힐 가능성에 대비해 다른 유형을 예비적 청구로 함께 세웁니다. 부동산을 되찾는 사건이라면 소장 접수 전에 매도인에 대한 이전등기청구권을 보전하기 위한 대위 말소청구권을 피보전권리로 부동산처분금지가처분부터 신청하고, 매도인이나 그 상속인에게는 매매 사실을 확인받는 절차를 먼저 밟습니다. 계약명의신탁이라 돈을 청구하는 사건이라면 시효 기산점을 계산하고 명의자 소유 부동산에 가압류를 합니다. 명의자가 이미 처분하거나 근저당을 설정했다면 청구원인을 처분대금·피담보채무액의 부당이득으로 정리합니다. 명의자를 대리할 때는 계약 당사자가 명의자였고 매도인이 명의신탁을 몰랐다는 점, 명의신탁 자체의 증명 부족, 시효와 반대 채권을 중심으로 방어합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분야의 판결은 법리보다 계약 현장의 사실 한두 가지로 결론이 바뀝니다. 같은 건물을 두고 1심은 3자간으로, 항소심은 계약명의신탁으로 보아 결과가 뒤집혔고, 같은 토지를 두고 1심은 명의신탁을 인정했지만 항소심은 대출 계좌 하나를 근거로 부정했습니다. 명의자가 판 뒤 손해배상으로 청구했다가 기각된 사건, 가처분의 피보전권리를 다르게 적었다가 소송 중 처분으로 모든 청구가 막힌 사건도 있습니다. 저희가 유형 판별, 청구원인 선택, 보전처분, 시효 계산, 과징금 위험을 소장 한 장에 함께 담는 이유가 여기에 있습니다. 처음 설계가 맞으면 매도인 대위 말소에서 등기 이전까지, 또는 가압류에서 강제경매까지 절차를 다시 밟지 않고 한 흐름으로 끝낼 수 있습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

믿고 이름을 빌려준 가족이나 지인이 등을 돌리면, 돈을 낸 사람은 등기부 한 장 앞에서 아무것도 할 수 없는 것처럼 느끼게 됩니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 상황에서 계약서의 이름, 대금이 흘러간 계좌, 매도인의 기억 하나로 부동산을 되찾거나 돈만 돌려받거나 모두 잃은 실제 기록입니다.

명의자가 반환을 거부할 때, 명의자가 팔거나 근저당을 잡힐 조짐이 보일 때, 명의자가 사망해 상속등기가 이루어졌을 때, 반대로 명의를 빌려준 쪽으로서 반환 청구를 받았을 때 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약 당시의 자료를 함께 보고 어느 유형으로 다툴지와 가처분부터의 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.