세입자가 몰래 방이나 점포를 다른 사람에게 다시 빌려줬다면 — 무단전대 해지가 인정된 판결과 배신적 행위가 아니라며 부정된 판결, 전차인 명도·차임 청구

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

세를 준 집이나 점포에 가 보니 모르는 사람이 살고 있거나 영업을 하고 있다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 세입자가 방 하나를 다른 사람에게 다시 세를 놓았거나, 점포를 통째로 넘기고 자신은 전대료만 받고 있었던 것입니다. 대부분의 임대인분들은 "허락 없이 남에게 빌려줬으니 당장 계약을 끝낼 수 있다"고 생각하시고, 반대로 세입자분들은 "월세만 밀리지 않으면 누구를 들이든 상관없다"고 생각하십니다. 두 생각 모두 절반만 맞습니다. 결론부터 말씀드리면, 민법 제629조는 동의 없는 전대를 해지 사유로 정하고 있지만 대법원은 그 행위가 임대인에 대한 '배신적 행위'라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권이 생기지 않는다고 봅니다. 그리고 해지가 되든 안 되든, 실제로 건물을 비우게 할 상대방은 세입자만이 아니라 그 안에 들어와 있는 전차인입니다. 이 글은 무단전대 해지가 인정된 판결과 배신적 행위가 아니라며 부정된 판결을 나란히 놓고, 전차인에게 명도와 차임을 청구할 때 어디까지 가능한지를 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

세입자가 몰래 다른 사람에게 빌려주면 바로 해지할 수 있습니까 — 원칙적으로 해지할 수 있습니다. 민법 제629조 제2항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 다만 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결은 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권이 발생하지 않는다고 했습니다.

어떤 경우가 '배신적 행위가 아닌' 경우입니까 — 판결에 나타난 예로는, 임차인과 부부로 동거하며 같은 가구점을 함께 운영하던 사람이 임차권을 넘겨받은 경우(92다45308), 계약서에서 이미 불특정 다수에 대한 전대를 승인해 두었고 문제된 계약서들이 명의만 빌린 요식행위에 그친 경우(인천지방법원 2015. 12. 23. 선고 2015가단33068 판결), 건물을 빚의 담보로 넘겼을 뿐 사용권은 넘기지 않은 경우(대법원 1995. 7. 25. 선고 94다46428 판결)가 있습니다.

전차인에게 직접 나가라고 할 수 있습니까 — 임대차가 해지되거나 끝나면 청구할 수 있습니다. 서울고등법원 2024. 10. 16. 선고 2024나2015320 판결은 건물의 소부분을 빌린 전차인이라도 임대차가 종료된 이상 임대인에게 점유 부분을 인도할 의무가 있다고 보고, 이를 부정한 1심을 취소했습니다. 동의를 받은 전대라면 전차인이 임대인에게 직접 차임을 낼 의무가 있지만, 그 범위는 전대차 차임과 임대차 차임 중 적은 쪽으로 제한됩니다(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결).

조문은 세 개의 층으로 읽어야 합니다

첫째, 금지와 해지입니다. 민법 제629조 제1항은 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 이를 위반한 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 월세 연체처럼 '몇 기'라는 숫자 기준이 없으므로, 해지 여부는 전대의 모습과 임대인이 입은 피해로 판단됩니다.

둘째, 동의를 받은 전대의 효과입니다. 민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 때 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 전대인에 대한 차임 지급으로 임대인에게 대항하지 못한다고 정합니다. 같은 조 제2항은 이 규정이 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 않는다고 합니다. 제631조는 동의를 얻은 전대라면 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 정합니다.

셋째, 예외입니다. 민법 제632조는 앞의 세 조문이 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 적용되지 않는다고 정합니다. 방 한 칸, 매장 한 구석처럼 작은 부분을 빌려준 것만으로는 해지 사유가 되지 않을 수 있다는 뜻입니다. 다만 이 예외가 전차인에게 임대인에 대한 점유권원까지 주는 것은 아니라는 점이 뒤에서 볼 2024년 서울고등법원 판결의 핵심입니다.

여기에 계약 갱신이 겹칩니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제4호와 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 갱신요구 거절 사유로 정합니다. 해지까지는 가지 못하더라도, 동의 없는 전대 사실은 갱신 단계에서 다시 문제가 됩니다. 반대로 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 동의가 있었는지 여부가 전차인의 운명까지 가릅니다.

첫 번째 사례 — 부부가 넘겨받은 가구점은 배신이 아니었습니다

대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결의 사건입니다. A씨 부부는 오래 가구점을 해 오던 건물의 부지가 도로에 편입되자, 시의 알선으로 한 학교법인 소유 토지를 남편 명의로 빌려 그 위에 건물을 짓고 가구점을 이어 갔습니다. 부부가 협의이혼하면서 아내가 위자료 명목으로 건물을 넘겨받아 혼자 가구점을 운영했고, 이후 두 사람은 다시 혼인해 그 건물에서 함께 살았습니다. 토지 소유자는 임차권이 동의 없이 아내에게 넘어갔다며 건물 철거와 토지 인도를 청구했고, 원심인 서울민사지방법원 1992. 9. 8. 선고 91나12720 판결은 철거를 명했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 아내는 본래 임차인과 동일한 사업을 수행하면서 형식적인 사업주체의 인격만 바뀐 것이고, 부부로서 한 세대를 이루어 그 건물에서 동거하며 함께 가구점을 경영해 왔으므로 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 해치지 않는다고 본 것입니다. 이 판결이 무단전대 사건 전체의 출발점이 된 법리를 다음과 같이 밝혔습니다.

"임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다." — 대법원 92다45308

이 판결은 그 뒤 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결과 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결에서 그대로 이어졌습니다. 두 판결은 여기서 한 걸음 더 나아가, 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되면 전차인은 그 전대차와 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 했습니다. 해지를 막는 데 그치지 않고 전차인의 점유 자체가 정당해진다는 뜻입니다.

두 번째 사례 — 전대를 미리 허락해 둔 공장 건물

인천지방법원 2015. 12. 23. 선고 2015가단33068 판결의 사건입니다. B씨는 공장 집합건물 전체를 보증금 1억 원, 월 1,000만 원(부가세 별도)에 빌렸는데, 계약서 특약에는 "계약기간내 원고는 피고의 전대차계약을 승인한다"는 문구가 있었고 별도의 전대동의서에는 불특정 다수에게 전대하도록 승인한다고 적혀 있었습니다. B씨는 구분된 호실을 여러 사람에게 전대했고, 초기에는 동거녀 명의로, 결별 후에는 아들 명의로 사업자등록을 해 두었습니다.

임대인은 B씨가 동의 없이 임차권을 다른 사람들에게 양도하고, 그들 명의의 임대차계약서를 작성하면서 임대인 명의까지 위조하는 등 신뢰관계를 훼손했다며 해지를 주장했습니다. 이미 다른 사람과 새 임대차계약을 맺고, 건물에 "피고의 귀책사유로 해지되었다"는 안내문까지 게시한 상태였습니다. 법원은 받아들이지 않았습니다. 임대인이 B씨가 지정한 명의로 세금계산서를 계속 발행해 온 점, 문제된 계약서들이 세무 등 요식행위의 범주를 넘어 실거래를 반영했다고 볼 자료가 없는 점, 명의자들이 B씨와 독립된 용익자의 지위를 취득했다고 보기 어려운 점, 계약 자체가 불특정 다수에 대한 전대를 예정하고 있었던 점을 들어, 신뢰관계의 파괴로서 배신행위가 성립했다고 보기 어렵다며 청구를 기각했습니다. 보증금 인상 요구를 거절했다거나 전차보증금을 과다하게 받았다는 사정도 해지 사유로 인정되지 않았습니다.

그러나 이 사건은 여기서 끝나지 않았습니다. 항소심인 인천지방법원 2017. 2. 17. 선고 2016나1137 판결은 해지 여부는 따로 판단하지 않고, 임대차가 2015. 5. 16. 기간만료로 종료되었다고 보아 인도를 명했습니다. "10년을 확보해 준다"는 특약은 기간 자체를 10년으로 정한 것이 아니라 재계약 우선권을 준 조항이라는 해석이었고, 환산보증금이 기준을 넘어 상가건물 임대차보호법의 갱신요구권도 적용되지 않았습니다. 대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결은 상고를 기각했습니다. 무단전대 해지 주장에서는 세입자가 이겼지만, 기간만료라는 다른 길로 결국 건물을 비우게 된 것입니다.

세 번째 사례 — 담보로 넘긴 건물은 '양도'가 아니었습니다

대법원 1995. 7. 25. 선고 94다46428 판결의 사건입니다. C씨는 남의 땅을 빌려 그 위에 자기 건물을 소유하고 있었는데, 6억 9천만 원의 채무를 담보하기 위해 채권자들 앞으로 건물 소유권이전등기를 해 주었습니다. 토지 소유자들은 건물이 넘어간 이상 토지 임차권도 무단으로 양도된 것이라며 해지를 통지했고, 원심인 서울고등법원 1994. 8. 16. 선고 92나66673 판결은 해지가 적법하다고 보았습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 양도담보는 채권담보를 위해 신탁적으로 소유권이 이전될 뿐 확정적으로 이전되는 것이 아니고, 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 건물의 사용수익권을 갖게 되는 것도 아니므로, 민법 제629조의 해지 원인인 임차권의 양도 또는 전대가 이루어지지 않았다는 것입니다. 등기부에 다른 사람 이름이 올라갔다는 사실만으로 무단양도·전대를 단정할 수 없고, 실제로 누가 목적물을 사용·수익하고 있는지를 따져야 한다는 점을 보여 줍니다.

네 번째 사례 — 무단전대에 월세 연체까지 겹치면 남는 것이 없습니다

이제 반대편 사건입니다. 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결의 D씨는 토지를 보증금 2,000만 원, 월 270만 원에 빌려 그 위에 건물을 지었고, 계약서에는 동의 없이 제3자에게 권리를 넘기면 임차기간 중이라도 바로 인도를 요구할 수 있으며, 원상복구가 되지 않으면 지상 건축물을 임대인에게 귀속시킨다는 약정이 있었습니다. D씨는 건물 일부씩을 임대인의 동의 없이 세 사람에게 전대했고, 1999. 4. 1. 이후의 차임도 내지 않았습니다.

원심인 전주지방법원 2002. 12. 26. 선고 2000나6486 판결은 건물을 넘기기로 한 약정이 임차인의 지상물매수청구권을 배제하는 불리한 약정이어서 무효라며 임대인의 청구를 모두 기각했습니다. 대법원은 이를 파기했습니다. D씨가 건물을 무단으로 전대하고 차임을 2기 이상 연체해 그 채무불이행을 이유로 계약이 해지되었으므로 매수청구권을 행사할 수 없고, 따라서 건물 양도 약정은 효력이 있어 D씨는 건물을 명도하고 1999. 4. 1.부터 명도할 때까지의 임료 내지 부당이득을 지급해야 한다는 것입니다. 무단전대로 해지되면 세입자가 기대하던 매수청구라는 마지막 협상 카드도 사라집니다.

전차인의 처지도 다르지 않습니다. 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결은 민법 제644조의 전차인의 임대청구권과 매수청구권은 토지임차인이 임대인의 승낙하에 적법하게 전대한 경우에만 인정된다고 하면서, 이 법리는 무단전대를 이유로 해지한 경우는 물론 해지하지 않은 채 기간이 만료된 경우에도 똑같이 적용된다고 했습니다. 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결은 전임차인이 임차권을 무단양도해 계약이 해지된 뒤 양수인과 새로 맺은 3년짜리 임대차에서 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 양수인에게 반드시 불리한 것은 아니라며 유효하다고 보았습니다.

다섯 번째 사례 — 공공임대주택의 전대는 해지를 넘어 처벌로 갑니다

공공임대주택은 사정이 훨씬 엄격합니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 앞의 배신적 행위 법리를 확인하면서도, 구 임대주택법이 정한 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 요건을 갖추지 못한 임차권 양도나 전대는 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고, 원래 임차인의 대항력도 유지·존속한다고 볼 수 없다고 했습니다. 이 사건에서 임차권을 넘겨받거나 전차한 원고들은 적법한 양수인·전차인으로 인정되지 않아 배당에서 우선변제를 받지 못했습니다.

대법원 2017. 1. 12. 선고 2016도17967 판결은 구 임대주택법이 금지하는 전대는 대가 지급 여부와 관계없이 임차인이 임대주택을 다시 제3자에게 사용·수익하게 하는 행위를 의미하므로 무상의 사용대차도 포함된다며 유죄를 확정했습니다. 공공임대주택을 가족이나 지인에게 '그냥 살게 해 준' 경우에도 처벌 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 민간 임대차에서 통하는 배신적 행위 법리를 공공임대주택에 그대로 가져가서는 안 됩니다.

전차인에게 직접 인도를 청구할 수 있는지 — 2024년 서울고등법원 판결

서울고등법원 2024. 10. 16. 선고 2024나2015320 판결의 사건입니다. 한 시설관리공단은 회사에 2,962.42㎡ 규모의 매장을 임대했고, 회사는 그중 약 19㎡에서 약 76㎡ 규모의 작은 구역들을 10명의 전차인에게 나누어 전대했습니다. 계약기간이 끝나자 공단은 회사와 전차인들 모두를 상대로 인도를 청구했습니다. 1심인 서울서부지방법원 2024. 1. 25. 선고 2020가합41743 판결은 회사에 대한 청구는 받아들였지만 전차인들에 대한 인도청구는 받아들이지 않았습니다.

항소심은 전차인 부분을 취소하고 각자의 점유 부분을 인도하라고 명했습니다. 민법 제632조는 소부분 전대의 경우 임대인이 이를 이유로 해지할 수 없고 전차인이 임대인에게 직접 차임 지급 의무를 지지 않는다는 뜻일 뿐, 임대차가 종료된 경우 임대인이 전차인에게 직접 인도를 요구할 권한이 없다는 뜻은 아니라고 보았습니다. 임차인이 점유 권한을 잃었는데도 전차인에게 점유·사용 권한을 주는 규정으로 볼 수 없고, 임차인이 인도를 거부해 소송까지 간 상황이라면 임차인이 전차인들로부터 넘겨받아 다시 인도해 줄 것을 기대하기 어려우므로 전차인에게도 인도를 구할 수 있다는 것입니다. 이 사건은 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332, 317349 판결로 회사의 손해배상 부분 중 일부가 파기되었습니다. 회사가 부속물매수청구권을 행사한 뒤 공단이 상계하기 전까지의 기간은 불법점유로 볼 수 없어 약정한 월 차임 1.3배의 손해배상 예정액이 아니라 차임 상당 부당이득만 인정된다는 취지였고, 전차인들에 대한 인도 부분은 상고심의 판단 대상으로 나타나 있지 않습니다.

실무적으로 이 판결은 두 가지를 알려 줍니다. 임대인은 명도소송에서 임차인과 함께 현재 점유자인 전차인 전원을 피고로 삼아야 집행이 가능하고, 전차인은 임차인과 임대인 사이의 계약이 끝나면 자신이 맺은 전대차계약만으로 버틸 수 없다는 것입니다.

전차인에게 월세를 받을 수 있는지 — 받을 수 있는 금액의 한계

대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결의 사건입니다. 임대인은 건물 전체를 보증금 3,000만 원, 월 1,100만 원(부가세 포함)에 임대했고, 임차인은 그중 2층을 보증금 3,000만 원, 월 250만 원(이후 300만 원, 각 부가세 별도)에 E씨에게 전대했습니다. 임대인은 이 전대에 동의했습니다. 임차인이 2016. 11. 9. 기준 147,324,000원의 차임을 연체하자, 임대인은 전차인 E씨에게 연체차임에서 보증금을 뺀 117,324,000원과 이후 월 330만 원의 차임 및 부당이득을 청구했고, 원심인 수원지방법원 2017. 11. 30. 선고 2017나66879 판결은 이를 모두 인용했습니다.

대법원은 차임 부분을 파기했습니다. 전차인은 전대차 차임의 범위에서만, 그리고 임대차 차임의 범위에서만 임대인에게 직접 의무를 진다는 것입니다. 전대인과 전차인이 차임을 감액했다면 특별한 사정이 없는 한 감액된 차임을 기준으로 하고, 전대차계약상 지급시기 이후에 전대인에게 낸 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다고 했습니다. 건물 인도 부분은 상고이유가 제출되지 않아 그대로 유지되었습니다.

"전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다." — 대법원 2018다200518

이 법리는 동의를 받은 전대에 관한 것입니다. 동의 없는 전대라면 기준이 다릅니다. 대법원 2023. 3. 30. 선고 2022다296165 판결은 임차인이 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하게 하더라도 임대인이 이를 이유로 해지하거나 다른 사유로 임대차가 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에게 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차가 존속하는 동안에는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없고, 임대차가 종료된 이후에는 청구할 수 있다고 했습니다. 무단전차인에게 돈을 받으려면 먼저 임대차를 끝내야 한다는 뜻입니다. 앞의 인천지방법원 2016나1137 판결은 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 직접 또는 전차인들을 통해 간접점유하며 사용·수익하고 있다고 보아 임차인에게 감정 결과에 따른 월 5,082,000원의 차임 상당 부당이득을 인정하고, 이를 보증금 1억 원에서 공제한 잔액과 상환으로 인도를 명했습니다. 누구에게 무엇을 청구할지는 동의가 있었는지와 임대차가 끝났는지에 따라 달라집니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 정말 '전대'인지부터 확인합니다. 등기 명의나 사업자 명의가 바뀐 것만으로는 부족합니다. 제3자가 독립하여 목적물을 사용·수익하고 있는지, 대가를 주고받는지 확인합니다(대법원 94다46428, 인천지방법원 2015가단33068). 공공임대주택이라면 무상 거주도 전대가 됩니다(대법원 2016도17967).

2. 동의가 있었는지 계약서와 문자를 다시 봅니다. 계약서 특약, 전대동의서, 세금계산서 발행 명의, 전차인과의 인사나 연락 기록이 모두 묵시적 동의의 자료가 됩니다.

3. 소부분인지 따집니다. 방 한 칸, 매장의 일부 구역처럼 건물의 소부분이라면 민법 제632조로 해지 사유가 되지 않을 수 있습니다. 반대로 건물 중 2층 부분을 전대한 것은 소부분으로 보지 않은 예가 있습니다(대법원 2018다200518).

4. 배신적 행위가 아닌 사정이 있는지 봅니다. 가족이나 동업자가 같은 영업을 이어받았는지, 임대인의 경제적 이익이 실제로 침해되었는지가 판단의 중심입니다(대법원 92다45308).

5. 다른 해지·종료 사유가 겹쳐 있는지 확인합니다. 차임 연체(대법원 2003다7685), 기간만료(인천지방법원 2016나1137)가 함께 있으면 무단전대 쟁점에서 이겨도 결론이 달라지지 않을 수 있습니다.

무단전대를 알게 된 날부터 할 일

• 알게 된 날 — 현장을 확인하고 점유자의 상호, 간판, 우편물, 사업자등록 여부를 사진으로 남깁니다. 이 단계에서 전차인을 쫓아내거나 문을 잠그는 행동은 금물입니다. 임대인이라도 점유자를 실력으로 내보내면 형사 문제가 됩니다.

• 1주 안 — 임차인에게 전대 사실과 경위를 묻는 서면을 보냅니다. 답변 내용이 동의 여부와 배신적 행위 판단의 핵심 자료가 됩니다. 이 기간에 월세를 아무 이의 없이 계속 받으면 묵시적 승낙으로 다퉈질 수 있으니 수령 시 유보 의사를 남겨 두는 것이 안전합니다.

• 2주 안 — 해지 통지를 할지, 기간만료나 갱신거절로 갈지를 정합니다. 상가라면 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호, 주택이라면 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제4호의 갱신거절 사유도 함께 검토합니다.

• 소 제기 전 — 점유이전금지가처분으로 현재 점유자를 고정하고, 임차인과 전차인 전원을 피고로 하여 인도를 청구합니다(서울고등법원 2024나2015320).

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결들에서 결론을 가른 것은 기록이었습니다. 인천 공장 건물 사건에서 세입자가 해지를 막아 낸 것은 계약서 특약과 전대동의서, 그리고 임대인이 세입자가 지정한 명의로 세금계산서를 계속 발행해 온 기록 덕분이었습니다. 동두천 가구점 사건에서는 부부가 같은 건물에서 같은 상호로 영업해 온 기록이 배신적 행위가 아니라는 판단의 근거가 되었습니다. 반대로 대법원 93다6386 사건의 전차인들은 임차권 양도를 묵시적으로 승낙했다는 주장을 증언 하나로 입증하려다 받아들여지지 않았습니다. 임대인이라면 전대 사실과 수령 거절의 기록을, 세입자나 전차인이라면 동의와 묵인의 기록을 남겨 두셔야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

세입자가 방 한 칸을 친척에게 잠시 내준 정도라면 대화로 정리되는 경우도 많습니다. 그러나 점포 전체가 다른 사람의 영업장이 되어 있거나, 전차인이 여러 명이거나, 임차인이 연락을 끊은 채 전대료만 받고 있다면 사정이 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 무단전대라도 계약서 문구, 명의의 성격, 영업의 동일성에 따라 해지가 인정되기도 부정되기도 했고, 해지 쟁점에서 진 임대인이 기간만료라는 다른 길로 이긴 사건도 있습니다.

전차인 입장에서도 마찬가지입니다. 임대인의 동의를 받았는지, 받았다면 누구에게 얼마를 냈는지에 따라 임대인에게 대항할 수 있는 범위가 달라집니다(대법원 2018다200518). 동의 없이 들어간 전차인은 임대차가 끝나면 전대차계약서만으로는 버틸 수 없고, 전대인에게 낸 보증금은 전대인에게 따로 받아내야 합니다.

명도 판결 이후에 남는 돈의 문제

무단전대로 해지되더라도 임차인이 낸 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 인천지방법원 2016나1137 판결은 임대차 종료 후의 차임 상당 부당이득을 보증금 1억 원에서 공제한 18,688,000원과 상환으로 인도를 명했습니다. 다만 계약서에 '위반 시 보증금을 포기한다'는 약정이 있는 사건도 있으므로(대법원 2003다7685 사건의 계약서) 약정의 효력을 따로 다투어야 합니다. 임대차 종료 뒤 인도를 미루는 동안의 사용 대가도 쌓입니다. 서울고등법원 2024나2015320 사건에서는 월 차임의 1.3배로 정한 손해배상 예정액이 문제되었고, 대법원 2024다317332 판결은 부속물매수청구 후 동시이행 관계에 있던 기간은 불법점유가 아니라며 그 부분의 1.3배 청구를 배척했습니다. 명도와 별개로 정산할 금액을 처음부터 계산해 두셔야 합니다.

자주 묻는 질문

세입자가 방 하나만 친구에게 빌려줘도 해지할 수 있습니까?

곧바로 해지할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 민법 제632조는 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조의 해지 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 서울고등법원 2024나2015320 판결처럼 임대차가 끝난 뒤에는 그 소부분의 전차인에게도 인도를 청구할 수 있습니다.

가족에게 가게를 넘겨준 것도 무단양도가 됩니까?

형식상으로는 양도에 해당할 수 있지만 해지까지 인정되지 않을 수 있습니다. 대법원 92다45308 판결은 부부가 한 건물에 동거하며 같은 가구점을 함께 운영해 온 경우 형식적인 사업주체만 바뀐 것이어서 배신적 행위가 아니라고 했습니다. 영업의 동일성과 임대인의 경제적 이익 침해 여부가 판단의 중심입니다.

무단전대 사실을 알고도 월세를 계속 받았다면 해지할 수 없습니까?

사정에 따라 묵시적 승낙으로 다퉈질 수 있습니다. 인천지방법원 2015가단33068 판결은 임대인이 세입자가 지정한 명의로 세금계산서를 계속 발행해 온 사정을 배신행위를 부정하는 근거 중 하나로 들었습니다. 전대 사실을 안 뒤에는 이의를 유보한다는 뜻을 서면으로 남기는 것이 안전합니다.

전차인에게 밀린 월세 전부를 대신 내라고 할 수 있습니까?

동의를 받은 전대라도 전부는 아닙니다. 대법원 2018다200518 판결은 전차인은 전대차 차임과 임대차 차임 중 적은 범위에서만 임대인에게 직접 의무를 지고, 전대차계약상 지급시기가 지난 뒤 전대인에게 낸 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다고 했습니다. 동의 없는 전대라면 계약상 차임이 아니라 임대차 종료 후 점유에 따른 부당이득의 문제가 됩니다.

몰래 들어온 전차인에게 바로 사용료를 청구할 수 있습니까?

임대차가 살아 있는 동안에는 어렵습니다. 대법원 2022다296165 판결은 임대차가 존속하는 한 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있으므로 무단전차인에게 불법점유를 이유로 한 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없고, 임대차가 종료된 뒤에야 청구할 수 있다고 했습니다.

공공임대주택을 부모님께 무상으로 살게 해도 문제가 됩니까?

문제가 될 수 있습니다. 대법원 2016도17967 판결은 구 임대주택법이 금지한 전대에 무상의 사용대차도 포함된다고 보아 유죄를 확정했고, 대법원 2009다101275 판결은 요건을 갖추지 못한 전대에서는 원래 임차인의 대항력도 유지되지 않는다고 했습니다. 공공임대주택은 민간 임대차보다 훨씬 엄격하게 보셔야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결 — 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 있으면 해지권 불발생, 부부 가구점 사례 (원심 서울민사지방법원 1992. 9. 8. 선고 91나12720 판결 파기)

• 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 — 배신적 행위 법리 재확인, 전차인의 사용·수익 주장 가능, 임대주택 요건 미비 전대의 대항력 부정

• 인천지방법원 2015. 12. 23. 선고 2015가단33068 판결 — 전대 승인 특약·명의 차용, 배신행위 부정 (항소심 인천지방법원 2017. 2. 17. 선고 2016나1137 판결은 기간만료로 인도 명령, 대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결 상고기각)

• 대법원 1995. 7. 25. 선고 94다46428 판결 — 양도담보는 임차권 양도·전대 아님 (원심 서울고등법원 1994. 8. 16. 선고 92나66673 판결 파기)

• 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결 — 무단전대와 2기 이상 연체로 해지, 지상물매수청구권 부정 (원심 전주지방법원 2002. 12. 26. 선고 2000나6486 판결 파기)

• 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결, 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 — 무단전차인의 매수청구권 부정, 무단양도 해지 후 새 계약의 매수청구권 포기 약정

• 대법원 2017. 1. 12. 선고 2016도17967 판결 — 구 임대주택법상 전대에 무상 사용대차 포함

• 서울고등법원 2024. 10. 16. 선고 2024나2015320 판결 — 소부분 전차인도 임대차 종료 시 인도 의무 (1심 서울서부지방법원 2024. 1. 25. 선고 2020가합41743 판결 일부 취소, 상고심 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332, 317349 판결은 손해배상 예정액 일부만 파기)

• 대법원 2023. 3. 30. 선고 2022다296165 판결 — 무단전차인에 대한 차임 상당 손해배상·부당이득 청구는 임대차 종료 후에만 가능

• 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결 — 동의 있는 전대에서 전차인의 직접 의무 범위, 차임 감액 합의의 대항력 (원심 수원지방법원 2017. 11. 30. 선고 2017나66879 판결 차임 부분 파기)

• 법령 — 민법 제629조, 제630조, 제631조, 제632조, 제644조; 주택임대차보호법 제6조의3; 상가건물 임대차보호법 제10조, 제13조 (2026년 9월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 먼저 지금 그 공간을 실제로 누가 쓰고 있는지를 확인합니다. 명도의 상대방이 거기서 정해지기 때문입니다. 그다음 임대차계약서와 특약에서 전대 금지나 승인 조항, 위반 시 보증금 처리 약정, 계약기간과 갱신 여부를 확인하고, 전대 사실을 안 시점과 그 뒤 월세를 어떻게 받아 왔는지, 세금계산서를 누구 명의로 발행했는지를 살핍니다. 전대된 부분이 건물 전체인지 소부분인지, 전차인이 같은 영업을 이어받은 가족이나 동업자인지도 이 단계에서 확인합니다. 공공임대주택이라면 관련 법령상 전대 허용 요건을 따로 봅니다. 세입자나 전차인이 상담하시는 경우에는 동의나 묵인을 보여 줄 수 있는 문자, 입금 내역, 임대인과의 대화 기록을 함께 정리합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '계약을 끝낼 수 있는가'와 '누구를 내보낼 수 있는가'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축에서는 무단전대 해지만 붙잡지 않습니다. 배신적 행위 법리 때문에 무단전대 해지는 결론이 흔들리기 쉬운 사유이므로, 차임 연체, 기간만료, 갱신거절 사유를 함께 세워 어느 하나가 무너져도 인도 청구가 유지되도록 청구원인을 겹겹이 구성합니다. 인천 공장 건물 사건이 해지 쟁점에서 지고도 기간만료로 이긴 것이 이 구조의 예입니다. 둘째 축에서는 점유자를 특정합니다. 현장 확인과 점유이전금지가처분으로 전차인 전원을 확정하고, 임차인과 전차인을 함께 피고로 삼아 집행 단계에서 누락이 생기지 않게 합니다. 차임 청구는 동의가 있었는지에 따라 전차인에 대한 직접 청구와 부당이득 청구를 나누어 금액을 산정합니다. 세입자나 전차인을 대리할 때에는 반대로 동의와 묵인의 기록, 영업의 동일성, 소부분 여부를 중심으로 해지 자체를 다투고, 다툴 수 없는 사건이라면 인도 시기와 보증금 정산을 협상의 대상으로 삼습니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

무단전대 사건은 법조문 한 줄보다 계약서 특약 한 줄, 세금계산서 한 장에서 결론이 갈립니다. 같은 동의 없는 전대가 한 사건에서는 해지 사유가 되고 다른 사건에서는 배신적 행위가 아니라며 부정되었고, 해지 쟁점에서 진 임대인이 다른 청구원인으로 건물을 돌려받기도 했습니다. 법무법인 도모도 무단전대와 전차인 명도를 쟁점으로 한 임대차 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 현재 점유자와 계약서 문구를 정확히 확인하는 것에서 출발합니다. 전차인을 직접 내보내려 하기 전에, 해지 통지를 보내기 전에, 월세를 아무 말 없이 받기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

내 건물에 모르는 사람이 들어와 있다는 사실은 임대인에게 큰 불안이고, 갑자기 나가라는 통지를 받은 전차인에게는 생활과 영업의 위기입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 무단전대가 해지로 이어지기도 하고 배신적 행위가 아니라며 부정되기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 계약서와 명의, 그리고 누가 무엇을 알고 어떻게 행동했는지에서 만들어졌습니다.

전차인에게 나가라고 하기 전에, 해지 통지를 쓰기 전에, 전대인에게 보증금을 더 보내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 현장 상황을 함께 정리하고, 해지와 명도, 차임과 보증금 정산까지 한 번에 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 세입자의 무단전대로 해지와 명도를 준비하고 계시거나, 전차인으로서 갑자기 건물인도 소장을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 현장 사진, 입금 내역을 가져오시면 첫 상담에서 해지 가능성과 명도 상대방을 정리해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.