집주인이 비밀번호를 바꾸거나 단전·단수하고 짐을 빼냈다면 — 업무방해·주거침입이 인정된 판결과 정당행위로 부정된 판결, 세입자의 손해배상

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

퇴근해서 돌아와 보니 현관 도어락 비밀번호가 바뀌어 있거나, 가게 문을 열었는데 전기와 수도가 끊겨 있는 일이 실제로 일어납니다. 월세가 밀렸거나 계약기간이 끝났다는 이유로 집주인이 "내 건물이니 내가 정리하겠다"며 짐을 밖에 내놓기도 합니다. 집주인분들은 "계약서에 연체하면 단전·단수할 수 있다고 적혀 있다", "기간이 끝났으니 세입자는 무단점유자다"라고 생각하시고, 세입자분들은 "월세가 밀렸으니 신고해도 소용없을 것"이라며 포기하기 쉽습니다. 결론부터 말씀드리면, 대법원은 계약서에 단전·단수 조항이 있어도 그것만으로 죄가 되지 않는다고 오인한 데에 정당한 이유가 없다고 보았고, 건물 소유자라도 남이 점유하는 집에 들어가면 주거침입죄가 된다고 했습니다. 다만 계약기간이 끝나고 보증금도 모두 공제된 상태에서 여러 차례 예고한 뒤 단전·단수한 사건은 정당행위로 볼 여지가 있다고 했습니다. 이 글은 집주인의 실력 행사가 처벌된 판결과 처벌되지 않은 판결, 세입자가 받을 수 있는 손해배상의 범위를 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

계약서에 단전·단수 조항이 있으면 집주인이 끊어도 됩니까 — 그것만으로는 안 됩니다. 대법원 2006. 4. 27. 선고 2005도8074 판결과 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결은 임대를 업으로 하는 사람이 계약서 조항을 근거로 일방적으로 단전·단수하면서 죄가 되지 않는다고 오인하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 오인에 정당한 이유가 없다고 했습니다. 2005도8074 판결은 피해자의 승낙은 언제든 철회할 수 있다는 점도 밝혔습니다.

내 건물인데 들어가면 주거침입입니까 — 세입자가 점유하고 있다면 그렇습니다. 대법원 1989. 9. 12. 선고 89도889 판결은 가옥을 피해자가 점유관리하고 있었다면 그 건물이 피고인 소유라도 주거침입죄 성립에 장애가 되지 않는다고 했고, 대법원 2021. 9. 9. 선고 2020도12630 전원합의체 판결은 주거를 점유할 법적 권한이 없더라도 사실상의 권한이 있는 거주자의 평온이 보호된다고 했습니다.

세입자는 무엇을 배상받을 수 있습니까 — 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591 판결은 임대인의 방해로 사용·수익이 불가능해져 임대차가 끝난 경우 보증금 반환과 함께, 대체 장소를 마련하는 데 합리적으로 필요한 기간의 휴업손해를 통상손해로 배상받을 수 있다고 했습니다. 다만 남은 계약기간 전부의 영업이익은 별도로 청구할 수 없다고 했습니다.

법의 층위 — 민사, 형사, 계약서

첫째, 민사의 원칙입니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 계약 중에 전기나 수도를 끊는 것은 이 의무를 정면으로 어기는 것입니다. 계약이 끝난 뒤라도 세입자를 내보내는 방법은 명도소송과 강제집행입니다. 민법 제209조의 자력구제는 점유자가 자기 점유를 부정하게 침탈당했을 때 인정되는 권리이므로, 세입자가 점유하고 있는 집이나 점포에 대해 임대인이 이 조문을 근거로 문을 잠그거나 짐을 치우기는 어렵습니다. 오히려 점유를 빼앗긴 세입자가 제204조에 따라 침탈당한 날부터 1년 내에 점유물의 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

둘째, 형사입니다. 형법 제319조 제1항은 사람의 주거, 관리하는 건조물 또는 점유하는 방실에 침입한 자를 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에, 제314조 제1항은 위력으로써 사람의 업무를 방해한 자를 5년 이하의 징역 또는 1,500만 원 이하의 벌금에, 제366조는 타인의 재물을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 그 효용을 해한 자를 3년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 집주인의 행동이 이 세 조문 중 어디에 해당하는지는 행동의 모습에 따라 달라집니다.

셋째, 계약서의 조항과 정당행위입니다. 형법 제20조는 사회상규에 위배되지 아니하는 행위는 벌하지 아니한다고 정합니다. 대법원은 동기와 목적의 정당성, 수단과 방법의 상당성, 법익균형성, 긴급성, 다른 수단이 없다는 보충성을 모두 갖춰야 정당행위로 봅니다(대법원 2005도8074). 계약서의 단전·단수 조항은 이 판단의 한 요소일 뿐 면죄부가 아닙니다.

첫 번째 사례 — 같은 호텔, 같은 계약 조항의 단전·단수가 둘로 갈렸습니다

대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결은 이 주제의 기준이 되는 사건입니다. 호텔을 운영하던 A씨는 호텔 안 유흥주점 두 곳을 임대했습니다. 한 곳은 보증금 1억 원, 월 1,000만 원에 기간 2002. 7. 1.부터 2004. 6. 30.까지였고, 다른 곳은 보증금 1억 2,000만 원, 월 300만 원에 기간 2003. 1. 6.부터 2005. 1. 5.까지였습니다. 두 계약서 모두 차임을 2개월 이상 연체하면 해지하고 단전·단수할 수 있다는 조항이 있었고, 두 임차인 모두 2003년 가을부터 차임을 연체했습니다. A씨는 명도소송을 제기해 소장 송달로 계약을 해지한 뒤, 직원을 시켜 두 주점의 전기차단 스위치를 내리고 수도밸브를 잠갔습니다. 원심인 부산지방법원 2006. 11. 24. 선고 2005노2644, 2006노211 판결은 계약 조항에 따른 것이어서 법률의 착오에 정당한 이유가 있다며 이 부분을 모두 무죄로 보았습니다.

대법원은 두 주점을 나누어 판단했습니다. 월 1,000만 원 주점은 약정 기간이 이미 만료되었고 보증금 1억 원도 연체차임 등으로 모두 소멸한 상태였으며, 기간 만료 후 두 차례 최고서로 연체차임 지급을 요구하고 단전·단수를 예고한 뒤, 기간 만료일로부터 약 1개월 반 후에 1회 단전·단수한 것이었습니다. 대법원은 이를 정당행위로 볼 여지가 있다며 무죄 결론을 유지했습니다. 반면 월 300만 원 주점은 약정 기간이 7개월에서 9개월 이상 남아 있었고, 임차인이 약 3억 3,000만 원을 들여 영업하고 있었으며, 보증금도 7,000만 원 이상 남아 있었습니다. 대법원은 계약해지 의사표시와 경고만 한 뒤 두 차례 단전·단수한 것은 임차인의 권리를 과도하게 침해해 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것이라며, 이 부분 무죄를 파기했습니다.

"임대를 업으로 하는 자가 임차인으로 하여금 계약상의 의무이행을 강요하기 위한 수단으로 계약서의 조항을 근거로 임차물에 대하여 일방적으로 단전ㆍ단수조치를 함에 있어 자신의 행위가 죄가 되지 않는다고 오인하더라도, 특별한 사정이 없는 한 그 오인에는 정당한 이유가 있다고 볼 수는 없다." — 대법원 2006도9157

이 판결에서 갈림점이 된 것은 네 가지였습니다. 계약기간이 남아 있었는지, 보증금이 남아 있었는지, 사전에 예고했는지, 임차인이 들인 비용이 얼마였는지입니다. 같은 임대인이 같은 계약 조항으로 한 같은 행동이었지만 결론은 정반대였습니다.

두 번째 사례 — 월세를 한 번도 밀리지 않은 사무실의 전기를 끊었습니다

대법원 2006. 4. 27. 선고 2005도8074 판결의 사건입니다. 사무실 임대업자 B씨는 임대료와 관리비를 올리는 갱신계약을 제안했는데, 임차인은 계약 종료 후 갱신 여부에 대한 답이나 명도를 미루고 있었습니다. B씨는 계약 종료일로부터 16일 만에 사무실 전기를 끊었고, 원심인 서울서부지방법원 2005. 9. 29. 선고 2005노757 판결은 업무방해를 유죄로 보았습니다.

대법원은 상고를 기각했습니다. 계약서의 단전 조항은 차임·관리비 연체 등 정해진 위반행위가 있을 때 적용되는 것인데 임차인은 그런 위반을 한 적이 없어 계약상 근거가 없고, 설령 근거가 있더라도 피해자의 승낙은 언제든지 철회할 수 있으므로 임차인 측이 즉각 항의했다면 승낙은 이미 철회된 것이라고 했습니다. 예전에도 같은 이유로 단전을 당한 적이 있다거나 수십 차례 단전 통지를 받았다는 사정만으로 묵시적 승낙을 인정할 수도 없다고 했습니다. 차임이나 관리비를 한 번도 연체한 적이 없는 임차인에게 종료 16일 만에 단전한 것은 다른 적법한 절차를 취하는 것이 매우 곤란했다고 보이지 않아 정당행위도 아니라고 했습니다. 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010도9962 판결도 이 판결을 인용해 위법성조각사유로서의 피해자의 승낙은 언제든지 자유롭게 철회할 수 있고 그 방법에 제한이 없다고 했습니다.

세 번째 사례 — 관리비 체납 점포의 단전이 무죄가 된 경우

모든 단전이 처벌되는 것은 아닙니다. 대법원 2004. 8. 20. 선고 2003도4732 판결은 시장번영회 회장이 이사회 결의와 시장번영회 관리규정에 따라 관리비 체납자의 점포에 단전조치를 한 것은 정당행위로서 업무방해죄가 아니라고 보고, 유죄로 본 원심인 창원지방법원 2003. 7. 14. 선고 2002노2576 판결을 파기했습니다. 개인 임대인의 일방적 판단이 아니라 단체의 결의와 규정이라는 절차가 있었다는 점이 달랐습니다.

대법원 1995. 6. 30. 선고 94도3136 판결도 백화점 입주상인들이 영업을 하지 않고 매장 안에서 점거 농성만 하면서 기존 전기시설에 임의로 전선을 연결해 각종 전열기구를 사용해 화재위험이 높았던 사건에서, 단전 당시 보호받을 업무가 존재하지 않았고 화재예방 등 건물의 안전한 유지관리를 위한 정당한 권한 행사의 범위라며 무죄를 유지했습니다. 다만 같은 판결은 업무방해죄의 보호대상인 업무는 그 기초가 된 계약이 반드시 적법해야 하는 것은 아니라고 했습니다. 계약이 끝났다는 이유만으로 세입자의 영업이 보호대상에서 빠지는 것은 아니라는 뜻입니다.

반대로 대법원 2006. 6. 27. 선고 2006도1187 판결은 상가 관리회사 대표가 구분벽 설치 같은 경미한 규정 위반을 이유로 필수 절차를 거치지 않고, 비슷한 위반을 한 다른 점포는 그대로 둔 채 자신에게 비판적인 사람과 관련된 점포에만 단전한 것은 정당행위가 아니라고 했습니다. 규정이 있어도 절차와 형평을 지키지 않으면 결론은 유죄였습니다.

네 번째 사례 — 소유자도 남이 사는 집에 들어가면 주거침입입니다

도어락 비밀번호를 바꾸거나 잠금장치를 교체하기 위해, 혹은 짐을 빼내기 위해 세입자가 없는 사이 집에 들어가는 경우가 있습니다. 대법원 1989. 9. 12. 선고 89도889 판결은 가옥을 피해자가 점유관리하고 있었다면 그 건물이 피고인 소유라 할지라도 주거침입죄 성립에 아무런 장애가 되지 않는다고 했습니다. 건물 소유권을 두고 분쟁이 계속되고 있는 상황이라면 피해자의 추정적 승낙이 있었다거나 사회상규에 위배되지 않는다고 볼 수도 없다고 했습니다.

"주거침입죄의 보호법익은 사적 생활관계에 있어서 사실상 누리고 있는 주거의 평온, 즉 ‘사실상 주거의 평온’으로서, 주거를 점유할 법적 권한이 없더라도 사실상의 권한이 있는 거주자가 주거에서 누리는 사실적 지배ㆍ관리관계가 평온하게 유지되는 상태를 말한다." — 대법원 2020도12630

대법원 2021. 9. 9. 선고 2020도12630 전원합의체 판결은 공동거주자 사이의 출입이 문제된 사건이지만, 주거침입죄가 법적 권한이 아니라 사실상의 평온을 보호한다는 점을 분명히 했습니다. 계약기간이 끝나 세입자에게 점유할 법적 권한이 없어졌더라도, 세입자가 실제로 살고 있는 집에 무단으로 들어가는 것은 주거침입이 될 수 있습니다. 비밀번호를 바꾸는 행위 자체, 짐을 밖에 내놓거나 버리는 행위는 그 모습에 따라 업무방해나 재물손괴의 문제가 따로 생길 수 있습니다.

다섯 번째 사례 — 전기를 끊어 학원 운영을 막은 임대인의 배상 범위

대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결의 사건입니다. C씨는 2001년 9월 보증금 1,000만 원에 건물 일부를 빌려 입주 전 200만 원만 내고 학원을 시작했습니다. 임대인은 나머지 보증금 지급이 늦어진다는 이유로 적법한 최고 없이 계약 해제를 통보하고 보증금 수령을 거절했으며, 명도를 요구하며 전기를 차단했습니다. 이어 빌딩 전체를 다른 사람들에게 임대해 개축공사가 이루어지면서 C씨는 계약기간 중 퇴거해야 했습니다. 원심인 창원지방법원 2005. 2. 3. 선고 2003나6693, 6709 판결은 퇴거일부터 계약 만료일인 2004. 10. 12.까지의 영업이익 전부와 위자료를 인정했습니다.

대법원은 이 부분을 파기했습니다. 임대인의 방해행위로 사용·수익이 불가능해져 임대차가 끝났다면 임차인은 보증금 반환을 청구하고 이후 차임 지급을 면하며, 대체 목적물을 마련하는 데 합리적으로 필요한 기간의 휴업손해를 통상손해로 배상받을 수 있지만, 남은 임대차기간 전체의 일실수입은 별도로 청구할 수 없다는 것입니다. 부동산중개료와 이사비용은 별개로 청구할 여지를 남겼습니다.

이 사건에는 세입자에게 뼈아픈 대목이 하나 더 있습니다. C씨는 끊긴 전기를 복구받기 위해 임대인 측과 "2002. 2. 28.까지 비워 주겠다"고 약속했는데, 대법원은 이 약속으로 임대차가 합의해지되었다고 볼 수 있다고 했습니다. 단전을 풀기 위해 급하게 써 준 명도 약속이 계약을 끝내는 합의로 평가될 수 있다는 것입니다. 집주인의 압박 속에서 어떤 서면에도 서둘러 서명해서는 안 되는 이유입니다.

관리단의 단전은 어떻게 다릅니까

상가나 오피스텔처럼 집합건물이라면 단전을 한 주체가 임대인이 아니라 관리단일 수 있습니다. 대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결은 관리주체가 단전조치를 하려면 법령이나 규약에 근거가 있어야 하고, 경위와 동기, 수단과 방법, 입주자의 피해 정도를 종합해 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있어야 한다고 했습니다. 이 사건에서는 사우나·헬스장을 운영하던 구분소유자들의 관리비 체납에 대해 관리규약에 근거한 단전이 불법행위가 아니라고 본 원심인 대전고등법원 2018. 6. 21. 선고 2015나2407 판결이 유지되었습니다.

반면 대법원 2022. 5. 26. 선고 2020다226452 판결은 건물 관리주체 측이 자신들이 운영하던 피트니스센터의 독점 영업권을 침해한다는 이유로 다른 점포에 전기 공급을 차단한 사건에서, 그 단전으로 점포 소유자가 임대차계약을 해제당하고 손해배상을 하게 된 손해를 입었으므로 불법행위에 해당한다고 본 원심인 수원지방법원 2020. 4. 9. 선고 2018나91735 판결을 유지했습니다. 근거와 목적이 정당한지가 결론을 갈랐습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 계약기간이 남아 있는지 확인합니다. 기간 중의 단전·단수는 임대인의 사용·수익 유지 의무(민법 제623조) 위반이고, 형사상 정당행위로 인정되기도 어렵습니다(대법원 2006도9157).

2. 보증금이 얼마 남아 있는지 계산합니다. 보증금이 연체차임으로 모두 소멸했는지는 정당행위 판단의 중요한 요소였습니다(대법원 2006도9157).

3. 계약서의 단전 조항이 어떤 경우를 정하고 있는지 봅니다. 정해진 사유가 아니면 계약상 근거가 없고, 근거가 있어도 즉시 항의하면 승낙은 철회됩니다(대법원 2005도8074).

4. 누가 끊었는지 확인합니다. 임대인 개인인지, 관리단이나 관리회사인지에 따라 규약과 절차의 문제가 추가됩니다(대법원 2018다38607, 2006도1187).

5. 집 안에 들어오거나 짐을 옮겼는지 기록합니다. 세입자가 점유하는 공간에 들어갔다면 소유자라도 주거침입이 될 수 있습니다(대법원 89도889).

문이 잠기거나 전기가 끊긴 날부터 할 일

• 당일 — 잠긴 문, 꺼진 계량기, 밖에 내놓인 짐을 사진과 영상으로 남기고, 임대인에게 즉시 이의를 표시하는 문자를 보냅니다. 즉각적인 항의는 승낙이 없었다는 증거가 됩니다(대법원 2005도8074). 문을 부수고 들어가는 등 맞대응은 하지 마십시오. 세입자라도 재물손괴가 문제될 수 있습니다(대법원 2010도9962).

• 1~2일 안 — 영업 중단으로 생긴 매출 감소, 상한 재고, 숙박비 등 손해를 날짜별로 기록합니다. 관할 경찰서에 주거침입·업무방해로 신고할지 정합니다.

• 1주 안 — 법원에 출입방해금지나 단전·단수 금지 가처분을 신청할지 검토합니다. 점유를 빼앗겼다면 민법 제204조의 점유회수 청구는 침탈일부터 1년 내에 해야 합니다.

• 그 이후 — 계약을 유지할지, 종료를 전제로 보증금 반환과 손해배상을 청구할지 정합니다. 이 결정 전에는 명도 약속이나 합의서에 서명하지 마십시오(대법원 2005다16591).

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결들에서 결론을 가른 것은 날짜와 숫자였습니다. 호텔 주점 사건에서 계약기간이 남아 있었는지, 보증금이 얼마나 남아 있었는지, 최고서를 몇 번 보냈는지가 유죄와 무죄를 나눴습니다. 사무실 사건에서는 임차인이 차임을 한 번도 연체하지 않았다는 기록과 단전 직후 즉각 항의했다는 사실이 유죄의 근거가 되었습니다. 학원 사건에서는 전기 복구를 위해 써 준 명도 약속 한 줄이 손해배상 범위를 크게 줄였습니다. 세입자라면 이체 내역, 계약서, 항의 문자, 영업 손해 자료를, 집주인이라면 최고서와 예고 통지, 보증금 정산 내역을 남겨 두셔야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

잠시 전기가 끊겼다가 대화로 곧 복구된 정도라면 기록만 남겨 두고 넘어가는 경우도 있습니다. 그러나 영업장이 며칠씩 멈췄거나, 집 안의 짐이 치워졌거나, 집주인이 명도 약속을 조건으로 복구를 제시하고 있다면 사정이 다릅니다. 형사 고소와 가처분, 손해배상 청구를 어떤 순서로 할지에 따라 협상력이 달라지고, 앞의 학원 사건처럼 급하게 쓴 서면 하나가 권리를 스스로 줄이기도 합니다.

집주인 입장이라면 더욱 그렇습니다. 월세가 밀린 세입자를 내보내고 싶은 마음은 이해되지만, 앞의 판결들에서 보듯 실력 행사는 형사처벌과 손해배상으로 돌아올 수 있습니다. 명도소송과 점유이전금지가처분, 강제집행이라는 정식 절차가 결국 가장 빠르고 안전한 길입니다.

보증금과 손해배상, 함께 따져야 할 돈의 문제

집주인의 방해로 계약을 더 이어갈 수 없게 되었다면 세입자는 보증금 반환을 청구하고 그 이후의 차임 지급 의무를 면합니다(대법원 2005다16591). 여기에 대체 장소를 구하는 데 필요한 기간의 휴업손해, 중개수수료와 이사비용을 청구할 수 있는지 검토합니다. 반대로 월세 연체가 있었다면 그 금액은 보증금에서 공제되고, 집주인이 단전으로 손해를 입힌 부분과 정산됩니다. 형사 절차에서 합의가 이루어지면 그 합의금과 민사 손해배상의 관계도 정리해야 합니다. 한 번에 정산하지 않으면 같은 돈을 두고 두 번 다투게 됩니다.

자주 묻는 질문

월세를 석 달 밀렸는데 집주인이 전기를 끊는 것은 합법입니까?

그것만으로 합법이 되지는 않습니다. 대법원 2006도9157 판결은 계약기간이 남아 있고 보증금도 상당히 남아 있는 상태에서 경고만 한 뒤 단전·단수한 것은 정당행위가 아니라고 보았습니다. 연체는 명도소송과 보증금 공제로 해결할 문제입니다.

계약서에 "연체 시 단전·단수에 동의한다"고 서명했습니다. 문제 삼을 수 없습니까?

문제 삼을 수 있습니다. 대법원 2005도8074 판결은 계약서 조항이 있더라도 피해자의 승낙은 언제든지 철회할 수 있고, 즉각 항의했다면 승낙은 철회된 것으로 보아야 한다고 했습니다. 단전 직후 이의를 표시한 기록을 남기십시오.

계약기간이 끝났는데도 안 나가는 세입자 집에 들어가 짐을 빼도 됩니까?

안 됩니다. 대법원 89도889 판결은 피해자가 점유관리하는 가옥이라면 소유자라도 주거침입죄가 성립한다고 했고, 대법원 2020도12630 판결은 점유할 법적 권한이 없어도 사실상의 주거의 평온은 보호된다고 했습니다. 명도소송과 강제집행을 거쳐야 합니다.

관리사무소가 관리비 체납으로 전기를 끊었습니다. 이것도 불법입니까?

규약의 근거와 상당성에 따라 다릅니다. 대법원 2018다38607 판결은 관리규약에 근거가 있고 사회통념상 상당성이 있으면 단전이 불법행위가 아니라고 보았고, 대법원 2003도4732 판결도 이사회 결의와 관리규정에 따른 단전을 정당행위로 보았습니다. 반면 근거나 목적이 부당하면 불법행위가 됩니다(대법원 2020다226452).

집주인 때문에 가게 문을 닫았습니다. 남은 계약기간의 수익을 모두 받을 수 있습니까?

전부는 어렵습니다. 대법원 2005다16591 판결은 대체 장소를 마련하는 데 합리적으로 필요한 기간의 휴업손해를 통상손해로 인정하되, 남은 임대차기간 전체의 일실수입은 별도로 청구할 수 없다고 했습니다. 이사비용과 중개수수료는 따로 검토합니다.

전기를 다시 연결해 주는 조건으로 나가겠다는 각서를 쓰라고 합니다. 써도 됩니까?

신중해야 합니다. 대법원 2005다16591 판결은 전기 복구를 위해 기한까지 비워 주겠다고 약속한 것을 합의해지로 볼 수 있다고 했고, 그 결과 남은 기간에 대한 손해배상이 크게 줄었습니다. 서명하기 전에 반드시 상담하십시오.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결 — 같은 임대인의 단전·단수가 기간 만료·보증금 소멸·예고 여부에 따라 정당행위 인정과 부정으로 갈림 (원심 부산지방법원 2006. 11. 24. 선고 2005노2644, 2006노211 판결 일부 파기)

• 대법원 2006. 4. 27. 선고 2005도8074 판결 — 연체 없는 사무실 단전 업무방해 유죄, 승낙 철회·정당행위·법률의 착오 배척 (원심 서울서부지방법원 2005. 9. 29. 선고 2005노757 판결 유지)

• 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010도9962 판결 — 피해자의 승낙은 언제든지 자유롭게 철회 가능

• 대법원 2004. 8. 20. 선고 2003도4732 판결 — 시장번영회 결의·규정에 따른 관리비 체납 점포 단전 정당행위 (원심 창원지방법원 2003. 7. 14. 선고 2002노2576 판결 파기)

• 대법원 1995. 6. 30. 선고 94도3136 판결 — 점거 농성 중 화재위험으로 인한 단전 무죄, 업무의 기초 계약이 반드시 적법해야 하는 것은 아님

• 대법원 2006. 6. 27. 선고 2006도1187 판결 — 경미한 위반·절차 미준수·차별적 단전은 정당행위 아님

• 대법원 1989. 9. 12. 선고 89도889 판결 — 피해자가 점유관리하는 가옥은 소유자라도 주거침입

• 대법원 2021. 9. 9. 선고 2020도12630 전원합의체 판결 — 주거침입죄의 보호법익은 사실상 주거의 평온

• 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결 — 임대인 방해로 인한 손해배상은 휴업손해가 통상손해, 잔여기간 일실수입 불가, 전기 복구 조건 명도 약속의 합의해지 평가 (원심 창원지방법원 2003나6693, 6709 판결 일부 파기)

• 대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2020다226452 판결 — 관리주체 단전의 요건, 불법행위 부정 사례와 인정 사례

• 법령 — 민법 제204조, 제209조, 제623조, 제750조; 형법 제20조, 제314조, 제319조, 제366조 (2026년 9월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 지금 그 공간을 누가 점유하고 있는지, 문이 잠기거나 전기가 끊긴 날짜와 시간부터 확인합니다. 형사 고소와 점유회수 청구의 기준점이 그날이기 때문입니다. 그다음 계약서의 기간과 단전·단수 조항의 문구, 보증금과 연체액, 집주인이 보낸 최고서나 예고 통지, 세입자가 항의한 기록을 차례로 봅니다. 단전을 한 사람이 임대인인지 관리단인지, 관리규약에 근거가 있는지, 짐이 어디로 옮겨졌는지, 영업이나 생활에 어떤 손해가 생겼는지도 이 단계에서 정리합니다. 집주인이 상담하시는 경우에는 반대로 이미 한 행동의 위험도를 먼저 평가하고, 지금부터라도 정식 절차로 전환할 방법을 찾습니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '지금 당장 되찾을 것'과 '나중에 받아낼 것'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축은 점유와 생활의 회복입니다. 출입방해금지와 단전·단수 금지 가처분, 점유회수 청구로 먼저 공간과 전기·수도를 되찾고, 필요하면 주거침입·업무방해 고소를 병행해 추가 실력 행사를 막습니다. 이 과정에서 세입자가 명도 약속이나 불리한 합의서에 서명하지 않도록 모든 연락을 정리합니다. 둘째 축은 금전의 회복입니다. 계약을 유지할지 종료할지를 먼저 정한 뒤, 보증금 반환과 휴업손해, 이사비용, 재물 피해를 대법원 2005다16591 판결의 기준에 맞춰 증명 가능한 항목부터 쌓아 청구합니다. 집주인을 대리할 때에는 이미 발생한 형사 위험을 최소화하면서 명도소송과 보증금 정산이라는 정식 절차로 사건을 옮기는 데 집중합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

자력구제 사건은 처음 며칠의 대응이 결과를 좌우합니다. 즉시 항의했는지, 증거를 남겼는지, 복구 조건으로 무엇에 서명했는지가 형사와 민사의 결론을 동시에 바꿉니다. 같은 호텔 안 두 주점의 단전이 유죄와 무죄로 갈린 것처럼, 날짜와 숫자를 정확히 맞추는 쪽이 이깁니다. 법무법인 도모도 임대인의 실력 행사와 관련된 임대차 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 현장 기록과 계약서를 정확히 확인하는 것에서 출발합니다. 문을 부수고 들어가기 전에, 각서에 서명하기 전에, 짐을 버리기 전에 상담하시는 것이 권리를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

잠긴 현관문과 꺼진 전등 앞에서 세입자는 생활과 영업을 한꺼번에 잃고, 집주인은 자신의 건물에서 벌어진 분쟁에 형사책임까지 떠안을 위험에 놓입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 단전·단수가 정당행위가 되기도 하고 업무방해가 되기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 계약기간과 보증금, 예고와 항의의 기록에서 만들어졌습니다.

맞대응하기 전에, 각서에 서명하기 전에, 짐을 치우기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 공간과 전기부터 되찾는 방법, 그리고 보증금과 손해배상을 받아내는 순서를 함께 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 집주인의 단전·단수나 잠금장치 교체로 가처분과 손해배상을 준비하고 계시거나, 수원·용인·화성 등지의 경찰서에서 주거침입·업무방해 사건으로 연락을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 현장 사진과 계약서, 연락 기록을 가져오시면 첫 상담에서 되찾을 것과 받아낼 것을 정리해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.