전입신고 때 동·호수를 잘못 적었거나 건축물대장과 표시가 달랐다면 — 대항력이 부정된 판결과 인정된 판결, 다가구·다세대 구별과 사후 정정

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

경매 통지를 받고 등기부를 떼어 보니 내 주민등록상 주소와 등기부의 동·호수가 다르다는 사실을 처음 알게 되는 경우가 있습니다. 계약서에 적힌 '201호'로 전입했는데 건축물대장에는 '2층 1호'나 'B동 201호'로 올라가 있거나, 신축 빌라에 입주하면서 동·호수 없이 지번만 적었거나, 주민센터 직원이 고쳐 준 대로 적었을 뿐인데 틀린 주소가 된 경우입니다. 대부분은 "실제로 그 집에 살고 있고 확정일자도 받았으니 문제없다"고 생각하십니다. 결론부터 말씀드리면, 대법원은 주민등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지를 제3자가 그 주민등록으로 해당 집에 임차인이 산다고 인식할 수 있는지로 판단합니다. 그래서 다세대주택이나 연립주택에서 동·호수를 틀리거나 빠뜨리면 실제로 살고 있어도 대항력이 부정되었고, 공무원의 요구로 잘못 적은 경우에도 마찬가지였습니다. 반대로 다가구주택은 지번만 정확하면 호수가 없거나 달라도 대항력이 인정되었습니다. 이 글은 대항력이 부정된 판결과 인정된 판결을 다가구·다세대의 구별을 중심으로 나란히 놓고, 뒤늦게 정정하면 언제부터 효력이 생기는지와 지금 할 수 있는 구제 방법을 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

동·호수를 틀리게 적었으면 대항력이 없습니까 — 다세대·연립 같은 공동주택이라면 원칙적으로 그렇습니다. 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결은 다세대주택의 동 표시가 실제와 다르게 주민등록된 임차인은 주민등록이 정리된 이후에야 대항력을 취득한다고 했고, 대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결은 신축 연립주택에 지번만으로 전입했다가 나중에 호수를 정정한 경우 최초 전입은 효력이 없다고 했습니다.

다가구주택도 호수를 적어야 합니까 — 지번만 정확하면 됩니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결은 다가구용 단독주택은 지번만 기재하면 충분하고 호수까지 기재할 의무나 필요가 없으며, 계약서와 다른 호실을 인도받았거나 호실이 바뀌었어도 대항력 요건에 영향이 없다고 했습니다.

공무원이 그렇게 적으라고 했다면 구제됩니까 — 대항력 판단에서는 구제되지 않았습니다. 대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다17850 판결은 정확한 주소로 신고서를 냈다가 담당공무원의 착오 요구로 잘못된 지번으로 고쳐 제출한 경우에도 그 주민등록은 공시방법으로 유효하지 않다고 했습니다.

대항력은 세 가지 요건과 하나의 기준으로 판단합니다

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는다고 정합니다. 확정일자를 받았더라도 전입신고가 무효라면 우선변제권도 함께 무너집니다.

문제는 어떤 주민등록이 '유효한' 주민등록인가입니다. 대법원은 이 기준을 일관되게 제시해 왔습니다.

"주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다." — 대법원 2006다70516

주민등록법 시행령 제9조 제4항은 공동주택의 경우 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동번호와 호수를 기록한다고 정하고, 제5항은 다가구주택의 경우 주소 끝에 괄호를 하고 건축물의 이름, 동 번호와 호수를 기록하되, 제7항은 그 괄호 안의 기재를 공법관계에서의 주소의 구성요소로 보지 않는다고 정합니다. 다세대와 다가구에서 판례의 결론이 갈리는 이유가 이 구조와 맞닿아 있습니다. 다세대는 호실마다 별개의 등기가 있으므로 제3자는 동·호수로 임차인을 찾고, 다가구는 건물 전체가 하나의 등기이므로 지번으로 찾습니다.

첫 번째 사례 — '라'동으로 전입했는데 대장에는 '가'동이었습니다

대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결의 사건입니다. A씨 부부는 수원의 신축 다세대주택 두 동 중 당시 '라'동으로 불리던 건물의 101호를 빌려 입주하고, '○○빌라 라동 101호'로 주민등록을 옮긴 뒤 계약서에 확정일자를 받았습니다. 그런데 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 '라'동은 '가'동으로 표시되었고, 등기부에도 '가'동으로 올라갔습니다. A씨는 근저당권자가 신청한 경매에서 배당요구를 한 뒤에야 이 사실을 알고 동장에게 이의신청을 해 주민등록상 주소를 등기부의 동·호수로 정정했습니다.

원심인 수원지방법원 1994. 1. 18. 선고 93나6031 판결과 대법원 모두 A씨의 손을 들어 주지 않았습니다. 실제 동 표시와 불일치한 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않고, 실제 동 표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력을 취득했다고 본 것입니다. 정정은 소급하지 않았습니다. 근저당권자가 근저당권 취득 당시 A씨가 살고 있다는 것을 알았으니 신의칙에 반한다는 주장은 상고심에서 처음 제기되어 판단받지 못했습니다.

대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결도 같은 구조입니다. B씨는 1995년 4월 서울 강북구의 신축 다세대주택 중 입구에 '다'동이라고 표시된 건물의 한 호실을 보증금 4,500만 원에 빌려 '다'동으로 전입했는데, 준공 후 집합건축물대장과 등기부에는 'B동'으로 올라갔습니다. 원심인 서울지방법원 2003. 1. 16. 선고 2002나25555 판결은 입찰절차의 이해관계인들이 '다'동이 'B동'을 가리킨다는 것을 알고 있었다며 대항력을 인정했지만, 대법원은 이해관계인이 그 사정을 알고 있었더라도 마찬가지로 공시방법이 될 수 없다며 이를 파기했습니다.

두 번째 사례 — 신축 빌라에 지번만 적어 전입했습니다

대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결의 C씨는 1995. 12. 11. 용인의 신축 중인 4층 연립주택 402호를 빌리면서 주소를 '4층 402호' 없이 부지의 지번으로만 전입신고했습니다. 준공 후 건축물관리대장이 작성되자 1996. 6. 28. 호수를 넣어 주소정정신고를 했습니다. 원심인 수원지방법원 1999. 10. 15. 선고 98나8759 판결과 대법원은 최초 전입신고에 따른 주민등록으로는 제3자가 세대별로 구분된 연립주택의 특정 호수에 임차인이 산다고 인식할 수 없으므로 유효한 공시방법이 아니라고 했습니다.

대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결도 충북 단양의 연립주택 가동 102호에 대한 미등기 전세권자가 동·호수 없이 지번만 신고해 주민등록된 경우 유효한 공시방법으로 볼 수 없다고 했습니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결은 한 걸음 더 나아갔습니다. D씨는 1994. 9. 12. 서울 양천구에서 다가구용 단독주택으로 허가받아 짓고 있던 건물의 일부를 보증금 3,800만 원에 빌려 건축허가 당시 현황대로 지번만 적어 전입하고 확정일자까지 받았습니다. 그런데 건축주가 그해 12월 용도를 다세대주택으로 바꾸어 1995. 5. 3. 층·호마다 구분해 보존등기를 했습니다. 대법원은 전입 당시 현황과 일치했더라도 그 후 등기부상 표시가 달라졌다면 달라진 표시를 전제로 이해관계를 갖게 된 제3자에게는 공시방법이 될 수 없고, 이는 임차인에게 귀책사유가 있었는지와 무관하다며 원심인 서울고등법원 1999. 2. 2. 선고 98나18737 판결을 유지했습니다.

세 번째 사례 — 공무원이 고치라고 해서 고쳤습니다

대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다17850 판결의 임차인들은 정확한 지번과 동·호수로 전입신고서를 작성해 제출했습니다. 그런데 담당공무원이 착오로 수정을 요구했고, 임차인들은 요구대로 잘못된 지번으로 고치고 동·호수 기재를 삭제한 신고서를 다시 제출해 그대로 주민등록이 되었습니다. 원심인 대구지방법원 2006. 2. 15. 선고 2005나12085 판결은 최초에 정확한 신고서를 제출한 날 대항요건을 갖추었다며 임차인들의 우선변제권을 인정했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 주민등록 신고는 행정청에 도달한 때가 아니라 수리된 때 효력이 생기므로, 수리 전에 수정된 신고서가 수리되었다면 수정된 내용으로 신고가 이루어진 것이고, 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않으며 담당공무원의 요구에 기인한 것이라 하더라도 마찬가지라는 것입니다. 공무원의 잘못에 대한 책임은 별개의 문제로 남고, 경매 배당에서는 임차인이 불이익을 떠안게 되었습니다. 전입신고 후 주민등록초본을 떼어 주소를 확인하는 한 번의 수고가 이 결과를 막을 수 있었습니다.

네 번째 사례 — 다가구주택은 지번이면 충분했습니다

이제 반대편 판결들입니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결은 가장 최근의 기준입니다. 한국토지주택공사는 2015. 3. 11. 다가구주택 305호를 보증금 4,000만 원에 전세임대로 빌렸고, 공사가 선정한 입주자는 실제로는 같은 건물 205호를 인도받아 거주했습니다. 그 뒤 건물이 팔렸고, 공사는 원래 집주인에게 보증금 반환을 청구했습니다. 원심인 전주지방법원 2025. 2. 12. 선고 2024나4875 판결은 입주자가 계약 목적물이 아닌 205호를 인도받았으니 대항요건을 갖추지 못했다고 보았습니다.

"임차인이 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으므로, 위 건물 지번으로 전입신고를 한 이상 임대차의 공시방법으로 유효하다." — 대법원 2025다211354

대법원은 다가구주택 안에서 계약서와 다른 호실을 인도받거나 호실이 바뀌었어도 주택의 인도 요건을 갖춘 것이고, 따라서 공사는 대항력을 갖추었으며, 건물이 양도되면서 보증금반환채무는 양수인에게 넘어가고 원래 집주인의 채무는 소멸했다고 판단했습니다. 원래 집주인에 대한 청구를 기각한 원심의 결론은 옳다며 상고를 기각했습니다. 다가구주택에서는 호수 불일치가 대항력을 흔들지 않는다는 것이 이 판결의 핵심입니다.

다섯 번째 사례 — 다가구가 다세대로 바뀌어도 이미 얻은 대항력은 유지됩니다

대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결은 처음에 다가구용 단독주택으로 보존등기된 건물의 일부를 빌려 지번을 정확히 적어 전입신고한 임차인은 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로 그 대항력을 잃지 않는다고 했습니다. 제3자는 등기부를 통해 다가구가 다세대로 바뀐 사정을 확인할 수 있으므로 지번 기재만으로도 임차인이 존재할 가능성을 인식할 수 있다는 이유였습니다. 원심인 수원지방법원 2006. 9. 21. 선고 2005나24711 판결의 판단이 그대로 유지되었습니다.

앞의 99다15597 판결과 비교하면 차이가 선명합니다. 이미 다가구주택으로 보존등기가 된 뒤에 지번으로 전입했다면 대항력이 유지되고, 보존등기 전 건축 중일 때 지번으로 전입했는데 처음부터 다세대로 구분등기되었다면 대항력이 부정되었습니다. 전입 당시 등기부에 어떻게 올라 있었는지가 기준입니다.

대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결은 다가구용 단독주택이 나중에 구분등기되었지만 소관청이 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우, 지번만으로 한 전입신고도 유효하다며 대항력을 부정한 원심인 서울고등법원 1998. 12. 29. 선고 97나40027 판결을 파기했습니다. 다만 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결은 같은 지번에 단독주택과 다세대주택이 함께 있고 등기부상 동·호수가 달리 표시되며 그와 같은 집합건축물대장까지 작성된 경우라면, 단독주택 임차인도 동·호수까지 전입신고를 해야 한다며 보증금 1,800만 원 임차인의 대항력을 인정한 원심인 부산지방법원 2001. 10. 25. 선고 2001나7091 판결을 파기했습니다. 이름이 '단독주택'이라도 등기와 대장이 호수별로 되어 있으면 다세대의 기준이 적용된 것입니다.

근저당권자가 알고 있었다면 — 신의칙 주장의 한계

"은행이 대출해 줄 때 내가 그 집에 살고 있는 것을 확인했는데 이제 와서 주소가 틀렸다고 하는 것은 부당하다"는 주장도 자주 나옵니다. 대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결은 근저당권자의 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없다면 예외적으로 배척할 수 있다고 하면서도, 근저당권자가 주소가 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 것만으로는 부족하다고 했습니다. 임차인의 주민등록이 잘못된 것을 알면서 그 임차인을 선순위로 인정하고 담보가치를 감액한 상태로 근저당권을 설정해 놓고, 사후에 부당한 이익을 얻으려고 대항력 결여를 주장하는 경우처럼 구체적 사정이 인정되어야 한다는 것입니다. 이 기준에 따라 대법원은 근저당권자의 주장이 신의칙에 반한다고 단정한 원심인 광주고등법원(제주) 2007. 4. 13. 선고 2006나977 판결을 파기했습니다. 신의칙은 마지막 수단이고, 이를 주장하려면 대출 당시 은행이 임차인을 어떻게 조사하고 담보가치를 어떻게 평가했는지 자료를 확보해야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 건물 유형을 등기부로 확인합니다. 호실마다 등기가 따로 있는 다세대·연립인지, 건물 전체가 하나의 등기인 다가구인지부터 봅니다(대법원 2025다211354, 99다66212).

2. 주민등록초본의 주소를 한 글자씩 대조합니다. 지번, 건물 이름, 동, 호수를 등기부와 건축물대장에 맞춰 봅니다. '라동'과 '가동', '다동'과 'B동'의 차이도 결론을 바꿨습니다(대법원 94다13176, 2003다10940).

3. 전입 당시의 등기 상태를 확인합니다. 전입할 때 이미 다가구로 보존등기되어 있었는지, 건축 중이었는지에 따라 결론이 갈립니다(대법원 2006다70516, 99다15597).

4. 정정한 적이 있다면 날짜를 확인합니다. 정정은 소급하지 않으므로 정정일 기준으로 근저당권·압류보다 앞서는지 다시 따집니다(대법원 94다13176).

5. 가족의 주민등록도 확인합니다. 대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함됩니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결). 가족 중 누군가 정확한 주소로 전입해 있다면 그 날짜가 기준이 될 수 있습니다.

잘못된 것을 알게 된 날부터 할 일

• 당일 — 주민센터에서 주민등록 주소를 등기부·건축물대장의 표시대로 정정합니다. 정정일부터라도 대항력을 확보해야 이후에 들어오는 권리보다 앞설 수 있습니다. 이사는 하지 마십시오.

• 1주 안 — 등기부를 다시 떼어 정정일보다 앞선 근저당권, 가압류, 경매개시결정이 있는지 확인합니다. 계약서의 주소 표시도 등기부와 다르다면 확정일자를 새로 받는 것을 검토합니다.

• 경매가 진행 중이라면 — 배당요구 종기 전에 권리신고와 배당요구를 하고, 가족의 주민등록이나 신의칙 등 대항력을 인정받을 수 있는 다른 근거를 정리합니다(대법원 95다30338, 2007다33224).

• 보증금을 잃게 되었다면 — 임대인에 대한 보증금반환 청구와 함께, 전입 당시 동·호수 표시를 잘못 안내한 사람이 있었는지 확인해 손해배상 가능성을 검토합니다.

기억이 아니라 기록으로 확인합니다

이 글의 판결에서 임차인들이 대항력을 잃은 이유는 대부분 확인하지 않았기 때문이었습니다. '라'동으로 알고 전입한 임차인은 준공 후 대장이 '가'동으로 바뀐 것을 경매가 시작된 뒤에야 알았고, 공무원의 요구대로 고친 임차인들은 주민등록초본을 다시 확인하지 않았습니다. 반대로 대항력을 지킨 임차인들은 전입 당시 등기부에 다가구로 올라 있던 건물의 지번을 정확히 적었습니다. 전입신고를 마친 날 주민등록초본을 떼어 등기부와 대조하는 것, 준공이나 용도변경 소식이 있으면 다시 대조하는 것이 가장 확실한 예방입니다. 계약 전이라면 등기부에서 호실별 등기가 있는지부터 확인하고, 계약서의 목적물 표시도 등기부와 같은 표기로 적어 두어야 합니다. 신축 건물이라면 준공 후 건축물대장이 작성되는 시점에 동 이름이나 호수가 바뀌는 일이 적지 않으므로, 입주 후 몇 달 안에 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

주소가 틀린 것을 경매 전에 발견해 정정했고 그 사이에 다른 권리가 끼어들지 않았다면 큰 문제 없이 정리되는 경우도 있습니다. 그러나 이미 경매가 진행 중이거나, 정정일보다 앞선 근저당권이 있거나, 근저당권자가 배당이의를 제기했다면 사정이 다릅니다. 앞의 판결들에서 보듯 같은 '지번만 적은 전입'이 다가구에서는 유효하고 다세대에서는 무효였으며, 같은 다가구라도 전입 당시 등기 상태에 따라 결론이 갈렸습니다. 건물의 유형과 등기 이력, 가족의 주민등록, 근저당권 설정 당시의 사정까지 한꺼번에 검토해야 합니다.

임대인이나 매수인의 입장에서도 이 문제는 중요합니다. 임차인의 대항력 유무에 따라 경매 매수인이 보증금을 인수하는지가 달라지고, 대법원 2025다211354 판결처럼 원래 집주인이 보증금 반환 책임에서 벗어나는지도 달라집니다.

보증금과 배당, 함께 따져야 할 돈의 문제

대항력이 부정되면 확정일자를 받았더라도 우선변제권도 함께 인정되지 않으므로, 임차인은 배당에서 후순위로 밀리거나 제외됩니다. 이때 남는 길은 임대인에 대한 보증금반환 청구이지만, 경매까지 간 임대인에게는 재산이 남아 있지 않은 경우가 많습니다. 반대로 대항력이 인정되면 경매 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있고, 매매로 집주인이 바뀐 경우에는 새 집주인이 보증금반환채무를 인수하며 원래 집주인은 채무를 면합니다(대법원 2025다211354). 누구에게 청구할지부터 달라지므로, 대항력의 유무를 먼저 확정한 뒤 청구 상대방을 정해야 합니다.

자주 묻는 질문

빌라 호수를 한 글자 틀리게 적었습니다. 대항력이 없어집니까?

다세대·연립이라면 그럴 위험이 큽니다. 대법원 94다13176 판결은 동 표시가 실제와 다른 주민등록은 공시방법으로 유효하지 않고 정정 이후에야 대항력을 취득한다고 했습니다. 지금 바로 정정하고, 정정일 이전에 설정된 권리가 있는지 확인하십시오.

다가구주택인데 계약서에는 301호, 전입은 지번만 했습니다. 괜찮습니까?

괜찮습니다. 대법원 2025다211354 판결은 다가구용 단독주택은 지번만 기재하면 충분하고 호수까지 기재할 의무나 필요가 없다고 했습니다. 다만 등기부상 다가구가 맞는지, 호실별로 구분등기된 건물은 아닌지 먼저 확인하십시오(대법원 2001다80204).

주민센터 직원이 틀리게 적으라고 했습니다. 그래도 제 책임입니까?

대항력 판단에서는 그렇게 보았습니다. 대법원 2006다17850 판결은 담당공무원의 착오 요구로 잘못된 주소로 고쳐 신고한 경우에도 그 주민등록은 공시방법으로 유효하지 않다고 했습니다. 공무원의 잘못에 대한 책임은 별도로 검토할 문제입니다.

나중에 주소를 정정하면 처음 전입한 날로 소급됩니까?

소급되지 않습니다. 대법원 94다13176 판결은 정정된 이후에야 대항력을 취득한다고 했고, 대법원 99다66212 판결도 지번만으로 한 최초 전입은 효력이 없다고 했습니다. 정정일을 기준으로 다른 권리와의 선후를 따져야 합니다.

은행이 대출할 때 제가 산다는 걸 알았습니다. 그래도 대항력이 없습니까?

그것만으로는 구제되기 어렵습니다. 대법원 2003다10940 판결은 이해관계인이 잘못된 주소가 실제 주소를 가리킨다는 것을 알았어도 공시방법이 될 수 없다고 했고, 대법원 2007다33224 판결은 신의칙 위반을 인정하려면 은행이 임차인을 선순위로 보고 담보가치를 감액했다는 등의 구체적 사정이 필요하다고 했습니다.

다가구였던 건물이 다세대로 바뀌었습니다. 제 대항력은 어떻게 됩니까?

이미 다가구로 등기된 상태에서 지번을 정확히 적어 전입했다면 유지됩니다. 대법원 2006다70516 판결은 다가구가 다세대로 변경되었다는 사정만으로 이미 취득한 대항력을 잃지 않는다고 했습니다. 반면 보존등기 전 건축 중에 지번으로 전입했는데 다세대로 구분등기되었다면 대항력이 부정된 판결이 있습니다(대법원 99다15597).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결 — 다세대 동 표시 불일치 주민등록 무효, 정정 이후에야 대항력 취득 (원심 수원지방법원 1994. 1. 18. 선고 93나6031 판결 유지)

• 대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결 — '다'동 전입, 대장·등기부 'B동', 이해관계인이 알았어도 무효 (원심 서울지방법원 2002나25555 판결 파기)

• 대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결, 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 — 연립주택 지번만 전입은 공시방법으로 무효

• 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 — 건축 중 다가구 지번 전입 후 다세대 구분등기 시 무효, 귀책사유 무관 (원심 서울고등법원 98나18737 판결 유지)

• 대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다17850 판결 — 공무원 착오 요구로 잘못 기재한 주민등록도 무효, 신고는 수리 시 효력 (원심 대구지방법원 2005나12085 판결 파기)

• 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결 — 다가구는 지번만으로 충분, 다른 호실 인도·호실 변경도 인도 요건 충족, 양도인의 보증금반환채무 소멸 (원심 전주지방법원 2024나4875 판결 결론 유지)

• 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결 — 다가구 지번 전입 후 다세대 변경돼도 대항력 유지 (원심 수원지방법원 2005나24711 판결 유지)

• 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결, 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결 — 집합건축물대장 미작성 다가구는 지번으로 충분, 동·호수별 등기와 대장이 있으면 동·호수까지 기재해야 함

• 대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결 — 근저당권자의 대항력 부정 주장을 신의칙으로 배척하려면 구체적 사정이 인정되어야 함 (원심 광주고등법원(제주) 2006나977 판결 파기)

• 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 — 대항요건인 주민등록에 가족의 주민등록 포함

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2; 주민등록법 시행령 제9조 (2026년 9월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 주민등록초본의 전입일과 주소, 정정 이력부터 확인합니다. 대항력의 기준일이 그 기록에서 정해지기 때문입니다. 그다음 등기부로 건물이 다세대인지 다가구인지, 전입 당시 보존등기가 되어 있었는지, 그 뒤 용도변경이나 구분등기가 있었는지를 이력순으로 정리하고, 건축물대장의 표시와 계약서의 표시를 함께 대조합니다. 근저당권·가압류·경매개시결정의 날짜, 가족의 주민등록 이력, 대출 당시 은행이 임차인을 조사한 자료가 있는지도 이 단계에서 살핍니다. 경매가 진행 중이라면 배당요구 종기와 배당기일을 먼저 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '대항력이 언제 생겼는가'와 '그 날짜로 누구보다 앞서는가'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축에서는 건물 유형과 전입 당시의 등기 상태를 기준으로 최초 전입이 유효한지를 판단하고, 무효라면 정정일, 가족의 전입일 등 대항력을 인정받을 수 있는 가장 이른 날짜를 찾습니다. 다가구주택이라면 대법원 2025다211354 판결의 기준에 따라 호수 불일치가 문제되지 않는다는 점을 정면으로 주장합니다. 둘째 축에서는 그 날짜를 근저당권, 압류, 경매개시결정과 비교해 배당 순위를 다시 계산하고, 근저당권자가 임차인을 알고 담보가치를 감액한 자료가 있다면 신의칙 주장을 예비적으로 세웁니다. 대항력을 지킬 수 없는 사건이라면 임대인에 대한 보증금 청구와 보전처분, 잘못된 안내를 한 사람에 대한 책임 추궁으로 회수 방법을 전환합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

주소 오기 사건은 글자 하나와 날짜 하나로 수천만 원의 보증금이 갈리는 사건입니다. 같은 지번 전입이 다가구에서는 유효하고 다세대에서는 무효였고, 같은 다가구라도 전입 당시 등기 상태에 따라 결론이 달랐습니다. 법무법인 도모도 전입신고 표시와 대항력을 쟁점으로 한 배당 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 주민등록 이력과 등기 이력을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 이사하기 전에, 정정을 미루기 전에, 배당요구 종기가 지나기 전에 상담하시는 것이 보증금을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

실제로 그 집에 살고 있는데 서류의 글자 하나 때문에 보증금을 잃을 수 있다는 사실은 받아들이기 어렵습니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 주소 오기가 대항력 부정으로 이어지기도 하고 문제되지 않기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 건물의 유형과 등기의 이력, 그리고 언제 확인하고 정정했는지에서 만들어졌습니다.

주소가 다르다는 것을 발견했다면, 정정하기 전후로 법무법인 도모에 문의해 주십시오. 대항력의 기준일을 정확히 찾고, 배당에서 보증금을 지키거나 회수할 수 있는 순서를 함께 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·경매 배당 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

신축 빌라와 다가구주택이 많은 수원·용인·화성 일대에서 전입 주소가 등기부와 달라 수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원의 경매 배당에서 불이익을 받을 상황이거나, 배당이의 소송을 준비하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 주민등록초본과 등기부, 건축물대장, 계약서를 가져오시면 첫 상담에서 대항력의 기준일과 배당 순위를 정리해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.