산 집에서 누수·결로·균열이 나왔는데 매도인이 알고도 숨겼다면 — 배상이 인정된 판결과 '현 상태 매매'로 진 판결, 6개월 제척기간을 지키는 법

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

잔금을 치르고 이사한 지 몇 달 만에 천장에서 물이 떨어지고, 새로 바른 벽지 뒤에서 곰팡이와 오래된 누수 자국이 드러나는 일이 있습니다. 아랫집에서 "예전 집주인 때도 물이 샜다"는 말을 듣고 나면 억울함이 더 커집니다. 이때 많은 분들이 계약서의 '현 상태 매매' 문구를 보고 포기하시거나, 반대로 "속였으니 계약을 무를 수 있다"고 생각하고 시간을 보내십니다. 두 판단 모두 위험합니다. 결론부터 말씀드리면, 매도인이 하자를 알고도 숨긴 사건에서 매수인이 쓸 수 있는 길은 하자담보책임, 채무불이행, 고지의무 위반 손해배상, 사기·착오 취소의 네 갈래이고, 각각 요건과 기간이 다릅니다. 특히 하자담보책임은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하고, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 인정되지 않습니다. 이 글은 매수인이 이긴 판결과 진 판결을 실제 판결번호로 나란히 놓고, '현 상태 매매' 특약이 어디까지 매도인을 보호하는지, 하자를 발견한 날부터 무엇을 해야 하는지를 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

'현 상태 매매'라고 적었으면 매도인은 책임이 없습니까 — 그렇지 않습니다. 민법 제584조는 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 책임을 면하지 못한다고 정합니다. 다만 매수인이 스스로 확인할 수 있었던 사정이라면 특약과 별개로 청구가 기각될 수 있습니다(전주지방법원 군산지원 2023. 12. 7. 선고 2022가단53691 판결).

6개월이 지나면 끝입니까 — 하자담보책임은 민법 제582조에 따라 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 그러나 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결은 이 기간이 재판 외 권리행사로도 지킬 수 있는 기간이라고 했고, 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결은 하자담보책임과 채무불이행책임이 별개로 경합한다고 했습니다. 6개월이 지났다고 모든 길이 닫히는 것은 아닙니다.

계약을 취소하지 않고 돈만 받을 수 있습니까 — 가능합니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 고지의무 위반을 이유로 분양계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구할 수 있다고 했습니다. 반대로 계약 자체를 되돌리고 싶다면 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결처럼 착오 취소가 하자담보책임과 상관없이 인정될 수 있습니다.

매수인이 쓸 수 있는 길은 네 갈래입니다

첫째, 하자담보책임입니다. 민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있으면 제575조 제1항을 준용해 계약 목적을 달성할 수 없는 경우 해제를, 그 밖의 경우 손해배상을 청구할 수 있게 합니다. 매도인의 고의나 과실은 요건이 아닙니다. 대신 같은 항 단서에 따라 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 인정되지 않고, 민법 제582조에 따라 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.

둘째, 채무불이행(불완전이행) 책임입니다. 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결과 2017다202050 판결은 하자 있는 목적물을 넘긴 매도인에게 민법 제390조의 채무불이행책임이 하자담보책임과 경합적으로 인정된다고 했습니다. 이 길은 매도인의 귀책사유가 필요하지만, 6개월 제척기간이 아니라 일반 소멸시효의 문제로 다루어집니다.

셋째, 고지의무 위반에 따른 불법행위 손해배상입니다. 민법 제750조에 근거하며, 매도인이 알고도 숨겼다는 점이 핵심 요건입니다. 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 청구해야 합니다.

넷째, 계약 취소입니다. 매도인의 기망에 속았다면 민법 제110조 제1항의 사기 취소를, 계약 내용의 중요부분에 착오가 있었다면 민법 제109조 제1항의 착오 취소를 주장할 수 있습니다. 취소권은 민법 제146조에 따라 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 착오 취소는 매수인에게 중대한 과실이 있으면 인정되지 않습니다.

네 갈래는 서로 배척하지 않습니다. 소장에서는 주위적·예비적으로 묶어 함께 주장하는 것이 일반적이고, 어떤 순서로 쌓느냐가 결과에 영향을 줍니다.

첫 번째 사례 — 흙으로 덮어 숨긴 폐기물, 두 책임이 함께 인정됐습니다

대법원 2002다51586 판결의 사건입니다. 한국수자원공사는 안산 신도시 2단계 사업을 위해 토지를 협의취득했는데, 매도인은 성토작업을 기화로 다량의 폐기물을 은밀히 매립하고 그 위에 토사를 덮은 다음 정상적인 토지인 것처럼 매도 절차를 진행했습니다. 대법원은 이런 매도인은 불완전이행으로서 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 지고, 이는 민법 제580조의 하자담보책임과 경합적으로 인정된다고 판단했습니다. 매도인의 상고는 지연손해금 이율 일부를 제외하고 모두 기각되었습니다.

누수 흔적을 새 도배로 가리거나, 균열 위에 마감재를 덧대 매수인이 보지 못하게 만든 경우도 구조는 같습니다. '숨겼다'는 사정은 하자담보책임의 요건은 아니지만, 채무불이행의 귀책사유와 불법행위의 고의를 한꺼번에 뒷받침하는 사실이 됩니다. 그래서 은폐의 흔적 자체가 가장 중요한 증거가 됩니다.

두 번째 사례 — 굴착해 보니 331톤, 처리비 6,092만 원이 인정됐습니다

대법원 2017다202050 판결의 사건입니다. A씨는 2012. 7. 31. 국가의 업무수탁기관인 한국자산관리공사로부터 경북 울진의 밭 808㎡를 57,368,000원에 매수했습니다. 2014. 5.경 건물을 짓기 위해 굴착하다가 약 1~2m 깊이에서 폐합성수지와 폐콘크리트 등 약 331톤의 폐기물을 발견했고, 2014. 5.부터 9.까지 처리비로 60,925,170원을 지출했습니다. 매매대금보다 처리비가 더 든 사건입니다.

국가는 A씨가 이미 지목을 '전'에서 '대지'로 바꿨으니 문제될 것이 없다고 다퉜지만, 대법원은 지목 변경으로 폐기물이 매립된 객관적 상태를 달리 평가할 수 없다고 보았습니다. 또 A씨가 계약 당시 폐기물의 존재를 알았거나 모른 데 과실이 있다고 볼 수 없다고 보고, 처리비 전액의 하자담보 손해배상을 인정한 원심(서울중앙지방법원 2016나54727)을 유지했습니다. 이 판결은 하자의 기준을 다음과 같이 정리했습니다.

"매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못한 경우에 매도인은 민법 제580조에 따라 매수인에게 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다." — 대법원 2017다202050

주택에 대입하면, 비만 오면 물이 새는 지붕, 구조적 원인으로 반복되는 결로, 구조체까지 이어진 균열은 '거래통념상 기대되는 객관적 성질'을 갖추지 못한 것으로 다툴 수 있습니다. 반대로 연식에 따른 통상의 노후화는 하자로 인정받기 어렵습니다. 경계선은 감정으로 그어집니다.

세 번째 사례 — 알렸어야 할 사정을 숨기면 취소 없이도 배상입니다

대법원 2004다48515 판결은 아파트 분양자가 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라는 사실을 알리지 않은 사건입니다. 대법원은 다음과 같은 기준을 세웠습니다.

"부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며" — 대법원 2004다48515

그리고 분양계약자는 계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구할 수 있고, 손해액은 쓰레기 매립장 건설을 고려한 가치하락액으로 볼 수 있으며, 그 뒤 부동산 경기 상승으로 시가가 분양가를 넘었더라도 손해가 없다고 할 수 없다고 했습니다(원심 서울고등법원 2003나41540 유지). 집값이 올랐으니 손해가 없다는 매도인의 항변이 통하지 않는다는 뜻입니다.

손해액 산정 방식은 대법원 2023. 8. 18. 선고 2022다291702 판결이 더 구체적으로 보여 줍니다. 중고차 딜러가 보험사고이력과 대여용도 사용이력을 알리지 않은 사건에서, 대법원은 매수인이 지급한 매매대금 등에서 '제대로 고지받았다면 지급했을 적정 시가'를 공제한 나머지를 손해로 산정해야 한다며, 사용이익만 공제한 원심(서울남부지방법원 2021나50503)을 파기했습니다. 누수를 알았다면 얼마에 샀을지, 즉 하자를 반영한 시가를 감정으로 확정하는 것이 고지의무 위반 사건의 핵심 작업이 됩니다.

네 번째 사례 — 하자담보가 막혀도 착오 취소는 따로 섭니다

대법원 2015다78703 판결의 사건에서 매수인은 여러 점의 서화를 진품으로 알고 샀는데, 그중 다섯 점이 위작이었습니다. 매도인은 매수인이 하자담보책임을 물을 수 있었으니 착오 취소는 허용되지 않는다고 다퉜지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

"착오로 인한 취소 제도와 매도인의 하자담보책임 제도는 그 취지가 서로 다르고, 그 요건과 효과도 구별된다." — 대법원 2015다78703

그래서 매매계약 내용의 중요부분에 착오가 있으면 매수인은 하자담보책임이 성립하는지와 상관없이 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다고 결론지었습니다. 이 판결은 원심 서울고등법원 2015나4841 판결을 유지하면서 위작 부분의 매매 취소와 대금 반환을 확정했습니다. 주택 사건에 옮기면, 6개월이 지나 하자담보책임을 묻기 어려워졌더라도 민법 제146조의 기간 안이라면 착오 취소를 검토할 수 있다는 뜻입니다. 다만 주택의 누수나 결로가 '계약 내용의 중요부분'의 착오에 이를 정도인지, 매수인에게 중대한 과실이 없었는지는 사건마다 엄격하게 따져집니다. 수리비로 해결될 수준의 하자라면 취소보다 손해배상이 현실적인 경우가 많습니다.

매수인이 진 사례 — '현 시설 상태'와 스스로 확인할 수 있었던 사정

전주지방법원 군산지원 2022가단53691 판결의 사건입니다. B씨는 2022. 2. 12. 익산의 단독주택을 1억 8,000만 원에 샀습니다. 계약서 특약에는 "현 시설 상태에서의 매매계약이며, 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결함"이라고 적혀 있었습니다. 대지에는 계약서에 없는 미등기 무허가 창고 2채(합계 30.74㎡)가 증축되어 있었고, 중개사는 확인·설명서의 위반건축물 여부란에 '적법'이라고 적었습니다. B씨는 매도인이 불법건축물임을 숨겼다며 철거비 2,256,372원, 신축비 9,360,098원, 추가 취득세 494,610원 등 12,111,080원을 청구했습니다.

법원은 청구를 모두 기각했습니다. 매도인은 창고가 증축된 부분이라는 점을 알렸던 것으로 보이고, B씨는 현황과 등기부를 대조해 창고가 미등기 무허가 건물임을 충분히 인식할 수 있었으며, 현 시설 상태를 기준으로 가격을 협의했다는 것입니다. 하자담보책임도 미등기 무허가건물이라는 사실만으로 객관적 성질을 결여했다고 볼 수 없고, 설령 몰랐더라도 확인하지 못한 데 과실이 있다고 보았습니다. 중개사의 설명의무 위반은 인정되었지만, 철거·신축 손해는 실제로 발생하지 않았고 취득세 차액은 인과관계가 없다며 배척되었습니다.

이 판결의 논리는 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결에서 나옵니다. 대법원은 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우, 거래 관행상 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우에는 알리지 않았다고 하여 고지의무 위반이 아니라고 했고, 그 기준에 따라 고지의무 위반을 인정한 원심을 파기했습니다. 매수인이 눈으로 볼 수 있었던 것과 매도인이 가려 놓아 볼 수 없었던 것이 이 지점에서 갈립니다.

결로도 하자가 될 수 있지만, 원인을 증명해야 합니다

서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결은 매매가 아닌 임대차 사건이지만, 결로를 하자로 보는 논증 방식을 잘 보여 줍니다. 2011. 12. 사용승인을 받은 다가구주택 4층을 보증금 1억 원, 월 110만 원에 빌린 세입자의 집에서 천장에 물방울이 고여 떨어지고 창문으로 물이 흘러내려 가구와 옷에 곰팡이가 심하게 생겼습니다. 집주인은 생활 관리 소홀 때문이라고 했지만, 법원은 최상층이고 층고가 높아 결로에 취약한 구조, 여름에 덥고 겨울에 추운 단열 미비의 징후, 세입자가 나간 뒤 집주인이 결로 방지 공사를 한 사정 등을 근거로 단열·방습 성능 미비라는 하자가 계약 당시부터 있었다고 인정했습니다.

그러나 세입자는 이 사건에서 졌습니다. 이사 나가기 직전까지 집주인에게 알리지 않아 민법 제634조의 통지의무를 이행하지 않았다는 이유였습니다. 매매에는 이런 통지의무가 그대로 적용되지 않지만, 교훈은 같습니다. "원래부터 있던 하자"라는 사실은 구조·시기·사후 공사 내역 같은 객관적 자료로 증명해야 하고, 발견한 뒤 바로 상대방에게 알린 기록이 있어야 권리를 지킬 수 있습니다.

6개월은 언제부터, 어떻게 지킵니까

민법 제582조의 6개월은 하자가 생긴 날이 아니라 매수인이 '그 사실을 안 날'부터 셉니다. 대법원 2003다20190 판결은 표고버섯 종균의 발아율이 정상의 1/100에도 미치지 못한 사건에서, 발아하지 않았다는 사실을 안 것만으로는 부족하고 그 원인이 종균의 하자라는 것까지 알았을 때 하자를 안 것이라고 보았습니다. 천장에 물이 한 번 비쳤다는 것과 그 원인이 매도 전부터 있던 배관·방수 불량이라는 것을 안 것은 다른 시점일 수 있다는 뜻입니다.

같은 판결은 이 기간을 지키는 방법도 정리했습니다. 제582조의 기간은 재판상 또는 재판 외 권리행사 기간이므로, 매도인에게 적당한 방법으로 하자를 통지하고 해제나 보수, 손해배상을 구하는 뜻을 표시하면 충분하다고 했습니다. 이 판결은 제척기간이 지났다고 본 원심을 파기했습니다. 6개월 안에 소송까지 낼 필요는 없지만, 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방식으로 청구 의사를 밝혀 두어야 합니다.

반대 방향의 한계도 있습니다. 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결은 하자담보 손해배상청구권에도 민법 제162조 제1항의 10년 소멸시효가 적용되고, 특별한 사정이 없는 한 목적물을 인도받은 때부터 진행한다고 했습니다. 이 사건 매수인은 뒤의 전득자에게 지하 폐기물 처리비를 물어 준 뒤 원래 매도인에게 구상하듯 청구했지만, 인도로 보이는 소유권이전등기일부터 10년이 지나 청구가 막혔습니다. 하자를 늦게 알았더라도 인도 후 10년이라는 바깥 한계는 따로 흐릅니다.

'현 상태 매매' 특약은 어디까지 효력이 있습니까

'현 상태 매매', '현 시설 상태', '하자에 대해 일체 책임지지 않는다'는 문구는 담보책임을 면하는 특약으로 해석될 수 있습니다. 매도인이 몰랐던 하자라면 이 특약으로 책임이 줄어들 수 있습니다. 그러나 민법 제584조는 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 면책 특약이 있어도 책임을 면하지 못한다고 정합니다. 결국 특약이 있는 사건의 승패는 '매도인이 알았는가'를 증명할 수 있느냐로 옮겨 갑니다.

또 특약은 매수인이 볼 수 있었던 것에 대한 합의로 읽힙니다. 앞의 2022가단53691 판결에서 법원이 '현 시설 상태를 기준으로 가격을 협의했다'는 점을 매수인에게 불리한 사정으로 든 것은 창고가 눈에 보이는 현황이었기 때문입니다. 새 도배지 뒤의 누수 자국, 가구로 가려 둔 벽면 균열, 매도 직전 급히 칠한 천장처럼 매수인이 현장 확인으로 알 수 없게 만든 하자라면 '현 상태'의 범위에 들어간다고 보기 어렵습니다. 특약 문구보다 그 하자가 계약 당시 어떤 모습이었는지가 더 중요합니다.

매도인이 알았다는 것, 이렇게 증명합니다

1. 이웃과 관리 기록 — 아랫집·옆집의 누수 민원, 관리사무소의 누수 접수 대장과 보수 이력, 관리비 내역의 수선 항목은 매도 전부터 하자가 있었고 매도인이 알았다는 가장 강한 자료입니다.

2. 매도인의 보수·보험 흔적 — 매도인이 부른 누수탐지·방수업체의 견적이나 영수증, 일상생활배상책임보험 등 누수 관련 보험 처리 이력, 매도 직전의 부분 도배·도장 공사가 확인되면 은폐의 정황이 됩니다.

3. 중개 과정의 기록 — 중개대상물 확인·설명서의 '누수·균열' 기재란, 계약 당시 "물 샌 적 없다"는 문자나 녹음은 적극적 기망의 증거가 됩니다.

4. 현장의 시간 흔적 — 새 마감재 아래의 오래된 얼룩, 여러 겹의 실리콘 보수 흔적, 곰팡이의 진행 정도는 감정인이 발생 시기를 추정하는 근거가 됩니다. 수리 전에 반드시 사진과 영상으로 남겨야 합니다.

5. 감정 — 하자의 원인, 발생 시기, 보수비용, 하자를 반영한 시가는 결국 법원 감정으로 확정됩니다. 소송 전 사설 진단서는 방향을 잡는 자료로 쓰고, 소송에서는 감정 신청 항목을 정확히 설계해야 합니다.

하자를 발견한 날부터 — 이 순서로 움직이십시오

• 발견한 날 — 날짜를 기록하고, 물이 떨어지는 모습과 얼룩, 벽지 뒤 상태를 사진·영상으로 남깁니다. 급한 응급조치는 하되, 전면 수리는 증거를 확보한 뒤로 미룹니다.

• 1주 안 — 누수탐지나 전문가 진단으로 원인을 특정하고, 관리사무소와 이웃에게 과거 누수 이력을 확인합니다. 계약서 특약과 중개대상물 확인·설명서를 다시 읽어 '현 상태' 문구와 하자 기재란을 확인합니다.

• 한 달 안 — 매도인에게 하자의 내용과 손해배상 또는 보수를 구한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 2003다20190 판결에 따라 이것이 6개월 제척기간을 지키는 재판 외 권리행사가 됩니다. 중개사와 공제사업자에게도 함께 통지할지 검토합니다.

• 6개월 안 — 매도인이 응하지 않으면 청구 원인을 하자담보·채무불이행·불법행위·취소 중 어떻게 쌓을지 정해 소를 제기합니다. 매도인이 집을 판 돈을 옮길 우려가 있으면 가압류를 먼저 검토합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

수리비가 크지 않고 매도인이 하자를 인정한다면 합의로 끝나는 경우도 있습니다. 그러나 매도인이 "몰랐다", "현 상태로 샀지 않느냐", "당신이 살면서 생긴 것"이라고 다투기 시작하면 사건은 증명의 싸움이 됩니다. 앞의 판결들에서 매수인이 이긴 사건은 은폐의 흔적과 하자의 객관적 원인이 확인된 사건이었고, 진 사건은 매수인이 볼 수 있었던 사정이었거나 손해가 실제로 발생했음을 증명하지 못한 사건이었습니다.

또 청구 원인마다 기간과 입증 부담이 다릅니다. 하자담보책임은 매도인의 고의를 요구하지 않지만 6개월 안에 행사해야 하고 매수인의 과실이 있으면 막힙니다. 고지의무 위반 손해배상은 매도인이 알았다는 점을 증명해야 하지만 기간 여유가 있습니다. 취소는 계약을 되돌리지만 대금 반환과 집 반환, 그동안의 대출과 이사비까지 정산해야 합니다. 어떤 조합으로 청구하느냐가 감정 항목과 판결 금액을 바꿉니다.

배상 범위와 지연이자, 그리고 판결 이후

하자담보나 채무불이행으로 인정되는 손해는 원칙적으로 하자를 보수하는 데 드는 비용입니다(대법원 2017다202050). 고지의무 위반 불법행위라면 매매대금과 하자를 반영한 적정 시가의 차액이 손해가 될 수 있습니다(대법원 2022다291702). 누수로 망가진 가구와 가전, 공사 기간의 임시 거처 비용은 하자와의 인과관계와 금액을 따로 증명해야 합니다. 앞의 2022가단53691 판결처럼 아직 지출하지 않은 철거·신축비는 손해로 인정받지 못할 수 있으므로, 견적만이 아니라 감정으로 금액을 확정해 두는 것이 안전합니다.

판결 금액에는 소장 송달 다음 날부터 지연손해금이 붙고, 판결 선고 뒤에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 법정이율이 적용됩니다. 매도인이 집을 판 대금을 이미 다른 곳에 쓰거나 재산을 처분하면 판결을 받아도 회수가 어렵기 때문에, 소송 전에 매도인의 부동산이나 예금에 가압류를 해 두는 것이 실무상 중요합니다. 중개사의 설명의무 위반이 함께 있다면 공인중개사법에 따른 손해배상과 협회 공제금 청구도 회수 경로가 됩니다.

자주 묻는 질문

입주하고 1년이 지나 누수를 알았는데 이미 늦은 것입니까?

늦지 않았을 수 있습니다. 민법 제582조의 6개월은 매수인이 하자를 안 날부터 계산합니다. 대법원 2003다20190 판결은 현상을 본 것만으로는 부족하고 그 원인이 하자라는 것까지 알았을 때 하자를 안 것이라고 했습니다. 다만 대법원 2011다10266 판결에 따라 인도받은 때부터 10년이 지나면 소멸시효 문제가 생깁니다.

계약서에 '현 상태 매매'라고 적혀 있으면 청구할 수 없습니까?

매도인이 알고도 알리지 않은 하자라면 청구할 수 있습니다. 민법 제584조는 면책 특약이 있어도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 책임을 면하지 못한다고 정합니다. 다만 매수인이 현장에서 확인할 수 있었던 사정이라면 전주지방법원 군산지원 2022가단53691 판결처럼 청구가 기각될 수 있습니다.

매도인이 누수를 몰랐다고 하면 어떻게 됩니까?

하자담보책임은 매도인의 고의나 과실을 요건으로 하지 않으므로, 매도인이 몰랐더라도 6개월 안에 행사하면 인정될 수 있습니다. 대법원 2017다202050 판결의 국가도 폐기물을 알았다는 사정 없이 처리비 전액을 배상했습니다. 반면 고지의무 위반 손해배상과 면책 특약 배제는 매도인이 알았다는 점을 증명해야 하므로 이웃 민원, 보수 이력 같은 자료가 필요합니다.

집값이 올랐는데도 손해배상을 받을 수 있습니까?

받을 수 있습니다. 대법원 2004다48515 판결은 고지하지 않은 사정을 고려한 가치하락액을 손해로 보면서, 이후 부동산 경기 상승으로 시가가 분양가를 넘었더라도 손해가 없다고 할 수 없다고 했습니다.

계약을 아예 취소하고 돈을 돌려받을 수는 없습니까?

가능성은 있습니다. 매도인이 적극적으로 속였다면 민법 제110조의 사기 취소를, 중요부분의 착오라면 민법 제109조의 착오 취소를 주장할 수 있고, 대법원 2015다78703 판결은 착오 취소가 하자담보책임과 상관없이 인정된다고 했습니다. 다만 주택의 누수나 결로는 보수로 해결 가능한 경우가 많아 취소 요건을 충족하기 쉽지 않고, 취소하면 집을 돌려주고 대출과 이사까지 정산해야 하므로 손해배상과 비교해 선택해야 합니다.

중개사에게도 책임을 물을 수 있습니까?

물을 수 있습니다. 전주지방법원 군산지원 2022가단53691 판결은 중개사가 확인·설명서에 '적법'이라고 적어 설명의무를 위반한 사실을 인정했습니다. 다만 그 사건은 손해가 실제로 발생하지 않았고 인과관계가 없다는 이유로 배상이 부정되었으므로, 중개사 책임도 손해와 인과관계를 증명해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결 — 폐기물을 은밀히 매립한 토지 매도인의 채무불이행책임과 하자담보책임의 경합

• 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결 — 하자의 개념, 폐기물 처리비 60,925,170원 하자담보 손해배상 인정 (원심 서울중앙지방법원 2016. 12. 9. 선고 2016나54727 판결 유지)

• 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 — 부동산 거래의 신의칙상 고지의무, 취소 없는 손해배상, 가치하락액 손해 (원심 서울고등법원 2004. 8. 11. 선고 2003나41540 판결 유지)

• 대법원 2023. 8. 18. 선고 2022다291702 판결 — 고지의무 위반 손해는 매매대금 등에서 적정 시가를 공제한 금액 (원심 서울남부지방법원 2022. 9. 23. 선고 2021나50503 판결 파기환송)

• 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결 — 하자담보책임과 별개로 착오 취소 가능 (원심 서울고등법원 2015. 12. 3. 선고 2015나4841 판결 유지)

• 전주지방법원 군산지원 2023. 12. 7. 선고 2022가단53691 판결 — '현 시설 상태' 특약, 매수인이 확인할 수 있었던 무허가 창고, 청구 전부 기각 (확정)

• 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 — 상대방이 알거나 스스로 확인할 의무가 있는 사정은 고지의무 대상 아님 (원심 파기환송)

• 서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결 — 결로·곰팡이의 원인을 단열·방습 미비 하자로 인정했으나 통지의무 불이행으로 임차인 청구 기각 (확정)

• 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결 — 하자를 안 날의 의미, 제582조 기간은 재판 외 행사로 보존 가능 (원심 파기환송)

• 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결 — 하자담보 손해배상청구권의 10년 소멸시효, 인도 시부터 진행

• 법령 — 민법 제109조, 제110조, 제146조, 제162조, 제390조, 제575조, 제580조, 제582조, 제584조, 제634조, 제750조, 제766조 (2026년 9월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 하자를 처음 발견한 날과 그 원인을 알게 된 날을 나누어 확인합니다. 6개월 제척기간과 10년 소멸시효가 각각 어디까지 흘렀는지부터 계산하기 위해서입니다. 그다음 매매계약서의 특약 문구, 중개대상물 확인·설명서의 하자 기재란, 계약 전 현장 방문 때의 사진과 매도인과의 문자를 확인합니다. 하자 부위의 현재 사진과 영상, 누수탐지나 진단 결과, 관리사무소와 이웃에게서 들은 과거 이력, 매도 직전의 도배·도장 공사 여부도 이 단계에서 살핍니다. 이미 수리를 했다면 수리 전 상태를 보여 줄 자료가 남아 있는지, 매도인에게 연락한 기록이 있는지를 함께 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '매도인이 알았는가'와 '매수인이 볼 수 있었는가'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축은 매도인의 인식입니다. 이웃 민원, 관리 기록, 보수업체와 보험 이력, 매도 직전 공사를 모아 매도인이 하자를 알고 있었다는 사실을 세우면, 면책 특약은 민법 제584조로 힘을 잃고 고지의무 위반 손해배상과 채무불이행 책임까지 길이 열립니다. 둘째 축은 매수인의 인식 가능성입니다. 계약 당시 현장의 모습을 복원해 그 하자가 눈으로 확인할 수 있는 것이었는지, 마감재나 가구로 가려져 있었는지를 보여 주어야 제580조 단서의 과실과 2013다97076 판결의 '스스로 확인할 의무' 항변을 넘을 수 있습니다. 두 축이 정리되면 하자담보를 기본으로 하되 채무불이행과 불법행위를 예비적으로 쌓고, 감정 항목은 보수비용과 하자를 반영한 시가를 함께 신청해 어느 청구 원인이 인정되더라도 금액이 비지 않도록 설계합니다. 매도인의 자력이 불안하면 소 제기 전에 가압류로 회수 경로를 먼저 확보합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 날짜와 흔적으로 결론이 갈립니다. 같은 '숨긴 하자'라도 흙으로 덮은 폐기물은 두 책임이 모두 인정되었고, 눈에 보이던 무허가 창고는 '현 시설 상태'라는 이유로 모두 기각되었습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 사실에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 매도인의 하자 은폐를 쟁점으로 한 매수인 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 현장 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 수리를 끝내기 전에, 매도인에게 감정적인 문자를 보내기 전에, 6개월이 지나기 전에 상담하시는 것이 권리를 지키는 가장 확실한 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

큰돈을 들여 산 집에서 물이 새고 벽이 갈라지는 것은 재산의 문제이면서 생활의 문제입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 '숨긴 하자' 주장이 처리비 전액 배상으로 이어지기도 하고 전부 기각되기도 한 실제 기록이고, 그 갈림점은 매도인의 인식과 매수인의 확인 가능성, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

하자 부위를 수리하기 전에, 매도인과 통화하기 전에, 내용증명을 쓰기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 현장 자료를 함께 정리하고, 어떤 청구 원인으로 얼마를 받을 수 있는지와 기간을 지키는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산 매매·하자 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할의 아파트·빌라·단독주택을 사신 뒤 누수·결로·균열을 발견하셨거나, 매도인에게 보낼 내용증명과 손해배상 소장을 준비하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 하자 사진을 가져오시면 첫 상담에서 기간과 청구 원인을 점검해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.