공사 중 말로 지시받은 추가공사의 대금을 받지 못했다면 — 추가공사로 인정된 판결과 본 공사 범위라며 기각된 판결, 감정·지연손해금·유치권까지

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

공사를 하다 보면 건축주가 현장에 와서 목공을 조금 더 해 달라거나 호이스트를 한 대 더 달아 달라고 말로 요청하는 일이 흔합니다. 계약서를 다시 쓰자고 하기엔 관계가 어색하고, 공사를 멈출 수도 없어 일단 해 줍니다. 그런데 준공 뒤 정산할 때 건축주가 "그건 원래 견적에 들어 있던 것", "서비스로 해 준다고 하지 않았느냐"며 추가 대금을 거부하면, 말로 받은 지시는 증명하기 어려운 채권이 됩니다. 결론부터 말씀드리면, 서면 계약이 없어도 추가공사대금은 청구할 수 있지만, 수급인이 ① 그 공사가 원래 계약 범위 밖이라는 점과 ② 도급인이 그 공사를 요청하거나 대금 지급을 약정했다는 점을 증명해야 하고, 금액은 결국 감정으로 확정됩니다. 이 글은 같은 판결 안에서 추가공사로 인정된 항목과 본 공사 범위라며 기각된 항목이 갈린 사건, 대법원이 추가공사대금 계산을 다시 하라고 돌려보낸 사건을 실제 판결번호로 놓고, 지연손해금과 유치권, 시효까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

계약서 없이 말로 지시받은 공사도 대금을 받을 수 있습니까 — 받을 수 있습니다. 민법 제664조의 도급은 서면을 요건으로 하지 않습니다. 의정부지방법원 2023. 9. 21. 선고 2023나204348 판결은 건축주가 추가공사 도급 사실을 부인했지만 창고 주차장 상부와 거실 발코니틀 목공 공사를 추가로 도급받아 완성했다고 인정했고, 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다290485 판결은 이 부분 상고를 기각했습니다.

무엇 때문에 추가공사대금 청구가 기각됩니까 — 가장 흔한 이유는 '원래 견적에 들어 있던 공사'라는 판단입니다. 같은 2023나204348 판결은 페인트 공사는 1차 공사 견적에 포함되어 있고, 샷시 틈을 막은 알루미늄 공사는 당초 창호공사의 마감 공정에 포함된 것으로 볼 여지가 있다며 청구를 받아들이지 않았습니다.

금액은 어떻게 정해집니까 — 견적이나 합의가 있으면 그에 따르지만, 다툼이 있으면 법원 감정으로 확정됩니다. 대법원 2023. 7. 27. 선고 2020다295441, 295458 판결은 추가공사 견적서가 이미 공제한 금액을 원심이 다시 공제했는지 심리하라며 추가 공사대금 부분을 파기했습니다. 산정 내역 한 줄이 판결 금액을 바꿉니다.

추가공사대금 청구의 법적 구조

민법 제664조는 도급을 당사자 일방이 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정합니다. 계약서는 증명 수단일 뿐 성립 요건이 아니므로, 공사 도중 말로 한 추가 주문도 별도의 도급계약 또는 기존 계약의 변경 합의로 성립할 수 있습니다.

건설산업기본법 제22조 제2항은 건설공사 도급계약의 당사자가 도급금액과 공사기간 등을 계약서에 분명하게 적고 서명 또는 기명날인한 계약서를 주고받아 보관하도록 정합니다. 같은 조 제5항 제1호는 계약체결 이후 설계변경에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 않거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우 그 부분을 무효로 합니다. 서면 작성은 의무이지만, 서면이 없다고 추가공사 합의 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 법정에서는 서면이 없다는 사실이 곧 증명의 어려움으로 바뀝니다.

보수의 지급시기는 민법 제665조 제1항에 따라 완성된 목적물의 인도와 동시입니다. 그리고 민법 제163조 제3호는 도급받은 자의 공사에 관한 채권을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정합니다. 추가공사대금도 공사에 관한 채권이므로, 준공 뒤 정산을 미루다 3년을 넘기면 시효 문제가 생깁니다.

첫 번째 사례 — 같은 판결에서 목공은 인정되고, 페인트와 샷시는 기각됐습니다

의정부지방법원 2023나204348 판결의 사건입니다. 인테리어업을 하는 A씨는 2021. 12.경 경기 양평군 건물의 인테리어 공사를 5,520만 원(부가가치세 별도)에 도급받아 완료했습니다. 계약서 대신 두 장의 견적서를 건넸습니다. A씨는 1차 공사가 끝날 무렵 건축주 B씨의 요청으로 2층 페인트 200만 원, 울타리 페인트 80만 원, 목공 200만 원, 샷시 알루미늄 마감 220만 원 등 합계 700만 원의 추가공사를 했다고 주장했습니다. B씨는 추가공사를 도급하거나 대금 지급을 약정한 사실이 없다고 다퉜습니다.

법원은 항목별로 판단을 나누었습니다. 창고 주차장 상부와 거실 내부 발코니틀 등의 목공 공사는 B씨로부터 추가로 도급받아 완성한 사실을 인정하고 200만 원의 지급을 명했습니다. 그러나 2층 페인트, 울타리 페인트, 샷시 알루미늄 공사는 추가공사에 해당한다거나 B씨가 공사비를 추가로 지급하기로 약정했다는 증거가 부족하다고 보았습니다. 오히려 견적서를 보면 페인트 공사와 거실·안방 이중창 창호 공사가 1차 공사 견적에 포함되어 있었고, 샷시 알루미늄 공사는 A씨 주장에 따르더라도 샷시 공사 뒤 생긴 틈을 막기 위한 것이어서 당초 창호공사의 마감 공정에 포함된 것으로 볼 여지가 있다는 것입니다.

이 판결은 추가공사 사건의 전형을 보여 줍니다. 수급인이 스스로 만든 견적서가 수급인에게 불리한 증거가 되었습니다. 원래 견적에 '페인트'라는 항목이 있으면 어느 부위의 페인트까지 포함되는지를 따로 증명하지 못하는 한 추가라고 인정받기 어렵고, 시공 뒤 생긴 문제를 고친 작업은 '마감' 또는 '보수'로 읽힙니다. 대법원 2023다290485 판결은 일부 추가공사를 인정한 이 판단에 잘못이 없다며 상고를 기각했습니다. 다만 같은 판결에서 1차 공사의 부가가치세를 10%로 계산한 부분은, 간이과세자인 수급인이 청구할 수 있는 부가가치세 상당액은 특별한 약정이나 거래관행이 없는 한 간이과세자의 납부세액 상당액이라는 이유로 파기되었습니다. 추가공사 대금을 청구할 때 부가가치세를 어떻게 붙일지도 미리 정리해야 한다는 뜻입니다.

두 번째 사례 — 호이스트 추가 설치비는 인정됐지만, 계산이 틀려 다시 심리하게 됐습니다

대법원 2020다295441, 295458 판결의 사건입니다. C회사는 D회사의 공장 신축공사를 마쳐 인도했고, D회사의 요청에 따라 싱글호이스트 1대를 추가로 설치하고, 싱글호이스트 4대를 더블호이스트 4대로 교체하며, 더블호이스트 1대를 더 설치했습니다. 원심인 대전고등법원 2020나11313, 11320 판결은 본 공사의 미지급 대금 200,419,400원과 함께, 싱글호이스트 추가 설치비 17,600,000원, 교체와 추가 설치비 87,000,000원에서 철거한 싱글호이스트 4대의 잔존가치 12,800,000원을 뺀 74,200,000원을 추가 공사대금으로 인정했습니다.

대법원은 추가공사 자체가 아니라 계산을 문제 삼았습니다. C회사는 철거된 싱글호이스트 3대의 잔존가치를 이미 공제해 작성한 견적서를 근거로 청구한 것으로 보이는데, 원심이 이를 확인하지 않고 4대 전체의 잔존가치를 다시 공제했다는 것입니다. 이 부분과 하자보수보증금의 공종별 담보책임기간 판단을 이유로 원심판결 일부를 파기했습니다. 한편 C회사가 추가공사라고 주장한 도시가스설비, 환풍기 설치, 옹벽 및 배수로 설치, 물탱크 용량 증설과 부스터 펌프 설치 공사 등에 관한 원심 판단은 그대로 유지되었습니다.

이 사건에서 추가 공사대금의 지연손해금은 추가공사를 완료해 목적물을 인도한 2017. 4. 23.의 다음 날부터 계산되었습니다. 민법 제665조에 따라 추가공사도 인도와 동시에 대금 지급 의무가 생기므로, 추가공사를 언제 끝내 넘겼는지를 날짜로 남겨 두어야 지연손해금의 기산일이 확정됩니다. 또 원심은 D회사의 하자보수 손해배상채권 32,015,000원을 추가 공사대금과 상계했습니다. 추가공사대금을 청구하면 도급인은 거의 예외 없이 하자와 지체상금을 들고 나옵니다.

세 번째 사례 — 설계와 다르게 시공했다고 기성에서 빼면 안 됩니다

대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다83890 판결의 사건입니다. E건설회사는 2007. 11.경 청주의 노인복지타운 신축공사 중 토공사와 부대토목공사를 47억 3,000만 원에 도급받았다가 공사를 중단했습니다. 가시설공사 중 흙막이 공사가 물리적으로 이루어지지 않았는데, 현장 지반여건 변화에 따라 설계도면과 다른 암발파 오픈컷 방식으로 시공되어 흙막이 공사를 하지 않아도 되는 상태였습니다. 원심은 흙막이 공사 부분을 공정률에서 빼고 계약금액에서 해당 금액을 단순 공제해 기성고를 산정했습니다.

대법원은 이 산정이 잘못되었다고 보았습니다. 흙막이 공사 없이도 가시설공사가 예정한 목적과 기능이 달성되어 후속 공정에 문제가 없다면 미완성으로 볼 수 없고, 기성고 비율은 완성된 부분에 들어간 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 각각 산출해 정해야 한다고 했습니다.

"수급인이 공사를 완공하지 못한 채 공사도급계약이 해제되어 기성고에 따른 공사비를 정산하여야 할 경우, 기성 부분과 미시공 부분에 실제로 들어가거나 들어갈 공사비를 기초로 산출한 기성고 비율을 약정 공사비에 적용하여 공사비를 산정하여야 한다." — 대법원 2014다83890

이 판결은 추가공사 분쟁에도 직접 쓰입니다. 현장 사정으로 공법이나 사양이 바뀐 경우, 도급인은 "설계와 다르니 미시공"이라고, 수급인은 "더 비싼 방식이니 추가공사"라고 주장합니다. 어느 쪽이든 결론은 계약 도면과 실제 시공을 대조해 각 부분에 실제로 든 공사비를 산출하는 감정으로 정해집니다. 따라서 공법 변경을 지시받았다면 변경 전 설계와 변경 후 시공의 차이, 그로 인해 늘거나 줄어든 물량을 그때그때 기록해 두어야 합니다. 2014다83890 판결에서도 원심과 대법원의 결론을 가른 것은 흙막이 공사를 하지 않은 사정이 미시공인지, 다른 공법으로 목적을 달성한 것인지에 대한 평가였습니다.

네 번째 사례 — 말로 받은 지시가 하자로 돌아오기도 합니다

추가공사대금을 청구하는 수급인이 알아야 할 반대 방향의 판결도 있습니다. 대법원 2016. 8. 18. 선고 2014다31691, 31707 판결은 도급인의 지시에 따라 건축공사를 하는 수급인이 그 지시가 부적당함을 알면서도 도급인에게 고지하지 않았다면, 완성된 건물의 하자가 도급인의 지시에 기인한 것이더라도 하자담보책임을 면할 수 없다고 했습니다. 같은 판결은 하자가 중대해 보수가 불가능하고 다시 지을 수밖에 없다면 철거와 재건축 비용까지 손해배상으로 청구될 수 있다고 보았고, 원심의 원고 패소 부분 일부를 파기했습니다.

현장에서 건축주가 말로 공법이나 자재를 바꾸라고 지시하는 순간, 수급인에게는 두 가지 기록이 필요해집니다. 하나는 그 지시가 원래 계약 밖의 추가공사라는 기록이고, 다른 하나는 그 지시에 문제가 있다면 문제가 있다고 고지했다는 기록입니다. 첫째가 없으면 대금을 못 받고, 둘째가 없으면 하자 책임을 떠안습니다.

추가공사대금은 지체상금 계산에서 빠질 수 있습니다

도급인이 공사 지연을 이유로 지체상금을 주장하면 추가공사의 범위가 또 다른 의미를 가집니다. 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다56112 판결은 지체상금을 산정하면서 그 대상이 되는 공사대금에 부속건물 추가설립공사대금을 포함시키지 않은 원심 판단이 정당하다고 했습니다. 같은 판결은 통상의 지체상금률보다 3배 높게 정한 약정 지체상금을 감액한 원심에 대해서는, 높은 비율을 정한 구체적인 동기에 대한 심리가 부족하다며 파기했습니다.

추가공사가 공기를 늘렸다면, 그 기간만큼 준공기한이 연장되었다거나 지연에 수급인의 책임이 없다는 주장도 함께 해야 합니다. 추가공사대금 청구와 지체상금 방어는 하나의 서면에서 같은 증거로 설계해야 모순이 생기지 않습니다.

원 공사대금과 추가공사대금은 나누어 계산됩니다

추가공사대금은 원 공사대금과 이행기, 지연손해금 기산일, 상계 대상이 모두 다를 수 있습니다. 대법원 2020다295441 판결의 원심은 원 공사의 미지급 대금에서 하자보수보증금 상당액을 뺀 106,649,900원에는 2017. 4. 23.부터, 추가 공사대금에서 하자보수 손해배상금을 상계한 나머지 59,785,000원에는 추가공사를 인도한 다음 날인 2017. 4. 24.부터 지연손해금을 붙였고, 하자보수보증금 상당액 93,769,500원은 보증금이나 보증서를 제출받음과 동시에 지급하라고 했습니다. 대법원은 이 가운데 하자보수보증금 부분도, 서로 다른 공종이 복합된 공사라면 공종별로 담보책임기간이 끝났는지를 따져 보증금 납부의무의 존속 여부를 판단해야 한다며 파기했습니다.

원 공사대금과 추가공사대금을 한 덩어리로 청구하면 이런 차이가 묻힙니다. 앞의 2000다56112 판결처럼 추가공사대금이 지체상금 산정의 기준 금액에서 빠질 수 있고, 2023나204348 판결처럼 원 공사의 부가가치세와 추가공사대금이 별개의 청구로 판단되기도 합니다. 청구취지와 계산표를 항목별로 나누어 두어야 일부가 기각되거나 파기되더라도 나머지가 흔들리지 않습니다.

감정과 단가 — 금액은 이렇게 다툽니다

추가공사 합의가 인정되어도 금액 합의가 없거나 다툼이 있으면 법원은 감정을 통해 금액을 정합니다. 대법원 1994. 4. 29. 선고 94다1142 판결은 당사자들이 지명한 감정인의 감정의견에 따라 기성공사대금을 지급하기로 했더라도 그 감정의견이 신빙성이 없다면, 법원은 다른 합리성 있는 전문적 의견을 보충자료로 삼아 판단해야 한다고 했습니다. 감정 결과가 곧 판결 금액이 되는 것은 아니며, 감정의 전제와 단가를 다툴 수 있다는 뜻입니다.

1. 계약 범위부터 확정합니다 — 원래 견적서와 도면에서 해당 공종이 어디까지 포함되는지 먼저 봅니다. 2023나204348 판결처럼 같은 공종 이름이 원래 견적에 있으면, 부위·수량·사양이 다르다는 점을 따로 증명해야 합니다.

2. 시공 사실과 수량을 남깁니다 — 시공 전·중·후 사진, 자재 납품서, 인력 투입 일보가 수량 감정의 기초가 됩니다.

3. 단가 기준을 정합니다 — 원 계약 견적서의 단가를 준용할지, 시중 단가를 적용할지에 따라 금액이 크게 달라집니다. 원 계약의 단가가 낮았다면 추가공사를 별개 계약으로, 높았다면 원 계약의 연장으로 주장하는 것이 유리할 수 있습니다.

4. 공제 항목을 확인합니다 — 철거 자재의 잔존가치, 이미 받은 선급금, 부가가치세 처리 방식을 청구서와 감정서에서 한 번씩만 반영했는지 확인합니다. 2020다295441 판결은 바로 이 이중공제 때문에 파기되었습니다.

5. 하자 감정을 함께 대비합니다 — 도급인의 상계 항변에 대비해 하자 유무와 보수비 감정 항목을 미리 검토합니다.

말로 받은 지시, 이렇게 기록으로 바꾸십시오

• 지시를 받은 날 — "오늘 말씀하신 ○○ 공사는 원래 견적에 없는 추가공사이고, 금액은 약 ○○원입니다. 진행 여부를 회신 부탁드립니다."라는 문자를 보내고 답을 받아 둡니다. 답이 "진행하십시오" 한 줄이어도 결정적인 증거가 됩니다.

• 착공 전 — 간단한 추가 견적서를 보내고, 원 계약과 다른 부위·수량·사양을 적어 둡니다. 공법 변경 지시라면 문제가 될 수 있는 점을 함께 적어 고지합니다.

• 시공 중 — 추가공사 부위를 원래 공사와 구분해 사진으로 남기고, 작업일보에 추가공사 표시를 합니다.

• 완료·인도 시 — 추가공사 완료와 인도 날짜를 문자로 알리고, 원 공사대금과 추가공사대금을 나누어 청구합니다. 이 날짜가 지연손해금의 기산점이 됩니다.

• 거절당한 뒤 — 항목별 금액과 근거를 적은 내용증명을 보내고, 3년 시효 안에 지급명령이나 소송을 준비합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

추가공사 금액이 작고 건축주가 일부라도 인정한다면 협상으로 정리되는 경우가 많습니다. 그러나 건축주가 추가공사 전부를 부인하거나, 하자와 지체상금을 이유로 오히려 돈을 돌려 달라고 하거나, 원 공사대금까지 묶어 지급을 거절하기 시작하면 사건의 성격이 바뀝니다. 앞의 판결들에서 결과를 가른 것은 원래 견적의 문구, 시공 전후의 문자, 감정의 전제, 공제 항목의 계산이었습니다. 2023나204348 판결에서는 수급인이 만든 견적서가, 2020다295441 판결에서는 수급인이 낸 견적서의 공제 내역이, 2014다83890 판결에서는 설계도면과 실제 공법의 차이가 각각 결론을 좌우했습니다.

또 청구 방식의 선택이 필요합니다. 금액이 3,000만 원 이하라면 소액사건으로 빠르게 진행할 수 있지만, 앞의 2023다290485 판결에서 보듯 소액사건은 상고이유가 제한됩니다. 원 공사대금과 추가공사대금, 부가가치세를 한 소송에서 함께 청구할지, 지급명령으로 먼저 압박할지, 건물에 유치권을 행사하거나 저당권설정을 청구할지를 사건의 규모와 도급인의 자력에 맞추어 정해야 합니다.

지연손해금·유치권·시효, 놓치기 쉬운 부수 쟁점

지연손해금은 원칙적으로 추가공사를 완료해 인도한 날의 다음 날부터, 소장 송달 다음 날부터 청구하는 경우도 많습니다. 판결이 선고되면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 법정이율이 적용되고, 앞의 2023나204348 판결도 소장 송달 다음 날부터 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음 날부터 연 12%를 명했습니다.

유치권은 민법 제320조 제1항에 따라 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 점유하는 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 수급인이 공사한 건물을 계속 점유하고 있다면 추가공사대금도 그 건물에 관하여 생긴 채권으로 주장할 수 있습니다. 다만 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다273018 판결은 임차인이 뷔페 영업을 위해 지출한 공사비를 피담보채권으로 한 유치권 주장에서, 물건의 객관적 가치를 증가시키는 비용과 특정 영업을 위한 비용이 구분되지 않았다며 총공사비 전체를 피담보채권으로 인정한 수원고등법원 2020나16170 판결을 파기했습니다. 인테리어성 추가공사라면 어떤 비용이 건물 자체에 관한 것인지 구분해 두어야 합니다. 점유를 이미 넘겼다면 민법 제666조의 저당권설정청구권도 검토할 수 있습니다.

시효는 민법 제163조 제3호의 3년입니다. 원 공사대금과 추가공사대금의 인도 시점이 다르면 시효 기산점도 달라질 수 있으므로, 추가공사 완료일을 따로 기록해 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

건축주가 "서비스로 해 준다고 하지 않았느냐"고 하면 어떻게 합니까?

무상 약정이 있었는지는 건축주가 주장하는 사정이지만, 추가공사를 도급받았다는 점은 결국 수급인이 증명해야 합니다. 의정부지방법원 2023나204348 판결은 목공 공사를 추가로 도급받은 사실은 인정했지만, 다른 항목은 추가 대금 약정의 증거가 부족하다고 보았습니다. 요청 당시의 문자, 추가 견적서, 금액을 언급한 통화 녹음이 있는지부터 확인해야 합니다.

원래 견적서에 같은 공종이 적혀 있으면 추가공사로 인정받을 수 없습니까?

쉽지 않지만 불가능하지는 않습니다. 2023나204348 판결은 페인트와 창호가 1차 견적에 포함되어 있다는 이유로 추가공사를 부정했습니다. 원래 견적의 범위가 특정 부위·수량으로 한정되어 있었고 추가 작업이 그 밖이라는 점을 도면과 사진으로 증명해야 합니다.

추가공사 금액을 정하지 않고 공사했다면 얼마를 받을 수 있습니까?

법원은 감정을 통해 실제로 투입된 공사비나 적정 공사비를 산정하는 것이 일반적입니다. 대법원 94다1142 판결은 감정의견이 신빙성이 없으면 다른 합리적인 전문적 의견을 보충자료로 삼아야 한다고 했습니다. 감정 신청 단계에서 단가 기준과 수량 산정 방식을 정확히 요청해야 합니다.

건축주가 하자를 이유로 추가공사대금 지급을 거절하면 어떻게 됩니까?

하자가 인정되면 그 보수비만큼 상계될 수 있습니다. 대법원 2020다295441 판결의 원심도 하자보수 손해배상채권 32,015,000원을 추가 공사대금과 상계했습니다. 다만 하자의 존재와 보수비는 도급인이 증명해야 하고, 도급인의 지시에 따른 부분이라면 지시가 부적당하다고 고지했는지가 쟁점이 됩니다(대법원 2014다31691).

추가공사대금에도 부가가치세를 따로 받을 수 있습니까?

부가가치세를 별도로 받기로 약정했다면 받을 수 있습니다. 다만 대법원 2023다290485 판결은 간이과세자인 수급인이 청구할 수 있는 부가가치세 상당액은 특별한 약정이나 거래관행이 없는 한 간이과세자의 납부세액 상당액이라고 했습니다. 추가 견적서에 부가가치세 포함 여부와 계산 방식을 적어 두는 것이 안전합니다.

추가공사를 끝낸 지 몇 년이 지났는데 지금 청구해도 됩니까?

민법 제163조 제3호에 따라 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 추가공사를 완료해 인도한 시점부터 3년이 지나기 전에 지급명령이나 소송 등으로 시효를 중단해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 의정부지방법원 2023. 9. 21. 선고 2023나204348 판결 — 양평 인테리어 추가공사 중 목공 200만 원 인정, 페인트·샷시 알루미늄은 본 공사 견적·마감 공정으로 보아 기각 (1심 의정부지방법원 남양주지원 2022가소3231 판결 일부 변경)

• 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다290485 판결 — 위 사건 추가공사 부분 상고기각, 간이과세자의 부가가치세 청구 범위를 이유로 부가가치세 부분 파기환송

• 대법원 2023. 7. 27. 선고 2020다295441, 295458 판결 — 호이스트 추가 설치 공사대금 인정 구조, 잔존가치 이중공제 여부 심리 필요로 파기환송, 추가공사대금 지연손해금은 인도 다음 날부터 (원심 대전고등법원 2020. 11. 18. 선고 2020나11313, 11320 판결 일부 파기)

• 대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다83890 판결 — 기성고 비율 산정 방법, 현장 여건에 따른 공법 변경 부분을 미시공으로 단정한 원심 파기 (원심 대전고등법원(청주) 2013나264 판결)

• 대법원 2016. 8. 18. 선고 2014다31691, 31707 판결 — 부적당한 지시임을 알고도 고지하지 않은 수급인의 하자담보책임, 재시공 비용 손해 (원심 일부 파기환송)

• 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다56112 판결 — 지체상금 산정 대상 공사대금에서 부속건물 추가설립공사대금 제외, 고율 지체상금 감액 심리미진 파기

• 대법원 1994. 4. 29. 선고 94다1142 판결 — 감정의견이 신빙성 없을 때 다른 전문적 의견으로 판단 (원심 파기환송)

• 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다273018 판결 — 유치권 피담보채권은 물건에 관하여 생긴 채권, 영업 목적 비용을 구분해야 함 (원심 수원고등법원 2022. 8. 18. 선고 2020나16170 판결 파기환송)

• 법령 — 민법 제163조, 제320조, 제664조, 제665조, 제666조; 건설산업기본법 제22조; 소액사건심판규칙 제1조의2 (2026년 9월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 원 계약서나 견적서, 도면에서 해당 공종이 어디까지 포함되어 있었는지부터 확인합니다. 추가공사 여부의 절반이 여기서 정해지기 때문입니다. 그다음 추가공사를 요청받은 날짜와 방식, 요청한 사람이 건축주 본인인지 현장 관리인인지, 금액을 언급한 문자나 통화가 있는지를 봅니다. 추가 부위의 시공 전후 사진, 자재 납품서, 작업일보가 있는지, 추가공사를 완료해 넘긴 날짜가 언제인지도 확인합니다. 건축주가 하자나 공사 지연을 주장하고 있다면 그 내용과 시점을, 수급인이 아직 건물을 점유하고 있는지와 건물에 설정된 담보도 이 단계에서 함께 정리합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '범위'와 '금액'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 범위입니다. 원 견적서의 문구와 도면을 항목별로 뜯어 추가 주장 공사가 어디서 시작되는지 선을 긋고, 그 선 밖에서 건축주의 요청이나 승낙이 있었다는 증거를 문자·녹음·현장 사진으로 하나씩 붙입니다. 같은 공종 이름이 원 견적에 있다면 부위·수량·사양의 차이를 도면으로 증명하고, 하자 보수나 마감으로 읽힐 수 있는 항목은 처음부터 청구에서 분리해 신빙성을 지킵니다. 둘째, 금액입니다. 원 계약 단가를 준용할지 시중 단가를 적용할지를 사건에 유리한 쪽으로 정해 감정 신청서에 명시하고, 잔존가치·선급금·부가가치세가 한 번씩만 반영되었는지 청구서 단계에서 검산합니다. 건축주의 하자·지체상금 항변은 추가공사로 늘어난 공기와 도급인 지시에 대한 고지 기록으로 함께 방어하고, 점유 중이라면 유치권의 범위를, 점유를 넘겼다면 가압류나 저당권설정청구를 회수 수단으로 붙입니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 항목 하나, 숫자 한 줄로 결론이 갈립니다. 같은 판결에서 목공은 추가공사로 인정되고 페인트와 샷시는 원래 견적이라며 기각되었고, 대법원은 잔존가치 한 줄의 중복 공제를 이유로 추가 공사대금 부분을 다시 심리하게 했습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 증거, 어느 계산에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 구두로 지시받은 추가공사의 대금을 쟁점으로 한 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 원 견적서와 현장 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 건축주와 감정적으로 다투기 전에, 점유를 넘기기 전에, 3년이 지나기 전에 상담하시는 것이 채권을 지키는 가장 확실한 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

추가공사는 대개 관계를 지키려고 말 한마디에 해 준 공사입니다. 그래서 대금을 받지 못하면 금전 손실에 배신감까지 겹칩니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 추가공사 주장이 인정되기도 하고 기각되기도 하며, 인정된 금액이 계산 한 줄로 다시 심리되기도 한 실제 기록이고, 그 갈림점은 원 견적의 문구와 현장의 기록에서 만들어졌습니다.

내용증명을 보내기 전에, 건물 열쇠를 넘기기 전에, 감정을 신청하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 견적서와 현장 자료를 함께 정리하고, 추가공사로 인정받을 수 있는 범위와 금액, 회수 방법까지 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 공사대금·도급 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할의 현장에서 추가공사대금을 받지 못하셨거나, 건축주에게서 하자·지체상금을 이유로 한 반소나 소장을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 원 견적서와 추가공사 관련 문자·사진을 가져오시면 첫 상담에서 청구 가능한 범위와 금액을 점검해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.