오피스텔·상가·생활숙박시설 분양 때 들은 설명과 실제가 달랐다면 — 착오 취소로 분양대금 반환이 인정된 판결과 '수익률은 예시'라며 진 판결, 허위광고 손해배상의 한계

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

오피스텔이나 상가, 생활숙박시설을 분양받을 때는 모델하우스의 안내문, 분양대행사 직원의 설명, "연 5% 임대수익", "병원 입점 확정", "역세권 연결 예정" 같은 문구가 결정을 이끕니다. 그런데 준공 뒤 임차인이 들어오지 않거나, 약속된 시설이 생기지 않거나, 수익률이 절반에 그치면 수분양자분들은 "광고가 거짓이었으니 계약을 무르고 계약금을 돌려받겠다"고 생각하십니다. 하지만 법원은 분양광고의 상당 부분을 계약 내용이 아닌 '청약의 유인'으로 보고, 다소의 과장은 기망이 아니라고 판단해 왔습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약 자체를 되돌리는 취소는 그 설명이 계약의 전제로 표시되었고 일반인이라도 그 사정을 알았다면 계약하지 않았을 정도로 중요할 때 인정되며, 그에 미치지 못하면 표시광고법상 손해배상으로 일부를 돌려받는 데 그치는 경우가 많습니다. 이 글은 분양대행사의 설명을 이유로 착오 취소가 인정된 판결, '예시'라고 적힌 수익률 때문에 진 판결, 허위광고는 인정됐지만 계약은 유지된 대법원 판결을 실제 판결번호로 나란히 놓고, 계약금을 돌려받기 위해 무엇을 먼저 해야 하는지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

광고와 다르면 계약을 취소할 수 있습니까 — 광고가 다르다는 것만으로는 어렵습니다. 대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결은 선전 광고에 다소의 과장이 수반되었더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있으면 기망이 아니라고 보고, 복합도시 시설 광고를 이유로 한 사기·착오 취소와 해제를 모두 배척했습니다. 반면 대구고등법원 2024. 10. 30. 선고 2023나18356 판결은 분양대행사 대표가 "연합내과 입점"을 설명한 상가 약국 분양에서 착오 취소를 인정했습니다.

"수익률 보장"이라는 말을 들었으면 보장받을 수 있습니까 — 계약서나 광고에 '보장'이 명시되지 않았다면 어렵습니다. 창원지방법원 2024. 5. 23. 선고 2023가합100629 판결은 분양설명자료의 임대수익률이 '예시', '참고용이며 법적 효력은 없습니다'로 적혀 있었다며 수익률 보장 의무를 부정하고, 수분양자에게 오히려 잔금 지급을 명했습니다.

취소가 안 되면 받을 수 있는 것이 없습니까 — 표시광고법상 허위·과장광고로 인정되면 손해배상을 받을 수 있습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조 제1항은 부당한 표시·광고로 피해를 입은 자에 대한 사업자의 손해배상책임을 정하고, 앞의 2015다28968 판결은 계약 취소는 부정하면서도 허위·과장광고를 인정해 분양대금의 5%를 위자료로 인정한 원심을 유지했습니다.

수분양자가 쓸 수 있는 길은 네 갈래입니다

첫째, 사기 취소입니다. 민법 제110조 제1항에 따라 기망에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 다만 대법원 2015다28968 판결은 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 기망이 된다고 했습니다. 분양자가 처음부터 그 시설을 만들 의사가 없었거나 실현 가능성이 현저히 낮은 것을 알았다는 점까지 증명해야 하는 경우가 많습니다.

둘째, 착오 취소입니다. 민법 제109조 제1항은 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있으면 취소할 수 있되, 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정합니다. 분양광고와 관련된 착오는 대부분 '동기의 착오'이므로, 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시했는지, 보통 일반인이라도 그 사정을 알았다면 계약하지 않았을 정도로 중요한지가 관건입니다.

셋째, 채무불이행 해제입니다. 광고 내용이 계약 내용으로 편입되었다면 그 불이행을 이유로 해제할 수 있습니다. 대법원 2015다28968 판결은 외형·재질·구조 등 구체적 거래조건에 관한 광고는 묵시적 합의로 계약 내용이 되지만, 그 밖의 광고는 청약의 유인에 불과해 계약불이행 책임을 물을 수 없다고 했습니다.

넷째, 표시광고법과 민법 제750조에 따른 손해배상입니다. 표시광고법 제3조 제1항 제1호는 거짓·과장의 표시·광고를 금지하고, 제10조 제2항은 사업자가 고의 또는 과실이 없음을 들어 책임을 면할 수 없다고 정합니다. 제11조는 손해가 발생한 사실은 인정되지만 손해액 증명이 사안의 성질상 곤란한 경우 법원이 상당한 손해액을 인정할 수 있게 합니다. 계약은 유지하면서 돈으로 일부를 돌려받는 길입니다.

첫 번째 사례 — "연합내과 입점" 설명을 믿은 약국 분양, 착오 취소로 분양대금 반환이 인정됐습니다

대구고등법원 2023나18356 판결의 사건입니다. 약사인 A씨는 대구 수성구의 신축 상가건물 1층 점포를 2021. 9. 7. 1,351,069,000원에 분양받았습니다. 건물 외벽에는 '연합내과 입점확정·약국분양문의' 현수막이 걸려 있었고, 분양업무를 대행한 회사의 대표는 A씨 측에 병원 임차인의 임대차계약서를 보여 주었는데, 그 특약에는 "연합내과로 개원 예정이며, 의사 2명 이상의 구성원으로 개원하기로 한다"는 문구가 있었습니다. 분양계약서에는 A씨 점포만 유일하게 약국 용도로 쓸 수 있다고 적혔고, 평당 분양가는 8,500만 원으로 같은 층 다른 점포의 2.42배에서 2.47배였습니다. 그러나 실제로는 산부인과 전문의와 내과 전문의 1명씩이 2021. 11. 23. 개원했다가 2021. 12. 31. 폐업했습니다.

법원은 기망은 인정하지 않았습니다. 분양자나 분양대행사 대표가 알고도 거짓말을 했다는 증거는 부족하다는 것입니다. 그러나 착오 취소는 인정했습니다. 약국에 같은 건물 병원의 규모와 구성은 분양계약 여부를 결정하는 매우 중요한 요소이고, A씨가 병원 입점을 물었고 분양대행사 대표가 알고 있던 대로 설명했으므로 그 동기가 분양자를 대리한 분양대행사에 표시되어 계약 내용에 포섭되었다고 보았습니다. 분양자는 A씨가 계약서에 연합내과 개원을 적거나 분양자에게 직접 확인하지 않았으니 중대한 과실이 있다고 주장했지만, 법원은 분양대행사가 분양자를 위해 선량한 관리자의 주의로 분양업무를 처리하는 수임인이라는 점을 들어 이를 받아들이지 않았습니다. 1심 대구지방법원 2023가합200486 판결의 A씨 패소 부분을 취소하고, 분양자에게 근저당권설정등기 말소와 동시에 1,351,069,000원을 반환하고 소유권이전등기 말소등기절차를 인수하라고 명했습니다.

다만 분양대행사와 그 대표 개인에 대한 손해배상 청구는 기각되었고, 분양대금에 대한 지연손해금 청구도 동시이행 관계에서 A씨가 말소등기 이행을 제공하지 않았다는 이유로 받아들여지지 않았습니다. 이 판결에는 상고가 제기되었고, 이 글 작성 시점에 상고심 결과는 확인하지 못했습니다. 그럼에도 이 판결은 분양대행사의 설명이 분양자의 설명으로 평가될 수 있다는 점, 그리고 '가격'이 그 설명을 전제로 매겨졌다는 사정이 착오의 중요성을 뒷받침한다는 점을 보여 줍니다.

두 번째 사례 — '예시'라고 적힌 임대수익률, 수분양자가 잔금까지 물게 됐습니다

창원지방법원 2023가합100629 판결의 사건입니다. B씨 부부는 2020. 3. 1. 김해시에 건축 중이던 상가 1층 점포를 부가가치세 포함 1,269,657,720원에 분양받고 계약금과 중도금 2억 1,400만 원을 냈습니다. 계약서 특약에는 "잔금은 임대차 계약 완료시 입금한다"고 적혀 있었습니다. 분양설명자료에는 보증금과 월 차임, 목표수익률 5%가 적혀 있었지만 "임대수익률(예시)", "임대수익률 예시는 참고용이며, 법적 효력은 없습니다"라는 문구도 함께 있었습니다. 사용승인 뒤 약 1년 6개월 공실이 이어지다가 분양자는 2022. 5. 18. 보증금 5,000만 원, 월 380만 원에 임대차계약을 맺었고, B씨 부부는 수익률 보장 의무 위반과 이행불능을 이유로 해제를 통보했습니다.

법원은 B씨 부부의 청구를 모두 기각했습니다. 분양자에게 임대차를 주선할 의무는 있었지만 설명자료의 수익률을 '보장'하는 임대차를 주선할 의무까지는 없다고 보았습니다. 수익률에 관한 광고나 설명은 거래조건이 아니라 전망을 제시한 것으로서 청약의 유인에 불과하다는 것입니다. B씨가 앞서 같은 조건의 임대차 진행에 동의하는 취지로 답한 문자, 분양자가 등기서류를 법무사 사무실에 맡겨 둔 사정도 고려되었습니다. 착오 취소 주장도 임대수익은 장래에 대한 불확실한 기대이고, 기대가 빗나간 것에 불과하다며 배척했습니다. 오히려 분양자의 반소를 받아들여 B씨 부부에게 잔금을 절반씩 각 527,828,860원 지급하라고 명했습니다.

이 판결이 인용한 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다94769 판결도 같은 방향입니다. 대구의 의류전문 집단상가 분양 사건에서 대법원은 상가 임대인이 활성화를 위해 노력할 의무는 있을지언정, 경기 변동과 상관없이 전적으로 책임지고 상권이 형성된 상태를 조성할 의무까지 지는 것은 아니라며 원심을 파기했습니다. "상권이 살아날 것", "수익이 날 것"이라는 설명만으로는 계약을 되돌리기 어렵다는 뜻입니다.

세 번째 사례 — 허위광고는 인정됐지만, 계약 취소는 끝내 부정됐습니다

대법원 2015다28968 판결의 사건에서 아파트 수분양자들은 분양광고에 나온 대형 타워, 백화점, 공원, 역에서 백화점과 타워를 잇는 무빙워크 등이 들어서지 않았다며 사기·착오 취소, 해제, 손해배상을 구했습니다. 대법원은 원심 판단을 유지하면서 사기 취소는 분양자가 처음부터 시설을 시공할 의사가 없었다거나 실현 가능성이 현저히 낮았다는 증거가 없다며, 착오 취소는 동기의 착오에 불과하고 중요부분의 착오로 보기 어렵다며, 해제는 시설 완공이 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없다며 모두 배척했습니다.

"상품의 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장이 수반되었다고 하더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 이를 기망행위라고 할 수 없다." — 대법원 2015다28968

그러나 손해배상은 달랐습니다. 원심은 타워, 무빙워크, 백화점 관련 광고가 실현 가능성을 부풀린 표시광고법상 허위·과장광고이자 민법상 불법행위라고 보았습니다. 재산상 손해는 분양 당시 적정 분양가를 산정할 수 없다며 기각했지만, 그 사정을 참작해 분양대금의 5%를 위자료로 인정했고, 대법원은 이를 유지했습니다. 다만 분양권을 전매로 사들인 양수인에게까지 손해배상청구권이 당연히 넘어간다고 본 부분과 지연손해금에 상사법정이율 연 6%를 적용한 부분은, 허위·과장광고 손해배상은 불법행위 채무여서 상사법정이율이 적용되지 않는다는 이유 등으로 파기했습니다.

분양권을 전매로 샀다면 — 손해배상청구권은 자동으로 따라오지 않습니다

오피스텔과 상가는 분양권 전매가 흔합니다. 대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결은 해양공원과 경전철 광고가 문제 된 아파트 사건에서, 허위·과장광고 손해배상청구권은 불법행위 채권이므로 수분양자 지위를 넘겼다는 사정만으로 양수인에게 당연히 이전되지 않고, 양수인이 허위·과장광고를 믿고 높아진 가격에 지위를 양수하는 등 스스로 손해를 입은 특별한 사정이 있어야 청구할 수 있다고 했습니다. 이 판결은 원심인 부산고등법원 2009나11501 판결의 피고 패소 부분을 파기했습니다. 같은 판결은 손해가 수분양권의 실제 가격과 허위·과장광고가 없었을 경우 적정 가격의 차액이고, 분양계약이 해제로 소급 소멸하면 그 차액 손해도 없어진다고 했습니다.

대법원 2024. 1. 25. 선고 2020다26133 판결은 앞의 2015다28968 사건의 환송 후 상고심입니다. 대법원은 허위·과장광고가 일반적으로 알려지기 전에 분양권을 분양대금과 같거나 더 낮은 가격에 양수했거나 무상으로 증여받았다는 사정만으로 손해가 없다고 단정할 수 없다며, 양수인들의 청구를 배척한 원심을 다시 파기했습니다. 전매로 산 분이라면 매수 시점과 가격, 그 당시 광고를 믿었다는 사정, 채권양도 여부를 따로 정리해야 합니다.

누구에게 돌려받습니까 — 신탁회사 계좌에 냈다면

오피스텔·상가 분양대금은 대개 신탁회사 명의 계좌로 들어갑니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2013다55447 판결은 용인의 수산물유통센터 상가 분양에서, 분양대금채권이 신탁회사에 양도되고 수분양자가 이를 승낙해 신탁회사 계좌로 대금을 낸 것은 이른바 '단축급부'이므로, 분양계약이 해제되거나 취소되더라도 수분양자는 신탁회사를 상대로 원상회복이나 부당이득반환을 청구할 수 없다고 했습니다. 원심인 서울고등법원 2011나82454 판결은 신탁재산 한도에서 신탁회사의 반환의무를 인정했지만, 대법원은 이 판단이 법리상 잘못이라고 지적하면서도 수분양자만 상고했기 때문에 불이익변경금지 원칙상 그대로 유지했습니다.

결국 반환청구의 상대방은 원칙적으로 분양계약의 당사자인 시행사입니다. 시행사의 자력이 불안하다면 소송 전에 시행사의 재산에 가압류를 해 두는 것이 실질적인 회수의 관건이 됩니다. 분양대행사나 그 대표 개인의 책임은 앞의 2023나18356 판결처럼 기망이나 불법행위가 증명되지 않으면 인정되기 어렵습니다.

분양자의 설명의무는 어디까지입니까

대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 부동산 거래에서 상대방이 일정한 사정을 고지받았다면 거래하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우 신의칙상 고지의무가 있다고 보고, 아파트 인근 쓰레기 매립장 건설 예정 사실을 알리지 않은 분양자에게 계약 취소 없는 손해배상을 인정했습니다. 반대로 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211583 판결은 재건축 아파트의 개방형 발코니 설치에 관해 조합이 총회 의결 절차에서 자료를 제공해 고지의무를 이행했고, 그보다 더 구체적인 내용을 별도로 고지하거나 상세히 설명할 의무까지는 없다며 고지의무 위반을 인정한 원심(서울고등법원 2024나2014938)을 파기했습니다.

두 판결을 나란히 놓으면 기준이 보입니다. 수분양자가 스스로 알 수 없었던 불리한 사실을 분양자가 숨겼다면 책임이 인정되고, 분양자가 자료를 제공해 수분양자가 판단할 기회를 주었다면 책임이 부정됩니다. 오피스텔의 전입 가능 여부, 생활숙박시설의 용도와 주거 사용 제한, 상가의 업종 제한처럼 계약 목적을 좌우하는 사정을 분양대행사가 반대로 설명했다면, 그 설명과 자료가 어떤 형태로 남아 있는지가 승패를 가릅니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 그 설명은 계약서 어디에 있습니까 — 계약서, 특약, 확약서, 관리규약에 해당 내용이 들어 있는지 봅니다. 2023나18356 판결에서는 약국 독점 용도가 계약서·확약서·관리규약에 모두 들어 있었습니다.

2. '예시', '참고용', '법적 효력 없음'이 적혀 있습니까 — 2023가합100629 판결은 이 문구를 결정적인 사정으로 보았습니다. 이런 문구가 있다면 수익률 보장은 별도 확약서가 없는 한 주장하기 어렵습니다.

3. 내가 그 사정을 물었고, 그 답을 듣고 계약했다는 기록이 있습니까 — 동기를 표시했다는 증거가 착오 취소의 출발점입니다. 문자, 카카오톡, 녹음, 함께 간 사람의 진술을 확인합니다.

4. 가격이 그 설명을 전제로 매겨졌습니까 — 같은 건물 다른 호실보다 분양가가 현저히 높았다면, 그 설명이 거래의 중요부분이었다는 강한 정황이 됩니다.

5. 분양자가 처음부터 실현이 어렵다는 것을 알았다는 자료가 있습니까 — 인허가 서류, 임차인과의 실제 계약 내용, 내부 문건은 사기 취소와 표시광고법 손해배상의 핵심 증거입니다.

6. 분양권을 전매로 샀습니까 — 그렇다면 매수 시점, 가격, 채권양도 여부를 따로 정리해야 합니다(대법원 2012다15336, 2020다26133).

잔금일 전후, 이 순서로 움직이십시오

• 이상을 알게 된 날 — 분양 당시의 광고물, 분양설명자료, 모델하우스 사진, 분양대행사와의 대화 기록을 모두 확보합니다. 광고가 온라인에서 내려가기 전에 화면을 저장합니다.

• 잔금일 전 — 잔금을 그냥 미루면 창원 사건처럼 분양자가 해제·지연손해금·잔금 청구로 역공할 수 있습니다. 취소나 해제 의사표시를 내용증명으로 먼저 하고, 잔금 지급 거절의 근거를 서면으로 남깁니다.

• 기간 확인 — 취소를 주장한다면 민법 제146조에 따라 추인할 수 있는 날부터 3년 안에, 손해배상을 주장한다면 손해와 가해자를 안 날부터 민법 제766조의 3년 안에 소를 제기해야 합니다. 시행사 재산에 대한 가압류를 함께 검토합니다.

• 소송 중 — 취소를 주위적으로, 표시광고법 손해배상을 예비적으로 청구해 어느 한쪽이 막혀도 결과가 비지 않도록 구성합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

설명이 계약서에 그대로 들어가 있고 분양자도 이를 인정한다면 협상으로 해결되는 경우도 있습니다. 그러나 대부분의 분양 분쟁에서 분양자는 "광고는 청약의 유인", "예상 수익은 참고용", "분양대행사가 한 말은 모른다"는 세 가지 방어를 합니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 병원 입점 설명도 계약서·확약서·가격으로 뒷받침되자 착오 취소가 인정되었고, 같은 수익률 설명도 '예시' 문구 하나로 청약의 유인이 되었습니다.

또 취소와 손해배상은 결과의 크기가 다릅니다. 취소가 인정되면 분양대금 전액의 반환을 구할 수 있지만, 손해배상은 적정 가격과의 차액을 증명해야 하고 그 증명이 어려우면 앞의 2015다28968 사건처럼 위자료 수준에 그칠 수 있습니다. 어떤 청구를 주위적으로 세우느냐, 잔금을 낼지 말지, 누구를 피고로 삼을지를 처음부터 설계해야 합니다.

대출·잔금·지연손해금은 이렇게 됩니다

취소가 인정되면 분양자는 분양대금을 반환하고 수분양자는 소유권이전등기를 말소해야 하며, 두 의무는 동시이행 관계입니다. 2023나18356 판결은 수분양자가 말소등기 이행을 제공하지 않았다며 분양대금에 대한 지연손해금을 인정하지 않았습니다. 대출을 받아 근저당을 설정했다면 그 말소와 대출 상환 구조도 함께 정리해야 합니다.

반대로 취소나 해제가 인정되지 않으면 잔금 채무는 그대로 남습니다. 2023가합100629 판결은 공동 수분양자의 잔금 채무를 분할채무로 보아 각자 절반씩 지급하라고 했고, 분양자가 등기서류 이행제공을 변론종결 무렵까지 계속했다는 증거가 없다며 약정 연체료는 인정하지 않았습니다. 표시광고법 손해배상의 지연손해금에는 상사법정이율이 아니라 민사법정이율이 적용됩니다(대법원 2015다28968).

자주 묻는 질문

분양대행사 직원이 한 말도 분양자의 설명으로 볼 수 있습니까?

볼 수 있습니다. 대구고등법원 2023나18356 판결은 분양대행사가 분양자를 위해 분양업무를 처리하는 수임인이라는 점을 들어, 대행사 대표에게 표시된 동기를 분양자에 대한 표시로 보고 착오 취소를 인정했습니다. 다만 대행사나 그 대표 개인의 손해배상책임은 기망이 증명되지 않아 인정되지 않았습니다.

"연 ○% 확정수익"이라고 들었는데 실제 수익이 낮으면 차액을 청구할 수 있습니까?

계약서나 별도 확약서에 수익 보장이 명시되어 있는지가 먼저입니다. 창원지방법원 2023가합100629 판결은 설명자료에 '예시'와 '법적 효력 없음'이 적혀 있고 계약서에 수익률 조항이 없다며 보장 의무를 부정했습니다. 확약서가 있다면 그 문구와 약정 주체를 따로 검토해야 합니다.

광고에 나온 시설이 생기지 않았는데 계약금만이라도 돌려받을 수 있습니까?

취소나 해제가 인정되면 가능하지만 쉽지 않습니다. 대법원 2015다28968 판결은 시설 광고를 청약의 유인으로 보고 취소와 해제를 모두 배척했습니다. 다만 같은 판결에서 허위·과장광고에 따른 손해배상으로 분양대금의 5% 위자료가 인정되었습니다.

신탁회사 계좌로 분양대금을 냈는데 신탁회사에 반환을 청구할 수 있습니까?

원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2013다55447 판결은 신탁회사 계좌 입금을 단축급부로 보아, 분양계약이 해제되거나 취소되어도 신탁회사를 상대로 원상회복이나 부당이득반환을 청구할 수 없다고 했습니다. 반환 상대방은 원칙적으로 시행사입니다.

분양권을 전매로 샀는데 허위광고 손해배상을 청구할 수 있습니까?

자동으로는 안 됩니다. 대법원 2012다15336 판결은 손해배상청구권이 수분양자 지위와 함께 당연히 이전되지 않는다고 했습니다. 다만 대법원 2020다26133 판결은 분양가 이하로 샀다는 사정만으로 손해가 없다고 단정할 수 없다고 했으므로, 매수 경위와 가격을 구체적으로 주장해야 합니다.

잔금을 내지 않고 버티면 계약이 풀립니까?

풀리지 않을 수 있고 오히려 불리해질 수 있습니다. 2023가합100629 판결에서 수분양자는 해제를 주장하며 잔금을 내지 않았지만 해제가 인정되지 않아 잔금 지급을 명령받았습니다. 취소·해제 의사표시와 그 근거를 먼저 서면으로 남긴 뒤 잔금 대응을 정해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대구고등법원 2024. 10. 30. 선고 2023나18356 판결 — 상가 약국 분양, 분양대행사 대표의 연합내과 입점 설명, 기망 부정·착오 취소 인정, 1,351,069,000원 반환 (1심 대구지방법원 2023. 11. 9. 선고 2023가합200486 판결 일부 취소, 상고 제기·상고심 결과 미확인)

• 창원지방법원 2024. 5. 23. 선고 2023가합100629, 2023가합100636(반소) 판결 — 임대수익률 '예시·법적 효력 없음', 청약의 유인, 해제·착오 취소 배척, 잔금 각 527,828,860원 지급 (상급심 여부 미확인)

• 대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 등 판결 — 기망의 기준, 동기의 착오, 광고의 계약 편입과 청약의 유인, 허위·과장광고 위자료 5% 유지, 양수인·상사법정이율 부분 파기 (원심 서울고등법원 2015. 1. 30. 선고 2014나507 등 판결)

• 대법원 2024. 1. 25. 선고 2020다26133 등 판결 — 분양가 이하 양수·무상증여만으로 손해 부정 불가 (환송 후 원심 파기)

• 대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 등 판결 — 손해배상청구권의 양수인 이전 제한, 손해는 실제 가격과 적정 가격의 차액, 해제 시 손해 소멸 (원심 부산고등법원 2011. 11. 8. 선고 2009나11501 등 판결 일부 파기)

• 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다94769 판결 — 상가 활성화·상권 형성 결과에 대한 책임 부정 (원심 대구고등법원 2006나7205 판결 파기)

• 대법원 2017. 7. 11. 선고 2013다55447 판결 — 신탁회사 계좌 납부는 단축급부, 신탁회사 상대 반환청구 불가 (원심 서울고등법원 2013. 5. 30. 선고 2011나82454 판결)

• 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결, 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211583 판결 — 분양자의 신의칙상 고지의무와 그 한계

• 법령 — 민법 제109조, 제110조, 제146조, 제750조, 제766조; 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조, 제10조, 제11조; 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 (2026년 9월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 분양계약서와 특약, 확약서, 관리규약, 분양설명자료를 나란히 놓고 문제 된 설명이 어디에 어떤 문구로 들어 있는지부터 확인합니다. '예시', '참고용', '변경될 수 있음' 같은 유보 문구가 있는지도 함께 봅니다. 그다음 분양대행사 직원과의 문자와 녹음, 모델하우스 방문 때의 사진, 같은 건물 다른 호실의 분양가, 잔금일과 잔금 대출 상황, 대금을 시행사 계좌와 신탁회사 계좌 중 어디로 냈는지, 분양권을 최초 분양받았는지 전매로 샀는지를 확인합니다. 취소권과 손해배상청구권의 기간이 어디까지 흘렀는지도 이 단계에서 계산합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '계약 안의 약속'과 '계약 밖의 설명'이라는 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축에서는 그 설명이 계약서, 확약서, 관리규약, 가격 구조를 통해 계약 내용으로 들어왔다는 점을 세웁니다. 이 축이 세워지면 착오 취소나 채무불이행 해제로 분양대금 전액의 반환을 구할 수 있고, 분양대행사의 설명은 분양자의 수임인 설명으로 연결합니다. 둘째 축에서는 계약 내용이 되지 못한 광고와 설명을 표시광고법상 허위·과장광고와 신의칙상 고지의무 위반으로 구성해, 취소가 막히더라도 손해배상으로 일부를 회수할 길을 열어 둡니다. 두 축은 주위적·예비적 청구로 한 소송에 담고, 잔금일이 남아 있다면 해제·취소 의사표시와 잔금 대응을 먼저 정리해 분양자의 역공을 막습니다. 반환 상대방이 시행사라는 점을 전제로 시행사 재산에 대한 가압류 여부도 초기에 판단합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 문구 하나로 결론이 갈립니다. 같은 수익·입점 설명도 계약서와 확약서, 가격으로 뒷받침된 사건에서는 착오 취소가 인정되었고, '예시'라고 적힌 자료에 기댄 사건에서는 수분양자가 잔금까지 물게 되었습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 문서, 어느 대화에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 분양 당시 설명과 실제가 다른 수분양자 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약 서류와 분양 당시 자료를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 잔금을 내기 전에, 또는 잔금을 거부하기 전에, 광고가 사라지기 전에 상담하시는 것이 권리를 지키는 가장 확실한 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

분양받은 오피스텔이나 상가는 노후 자금이나 생업의 기반인 경우가 많아, 설명과 다른 현실은 곧 생계의 문제가 됩니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 분양 설명이 계약 취소로 이어지기도 하고 청약의 유인으로 끝나기도 한 실제 기록이고, 그 갈림점은 설명이 계약 서류에 어떻게 남았는지, 그리고 수분양자가 무엇을 물었는지에서 만들어졌습니다.

잔금을 치르기 전에, 해제 통보를 보내기 전에, 분양권을 되팔기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 분양 서류와 당시 자료를 함께 정리하고, 계약금과 분양대금을 돌려받을 수 있는 길과 그 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 분양·매매 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

광교·동탄·평택 고덕 등 수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 오피스텔·상가·생활숙박시설을 분양받으셨는데 설명과 실제가 다르거나, 시행사에게서 잔금 청구나 해제 통보를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 분양계약서와 분양 당시 자료를 가져오시면 첫 상담에서 취소와 손해배상 가능성을 점검해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.