계약기간 중에 세입자가 먼저 나가야 한다면 — 중도해지 위약금이 배척·무효로 된 판결과 새 세입자를 구할 때까지의 월세 부담, 갱신 후 3개월 해지와의 차이

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

전근, 결혼, 폐업처럼 계약기간이 한참 남았는데 집이나 점포를 먼저 비워야 하는 사정은 누구에게나 생깁니다. 집주인에게 사정을 말하면 대개 세 가지 답이 돌아옵니다. "계약서에 적힌 위약금을 내라", "새 세입자가 들어올 때까지 월세는 계속 내라", "보증금은 새 세입자에게 받아서 돌려주겠다." 많은 세입자분들이 계약서에 그렇게 적혀 있으니 따를 수밖에 없다고 생각하시지만, 결론부터 말씀드리면 세입자가 먼저 나갈 때의 부담은 '계약서에 무엇이 적혀 있는가'보다 '왜, 어느 시점에, 어떤 근거로 나가는가'에 따라 판결에서 크게 갈렸습니다. 임대인이 수선을 미루어 나간 세입자에게는 5,000만 원 위약금 조항이 적용되지 않았고, 보증금의 10%를 위약금으로 떼는 조항은 약관으로서 무효일 수 있다며 파기되었으며, 계약갱신 뒤 해지를 통보한 세입자는 월세를 한 달 이상 더 낼지를 두고 대법원까지 가서 이겼습니다. 이 글은 중도해지 약정과 위약금, 새 세입자를 구할 때까지의 차임 부담, 묵시적 갱신·갱신요구 이후 해지의 차이를 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

계약기간 중에 세입자가 일방적으로 해지할 수 있습니까 — 원칙적으로 할 수 없습니다. 기간을 정한 임대차는 민법 제636조에 따라 해지권을 계약서에 보류해 둔 경우, 임대인의 의무 위반이 있는 경우, 합의가 된 경우 등에만 중도에 끝낼 수 있습니다. 근거 없이 나가면 계약은 계속되고 차임 채무도 남습니다. 서울중앙지방법원 2009. 2. 16. 선고 2008가합17965 판결은 해지가 부적법한 세입자에게 임대인이 새 임차인에게서 차임을 받기 전날까지의 차임을 보증금에서 공제했습니다(그 세입자의 해지는 항소심에서 적법한 것으로 바뀌었습니다).

계약서의 위약금은 그대로 내야 합니까 — 그렇지 않을 수 있습니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결은 임대차보증금의 10%를 위약금으로 지급하게 한 계약조항이 약관의 규제에 관한 법률 제6조, 제8조에 따라 무효라고 볼 수 있다며 원심을 파기했습니다. 약관이 아니더라도 손해배상액의 예정이면 민법 제398조 제2항에 따라 감액될 수 있습니다.

묵시적 갱신이나 갱신요구 뒤라면 다릅니까 — 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조의2와 제6조의3 제4항은 이때 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생긴다고 정합니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 갱신된 기간이 시작되기 전에 한 해지 통지도 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 판단했습니다.

세입자가 먼저 나갈 수 있는 길은 다섯 가지입니다

첫째, 합의입니다. 임대인이 동의하면 언제든 계약을 끝낼 수 있습니다. 문제는 동의의 조건으로 위약금, 새 세입자 소개, 차임 계속 지급 등이 붙는다는 점이고, 이 조건은 서면으로 남겨야 나중에 다툼이 없습니다.

둘째, 약정 해지권입니다. 민법 제636조는 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 안에 해지할 권리를 보류한 때에는 제635조를 준용한다고 정합니다. 계약서에 '임차인은 ○개월 전에 통지하고 해지할 수 있다'는 조항이 있다면 그에 따르고, 효력 발생 시기는 민법 제635조 제2항에 따라 임차인이 통고한 경우 1개월입니다. 공공임대주택의 표준임대차계약서처럼 임차인의 중도 해지권이 계약서에 들어가 있는 경우도 있는데, 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결은 이 중도 해지권을 임차인의 의사에 행사가 맡겨진 권리로 보아 채권자가 대신 행사할 수 없다고 했습니다.

셋째, 임대인의 의무 위반입니다. 민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정하고, 민법 제627조는 임차물 일부가 임차인의 과실 없이 사용할 수 없게 되어 남은 부분으로 목적을 달성할 수 없으면 해지할 수 있다고 정합니다. 수선을 미루거나 약속한 조건을 지키지 않은 임대인에게는 세입자가 먼저 해지할 수 있습니다.

넷째, 법이 정한 해지입니다. 주택은 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조의2)이나 갱신요구권 행사(같은 법 제6조의3 제4항)로 갱신된 뒤라면 언제든 해지를 통지할 수 있고, 상가도 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항에 따라 묵시적 갱신 뒤에는 같습니다.

다섯째, 애초에 짧게 정한 기간입니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 기간을 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 1년으로 계약했다면 세입자는 1년 만기를 선택할 수 있습니다.

첫 번째 사례 — 5,000만 원 중도해지 위약금 조항이 적용되지 않았습니다

서울중앙지방법원 2008가합17965 판결, 그 항소심인 서울고등법원 2009. 11. 3. 선고 2009나33213 판결, 상고심인 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결의 사건입니다. 의사 부부인 A씨와 B씨는 서울 강남의 같은 층에서 각각 성형외과(보증금 2억 7,000만 원)와 치과(보증금 2억 5,000만 원, 월 920만 원)를 운영했습니다. 계약서 제27조는 임차인이 기간 중 중도해약을 요청할 수 없고, 임의로 해약을 통보하고 퇴거하면 보증금 중 5,000만 원이 임대인에게 귀속되며, 그와 별도로 원래 기간 만료일까지의 임대료를 내야 하고, 보증금 반환도 그 만료일 이후에 청구하도록 정하고 있었습니다. 소송이 나면 임차인이 최고 2,000만 원을 내야 한다는 특약까지 있었습니다.

2007. 12. 15. 새벽 치과 소독실 쪽에서 원인 불명의 화재가 나 두 점포 일부가 탔습니다. 임대인은 화재 원인이 밝혀질 때까지 현장을 보존하겠다며 복구를 미루었고, 두 사람은 2008. 1. 2. 수선 지연을 이유로 해지를 통보했습니다. 임대인은 복구 공사를 2008. 1. 8.에야 시작했고, 같은 층을 새 임차인에게 빌려주고 2008. 7. 27.부터 새 차임을 받았습니다. 그리고 보증금에서 중도해지 위약금 5,000만 원, 원상복구비 3,000만 원, 소송 위약금 2,000만 원과 2008. 7. 26.까지의 차임을 빼고 나머지만 공탁했습니다.

1심은 성형외과 A씨의 해지는 임대인의 수선의무 지체를 이유로 한 적법한 해지이므로 '임의로 해약을 통보하고 퇴거한 경우'가 아니라며 위약금 공제를 배척했습니다. 치과 B씨의 해지는 부적법하다고 보아 임대인이 스스로 종료를 인정한 2008. 7. 26.까지의 차임 등 69,382,344원을 공제했지만, 그 경우에도 중도해지 위약금 5,000만 원은 공제하지 않았습니다. 화재로 사용이 불가능하고 임대인이 출입까지 금지한 상황은 위약금 조항이 예정한 통상적인 일방 퇴거와 다르고, 임대인은 새 임차인과 계약할 때까지의 차임을 보증금에서 공제할 수 있어 다른 손해가 없다는 이유였습니다. 소송 위약금 조항은 임차인에게 일방적으로 불리하여 민법 제103조에 따라 무효라고 했습니다. 항소심은 B씨의 해지도 적법하다고 보아 B씨에게 77,895,655원을 추가로 지급하라고 했고, 대법원은 수선의무 지체를 이유로 한 해지가 적법하고 위약금 공제 주장을 배척한 원심 판단은 정당하다고 했습니다. 다만 B씨 부분은 화재에 관한 임차인의 증명책임 법리를 이유로 파기되어, 화재 수리비 공제 문제는 다시 심리하게 되었습니다.

두 번째 사례 — 임대인이 약속을 지키지 않아 먼저 나간 세입자

부산고등법원 2006. 8. 25. 선고 2005나17792 판결(확정)의 사건입니다. C씨는 2004. 5. 23. 김해의 1층 점포 65평을 보증금 3,000만 원, 권리금 500만 원, 월 120만 원, 기간 2004. 6. 1.부터 24개월로 빌려 음식점을 열려고 했습니다. 그런데 전 임차인이 폐업신고를 하지 않아 C씨의 영업신고가 받아들여지지 않았고, 계약서에는 "허가사항의 문제 발생시에는 임대인이 진다"는 특약이 추가되었습니다. 임대인은 폐업신고를 받아 오겠다고 약속하고 7월분부터 영업신고가 될 때까지 차임을 받지 않겠다고까지 했지만 끝내 해결하지 못했고, C씨는 2004. 9. 15. 해지를 통보한 뒤 2005. 1. 11. 점포를 인도했습니다.

법원은 점포를 인도한 것만으로 임대인이 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 다했다고 볼 수 없고, 무신고 영업은 형사처벌 대상이어서 세입자에게 영업을 계속하라고 요구할 수 없다며 C씨의 해지를 적법하다고 보았습니다. 결과적으로 보증금 3,000만 원, 권리금 중 남은 기간에 해당하는 4,270,833원(500만 원×20.5개월/24개월), 간판·전기공사 등 시설비 775만 원을 합한 42,020,833원을 돌려받게 되었습니다. 임대인이 7월분부터 차임을 면제해 주기로 한 사실이 인정되어 차임 공제 주장도 배척되었습니다. 반면 영업이익 상실과 위자료는 증거가 부족하거나 재산상 손해 배상으로 회복된다는 이유로 인정되지 않았습니다.

세 번째 사례 — 보증금 10% 위약금 조항이 대법원에서 무효 쪽으로 판단되었습니다

창원지방법원 2009. 2. 13. 선고 2008나12228, 12235 판결과 그 상고심인 대법원 2009다20475 판결의 사건입니다. D씨는 김해의 쇼핑몰 1층 점포를 보증금 6,000만 원, 월 240만 원(부가세 별도)에 빌렸습니다. 분양자가 미리 만든 계약서에는 월세를 2개월 이상 연체하면 해지할 수 있고, 해지되면 보증금의 10%를 위약금으로 내며, 보증금은 제3자와 새 임대차계약이 체결되어 그 보증금이 입금된 뒤에 돌려준다는 조항, 연체 시 월 5%의 연체료 조항이 들어 있었습니다. D씨가 차임을 연체해 계약이 2007. 11. 9. 해지되었습니다.

항소심은 10% 위약금을 위약벌로 보아 600만 원을 그대로 인정하고, 월 5% 연체료는 과다하다며 연 20%로 감액하는 데 그쳤습니다. 대법원은 이 부분을 파기했습니다. 계약서에 임대인의 귀책사유에 관한 위약금 규정은 전혀 없이 임대인 편의를 위한 조항만 가득하고, 임차인은 위약금 외에 실손해 배상과 고율 연체료까지 따로 부담하게 되어 있다는 사정을 들어, 10% 위약금 조항은 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호, 제8조에 위반되어 무효라고 볼 수 있다고 했습니다. 위약벌이라는 이름을 붙여도 약관이면 이 법의 적용 대상이 된다는 점도 분명히 했습니다.

"고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무나 위약벌 등을 부담시키는 약관 조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효라고 보아야 할 것이다." — 대법원 2009다20475

또 대법원은 약관조항이 무효라면 그것이 유효함을 전제로 민법 제398조 제2항으로 적당히 감액할 수는 없다고 했습니다. 무효인 조항은 줄이는 것이 아니라 아예 적용되지 않는다는 뜻입니다. 이 사건은 차임 연체로 해지된 경우였지만, 중도해지 위약금 조항도 같은 계약서 양식에 들어 있는 경우가 많으므로 같은 기준으로 따져 볼 수 있습니다. 반대로 앞의 서울중앙지방법원 2008가합17965 판결은 개별 협상을 통한 변경 가능성이 없었다고 보기 어렵다며 약관이 아닌 개별약정을 전제로 판단했으므로, 계약서가 어떻게 만들어졌는지부터 확인해야 합니다.

위약금이 '손해배상 예정'인지 '위약벌'인지에 따라 달라집니다

민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 같은 조 제2항은 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있다고 정합니다. 반면 위약벌은 원칙적으로 이 조항에 따른 감액 대상이 아니어서, 세입자로서는 위약금을 손해배상 예정으로 보아야 한다고 주장하는 것이 출발점이 됩니다.

대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결은 이 구분이 실제로 결과를 바꾼 사건입니다. 임차인 회사의 회생절차에서 관리인이 임대차계약을 해지하자, 임대인은 계약서에 따라 위약벌과 약 24개월분 차임에 해당하는 손해배상 예정액을 보증금에서 공제하겠다고 했습니다. 손해배상 예정액은 회생채권조사확정재판에서 10%로 감액되었고, 대법원은 그 감액된 범위에서만 공제를 허용했습니다. 위약벌은 보증금과 견련성이 없다며 공제를 허용한 원심(서울고등법원 2022. 11. 23. 선고 2022나2016305 판결)을 파기했습니다. 회생절차라는 특수한 사정이 있는 사건이지만, 차임 수십 개월분에 해당하는 위약금이 그대로 인정되지는 않는다는 점을 보여 줍니다.

묵시적 갱신이나 갱신요구 뒤라면 — 3개월이 기준입니다

대법원 2023다258672 판결의 사건입니다. E씨는 서울 강남의 공동주택을 보증금 2억 원, 월 168만 원, 기간 2021. 3. 9.까지로 빌려 살다가 2021. 1. 5. 계약갱신요구 통지를 도달시켰습니다. 그런데 사정이 바뀌어 2021. 1. 29. 다시 갱신된 계약의 해지를 통지했고, 3개월이 지난 2021. 4. 30. 그때까지의 월세를 내고 집을 비웠습니다. 임대인은 갱신된 기간이 시작된 2021. 3. 10.부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생긴다며 2021. 6. 9.까지의 월세를 보증금에서 뺐습니다.

항소심인 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결은 임대인의 손을 들어 주었습니다. 해지 통지의 효력은 갱신된 기간의 시작일부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 생기므로, 미납 차임 2,320,283원 등을 공제하면 돌려줄 보증금이 남지 않는다며 1심을 취소하고 E씨의 청구를 기각했습니다. 대법원은 이를 파기했습니다.

"갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다." — 대법원 2023다258672

이 판결의 의미는 분명합니다. 갱신요구권을 행사한 뒤 사정이 바뀌어도, 세입자는 해지를 통지한 날부터 3개월만 책임지면 됩니다. 반대로 원래 계약기간 중에는 이 규정이 적용되지 않으므로, 같은 '중도 퇴거'라도 갱신 전인지 후인지에 따라 부담이 완전히 달라집니다.

상가는 만료 직전에 통지해도 됩니다 — 수원에서 올라간 사건

대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결의 사건은 수원지방법원 항소심에서 올라갔습니다. F씨는 점포를 보증금 3,000만 원, 월 180만 원, 기간 2020. 12. 30.까지로 빌렸다가 만료 하루 전인 2020. 12. 29. 갱신을 거절한다고 통지했고, 임차권등기를 마친 뒤 2021. 1. 27. 점포를 인도했습니다. 임대인은 만료 1개월 전까지 아무 말이 없었으니 묵시적으로 갱신되었고, 통지 후 3개월이 지난 2021. 3. 29.에야 계약이 끝났다며 그때까지의 차임을 뺐습니다.

원심인 수원지방법원 2023. 10. 18. 선고 2022나91909 판결은 이 주장을 받아들였지만, 대법원은 소액사건임에도 하급심 판단이 엇갈린다는 이유로 직접 판단하여 원심을 파기했습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 임대인의 갱신거절 통지 기간만 제한할 뿐 임차인의 통지 기간은 제한하지 않으므로, 상가 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지하면 묵시적 갱신은 인정되지 않고 계약은 만료일에 끝난다는 것입니다. 다만 주택은 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문은 임차인이 기간 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 된다고 정하므로, 주택 세입자는 이 기한을 놓치면 제6조의2에 따라 3개월의 해지 기간을 거쳐야 합니다.

새 세입자를 구할 때까지 월세를 내야 합니까

근거 없이 먼저 나간 경우라면 계약은 끝나지 않았으므로 차임 채무도 계속됩니다. 앞의 치과 사건 1심은 해지를 부적법하다고 본 부분에서 임대인이 스스로 종료를 인정한 날, 즉 새 임차인에게서 차임을 받기 시작한 날의 전날까지 차임을 공제했습니다. 계약서에 '만료일까지 차임을 내야 한다'고 적혀 있었지만, 실제로 공제된 것은 새 임차인이 들어오기 전까지의 차임이었습니다. 다만 이는 임대인의 자인에 따른 결론이므로, 새 세입자가 들어오면 당연히 차임 부담이 끝난다고 일반화할 수는 없습니다.

그래서 실무에서는 새 세입자를 구하는 문제를 합의로 정리하는 경우가 많습니다. 새 세입자가 계약하는 날 기존 계약을 합의 해지하고, 그날까지의 차임만 정산하며, 새 세입자의 보증금으로 기존 보증금을 돌려받는다는 내용을 문자나 합의서로 남겨 두는 방식입니다. 반대로 '보증금은 새 임차인의 보증금이 입금된 후 반환한다'는 조항은 대법원 2009다20475 사건의 계약서처럼 임대인 편의를 위한 조항의 하나로 평가될 수 있으므로, 그대로 받아들이기 전에 검토가 필요합니다.

임대인의 잘못으로 해지하는 경우에도 원상회복의무는 남습니다. 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결은 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었더라도 임차인은 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담한다고 했습니다. 나갈 때의 원상복구 범위도 함께 정리해야 하는 이유입니다.

나가기 전에 직접 점검해 보기

1. 지금이 원래 계약기간인지, 갱신된 기간인지 확인합니다. 묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사로 갱신된 기간이라면 주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항에 따라 통지 후 3개월이면 끝납니다(대법원 2023다258672).

2. 계약서에 해지권 보류 조항이 있는지 확인합니다. '○개월 전 통지로 해지할 수 있다'는 조항이 있으면 민법 제636조에 따른 약정 해지가 가능합니다.

3. 임대인이 지키지 않은 의무가 있는지 확인합니다. 누수·설비 고장 수선 지연, 약속한 인허가 문제 미해결 등은 세입자의 해지 사유가 될 수 있습니다(대법원 2009다96984, 부산고등법원 2005나17792).

4. 위약금 조항의 성격을 확인합니다. 임대인이 여러 임차인에게 같은 양식을 쓰는지(약관 여부), 임대인의 위약금 조항은 있는지, 금액이 차임 몇 개월분인지 봅니다(대법원 2009다20475, 2022다311736).

5. 보증금 반환 시기 조항을 확인합니다. '새 임차인이 들어온 뒤 반환', '만료일 이후 청구' 같은 조항이 있다면 그 효력을 따로 따져 봐야 합니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결에서 세입자가 이긴 사건은 모두 날짜가 남아 있었습니다. 화재 사건에서는 복구를 요구한 내용증명(2007. 12. 26.), 임대인의 복구 불가 회신(2007. 12. 28.), 해지 통보(2008. 1. 2.)가 차례로 남아 수선 지연이 증명되었습니다. 김해 음식점 사건에서는 "허가사항의 문제 발생시에는 임대인이 진다"는 특약 한 줄과 차임을 받지 않겠다는 임대인의 약속이 결론을 만들었습니다. 갱신요구 사건과 상가 사건은 통지가 도달한 날짜 하나로 월세 몇 달치가 갈렸습니다. 사정을 설명하는 전화보다, 도달일이 남는 내용증명이나 문자가 훨씬 강합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

남은 기간이 짧고 임대인이 새 세입자를 쉽게 구할 수 있는 상황이라면, 합의로 깔끔하게 정리되는 경우가 많습니다. 그러나 보증금이 크고 위약금 조항이 무겁거나, 임대인이 '만료일까지 월세 전액'을 요구하거나, 세입자 쪽에도 수선 지연·약속 불이행 같은 해지 사유가 있는 사건은 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 조항을 두고도 1심과 항소심의 결론이 달랐고, 대법원까지 가서야 위약금 조항의 효력이나 해지 효력 발생일이 정리되었습니다.

특히 해지 통지의 문구와 시점은 한번 보내면 되돌리기 어렵습니다. 서울고등법원 2022나2043727 판결은 해지 효력 발생일 부분에서 대법원에 의해 파기되었지만, 그 과정에서 법정 기간이 지난 뒤의 해지 통지를 갱신요구의 철회로 볼 수 없다고 판단한 바 있습니다. 갱신요구, 갱신거절, 해지 통지 중 무엇을 언제 보낼지는 나가려는 날짜에서 거꾸로 계산해 정하는 것이 안전합니다.

보증금과 원상회복, 지연손해금까지 함께 봐야 합니다

중도해지 분쟁은 결국 보증금 정산으로 끝납니다. 서울고등법원 2022나2043727 판결이 설명한 것처럼 임대인이 보증금에서 무언가를 공제하려면 그 채권의 발생 원인을 주장·증명해야 하고, 그 사건에서도 관리비 공제는 내역 증명이 없어 배척되었습니다. 치과 사건 1심은 원상복구비 3,000만 원 공제 조항도 임대인이 이미 자기 비용으로 복구하고 보험금을 받은 사정 등을 들어 적용하지 않았습니다.

해지가 적법하다면 보증금 반환이 늦어진 기간의 지연손해금도 청구할 수 있습니다. 김해 음식점 사건에서는 점포를 인도한 다음 날부터 보증금에 대한 지연손해금이 인정되었습니다. 반대로 임대인이 공탁한 돈을 이의 없이 받으면 정산에 동의한 것으로 다투어질 수 있으므로, 치과 사건의 세입자들처럼 '이의를 유보하고' 수령한다는 뜻을 분명히 해야 합니다.

자주 묻는 질문

계약서에 '중도해지 시 월세 2개월분 위약금'이 있으면 무조건 내야 합니까?

무조건은 아닙니다. 위약금은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되어 과다하면 감액될 수 있고, 임대인이 여러 임차인에게 쓰는 약관이라면 약관의 규제에 관한 법률 제6조, 제8조로 무효가 될 수 있습니다(대법원 2009다20475). 또 임대인의 의무 위반으로 해지하는 경우라면 애초에 위약금 조항이 적용되지 않을 수 있습니다(대법원 2009다96984).

주택을 1년으로 계약했는데 1년 뒤에 나가도 됩니까?

나갈 수 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 기간을 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 1년 만기를 선택하는 것은 중도해지가 아닙니다.

묵시적으로 갱신된 뒤에 나가려면 월세를 언제까지 내야 합니까?

주택은 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생기므로(주택임대차보호법 제6조의2), 그때까지의 차임을 부담합니다. 상가도 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항에 따라 통고를 받은 날부터 3개월입니다.

갱신요구권을 쓴 직후 사정이 바뀌어 해지를 통보하면 언제 끝납니까?

해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 끝납니다. 대법원 2023다258672 판결은 갱신된 기간이 시작되기 전에 통지가 도달했더라도 마찬가지라고 하며, 갱신 개시일부터 3개월을 계산한 서울고등법원 2022나2043727 판결을 파기했습니다.

상가 만료일 바로 전날 나가겠다고 통보해도 됩니까?

상가라면 됩니다. 대법원 2023다307024 판결은 상가 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지하면 묵시적 갱신이 인정되지 않고 만료일에 계약이 끝난다고 했습니다. 다만 주택은 만료 2개월 전까지 통지해야 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

임대인이 수리를 안 해 줘서 나가는데도 위약금을 내야 합니까?

수선 지연이 사용·수익을 방해할 정도라면 세입자가 해지할 수 있고, 그 경우 '임의 퇴거'를 전제로 한 위약금 조항은 적용되지 않을 수 있습니다(대법원 2009다96984, 부산고등법원 2005나17792). 다만 기한을 정해 수선을 요구한 기록이 있어야 하고, 치과 사건 1심처럼 요구 기한이 지나치게 짧으면 지체로 인정되지 않을 수도 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울중앙지방법원 2009. 2. 16. 선고 2008가합17965 판결, 서울고등법원 2009. 11. 3. 선고 2009나33213 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 — 수선의무 지체 해지, 중도해지 위약금 5,000만 원·소송 위약금 공제 배척 (원고 B 부분은 화재 수리비 공제와 관련해 대법원에서 파기환송)

• 부산고등법원 2006. 8. 25. 선고 2005나17792 판결(확정) — 임대인 특약 불이행으로 세입자 해지, 보증금·잔존기간 권리금·시설비 반환

• 창원지방법원 2009. 2. 13. 선고 2008나12228, 12235 판결, 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결 — 보증금 10% 위약금·월 5% 연체료 약관조항 무효 가능, 원심 피고 패소 부분 파기환송

• 대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결 — 손해배상 예정액 10% 감액 범위에서 공제, 위약벌 공제 부정 (원심 서울고등법원 2022. 11. 23. 선고 2022나2016305 판결 일부 파기)

• 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 — 갱신요구 후 해지 통지는 도달일부터 3개월 뒤 효력 (원심 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결 파기환송)

• 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결 — 상가 임차인의 만료 1개월 내 갱신거절 통지, 만료일 종료 (원심 수원지방법원 2023. 10. 18. 선고 2022나91909 판결 일부 파기환송)

• 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결 — 공공임대주택 표준계약서상 임차인 중도 해지권의 성격

• 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 — 임대인 귀책 해지에도 임차인 원상회복의무

• 법령 — 민법 제103조, 제398조, 제623조, 제627조, 제635조, 제636조, 제639조; 주택임대차보호법 제4조, 제6조, 제6조의2, 제6조의3; 상가건물 임대차보호법 제10조; 약관의 규제에 관한 법률 제6조, 제8조 (2026년 9월 28일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 지금이 최초 계약기간인지, 묵시적 갱신이나 갱신요구로 갱신된 기간인지부터 확인합니다. 해지 효력이 생기는 날과 차임을 부담할 기간이 여기서 정해지기 때문입니다. 그다음 계약서의 해지권 보류 조항, 위약금 조항, 보증금 반환 시기 조항을 한 줄씩 읽고, 계약서가 임대인이 여러 임차인에게 쓰는 양식인지, 조항을 협상한 흔적이 있는지 확인합니다. 임대인에게 수선이나 약속 이행을 요구한 적이 있다면 그 날짜와 방식, 임대인의 답변을 모읍니다. 이미 해지 통지를 보냈다면 도달일과 문구를, 이미 이사했다면 열쇠 반환과 원상복구 상황을 함께 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 시점과 근거의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 시점입니다. 나가려는 날짜를 먼저 정하고, 그 날짜에 계약이 끝나려면 언제 어떤 통지를 보내야 하는지 거꾸로 계산합니다. 원래 기간 중인지 갱신된 기간인지, 주택인지 상가인지에 따라 통지 기한과 효력 발생일이 다르므로, 통지 문구도 갱신거절인지 해지인지 명확히 구분해 작성합니다. 둘째, 근거입니다. 단순한 개인 사정으로 나가는 것인지, 임대인의 수선 지연이나 약속 불이행이라는 해지 사유가 있는 것인지를 가립니다. 해지 사유가 있다면 수선 요구와 기한 설정부터 기록으로 남기고, 없다면 합의 해지의 조건을 설계합니다. 위약금 조항은 약관 여부, 손해배상 예정인지 위약벌인지, 차임 몇 개월분에 해당하는지를 따져 무효나 감액 주장을 준비하고, 새 세입자를 구하는 경우에는 기존 계약의 종료일과 보증금 반환 방법을 합의서에 함께 적도록 합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

중도해지 분쟁은 날짜와 문구 몇 개로 수백만 원에서 수천만 원이 갈립니다. 같은 갱신요구 사건이 항소심에서는 세입자에게 돌려줄 보증금이 없다는 결론이었다가 대법원에서 뒤집혔고, 같은 10% 위약금 조항이 항소심에서는 그대로 인정되었다가 대법원에서 무효 쪽으로 판단되었습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 조항, 어느 날짜에서 생겼는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 중도해지와 위약금을 둘러싼 임대차 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 계약서와 통지 기록에 따라 사건마다 다르므로 서류를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 해지 통지를 보내기 전에, 위약금을 입금하기 전에, 임대인이 공탁한 돈을 받기 전에 상담하시는 것이 부담을 줄이는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

계약기간 중에 먼저 나가야 하는 사정은 대부분 세입자가 원해서 생긴 일이 아닙니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 중도 퇴거 상황에서 위약금 전액을 물지 않아도 되었던 세입자와 몇 달치 월세를 더 부담할 뻔했던 세입자가 실제로 갈린 기록이고, 그 갈림점은 해지 사유와 통지 시점, 그리고 계약서 조항의 성격에서 만들어졌습니다.

이사 날짜를 확정하기 전에, 임대인에게 해지 문자를 보내기 전에, 위약금 청구서에 서명하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 통지 기록을 함께 정리하고, 가장 부담이 적은 종료 시점과 방법을 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·평택·오산 등 경기 남부 전역의 주택·상가 임대차 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

계약기간 중 이사나 폐업을 앞두고 위약금·차임 부담을 두고 임대인과 다투고 계시거나, 수원지방법원 본원이나 성남·안양·안산·평택·여주지원에 보증금 반환 또는 위약금 청구 소송이 걸려 있다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 임대인과 주고받은 문자를 가져오시면 첫 상담에서 해지 가능 시점과 부담 범위를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.