매출 감소나 건물 하자로 월세를 깎아 달라고 하고 싶다면 — 차임감액청구가 인정된 판결과 부정된 판결, 감액 폭을 정하는 방식과 감액 전 연체의 위험

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

매출이 절반 아래로 떨어졌는데 월세는 그대로이거나, 건물 누수와 설비 고장이 계속되는데 임대인은 손을 놓고 있거나, 앞에 있던 대형 상가가 문을 닫아 유동인구가 끊긴 상황이라면 누구나 한 번쯤 "월세를 깎아 달라고 할 수 있지 않을까" 생각하게 됩니다. 그런데 많은 분들이 여기서 두 가지 중 하나를 선택합니다. 임대인이 거절하면 그냥 포기하거나, 스스로 판단해 월세를 줄여서 보내기 시작합니다. 결론부터 말씀드리면, 법은 임차인에게 차임감액을 청구할 권리를 분명히 주고 있고 실제로 차임을 50~70% 감액한 판결도 있지만, 그 권리는 '청구'를 해야 효력이 생기고 감액의 폭은 결국 법원이 정하며, 그 전에 일방적으로 적게 낸 월세는 연체로 계산되어 계약 해지로 이어질 수 있습니다. 이 글은 차임감액청구권(주택임대차보호법 제7조, 상가건물 임대차보호법 제11조, 민법 제628조)이 인정된 판결과 부정된 판결, 감액의 폭이 정해지는 방식, 감액 전 연체의 위험을 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

매출이 줄었다는 이유만으로 월세를 깎을 수 있습니까 — 매출 감소만으로 곧바로 인정되지는 않습니다. 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당할 정도의 경제사정 변동이 있어야 합니다. 서울고등법원 2024. 8. 29. 선고 2023나2045140 판결은 국제선 운항 중단으로 면세점 매출이 96% 이상 줄어든 사건에서 차임을 50%, 청사 폐쇄 기간은 70% 감액했지만, 창원지방법원 2009. 2. 13. 선고 2008나12228 판결과 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475 판결은 현저한 사정변경의 증거가 부족하다며 감액 주장을 받아들이지 않았습니다.

감액은 언제부터 효력이 생깁니까 — 청구한 때부터입니다. 차임증감청구권은 형성권이어서 청구의 의사표시가 상대방에게 도달하면 그때부터 장래를 향해 객관적으로 상당한 금액으로 바뀌고, 소송에서 법원이 액수를 정하면 그 효력은 청구한 때로 소급합니다(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508 판결은 증액 사건에서 같은 법리를 밝혔습니다). 청구하지 않은 과거의 월세는 원칙적으로 돌려받기 어렵습니다.

감액을 요구하면서 월세를 줄여 보내도 됩니까 — 위험합니다. 감액이 판결이나 합의로 확정되기 전에 스스로 줄여 낸 차액은 연체로 계산됩니다. 부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결은 차임 감액 합의가 있었다는 임차인의 주장을 증거 부족으로 배척하고 3기 연체 해지를 인정했으며, 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결이 이를 확정했습니다.

먼저 내 계약에 어느 법이 적용되는지 확인해야 합니다

주택은 주택임대차보호법 제7조 제1항이 적용됩니다. 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 같은 조의 1년 제한과 20분의 1 상한은 증액청구에만 걸려 있고, 감액청구에는 이런 제한이 없습니다.

상가는 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항이 적용됩니다. 2020. 9. 29. 개정으로 '감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동'이 명시되었고, 같은 조 제3항은 제1급감염병으로 차임이 감액된 뒤 임대인이 증액을 청구할 때에는 감액 전 금액에 이를 때까지 증액 상한을 적용하지 않는다고 정합니다. 감액을 받더라도 나중에 원래 수준으로 돌아갈 수 있다는 뜻입니다.

주의할 점은 환산보증금이 기준을 넘는 상가입니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조항을 열거하는데, 제11조는 그 목록에 없습니다. 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결도 보증금과 차임 환산액이 기준을 넘는 상가에서 임대인이 상가건물 임대차보호법 제11조 제3항을 근거로 증액을 청구한 사안을 두고, 그 조항은 적용되지 않고 민법 제628조에 따른 청구로 볼 수 있을 뿐이라고 했습니다. 이 경우에도 민법 제628조가 같은 취지의 증감청구권을 정하고 있으므로 감액청구 자체가 막히는 것은 아닙니다.

건물의 일부를 쓸 수 없게 된 경우에는 민법 제627조 제1항이 별도로 있습니다. 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없는 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 경제사정 변동을 이유로 한 감액과 건물 하자를 이유로 한 감액은 근거 조문과 증명할 사실이 다르므로, 무엇을 이유로 할지부터 정해야 합니다.

차임감액청구권은 '청구'해야 생기는 권리입니다

앞의 서울고등법원 2023나2045140 판결은 민법 제628조의 차임감액청구권을 사법상의 형성권으로 보고, 재판 과정뿐 아니라 재판 밖에서도 행사할 수 있다고 했습니다. 그 사건에서 임차인들은 공문에 '청구한다'가 아니라 '요청한다', '면제해 달라'는 표현을 썼지만, 법원은 민법 제628조가 행사 방식을 제한하지 않고, 임대인도 공문을 임대료 감액 요청으로 인식해 "일률적으로 조정을 검토하고 있다"고 답한 점을 들어 감액청구권 행사로 인정했습니다. 효력은 공문이 도달한 2020. 3. 10.경과 2020. 3. 17.경부터 생겼습니다.

효력 시점이 중요한 이유는 돈의 흐름 때문입니다. 대법원 2015다239508 판결은 임대인의 증액 사건이지만, 당사자 사이에 협의가 되지 않아 법원이 정하는 차임은 청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 효력이 생긴다고 했습니다. 같은 조문에 근거한 감액청구도 청구가 도달한 시점이 출발점이 됩니다. 매출이 떨어진 뒤 몇 달을 버티다 청구하면 그 몇 달은 감액 대상에서 빠집니다.

"법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 이행기로 보아야 한다." — 대법원 2015다239508

첫 번째 사례 — 매출 96% 감소, 차임 50%와 70% 감액이 인정되었습니다

서울남부지방법원 2023. 9. 1. 선고 2022가합101992 판결, 서울고등법원 2023나2045140 판결, 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결로 이어진 공항 면세점 사건입니다. A회사는 김포국제공항, B회사는 김해국제공항 국제선 청사의 면세점을 한국공항공사로부터 임차했습니다. 보증금은 각각 약 162억 원과 약 236억 원, 월 고정임대료는 약 25.8억 원과 약 37.7억 원이었습니다.

2020. 3.경 코로나19로 국제선이 하루 1~2편으로 줄자 두 회사는 휴점했고, 2020년 3월 매출은 전년 같은 달보다 각각 약 96.1%, 96.4% 줄었습니다. 2020. 4. 6. 국토교통부가 국제선을 인천국제공항으로 일원화하면서 두 공항의 국제선 청사가 아예 폐쇄되었고, 4월부터 8월까지는 매출이 전혀 없었습니다. 공항공사는 국토교통부 방침에 따라 2020. 3.부터 8.까지 임대료의 50%를 감액해 주었지만, 두 회사는 그보다 더 감액되어야 한다며 소송을 냈습니다.

서울고등법원은 코로나19로 인한 상황이 민법 제628조의 '경제사정의 변경'에 해당한다고 보았습니다. 5년 계약에서 몇 달의 변동은 단기에 불과하다는 공항공사의 주장에 대해서는 그렇게 해석할 법적 근거가 없고, 상가건물 임대차보호법 제11조도 감액청구에는 기간 제한을 두지 않는다며 배척했습니다. 고정임대료는 정상 영업을 전제로 정한 최소한의 금액이어서 매출이 전혀 없는 상황에서는 상당하지 않게 되었다고도 했습니다. 다만 면세점업은 대외환경의 영향을 크게 받는 업종이고 두 회사가 그 위험을 고려해 공개입찰로 들어온 만큼 손실의 상당 부분은 감수해야 한다며, 감액청구 효력 발생일부터 청사 폐쇄 전까지는 50%, 청사 폐쇄 기간은 70% 감액을 인정했습니다. 이미 50%를 감액받았으므로 차액인 A회사 2,583,416,420원, B회사 3,765,657,825원을 반환하라는 결론이었습니다.

두 번째 사례 — 청사가 폐쇄된 기간은 감액이 아니라 전액 면제였습니다

대법원 2024다293580 판결은 여기서 한 걸음 더 나아갔습니다. 2020년 3월분과 4. 1.부터 4. 5.까지의 차임에 관해서는 원심의 차임감액 판단을 그대로 유지했지만, 청사가 폐쇄된 2020. 4. 6.부터 8. 31.까지는 차임감액의 문제가 아니라고 보았습니다. 임대차 목적이 면세점 영업으로 지정되어 다른 용도로는 쓸 수 없고, 임대료가 매출과 연동되어 있으며, 임대인이 영업 운영에도 관여한 계약에서, 청사 폐쇄로 면세점 영업이 원천적으로 불가능해졌다면 임대인의 사용·수익 제공 의무는 쌍방의 책임 없는 사유로 이행불능이 되었다는 것입니다. 그러면 민법 제537조에 따라 임대인은 그 기간의 차임을 청구하지 못하고, 이미 받은 차임은 부당이득으로 반환해야 합니다.

"어떠한 상태가 사용·수익에 적합한 상태인지는 임대차 목적물의 통상적인 사용방법을 중심으로 하되, 단순히 물리적인 사용·수익 가능성뿐만 아니라, 임대차의 목적과 유형, 거래 관행, 계약의 내용을 통해 드러난 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다." — 대법원 2024다293580

항소심은 일시적인 영업 불능은 종국적인 이행불능이 아니고 계약도 존속하고 있다는 이유로 이 주장을 받아들이지 않았지만, 대법원은 해당 기간 동안 이행의 실현을 기대할 수 없다면 그 기간의 급부불능은 종국적인 것으로 평가할 수 있고, 계약이 종료되었는지는 영향이 없다고 했습니다. 다만 이 결론은 계약의 목적이 특정 영업으로 엄격히 제한되고 임대인이 영업에 깊이 관여한 특수한 구조에서 나온 것이므로, 일반 상가에 그대로 옮기기는 어렵습니다. 대부분의 사건에서는 여전히 차임감액청구가 주된 수단이 됩니다.

세 번째 사례 — 감액 주장이 받아들여지지 않은 판결

창원지방법원 2008나12228, 12235 판결의 사건입니다. C씨는 김해의 패션쇼핑몰 1층 점포를 보증금 6,000만 원, 월 240만 원(부가세 별도)에 빌려 스포츠 아울렛 매장을 운영하다가 2006년 3월부터 월세를 제때 내지 못했습니다. C씨는 2006. 2.경 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동을 이유로 감액을 청구했으므로 2006. 3.부터 월세가 220만 원으로 줄었다고 주장했습니다.

법원은 민법 제628조의 차임증감청구가 인정되려면 계약 당시 차임 산정의 기초가 되었던 사정의 현저한 변경이 있어야 하는데, C씨가 낸 자료만으로는 그런 변경을 인정하기 부족하다며 주장을 배척했습니다. 대법원 2009다20475 판결은 이 사건의 위약금과 연체료 조항에 관한 부분은 파기했지만, 차임감액 주장을 배척한 판단은 적법한 증거조사를 거친 것으로 수긍할 수 있다며 그대로 유지했습니다. 감액의 폭이 월 20만 원으로 크지 않았는데도 인정되지 않았다는 점, 그리고 C씨가 그 사이 밀린 월세 때문에 결국 해지까지 당했다는 점을 함께 보아야 합니다.

네 번째 사례 — 감액 대신 계약 해지가 인정된 명동 매장

서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결의 사건입니다. D회사는 명동의 1층 점포 20평을 보증금 2억 3,000만 원, 월 2,200만 원(관리비·부가세 별도), 기간 2019. 6. 1.부터 2022. 5. 31.까지로 빌려 액세서리 매장을 운영했습니다. 외국인 관광객 매출이 대부분이었는데, 코로나19로 입국이 막히자 월 매출이 2019년 8월 약 8,900만 원에서 2020년 5월 약 166만 원으로 90% 이상 줄었습니다. 계약서에는 '불가항력적인 사유로 90일 이상 영업을 계속할 수 없을 경우 30일 전 서면통지로 해지할 수 있다'는 조항이 있었고, D회사는 이를 근거로 해지를 통보하면서 예비적으로 차임을 90% 감액해 달라고 청구했습니다.

법원은 사정변경을 이유로 한 해지나 차임증감청구권은 계약준수 원칙의 예외이므로 엄격하게 적용해야 한다고 하면서도, 이 사건은 그 요건을 충족한다고 보았습니다. 서울시 조사에서 이 점포의 1㎡당 월세가 명동 평균의 1.5배를 넘을 정도로 높았고, 다른 상권의 매출 감소율보다 훨씬 큰 90% 이상의 감소가 있었으며, 이는 누구도 예견할 수 없었다는 점을 들어 계약이 2020. 7. 4. 해지되었다고 확인했습니다. 해지가 인정되었으므로 예비적 감액 청구는 판단하지 않았습니다. 이 판결에는 항소가 제기되었으나 엘박스 상·하위 판결 목록에서 항소심 결과를 확인할 수 없었으므로, 확정된 결론으로 받아들이기 전에 상급심 결과를 따로 확인해야 합니다. 그럼에도 감액이 어려운 상황에서 계약에서 벗어나는 길이 따로 있다는 점, 그리고 그 판단에 주변 상권 임대료와 매출 감소율 같은 객관적 자료가 결정적으로 쓰였다는 점은 참고할 만합니다.

다섯 번째 사례 — 감액 합의를 주장했지만 증거가 없어 명도로 끝났습니다

부산지방법원 2024나46880 판결의 사건입니다. E씨는 점포 두 곳을 합계 월 880만 원에 빌리고 있었는데, 임대인과 한 점포는 2020. 12.부터 월 50만 원씩, 다른 점포는 2021. 3.부터 월 30만 원씩 차임을 감액하기로 합의했다고 주장했습니다. 법원은 E씨가 낸 증거만으로는 그런 합의를 인정하기 부족하다고 보고 원래 차임을 기준으로 연체액을 계산했습니다. 그 결과 소 제기일 기준 연체액은 27,513,334원으로 3기분 26,400,000원을 넘었고, 계약은 해지되었습니다. 대법원 2024다320215 판결은 이 판단을 유지하면서, 3기 연체로 해지권이 생긴 뒤에는 임대인 동의 없이 일부를 지급해 연체액을 줄여도 해지권이 소멸하지 않는다고 했습니다.

이 사건이 보여 주는 것은 단순합니다. 감액은 말로 합의했다고 믿는 것만으로는 법정에서 인정되지 않고, 인정되지 않으면 그동안 덜 낸 돈은 전부 연체가 됩니다. 매달 50만 원, 30만 원씩 덜 낸 돈이 쌓여 결국 점포를 비워야 하는 결론으로 이어졌습니다.

감액 합의가 끝난 뒤 — 원래 월세로 돌아가는 문제

대법원 2024다315046 판결의 사건은 반대 방향에서 같은 문제를 보여 줍니다. 건물의 지층과 2~4층을 빌려 숙박업을 하던 임차인은 처음에 월 600만 원을 냈지만, 코로나19 사정을 고려해 2020. 6. 30. 월 350만 원으로, 이후 월 320만 원으로 차임을 낮추는 합의를 했습니다. 기간이 끝나자 임대인은 2022. 7. 18. 도달한 내용증명으로 월 600만 원으로 증액을 청구했고, 이후 계약이 기간 만료로 끝났다며 건물 인도와 감정 결과에 따른 월 420만 원 내지 430만 원의 부당이득을 청구했습니다.

1심(춘천지방법원 원주지원 2024. 1. 26. 선고 2022가단56779 판결)과 항소심(춘천지방법원 2024. 11. 14. 선고 2024나30875 판결)은 증액 요구가 갱신에 대한 이의에 해당해 계약이 끝났다고 보았지만, 대법원은 이를 파기했습니다. 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차가 존속함을 전제로 행사하는 권리이므로, 기간 만료 뒤 증액을 청구했다는 사정만으로 더 이상 임대차를 지속하지 않겠다는 이의를 했다고 볼 수 없다는 것입니다. 엘박스 상·하위 판결 목록에는 이후 환송 후 판결(춘천지방법원 2025나30601)이 표시되어 있지만 그 내용은 확인하지 못했습니다. 감액 합의를 할 때 그 기간과 종료 후의 차임을 정해 두지 않으면, 사정이 나아진 뒤 차임을 둘러싼 분쟁이 다시 시작될 수 있다는 점을 보여 줍니다.

감액의 폭은 이렇게 정해집니다

차임증감청구권이 인정되면 차임은 '객관적으로 상당한 금액'으로 바뀝니다. 그 금액을 당사자가 합의하지 못하면 결국 법원이 정합니다. 소송에서는 법원이 선정한 감정인이 주변 유사 점포의 임대 사례, 목적물의 위치와 상태, 보증금 규모 등을 토대로 적정 차임을 감정하는 방식이 흔히 쓰이고, 원주 사건에서도 감정 결과로 월 420만 원 내지 430만 원의 차임 상당액이 산정되었습니다.

그러나 면세점 사건이 보여 주듯 법원은 감정 수치만으로 결론을 내리지 않습니다. 서울고등법원 2023나2045140 판결은 경제사정 변동의 원인과 정도, 사정변경의 급박성, 계약 체결 후 경과된 시간, 매출 감소율, 임대인이 이미 해 준 감액, 임차인이 사업상 감수해야 할 위험을 함께 고려해 50%와 70%라는 비율을 정했습니다. 명동 사건에서는 서울시의 상권별 통상임대료와 매출 감소율 조사 자료가 판단의 근거가 되었습니다. 결국 감액 소송의 핵심은 '얼마나 어려운가'가 아니라 '계약 당시의 기초가 얼마나 무너졌는가'를 숫자로 보여 주는 것입니다.

이를 위해 준비할 자료는 분명합니다. 계약 체결 전후와 청구 시점의 월별 매출, 같은 상권의 공실률과 임대료 변동, 주변 환경 변화(대형 시설 폐점, 도로 폐쇄, 재개발 등)를 보여 주는 공적 자료, 건물 하자가 이유라면 사용할 수 없었던 면적과 기간을 보여 주는 사진과 수리 요청 기록입니다.

감액 판결 전에 월세를 줄여 내면 안 되는 이유

감액청구가 도달하면 그때부터 차임이 '상당한 금액'으로 바뀌는 것은 맞지만, 그 금액이 얼마인지는 합의나 판결로 정해지기 전까지 아무도 모릅니다. 임차인이 스스로 정한 금액만 보내다가 법원이 인정한 감액 폭이 그보다 작으면, 그 차액은 처음부터 연체였던 것이 됩니다. 창원 사건의 C씨는 월 220만 원으로 줄었다고 주장했지만 감액이 전혀 인정되지 않았고, 부산 사건의 E씨는 합의된 감액을 주장했지만 증거가 없었습니다.

연체의 효과는 무겁습니다. 민법 제640조는 건물 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 상가에서 3기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 '사실이 있는' 경우 갱신요구도 거절할 수 있게 합니다. 대법원 2024다320215 판결에 따르면 해지권이 한번 생기면 뒤늦게 차액을 보내도 원칙적으로 사라지지 않습니다. 감액을 다투는 동안에는 원래 차임을 계속 내면서 청구와 소송을 진행하고, 판결로 확정된 뒤 차액을 반환받는 방식이 안전합니다. 면세점 사건의 임차인들도 차임을 낸 뒤 초과 지급분을 부당이득으로 돌려받는 구조로 소송을 진행했습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 적용 법률을 확인합니다. 주택인지 상가인지, 상가라면 환산보증금이 기준 이하인지 확인합니다. 기준을 넘으면 상가건물 임대차보호법 제11조가 아니라 민법 제628조가 근거가 됩니다(대법원 2024다315046).

2. 감액 사유를 하나로 정리합니다. 경제사정 변동(민법 제628조 등)인지, 건물 일부의 사용 불능(민법 제627조)인지, 목적 영업 자체가 불가능해진 경우(민법 제537조, 대법원 2024다293580)인지에 따라 증명할 사실이 달라집니다.

3. 숫자로 증명할 수 있는지 봅니다. 계약 당시와 현재의 매출, 상권 임대료, 공실률을 비교할 자료가 있는지 확인합니다. 명동 사건과 면세점 사건은 모두 90% 이상의 매출 감소가 수치로 드러났습니다.

4. 청구를 서면으로 도달시켰는지 확인합니다. 감액의 효력은 청구가 도달한 때부터이므로, 내용증명이나 공문처럼 도달일이 남는 방식이 필요합니다.

5. 지금 연체액을 계산합니다. 이미 줄여 낸 돈이 있다면 원래 차임 기준으로 2기(주택) 또는 3기(상가)에 가까워졌는지 확인하고, 해지 위험부터 막습니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

임대인이 감액 요청을 받아들이는 경우에는 합의서 한 장으로 끝날 수 있습니다. 그러나 임대인이 거절하거나 답을 미루는 경우, 감액 폭을 두고 의견이 크게 다른 경우, 이미 월세를 줄여 보내고 있는 경우는 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 코로나19 상황에서도 50%, 70%, 전액 면제, 계약 해지, 감액 불인정까지 결론이 갈렸고, 그 차이는 청구의 시점과 방식, 계약의 구조, 제출한 자료에서 나왔습니다.

특히 감액을 다투는 동안의 차임 지급 방식은 처음부터 설계해야 합니다. 원래 차임을 내면서 이의를 유보한다는 뜻을 남길지, 일부를 공탁할지, 감액 합의를 서면으로 받을 수 있는지에 따라 나중에 연체와 해지의 위험이 완전히 달라집니다.

감액이 인정되면 돌려받을 수 있는 것

감액이 인정되면 청구가 도달한 때부터 판결 시까지 더 낸 차액은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 면세점 사건에서 서울고등법원은 그 차액에 대해 소장 송달 다음 날부터 지연손해금까지 인정했습니다. 반대로 감액 합의를 했다가 기간이 끝나면 차임이 원래대로 돌아가는지, 임대인이 다시 증액을 청구할 때 상한이 적용되는지도 따져야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제3항은 제1급감염병으로 감액된 차임은 감액 전 금액까지 증액 상한 없이 회복될 수 있다고 정하고 있습니다.

감액이 어렵다면 계약에서 벗어나는 선택지도 함께 봐야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제11조의2는 감염병 예방법에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받아 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 임차인에게 해지권을 주고, 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다. 명동 사건처럼 계약서의 불가항력 해지 조항이 길을 열어 주는 경우도 있습니다.

자주 묻는 질문

매출이 30% 정도 줄었는데 감액을 청구할 수 있습니까?

청구 자체는 할 수 있지만 인정 여부는 별개입니다. 법원은 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한지를 봅니다(서울고등법원 2023나2045140). 매출 감소가 업종 전반의 일시적 부진인지, 계약의 기초가 무너질 정도의 변화인지를 상권 자료와 함께 보여 주어야 합니다. 창원지방법원 2008나12228 판결은 현저한 사정변경의 증거가 부족하다며 감액을 인정하지 않았습니다.

임대인이 거절했는데 감액청구가 효력이 있습니까?

있습니다. 차임감액청구권은 형성권이어서 임대인의 승낙이 필요하지 않고, 요건이 충족되면 청구가 도달한 때부터 객관적으로 상당한 금액으로 바뀝니다(서울고등법원 2023나2045140). 다만 그 금액은 합의가 없으면 법원이 정하므로, 결국 소송이나 조정으로 확정해야 합니다.

감액을 청구했으니 제가 생각하는 금액만 내도 됩니까?

권하지 않습니다. 법원이 인정한 금액보다 적게 낸 부분은 연체가 되고, 연체가 2기(주택) 또는 3기(상가)에 이르면 해지 사유가 됩니다(민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8). 부산지방법원 2024나46880 판결과 대법원 2024다320215 판결은 감액 합의 주장이 인정되지 않아 해지로 끝난 사건입니다.

이미 낸 지난 월세도 깎아 달라고 할 수 있습니까?

원칙적으로 어렵습니다. 민법 제628조와 주택임대차보호법 제7조, 상가건물 임대차보호법 제11조는 모두 '장래'에 대한 증감을 정하고 있습니다. 다만 목적 영업이 원천적으로 불가능했던 기간처럼 민법 제537조가 적용되는 예외적인 경우에는 이미 낸 차임을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다(대법원 2024다293580).

보증금이 커서 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다는데 감액을 못 합니까?

할 수 있습니다. 환산보증금이 기준을 넘으면 상가건물 임대차보호법 제11조는 적용되지 않지만(같은 법 제2조 제3항), 민법 제628조가 같은 취지의 차임증감청구권을 정하고 있습니다. 대법원 2024다315046 판결도 그런 계약의 청구를 민법 제628조에 따른 것으로 보았습니다.

누수로 방 하나를 못 쓰는데 월세를 줄일 수 있습니까?

민법 제627조 제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 되면 그 부분의 비율에 의한 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 사용하지 못한 면적과 기간을 사진, 수리 요청 문자, 업체 견적 등으로 남겨 두고, 감액 청구를 서면으로 보내야 합니다. 이 경우에도 차임 전액을 멈추는 것은 연체 위험이 있으므로 피해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울남부지방법원 2023. 9. 1. 선고 2022가합101992 판결, 서울고등법원 2024. 8. 29. 선고 2023나2045140 판결 — 차임감액청구권은 형성권, '요청' 공문도 행사로 인정, 50%·70% 감액 (청사 폐쇄 기간 부분은 대법원에서 파기)

• 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결 — 3월분 감액 판단 유지, 청사 폐쇄 기간 2020. 4. 6.~8. 31.은 민법 제537조로 차임 청구 불가·부당이득 반환 (원심 해당 부분 파기환송)

• 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결 — 법원이 정한 차임은 청구의 의사표시를 한 때로 소급, 이행기는 도달 시

• 창원지방법원 2009. 2. 13. 선고 2008나12228, 12235 판결, 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결 — 현저한 사정변경 증거 부족으로 차임감액 부정(대법원에서 유지), 위약금·연체료 부분은 파기환송

• 서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결 — 매출 90% 이상 감소 명동 매장, 불가항력 해지조항·사정변경에 따른 해지 인정 (항소심 결과 미확인)

• 부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결, 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결 — 차임 감액 합의 주장 배척, 3기 연체 해지

• 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결 — 환산보증금 초과 상가는 민법 제628조, 증액청구만으로 갱신 이의 아님 (원심 춘천지방법원 2024. 11. 14. 선고 2024나30875 판결 파기환송, 1심 춘천지방법원 원주지원 2024. 1. 26. 선고 2022가단56779 판결)

• 법령 — 민법 제537조, 제627조, 제628조, 제639조, 제640조; 주택임대차보호법 제7조; 상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의8, 제11조, 제11조의2 (2026년 9월 28일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 지금까지 월세를 어떻게 내 왔는지부터 확인합니다. 이미 줄여 내고 있다면 원래 차임 기준의 연체액이 해지 기준에 얼마나 가까운지가 가장 급한 문제이기 때문입니다. 그다음 계약서로 주택인지 상가인지, 환산보증금이 기준을 넘는지, 차임 조정 조항이나 불가항력 해지 조항이 있는지 확인하고, 감액 사유가 경제사정 변동인지 건물 하자인지 영업 자체의 불능인지 가립니다. 계약 체결 전후와 현재의 월별 매출, 상권의 임대료와 공실 자료, 임대인과 주고받은 감액 요청과 답변도 이 단계에서 모읍니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 청구와 방어의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 청구입니다. 감액의 효력은 청구가 도달한 날부터 생기므로, 사유가 생겼다면 근거 조문과 감액 희망액을 적은 서면을 가능한 한 빨리 도달시킵니다. 이어서 계약 당시의 기초 사정과 현재를 비교하는 매출·상권 자료를 정리하고, 협상이 되지 않으면 조정이나 소송에서 감정을 신청해 객관적으로 상당한 차임을 확정받습니다. 영업 자체가 불가능했던 기간이 있다면 감액을 넘어 차임 면제와 부당이득 반환까지 검토합니다. 둘째, 방어입니다. 감액이 확정되기 전까지는 원래 차임을 내면서 이의를 유보하는 등 연체와 해지의 빌미를 만들지 않도록 지급 방식을 정하고, 이미 줄여 낸 금액이 있다면 해지권이 생기기 전에 정리합니다. 감액이 어렵다고 판단되면 불가항력 해지 조항이나 상가건물 임대차보호법 제11조의2의 해지권처럼 계약에서 벗어나는 길을 함께 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

차임감액 사건은 '어렵다'는 호소가 아니라 숫자와 날짜로 결론이 납니다. 면세점 사건은 공문 도달일이 감액의 시작점이 되었고, 매출 감소율이 감액 비율의 근거가 되었습니다. 반대로 부산 사건은 감액 합의의 증거가 없어 덜 낸 월세가 모두 연체가 되었습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 서류, 어느 날짜에서 생겼는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 차임 증감을 둘러싼 임대차 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 계약 구조와 자료에 따라 사건마다 다르므로 매출과 계약서를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 월세를 줄여 보내기 전에, 임대인과 구두로 감액을 약속받기 전에, 연체가 쌓이기 전에 상담하시는 것이 영업과 보증금을 함께 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

매출이 무너진 상황에서 월세는 가장 먼저 줄이고 싶은 고정비이지만, 방법을 잘못 고르면 영업장 자체를 잃을 수 있습니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 경제 위기 속에서 차임의 절반 이상을 돌려받은 임차인과 연체로 점포를 비운 임차인이 실제로 갈린 기록이고, 그 갈림점은 청구의 시점과 방식, 그리고 남아 있는 자료에서 만들어졌습니다.

임대인에게 감액을 요청하기 전에, 월세를 줄여 보내기 전에, 감액 합의서에 서명하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 매출 자료를 함께 검토하고, 감액을 청구할지, 계약에서 벗어날지, 어떤 순서로 진행할지 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·평택·오산 등 경기 남부 전역의 상가·주택 임대차 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

매출 감소나 건물 하자로 월세 감액을 고민하고 계시거나, 감액 문제로 다투다 수원지방법원 본원이나 성남·안양·안산·평택·여주지원에 차임 청구나 건물인도 소장을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 월별 매출, 임대인과 주고받은 연락을 가져오시면 첫 상담에서 감액 가능성과 연체 위험을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.