집주인이 사망했는데 보증금을 누구에게 받아야 할지 모르겠다면 — 상속인 전원·한정승인·상속포기에 따라 갈린 판결과 상속재산관리인, 경매·임차권등기로 회수하는 순서

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

계약 만료를 앞두고 집주인에게 연락했더니 가족에게서 "아버지가 돌아가셨다"는 답이 옵니다. 누구에게 보증금을 달라고 해야 하는지, 자녀들이 상속을 포기하면 보증금이 사라지는지, 상속인이 누군지도 모르면 어떻게 하는지 막막해지는 순간입니다. 많은 분들이 "집을 물려받는 사람이 알아서 돌려주겠지" 하고 기다리거나, 반대로 "상속포기하면 받을 방법이 없다"고 포기하십니다. 결론부터 말씀드리면, 집주인이 사망해도 보증금반환채무는 사라지지 않고 상속인에게 넘어가며, 여러 명이 임대인 지위를 함께 승계했다면 원칙적으로 각자가 보증금 전액을 돌려줄 책임을 집니다. 다만 한정승인을 한 상속인에게는 상속재산의 범위에서만 받을 수 있고, 기다리는 동안 집을 비우면 시효로 보증금 전부를 잃은 판결까지 있습니다. 이 글은 상속인 전원·한정승인·상속포기에 따라 결론이 갈린 판결, 상속인이 없거나 불분명할 때의 상속재산관리인 절차, 경매와 임차권등기로 보증금을 회수하는 순서를 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

보증금은 누구에게 달라고 해야 합니까 — 임대인 지위를 승계한 상속인입니다. 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결은 상속으로 임차건물의 소유권을 취득한 사람도 '임차건물의 양수인'에 해당하고, 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 보증금반환채무는 성질상 불가분채무라고 판단했습니다. 상속인 한 명 한 명에게 전액을 청구할 수 있다는 뜻입니다.

상속인이 한정승인을 하면 보증금을 못 받습니까 — 못 받는 것이 아니라, 받을 수 있는 재산의 범위가 상속재산으로 좁혀집니다. 대법원 2016. 5. 24. 선고 2015다250574 판결은 한정승인을 하면 상속채권자는 원칙적으로 상속인의 고유재산에 강제집행할 수 없고 상속재산으로부터만 만족을 받는다고 했습니다. 집 자체가 상속재산이므로, 임차인에게는 그 집이 가장 중요한 책임재산이 됩니다.

상속 문제가 정리될 때까지 기다려도 됩니까 — 집을 계속 점유하면서 기다리는 것과 집을 비우고 기다리는 것은 전혀 다릅니다. 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결은 임대차 종료 후 보증금을 받으려고 목적물을 점유하는 동안에는 보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 했지만, 광주지방법원 2017. 4. 14. 선고 2016나57631 판결은 점유를 증명하지 못한 임차인의 청구를 시효 완성으로 전부 기각했습니다.

집주인이 사망하면 보증금 채무는 이렇게 이동합니다

첫째, 상속으로 넘어갑니다. 민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 정합니다. 보증금반환채무도 예외가 아닙니다. 대항력을 갖춘 주택이라면 주택임대차보호법 제3조 제4항이, 상가라면 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항이 임차주택·임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 대법원 2015다59801 판결은 소유권 변동의 원인이 상속이어도 이 조항이 적용된다고 했습니다.

둘째, 여러 명이 승계하면 불가분채무입니다. 민법 제411조는 불가분채무에 연대채무 규정 일부를 준용합니다. 임차인은 상속인 중 누구에게든 보증금 전액을 청구할 수 있고, 상속인들 사이의 부담 정리는 그들 내부의 문제입니다. 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결도 같은 법리를 확인하면서, 상속인 중 한 명이 보증금을 반환한 뒤 다른 상속인들에게 법정상속분에 따라 구상할 수 있다고 했습니다.

셋째, 상속인의 선택에 따라 책임의 범위가 달라집니다. 민법 제1019조 제1항은 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 안에 단순승인·한정승인·포기를 할 수 있게 하고, 같은 조 제3항은 상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실 없이 알지 못한 경우 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 한정승인을 할 수 있게 합니다. 민법 제1028조의 한정승인은 상속재산의 한도에서만 변제할 것을 조건으로 한 승인이고, 민법 제1042조의 상속포기는 상속개시 때로 소급하여 처음부터 상속인이 아니었던 것이 됩니다.

넷째, 포기가 이어지면 상속인이 바뀝니다. 민법 제1043조는 공동상속인 중 일부가 포기하면 그 상속분이 다른 상속인에게 귀속된다고 정합니다. 대법원 2023. 3. 23. 자 2020그42 전원합의체 결정은 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기하면 배우자가 단독상속인이 된다고 보아, 배우자와 손자녀가 공동상속인이 된다던 대법원 2015. 5. 14. 선고 2013다48852 판결을 변경했습니다. 다만 배우자와 자녀 모두가 포기한 경우에는 민법 제1043조가 적용되지 않는다고 했으므로, 그때는 민법 제1000조의 순위에 따라 다음 순위 상속인을 다시 따져야 합니다.

첫 번째 사례 — 상속인 4명에게 4분의 1씩만 받으라던 판결이 뒤집혔습니다

전주지방법원 2015. 9. 3. 선고 2014나6537 판결과 그 상고심인 대법원 2015다59801 판결의 사건입니다. A씨는 1999년부터 건물 1층 121.97㎡를 월세 없이 보증금 5,000만 원에 빌려 소매점을 운영했고, 2006. 12. 10. 새 소유자와 같은 조건으로 다시 계약했습니다. 보증금을 돌려받지 못하자 2008. 12. 17. 임차권등기를 마쳤는데, 소유자는 2009. 2. 14. 사망했고 자녀 4명이 건물을 각 1/4씩 상속했습니다. 이후 1순위 근저당권자의 신청으로 경매가 진행되어 건물은 2011. 1. 13. 제3자에게 넘어갔고, A씨는 그 경매에서 배당을 받지 못했습니다.

원심은 A씨의 임차권이 경매로 소멸했으므로 상속인들이 각자 상속지분에 따라 보증금을 분할해 부담한다고 보고, 상속인 한 명에게 1,250만 원(5,000만 원의 1/4)만 지급하라고 했습니다. 대법원은 이 부분을 파기했습니다. 상속으로 소유권을 취득한 사람도 임차건물의 양수인에 해당하고, 공동으로 임대인 지위를 승계한 상속인들의 보증금반환채무는 불가분채무이므로, 상속으로 공동임대인이 된 상속인들은 특별한 사정이 없는 한 공동하여 A씨에게 5,000만 원과 지연손해금을 지급할 의무가 있다는 것입니다. 임차권등기를 마친 뒤에는 기간이 끝났어도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하므로, 기간 종료 여부는 상속인들의 공동임대인 지위에 영향이 없다고도 했습니다.

"소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속ㆍ경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다. 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다." — 대법원 2015다59801

이 사건에는 세입자에게 불리한 부분도 함께 있습니다. 상속인 중 한 명은 사망일로부터 2년 반이 지난 2011. 9. 5.에야 한정승인 신고를 했는데, 원심은 그가 세무서의 양도소득세 고지서를 받고서야 상속채무를 구체적으로 확인했다는 사정 등을 들어 민법 제1019조 제3항의 특별한정승인을 적법하다고 보았고, 대법원도 이 판단을 유지했습니다. 그 상속인에 대해서는 상속재산의 범위에서만 받을 수 있게 된 것입니다. 반면 다른 상속인이 "보증금은 돌아가신 아버지에게 낸 것이고 나는 아버지 상속을 포기했다"고 다툰 부분은 원심과 대법원 모두 받아들이지 않았습니다. 보증금반환채무는 계약상 임대인에게 있었고, 그 지위를 승계한 어머니를 상속한 이상 채무도 상속된다는 이유였습니다. 원심은 또 경매 배당에서 한 푼도 받지 못한 채 배당절차가 끝났더라도 그것만으로 보증금반환채권이 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

두 번째 사례 — 연장계약서에 도장을 찍은 상속인, 고유재산까지 책임집니까

대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다220329 판결의 사건입니다. B씨는 2020. 3. 27. 보증금 1억 6,000만 원, 기간 2020. 5. 11.부터 2022. 5. 10.까지로 전세계약을 맺었는데, 집주인은 2020. 6. 4. 사망했습니다. 상속인은 배우자와 자녀 4명이었고, 자녀 중 한 명은 2022. 5. 4. 한정승인 신고를 했습니다(2023. 4. 7. 수리). B씨는 만기가 다가오자 "상속받은 다섯 분께서 빨리 연장계약서를 써 주셔야 대출을 연장할 수 있다"는 문자를 보냈고, 2022. 5. 5. 상속인 전원과 같은 조건으로 2년 연장계약을 맺었습니다. 특약에는 "상속 임대인으로 전세보증금을 그대로 승계하고 기간을 연장한다"는 문구가 들어갔습니다.

항소심인 서울남부지방법원 2025. 11. 28. 선고 2025나52246 판결은 B씨의 손을 들어 주었습니다. 한정승인 신고 사실을 알리지 않은 채 보증금반환의무를 적극적으로 부담하는 계약서를 작성한 것은 상속재산의 처분행위이므로 민법 제1026조 제1호에 따라 단순승인한 것으로 보아야 하고, 따라서 그 상속인은 한정승인을 내세울 수 없다는 것이었습니다. 그러나 대법원은 이 판단을 파기했습니다.

"여기서 '처분행위'는 재산의 현상 또는 그 성질을 변하게 하는 사실적 행위 및 재산의 변동을 생기게 하는 법률적 행위를 포함한다 할 것이나 상속재산의 보존 및 관리행위는 이에 해당하지 아니한다." — 대법원 2025다220329

대법원은 연장계약의 목적물·보증금·차임이 기존 계약과 모두 같고 기간만 2년 늘었을 뿐이며, 전세자금대출을 연장하려는 임차인의 요구에 응한 것에 불과하다는 점을 들어 이를 민법 제1022조의 상속재산 관리행위로 보았습니다. 오히려 이를 단순승인으로 보아 고유재산에 강제집행하게 하면 상속인에게 불의의 손해를 준다고 했습니다. 결국 B씨는 그 상속인의 개인 재산이 아니라 상속재산에서 보증금을 회수해야 하는 처지가 되었습니다. 임대인 사망 뒤 연장계약을 맺는 것은 흔한 일이지만, 그 계약서 한 장으로 상속인의 책임 범위가 넓어지지는 않는다는 점을 보여 준 판결입니다.

세 번째 사례 — 1심에서 이겼지만 집을 비워 둔 탓에 시효로 졌습니다

광주지방법원 장흥지원 2016. 9. 21. 선고 2016가소238 판결과 그 항소심인 광주지방법원 2016나57631 판결의 사건입니다. C씨는 2002. 8. 15. 주택 2층을 월세 없이 보증금 1,800만 원, 기간 2004. 8. 17.까지로 빌렸습니다. 기간이 끝나도 보증금이 돌아오지 않았고, 집주인은 2005. 2. 22. 사망했습니다. 자녀 한 명은 상속을 포기했고, 배우자와 나머지 자녀 3명은 한정승인을 했습니다. C씨는 2005. 6. 28. 임차권등기를 마쳤지만 소송은 계약 종료로부터 11년 넘게 지난 2016. 3. 18.에야 냈고, 자녀 3명에게 상속재산의 범위에서 각 600만 원을 청구했습니다.

1심은 C씨가 누나와 지인을 통해 2016. 5. 11.경까지 집을 직접 또는 간접으로 점유했다고 보고, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차관계가 존속하는 동안에는 보증금반환채권의 시효가 진행하지 않는다며 청구를 받아들였습니다. 그런데 이 사건에는 같은 건물 1층 임차인의 보증금 2,500만 원 판결 채권을 양수한 사람이 보조참가해 있었습니다. 한정승인된 한정된 상속재산을 두고 다른 채권자와 경쟁하는 구조였던 것입니다.

항소심은 결론을 뒤집었습니다. 지인의 전입신고는 계약이 끝나고 약 6년 6개월이 지나서야 이루어졌고, C씨와 지인 사이에 간접점유를 인정할 점유매개관계가 없으며, 누나가 실제로 살았다는 객관적인 자료도 없다고 보았습니다. 점유가 계속되지 않았으니 시효는 계약 종료일인 2004. 8. 17.부터 진행했고, 민법 제162조 제1항의 10년이 지나 소멸했다는 것입니다. 1심 판결은 취소되고 청구는 전부 기각되었으며, 엘박스 상·하위 판결 목록에 따르면 대법원 2017다226629 판결로 상고가 기각되었습니다. 이 사건에서 법원은 임차권등기가 되어 있다는 사정이 아니라 실제 점유가 계속되었는지를 기준으로 시효 진행 여부를 판단했습니다.

이 결론은 대법원 2016다244224 판결과 나란히 읽어야 합니다. 이 판결은 임차인이 보증금을 받으려고 목적물을 점유하는 것은 보증금반환채권을 행사하는 모습이므로 시효가 진행하지 않는다고 하면서도, 이 예외는 임차인이 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고 목적물을 점유하지 않는 경우까지 인정되는 것은 아니라고 선을 그었습니다. 집주인이 사망해 상대방이 불분명하다는 사정은 시효를 멈춰 주지 않습니다.

네 번째 사례 — 한정승인 뒤 집이 경매로 넘어갈 때 배당 순서

수원지방법원 평택지원 관할에서 벌어진 사건이 대법원 2010. 6. 24. 선고 2010다14599 판결로 정리되었습니다. 부동산 소유자가 2007. 11. 22. 사망하자 남편과 자녀들이 한정승인을 했고(2008. 3. 3. 수리), 남편이 상속재산관리인으로 선임되었습니다. 근저당권자인 농협의 신청으로 2008. 4. 24. 임의경매가 시작되었고, 집행법원은 집행비용과 우선변제권자인 임차인 및 근저당권자에게 배당할 금액을 먼저 뗀 뒤, 나머지 118,252,164원 중 19,842,739원을 판결을 받아 배당요구한 상속채권자에게, 98,409,425원을 상속재산관리인에게 배당했습니다. 원심인 수원지방법원 2010. 1. 8. 선고 2009나26876 판결과 대법원은 담보권 실행을 위한 경매라면 통상의 배당 방식이 적용되므로, 한정승인 절차에서 채권을 신고한 채권자도 집행권원을 얻어 배당요구하면 일반채권자로 배당받을 수 있다고 했습니다.

반대로 한정승인자가 청산을 위해 스스로 신청한 경매는 다릅니다. 대법원 2013. 9. 12. 선고 2012다33709 판결은 민법 제1037조와 민사집행법 제274조에 따른 상속재산의 형식적 경매에서는 일반채권자의 배당요구가 허용되지 않고, 일반 상속채권자는 민법 제1034조 등에 따라 변제받아야 한다고 판단했습니다. 가압류를 해 두고 1순위로 배당받았던 채권자도 결국 배당에서 제외되었습니다.

세입자에게 이 차이는 결정적입니다. 대항력과 확정일자를 갖추었거나 임차권등기를 마친 임차인은 우선변제권이 있으므로, 민법 제1034조 제1항 단서가 정한 것처럼 '우선권 있는 채권자'로서 순위에 따라 먼저 배당을 받습니다. 그러나 우선변제권이 없는 임차인은 일반채권자와 똑같이 취급됩니다. 이때 민법 제1032조의 공고 기간 안에 채권을 신고하지 않으면, 민법 제1039조에 따라 한정승인자가 알지 못한 채권자는 상속재산이 남는 경우에만 변제받을 수 있습니다.

상속인이 모두 포기했거나 누구인지 모른다면 — 상속재산관리인

자녀와 배우자가 모두 상속을 포기하고, 다음 순위인 부모·형제자매도 포기하거나 연락이 닿지 않는 경우가 있습니다. 민법 제1053조 제1항은 상속인의 존부가 분명하지 않을 때 법원이 피상속인의 친족 기타 이해관계인 또는 검사의 청구에 의하여 상속재산관리인을 선임하고 지체 없이 공고한다고 정합니다. 보증금을 받지 못한 임차인은 대표적인 이해관계인입니다. 민법 제1056조는 공고 후 3개월 안에 상속인의 존부를 알 수 없으면 관리인이 채권 신고를 공고하고, 민법 제1033조부터 제1039조까지를 준용해 청산하도록 합니다.

이 절차를 건너뛰면 소송 자체가 막힙니다. 서울남부지방법원 2017. 1. 26. 선고 2016나61172 판결은 세입자 사건은 아니지만 구조가 같습니다. 2008년에 사망한 전세권자의 상속인을 찾을 수 없자 건물 소유자가 곧바로 국가를 상대로 전세권설정등기 말소를 청구했고, 1심(서울남부지방법원 2016가단204107)은 이를 받아들였습니다. 항소심은 형제자매나 4촌 이내 방계혈족이 있을 가능성을 배제할 자료가 없고, 민법 제1053조, 제1056조 내지 제1057조의2의 절차를 거쳐야 비로소 상속재산이 국가에 귀속된다며 1심을 취소하고 소를 각하했습니다. 엘박스 상·하위 판결 목록에는 이 판결에 대한 상고심이 나타나지 않습니다. 상속인이 없어 보인다고 국가를 상대로 보증금을 청구하는 것은 같은 이유로 막힐 수 있다는 점을 보여 줍니다.

상속포기를 한 사람도 완전히 손을 떼는 것은 아닙니다. 민법 제1044조 제1항은 상속을 포기한 사람이 그 포기로 상속인이 된 사람이 상속재산을 관리할 수 있을 때까지 관리를 계속해야 한다고 정합니다. 집의 관리, 열쇠와 서류의 보관, 임차인과의 연락 창구를 누가 맡고 있는지 확인해 두면 이후 절차에서 도움이 됩니다.

상속인이 그 집에 자기 빚을 얹었다면 — 우열은 이렇게 정해집니다

한정승인을 한 상속인이 상속받은 집을 담보로 자기 빚을 얻는 경우도 있습니다. 대법원 2010. 3. 18. 선고 2007다77781 전원합의체 판결은 한정승인자로부터 상속재산에 저당권 등 담보권을 취득한 고유채권자와 상속채권자 사이의 우열은 민법상 일반원칙에 따르고, 상속채권자가 한정승인만을 이유로 우선을 주장할 수는 없다고 했습니다. 등기 순서로 정해진다는 뜻입니다. 대항력과 확정일자를 먼저 갖춘 임차인이라면 이후 설정된 근저당권보다 앞서지만, 그렇지 않다면 상속인의 채권자에게 밀릴 수 있습니다.

반면 담보권이 없는 상속인의 고유채권자는 다릅니다. 앞의 대법원 2015다250574 판결은 상속채권자가 상속재산에서 만족을 받지 못한 상태에서 한정승인자의 고유채권자가 상속재산에 강제집행할 수 없고, 고유채무가 조세채무여도 당해세가 아니면 마찬가지라며, 상속인의 체납 세금을 먼저 배당한 원심을 파기했습니다. 세입자가 받을 보증금은 상속채권이므로, 상속인 개인의 세금이나 일반 채무 때문에 상속재산에서 밀려나지는 않습니다.

상속인 중 한 명이 집을 단독으로 가져갔다면

상속재산분할로 집이 상속인 한 명의 단독소유가 되는 경우도 많습니다. 대법원 2023다318857 판결은 상속재산분할심판에서 대항요건을 갖춘 임대차 목적물을 공동상속인 중 1인의 단독소유로 하면, 그 사람이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 다른 상속인들은 임대차관계에서 탈퇴한다고 했습니다. 그 사건에서 건물을 단독으로 받은 상속인은 2022. 5. 11. 임대차가 끝나자 임차인에게 보증금 3,750만 원을 반환했고, 이후 다른 상속인들에게 법정상속분에 따라 구상할 수 있다는 판단을 받았습니다.

세입자 입장에서는 등기부를 다시 떼어 보는 것이 출발점입니다. 분할로 소유자가 한 명이 되었다면 그 사람이 청구 상대방이 되고, 아직 공유 상태라면 앞의 2015다59801 판결에 따라 상속인 전원 또는 그중 자력 있는 사람에게 전액을 청구할 수 있습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 집주인의 사망일과 등기부 상태를 확인합니다. 상속등기가 되었는지, 누구 명의로 몇 분의 몇씩 되었는지, 상속재산분할로 한 명에게 넘어갔는지 확인합니다. 채권자가 대위로 상속등기를 한 경우도 있습니다(대법원 2025다220329 사건, 전주지방법원 2014나6537 사건).

2. 상속인들이 무엇을 선택했는지 확인합니다. 가정법원의 한정승인·포기 수리 여부와 날짜를 확인합니다. 3개월이 지난 뒤의 한정승인도 민법 제1019조 제3항에 따라 적법할 수 있고(대법원 2015다59801), 반대로 그 요건을 갖추지 못했다면 단순승인으로 다툴 수 있습니다.

3. 내 보증금의 순위를 확인합니다. 전입신고와 확정일자, 임차권등기 여부와 날짜를 등기부의 근저당·가압류와 비교합니다. 우선변제권이 있는지에 따라 경매에서의 위치가 달라집니다(대법원 2010다14599, 2012다33709).

4. 점유를 유지하고 있는지 확인합니다. 기간이 끝났는데 이사를 나갔다면 시효가 진행하고 있을 수 있습니다. 광주지방법원 2016나57631 판결은 11년 뒤의 청구를 전부 기각했습니다.

5. 경쟁하는 채권자를 확인합니다. 같은 건물의 다른 임차인, 금융기관, 상속인의 고유채권자가 있는지, 그들의 담보권 설정일이 내 대항력보다 앞서는지 확인합니다(대법원 2007다77781, 2015다250574).

부고를 들은 날부터 할 일

• 당일~1주 — 집을 비우지 마십시오. 계약서, 보증금 이체 내역, 전입세대열람·확정일자 자료, 집주인과 주고받은 문자를 모읍니다. 가족관계를 알 수 있는 자료는 이해관계인으로서 법원 절차를 통해 확보하는 방법을 검토합니다.

• 2주 안 — 등기부를 떼어 상속등기 여부를 확인하고, 상속인들에게 보증금 반환 의사를 내용증명으로 묻습니다. 만기가 지났다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령 신청을 준비합니다. 같은 조 제3항은 민사집행법 제292조 제3항을 준용하므로 임차권등기명령은 결정이 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있습니다.

• 3개월 전후 — 상속인들의 한정승인·포기 여부가 대체로 드러나는 시기입니다(민법 제1019조 제1항). 한정승인 공고가 나오면 공고 기간 안에 채권을 신고합니다(민법 제1032조, 제1039조). 상속인 전원이 포기했다면 상속재산관리인 선임을 청구합니다(민법 제1053조).

• 그 이후 — 상속인 또는 상속재산관리인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하고, 판결을 받아 강제경매를 신청하거나 진행 중인 경매에 배당요구를 합니다. 한정승인자가 청산 경매를 신청했다면 배당요구가 아니라 청산 절차에서의 채권 신고가 기준이 됩니다(대법원 2012다33709).

여기서부터는 변호인이 필요합니다

상속인이 한 명이고 보증금을 돌려줄 여력이 있다면, 소유권을 넘겨받은 상속인과 정산하는 것으로 끝나는 경우도 있습니다. 그러나 상속인이 여럿이고 서로 연락이 끊겨 있거나, 일부가 한정승인·포기를 했거나, 선순위 근저당 때문에 경매 배당이 불확실한 사건은 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯, 같은 5,000만 원을 두고 원심은 상속인 1명당 1,250만 원만 인정했고 대법원은 전액 청구를 인정했습니다. 연장계약서를 쓴 상속인의 책임을 두고서도 항소심과 대법원의 결론이 갈렸습니다.

특히 청구 방식이 결과를 좌우합니다. 장흥지원 사건의 임차인은 처음부터 상속인들에게 각 3분의 1씩만 청구했습니다. 불가분채무라는 법리를 활용하면 자력 있는 상속인 한 명에게 전액을 청구할 수 있는데도 스스로 청구를 나눈 것입니다. 한정승인자와 단순승인자가 섞여 있다면 누구에게는 '상속재산의 범위에서', 누구에게는 제한 없이 청구해야 하므로 청구취지부터 달라집니다.

보증금 말고도 챙길 것 — 지연손해금·비용·동시이행

보증금반환채무는 건물 인도와 동시이행 관계에 있습니다. 서울남부지방법원 2025나52246 판결도 상속인들에게 임차인으로부터 부동산을 인도받음과 동시에 1억 6,000만 원을 지급하라고 했습니다. 장흥지원 2016가소238 판결은 임차인이 집을 인도하지 않았다는 이유로 지연손해금 청구를 기각했습니다. 집을 지키는 것은 시효를 막는 데 필요하지만, 지연손해금까지 받으려면 인도 또는 인도 제공이 필요합니다. 두 가지를 어떤 순서로 할지 미리 정해야 합니다.

임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있고, 상속인이 그 지위를 승계합니다. 전주지방법원 2014나6537 판결은 당심 판결 선고일 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법의 법정이율에 따른 지연손해금을 인정했습니다. 소송 기간이 길어질수록 이 부분도 무시할 수 없는 금액이 됩니다.

자주 묻는 질문

상속인이 여러 명이면 각자 자기 지분만큼만 돌려주면 됩니까?

아닙니다. 대법원 2015다59801 판결은 임대인 지위를 공동으로 승계한 상속인들의 보증금반환채무가 불가분채무라고 했습니다. 임차인은 상속인 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있고, 상속인들끼리의 정산은 대법원 2023다318857 판결처럼 내부 구상의 문제입니다.

자녀들이 모두 상속을 포기했다는데 누구에게 청구해야 합니까?

배우자가 있다면 배우자가 단독상속인이 됩니다(대법원 2020그42 전원합의체 결정). 배우자까지 포기했다면 민법 제1000조의 다음 순위 상속인을 확인해야 하고, 상속인의 존부가 분명하지 않으면 민법 제1053조에 따라 상속재산관리인 선임을 청구합니다. 국가를 바로 상대로 하는 소송은 각하될 수 있습니다(서울남부지방법원 2016나61172).

상속인이 한정승인을 했는데, 그 사람 월급이나 집을 압류할 수는 없습니까?

원칙적으로 할 수 없습니다. 대법원 2015다250574 판결은 한정승인을 하면 상속채권자는 상속인의 고유재산에 강제집행할 수 없다고 했습니다. 다만 한정승인이 기간을 넘겨 부적법하거나, 상속재산을 은닉·부정소비해 민법 제1026조 제3호의 단순승인 사유가 있다면 다툴 수 있습니다. 연장계약서 작성만으로는 단순승인이 되지 않는다는 것이 대법원 2025다220329 판결입니다.

집주인이 사망한 뒤에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니까?

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 임대인의 사망을 제외 사유로 두지 않습니다. 광주지방법원 2016나57631 사건의 임차인도 집주인 사망 뒤인 2005. 6. 28. 임차권등기를 마쳤습니다. 다만 그 사건에서 임차권등기만으로 시효가 멈추지는 않았으므로, 등기 후에도 소송 등 권리 행사를 미루어서는 안 됩니다.

상속 정리를 기다리는 동안 다른 집으로 이사 가도 됩니까?

신중해야 합니다. 대법원 2016다244224 판결은 보증금을 받으려고 점유하는 동안에는 시효가 진행하지 않는다고 했지만, 점유하지 않으면 그 예외가 적용되지 않습니다. 이사가 불가피하다면 임차권등기를 먼저 마치고, 시효가 완성되기 전에 소송을 제기하십시오. 광주지방법원 2016나57631 판결의 임차인은 이 순서를 놓쳐 보증금 전부를 잃었습니다.

한정승인한 상속인이 집을 경매에 넘겼는데 저도 배당요구를 하면 됩니까?

경매의 종류에 따라 다릅니다. 근저당권자가 신청한 임의경매라면 판결 등 집행권원을 얻어 배당요구할 수 있지만(대법원 2010다14599), 한정승인자가 청산을 위해 신청한 형식적 경매에서는 일반채권자의 배당요구가 허용되지 않습니다(대법원 2012다33709). 우선변제권이 없다면 한정승인 공고 기간 안의 채권 신고가 중요합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 — 상속인도 임차건물의 양수인, 공동임대인 보증금반환채무는 불가분채무, 특별한정승인 적법 (원심 전주지방법원 2015. 9. 3. 선고 2014나6537 판결 중 상속지분 분할 부분 파기환송)

• 대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다220329 판결 — 상속인 전원의 동일조건 연장계약은 관리행위, 법정단순승인 아님 (원심 서울남부지방법원 2025. 11. 28. 선고 2025나52246 판결 파기환송)

• 광주지방법원 장흥지원 2016. 9. 21. 선고 2016가소238 판결, 광주지방법원 2017. 4. 14. 선고 2016나57631 판결 — 점유 불인정으로 보증금반환채권 시효 소멸, 1심 취소·청구 기각 (상고기각 대법원 2017다226629, 엘박스 상·하위 판결 목록 기준)

• 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 — 보증금을 받기 위해 점유하는 동안 소멸시효 진행하지 않음, 점유하지 않는 경우는 제외

• 대법원 2010. 6. 24. 선고 2010다14599 판결 — 한정승인 후 담보권 실행 경매에서 통상의 배당, 우선변제권 있는 임차인 선배당 (원심 수원지방법원 2010. 1. 8. 선고 2009나26876 판결, 상고기각)

• 대법원 2013. 9. 12. 선고 2012다33709 판결 — 한정승인 청산을 위한 형식적 경매에서 일반채권자 배당요구 불허

• 대법원 2010. 3. 18. 선고 2007다77781 전원합의체 판결, 대법원 2016. 5. 24. 선고 2015다250574 판결 — 한정승인자의 고유채권자와 상속채권자의 우열

• 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결 — 단독소유로 분할된 상속인의 보증금반환채무 면책적 인수와 내부 구상

• 대법원 2023. 3. 23. 자 2020그42 전원합의체 결정 — 자녀 전부 상속포기 시 배우자 단독상속 (대법원 2015. 5. 14. 선고 2013다48852 판결 변경)

• 서울남부지방법원 2017. 1. 26. 선고 2016나61172 판결 — 상속인 부존재 절차 없이 국가를 상대로 한 소 각하 (1심 서울남부지방법원 2016가단204107 판결 취소, 상고심 판결 확인되지 않음)

• 법령 — 민법 제162조, 제411조, 제1000조, 제1003조, 제1005조, 제1019조, 제1022조, 제1026조, 제1028조, 제1032조, 제1034조, 제1037조, 제1039조, 제1042조, 제1043조, 제1044조, 제1053조, 제1056조; 주택임대차보호법 제3조, 제3조의3, 제4조; 민사집행법 제274조, 제292조 (2026년 9월 28일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 임대차가 언제 끝났는지와 지금 그 집을 누가 점유하고 있는지부터 확인합니다. 시효와 동시이행, 임차권등기의 필요성이 모두 여기서 갈리기 때문입니다. 그다음 등기부로 상속등기 여부와 지분, 근저당·가압류의 날짜를 확인하고, 전입신고·확정일자·임차권등기의 날짜와 비교해 경매가 열렸을 때 보증금이 어느 순위에 서는지 계산합니다. 상속인들이 가정법원에 한정승인이나 포기를 신고했는지, 그 날짜가 사망일로부터 3개월 안인지, 상속재산분할이 이루어졌는지도 이 단계에서 살핍니다. 사망 이후 상속인들과 주고받은 문자나 연장계약서가 있다면 그 문구도 함께 읽습니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 상대방과 책임재산의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 상대방입니다. 누가 임대인 지위를 승계했는지를 등기부와 가족관계, 가정법원 심판 기록으로 확정합니다. 공동상속이면 불가분채무 법리에 따라 자력 있는 상속인을 중심으로 전액을 청구하고, 한정승인자와 단순승인자가 섞여 있으면 청구취지를 나누어 설계합니다. 상속인이 모두 포기했거나 불분명하면 상속재산관리인 선임을 먼저 청구해 소송의 상대방을 만듭니다. 둘째, 책임재산입니다. 한정승인이 있으면 받을 수 있는 재산은 사실상 그 집과 다른 상속재산으로 좁혀지므로, 우선변제권을 확보하고 경쟁 채권자보다 앞서는 것이 핵심입니다. 임차권등기와 점유 유지로 시효와 순위를 지키고, 담보권 실행 경매인지 청산을 위한 형식적 경매인지에 따라 배당요구와 채권 신고 중 맞는 절차를 밟습니다. 한정승인이 기간을 넘겼거나 재산목록 누락이 있다면 단순승인을 주장해 고유재산까지 책임재산을 넓히는 방안도 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 사건은 법률관계가 사망 이후에 새로 짜이기 때문에, 계약 당시의 서류만으로는 결론이 나오지 않습니다. 같은 5,000만 원 보증금이 원심에서는 4등분되었다가 대법원에서 전액 청구로 바뀌었고, 1심에서 이긴 1,800만 원이 항소심에서 시효로 사라졌습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 날짜, 어느 행동에서 생겼는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 임대인 사망에 따른 보증금 회수 사건을 다루고 있지만, 결과는 상속인들의 선택과 등기부의 순위에 따라 사건마다 다르므로 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 집을 비우기 전에, 상속인이 불러 주는 대로 연장계약서에 서명하기 전에, 한정승인 공고 기간이 지나기 전에 상담하시는 것이 보증금을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

집주인의 사망은 세입자가 선택한 일이 아닌데도, 그 뒤의 상속 절차는 보증금의 운명을 바꿉니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 상황에서 보증금 전액을 청구할 수 있게 된 세입자와 시효로 모두 잃은 세입자가 실제로 갈린 기록이고, 그 갈림점은 청구의 상대방과 방식, 그리고 집을 지키고 있었는지에서 만들어졌습니다.

이사를 결정하기 전에, 상속인과 새 계약서를 쓰기 전에, 경매 통지를 받고 배당요구 기한이 지나기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등기부와 계약서, 가정법원 기록을 함께 정리하고, 누구에게 얼마를 어떤 순서로 청구할지 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·평택·오산 등 경기 남부 전역의 임대차·보증금 반환 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

집주인이 사망한 뒤 보증금을 돌려받지 못해 수원지방법원 본원이나 성남·안양·안산·평택·여주지원에 임차권등기명령이나 보증금반환 소송을 준비하고 계시거나, 상속인들로부터 한정승인·상속포기 소식을 들으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 등기부, 상속인과 주고받은 연락을 가져오시면 첫 상담에서 청구 상대방과 회수 순서를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.