상가 건물주가 바뀐 뒤 재건축을 이유로 나가라고 한다면 — 제10조 제1항 제7호 요건으로 갱신거절이 갈린 판결과 재건축 명목 거절에 권리금 배상이 인정·부정된 판결

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

오래 장사해 온 건물이 팔리고 나서 새 건물주에게서 연락이 옵니다. "건물을 헐고 새로 지을 계획이니 계약 끝나면 나가 달라." 권리금을 받고 가게를 넘기려고 새 임차인을 데려가도 "재건축할 건물이라 새 계약은 못 한다"는 답만 돌아옵니다. 많은 사장님들이 재건축이라는 말을 들으면 갱신요구권도 권리금도 모두 사라진다고 생각하십니다. 결론부터 말씀드리면, 상가건물 임대차보호법이 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있게 한 경우는 세 가지로 한정되어 있고, 그중 가장 흔히 내세우는 '계획 고지'는 계약을 맺을 당시에 공사 시기와 기간까지 구체적으로 알렸어야 합니다. 건물을 산 뒤에 비로소 알린 재건축 계획은 그 요건을 채우지 못한다는 것이 대법원의 판단입니다. 반대로 새 건물주와 재계약하면서 재건축 특약에 서명했다면 갱신이 막힌 판결도 있고, 재건축이 실제로 진행된 경우에는 권리금 배상이 부정되기도 했습니다. 이 글은 제10조 제1항 제7호의 요건 충족 여부로 갈린 판결과, 재건축을 이유로 신규 임차인을 거절했을 때의 권리금 배상 판결을 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

새 건물주가 재건축한다면 갱신요구를 거절할 수 있습니까 — 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호의 세 경우 중 하나에 해당해야 합니다. 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결은 새 건물주가 건물을 산 뒤 보낸 재건축 계획 통지에 대해, 계획 내용이 구체적이지 않고 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 고지가 아니어서 갱신요구를 거절할 사유는 될 수 없다고 판단했습니다.

재건축 때문에 권리금도 못 받습니까 — 그렇지 않습니다. 서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결은 재건축할 매수인과 매매를 교섭 중이라며 신규 임차인과의 계약을 거절한 임대인에게 권리금 71,677,900원의 배상을 명했고, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결이 이를 유지했습니다. 대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결은 재건축을 이유로 나가라고 한 새 건물주가 실제로는 직접 영업하려 한 사건에서 권리금 배상책임을 인정하는 취지로 원심을 파기했습니다.

그러면 언제 세입자가 집니까 — 새 건물주와 재계약하면서 재건축 계획서와 공사 일정을 첨부한 특약에 서명한 경우 갱신이 막혔고(서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2022가단5123215 판결), 매도와 재건축이 실제로 진행되어 건물이 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰이지 않은 경우 권리금 배상이 부정되었습니다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결).

재건축을 이유로 한 갱신거절은 세 경우뿐입니다

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 같은 항 제7호는 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우로서 다음 세 가지를 듭니다. 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다.

건물주가 바뀌어도 이 틀은 그대로입니다. 같은 법 제3조 제2항은 대항력을 갖춘 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 정하므로, 새 건물주는 종전 계약의 조건과 기간을 그대로 이어받습니다. 갱신요구권은 같은 조 제2항에 따라 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간 10년 안에서 행사할 수 있고, 같은 법 제2조 제3항에 따라 환산보증금이 기준을 넘는 상가에도 제10조 제1항이 적용됩니다.

권리금은 별도의 제도입니다. 같은 법 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 계약을 거절하는 등으로 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정하고, 단서에서 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 예외로 합니다. 즉 제7호의 요건을 갖춘 재건축이라면 갱신거절과 권리금 보호의무 면제가 함께 따라오지만, 요건을 갖추지 못했다면 두 가지 모두 다툴 수 있습니다. 이 글에서 다루는 도시정비법상 정비사업이 아닌, 개별 건물주가 추진하는 재건축에서 특히 이 구분이 중요합니다.

첫 번째 사례 — 건물을 산 뒤에 알린 재건축 계획은 가목이 아닙니다

대법원 2022다202498 판결의 사건입니다. A씨는 1977년 사용승인된 건물의 점포를 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 종전 소유자에게서 임차하고 있었는데, B회사가 2019. 1. 15. 건물 전체를 샀습니다. A씨가 2019. 2. 13.경 갱신 의사와 신규 임차인과의 계약 의사를 밝혀 달라는 내용증명을 보내자, B회사는 2019. 3. 6. "수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다"는 내용증명으로 답했습니다. A씨는 2019. 6. 24. 퇴거하고 권리금 배상을 청구했습니다.

원심인 서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결은 이 통지가 권리금 회수 방해행위라며 배상을 명했지만, 대법원은 이를 파기했습니다. 다만 대법원은 이 통지가 갱신거절 사유가 될 수는 없다는 점을 분명히 했습니다.

"이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 '권리금 회수 방해행위'가 된다고 볼 수도 없다." — 대법원 2022다202498

이 판결은 새 건물주를 만난 임차인에게 두 가지를 알려 줍니다. 첫째, 건물을 산 뒤에 보낸 "수년 내 신축 예정" 같은 통지로는 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 갱신을 원한다면 기간 안에 갱신요구권을 행사하는 것이 우선입니다. 둘째, 그러나 권리금 배상은 별개의 판단입니다. A씨는 갱신을 요구하지도, 신규 임차인을 주선하지도 않고 먼저 나간 탓에 배상을 받지 못하는 방향으로 사건이 돌아갔습니다. 대법원은 건물이 약 45년 된 점, B회사가 실제로 새 임차인과의 계약에 재건축 계획·공사시기(2022. 7. 3.경)·소요기간(1년)을 명시한 점을 들어, 재건축 계획을 알리겠다는 통지만으로는 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 확정적 의사로 볼 수 없다고 했습니다.

두 번째 사례 — 새 건물주와 재계약하며 재건축 특약에 서명했다면

서울중앙지방법원 2022가단5123215 판결의 사건은 반대 결론입니다. C회사는 2017. 11. 1. 대기업 소유 건물을 보증금 4,000만 원, 월 400만 원(부가세 별도)에 빌렸고, 새 소유자가 2020. 4. 23. 건물을 사서 2020. 5. 28. 등기를 마쳤습니다. C회사와 새 소유자는 2020. 12. 28. 보증금 4,200만 원, 월 420만 원, 기간 2020. 11. 1.부터 2021. 10. 31.까지로 새 계약서를 썼는데, 여기에 "임대인은 임차인에게 별첨2의 재건축 계획에 따른 별첨3의 공사시기 및 소요기간 등을 상세히 고지하였고 … 기간이 만료된 후 계약을 갱신하지 아니한다"는 조항이 들어갔고, 지상 25층·지하 3층 신축 계획안과 2021. 11. 9. 착공·2023. 1.경 준공 예정의 공사일정표가 첨부되었습니다.

C회사는 2021. 8. 23. 갱신을 요구했지만, 법원은 새 소유자가 계약 체결 당시 재건축 계획에 따른 공사시기와 소요기간을 상세히 고지하고 그 계획에 따라 갱신을 거절했다며 가목을 인정했습니다. 계약은 2021. 10. 31. 끝났습니다. 새 건물주라도 새로 계약서를 쓰는 순간이 '계약 체결 당시'가 될 수 있다는 점에서, 매수 후 재계약서에 서명할 때 특약 한 줄의 무게를 보여 주는 판결입니다.

그런데 이 사건은 정산 단계에서 다시 뒤집혔습니다. C회사는 2022. 2. 28.에야 점포를 넘겼고, 1심은 그사이 넉 달을 감정한 적정 차임 월 13,061,000원으로 계산해 보증금 4,200만 원에서 공제한 뒤 3,616,000원만 돌려주라고 했으며, 항소심(서울중앙지방법원 2022나61993)도 항소를 기각했습니다. 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결은 이 부분을 파기했습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 그 기간 동안 임차인은 종전 계약의 차임을 낼 의무만 있을 뿐 시가 차임에 따른 부당이득을 낼 의무는 없다는 것입니다.

세 번째 사례 — 건물이 헐린다며 거절했다가 권리금을 배상했습니다

서울북부지방법원 2021나37046 판결과 대법원 2022다260586 판결의 사건입니다. 서울 노원구의 1층 점포에서 D씨의 부모가 2014년부터 제과점을 운영해 왔고, 건강 문제로 D씨가 2019. 7. 1. 보증금 6,000만 원, 월 310만 원, 기간 2019. 12. 1.까지로 새로 계약해 가게를 이어받았습니다. 2019. 10. 11. D씨 측이 새 임차인을 데려왔으니 만나 달라고 하자 임대인은 "계약을 못합니다"라고 답하면서, 자신은 한번 임대하면 10년씩 임대한다는 취지로 말했습니다. D씨는 2019. 10. 20. 새 임차인과 권리금 1억 1,000만 원의 계약을 맺었지만, 임대인은 2019. 11. 22. 그제서야 건물이 헐린다고 말했고, 권리금 계약은 해제되었습니다. 임대인은 2020. 1. 3. 건물을 매도했습니다.

임대인은 재건축을 계획한 제3자와 매매를 교섭 중이었으므로 거절에 정당한 사유가 있다고 주장했지만, 법원은 제7호 가목이나 나목에 해당한다는 증거가 없는 이상 재건축을 원하는 매수인과 교섭 중이라는 사정만으로는 정당한 사유가 되지 않는다고 보았습니다. 계약을 할 수 없다고 명확히 밝힌 이상 D씨가 신규 임차인의 자력 정보를 제공하지 않았다는 주장도 배척했습니다. 임대차 종료 당시 권리금 감정액 102,397,000원(유형 30,897,000원, 무형 71,500,000원)이 약정 권리금보다 낮아 배상 상한이 되었고, 장소적 이익은 임차인이 형성한 것이 아닌 점 등을 들어 70%인 71,677,900원이 인정되었습니다. 대법원은 배상책임과 70% 제한을 그대로 유지하고, 지연손해금만 임대차 종료 다음 날인 2019. 12. 2.부터로 고쳐 직접 판결했습니다.

네 번째 사례 — 노후 건물 재건축을 이유로 거절하고 비워 둔 경우

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결과 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결로 두 번 대법원에 올라간 사건입니다. E씨는 2010. 10.부터 보증금 7,000만 원, 월 235만 원(갱신 후 255만 원)에 음식점을 운영했고, 계약이 두 번 갱신된 뒤 2015. 7. 16. 새 임차인과 권리금 1억 4,500만 원의 계약을 맺었습니다. 임대인은 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획이 있다는 등의 이유로 새 임차인과의 계약에 응하지 않았고, E씨는 2016. 6. 30.경 퇴거했습니다. 임대인은 그 뒤 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 점포를 비워 두었습니다.

첫 번째 대법원 판결은 전체 임대차기간이 당시 법의 5년을 넘어 갱신요구권이 없더라도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 진다며 원심을 파기했습니다. 환송 후 원심은 임대인이 점포를 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않았으니 같은 법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유가 있다고 보았지만, 두 번째 대법원 판결은 다시 파기했습니다. 정당한 사유가 되려면 임대인이 임대차 종료 시 '1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다'는 사유를 들어 거절하고 실제로도 그렇게 해야 하는데, 이 임대인은 재건축·대수선 계획을 이유로 거절했을 뿐이고, 사후적으로 비워 두었다는 사정만으로는 정당한 사유가 될 수 없다는 것입니다. 재건축을 말로만 내세운 뒤 결과적으로 건물을 비워 둔 경우에도 권리금 배상을 피하기 어렵다는 뜻입니다.

다섯 번째 사례 — 매도와 재건축이 실제로 진행되면 건물주가 이깁니다

대법원 2021다272346 판결의 사건입니다. F씨는 2013. 8. 15.경부터 안경점을 운영했고 계약은 2019. 8. 14.까지로 갱신되어 있었습니다. 공유자인 임대인들은 2019. 3. 5. 건물 전체를 제3자에게 팔기로 했고, 2019. 5. 13. F씨에게 2019. 10.경 철거·재건축 공사가 예정되어 갱신이 어렵다고 알렸습니다. F씨가 2019. 7. 8. 권리금 계약을 맺고 새 임차인과의 계약을 요구하자, 임대인들은 철거 예정기일에 점포를 넘긴다는 확약을 조건으로만 계약하겠다고 했고, 재건축 이후 재임대는 보장하지 않았습니다. 권리금 계약은 해제되었고, F씨는 2019. 10. 15. 점포를 넘겼습니다. 점포는 공실로 있다가 2020. 1. 15. 매수인에게 소유권이 넘어가며 철거가 시작되었고, 원심 변론종결일까지 재건축 공사 중이었습니다.

1심(서울중앙지방법원 2020. 8. 25. 선고 2019가단5317324 판결)은 권리금 손해의 70%인 73,637,900원을 인정했고, 항소심(서울중앙지방법원 2020나60194)도 이를 유지했습니다. 그러나 대법원은 임대인들이 임박한 재건축 계획을 이유로 철거 전까지만 계약하겠다고 밝혔고, 실제로 매도인과 매수인의 비영리 사용기간을 합쳐 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰이지 않았으므로 정당한 사유가 인정된다며 파기했습니다. 소유권이 중간에 바뀌었더라도 비영리 상태가 새 소유자에게 이어질 것을 전제로 처분했고 실제로 그렇게 되었다면 기간을 합산할 수 있다는 것입니다. 앞의 네 번째 사례와 결론이 갈린 이유는 거절 당시 무엇을 이유로 들었는지, 그리고 계획이 실제로 실행되었는지에 있습니다.

여섯 번째 사례 — 재건축이라더니 건물주가 직접 장사하려 한 경우

대법원 2024다305605, 305612 판결의 사건입니다. G씨는 2012. 3. 7.부터 식육점을 운영해 왔는데, 새 건물주들이 2023. 4. 21. 건물을 사서 등기한 뒤 2023. 5. 1.경부터 재건축 필요성 등을 이유로 계약을 해지한다는 문자를 보내고, 2023. 5. 22. 인도 소송을 냈습니다. G씨가 2023. 12. 29. "권리금 5,000만 원을 받기로 한 새 임차인이 있으니 그와 계약해 달라"고 하자, 건물주들은 2024. 1. 11. 자신들이 육계 도소매업을 운영하기 위해 건물을 인도받아야 한다는 통지서를 보냈습니다.

원심(울산지방법원 2024. 10. 23. 선고 2024나11658, 11665 판결)은 G씨가 새 임차인의 구체적인 인적사항을 제시하지 않았다며 권리금 배상 반소를 기각했습니다. 대법원은 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규 임차인과의 계약을 거절하는 데에는 정당한 사유가 없고, 건물주들은 종료 약 10개월 전부터 직접 이용하겠다고 밝혀 신규 임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했으므로, G씨가 실제로 주선하지 않았더라도 배상을 청구할 수 있다며 반소 부분을 파기했습니다. 인도 청구 부분은 상고이유가 없어 그대로 확정되었으므로, G씨는 점포는 비워야 했지만 권리금 배상의 길은 열린 셈입니다. 이미 10년을 넘게 영업해 갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회는 보호된다는 점을 함께 보여 줍니다.

재건축 계획을 알리는 것만으로는 방해가 아닙니다

권리금 쪽에서는 기준이 조금 다릅니다. 대법원 2022다202498 판결은 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않았는데도 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우, 또는 고지 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우가 아니라면, 신규 임차인이 되려는 사람에게 재건축 계획과 시점을 알린 것만으로는 권리금 회수 방해행위가 아니라고 했습니다. 고지 내용이 제7호 각 목의 요건을 갖추지 못했더라도 마찬가지라고 했습니다. 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결과 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결도 같은 법리로 임차인의 손을 들어 준 원심을 각각 파기했습니다.

그래서 임차인에게 중요한 것은 두 가지입니다. 하나는 신규 임차인을 실제로, 구체적인 인적사항과 함께 주선하는 것입니다. 다른 하나는 임대인이 재건축을 말하면서 짧은 기간만 고집하는지, 말한 계획과 다른 행동(직접 영업, 바로 재임대 등)을 하는지 기록으로 남기는 것입니다. 세 번째와 여섯 번째 사례의 임차인은 임대인의 거절 발언과 통지서가 남아 있어 배상 판단을 받았고, 첫 번째 사례의 임차인은 주선 없이 먼저 나가 배상을 받지 못하는 쪽으로 사건이 돌아갔습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 재건축 계획을 언제 처음 들었는지 확인합니다. 최초 계약서나 재계약서에 공사시기·소요기간이 적힌 계획서가 첨부되었는지 확인합니다. 건물 매수 뒤에 처음 통지받았다면 가목에 해당하지 않을 가능성이 큽니다(대법원 2022다202498, 서울중앙지방법원 2022가단5123215 대비).

2. 안전사고 우려가 객관적으로 있는지 봅니다. 나목을 주장한다면 안전진단 결과나 행정청의 조치 같은 객관적 자료가 있는지 확인합니다. 세 번째 사례는 이런 증거가 없어 정당한 사유가 부정되었습니다.

3. 갱신요구권이 남아 있는지 계산합니다. 최초 계약일부터 10년이 지나지 않았다면 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구를 서면으로 도달시킵니다.

4. 신규 임차인을 구체적으로 주선합니다. 권리금 계약을 맺고 새 임차인의 인적사항과 자력 정보를 임대인에게 서면으로 전달합니다(같은 법 제10조의4 제5항). 임대인이 명백히 거절했다면 그 발언과 통지를 보관합니다.

5. 임대인의 이후 행동을 지켜봅니다. 나간 뒤 1년 6개월 안에 점포가 재임대되거나 건물주가 직접 영업하는지 확인합니다(대법원 2019다285257, 2021다272346, 2024다305605).

재건축 통지나 인도 소장을 받은 날부터 할 일

• 당일 — 통지서나 소장, 계약서 전부(최초·갱신·재계약), 건물 매매 시점을 보여 주는 등기부를 모읍니다. 새 건물주가 내미는 재계약서나 합의서에는 바로 서명하지 않습니다. 두 번째 사례처럼 재건축 특약 한 조항이 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

• 2주 안 — 갱신요구 기간 안이라면 갱신요구를 내용증명으로 보냅니다. 인도 소장을 받았다면 민사소송법 제256조 제1항의 답변서 기한(송달받은 날부터 30일) 안에 제7호 요건 불충족을 다투는 답변서를 준비합니다.

• 기간 만료 6개월 전부터 — 권리금 회수를 원한다면 신규 임차인을 찾아 권리금 계약을 맺고 임대인에게 주선합니다. 임대인의 답변과 조건 제시를 모두 서면이나 녹음으로 남깁니다.

• 종료 후 — 보증금을 돌려받을 때까지는 종전 차임만 내면 되고(대법원 2023다257600), 권리금 배상 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 합니다(같은 법 제10조의4 제4항).

여기서부터는 변호인이 필요합니다

재건축 계획이 계약 당시 구체적으로 고지되었고 공사가 실제로 임박한 사건이라면, 이주 시기와 보상을 협상하는 편이 나을 수 있습니다. 같은 법 제10조 제1항 제3호는 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우도 갱신거절 사유로 정하고 있어, 합의의 내용 자체가 중요합니다. 그러나 재건축 계획이 매수 뒤에 처음 나왔거나, 공사 일정이 불분명하거나, 건물주가 재건축과 다른 말을 하는 사건은 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 갱신거절의 효력과 권리금 배상은 서로 다른 기준으로 판단되고, 1심과 항소심의 결론이 대법원에서 여러 번 뒤집혔습니다.

특히 갱신을 다툴지, 권리금을 받고 나갈지를 초기에 정하지 않으면 두 가지를 모두 놓칠 수 있습니다. 첫 번째 사례의 임차인은 갱신요구도 신규 임차인 주선도 하지 않고 먼저 나갔고, 결국 배상을 인정받지 못하는 방향으로 판결이 났습니다.

권리금 배상의 범위와 기한

같은 법 제10조의4 제3항은 손해배상액이 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 종료 당시 권리금은 보통 감정으로 정하며, 세 번째 사례에서는 유형재산과 무형재산을 나누어 감정한 102,397,000원이 상한이 되었습니다. 법원은 장소적 이익이나 시설물 회수 같은 사정을 들어 70% 정도로 책임을 제한하기도 했습니다. 서울북부지방법원 2021나37046 판결이 70%였고, 뒤에 대법원에서 파기된 서울중앙지방법원 2019가단5317324 1심 판결도 70%를 인정했었습니다.

지연손해금은 임대차가 종료한 다음 날부터 붙습니다(대법원 2022다260586). 청구 기한은 임대차가 종료한 날부터 3년이며(같은 법 제10조의4 제4항), 이 기간은 인도 소송이 진행 중이라고 멈추지 않으므로, 여섯 번째 사례처럼 인도 소송에 반소로 권리금 배상을 함께 청구하는 방법을 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문

새 건물주가 재건축한다며 계약 만료 통지를 보냈습니다. 갱신요구를 해도 소용없습니까?

소용이 있을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목은 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지한 경우에만 적용됩니다. 대법원 2022다202498 판결은 건물을 산 뒤 보낸 구체적이지 않은 재건축 통지는 갱신요구를 거절할 사유가 될 수 없다고 보았습니다.

새 건물주가 재계약서를 새로 쓰자고 합니다. 서명해도 됩니까?

내용을 확인하기 전에는 서명하지 마십시오. 서울중앙지방법원 2022가단5123215 판결은 새 건물주와 맺은 재계약서에 재건축 계획서와 공사일정이 첨부되어 있었다는 이유로 가목을 인정하고 갱신을 부정했습니다. 재계약 시점이 '계약 체결 당시'가 될 수 있습니다.

계약한 지 10년이 넘었는데 권리금도 못 받습니까?

받을 수 있습니다. 갱신요구권이 없어도 권리금 회수기회 보호의무는 남는다는 것이 대법원 2017다225312 판결이고, 대법원 2024다305605 판결도 2012년부터 영업한 임차인의 배상 청구 길을 열어 주었습니다. 다만 신규 임차인을 주선하거나 임대인이 명백히 거절한 사정을 증명해야 합니다.

건물주가 재건축할 거라 새 임차인과 계약할 수 없다고 합니다. 바로 배상 청구가 됩니까?

상황에 따라 다릅니다. 재건축 계획을 알린 것만으로는 방해가 아니지만(대법원 2022다202498), 제7호 요건 없이 계약 자체를 거절했다면 방해가 됩니다(서울북부지방법원 2021나37046, 대법원 2022다260586). 거절이 확정적이었는지, 재건축이 실제로 진행되는지에 따라 결론이 갈립니다.

건물주가 1년 6개월 동안 비워 두면 권리금 배상을 안 해도 됩니까?

거절 당시 그 사유를 들고 실제로 비워 두어야 합니다. 재건축 계획을 이유로 거절한 뒤 결과적으로 비워 둔 것만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다(대법원 2019다285257). 반면 재건축을 이유로 철거 전까지만 계약하겠다고 한 뒤 실제로 매도·철거가 진행되어 합산 1년 6개월 이상 비영리 상태였다면 정당한 사유가 인정되었습니다(대법원 2021다272346).

나가는 날이 늦어졌는데 시세 차임을 내야 합니까?

상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차라면 보증금을 돌려받을 때까지는 종전 계약의 차임만 내면 됩니다. 대법원 2023다257600 판결은 시가 월 13,061,000원으로 계산한 원심을 파기하고 약정 차임 월 420만 원을 기준으로 하도록 했습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 — 매수 후 구체적이지 않은 재건축 통지는 갱신거절 사유가 아니나, 고지만으로 권리금 회수 방해는 아님 (원심 서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 파기환송)

• 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결, 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결 — 재건축 계획 고지만으로는 권리금 회수 방해 아님 (각 원심 파기환송)

• 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2022가단5123215 판결 — 재계약서 재건축 계획·공사일정 첨부로 제7호 가목 인정 (항소심 서울중앙지방법원 2022나61993 항소기각, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결로 부당이득 부분 파기환송, 환송 후 서울중앙지방법원 2023나68045, 엘박스 상·하위 판결 목록 기준)

• 서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 — 제7호 요건 없는 재건축 명목 거절, 권리금 71,677,900원(70%) 배상, 지연손해금은 종료 다음 날부터 (대법원 파기자판)

• 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결, 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 — 5년 초과 임차인도 권리금 보호, 사후 1년 6개월 공실은 정당사유 아님

• 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 — 매도·재건축 실행, 합산 1년 6개월 비영리로 정당사유 인정 (1심 서울중앙지방법원 2020. 8. 25. 선고 2019가단5317324 판결, 원심 서울중앙지방법원 2020나60194 판결 파기환송)

• 대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결 — 재건축 명목 해지 후 직접 영업 계획, 권리금 방해 인정 취지 (원심 울산지방법원 2024. 10. 23. 선고 2024나11658, 11665 판결 반소 부분 파기환송)

• 법령 — 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제9조, 제10조, 제10조의4; 민사소송법 제256조 (2026년 9월 28일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 재건축 이야기가 처음 나온 시점과 방식부터 확인합니다. 최초 계약서와 갱신·재계약서에 재건축 계획서나 공사일정이 첨부되었는지, 건물이 언제 팔렸고 새 건물주가 언제 무엇을 통지했는지가 제7호 가목 판단의 출발점이기 때문입니다. 이어서 최초 계약일부터 남은 갱신요구 기간, 기간 만료일과 갱신요구 가능 기간, 신규 임차인 후보와 권리금 시세, 건물의 사용승인 연도와 안전진단 여부를 확인합니다. 임대인과의 통화 녹음, 문자, 내용증명도 이 단계에서 모두 정리합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 갱신과 권리금의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 갱신입니다. 재건축 계획이 계약 체결 당시 구체적으로 고지된 것이 아니고 안전사고 우려나 다른 법령에 따른 철거도 아니라면, 기간 안에 갱신요구권을 행사하고 인도 소송에서는 제7호 요건 불충족을 정면으로 다툽니다. 새 건물주가 재계약서를 내밀면 재건축 특약이 들어 있는지부터 확인하고, 서명 여부를 함께 결정합니다. 둘째, 권리금입니다. 갱신을 다투기 어렵거나 영업을 정리할 생각이라면, 기간 만료 6개월 전부터 신규 임차인을 구체적으로 주선해 기록을 남기고, 임대인의 거절 사유와 이후 행동을 추적합니다. 재건축을 이유로 거절해 놓고 직접 영업하거나 바로 재임대하는 경우, 거절 당시와 다른 사유를 뒤늦게 내세우는 경우를 겨냥해 감정과 함께 배상을 청구하고, 인도 소송이 걸려 있다면 반소로 함께 진행합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

재건축을 둘러싼 명도와 권리금 사건은 '언제 무엇을 들었고, 무엇을 요구했는가'로 결론이 납니다. 같은 새 건물주의 재건축 통지가 매수 후 통지였다는 이유로 갱신거절 사유가 되지 못했고, 재계약서에 첨부된 공사일정표 하나로 갱신이 막혔으며, 거절 당시의 한마디가 7,000만 원이 넘는 배상으로 이어졌습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 서류, 어느 발언에서 생겼는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 재건축을 이유로 한 갱신거절과 권리금 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 계약서와 통지 기록에 따라 사건마다 다르므로 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 재계약서에 서명하기 전에, 갱신요구 기간이 지나기 전에, 점포를 비우기 전에 상담하시는 것이 영업과 권리금을 함께 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

오래 일군 가게가 건물주가 바뀌었다는 이유로 한순간에 흔들리는 것은 세입자에게 가장 억울한 상황 중 하나입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 재건축 통지 앞에서 갱신을 지킨 임차인, 권리금을 배상받은 임차인, 두 가지를 모두 잃은 임차인이 실제로 갈린 기록이고, 그 갈림점은 재건축 계획이 고지된 시점과 신규 임차인 주선 기록, 그리고 건물주의 이후 행동에서 만들어졌습니다.

새 건물주의 통지를 받으셨다면, 재계약서에 서명하기 전에, 권리금 계약을 맺기 전에, 점포 열쇠를 넘기기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 통지, 대화 기록을 함께 정리하고, 갱신을 다툴지 권리금을 청구할지, 어떤 순서로 진행할지 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·평택·오산 등 경기 남부 전역의 상가 명도·권리금 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

건물주가 바뀐 뒤 재건축을 이유로 수원지방법원 본원이나 성남·안양·안산·평택·여주지원에 건물인도 소장을 받으셨거나, 신규 임차인과의 계약을 거절당해 권리금 배상을 준비하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 최초 계약서부터 재계약서, 건물주와 주고받은 연락을 가져오시면 첫 상담에서 갱신과 권리금의 가능성을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.