권리금 계약을 했는데 잔금이 안 들어오거나 건물주와의 임대차가 무산됐다면 — 계약금 반환과 몰취가 갈린 판결, 중개한 공인중개사의 책임

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

가게를 넘기기로 하고 권리금 계약서에 도장을 찍은 뒤 계약금까지 오갔는데, 일이 틀어지는 경우가 적지 않습니다. 새로 들어올 사람이 잔금 날짜가 지나도 돈을 보내지 않거나, 건물주가 새 임차인과는 계약하지 않겠다고 하거나, 새 임차인이 가게를 받은 뒤에야 매출이 말과 달랐다며 돈을 돌려 달라고 합니다. 이때 기존 임차인은 "계약금은 당연히 내 것"이라고 생각하고, 새 임차인은 "건물주 계약이 안 됐으니 전부 돌려받는 게 당연하다"고 생각합니다. 그러나 판결을 보면 어느 쪽의 생각도 그대로 통하지는 않습니다. 결론부터 말씀드리면, 권리금 계약의 운명은 '건물주와의 임대차가 정상적으로 성사되는 것'을 계약이 어떻게 전제했는지, 그리고 계약금을 위약금으로 삼는다는 약정과 해제 절차를 제대로 밟았는지에 따라 갈립니다. 이 글은 권리금을 다 치르고도 건물주와의 계약이 형식에 그쳐 권리금 반환과 중개인 배상이 인정된 판결, 새 임차인이 스스로 물러나 권리금을 돌려받지 못한 판결, 잔금을 안 준 상대방과의 계약을 해제한 쪽도 받은 돈을 정산해야 한다는 판결을 실제 판결번호로 나란히 놓고, 계약서를 쓰기 전과 계약이 흔들리기 시작한 뒤에 무엇을 해야 하는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

건물주가 새 임차인과 계약해 주지 않으면 권리금 계약은 어떻게 됩니까 — 권리금계약은 임대차계약과 별개의 계약이지만, 두 계약이 경제적·사실적으로 일체로 행해졌다면 하나의 계약처럼 함께 움직입니다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결, 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결). 계약서에 "임대차계약이 체결되지 못하면 해제되고 받은 돈을 반환한다"는 조항이 있다면 그 조항대로 정리되고, 기존 임차인이 건물주와의 계약을 제대로 성사시키지 못한 것은 계약의 본질적인 의무를 어긴 것이 됩니다.

계약금은 무조건 몰취됩니까 — 아닙니다. 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결은 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 상대방 잘못으로 해제되었더라도 계약금이 당연히 귀속되지 않고 실제 손해만 배상받을 수 있다고 했습니다. 새 임차인이 "그만두겠다"고 말했다는 사정만으로 이미 낸 돈이 몰취되는 것도 아닙니다(대법원 2021. 2. 10. 선고 2020다271315 판결).

잔금을 안 준 쪽과 계약을 해제하면 받은 돈은 전부 내 것이 됩니까 — 그렇지 않습니다. 대법원 2023. 6. 1. 선고 2023다203139 판결은 상대방 잘못으로 계약을 해제한 사람도 이미 받은 돈을 원상회복으로 돌려줄 의무가 있다고 했고, 해제했다며 출입문 비밀번호를 바꾼 행위는 위법한 점유침탈이 될 여지가 크다고 보았습니다.

권리금 계약은 세 개의 약속이 겹친 구조입니다

첫째, 권리금계약 자체입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 정의하고, 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 돈을 주고받는 당사자는 기존 임차인과 새 임차인이고, 건물주는 원칙적으로 이 계약의 당사자가 아닙니다.

둘째, 건물을 쓸 권리입니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하지 못한다고 정합니다. 기존 임차인이 아무리 권리금을 받기로 했어도 건물주가 동의하거나 새 임차인과 새로 임대차계약을 맺지 않으면, 새 임차인은 그 가게에서 영업할 법적 근거를 얻지 못합니다. 권리금이 '유효한 건물사용권한을 전제로 한다'는 서울고등법원 2016. 9. 28. 선고 2015나2066340 판결의 표현이 이 구조를 정확히 보여 줍니다.

셋째, 조건과 해제의 약속입니다. 민법 제147조 제2항은 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력을 잃는다고 정하고, 제150조 제1항은 조건 성취로 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건 성취를 방해하면 상대방이 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있다고 정합니다. 여기에 민법 제544조의 최고 후 해제, 제548조의 원상회복, 제565조와 제567조의 해약금, 제398조의 손해배상액 예정이 겹칩니다. 권리금 분쟁에서 결론이 갈리는 지점은 대부분 이 셋째 층에서 나옵니다.

첫 번째 사례 — 건물주와의 계약이 '형식'에 그쳤는데 권리금을 다 치렀습니다

서울고등법원 2016. 9. 28. 선고 2015나2066340 판결과 대법원 2016다261175 판결의 사건입니다. A씨는 2013. 3. 서울 강남의 한 약국을 권리금 3억 8,000만 원에 넘겨받기로 하고, 계약금 4,000만 원, 중도금 1억 원, 잔금 2억 4,000만 원을 차례로 냈습니다. 계약서 제4조 제3항에는 "양도인은 잔금 지급일 전까지 소유자와 양수인 간에 임대차계약이 체결되도록 최대한 노력하며, 임대차계약이 정상적으로 체결되지 못하거나 진행되지 못할 경우 본 계약은 해제되고 양도인이 수령한 계약금 및 중도금은 즉시 반환한다"는 취지의 조항이 있었습니다.

문제는 양도인 B씨가 건물주에게 "이번에도 임차인 명의만 친척인 A씨로 바꿔 달라"고 부탁해 형식상 임차인 이름만 바꾼 임대차계약서를 받아 A씨에게 건넸다는 점입니다. 건물주는 2014. 1. 실제로 A씨가 약국을 운영한다는 사실을 알고 인도를 요구했고, A씨는 여러 차례 유예를 받다가 2015. 1. 15. 약국을 넘겨주었습니다. 1심인 서울중앙지방법원 2015. 10. 30. 선고 2014가합515682 판결은 A씨의 청구를 모두 기각했습니다.

항소심은 결론을 바꾸었습니다. B씨는 계약서 제4조 제3항에 따라 A씨가 건물주와 '정상적으로 새로이' 임대차계약을 맺게 할 의무가 있었고, 이 계약은 임차권양도계약과 권리금계약이 불가분하게 결합된 것이어서 그 의무는 계약의 본질적인 내용이라고 보았습니다. 형식상 명의만 바꾼 서류로는 의무를 이행한 것이 아니므로, 권리금 3억 8,000만 원을 손해로 보되 A씨도 건물주 동의를 확인하지 않았고 약 16.5개월 약국을 운영한 점을 고려해 60%인 2억 2,800만 원의 배상을 명했습니다. 대법원 2016다261175 판결은 이 판단을 그대로 유지하면서 다음과 같이 판시했습니다.

"임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다." — 대법원 2016다261175

이 사건이 새 임차인에게 주는 교훈은 두 가지입니다. 건물주와의 계약이 성사되지 않으면 해제·반환한다는 조항을 계약서에 넣어 두었기에 권리금 반환의 근거가 분명했다는 점, 그리고 그 조항이 있었는데도 건물주에게 직접 확인하지 않은 부분이 40%의 과실로 돌아왔다는 점입니다.

두 번째 사례 — 중개한 공인중개사도 20%를 물어냈습니다

같은 사건에서 A씨는 계약을 중개한 중개보조원과 공인중개사에게도 책임을 물었습니다. 이 약국의 임대차는 보증금 6,200만 원, 월 차임 270만 원이어서 당시 기준으로 환산보증금이 3억 3,200만 원이었고, 그 무렵 서울의 보호 기준인 3억 원을 넘어 상가건물 임대차보호법의 보호대상이 아니었습니다. 중개인들은 이를 확인하고도 A씨에게 설명하지 않았다는 사실을 스스로 인정했습니다.

서울고등법원 2015나2066340 판결은 권리금 수수를 중개하는 행위 자체는 공인중개사법상 중개행위가 아니더라도, 이 계약에는 임차권 양도가 포함되어 있었고 계약서에 "본 계약은 임대차계약에 준한다"는 문구와 공인중개사의 서명날인이 있었으므로 상가임대차계약을 중개하는 것과 같은 정도의 확인·설명의무가 있다고 보았습니다. 다만 A씨가 건물 소유자와 전혀 연락하지 않고 양도인만 믿은 점, 중개인이 받은 수수료가 많지 않은 점 등을 들어 책임을 20%인 7,600만 원으로 제한하고, 양도인과 공동하여 지급하도록 했습니다. 대법원 2016다261175 판결은 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개할 때에는 상가임대차법상 보호를 받을 수 있는 임대차인지 판단하는 데 필요한 자료를 확인·설명할 의무가 있고, 이를 위반해 손해를 입히면 배상할 책임이 있다고 확인했습니다.

반대로 권리금만 따로 떼어 보면 중개인의 지위는 다릅니다. 대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결은 영업시설·비품이나 거래처, 신용 같은 유·무형의 재산적 가치는 중개대상물이 아니어서 권리금 수수를 중개한 것은 중개행위에 해당하지 않고, 법정 중개수수료 한도도 적용되지 않는다고 했습니다. 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상책임은 '중개행위'를 전제로 하므로, 중개인에게 책임을 물으려면 임차권 양도나 새 임대차계약까지 중개했는지, 계약서에 어떤 자격으로 서명했는지를 먼저 확인해야 합니다.

세 번째 사례 — 부풀린 매출로 받은 권리금, 취소는 계약 전체로 해야 합니다

서울고등법원 2012. 11. 14. 선고 2012나15284 판결의 사건입니다. C씨는 2010. 9. 11. 서울 강남의 카페 가맹점포를 넘겨받으면서 권리금 2억 4,000만 원(계약금 2,000만 원, 중도금 1억 원, 잔금 1억 2,000만 원)을 치렀습니다. 계약 전 양도인은 2010. 8. 월매출이 23,109,890원으로 찍힌 POS 자료를 보여 주었는데, 법원은 이 중 최소 6,451,570원이 영업마감 직전 22시 전후에 수십만 원에서 수백만 원씩 찍힌 가공 매출이라고 인정했습니다. 매도 중개를 의뢰하기 전인 2010. 1.부터 6.까지 월매출은 1,200만 원에서 1,700만 원 정도였고, C씨가 인수한 뒤 월평균 매출은 약 1,300만 원에 그쳤습니다.

1심인 서울중앙지방법원 2011. 12. 23. 선고 2011가합3928 판결에서 패소한 C씨가 항소하자, 항소심은 허위 매출자료를 제시한 행위를 사회상규를 벗어난 기망행위로 보아 권리금계약의 취소를 인정하고 2억 4,000만 원의 반환을 명했습니다. 다만 영업시설 반환과 권리금 반환은 동시이행 관계이므로 지연손해금은 인정하지 않았습니다.

그런데 대법원 2012다115120 판결은 이 판결을 파기했습니다. C씨는 임차권양도계약과 권리금계약을 모두 취소한다고 주장했는데, 원심이 권리금계약만 취소하고 임차권양도계약에 대해서는 판단하지 않았기 때문입니다. 대법원은 두 계약이 경제적·사실적으로 일체로 행해진 것이어서 권리금계약만 따로 떼어 취소할 수 없고, 임차권양도계약까지 함께 취소될 경우의 부당이득 반환 범위를 심리해야 한다고 보았습니다. 매출을 속였다는 사실이 인정되어도, 무엇을 취소하고 무엇을 돌려주는지를 계약 전체 단위로 정리하지 않으면 판결이 다시 뒤집힐 수 있다는 뜻입니다.

네 번째 사례 — "그만두겠다"는 말 한마디로 중도금이 몰취되지는 않았습니다

대법원 2021. 2. 10. 선고 2020다271315 판결의 사건입니다. 2017. 3. 한 사람이 알선자를 통해 기존 임차인 D씨와 권리금 1억 원의 권리금계약을 맺고 계약금 1,000만 원을 냈고, 2017. 4. E씨가 그 계약상 지위를 넘겨받아 알선자에게 계약금 1,000만 원과 중도금 4,000만 원을 건넸습니다. D씨는 알선자를 통해 4,000만 원을 받았습니다. 이후 E씨는 알선자에게 계약을 해제한다고 말했고, D씨는 2017. 9. 다른 사람과 권리금계약을 맺어 권리금을 모두 받았습니다.

E씨가 4,000만 원 반환을 청구하자 D씨는 2019. 6. 17.자 답변서에서 E씨의 해제 의사표시로 계약이 해제되었으니 그 돈은 몰취되었다고 다투었습니다. 1심인 수원지방법원 안산지원 2018가단19811 판결은 E씨의 청구를 일부 받아들였으나, 항소심인 수원지방법원 2020. 9. 17. 선고 2020나60925 판결은 계약이 늦어도 2019. 6. 19. 무렵 묵시적으로 합의해제되었다고 보고 E씨의 청구를 받아들이지 않았습니다.

대법원은 이를 파기했습니다. 양쪽 모두 계약을 끝낼 생각이었더라도, 이미 이행된 중도금의 원상회복을 두고 의사가 대립하고 있는데 그에 관한 약정 없이 계약만 종료시키는 합의를 했다고 보는 것은 경험칙상 이례적이라는 것입니다. 사건은 수원지방법원으로 돌아갔고, 환송 후 사건(수원지방법원 2021나55913)은 화해권고결정으로 마무리되었습니다. 새 임차인이 발을 빼겠다고 말한 사실이 있더라도, 그 말이 해약금 해제의 요건을 갖춘 것인지, 채무불이행 해제인지, 위약금 약정이 있었는지를 따로 따져야 하고, 기존 임차인이 "몰취"를 주장하려면 그 근거를 스스로 세워야 한다는 점을 보여 준 판결입니다.

다섯 번째 사례 — 잔금을 안 준 새 임차인과 계약을 해제해도 받은 돈은 정산해야 합니다

이번에는 기존 임차인 쪽 사건입니다. 대법원 2023다203139 판결의 F씨는 2020. 7. 3. 평택의 한 유흥주점 운영권을 1억 원(임대차보증금 3,000만 원, 권리금 7,000만 원)에 G씨에게 넘기기로 했습니다. G씨는 보증금 3,000만 원을 내고 2020. 7. 6.부터 가게를 인계받아 운영했고, 권리금은 2020. 8.부터 2021. 2.까지 매월 1,000만 원과 이자 350만 원씩 나누어 내기로 했지만 2021. 3. 5.까지 3,850만 원만 냈습니다. F씨는 2021. 5. 10.경 해제를 통지하면서 출입문 비밀번호를 바꾸고 직접 가게를 운영했습니다.

1심인 수원지방법원 평택지원 2021가단57276 판결은 G씨의 손을 들어 주었지만, 항소심인 수원지방법원 2022. 12. 23. 선고 2021나102383 판결은 계약이 G씨의 채무불이행으로 F씨가 해제한 것이라며 G씨의 원상회복 청구와 점유침탈 손해배상 청구를 모두 배척했습니다. 대법원은 두 부분 모두 파기했습니다.

"이 사건 계약이 적법하게 해제된 것이라면, 그 해제가 누구의 귀책사유로 인한 것인지 여부에 관계없이 피고 또한 이미 지급받은 양도대금을 상대방인 원고에게 반환할 의무가 있다." — 대법원 2023다203139

대법원은 F씨가 계약 해제로 가게 인도를 청구할 권리를 갖더라도 임의로 비밀번호를 바꾸고 스스로 운영한 것은 위법한 점유침탈로 볼 여지가 크다고 했고, 원심은 F씨의 상계 항변까지 포함해 원상회복의 구체적 범위와 손해액을 심리했어야 한다고 보았습니다. 환송 후 결론은 확인하지 못했습니다. 잔금이 밀린 기존 임차인이 할 일은 돈을 몰취하고 문을 잠그는 것이 아니라, 받은 돈과 상대방의 영업기간 사용이익·손해를 정산표로 맞춰 법적 절차로 돌려받는 것입니다.

여섯 번째 사례 — 새 임차인이 진 판결들

대법원 2022. 8. 11. 선고 2019다219953 판결은 권리금을 건물주에게 직접 낸 경우입니다. H씨는 2016. 4. 다산신도시 아파트 단지 내 신축 상가를 보증금 3,500만 원(계약금 350만 원), 월 170만 원에 부동산 중개업소 용도로 빌리면서 계약금과 별도로 권리금 2,000만 원을 분양받은 건물주에게 냈습니다. 계약서에는 배액상환 등으로 해제할 수 없고, 임차인 사정으로 입점할 수 없으면 제3자에게 전대할 수 있으며 임대인은 이에 동의한다는 특약이 있었습니다. H씨는 2017. 12. 계약금을 포기하고 해제한다며 권리금 반환을 요구했고, 입점지정기간이 지나도록 입점하지 않고 보증금 잔금도 내지 않았습니다. 원심인 서울북부지방법원 2019. 2. 13. 선고 2018나35873 판결은 임대차계약이 묵시적으로 해제되어 권리금계약도 해제되었다며 반환을 명했지만, 대법원은 건물주 측 사정으로 재산적 가치를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 권리금 반환의무가 없다며 파기했습니다. 스스로 입점을 거절했고 전대할 권리까지 보장받고도 행사하지 않았다는 점이 결정적이었습니다.

서울북부지방법원 2023. 10. 26. 선고 2023가단132791 판결은 해제 절차에서 진 사건입니다. I씨는 2023. 3. 10. 공인중개사사무소의 시설과 영업권 일체를 권리금 4,800만 원(계약금 1,500만 원, 잔금 3,300만 원)에 넘겨받으면서 양도인이 '길음뉴타운 관할 내에 개업하지 않는 조건'을 계약에 붙였습니다. 양도인이 약 2.4km 떨어진 장위뉴타운 쪽으로 사무소를 옮기자 I씨는 소장 송달로 계약을 해제한다며 권리금 4,800만 원과 계약금 상당 위약금 1,500만 원을 청구했습니다. 법원은 '길음뉴타운 관할 내'를 길음 재정비촉진지구로 해석해 위반이 없다고 보았고, 설령 위반이 있더라도 계약서 제4조 제2항과 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정한 서면 최고가 있어야 하는데 그 증명이 없어 해제권을 취득하지 못했다고 판단했습니다. 이 판결은 항소심인 서울북부지방법원 2023나41544 판결에서 항소가 기각되어 확정되었습니다.

계약금은 언제 돌려받고 언제 몰취됩니까

권리금 분쟁에서 가장 많이 다투는 돈은 계약금입니다. 판결들을 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

첫째, 해약금 해제입니다. 민법 제565조 제1항은 계약금을 주고받은 경우 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 해제할 수 있다고 정하고, 제567조는 이를 매매 이외의 유상계약에 준용합니다. 앞의 약국 사건 계약서 제4조 제1항에도 중도금 지급 전까지 계약금 포기 또는 배액 배상으로 해제할 수 있다는 조항이 있었습니다. 다만 중도금을 이미 냈다면 이행에 착수한 것이어서 이 방법으로는 해제할 수 없습니다. 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 계약금 일부만 낸 상태에서 수령자가 해제하려면 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금을 기준으로 배액을 상환해야 한다고 했고, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결은 계약금 지급약정만 한 단계에서는 제565조의 해제권이 생기지 않는다고 판시했습니다.

둘째, 채무불이행 해제와 위약금입니다. 상대방이 잔금을 안 주거나 약속한 임대차를 성사시키지 못하면 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 해제할 수 있습니다. 이때 계약금이 몰취되려면 '계약금을 위약금으로 본다'는 약정이 있어야 합니다(대법원 95다54693). 위약금 약정은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되고, 제2항에 따라 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다.

셋째, 조건 불성취에 따른 효력 상실입니다. "건물주와 임대차계약이 체결되지 않으면 이 계약은 무효로 하고 받은 돈을 돌려준다"는 식의 조항은 누구의 잘못도 따지지 않고 계약을 없던 것으로 돌리는 약속입니다. 이 경우 계약금은 몰취가 아니라 반환 대상입니다. 반대로 새 임차인이 일부러 건물주와의 계약을 피하는 등 신의성실에 반해 조건 성취를 막았다면 민법 제150조 제1항이 문제됩니다. 건물주가 거절한 이유가 새 임차인의 자력 부족 때문인지, 기존 임차인의 연체 때문인지, 건물주의 재건축 계획 때문인지가 여기서 갈림길이 됩니다.

건물주가 새 임차인을 거절했다면 — 기존 임차인이 따로 볼 길

이 글의 주제는 기존 임차인과 새 임차인 사이의 정산이지만, 건물주의 거절로 권리금 계약이 무산된 기존 임차인에게는 건물주를 상대로 한 길이 따로 있습니다. 서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결의 J씨는 2019. 10. 20. 새 임차인과 '건물주와 임대차계약이 체결될 것을 조건으로' 권리금 1억 1,000만 원의 계약을 맺었는데, 건물주가 "계약을 못합니다"라고 답하고 이후 건물이 헐린다는 취지로 말하며 거절해 권리금계약이 해제되었습니다. 법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 적용해 임대차 종료 당시 권리금 감정액 102,397,000원의 70%인 71,677,900원의 배상을 명했고, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결은 지연손해금의 기산일만 임대차 종료 다음 날로 바로잡아 같은 금액을 인정했습니다.

이 판결에서 눈여겨볼 점은 권리금계약을 처음부터 '건물주와 계약이 성사될 것'을 조건으로 맺었다는 것입니다. 건물주가 거절하자 새 임차인과의 계약은 조건에 따라 정리되었고, 기존 임차인은 새 임차인과 다투지 않고 건물주를 상대로 손해를 청구했습니다. 조건 조항이 없었다면 새 임차인은 계약금 반환을, 기존 임차인은 위약금을 주장하며 서로 소송을 벌였을 가능성이 큽니다. 건물주의 권리금 회수 방해 책임 자체는 요건과 예외가 복잡하므로 별도 글에서 다루는 것이 적절하고, 여기서는 조건 조항 하나가 분쟁의 상대방을 바꾼다는 점만 짚어 둡니다.

속아서 계약했다면 형사 문제도 됩니다

권리금 계약에서 중요한 사실을 숨긴 경우 사기죄로 처벌된 사례도 있습니다. 서울북부지방법원 2025. 11. 6. 선고 2024고단3486 판결은 고시텔 운영자가 객실마다 정상적인 거주가 어려울 정도로 빈대가 발생한 사실을 숨긴 채 2023. 9. 22. 권리금 1억 원의 양수·양도계약을 맺고 계약금 1,000만 원과 2023. 10. 31. 잔금 9,000만 원을 받은 사건에서, 빈대 발생 사실은 반드시 고지해야 할 중요한 사항이라며 벌금 1,000만 원을 선고했습니다. 이 판결은 항소가 제기되었고, 상급심 결과는 확인하지 못했습니다(상급심 결과 미확인). 형사 고소는 민사상 권리금 반환과 별개로 진행되며, 고소만으로 돈이 돌아오는 것은 아니므로 민사 청구의 방향을 먼저 정하는 것이 순서입니다.

권리금 계약서, 이 다섯 가지를 먼저 확인하십시오

이미 계약서를 썼다면 다음 순서로 점검해 보시기 바랍니다. 아직 쓰기 전이라면 이 다섯 가지가 빠지지 않았는지부터 확인하십시오.

1. 건물주와의 임대차 성사를 어떻게 정했는지 확인합니다. "임대차계약이 체결되지 못하면 해제되고 받은 돈을 반환한다"는 조항이 있는지, 새 임대차의 보증금·차임 기준과 체결 기한이 적혀 있는지 봅니다. 서울고등법원 2015나2066340 판결에서 권리금 반환의 근거가 된 것이 바로 이 조항이었습니다.

2. '체결'의 의미를 확인합니다. 형식상 명의만 바꾼 계약서는 의무 이행이 아니라는 것이 대법원 2016다261175 판결의 결론입니다. 건물주 본인이 새 임차인을 임차인으로 인정하고 서명했는지 직접 확인해야 합니다.

3. 계약금이 위약금인지 확인합니다. "계약금을 위약금의 기준으로 본다"는 문구가 없으면 계약금이 당연히 몰취되지 않습니다(대법원 95다54693). 해약금 해제 기한(중도금 지급 전 등)도 함께 봅니다.

4. 해제 절차를 확인합니다. 서면 최고를 요구하는 조항이 있다면 반드시 서면으로, 기간을 정해 최고해야 합니다. 서울북부지방법원 2023가단132791 판결은 이 절차가 증명되지 않아 해제권 자체를 부정했습니다.

5. 매출·시설·하자에 관한 자료를 확인합니다. 매출 자료가 POS 원자료인지, 부가세 신고 자료와 맞는지, 시설 목록과 하자 고지가 계약서에 붙어 있는지 봅니다. 서울고등법원 2012나15284 판결의 허위 매출은 시간대별 POS 기록에서 드러났습니다.

계약이 흔들리기 시작한 날부터 — 이 순서로 움직이십시오

• 건물주가 거절하거나 상대방이 잔금을 미루기 시작한 날 — 계약서, 계약금·중도금 이체 내역, 건물주·상대방·중개인과의 문자와 통화 기록을 한곳에 모읍니다. 이 단계에서 "그냥 없던 일로 하자"는 문자는 보내지 마십시오. 대법원 2020다271315 판결처럼 그 한마디가 해제 의사표시인지, 합의해제 제안인지를 두고 몇 년을 다투게 됩니다.

• 1주 안 — 건물주에게 거절 이유를 직접 확인하고 가능하면 문자로 남깁니다. 거절 이유가 새 임차인의 자력인지, 기존 임차인의 연체인지, 건물주의 사정인지에 따라 누구에게 무엇을 청구할지가 달라집니다.

• 2주 안 — 상대방에게 상당한 기간을 정한 서면 최고(내용증명)를 보냅니다. 계약서가 서면 최고를 요구한다면 이 단계는 생략할 수 없습니다.

• 최고 기간이 지난 뒤 — 해제 통지와 함께 원상회복의 범위(반환할 돈, 돌려받을 시설, 영업기간의 사용이익)를 정리해 제시합니다. 가게를 이미 넘겨준 기존 임차인이라면 비밀번호 변경이나 잠금으로 가게를 되찾지 말고 인도 청구 절차를 밟아야 합니다(대법원 2023다203139).

여기서부터는 변호인이 필요합니다

계약서에 조건 조항과 위약금 조항이 분명하고 상대방도 사실관계를 인정한다면, 내용증명과 합의서로 정리되는 경우도 있습니다. 그러나 이미 중도금이나 잔금이 오갔거나, 가게를 넘겨받아 영업을 시작했거나, 건물주의 거절 이유가 불분명하거나, 매출·하자를 두고 속았다는 주장이 나온 사건은 다릅니다. 앞의 판결들에서 보듯 1심과 항소심, 대법원의 결론이 여러 번 뒤집혔고, 그 이유는 대부분 해제의 근거와 절차, 원상회복의 범위를 어떻게 구성했는지에 있었습니다.

특히 새 임차인이 가게를 운영한 기간이 길수록 정산은 복잡해집니다. 약국 사건에서는 16.5개월의 운영 기간이 과실 비율 판단에 반영되었고, 평택 주점 사건에서는 상계 항변과 점유침탈 손해가 함께 심리 대상이 되었습니다. 권리금 전액을 돌려받거나 몰취하는 식의 단순한 결론은 드물다는 점을 전제로 청구를 설계해야 합니다.

권리금 분쟁에 함께 따라오는 문제들

권리금 계약이 무산되면 건물주와의 임대차보증금 문제가 함께 얽힙니다. 약국 사건에서 새 임차인은 임차보증금 6,200만 원을 기존 임차인에게 넘겨주고 들어갔고, 건물주에게 가게를 인도한 뒤 남은 보증금을 받았습니다. 누가 누구에게 보증금을 냈는지, 건물주와의 관계에서 임차인이 누구인지부터 정리해야 반환 청구의 상대방이 정해집니다.

지연이자도 따져야 합니다. 카페 사건 항소심은 권리금 반환과 영업시설 반환이 동시이행 관계라며 지연손해금을 인정하지 않았고, 민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가산하도록 정합니다. 상대방이 권리금을 받은 뒤 다른 사람에게 가게를 다시 넘기거나 재산을 처분할 우려가 있다면, 본안 소송 전에 가압류를 검토해야 합니다. 네 번째 사례의 기존 임차인은 새 임차인과의 분쟁이 끝나기도 전에 다른 사람에게 권리금을 받고 가게를 넘겼습니다.

자주 묻는 질문

건물주가 새 임차인과 계약을 안 해 주면 계약금은 무조건 돌려받습니까?

계약서에 임대차 불성립 시 해제·반환 조항이 있다면 그에 따라 돌려받는 것이 원칙입니다. 서울고등법원 2015나2066340 판결은 이 조항을 근거로 양도인의 책임을 인정했습니다. 조항이 없다면 권리금계약과 임대차계약이 일체인지(대법원 2012다115120), 거절의 원인이 누구에게 있는지를 따져야 하므로 결론이 달라질 수 있습니다.

새 임차인이 잔금을 안 주면 계약금을 몰취할 수 있습니까?

계약금을 위약금으로 한다는 약정이 있고 적법하게 해제했다면 몰취를 주장할 수 있습니다. 약정이 없다면 실제 손해만 배상받을 수 있습니다(대법원 95다54693). 또 해제한 쪽도 이미 받은 돈 중 위약금을 넘는 부분은 원상회복으로 돌려줘야 합니다(대법원 2023다203139).

계약금만 낸 상태에서 마음이 바뀌었는데 빠질 수 있습니까?

다른 약정이 없다면 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다(민법 제565조, 제567조). 다만 계약서에 해약금 해제를 배제하는 특약이 있으면 그 방법은 쓸 수 없고, 대법원 2019다219953 판결처럼 스스로 입점을 거절한 임차인은 건물주에게 이미 낸 권리금도 돌려받지 못할 수 있습니다.

매출을 속였다면 권리금계약만 취소하면 됩니까?

그렇게 단순하지 않습니다. 대법원 2012다115120 판결은 권리금계약이 임차권양도계약과 일체라면 권리금계약만 따로 떼어 취소할 수 없고 전체 계약에 대한 취소로 보아야 한다고 했습니다. 취소를 주장할 때에는 계약 전체의 원상회복 범위까지 함께 주장해야 합니다.

중개한 부동산에도 책임을 물을 수 있습니까?

임차권 양도나 새 임대차까지 중개했다면 확인·설명의무 위반 책임을 물을 수 있습니다. 대법원 2016다261175 판결은 상가임대차법 보호대상인지 설명하지 않은 중개인의 배상책임을 인정했습니다. 다만 권리금 수수만 알선한 것은 중개행위가 아니라는 대법원 2005도6054 판결이 있어, 중개의 범위부터 확인해야 합니다.

가게를 넘겨준 뒤 잔금이 밀리면 가게 문을 잠가도 됩니까?

위험합니다. 대법원 2023다203139 판결은 해제로 인도청구권이 있더라도 임의로 출입문 비밀번호를 바꾸고 직접 운영한 것은 위법한 점유침탈로 볼 여지가 크다고 했습니다. 해제 통지 후 인도 청구와 가처분 등 법적 절차를 밟아야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결 — 권리금계약과 임차권양도계약의 불가분 관계, 임대차 불성립 시 양도인 책임, 중개인의 확인·설명의무 (원심 서울고등법원 2016. 9. 28. 선고 2015나2066340 판결: 양도인 60%·중개인 20% 배상, 상고기각으로 유지; 1심 서울중앙지방법원 2015. 10. 30. 선고 2014가합515682 판결: 청구 전부 기각)

• 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 — 일체인 계약 중 권리금계약만 기망 취소 불가 (원심 서울고등법원 2012. 11. 14. 선고 2012나15284 판결: 허위 매출 기망 인정·2억 4,000만 원 반환 명령, 파기환송; 1심 서울중앙지방법원 2011. 12. 23. 선고 2011가합3928 판결)

• 대법원 2021. 2. 10. 선고 2020다271315 판결 — 원상회복 약정 없는 묵시적 합의해제 부정 (원심 수원지방법원 2020. 9. 17. 선고 2020나60925 판결 파기환송; 1심 수원지방법원 안산지원 2018가단19811 판결; 환송 후 수원지방법원 2021나55913 화해권고결정)

• 대법원 2023. 6. 1. 선고 2023다203139 판결 — 해제한 자의 원상회복의무, 비밀번호 변경의 점유침탈 (원심 수원지방법원 2022. 12. 23. 선고 2021나102383 판결 파기환송; 1심 수원지방법원 평택지원 2021가단57276 판결; 환송 후 결과 미확인)

• 대법원 2022. 8. 11. 선고 2019다219953 판결 — 스스로 입점을 거절한 임차인의 권리금 반환청구 부정 (원심 서울북부지방법원 2019. 2. 13. 선고 2018나35873 판결 파기환송)

• 서울북부지방법원 2023. 10. 26. 선고 2023가단132791 판결 — 서면 최고 없는 해제 부정, 경업금지 조건 해석 (항소심 서울북부지방법원 2023나41544 항소기각·확정)

• 서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 — 조건부 권리금계약 해제 후 임대인의 권리금 회수 방해 배상 71,677,900원 (대법원은 지연손해금 기산일만 변경해 자판)

• 서울북부지방법원 2025. 11. 6. 선고 2024고단3486 판결 — 고시텔 빈대 은폐 권리금 1억 원 사기, 벌금 1,000만 원 (항소 제기, 상급심 결과 미확인)

• 대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 — 권리금 수수 알선은 중개행위 아님, 중개수수료 한도 미적용

• 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 — 위약금 특약 없는 계약금은 당연 귀속되지 않음

• 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 — 해약금 기준은 약정 계약금, 계약금 지급약정 단계에서는 해약금 해제권 불발생

• 법령 — 민법 제110조, 제147조, 제150조, 제398조, 제544조, 제548조, 제565조, 제567조, 제629조; 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4; 공인중개사법 제3조, 제25조, 제30조 (2026년 9월 28일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 권리금 계약서와 특약, 건물주와의 임대차계약서(기존·신규)부터 나란히 놓습니다. 임대차 불성립 시 해제·반환 조항이 있는지, 계약금을 위약금으로 삼는 문구가 있는지, 해약금 해제를 배제하거나 서면 최고를 요구하는 조항이 있는지를 확인합니다. 그다음 계약금·중도금·잔금·보증금이 누구의 계좌에서 누구의 계좌로 언제 이동했는지, 알선자나 중개인을 거쳐 전달된 돈이 있는지 이체 내역으로 대조합니다. 건물주가 새 임차인을 거절했다면 그 이유와 표현을 문자·녹음으로 확인하고, 가게를 이미 넘겨받았거나 넘겨주었다면 인도 시점과 영업 기간, 시설 목록, 매출 자료의 출처도 함께 살핍니다. 공인중개사가 관여했다면 계약서에 어떤 자격으로 서명했는지, 중개대상물 확인·설명서가 교부되었는지도 이 단계에서 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 권리금 계약이 무산된 사건을 '계약의 구조'와 '돈의 정산' 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 계약의 구조입니다. 권리금계약이 건물주와의 임대차 성사를 조건으로 삼았는지, 임차권양도계약과 일체인지, 계약금이 해약금인지 위약금인지를 계약서 문언과 체결 경위로 확정합니다. 이 판단에 따라 청구의 근거가 조건 불성취에 따른 효력 상실인지, 채무불이행 해제인지, 기망 취소인지가 정해지고, 각각 필요한 절차가 다릅니다. 해제라면 서면 최고부터 다시 밟고, 취소라면 권리금계약만이 아니라 계약 전체를 대상으로 삼습니다. 둘째, 돈의 정산입니다. 주고받은 돈을 날짜별로 정리하고, 반환할 권리금·보증금, 돌려받을 시설, 영업기간의 사용이익, 위약금과 감액 가능성, 상계할 채권을 하나의 정산표로 만듭니다. 기존 임차인을 대리할 때에는 몰취와 가게 회수를 서두르기보다 적법한 해제와 인도 절차로 손실을 확정하고, 새 임차인을 대리할 때에는 양도인뿐 아니라 중개인과 건물주까지 책임을 물을 수 있는 상대방을 모두 점검합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분야의 판결은 같은 사실관계에서도 계약서 한 줄과 통지 한 번으로 결론이 바뀌었습니다. 약국 사건은 1심에서 전부 기각되었다가 조건 조항을 근거로 한 채무불이행 주장으로 항소심에서 결론이 달라졌고, 카페 사건은 기망이 인정되고도 취소의 범위를 잘못 잡아 대법원에서 파기되었으며, 평택 주점 사건은 해제의 정당성만 보고 원상회복을 놓친 판단이 파기되었습니다. 법무법인 도모도 권리금 계약의 해제와 정산을 쟁점으로 한 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 이체 내역을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 상대방에게 해제 문자를 보내기 전에, 가게 문을 잠그기 전에, 계약금을 포기한다고 말하기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

권리금은 한 사람에게는 오랜 영업의 대가이고, 다른 한 사람에게는 새 출발의 밑천입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 권리금 계약이 건물주와의 계약 한 장, 계약서의 조건 조항 한 줄, 해제 통지의 방식 하나로 반환이 되기도 하고 몰취가 되기도 한 실제 기록입니다.

잔금이 들어오지 않거나 건물주가 계약을 거절해 권리금 계약이 흔들리고 있다면, 혼자 해제 문자를 보내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 이체 내역을 함께 정리하고, 돌려받을 수 있는 돈과 지켜야 할 돈, 책임을 물을 수 있는 상대방을 하나씩 짚어 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·평택·오산 등 경기 남부 전역의 상가 임대차·권리금 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 권리금 반환이나 계약금 반환 소장이 접수되었거나, 상대방에게서 해제 통지 내용증명을 받으셨거나, 아직 소송 전이지만 계약금과 권리금의 정산을 두고 다툼이 시작되었다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 권리금 계약서와 임대차계약서, 이체 내역을 가져오시면 첫 상담에서 계약의 구조와 정산의 방향을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.