형제·가족과 함께 가진 집을 한 사람은 팔자 하고 다른 사람은 반대한다면 — 경매분할이 파기된 판결과 가격배상이 인정된 기준, 혼자 쓰는 공유자의 부당이득

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

부모님이 남긴 집을 형제들이 지분대로 나눠 등기했거나, 가족끼리 돈을 모아 공동명의로 땅을 샀는데 한 사람이 "이제 팔자"고 하고 다른 사람은 "여기서 계속 살겠다"며 버티는 경우가 많습니다. 이때 대부분은 두 가지 중 하나로 생각하십니다. 과반수 지분을 가진 쪽이 마음대로 팔 수 있다고 여기거나, 반대로 한 사람이라도 반대하면 영원히 팔 수 없다고 여깁니다. 둘 다 정확하지 않습니다. 공유자는 누구나 법원에 분할을 청구할 수 있지만, 법원이 곧바로 경매를 명하는 것도 아닙니다. 결론부터 말씀드리면, 공유물분할 소송에서 법원은 현물분할을 원칙으로 삼고, 한 사람이 집을 갖고 나머지에게 지분 값을 주는 가격배상도 현물분할의 한 방법으로 인정하며, 경매는 그런 방법이 객관적으로 곤란할 때에만 명할 수 있습니다. 최근 대법원은 가족이 오래 살아온 집에 대해 "합의가 안 된다"는 이유만으로 경매를 명한 판결을 여러 차례 파기했습니다. 이 글은 경매분할이 파기된 판결과 가격배상이 인정된 판결, 가격배상의 값이 잘못 매겨져 뒤집힌 판결, 그리고 혼자 살며 세를 받아 온 형제에게 1억 7천만 원이 넘는 반환·배상을 명한 판결을 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

다른 형제가 반대해도 분할을 청구할 수 있습니까 — 청구할 수 있습니다. 민법 제268조 제1항은 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정하고, 제269조 제1항은 협의가 성립되지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 아직 상속재산분할이 끝나지 않은 상속 부동산이라면 민사법원의 공유물분할이 아니라 가정법원의 상속재산분할심판을 거쳐야 합니다(대법원 2015. 8. 13. 선고 2015다18367 판결).

법원은 결국 경매로 팔게 하지 않습니까 — 그렇지 않습니다. 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다260025 판결과 같은 날 선고된 2023다217916 판결은 공유자들 사이에 분할 방법에 관한 의사가 합치하지 않는다는 주관적·추상적 사정만으로 경매를 명한 원심을 파기했습니다. 특히 상속으로 생긴 공유이고 가족이 그 집에 살아왔다면, 법원은 그 사용관계를 해치지 않는 분할 방법을 먼저 찾아야 합니다.

혼자 살고 있는 형제에게 월세를 받을 수 있습니까 — 받을 수 있습니다. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결은 다른 공유자의 동의 없이 건물을 임대한 공유자에게 지분을 초과하는 수익의 반환과 손해배상 책임을 인정한 원심(서울고등법원 2016나2032863)을 확정했습니다. 다만 인도를 구하는 것은 다른 문제입니다. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분권자가 다른 소수지분권자에게 공유물 인도를 청구할 수는 없고 방해배제를 청구할 수 있다고 했습니다.

먼저 확인할 것 — 상속재산분할은 끝났습니까

상속 부동산이라면 소송의 문부터 다릅니다. 부모님이 돌아가신 뒤 등기부에 형제들 이름이 법정상속분대로 올라가 있어도, 그것이 상속재산분할이 끝났다는 뜻은 아닙니다. 대법원 2015다18367 판결은 공동상속인 사이에 협의가 성립되지 않으면 가사소송법에 따라 가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있을 뿐이고, 상속재산에 속하는 개별 재산에 관하여 민법 제268조에 따른 공유물분할청구의 소를 제기하는 것은 허용되지 않는다고 했습니다. 이 사건에서는 공동상속인 한 명의 채권자가 대위로 법정상속분 등기를 마친 뒤 공유물분할을 구했는데, 대법원은 원심이 본안판단을 한 것을 파기하고 상속재산분할청구인지, 이미 분할이 끝나 물권법상 공유가 된 것인지부터 가리라고 했습니다.

반대로 상속재산분할심판이나 협의가 끝나 각자 지분이 확정된 뒤라면 그때부터는 일반 공유와 같습니다. 뒤에서 볼 수원지방법원 안산지원 2013가단102350 사건도 성남지원 2011느합11 상속재산분할 심판과 서울고등법원 항고심을 거쳐 2014. 2. 19. 지분이 확정된 뒤의 이야기입니다. 공동명의로 함께 산 집이나 땅은 처음부터 일반 공유이므로 곧바로 공유물분할을 청구할 수 있습니다.

공유물분할의 법리는 세 층으로 나뉩니다

첫째, 협의입니다. 민법 제269조 제1항에 따라 협의가 되면 방법은 자유롭습니다. 다만 공유자 전원의 협의여야 합니다. 서울남부지방법원 2022. 7. 19. 선고 2021가단237767 판결은 상속인들이 2015. 11. 30. 부동산을 팔아 상속세를 내자는 합의서를 썼지만 미성년 공유자 두 명이 빠져 있었고, 상속세 납부에 관한 합의에 불과하다며 분할 협의가 성립했다는 항변을 배척했습니다.

둘째, 재판에 의한 현물분할이 원칙입니다. 민법 제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 법원이 경매를 명할 수 있다고 정합니다. 경매는 예외입니다. 현물분할에는 땅을 지분대로 나누는 방법뿐 아니라 경제적 가치가 지분비율에 맞도록 나누고 금전으로 과부족을 조정하는 방법, 분할을 원하는 사람에게만 떼어 주고 나머지는 공유로 남기는 방법(대법원 2023. 7. 13. 선고 2021다304601 판결), 한 사람이 전부 갖고 다른 사람에게 지분 가격을 배상하는 방법이 모두 포함됩니다(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결).

셋째, 경매에 의한 대금분할입니다. 대법원 2023다217916 판결은 '현물로 분할할 수 없다'는 요건을 물리적으로 엄격하게 해석하지 않고 현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다고 하면서도, 원고가 바라는 방법의 현물분할이 부적당하다는 이유만으로 곧바로 경매를 명해서는 안 된다고 했습니다. 법원은 원고가 구하는 방법에 구애받지 않고 재량으로 분할하므로, 소송에서 다투는 것은 결국 '어떤 방법이 이 공유관계에 합리적인가'입니다. 한편 민법 제268조 제1항 단서에 따라 공유자들은 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있으므로, 가족 간에 그런 약정서가 있는지도 확인해야 합니다.

첫 번째 사례 — 형의 지분을 경매로 산 회사가 경매를 요구했지만 대법원이 막았습니다

안성시의 대지 60㎡ 위에는 A씨의 아버지가 지은 미등기 2층 주택이 있었고, A씨는 1993. 2.경부터 부모님, 형과 함께 그 집에 살았습니다. 아버지가 사망하자 2017. 10. 17. A씨가 5/7, 형이 2/7 지분으로 상속등기를 마쳤습니다. 그런데 형의 지분이 강제경매로 매각되었습니다. 수원지방법원 평택지원 2019. 7. 16. 선고 2018가단8922 판결에 따르면 감정평가액은 8,621,420원이었는데 매각금액은 20,000,900원이었고, 그 지분은 2018. 10. 2. 부동산매매·임대업 회사 앞으로 이전등기되었습니다. 회사는 곧바로 공유물분할 소송을 내면서 토지 전체를 경매에 부쳐 달라고 했습니다.

1심은 A씨가 회사 지분을 사는 것이 가장 바람직하다고 보면서도, A씨는 감정가 800여만 원을, 회사는 2,800만 원을 고집해 가격이 합의되지 않는다며 "경매절차에서 상호 지분매수의 기회를 주는 것이 합리적"이라는 이유로 경매분할을 명했습니다. 항소심인 수원지방법원 2020. 7. 15. 선고 2019나76702 판결도 이를 유지했습니다.

대법원 2020다260025 판결은 원심을 파기했습니다. A씨와 형은 아버지 생전부터 그 집에 살았고 상속 뒤에도 사용관계가 변하지 않았으며, 회사 측도 경매기록의 등기부와 감정평가서로 그 사정을 쉽게 알 수 있었고, 지분을 취득한 뒤 사용 합의를 시도하지도 않은 채 건물철거 소송에 이어 공유물분할 소송을 냈다는 점을 들었습니다. 지분의 적정한 가격은 당사자들이 낸 감정평가서 등으로 산정하면 되고, 회사 지분에 근저당권이 있더라도 가액보상금으로 정산할 수 있다고 했습니다.

"공동상속을 원인으로 하는 공유관계처럼 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있어서 이들 사이에 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있었고, … 법원으로서는 기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선적으로 강구하여야 한다." — 대법원 2020다260025

환송 뒤 수원지방법원에서 어떤 가격으로 정리되었는지는 이번 조회에서 확인하지 못했습니다. 다만 이 판결로 '가격 합의가 안 되니 경매'라는 논리는 가족이 살아온 집에서 쉽게 통하지 않게 되었습니다.

두 번째 사례 — 30년 살아온 집, 외국에 사는 형제의 경매 요구

대법원 2023다217916 판결의 사건에서 B씨 등 피고 4명은 망인의 배우자와 그 자녀들이었고, 원고 2명은 망인과 다른 사람 사이에서 태어난 자녀들로 미국 시민권자로 살아왔습니다. 피고들은 1990년경부터 문제된 부동산에서 살았고 지분 합계가 9/13, 원고들은 4/13이었습니다. 원고들은 1심에서 한때 변론종결일 기준 시가에 따른 가격배상에 동의했지만, 피고들이 신청한 시가감정 결과가 시세에 못 미친다며 경매를 고수했고, 서울동부지방법원 2023. 1. 13. 선고 2021나31998 판결은 경매를 명했습니다.

대법원은 이 가운데 피고들이 사는 부동산 부분을 파기했습니다. 분할 방법에 합의가 없다는 것은 주관적·추상적 사정일 뿐이고, 피고들이 약 30년 동안 거주하며 약 70% 지분으로 계속 소유할 의사가 있는 반면 원고들은 지분의 경제적 가치 취득이 주된 목적으로 보이며, 변론종결일 기준으로 객관적 시장가격을 산정할 수 있으므로 가격배상 방식이 충분히 가능하다는 것입니다. 소수지분권자의 뜻에 따라 곧바로 경매를 명하면 다수지분권자의 소유권이 손쉽게 상실되고 오래 살아온 주거의 이익까지 침해될 수 있다고도 지적했습니다. 나머지 부동산에 대한 상고는 기각되어 경매분할이 유지되었습니다. 같은 가족 사건 안에서도 사는 집과 그렇지 않은 부동산의 결론이 갈린 것입니다.

세 번째 사례 — 가격배상을 명했지만 값을 잘못 매겨 뒤집혔습니다

가격배상이 인정된다고 끝이 아닙니다. 대구고등법원 2022. 5. 11. 선고 2021나22849 판결은 건물의 7/9 지분을 가진 쪽(재건축 시행사에 지분을 판 원고들과 그 신탁회사)이 나머지 지분을 가진 C씨에게 지분 가격을 주고 건물 전체를 갖는 전면적 가격배상을 명했습니다. 가격은 1심 감정촉탁 결과인 2020. 11. 24. 기준 2,145,356,730원을 기준으로 삼았습니다.

대법원 2022다244805 판결은 이를 파기했습니다. 그 감정액은 4개월 전 과세관청이 고지한 시가표준액 2,589,832,279원보다 약 4억 4,000만 원 적었고, 시행사가 원고들의 7/9 지분을 42억 원에 사들인 사정이 있었습니다. 감정액대로라면 시행사가 스스로 책정한 가격의 약 40%에 불과한 금액으로 C씨의 지분까지 취득하게 되어 공유자 간의 실질적 공평을 해친다고 보았습니다. 가격배상의 기준이 되는 '지분가격'은 분할 시점의 객관적 교환가치, 즉 사실심 변론종결일에 가까운 시장가격이어야 하고, 시가 변동을 반영하지 못한 감정평가액에만 의존해서는 안 된다는 것입니다.

가격배상은 거꾸로 너무 쉽게 명해서도 안 됩니다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다304053 판결은 원심 광주고등법원(전주) (전주)2024나1076 판결이 토지 전부를 한 공유자에게 주고 가격을 배상하게 한 부분을, 토지의 형상·위치·이용상황에 비추어 합리적인 현물분할이 가능한지를 더 심리하지 않았다며 파기했습니다. 경매든 가격배상이든, 현물분할의 가능성을 먼저 따져야 한다는 원칙은 같습니다.

네 번째 사례 — 가격배상과 부당이득이 함께 확정된 판결

서울북부지방법원 2022. 8. 18. 선고 2021나30892 판결의 사건입니다. 원고들 3명은 피상속인이 경매로 취득한 서울 성북구 토지 2필지의 3/8 지분을 상속했습니다. 나머지 5/8 지분을 1999년부터 상속으로 가지고 있던 D씨는 그 3/8 지분을 무권리자로부터 1,000만 원에 매수하고, 그 토지를 3개 동 집합건물의 대지로 제공했습니다. 원고들은 상속등기 후 약 6년 동안 아무 보상도 받지 못했습니다.

1심인 서울북부지방법원 2020. 12. 22. 선고 2018가단130463 판결은 공유물분할청구를 기각하고 부당이득만 일부 인용했지만, 항소심은 결론을 바꿔 전면적 가격보상에 의한 분할을 명했습니다. D씨가 원고 1에게 25,145,051원, 원고 2와 원고 3에게 각 16,763,381원을 지급함과 동시에 지분을 이전받는 식입니다. 원고들 지분에 담보물권이 없어 복잡한 정산 문제가 없다는 점, 원고들이 처음부터 이 방법을 원했다는 점도 고려되었습니다. 부당이득도 원고 1에게 13,968,791원, 원고 2와 원고 3에게 각 9,312,525원이 인정되었습니다. 과반수 지분권자라도 소수지분권자를 배제하고 토지를 배타적으로 쓰면 그 지분에 해당하는 차임 상당액을 반환해야 한다는 것입니다. 대법원 2023. 9. 14. 선고 2022다271753 판결은 상고를 모두 기각했습니다.

다섯 번째 사례 — 경매가 명해졌지만 절차에서 뒤집혔습니다

경매분할이 그대로 인정되는 경우도 있습니다. 서울남부지방법원 2021가단237767 판결은 토지 1필지와 그 지상 건물 2개를 공유자들의 지분에 맞게 현물로 나누기 어렵고, 법원의 조정갈음결정과 화해권고결정에 각각 공유자가 이의를 해 더 이상 협의가 어렵다며 경매를 명했습니다. 항소심인 서울남부지방법원 2023. 9. 15. 선고 2022나64479 판결도 항소를 기각했습니다.

그러나 대법원 2024. 7. 11. 선고 2023다301941 판결은 이 판결을 파기했습니다. 공유자 중 미성년자 두 명을 그 어머니가 친권자로서 대리했는데, 어머니도 공유자였습니다. 대법원은 공유물분할 절차는 객관적 성질상 공유자들 사이에 이해의 대립이 생길 우려가 있으므로 수인의 미성년자와 친권자가 함께 당사자가 된 경우 미성년자마다 특별대리인을 선임해야 하고, 그렇지 않은 소송행위는 추인이 없는 한 무효라고 했습니다. 민법 제921조가 근거입니다. 상속으로 공유가 된 집에서는 사망한 형제의 배우자와 어린 자녀들이 함께 공유자가 되는 일이 흔하므로 소 제기 단계에서 반드시 점검할 부분입니다.

토지도 마찬가지입니다. 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다277854 판결은 1988년부터 위치와 면적을 특정해 구분소유하기로 한 약정을 공증까지 해 둔 5명 공유의 4,380㎡ 토지에 대해 경매를 명한 울산지방법원 2024나10525 판결을 파기했습니다. 공유자가 5명뿐이고 면적도 현물분할이 어려울 만큼 작지 않으며, 한 피고가 제안한 현물분할안이 원고가 처음 요청한 부분과 상당 부분 일치했다는 점을 들었습니다.

혼자 쓰거나 세를 놓은 형제에게 받을 수 있는 것

분할과 별개로, 그동안 한 사람이 집을 차지해 온 부분은 돈으로 정산할 수 있습니다. 민법 제263조는 공유자가 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다고 정하고, 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정한다고 정합니다. 과반수 결정 없이 한 사람이 독점하면 다른 공유자의 지분만큼 부당이득이 됩니다.

수원지방법원 안산지원 2016. 5. 20. 선고 2013가단102350 판결의 사건에서, 2010. 9. 13. 아버지가 사망한 뒤 네 자녀가 다가구주택을 상속했고 상속재산분할 결과 E씨가 462/1,000, 동생 F씨가 273/1,000 지분을 갖게 되었습니다. F씨는 아버지 생전부터 301호에 살았고, 사망 후에는 다른 형제의 동의 없이 건물 전체를 관리하며 세입자들에게 차임과 보증금을 받았습니다. 1심은 F씨를 악의의 수익자로 보아 받은 차임 193,492,909원 중 E씨 지분에 해당하는 금액, 보증금 214,000,000원의 운용이익, 이자와 손해를 합산하고 F씨가 쓴 전기·수도요금·화재보험료 등 36,176,450원 중 E씨 지분 상당액을 뺀 뒤, F씨가 아버지의 대출금 40,057,530원을 갚아 생긴 구상금으로 상계해 80,442,742원을 인정했습니다.

항소심인 서울고등법원 2018. 7. 6. 선고 2016나2032863 판결은 금액을 172,606,989원으로 늘렸습니다. E씨가 2017. 7. 18. 경매로 건물 전체의 소유권을 취득하고 2017. 11. 15. 인도집행으로 301호를 넘겨받기까지의 기간이 추가되었고, 손해배상은 실제 받은 차임이 아니라 감정에 따른 통상 차임액 전부를 기준으로 산정했으며, F씨의 무단 점유를 고의의 불법행위로 보아 구상금 상계를 허용하지 않았기 때문입니다. 다만 형제들의 동의를 받아 302호를 전세로 돌리고 그 보증금으로 아버지의 대출금을 갚은 뒤의 기간은 적법한 관리로 보아 제외했고, 보증금 자체의 지분 상당액은 청구할 수 없다고 했습니다. 대법원 2018다261889 판결이 상고를 기각해 확정되었습니다.

"부동산의 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 부동산을 다른 사람에게 임대하여 임대차보증금을 받았다면, 그로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분은 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 다른 지분 소유자에게 이를 반환할 의무가 있다." — 대법원 2018다261889

같은 판결은 과실수취권이 없는 악의의 점유자는 관리에 쓴 통상의 필요비를 공제받을 수 있다고 했습니다. 혼자 관리해 온 형제도 실제로 쓴 비용의 증빙이 있다면 정산에서 빠지지 않는다는 뜻입니다.

나가라고 할 수 있습니까 — 인도와 방해배제는 다릅니다

과반수 지분을 가진 쪽은 관리방법을 정할 수 있지만, 지분이 절반 이하라면 사정이 다릅니다. 대법원 2018다287522 전원합의체 판결의 원고는 토지 1/2 지분을 가진 소수지분권자였고, 다른 공유자가 그 토지에 소나무를 심어 독점하자 소나무 수거와 토지 인도를 청구했습니다. 원심인 의정부지방법원 2017나214900 판결은 모두 받아들였지만, 대법원은 인도청구 부분 등을 파기했습니다. 독점하는 공유자도 자기 지분 범위에서는 사용권이 있으므로 인도를 명하면 그 권리까지 박탈하게 되고, 원고 역시 소수지분권자에 불과해 단독 점유를 구할 권원이 없다는 것입니다. 대신 민법 제214조에 따른 방해배제, 즉 공동 점유를 방해하는 행위의 금지나 방해물 제거는 청구할 수 있다고 했습니다.

결국 '절반 이하 지분'의 형제가 집에 사는 형제를 내보내려면 인도 소송이 아니라 공유물분할로 공유관계 자체를 정리하거나, 방해배제와 부당이득을 함께 구하는 방식으로 설계해야 합니다. 과반수 지분이라면 관리행위로 사용방법을 정할 수 있지만, 그 경우에도 사용하지 못한 소수지분권자에게 지분만큼의 부당이득을 반환해야 한다는 점은 서울북부지방법원 2021나30892 판결에서 본 그대로입니다.

형제의 빚 때문에 채권자가 들어오면

형제 한 명의 채권자가 그 형제를 대신해 공유물분할을 청구할 수 있는지도 자주 묻습니다. 부산지방법원 2016. 8. 18. 선고 2015가단57993 판결은 형제자매 5명이 각 1/5 지분으로 공유하며 함께 사는 주택에 대해 보증보험회사가 한 형제에 대한 구상금 채권으로 대위 분할을 구하자, 그 형제의 지분만 강제집행하면 되고 함께 사는 주거 이익을 누리는 공유자에게 분할을 강제하는 결과가 된다며 소를 각하했습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 전원합의체 판결은 이 문제를 정리했습니다. 부천의 아파트 1/7 지분을 가진 채무자에 대해 대부업체가 대위로 경매분할을 구했는데, 1심 인천지방법원 부천지원 2017. 7. 12. 선고 2016가단28561 판결은 각하했고 항소심 인천지방법원 2017. 12. 5. 선고 2017나8494 판결은 경매분할을 명했습니다. 대법원 다수의견은 금전채권자가 채무자의 공유물분할청구권을 대위행사하는 것은 극히 예외적인 경우가 아니면 보전의 필요성이 없다며 항소심을 파기했습니다. 다만 채권자가 그 형제의 지분 자체를 경매에 부치는 것은 막을 수 없고, 앞의 안성 사건처럼 지분을 낙찰받은 제3자는 공유자로서 직접 분할을 청구할 수 있습니다. 가족 공유 부동산에서 한 사람의 채무 문제가 전체의 문제로 번지는 경로가 바로 이것입니다.

내 사건 직접 점검해 보기

소송을 내거나 소장을 받기 전에 다음을 순서대로 확인해 보시기 바랍니다.

1. 공유의 원인을 확인합니다. 상속이라면 상속재산분할 협의나 심판이 끝났는지부터 봅니다. 끝나지 않았다면 공유물분할이 아니라 가정법원 절차입니다(대법원 2015다18367).

2. 공유자 전원을 특정합니다. 공유물분할은 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 소송이고, 소송 중 지분이 넘어가면 승계참가나 인수로 새 공유자를 끌어들여야 소송 전체가 부적법해지지 않습니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다210686, 210693 판결). 미성년 공유자가 있으면 특별대리인을 준비합니다(대법원 2023다301941).

3. 사용 현황과 사용 합의를 정리합니다. 누가 언제부터 살았는지, 부모님 생전부터의 사용관계인지, 다른 형제가 동의한 기록이 있는지가 경매를 막는 근거가 되기도 하고 부당이득의 범위를 정하기도 합니다(대법원 2020다260025, 서울고등법원 2016나2032863).

4. 원하는 분할 방법과 그 근거를 정합니다. 집을 지키고 싶다면 지분 가격을 치를 자금 계획과 시가 자료를, 팔고 싶다면 현물분할이 곤란한 객관적 사정을 준비합니다. 합의가 안 된다는 사정만으로는 경매가 되지 않습니다(대법원 2023다217916, 2024다277854).

5. 가격의 기준 시점을 챙깁니다. 가격배상은 변론종결일에 가까운 객관적 시장가격이 기준이므로, 오래된 감정이나 공시가격만으로 다투면 뒤집힐 수 있습니다(대법원 2022다244805).

소장을 받았거나 소송을 준비한다면 — 이 순서로

• 첫 주 — 등기부로 공유자 전원과 지분, 근저당권·가압류를 확인하고 가족관계 서류로 미성년자나 새 상속인이 있는지 봅니다. 공유물분할 소장을 받았다면 민사소송법 제256조 제1항에 따라 송달받은 날부터 30일 안에 답변서를 내야 하고, 이를 놓치면 원고가 구하는 방법대로 판결이 날 위험이 커집니다.

• 2주 안 — 거주 기간, 관리비·세금·수리비를 누가 냈는지, 세입자에게 받은 돈이 누구 계좌로 들어갔는지 자료를 모읍니다. 부당이득을 청구하는 쪽이든 방어하는 쪽이든 이 표가 금액을 좌우합니다.

• 한 달 안 — 원하는 분할안을 구체적으로 정해 답변서나 준비서면에 담고, 시가감정 신청 여부와 감정 기준일을 정합니다. 가격배상을 원한다면 자금 조달 방법까지 제시해야 법원이 '특정인에게 취득시키는 것이 상당하다'고 판단할 자료가 됩니다.

• 조정 단계 — 공유물분할 사건은 조정에 회부되는 경우가 많습니다. 조정갈음결정이나 화해권고결정에 이의할지는 판결로 갈 경우의 예상 결론과 비교해 정해야 합니다(서울남부지방법원 2021가단237767 사건은 두 차례 이의 뒤 경매 판결로 갔습니다).

여기서부터는 변호인이 필요합니다

형제 사이에 가격만 맞으면 끝나는 사안이라면 협의로 정리하는 편이 비용과 시간을 아낍니다. 그러나 한쪽이 경매만 고집하거나, 지분 일부가 이미 채권자나 제3자에게 넘어갔거나, 누군가 오래 살면서 세를 받아 온 사건은 다릅니다. 앞의 판결들에서 보듯 같은 사실관계로도 1심과 항소심은 경매를 명했고 대법원은 파기했습니다. 그 차이는 거주의 경위, 가족 간 사용 합의, 지분 가격을 산정할 자료가 법정에 제대로 제출되었는지에서 나왔습니다.

또 공유물분할은 공유자 전원을 당사자로 하는 소송이라 한 사람의 대리권 흠결이나 소송 중 지분 이전 하나로 판결 전체가 무너질 수 있습니다. 서울남부지방법원 사건은 미성년자 대리 문제로 1·2심 판결이 모두 파기되었고, 대법원 2020다210686 사건은 1심 판결 뒤 부동산이 제3자에게 넘어가 공유물분할의 소 자체가 부적법하다고 판단되었습니다. 절차를 처음부터 정확하게 설계하는 것이 시간을 가장 아끼는 방법입니다.

분할 판결 뒤에 남는 것

가격배상 판결은 보통 '지분 이전등기와 동시에 가액을 지급하라'는 동시이행 형태로 선고됩니다(서울북부지방법원 2021나30892). 돈을 치르지 못하면 등기를 받을 수 없으므로 판결 전에 자금 계획이 서 있어야 합니다. 경매분할이 확정되면 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지가 지분비율로 분배되고, 지분에 설정된 근저당권 등은 그 정산 과정에서 함께 문제됩니다.

공시송달로 모르는 사이에 판결이 난 경우도 있습니다. 대법원 2020다210686 판결의 사건에서 10/15 지분권자는 공시송달로 진행된 1심에서 가격배상 판결을 받은 뒤 부동산을 제3자에게 팔고, 감정가 기준 가액을 공탁해 다른 공유자들 지분을 이전받아 제3자에게 넘겼습니다. 다른 공유자들이 추완항소로 다투자 대법원은 반환할 금액이 공탁금이 아니라 실제 매매대금 중 그들 지분에 해당하는 금액이라고 했습니다. 연락이 끊긴 가족이 있다면, 받는 쪽이든 보내는 쪽이든 송달과 등기 이후의 정산까지 염두에 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

과반수 지분이면 다른 형제 동의 없이 집을 팔 수 있습니까?

팔 수 없습니다. 민법 제263조에 따라 각자 자기 지분만 처분할 수 있고, 제265조의 과반수 결정은 관리에 관한 것입니다. 집 전체를 처분하려면 전원 합의가 있거나 공유물분할 판결을 받아야 합니다. 과반수 지분으로 사용방법을 정할 수는 있지만, 사용하지 못한 소수지분권자에게는 지분만큼 부당이득을 반환해야 합니다(서울북부지방법원 2021나30892, 대법원 2022다271753).

상속받은 지 몇 년 됐는데 바로 공유물분할 소송을 낼 수 있습니까?

상속재산분할이 끝났는지에 달려 있습니다. 대법원 2015다18367 판결은 상속재산분할 전에는 개별 재산에 대한 공유물분할청구가 허용되지 않는다고 했습니다. 협의서나 심판으로 지분이 확정된 뒤라면 일반 공유물분할을 청구할 수 있습니다.

저는 그 집에 계속 살고 싶은데 경매를 막을 수 있습니까?

막을 수 있는 경우가 있습니다. 대법원 2020다260025 판결과 2023다217916 판결은 가족이 오래 살아온 집에 대해 합의가 안 된다는 이유만으로 경매를 명한 판결을 파기했습니다. 다만 다른 공유자에게 지분의 적정한 가격을 치를 수 있다는 점을 보여 주어야 하고, 그 가격은 변론종결일에 가까운 시장가격 기준입니다(대법원 2022다244805).

혼자 살고 있는 형제에게 월세를 청구할 수 있습니까?

청구할 수 있습니다. 다른 공유자의 동의 없이 독점하거나 세를 놓았다면 지분을 초과하는 이익을 반환해야 합니다(대법원 2018다261889). 수원지방법원 안산지원 2013가단102350 사건은 항소심에서 172,606,989원이 인정되어 확정되었습니다. 다만 다른 형제들이 동의한 기간이나 관리에 실제로 쓴 비용은 빠질 수 있습니다.

형제에게 집에서 나가라고 소송할 수 있습니까?

지분이 절반 이하라면 인도 청구는 어렵습니다. 대법원 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분권자가 다른 소수지분권자에게 공유물 인도를 청구할 수 없고, 방해배제와 부당이득을 청구할 수 있다고 했습니다. 공유관계 자체를 끝내려면 공유물분할을 함께 검토해야 합니다.

형제의 채권자가 우리 집 전체를 경매에 넘길 수 있습니까?

원칙적으로 채권자가 형제를 대신해 공유물분할을 청구할 수는 없습니다(대법원 2018다879 전원합의체 판결, 부산지방법원 2015가단57993). 그러나 그 형제의 지분은 강제경매될 수 있고, 지분을 낙찰받은 사람은 공유자로서 직접 분할을 청구할 수 있습니다(대법원 2020다260025 사건).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다260025 판결 — 공동상속 주택 지분을 경매로 취득한 회사의 경매분할 청구, 기존 사용관계를 해치지 않는 분할 우선 (원심 수원지방법원 2020. 7. 15. 선고 2019나76702 판결, 1심 수원지방법원 평택지원 2019. 7. 16. 선고 2018가단8922 판결 파기환송, 환송 후 결과 미확인)

• 대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결 — 30년 거주 다수지분권자에 대한 경매분할 파기, 가격배상 가능성 (원심 서울동부지방법원 2023. 1. 13. 선고 2021나31998 판결 일부 파기)

• 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결 — 가격배상의 지분가격은 분할 시점의 객관적 교환가치 (원심 대구고등법원 2022. 5. 11. 선고 2021나22849 판결 파기)

• 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다304053 판결 — 현물분할 가능성 심리 없는 전면적 가액보상 파기 (원심 광주고등법원(전주) (전주)2024나1076 판결)

• 서울북부지방법원 2022. 8. 18. 선고 2021나30892 판결, 대법원 2023. 9. 14. 선고 2022다271753 판결 — 전면적 가격보상 분할과 과반수 지분권자의 부당이득 (1심 서울북부지방법원 2020. 12. 22. 선고 2018가단130463 판결 변경, 상고기각 확정)

• 서울남부지방법원 2022. 7. 19. 선고 2021가단237767 판결, 서울남부지방법원 2023. 9. 15. 선고 2022나64479 판결 — 경매분할 (대법원 2024. 7. 11. 선고 2023다301941 판결로 미성년자 특별대리인 흠결을 이유로 파기환송)

• 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다277854 판결 — 구분소유 약정 토지의 경매분할 파기 (원심 울산지방법원 2024나10525 판결)

• 대법원 2023. 7. 13. 선고 2021다304601 판결 — 분할청구자 지분 한도의 현물분할과 나머지 공유 유지

• 대법원 2015. 8. 13. 선고 2015다18367 판결 — 상속재산분할 전 공유물분할청구 불허

• 수원지방법원 안산지원 2016. 5. 20. 선고 2013가단102350 판결, 서울고등법원 2018. 7. 6. 선고 2016나2032863 판결, 대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결 — 상속 다가구주택 무단 관리·임대의 부당이득·손해배상 172,606,989원 (항소심에서 증액 변경, 상고기각 확정)

• 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결 — 소수지분권자의 인도청구 불가, 방해배제 가능 (원심 의정부지방법원 2017나214900 판결 일부 파기)

• 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 전원합의체 판결 — 금전채권자의 공유물분할청구권 대위행사 원칙적 불가 (원심 인천지방법원 2017. 12. 5. 선고 2017나8494 판결 파기, 1심 인천지방법원 부천지원 2017. 7. 12. 선고 2016가단28561 판결은 각하)

• 부산지방법원 2016. 8. 18. 선고 2015가단57993 판결 — 형제 공동거주 주택에 대한 채권자 대위 분할청구 각하 (확정)

• 대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다210686, 210693 판결 — 공유물분할은 고유필수적 공동소송, 가격배상 공탁 후 처분 시 매매대금 기준 반환 (원심 광주지방법원 2020. 1. 17. 선고 2019나52576, 61051 판결 파기)

• 법령 — 민법 제214조, 제263조, 제265조, 제268조, 제269조, 제748조, 제921조, 제1013조; 민사소송법 제256조 (2026년 9월 28일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 등기부와 가족관계 서류로 공유자 전원과 각 지분, 공유가 생긴 원인을 먼저 확인합니다. 상속이라면 상속재산분할이 끝났는지, 공유자 중 미성년자나 연락이 끊긴 사람, 이미 지분이 경매나 매매로 넘어간 사람이 있는지를 봅니다. 그다음 누가 언제부터 그 집이나 땅을 사용해 왔는지, 부모님 생전부터의 사용관계였는지, 세입자가 있다면 차임과 보증금이 누구에게 들어갔는지, 재산세·관리비·수리비는 누가 부담했는지를 표로 정리합니다. 마지막으로 의뢰인이 원하는 결론이 '집을 지키는 것'인지 '지분만큼 현금을 받는 것'인지를 분명히 하고, 그에 필요한 시가 자료와 자금 계획을 함께 점검합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 분할 방법과 정산의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 분할 방법입니다. 법원은 원고가 구하는 방법에 구애받지 않으므로, 의뢰인이 원하는 방법이 이 공유관계에서 왜 가장 합리적인지를 증명하는 것이 핵심입니다. 집을 지켜야 하는 쪽이라면 거주의 경위와 가족 간 사용 합의, 다수지분이라는 사정, 지분 가격을 치를 능력을 증거로 세워 경매가 '불가피한' 경우가 아니라는 점을 보여 줍니다. 현금화가 필요한 쪽이라면 현물분할이 곤란하거나 가치가 현저히 줄어드는 객관적 사정, 상대방이 가격배상을 감당할 수 없는 사정을 구체적으로 제시합니다. 어느 쪽이든 가격은 변론종결일에 가까운 시장가격이 기준이므로 감정 기준일과 거래 사례를 놓치지 않습니다. 둘째, 정산입니다. 그동안의 사용이익과 받은 차임, 관리에 쓴 비용, 대신 갚은 부모님 채무를 하나씩 대응시켜 부당이득과 구상금을 계산하고, 고의적 무단 점유라면 상계 제한까지 검토합니다. 분할과 정산을 한 번에 설계해야 판결 뒤에 두 번째 소송을 하지 않게 됩니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

공유물분할 사건은 사실관계가 단순해 보여도 결론은 법원이 고르는 분할 방법에 따라 완전히 달라집니다. 안성 사건은 1심과 항소심이 경매를 명했지만 대법원은 가족의 사용관계를 들어 파기했고, 대구 사건은 가격배상을 명하고도 값의 기준 때문에 파기되었습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 갈림길이 어떤 증거와 어떤 주장에서 생겼는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 가족 간 공유 부동산의 분할과 정산 문제를 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 등기부와 사용 현황을 정확히 맞춰 보는 데서 출발합니다. 형제에게 내용증명을 보내기 전에, 지분을 헐값에 넘기기 전에, 소장에 답하기 전에 상담하시는 것이 선택지를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

가족이 함께 가진 집과 땅의 문제는 돈 문제이면서 동시에 가족 관계의 문제입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 공유 부동산을 두고 경매가 명해졌다가 파기되기도 하고, 가격배상이 인정되었다가 값 때문에 뒤집히기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 거주의 경위와 가격의 근거, 그리고 절차의 정확성에서 만들어졌습니다.

형제에게 최후통첩을 보내기 전에, 지분을 급히 넘기기 전에, 공유물분할 소장에 답변하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등기부와 가족관계, 사용 현황을 함께 정리하고, 집을 지키는 방법과 지분만큼 받는 방법 가운데 의뢰인께 맞는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·오산·평택·이천·여주 등 경기 남부 전역의 공유물분할·부당이득 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 공유물분할 소장이 접수되어 답변서를 준비하고 계시거나, 형제·가족과 공동으로 가진 부동산의 정리를 고민하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 등기부와 상속 관련 서류, 사용 현황을 알 수 있는 자료를 가져오시면 첫 상담에서 가능한 분할 방법과 정산의 범위를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.