매수인이 잔금을 치르지 않고 버틴다면 — 해제가 뒤집힌 판결과 계약금 몰취가 전액 인정되거나 40% 깎인 기준, 해제 뒤 등기·점유 정리

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

잔금일이 지났는데 매수인이 "대출이 조금 늦어진다", "한 달만 더 기다려 달라"는 말만 반복하면, 집을 판 쪽은 다음 집 계약과 대출 상환 일정이 한꺼번에 흔들립니다. 이때 많은 매도인분들이 "계약서에 잔금을 안 내면 자동으로 해제된다고 적혀 있으니 계약금은 내 것"이라고 생각하고 다른 매수인을 찾아 나서십니다. 그러나 대법원은 자동해제 특약이 있어도 매도인이 자기 의무의 이행을 제공하지 않았다면 계약이 자동으로 풀리지 않는다고 여러 차례 판단했고, 수원지방법원의 판결이 그 이유로 파기되기도 했습니다. 결론부터 말씀드리면, 잔금을 치르지 않는 매수인과의 계약을 정리하려면 '등기서류를 갖춘 이행제공 → 상당한 기간을 정한 최고 → 해제 의사표시'의 순서를 기록으로 남겨야 하고, 계약금 몰취는 손해배상 예정액으로서 법원이 감액할 수 있습니다. 이 글은 해제가 인정된 판결과 뒤집힌 판결, 계약금 몰취가 전액 인정된 판결과 40% 깎인 판결을 실제 판결번호로 나란히 놓고, 해제 뒤 등기와 점유를 어떻게 되돌리는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

잔금일이 지나면 바로 해제할 수 있습니까 — 원칙적으로 안 됩니다. 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금지급의무는 민법 제536조의 동시이행 관계이므로, 매도인이 등기서류를 갖추어 이행을 제공하고 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 최고한 뒤에야 해제할 수 있습니다. 대법원 2022. 11. 30. 선고 2022다255614 판결은 자동해제 특약이 있어도 이행제공 없이는 자동해제되지 않는다며 수원지방법원 판결을 파기했습니다.

계약금은 전부 가질 수 있습니까 — 계약서에 몰취 약정이 있으면 가질 수 있지만, 민법 제398조 제4항에 따라 위약금은 손해배상의 예정으로 추정되고 같은 조 제2항에 따라 부당히 과다하면 감액됩니다. 서울중앙지방법원 2022. 6. 22. 선고 2021나38484 판결은 계약금 1억 원 몰취를 전부 인정했고, 서울고등법원 2020. 7. 2. 선고 2019나2043550 판결은 48억여 원의 계약금 몰취를 40% 감액했습니다(대법원 2020다253379로 확정).

매수인이 이미 입주해 있으면 어떻게 합니까 — 해제되면 민법 제548조에 따라 서로 원상회복 의무를 집니다. 매수인은 건물을 돌려주고 사용이익을 반환해야 하며, 대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290804 판결은 그 사용이익이 원칙적으로 영업이익이 아니라 임료 상당액이라고 했습니다. 매도인은 받은 돈에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려주어야 합니다.

해제는 세 단계로 이루어집니다

첫째, 이행지체입니다. 대법원 2020다290804 판결은 이행지체란 채무의 이행이 가능한데도 이행기를 도과한 것을 말하므로 이행기가 도래하기 전에는 이행지체가 있을 수 없다고 했습니다. 잔금일을 연장해 주었다면 연장된 날짜가 지나야 비로소 지체가 됩니다.

둘째, 이행제공과 최고입니다. 민법 제544조 본문은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 쌍무계약인 매매에서는 매도인도 자기 채무의 이행을 제공해야 매수인을 지체에 빠뜨릴 수 있습니다. 매도용 인감증명서, 등기권리증, 위임장을 갖추고 근저당 말소나 임차인 명도처럼 매도인이 해야 할 일을 준비해 두는 것이 이행제공입니다.

셋째, 해제의 의사표시입니다. 최고 기간이 지나면 해제한다는 뜻을 매수인에게 도달시켜야 합니다. 대법원 2020다290804 판결은 급부불이행을 들어 계약을 해제하겠다는 통지에는 특별한 사정이 없는 한 이행의 최고가 포함된 것으로 볼 수 있고, 그로부터 상당한 기간이 지나도 이행하지 않으면 해제할 수 있다고 했습니다.

예외도 있습니다. 민법 제544조 단서는 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다고 정하고, 대법원 2021. 7. 15. 선고 2018다214210 판결은 이런 이행거절로 인한 해제에는 최고도, 동시이행 관계에 있는 자기 채무의 이행제공도 필요하지 않다고 했습니다. 다만 요건이 완화되는 만큼 거절 의사가 명백하고 종국적이어야 한다고 강조했습니다.

첫 번째 사례 — 대출 전날 "배우자가 반대한다", 계약금 1억 원 몰취가 인정됐습니다

서울중앙지방법원 2021나38484 판결의 사건입니다. 부동산 매매·투자업을 하는 A법인은 2019. 7. 10. 화성시의 숙박업소 토지와 건물을 41억 원에 사기로 하고 계약금 1억 원을 냈습니다. 잔금 34억 원의 지급일은 2019. 8. 16.이었지만 대출이 나오지 않았고, 매도인 B씨는 지급기일을 연장해 주었습니다. 2020. 3.경 A법인이 다른 은행에서 대출 승인을 받자 B씨는 대출 실행 전날인 2020. 3. 23. 매도용 인감증명서를 발급받고 법무사에게 연락하는 등 잔금 수령과 동시에 등기를 넘길 준비를 마쳤습니다. 그런데 바로 그날 A법인은 대표이사의 배우자가 반대해 계약을 이행할 수 없다고 전화했습니다. B씨는 2020. 5. 18. 내용증명으로 잔금 지급을 최고했고, 응답이 없자 2020. 6. 1. 해제와 계약금 몰취를 통보했습니다.

법원은 해제가 적법하다고 보았습니다. A법인은 대출이 가능하다는 말을 믿고 계약했다며 착오 취소를 주장했지만, 잔금을 마련하려던 방법이나 계획은 매매계약 내용의 중요한 부분이 아니고, 대출이 승인되었는데도 하루 전에 이행을 거절한 것이라며 배척했습니다. 계약금 몰취 조항은 위약벌이 아니라 손해배상의 예정으로 보았지만, 감액은 하지 않았습니다. A법인이 부동산 거래에 익숙한 전문 법인인 점, 계약금이 매매대금의 2.4%에 불과해 통상 10%인 거래관행보다 낮은 점, B씨가 여러 차례 기일을 연장해 준 점, 해제 뒤 숙박업소를 1억 5,000만 원 낮은 값에 팔게 된 점을 들었습니다.

다만 B씨가 받은 돈 중 중도금 명목으로 영수증을 써 준 1,000만 원은 원상회복으로 돌려주라고 했고, B씨가 실제 손해가 계약금보다 크다며 상계를 주장한 부분은 받아들이지 않았습니다. 계약금을 손해배상의 예정으로 몰취한 이상 실제 손해액이 더 크다고 따로 청구할 수 없다는 것입니다. 1심 서울중앙지방법원 2020가단5114125 판결은 5,000만 원의 반환을 명했지만 항소심에서 1,000만 원으로 줄었고, 대법원 2022. 10. 14. 선고 2022다252387 판결로 확정되었습니다.

두 번째 사례 — 같은 몰취 조항인데 48억 원 중 40%가 깎였습니다

서울고등법원 2019나2043550 판결의 사건입니다. C회사는 신탁회사가 진행한 공매에서 공정률 65%에서 공사가 멈춘 건물 부지를 480억 100만 원에 낙찰받고 계약금 48억 100만 원을 냈습니다. 계약서에는 잔금을 지급기한으로부터 1개월 이상 연체하면 매도인이 해제할 수 있고 계약금은 위약금으로 귀속된다고 적혀 있었습니다. 잔금기한은 2017. 10. 10.이었고, C회사가 1개월이 지나도록 잔금을 내지 못하자 신탁회사의 해제 통보가 2017. 11. 13. 도달했습니다.

법원은 해제와 계약금 귀속을 인정했습니다. 계약 이후 새로 들어온 처분금지가처분 때문에 잔금을 못 냈다는 C회사의 주장은, 가처분을 매수인이 책임지고 해결한다는 특약과 C회사 스스로 비용을 부담하겠다고 보낸 공문들 때문에 받아들여지지 않았습니다. 그러나 감액은 인정했습니다. 계약금이 10%라도 매매대금이 커서 몰취액이 매우 고액인 점, 계약 뒤 추가된 가처분이 잔금 대출에 영향을 주었을 것으로 보이는 점, C회사가 지체 뒤에도 이행보증금 3,231,190,602원을 내는 등 해결하려고 노력한 점, 몰취 외에도 상당한 손실을 입은 점을 들어 손해배상 예정액을 40% 감액하고, 신탁회사가 1,920,040,000원을 돌려주도록 했습니다. 1심 서울중앙지방법원 2018가합546745 판결에서 C회사가 패소한 부분을 뒤집은 것입니다.

대법원 2020. 11. 26. 선고 2020다253379 판결은 신탁회사의 상고와 C회사의 부대상고를 모두 기각하면서 감액 기준을 이렇게 정리했습니다.

"손해배상 예정액을 감액하기 위한 요건인 '부당성'은 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기와 경위, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래하는 경우에 인정된다." — 대법원 2020다253379

같은 판결은 감액사유에 관한 사실 인정과 감액비율은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하지 않은 한 사실심의 전권이라고 했습니다. 몰취를 지키려는 매도인이든 감액을 구하는 매수인이든, 1심과 항소심에서 사정을 모두 드러내야 한다는 뜻입니다. 두 사건을 나란히 놓으면 차이가 보입니다. 첫 사건은 계약금 비율이 낮고 매수인의 단순 변심이었으며 매도인이 기일을 연장해 주었고, 둘째 사건은 금액이 매우 크고 매수인에게 참작할 사정과 노력이 있었습니다.

세 번째 사례 — '자동해제' 특약만 믿었다가 수원지방법원 판결이 파기됐습니다

대법원 2022다255614 판결의 사건입니다. 광주시의 토지 지분을 파는 매도인과 지역주택조합이 매매계약을 맺으면서 "잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않으면 계약금 전액이 매도인에게 귀속되고 추후 협상"한다는 특약을 두었습니다. 조합은 잔금일을 넘겼다가 약 5개월 뒤 잔금 일부를 송금하고 나머지를 변제공탁했습니다. 원심인 수원지방법원 2020나100922 판결은 특약에 따라 계약이 실효되었다고 보았습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다.

"부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일의 도과사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다." — 대법원 2022다255614

대법원은 이 특약을 해제권 유보조항으로 보았고, 계약서가 잔금 지급과 등기서류 교부·토지 인도를 동시이행으로 명시하고 있는 점, 매도인이 조합의 송금과 공탁에 소 제기 때까지 이의를 제기하지 않은 점도 들었습니다. 다만 매도인이 등기서류 구비 여부를 묻지 않고 지급기일 도과만으로 실효시키기로 특약했거나, 매수인이 여러 차례 불이행한 뒤 기일 연기를 요청하면서 불이행 시 자동해제를 감수하겠다고 확약한 특별한 사정이 있다면 자동으로 실효된다고 했습니다. 매수인이 연기를 부탁할 때 받아 두는 확약서의 문구가 결정적이라는 뜻입니다.

네 번째 사례 — "연기해 달라"는 문자는 이행거절이 아니었습니다

대법원 2020. 7. 23. 선고 2019다277911 판결의 사건에서 매수인은 잔금일 하루 전 매도인에게 한 필지의 잔금은 준비되었고 나머지 두 필지는 은행 대출을 준비 중이니 잔금 기일을 연기해 달라는 문자를 보냈습니다. 원심인 대전지방법원 2019나103032 판결은 이를 이행거절로 보고, 매도인이 등기서류의 이행제공 없이도 해제할 수 있다고 판단했습니다.

대법원은 매수인이 매매잔대금 지급의 연기를 여러 차례 요청했다는 것만으로는 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 한 것으로 볼 수 없다며 원심을 파기했습니다. 대법원 2018다214210 판결도 같은 취지에서, 이행거절 의사는 명백하고 종국적이어야 하며 묵시적 거절은 정황상 분명하게 인정되어야 한다고 보고 원심인 수원지방법원 2017나65449 판결을 파기했습니다. 매도인 입장에서는 매수인의 연기 요청을 이행거절로 단정하고 곧바로 해제하기보다, 등기서류를 갖춘 뒤 최고를 거치는 쪽이 안전합니다. 앞의 2021나38484 사건처럼 매수인이 이행할 수 없다고 명확히 말한 경우에도, 매도인은 내용증명으로 최고한 뒤 해제했습니다.

1심과 항소심에서 해제가 인정됐다가 대법원에서 뒤집힌 부분

광주고등법원(전주) 2020. 11. 12. 선고 2018나10468 판결의 사건입니다. 매도인들은 동업으로 운영하던 웨딩홀 토지와 건물을 70억 원에 팔았는데, 매수인들은 잔금 1,670,593,724원을 내지 않았습니다. 잔금 이행기는 합의로 2015. 5. 30.까지 연장되어 있었습니다. 원심은 매도인 중 1명이 단독으로 낸 소장과 2015. 2. 5.자 변경신청서로 적법하게 최고했다고 보고, 2015. 10. 16. 해제를 인정한 뒤 매수인들에게 웨딩홀 인도와 이전등기 말소, 그리고 매수인이 올린 2013년도 기준 월 39,545,470원의 영업이익 반환까지 명했습니다.

대법원 2020다290804 판결은 세 가지를 짚었습니다. 먼저 최고입니다. 이 매매대금 채권은 조합채권이어서 조합원 전원이 공동으로 추심해야 하는데, 업무집행자도 아닌 조합원 1명이 연장된 이행기 전에 한 최고는 적법하지 않다고 했습니다. 다만 이행기가 지난 뒤 매도인들이 공동으로 해제를 주장한 서면에 최고가 포함되어 있다고 보아 해제의 결론은 유지했습니다. 다음으로 사용이익입니다. 매수인이 반환할 사용이익은 웨딩홀 시설을 갖춘 건물을 빌렸을 때의 임료 상당액이지 영업이익이 아니라며 이 부분을 파기했습니다. 마지막으로 반대의무입니다. 원심이 동시이행 조건으로 적은 '금융기관 채무의 면책적 인수 합의 또는 변제'는 내용이 특정되지 않고 제3자의 협력이 필요해 강제집행을 할 수 없게 될 수 있으니 명확히 정하라고 지적했습니다.

이 사건은 해제를 이기는 것과 해제 뒤 정리를 이기는 것이 별개라는 점을 보여 줍니다. 최고의 주체와 시점이 틀리면 해제 자체가 흔들리고, 원상회복의 범위와 반대의무를 잘못 잡으면 판결을 받아도 집행이 막힐 수 있습니다.

최고할 때 금액을 부풀리면 해제가 무효가 될 수 있습니다

최고서에 적는 금액도 중요합니다. 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결은 이행최고가 본래 채무액을 초과하더라도 차이가 비교적 적거나 수량을 잘못 알고 한 것으로서 진의가 본래 급부를 청구하는 취지라면 그 범위에서 유효하지만, 과다한 정도가 현저하고 청구한 금액을 제공하지 않으면 받지 않겠다는 의사가 분명하면 그 최고는 부적법하고 이에 터 잡은 해제도 효력이 없다고 했습니다. 앞의 2018나10468 판결도 이 법리에 따라, 하자보수비 2억 원 미만을 공제해도 약 15억 원의 잔금이 남는다며 과다최고 주장을 배척했습니다. 매수인이 인수하기로 한 대출금, 공제하기로 한 임대보증금, 지연손해금을 잔금과 섞어 최고하면 이 문제가 생깁니다. 잔금 원금과 지연손해금은 나누어 적는 것이 안전합니다.

잔금일부터 해제까지 — 매도인이 남겨야 할 기록

1. 이행제공의 기록 — 잔금일 전에 매도용 인감증명서를 발급받고, 등기권리증과 위임장을 법무사에게 맡겨 두며, 근저당 말소 준비나 임차인 명도 일정을 정리합니다. 2021나38484 판결의 매도인은 대출 실행 전날 인감증명서를 발급받고 법무사에게 연락한 사실이 인정되었습니다.

2. 연기 합의의 문구 — 연기해 줄 때는 새 기일과 함께, 그 기일까지 불이행하면 별도 최고 없이 해제되고 계약금이 귀속되는 것을 매수인이 감수한다는 문구를 서면으로 받습니다. 대법원 2022다255614 판결이 말한 '특별한 사정'을 만드는 작업입니다.

3. 최고서 — 연장된 이행기가 지난 뒤, 잔금 원금을 정확히 적고 상당한 기간을 넉넉히 정해 이행을 최고하며, 매도인이 서류를 갖추고 있다는 사실을 함께 적어 내용증명으로 보냅니다. 매도인이 여러 명이면 전원 명의로 보냅니다.

4. 해제 통지 — 최고 기간이 지나면 해제와 계약금 몰취를 통지합니다. 받은 중도금이 있으면 반환 의사와 방법도 함께 밝힙니다.

5. 이후 대응 — 매수인이 뒤늦게 돈을 보내거나 공탁하면 곧바로 이의를 적어 둡니다. 2022다255614 판결에서는 매도인이 송금과 공탁에 이의하지 않은 사정이 불리하게 작용했습니다.

해제 뒤 등기와 점유는 이렇게 되돌립니다

잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 넘겨주었거나 매수인이 먼저 입주했다면, 해제 뒤 원상회복이 본격적인 싸움이 됩니다. 매도인은 매수인 명의 등기의 말소와 건물 인도를 청구하고, 매수인이 점유한 기간의 임료 상당 사용이익을 청구할 수 있습니다(대법원 2020다290804). 매도인은 받은 계약금 중 몰취되지 않는 부분과 중도금에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려주어야 하고(민법 제548조 제2항), 이 반환의무와 매수인의 등기말소·인도 의무는 동시이행 관계로 판결되는 경우가 많습니다.

주의할 점은 제3자입니다. 민법 제548조 제1항 단서는 해제가 제삼자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다. 매수인이 먼저 받은 등기로 근저당을 설정했거나 다시 팔았다면, 그 제3자의 권리는 해제로 사라지지 않을 수 있습니다. 잔금 전에 등기를 넘겨주는 구조라면 처음부터 처분금지가처분이나 담보 장치를 함께 설계해야 하고, 분쟁이 시작되면 가장 먼저 매수인 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청해 제3자 등장을 막아야 합니다. 앞의 2018나10468 사건처럼 매수인이 인수한 대출이나 임대보증금이 얽혀 있다면, 반대의무를 근저당 채무자 변경등기처럼 집행 가능한 형태로 특정해 달라고 청구취지 단계에서부터 정리해야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

매수인이 연락을 끊고 계약금만 남긴 사건이라면 비교적 단순하게 정리됩니다. 그러나 매수인이 이미 입주했거나 등기를 넘겨받았거나, 대출 지연을 매도인 탓으로 돌리거나, 계약금 감액과 착오 취소를 주장하기 시작하면 사건은 복잡해집니다. 앞의 판결들에서 결론을 바꾼 것은 최고의 주체와 시점, 이행제공의 기록, 연기 합의의 문구, 최고 금액, 사용이익의 산정 방식, 반대의무의 특정이었습니다. 어느 하나라도 어긋나면 해제가 무효가 되거나 판결을 받고도 집행을 못 할 수 있습니다.

또 해제를 할지 말지부터 선택의 문제입니다. 해제하면 계약금을 몰취하고 다른 매수인에게 팔 수 있지만, 시세가 떨어진 상황이라면 계약을 유지한 채 잔금과 지연손해금을 청구하는 쪽이 나을 수도 있습니다. 2021나38484 판결처럼 몰취한 계약금을 넘는 실제 손해는 따로 받지 못하는 것이 원칙이므로, 손해가 계약금보다 훨씬 크다면 그 판단은 더 신중해야 합니다.

지연손해금과 다음 매매까지 고려하십시오

계약을 유지하고 잔금을 청구한다면 약정 지연이율이나 법정이율에 따른 지연손해금을 함께 청구할 수 있고, 소송이 길어지면 판결 선고 뒤 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율이 적용됩니다. 해제를 선택했다면 몰취와 별개로 반환할 돈의 이자가 매도인 쪽에 붙는다는 점도 계산에 넣어야 합니다. 해제 효력을 두고 다툼이 있는 상태에서 새 매수인과 계약하면, 기존 매수인이 해제 무효를 주장하며 처분금지가처분을 걸어 새 매매까지 막힐 수 있습니다. 새 계약서에는 기존 분쟁의 존재와 그에 따른 책임 분담을 명확히 적어 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

계약서에 '잔금 미지급 시 자동 해제'라고 적혀 있으면 따로 할 일이 없습니까?

있습니다. 대법원 2022다255614 판결은 자동해제 약정이 있어도 매도인이 이행을 제공해 매수인을 지체에 빠뜨리지 않으면 지급기일 도과만으로 자동해제되지 않는다고 했습니다. 등기서류를 갖추고 최고와 해제 통지를 거치는 것이 안전합니다.

매수인이 "대출이 늦어진다"며 연기를 요청하면 이행거절로 보고 해제할 수 있습니까?

그것만으로는 어렵습니다. 대법원 2019다277911 판결은 잔금 지급 연기를 여러 차례 요청했다는 것만으로는 이행하지 않을 의사를 명백히 한 것이 아니라며 원심을 파기했습니다. 연기 요청을 받으면 새 기일과 불이행 시 효과를 서면으로 정해 두는 편이 낫습니다.

계약금을 몰취했는데 실제 손해가 더 크면 추가로 청구할 수 있습니까?

원칙적으로 할 수 없습니다. 서울중앙지방법원 2021나38484 판결은 계약금을 손해배상의 예정으로 몰취한 이상 실제 손해액이 더 크다고 따로 청구할 수 없다며 매도인의 상계 주장을 배척했습니다. 위약벌로 약정했다면 달라질 수 있지만, 민법 제398조 제4항에 따라 위약금은 손해배상의 예정으로 추정되므로 위약벌이라는 특별한 사정을 증명해야 합니다.

계약금이 10%인데도 감액될 수 있습니까?

될 수 있습니다. 서울고등법원 2019나2043550 판결은 계약금이 거래관행대로 10%였지만 금액이 48억여 원으로 고액이고 매수인에게 참작할 사정이 있다며 40%를 감액했고, 대법원 2020다253379 판결이 이를 유지했습니다. 반대로 2021나38484 판결은 계약금이 2.4%로 낮고 매수인이 단순 변심한 사건에서 감액을 부정했습니다.

매수인이 이미 입주해 영업을 하고 있었다면 무엇을 받을 수 있습니까?

건물 인도와 함께 점유 기간의 사용이익을 받을 수 있습니다. 다만 대법원 2020다290804 판결은 사용이익이 원칙적으로 임료 상당액이고 매수인이 올린 영업이익이 아니라고 했습니다. 임료 감정을 신청해 금액을 확정하는 것이 일반적입니다.

매도인이 여러 명이면 한 사람이 해제 통지를 해도 됩니까?

위험합니다. 대법원 2020다290804 판결은 동업 조합의 매매대금 채권은 조합원 전원이 공동으로 추심해야 한다며, 조합원 1명이 한 최고를 적법하지 않다고 보았습니다. 공유나 동업 매도라면 최고와 해제 통지를 전원 명의로 하는 것이 안전합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울중앙지방법원 2022. 6. 22. 선고 2021나38484 판결 — 화성시 숙박업소 41억 원 매매, 계약금 1억 원 몰취 전액 인정, 중도금 1,000만 원 반환, 실손해 추가 청구 불가 (1심 서울중앙지방법원 2020가단5114125 판결 변경, 대법원 2022. 10. 14. 선고 2022다252387 판결로 상고기각)

• 서울고등법원 2020. 7. 2. 선고 2019나2043550 판결 — 공매 낙찰 부지 계약금 48억 100만 원 몰취 40% 감액, 1,920,040,000원 반환 (대법원 2020. 11. 26. 선고 2020다253379 판결로 상고·부대상고 기각)

• 대법원 2022. 11. 30. 선고 2022다255614 판결 — 자동해제 특약도 이행제공 없이는 자동해제 불가, 예외 요건 (원심 수원지방법원 2022. 6. 22. 선고 2020나100922 판결 파기환송)

• 대법원 2020. 7. 23. 선고 2019다277911 판결 — 잔금 연기 요청만으로 이행거절 아님 (원심 대전지방법원 2019나103032 판결 파기환송)

• 대법원 2021. 7. 15. 선고 2018다214210 판결 — 이행거절 해제는 최고·이행제공 불요, 거절 의사는 명백·종국적이어야 함 (원심 수원지방법원 2017나65449 판결 파기환송)

• 광주고등법원(전주) 2020. 11. 12. 선고 2018나10468 판결 — 웨딩홀 70억 원 매매 잔금 미지급 해제, 과다최고 주장 배척 (대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290804 판결로 피고 패소 부분 파기환송)

• 대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290804 판결 — 이행기 전·조합원 단독 최고 부적법, 해제 통지에 최고 포함, 사용이익은 임료 상당액, 반대의무 특정

• 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결 — 과다최고와 해제의 효력

• 법령 — 민법 제390조, 제398조, 제536조, 제544조, 제548조, 제551조, 제565조 (2026년 9월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 계약서의 잔금일과 그 뒤 연장 합의가 있었는지부터 확인합니다. 이행지체가 언제 시작되었는지가 모든 단계의 기준이 되기 때문입니다. 그다음 해제·위약금 조항과 자동해제 특약의 문구, 계약금 비율, 중도금을 받았는지, 매수인이 이행에 착수했는지를 봅니다. 매수인과 주고받은 문자와 통화 기록에서 연기 요청과 거절 의사가 어떻게 표현되었는지, 매도인이 인감증명서 발급이나 근저당 말소 준비 등 이행제공을 한 흔적이 있는지도 확인합니다. 매수인이 이미 입주했거나 등기를 넘겨받았다면 등기부로 근저당이나 가압류 같은 제3자 권리가 생겼는지, 매도인이 여러 명이라면 공유인지 동업인지도 이 단계에서 정리합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '해제의 적법성'과 '해제 뒤의 회수'라는 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축에서는 해제가 나중에 뒤집히지 않도록 순서를 설계합니다. 연장된 이행기를 확정하고, 매도인 쪽 서류를 실제로 갖추어 그 사실을 최고서에 적고, 잔금 원금과 지연손해금을 분리해 과다최고 시비를 없앤 뒤, 매도인 전원 명의로 최고와 해제를 통지합니다. 매수인이 연기를 요청하면 그 기회를 이용해 불이행 시 자동해제를 감수한다는 확약을 받아 둡니다. 둘째 축에서는 몰취와 원상회복을 금액으로 확정합니다. 계약금 비율, 매수인의 지위와 불이행 경위, 매도인이 연장해 준 횟수, 해제 뒤 실제로 입은 손해를 미리 정리해 감액 주장에 대비하고, 매수인이 점유 중이라면 임료 감정과 처분금지가처분을 함께 진행해 인도와 사용이익, 등기말소를 한 번에 집행할 수 있도록 반대의무까지 특정해 청구합니다. 해제보다 계약 유지가 유리한 사건이라면 잔금과 지연손해금 청구로 방향을 바꾸는 것도 함께 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 날짜와 문구로 결론이 갈립니다. 같은 자동해제 특약이 수원지방법원에서는 인정되었다가 대법원에서 파기되었고, 같은 계약금 몰취 조항이 한 사건에서는 전액 인정되고 다른 사건에서는 40% 깎였습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 기록, 어느 사정에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 잔금 미지급 매수인을 상대로 한 해제와 원상회복 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 연락 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 다른 매수인과 계약하기 전에, 해제 문자를 보내기 전에, 매수인이 등기를 넘겨받은 부동산을 처분하기 전에 상담하시는 것이 권리를 지키는 가장 확실한 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

잔금을 받지 못한 매도인은 다음 집의 잔금, 대출 상환, 세금 일정까지 한꺼번에 떠안게 됩니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 잔금 미지급 상황에서 해제가 인정되기도 하고 뒤집히기도 하며, 계약금이 전부 남기도 하고 절반 가까이 돌아가기도 한 실제 기록이고, 그 갈림점은 이행제공과 최고의 순서, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

해제를 통지하기 전에, 계약금을 몰취한다고 선언하기 전에, 새 매수인을 들이기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 연락 기록을 함께 정리하고, 해제가 뒤집히지 않는 순서와 등기·점유를 되찾는 방법을 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산 매매 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할의 아파트·토지·상가를 파셨는데 매수인이 잔금을 치르지 않거나, 매수인에게서 계약금 반환 소장을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 매수인과의 연락 기록을 가져오시면 첫 상담에서 해제 요건과 몰취 가능성을 점검해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.