업무용으로 계약한 오피스텔·근린생활시설에 실제로 살고 있다면 — 주택임대차보호법 적용이 인정된 판결과 부정된 판결, 대항력·우선변제·경매 배당

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

보증금을 조금이라도 아끼려고, 혹은 집주인이 "업무용으로 써야 세금 문제가 없다"고 해서 오피스텔이나 근린생활시설을 사무실 용도로 계약하고 실제로는 그곳에서 살고 계신 분들이 많습니다. 계약서에는 '사무실', 건축물대장에는 '업무시설'이나 '근린생활시설'이라고 적혀 있으니, 경매 통지를 받는 순간 "나는 주택 세입자가 아니라 보증금을 못 받는 것 아닌가"라는 걱정이 앞섭니다. 반대로 방 한 칸이 딸린 가게에서 잠을 잔다는 이유만으로 주택 세입자로 보호받을 수 있다고 믿는 분도 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물인지를 공부상 표시가 아니라 실지 용도로 판단하지만, 영업에 부수적으로 잠만 자는 정도라면 보호하지 않았고, 계약 당시에는 주거 구조가 없었는데 임차인이 임의로 개조했다면 원칙적으로 적용되지 않는다고 했습니다. 이 글은 주거용으로 인정된 판결과 부정된 판결을 나란히 놓고, 인정받으면 대항력·우선변제·경매 배당에서 무엇이 달라지는지를 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

건축물대장에 근린생활시설로 되어 있어도 주택 세입자로 보호받을 수 있습니까 — 받을 수 있습니다. 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결 이후 대법원은 주거용 건물 여부를 공부상 표시만이 아니라 실지 용도에 따라 정한다고 일관되게 판단해 왔고, 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결은 공부상 작업소 및 근린생활시설인 건물에서 가족과 함께 살며 인쇄소·슈퍼마켓을 운영한 임차인들을 보호했습니다.

가게 안쪽 방에서 잠을 자면 충분합니까 — 충분하지 않을 수 있습니다. 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결은 방 2개와 주방이 딸린 다방에서 방을 주거목적으로 썼더라도 영업에 부수적인 것에 불과하다며 보호를 부정했습니다.

계약 뒤에 제가 방을 만들어 살았다면 어떻습니까 — 원칙적으로 보호받기 어렵습니다. 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결은 임대차계약 체결 당시를 기준으로 주거용 구조가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 임차인이 그 후 임의로 개조했다면 임대인이 승낙하는 등 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 했습니다.

조문은 두 법의 경계에서 읽어야 합니다

주택임대차보호법 제2조는 이 법이 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다고 정합니다. 여기서 '주거용 건물'이 무엇인지 법은 따로 정의하지 않으므로 판례가 그 기준을 세워 왔습니다. 대법원 87다카2024 판결은 제2조 후단이 반드시 주된 목적이 주거용인 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우만을 대상으로 하는 것은 아니라고도 했습니다.

주택으로 인정되면 제3조 제1항에 따라 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매나 공매에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 제8조 제1항은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정합니다.

반대편에는 상가건물 임대차보호법이 있습니다. 제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용하고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다고 정합니다. 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항요건으로 합니다. 업무용 오피스텔이나 근린생활시설의 임차인이 전입신고만 했는지, 사업자등록만 했는지, 둘 다 했는지에 따라 어느 법으로 보호받을 수 있는지가 달라집니다. 어느 쪽 요건도 갖추지 못했다면 경매에서 매수인에게 대항하기 어렵습니다.

대법원이 세운 판단 기준

"주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다." — 대법원 87다카2024

이 기준은 대법원 94다52522, 95다51953, 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결에서 그대로 반복되었습니다. 정리하면 법원이 보는 요소는 다섯 가지입니다. 임대차의 목적이 무엇이었는지, 건물 전체와 임차 부분의 구조, 주거 부분과 영업 부분의 면적 비율, 임차인이 그곳에서 실제로 먹고 자며 일상생활을 하는지, 그리고 그곳이 임차인의 유일한 주거인지입니다. 아래 판결들은 이 요소들이 어떻게 결론을 갈랐는지 보여 줍니다.

첫 번째 사례 — 작업소·근린생활시설에서 가족과 살며 가게를 운영했습니다

대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결의 사건입니다. 건물은 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있었고, 격벽으로 나뉜 6개 부분이 각각 독자적인 출입구를 갖고 있었습니다. A씨는 주거와 인쇄소 경영 목적으로, B씨는 주거와 슈퍼마켓 경영 목적으로 각각 한 부분씩 빌려 가족들과 함께 입주해 일상생활을 하면서 가게를 운영했습니다. A씨는 주거 부분이 영업 부분보다 넓었고, B씨는 영업 부분이 더 넓었지만 주거 부분도 상당한 면적이었으며, 두 사람 모두 그곳이 유일한 주거였습니다.

건물을 명도하라는 은행의 청구에 대해 원심인 부산지방법원 1994. 9. 28. 선고 94나4544 판결은 두 사람의 임차 부분을 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물로 보았고, 대법원은 상고를 기각했습니다. 영업 부분이 더 넓었던 B씨도 보호받았다는 점이 중요합니다. 면적 비율보다 가족이 함께 일상생활을 하는 유일한 주거라는 사정이 결정적이었습니다.

두 번째 사례 — 공부상 소매점이지만 처음부터 방이 있었습니다

대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결의 사건입니다. 건물 1층은 공부상 소매점으로 표시되어 있었지만, 건축 당시부터 면적의 절반 정도는 방 2칸으로, 나머지 절반은 영업소를 위한 홀로 지어져 있었습니다. C씨는 이곳을 빌려 가족 4명과 함께 살면서 음식점을 운영했는데, 방은 영업할 때는 손님을 받는 곳으로, 그 외에는 주거용으로 썼습니다. C씨 가족에게는 이 1층 외에 다른 주택이 없었습니다.

원심인 대구지방법원 1995. 12. 20. 선고 95나5200 판결은 이곳을 주거용 건물로 보았고, 대법원은 이를 유지했습니다. 방을 영업에도 함께 썼다는 사정이 있었지만, 건축 당시부터의 구조와 가족 4명의 유일한 주거라는 점이 더 무겁게 평가되었습니다. 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결도 근린생활시설 및 주택용 건물 1층에서 방 1칸 약 13.06㎡와 미용실 약 17.8㎡로 나뉜 30.94㎡ 부분을 빌려 자녀 2명과 함께 입주한 임차인을 보호했습니다.

세 번째 사례 — 방 2개가 딸린 다방은 주택이 아니었습니다

이제 반대편 사건입니다. 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결의 D씨는 시장 변두리 상가건물의 지하 다방 약 30평을 빌렸습니다. 다방 영업장 약 21평, 주방 약 3평, 2~3평 정도의 방 2개로 이루어진 곳이었습니다. 건축물관리대장과 등기부상 용도는 점포와 위락시설 및 다방이었고, 계약서에도 용도가 다방으로 적혀 있었으며, 기간이 끝나면 다방허가증과 내부시설을 원상복구하고 권리금을 청구하지 않는다는 조항이 있었습니다. D씨는 다방 영업자 지위를 승계해 영업했고, 1993년 11월 다른 곳에 연립주택을 사서 늦어도 1994년 3월 말경부터는 그 연립주택에서 살았습니다.

원심인 대전고등법원 1995. 10. 26. 선고 95나2157 판결은 이곳을 비주거용 건물로 보았고, 대법원은 이를 유지했습니다. 방과 주방을 주거목적으로 사용하더라도 이는 다방 영업에 부수적인 것으로서 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 쓰이는 것일 뿐, 제2조가 말하는 주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우가 아니라는 것입니다. 앞의 사례들과 달리 다른 곳에 집이 있었고, 계약서 자체가 영업 용도를 전제하고 있었습니다.

대전지방법원 2013. 11. 5. 선고 2013가단23720 판결도 같은 기준을 적용했습니다. 공부상 상가로 등록된 곳에서 실제 식당으로 운영되는 부분이 주거로 쓰이는 부분의 4~5배에 달했고, 주거 부분은 별도의 출입구 없이 식당을 통과해야만 드나들 수 있었습니다. 법원은 주거 사용이 식당 영업에 부수적인 것이라며 주택임대차보호법 적용을 부정했습니다. 이 판결의 항소 여부와 결과는 판결 데이터베이스에서 확인되지 않았습니다.

네 번째 사례 — 계약 당시 구조가 기준입니다

대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결의 E씨는 1979. 4. 15. 보증금 1,300만 원, 기간 5년으로 건물 일부를 빌려 입주했고, 그 뒤 설정된 근저당권에 기한 경매로 1983년 건물을 취득한 회사가 명도를 청구했습니다. 원심인 광주고등법원 1985. 5. 24. 선고 84나300 판결은 공부상 표시나 건물의 사용 용도만으로 주택임대차보호법 적용 여부를 판단했는데, 대법원은 이를 파기했습니다.

"임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다." — 대법원 85다카1367

이 판결은 사무실용으로 계약한 공간에 임차인이 스스로 침대와 주방을 들여놓고 살기 시작한 경우에 특히 중요합니다. 계약 당시 이미 욕실·주방·방이 갖추어진 오피스텔이라면 구조 요건은 대체로 문제되지 않지만, 칸막이 없는 사무실에 임차인이 직접 방을 만들었다면 임대인의 승낙을 받았다는 기록이 필요합니다.

오피스텔에 적용해 보면 판단 요소가 더 선명해집니다. 계약서의 용도란에 '사무실'이라고 적혀 있더라도, 계약 당시부터 욕실과 주방, 침실 공간이 갖추어져 있었고 임차인이 가족과 함께 전입해 그곳에서 먹고 자며 다른 집이 없다면, 앞의 판결들이 제시한 요소는 대부분 주거용 쪽을 가리킵니다. 반대로 같은 오피스텔이라도 낮에는 직원을 두고 영업하며 밤에만 잠시 머물거나, 따로 사는 집이 있다면 다방 사건과 같은 결론이 나올 수 있습니다. 결국 계약서의 한 단어가 아니라 그 공간에서 실제로 어떤 생활이 이루어졌는지가 판단의 대상입니다.

경매 배당에서 보호받은 사례 — 근린생활시설의 원룸과 방

보호 여부가 가장 치열하게 다투어지는 곳은 경매 배당 절차입니다. 근저당권자는 임차인이 주택 세입자가 아니라고 주장해 배당액을 늘리려 하기 때문입니다.

광주지방법원 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결의 사건에서 은행은 1999년 1월 채권최고액 3억 9,200만 원의 근저당권을 설정했는데, 당시 건물은 1층 교회, 2층 당구장, 3층 사무실, 4층 주택으로 쓰이고 있었습니다. 그 뒤 소유자가 건물 전체를 원룸 주택으로 개조해 여러 임차인에게 임대했고, 경매에서 은행은 근저당권 설정 이후 무단으로 용도변경된 건물의 임차인은 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 주장했습니다. 법원은 주택임대차보호법이 임대차 당시 주거용 건물이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 근저당권 설정 이후 주택으로 용도변경된 건물을 배제하는 규정이 없다는 점 등을 들어 임차인들을 소액임차인으로 보호하고 은행의 청구를 기각했습니다. 이 판결에는 항소가 제기되었고, 항소심 결과는 판결 데이터베이스에서 확인되지 않았습니다.

서울서부지방법원 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결은 공부상 근린생활시설인 2층 건물의 방을 보증금 1,200만 원에서 2,500만 원에 빌려 살던 임차인 4명이 대지만의 경매에서 소액임차인으로 각 1,200만 원 또는 1,600만 원을, 일부는 확정일자 임차인으로 추가 배당받은 사건입니다. 대지 소유자는 이 건물이 주거용 건물이 아니라는 주장 등을 하며 배당에 이의했지만 법원은 받아들이지 않았고, 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결은 상고를 기각했습니다.

오피스텔이라도 신탁 구조라면 — 보호의 또 다른 함정

주거용으로 인정받는 것만으로 보증금이 지켜지는 것은 아닙니다. 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결의 F씨는 담보신탁된 오피스텔을 위탁자 회사로부터 빌려 거주하면서 주민등록을 옮기고 확정일자도 받았습니다. 신탁원부에는 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자 명의로 임대한다는 조항이 있었고, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다는 우선수익자의 동의서가 교부되었습니다. 그 뒤 오피스텔을 공매로 취득한 사람이 명도를 청구하자 F씨는 보증금 반환을 반소로 구했습니다.

대법원은 보증금 반환채무는 위탁자에게 있고 이 약정이 신탁원부에 기재되어 임차인에게도 대항할 수 있으므로, 수탁자는 임대인의 지위에 있지 않고 그로부터 소유권을 취득한 공매 매수인도 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하지 않는다며, F씨의 청구를 받아들이지 않은 원심인 대전지방법원 2019. 11. 28. 선고 2019나101272, 117482 판결을 유지했습니다. 주거용 오피스텔에 전입과 확정일자를 모두 갖추었더라도, 등기부의 신탁 여부와 신탁원부의 내용을 확인하지 않았다면 보증금을 지키지 못할 수 있다는 뜻입니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 계약 당시 구조를 확인합니다. 계약할 때 이미 방·주방·욕실이 있었는지, 임차인이 나중에 만든 것인지 봅니다. 나중에 만들었다면 임대인의 승낙 기록을 찾습니다(대법원 85다카1367).

2. 주거와 영업의 비율을 따져 봅니다. 면적 비율, 별도 출입구 여부, 영업 시간 외의 사용 모습을 정리합니다(대법원 95다51953, 대전지방법원 2013가단23720).

3. 그곳이 유일한 주거인지 확인합니다. 다른 곳에 집이 있거나 가족이 다른 곳에 산다면 불리합니다(대법원 94다52522, 95다51953).

4. 대항요건을 무엇으로 갖췄는지 봅니다. 전입신고와 확정일자인지, 사업자등록인지, 둘 다인지 확인합니다. 어느 법으로 보호받을지에 따라 필요한 요건이 다릅니다.

5. 등기부를 다시 뗍니다. 근저당권 설정일, 신탁등기 여부, 경매개시결정 등기일을 확인합니다. 소액임차인 보호는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하고(주택임대차보호법 제8조 제1항), 신탁된 건물이라면 임대인이 누구인지가 달라집니다(대법원 2019다300095).

경매 통지를 받은 날부터 할 일

• 통지를 받은 날 — 등기부, 건축물대장, 계약서, 주민등록초본, 확정일자를 한곳에 모읍니다. 이사를 가거나 전출하는 것은 보증금 문제를 정리할 때까지 미루십시오. 점유와 주민등록을 중간에 잃으면 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있습니다.

• 1주 안 — 실제로 주거로 쓰고 있다는 자료를 모읍니다. 침구와 주방 사진, 공과금 고지서, 택배 수령 기록, 가족의 주민등록, 다른 집이 없다는 자료가 여기에 해당합니다.

• 배당요구 종기 전 — 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 합니다. 주택 임차인으로서의 우선변제와 소액임차인 최우선변제를 주장하고, 사업자등록도 있다면 상가 임차인으로서의 권리도 함께 검토합니다.

• 배당표가 나온 뒤 — 배당에서 제외되었거나 근저당권자가 이의를 제기했다면 배당이의의 소에서 주거용 건물임을 증명해야 합니다. 앞의 배당 사건들처럼 이 단계에서 결론이 정해집니다.

기억이 아니라 기록으로 증명합니다

이 글의 판결들에서 주거용으로 인정받은 임차인들은 모두 생활의 흔적을 증명했습니다. 인쇄소와 슈퍼마켓을 운영한 임차인들은 가족과 함께 입주해 그곳이 유일한 주거라는 점을, 음식점을 운영한 임차인은 가족 4명이 다른 주택 없이 그곳에서 산다는 점을 증명했습니다. 반대로 다방 임차인은 다른 곳에 연립주택을 사서 살고 있었다는 사실이 드러났습니다. 업무용으로 계약했다면 더욱 기록이 중요합니다. 전입신고와 확정일자, 가족의 주민등록, 공과금과 생활비 지출 내역, 방과 주방의 사진을 계약 초기부터 남겨 두셔야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

계약서에 주거용이라고 적혀 있고 전입과 확정일자를 모두 갖추었다면 비교적 분명한 사건입니다. 그러나 계약서에 '사무실'이나 '점포'라고 적혀 있거나, 사업자등록과 전입신고를 함께 했거나, 근저당권자가 배당에서 주택 임차인이 아니라고 다투는 사건은 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 근린생활시설이라도 구조와 생활 모습에 따라 보호 여부가 갈렸고, 계약 당시 구조와 그 뒤의 개조 여부에 따라 결론이 달라졌습니다.

임대인 입장에서도 확인할 것이 있습니다. 업무용으로 임대했다고 생각했는데 임차인이 주택 세입자로 인정되면 계약갱신요구권과 차임 증액 제한 같은 주택임대차보호법의 규율이 함께 적용됩니다. 계약 당시의 구조와 임차인에게 승낙한 내용을 정리해 두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

보증금과 배당, 함께 따져야 할 돈의 문제

주택으로 인정되면 경매에서 받을 수 있는 돈이 크게 달라집니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 순위에 따라 우선변제를 받고(주택임대차보호법 제3조의2 제2항), 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 선순위 근저당권자보다도 먼저 받습니다(제8조). 서울서부지방법원 2011나12198 사건의 임차인들은 대지만 경매된 절차에서도 이 권리를 인정받았습니다(대법원 2012다45689). 반대로 주택으로 인정되지 않으면 상가건물 임대차보호법의 요건을 갖추었는지, 그것도 아니라면 일반 채권자로서 남는 돈이 있는지를 따져야 합니다. 배당에서 받지 못한 보증금은 임대인에게 따로 청구해야 하지만, 경매까지 간 임대인에게는 회수할 재산이 남아 있지 않은 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문

오피스텔을 사무실로 계약했는데 실제로 살고 있습니다. 주택임대차보호법이 적용됩니까?

실제 용도가 주거라면 적용될 수 있습니다. 대법원 87다카2024, 94다52522 판결 등은 공부상 표시가 아니라 실지 용도로 판단합니다. 다만 계약 당시 주거 구조가 갖추어져 있었는지(대법원 85다카1367), 그곳이 유일한 주거인지가 함께 검토되므로 전입신고와 생활 자료를 갖추어 두셔야 합니다.

가게 안쪽 방에서 먹고 자는데 주택 세입자가 됩니까?

영업이 주된 용도라면 어렵습니다. 대법원 95다51953 판결은 방 2개와 주방이 딸린 다방에서 방을 주거로 써도 영업에 부수적이라며 보호를 부정했습니다. 반면 대법원 96다5971 판결은 건축 당시부터 면적의 절반이 방이었고 가족 4명의 유일한 주거였던 음식점을 주거용으로 보았습니다.

사업자등록과 전입신고를 모두 했습니다. 어느 법으로 보호받습니까?

실제 이용 모습에 따라 정해집니다. 주거가 주된 용도라면 주택임대차보호법이 적용될 수 있고(대법원 94다52522), 주된 부분을 영업용으로 쓴다면 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항의 적용 대상이 될 수 있습니다. 경매에서는 두 가능성을 모두 주장해 배당요구를 하는 것이 안전합니다.

근저당권이 설정된 뒤에 집주인이 상가를 원룸으로 바꿔 세를 놓았습니다. 보호받습니까?

보호받은 하급심 판결이 있습니다. 광주지방법원 2007가단92273 판결은 근저당권 설정 이후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 소액임차인의 우선변제권을 인정했습니다. 다만 이 판결의 항소심 결과는 확인되지 않았으므로 사건마다 등기와 용도변경 경위를 따로 따져야 합니다.

제가 직접 칸막이를 치고 방을 만들었습니다. 그래도 주택입니까?

임대인의 승낙이 있었는지가 관건입니다. 대법원 85다카1367 판결은 계약 당시 주거 부분이 없었는데 임차인이 임의로 개조했다면 임대인이 승낙하는 등 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 했습니다. 승낙을 받은 문자나 서면이 있다면 반드시 보관하십시오.

오피스텔 등기부에 신탁이라고 되어 있습니다. 괜찮습니까?

주의해야 합니다. 대법원 2019다300095 판결은 신탁원부에 위탁자가 임대하도록 정해져 있는 경우 수탁자와 공매 매수인에게 보증금 반환을 구할 수 없다고 했습니다. 계약 전에 신탁원부를 확인하고 수탁자의 동의 내용을 살펴야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결 — 주거용 건물 판단은 공부상 표시가 아닌 실지 용도, 미용실과 방을 함께 쓴 임차인 보호 (원심 서울민사지방법원 1987. 7. 14. 선고 87나280 판결 유지)

• 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 — 작업소·근린생활시설에서 가족과 거주하며 인쇄소·슈퍼마켓 운영, 주거용 인정 (원심 부산지방법원 1994. 9. 28. 선고 94나4544 판결 유지)

• 대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결 — 공부상 소매점, 건축 당시부터 방 2칸, 가족 4명의 유일한 주거, 주거용 인정 (원심 대구지방법원 1995. 12. 20. 선고 95나5200 판결 유지)

• 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 — 방 2개 딸린 지하 다방, 주거 사용은 영업에 부수적, 주거용 부정 (원심 대전고등법원 1995. 10. 26. 선고 95나2157 판결 유지)

• 대전지방법원 2013. 11. 5. 선고 2013가단23720 판결 — 식당 부분이 주거 부분의 4~5배, 별도 출입구 없음, 주거용 부정 (상급심 결과 미확인)

• 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결 — 계약 체결 당시 구조 기준, 임의 개조는 승낙 없으면 적용 불가 (원심 광주고등법원 1985. 5. 24. 선고 84나300 판결 파기)

• 광주지방법원 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결 — 근저당권 설정 후 근린생활시설에서 원룸으로 무단 용도변경된 건물 임차인의 소액임차인 우선변제 인정 (항소 제기, 항소심 결과 미확인)

• 서울서부지방법원 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결, 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결 — 근린생활시설 건물 방 임차인들의 대지 경매 배당 인정, 상고기각

• 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 — 담보신탁 오피스텔 임차인은 수탁자·공매 매수인에게 보증금 반환 청구 불가 (원심 대전지방법원 2019나101272, 117482 판결 유지)

• 법령 — 주택임대차보호법 제2조, 제3조, 제3조의2, 제8조; 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조 (2026년 9월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 경매가 진행 중인지, 배당요구 종기가 언제인지부터 확인합니다. 모든 대응이 그 날짜를 기준으로 움직이기 때문입니다. 그다음 계약서의 용도 기재와 특약, 건축물대장의 용도, 계약 당시 내부 구조와 그 뒤의 개조 여부, 주거와 영업 부분의 면적과 출입구, 전입신고와 확정일자, 사업자등록 여부, 가족의 거주와 다른 주택의 유무를 차례로 정리합니다. 등기부로 근저당권 설정일과 경매개시결정 등기일, 신탁등기 여부도 함께 확인합니다. 임대인이 상담하시는 경우에는 계약 당시 어떤 용도로 임대했는지, 임차인의 주거 사용을 알았거나 승낙했는지를 먼저 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '어느 법의 보호를 받는가'와 '그 보호를 배당에서 어떻게 실현하는가'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축에서는 대법원이 제시한 다섯 가지 요소, 즉 임대차의 목적, 구조와 형태, 면적 비율, 일상생활 여부, 유일한 주거 여부를 하나씩 자료로 채웁니다. 계약서 문구가 불리하더라도 실제 생활의 기록으로 실지 용도를 증명하고, 계약 당시 구조를 사진과 도면, 중개 당시 광고 자료로 재구성합니다. 주택 보호가 어려워 보이면 상가건물 임대차보호법의 요건을 예비적으로 세웁니다. 둘째 축에서는 배당요구 종기 전에 권리신고를 마치고, 배당표가 불리하게 나오면 배당이의의 소로 다툽니다. 신탁된 건물이라면 임대인이 누구인지부터 다시 확정해 청구 상대방을 정합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

업무용 공간에 사는 세입자의 보증금은 서류 한 장의 용도 표시와 실제 생활의 기록 사이에서 결정됩니다. 같은 근린생활시설이라도 가족과 함께 사는 유일한 주거였던 임차인은 보호받았고, 다른 곳에 집이 있던 다방 임차인은 보호받지 못했습니다. 법무법인 도모도 업무용 건물 임차인의 보증금과 배당을 쟁점으로 한 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약 당시 구조와 실제 생활 자료를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 이사하기 전에, 배당요구 종기가 지나기 전에, 배당표에 이의하기 전에 상담하시는 것이 보증금을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

사무실로 계약한 공간이 사실은 한 가족의 유일한 집인 경우가 적지 않습니다. 이 글에 적은 판결들은 공부상 같은 근린생활시설이라도 주택으로 보호받기도 하고 부정되기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 계약 당시의 구조와 실제 생활의 모습, 그리고 그것을 증명하는 기록에서 만들어졌습니다.

경매 통지를 받았거나 배당에서 제외되었다면, 이사하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 어느 법의 보호를 받을 수 있는지부터 정리하고, 배당에서 보증금을 지킬 수 있는 순서를 함께 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·경매 배당 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

광교·동탄·판교 등지의 오피스텔이나 근린생활시설에 살면서 수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에서 경매 절차가 진행되고 있거나, 배당표에서 주택 임차인으로 인정받지 못해 배당이의를 준비하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 등기부, 주민등록초본, 생활 사진을 가져오시면 첫 상담에서 적용 법률과 배당 가능성을 정리해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.