세입자가 사망했다면 — 동거 가족·사실혼 배우자의 임차권 승계가 갈린 판결과 상속인과의 관계, 보증금 반환·명도 상대방

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

함께 살던 사람이 갑자기 세상을 떠나면, 장례를 치르기도 전에 집 문제가 닥칩니다. 계약서에는 고인의 이름만 적혀 있고, 집주인은 "상속인이 누구인지 확인되기 전에는 보증금을 돌려줄 수 없다"고 하거나 반대로 "계약자가 없으니 집을 비워 달라"고 합니다. 오래 함께 산 사실혼 배우자는 "나도 가족인데 당연히 이어서 살 수 있다"고 생각하고, 멀리 사는 자녀들은 "보증금은 상속재산이니 우리 몫"이라고 생각합니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인이 사망하면 임차권과 보증금반환채권은 원칙적으로 상속인에게 넘어가고, 주택임대차보호법 제9조는 상속인이 없거나 그 집에서 함께 살지 않은 경우에 한해 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족에게 승계를 허용합니다. 그리고 그 사실혼 자체가 법정에서 인정되지 않거나, 법률상 배우자가 따로 있는 관계라면 보호받지 못한 판결이 있습니다. 이 글은 세입자가 사망했을 때 누가 집에 남을 수 있는지, 보증금은 누구에게 돌려줘야 하는지, 집을 비워 달라는 청구는 누구를 상대로 해야 하는지를 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

세입자가 사망하면 임대차는 끝납니까 — 끝나지 않습니다. 민법 제1005조에 따라 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 임차권과 보증금반환채권도 상속인에게 넘어갑니다. 주택이라면 주택임대차보호법 제9조가 이 원칙에 예외를 둡니다.

사실혼 배우자는 이어서 살 수 있습니까 — 상속인이 없거나, 상속인이 그 집에서 가정공동생활을 하지 않았다면 가능합니다(주택임대차보호법 제9조 제1항, 제2항). 다만 사실혼 관계 자체를 증명해야 합니다. 부산가정법원 2019. 12. 24. 선고 2018드단212159 판결은 약 4년간 동거했어도 사실혼 관계를 인정하지 않았고, 대법원 2022. 3. 31. 선고 2019므10581 판결은 법률상 배우자가 따로 있는 중혼적 관계는 원칙적으로 사실혼으로 보호할 수 없다고 했습니다.

보증금은 누구에게 돌려줘야 합니까 — 제9조로 승계한 사람이 있으면 그 사람에게, 없으면 상속인에게 돌려줘야 합니다. 같은 조 제4항은 임대차 관계에서 생긴 채권·채무가 승계인에게 귀속된다고 정합니다. 상속인이 누구인지 과실 없이 알 수 없다면 민법 제487조의 변제공탁을 검토할 수 있습니다.

조문은 세 층으로 읽어야 합니다

첫째, 상속의 원칙입니다. 민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 정하고, 제1007조는 공동상속인이 각자의 상속분에 응하여 권리의무를 승계한다고 정합니다. 상속인의 순위는 제1000조가 직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내의 방계혈족 순으로 정하고, 제1003조는 배우자가 직계비속·직계존속과 동순위로 공동상속인이 되며 그들이 없으면 단독상속인이 된다고 정합니다. 여기서 배우자는 법률상 배우자를 뜻하므로, 사실혼 배우자는 상속인이 아닙니다.

둘째, 주택임대차보호법의 특칙입니다. 제9조 제1항은 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 정합니다. 제2항은 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계한다고 정합니다. 제3항은 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 승계 대상자가 임대인에게 반대의사를 표시하면 승계하지 않는다고 하고, 제4항은 임대차 관계에서 생긴 채권·채무가 승계한 자에게 귀속된다고 정합니다.

이 조문을 거꾸로 읽으면 중요한 점이 드러납니다. 상속인이 그 집에서 함께 살고 있었다면 제9조는 적용되지 않고 일반 상속으로 돌아갑니다. 예컨대 고인이 자녀와 사실혼 배우자와 함께 살았다면 임차권은 자녀에게 상속되고, 사실혼 배우자는 제9조로 승계하지 못합니다. 제9조는 주택에만 적용되므로 상가 임차인이 사망한 경우에도 일반 상속의 원칙에 따릅니다.

셋째, 상속의 승인과 포기입니다. 민법 제1019조 제1항은 상속인이 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 내에 단순승인이나 한정승인 또는 포기를 할 수 있다고 정하고, 제1026조는 상속재산을 처분하거나 그 기간 내에 한정승인·포기를 하지 않으면 단순승인한 것으로 봅니다. 고인에게 빚이 많다면 보증금을 받아 쓰는 행동 하나가 상속 전체의 결론을 바꿀 수 있습니다.

첫 번째 사례 — 4년을 함께 살았지만 사실혼으로 인정되지 않았습니다

부산가정법원 2019. 12. 24. 선고 2018드단212159 판결의 사건입니다. A씨는 교제하던 사람과 약 4년간 함께 살았는데, 상대방이 병원에 입원했다가 갑자기 사망했습니다. A씨는 국민연금 유족급여를 받기 위해 검사를 상대로 사실상 혼인관계 존재 확인을 구했습니다.

법원은 청구를 기각했습니다. 정식으로 상견례를 하거나 결혼식을 올린 사실이 없고, 최소한 양쪽 가족이나 가까운 친척들이 인사하는 자리조차 없었으며, 고인의 가족모임 등 집안 대소사에 교류가 거의 없었다는 점을 들어, 단순한 동거관계를 넘어 부부공동생활의 실체를 형성했다고 보기 부족하다고 판단한 것입니다. 판결문에는 A씨 측이 당초 두 사람이 살던 아파트의 임차보증금을 받기를 원했으나, 고인의 채무가 많은 것으로 드러나 상속인들이 한정승인을 신청하면서 임차보증금마저 반환받지 못하자 이 청구를 하게 되었다는 경위도 적혀 있습니다. 이 판결에는 항소가 제기되었고, 항소심 결과는 이 글을 쓰는 시점에 판결 데이터베이스에서 확인되지 않았습니다.

이 사건이 보여 주는 것은 제9조의 문턱입니다. 제9조는 "사실상의 혼인 관계에 있는 자"를 요건으로 하므로, 함께 살았다는 사실만으로는 부족하고 혼인의 의사와 부부공동생활의 실체를 증명해야 합니다. 주민등록이 같은 세대로 되어 있는지, 가족 행사에 배우자로 참석했는지, 생활비를 어떻게 부담했는지, 고인의 가족이 두 사람을 부부로 대했는지가 모두 증거가 됩니다.

두 번째 사례 — 법률상 배우자가 따로 있으면 보호받기 어렵습니다

대법원 2022. 3. 31. 선고 2019므10581 판결의 사건입니다. B씨의 상대방은 처와 자녀 2명을 두고 집을 나와 1993년경부터 B씨와 동거했고, 처는 이혼 요구를 거부했습니다. 상대방은 공무원을 퇴직한 뒤 이혼소송을 제기했지만 그 사이에 사망했고, B씨는 유족급여를 받기 위해 사실상 혼인관계 존재 확인을 구했습니다.

대법원은 과거의 사실혼 관계 확인을 구할 이익 자체는 인정하면서도, 법률상 혼인을 한 사람이 배우자와 별거하면서 제3자와 혼인의 의사로 실질적인 부부생활을 하더라도, 법률상 배우자와 사실상 이혼상태였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 제3자와의 관계를 사실혼으로 인정하여 법률혼에 준하는 보호를 할 수는 없다고 했습니다. 20년 가까이 함께 살았어도 결론은 같았습니다.

이 판결은 유족급여에 관한 것이지만, 주택임대차보호법 제9조의 '사실상의 혼인 관계'를 판단할 때에도 같은 논리가 적용될 가능성이 높습니다. 고인에게 법률상 배우자가 있었다면 그 배우자가 상속인이 되고, 동거인은 제9조를 근거로 임차권을 주장하기 어렵다고 보아야 합니다.

세 번째 사례 — 사망으로 끝난 관계와 헤어진 뒤 사망한 관계는 다릅니다

사실혼 배우자가 임차권 승계를 받지 못하더라도, 보증금을 포함한 재산에 대해 다른 길이 있는지 묻는 분이 많습니다. 대법원은 사망 시점에 따라 결론을 달리합니다.

대법원 2006. 3. 24. 선고 2005두15595 판결은 사실혼 관계에 있던 당사자들이 생전에 관계를 해소했다면 재산분할청구권을 인정할 수 있지만, 사실혼 관계가 일방의 사망으로 종료된 경우에는 상대방에게 재산분할청구권이 인정된다고 할 수 없다고 했습니다. 법률상 혼인이 사망으로 끝난 경우에도 생존 배우자에게는 재산분할청구권이 아니라 상속권만 인정된다는 점과 균형을 맞춘 것입니다.

"사실혼관계가 일방 당사자의 사망으로 인하여 종료된 경우에는 그 상대방에게 재산분할청구권이 인정된다고 할 수 없다." — 대법원 2005두15595

반대로 대법원 2009. 2. 9. 자 2008스105 결정은 사실혼 관계는 당사자 일방의 의사로 해소될 수 있다고 보고, 상대방이 의식불명이 된 상태에서 사실혼 해소를 주장하며 재산분할심판을 청구한 사건에서 사실혼은 청구인의 의사로 해소되었고 재산분할청구권이 인정된다고 했습니다. 원심인 서울고등법원 2008. 9. 30. 자 2008브7 결정은 의식불명 상태에서 사망했으므로 사망으로 종료된 것이라며 청구를 받아들이지 않았는데, 대법원이 이를 파기한 것입니다.

최근 대법원 2026. 6. 5. 선고 2026므10105 판결은 여기서 더 나아가, 사실혼 관계가 해소된 뒤 당사자 일방이 사망하면 그의 재산분할의무는 상속인들에게 승계되고, 특별한 사정이 없는 한 다른 당사자는 사망한 전 사실혼 배우자의 상속인들을 상대로 재산분할을 청구할 수 있다고 했습니다. 이 사건의 두 사람은 법률상 이혼한 뒤에도 동거하다가 별거했고, 그 뒤 한쪽이 사망했습니다. 대법원은 상속인의 상고를 기각했습니다. 사망 전에 관계가 정리되었는지, 사망으로 관계가 끝났는지가 재산분할의 길을 가르는 것입니다.

네 번째 사례 — 함께 살던 가족의 주민등록이 대항력을 지킵니다

임차인이 사망하면 상속인이나 승계인은 집주인뿐 아니라 경매의 매수인, 근저당권자에게도 권리를 주장해야 하는 상황을 맞기도 합니다. 이때 문제되는 것이 대항력입니다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결의 C씨는 1992. 2. 17. 주택 1층 방 한 칸을 빌려 입주했는데, 본인의 전입신고는 경매개시결정 기입등기 뒤인 1993. 10. 25.에야 마쳤습니다. 원심인 서울고등법원 1995. 5. 25. 선고 95나1912 판결은 C씨 본인의 주민등록만 보고 소액임차인이 아니라고 판단했지만, 대법원은 이를 파기했습니다.

"주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다." — 대법원 95다30338

대법원은 임차인이 가족과 함께 점유를 계속하면서 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 본인만 주민등록을 일시 옮긴 경우에도 대항력을 잃지 않는다고 했습니다. 임차인이 사망한 사건에 이 법리를 옮겨 보면, 고인과 함께 살던 배우자나 자녀가 주민등록을 유지한 채 계속 거주하고 있는지가 대항력과 우선변제권을 지키는 핵심이 됩니다. 장례 뒤 서둘러 전출하거나 짐을 빼면 경매 절차에서 보증금을 지키지 못할 수 있으므로, 보증금을 돌려받기 전까지 점유와 주민등록을 어떻게 유지할지 먼저 정하셔야 합니다.

다섯 번째 사례 — 상속인이 계약서에 서명하면 한정승인이 무너집니까

고인에게 빚이 많아 한정승인이나 상속포기를 고민하는 상속인이라면, 집주인과 무엇을 주고받는지가 중요합니다. 대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다220329 판결은 임대인이 사망한 사건이지만 상속인이 계약 관계를 정리할 때의 기준을 보여 줍니다. 임차인은 보증금 1억 6,000만 원, 기간 2020. 5. 11.부터 2022. 5. 10.까지로 집을 빌렸고, 임대인은 2020. 6. 4. 사망했습니다. 상속인 중 한 사람은 2022. 5. 4. 한정승인 신고를 했는데, 그 무렵 공동상속인 전원이 임차인의 전세자금대출 연장 요구에 응해 같은 조건으로 기간만 연장하는 계약서를 작성했습니다. 원심인 서울남부지방법원 2025. 11. 28. 선고 2025나52246 판결은 이 계약 체결을 상속재산의 처분행위로 보아 단순승인한 것으로 판단했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 민법 제1026조 제1호의 처분행위에는 상속재산의 보존·관리행위가 포함되지 않고, 기존 계약과 목적물·보증금·차임이 모두 같고 기간만 연장한 계약은 민법 제1022조의 상속재산 관리의무를 이행한 관리행위에 해당한다는 것입니다. 이 기준은 임차인이 사망한 경우의 상속인에게도 그대로 참고가 됩니다. 집을 계속 관리하거나 계약 관계를 유지하는 행위와, 보증금을 받아 자신의 용도로 쓰는 행위는 법적 의미가 다를 수 있습니다. 한정승인이나 포기를 검토하고 있다면 보증금 수령과 사용 방식을 먼저 정하셔야 합니다.

반대로 집주인이 사망했다면 — 보증금 반환 의무는 상속인 전원에게

세입자 입장에서는 집주인이 사망한 경우도 흔히 부딪히는 문제입니다. 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결은 상속으로 임차건물의 소유권을 취득한 자도 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항의 양수인에 해당하고, 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무라고 했습니다. 세입자는 상속인 중 누구에게든 보증금 전액을 청구할 수 있다는 뜻입니다. 이 판결은 상속인이 상속채무 초과 사실을 중대한 과실 없이 알지 못했다는 점의 증명책임이 상속인에게 있다고도 했습니다.

상속인들 사이의 정산은 또 다른 문제입니다. 창원지방법원 2023. 12. 14. 선고 2022나61547 판결은 상속재산분할로 임대 건물을 단독 소유하게 된 상속인이 보증금 3,750만 원을 임차인에게 돌려준 것은 자기 채무를 변제한 것일 뿐이라며 다른 상속인에 대한 구상을 부정했습니다. 그러나 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결은 이 부분을 파기했습니다. 분할심판에서 보증금 반환채무가 고려되지 않았다면 공동상속인들 사이의 법정상속분에 따른 내부 부담부분은 그대로 유지되므로, 보증금을 돌려준 상속인은 다른 상속인들에게 구상할 수 있다는 것입니다. 세입자에게는 상속인 누구에게든 청구할 수 있는 구조이고, 상속인들끼리는 나중에 정산하는 구조라고 이해하시면 됩니다.

보증금을 돌려받을 사람과 집을 비워 줄 사람은 누구인지

위 판결과 조문을 합치면 임차인이 사망한 주택 임대차의 상대방은 다음과 같이 정리됩니다.

• 상속인이 고인과 함께 살고 있었던 경우 — 주택임대차보호법 제9조는 적용되지 않고, 임차권과 보증금반환채권은 민법 제1005조, 제1007조에 따라 상속인에게 승계됩니다. 함께 살지 않은 다른 공동상속인도 상속분에 따른 권리를 갖습니다.

• 상속인이 없고 사실혼 배우자가 함께 살던 경우 — 사실혼 배우자가 단독으로 권리와 의무를 승계합니다(제9조 제1항). 다만 사실혼 관계를 증명해야 합니다(부산가정법원 2018드단212159, 대법원 2019므10581).

• 상속인은 있지만 그 집에서 함께 살지 않은 경우 — 그 집에서 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다(제9조 제2항). 예컨대 고인과 함께 살던 형제자매나 손자녀가 여기에 해당할 수 있습니다.

• 승계 대상자가 승계를 원하지 않는 경우 — 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시하면 승계하지 않습니다(제9조 제3항). 그 경우 일반 상속으로 돌아갑니다.

집주인 입장에서는 보증금을 누구에게 줄지 확정되지 않았는데 한 사람에게만 지급하면 이중 지급의 위험이 생깁니다. 가족관계증명서와 주민등록 기록으로 승계인이나 상속인을 확정하고, 상속인이 여러 명이면 전원의 동의나 위임을 받는 것이 안전합니다. 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우라면 민법 제487조가 정하는 변제공탁으로 채무를 면할 수 있습니다. 집을 비워 달라는 청구도 같은 기준으로 상대방이 정해지며, 실제로 그 집에 살고 있거나 짐을 두고 있는 점유자를 함께 확인해야 합니다.

사망 후 1개월, 3개월 — 이 순서로 움직이십시오

• 사망 직후 — 계약서, 보증금 입금 내역, 확정일자, 고인과 가족의 주민등록 기록을 확보합니다. 집주인이 비밀번호를 바꾸거나 짐을 치우려 한다면 서면으로 이의를 남깁니다.

• 1개월 안 — 주택임대차보호법 제9조의 승계 대상자라면 계속 살지, 승계를 포기할지를 정합니다. 승계를 원하지 않는다면 이 기간 안에 임대인에게 반대의사를 표시해야 합니다(제9조 제3항).

• 3개월 안 — 상속인이라면 고인의 채무를 조사해 단순승인, 한정승인, 포기 중 하나를 정합니다(민법 제1019조 제1항). 이 기간 동안 보증금을 받아 쓰는 일은 신중해야 합니다(민법 제1026조).

• 계약 종료 무렵 — 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 대항력과 우선변제권을 지킬 방법을 먼저 마련합니다. 가족의 주민등록 유지가 대항력의 근거가 된다는 대법원 95다30338 판결을 기억하십시오.

기억이 아니라 기록으로 증명합니다

이 글의 판결들에서 사실혼 배우자의 운명은 기록에서 갈렸습니다. 4년을 함께 산 부산 사건의 동거인은 상견례나 결혼식, 가족 모임에 함께한 기록을 내놓지 못했고, 장례식에서 배우자로 이름이 올라간 사정도 결정적인 증거가 되지 못했습니다. 반대로 사실혼을 인정받으려면 같은 세대로 된 주민등록, 가족 행사 사진, 양가 친척과의 연락, 공동으로 부담한 생활비와 보증금의 출처, 병원에서 보호자로 서명한 기록이 도움이 됩니다. 보증금 일부를 사실혼 배우자가 냈다면 그 입금 내역은 따로 정리해 두셔야 합니다. 상속인들과의 관계에서 그 돈이 누구의 것인지 다툴 때 가장 먼저 필요한 자료입니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

상속인이 한 명이고 그 사람이 고인과 함께 살았다면 절차는 비교적 단순합니다. 그러나 사실혼 배우자와 자녀가 대립하거나, 고인에게 빚이 많아 상속인들이 한정승인을 검토하거나, 집주인이 보증금 반환을 미루면서 집을 비우라고 하는 사건은 다릅니다. 제9조의 승계 요건, 사실혼의 증명, 한정승인과 처분행위의 경계, 대항력의 유지가 한꺼번에 걸려 있고, 앞의 판결들이 보여 주듯 하나라도 어긋나면 보증금을 한 푼도 받지 못하는 결론이 나올 수 있습니다.

집주인 입장에서도 마찬가지입니다. 상속인을 확정하지 않고 보증금을 한 사람에게 돌려주거나, 짐을 임의로 치우고 문을 잠그면 오히려 손해배상이나 형사 문제로 번질 수 있습니다. 누구를 상대로 무엇을 해야 하는지부터 정리하셔야 합니다.

보증금과 상속재산, 함께 따져야 할 돈의 문제

보증금은 대개 고인이 남긴 가장 큰 재산입니다. 상속인이 여러 명이면 민법 제1007조에 따라 각자의 상속분에 응하여 권리를 승계하므로, 한 사람이 보증금 전액을 받아 가면 다른 상속인과 분쟁이 생깁니다. 집주인이 사망한 경우라면 반대로 보증금 반환채무가 상속인 전원의 불가분채무가 되고(대법원 2015다59801), 돌려준 상속인은 다른 상속인에게 구상할 수 있습니다(대법원 2023다318857). 고인에게 빚이 많다면 보증금은 상속채권자의 강제집행 대상이 될 수 있고, 상속인이 한정승인을 하면 상속재산의 범위에서만 책임을 집니다. 사실혼 배우자라면 관계가 사망 전에 해소되었는지에 따라 재산분할이라는 다른 길이 열리기도 합니다(대법원 2026므10105, 2005두15595). 보증금 반환, 상속재산 정리, 재산분할 가능성을 한 번에 검토해야 손실을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

계약자인 남편이 사망했는데 아내인 제가 계약서를 다시 써야 합니까?

반드시 다시 써야 하는 것은 아닙니다. 법률상 배우자라면 민법 제1003조에 따라 상속인이 되고, 민법 제1005조에 따라 임차권과 보증금반환채권을 승계합니다. 다만 자녀 등 다른 공동상속인이 있다면 그들도 상속분에 따른 권리를 가지므로, 보증금을 누가 받을지 상속인들 사이에서 먼저 정리하는 것이 좋습니다.

사실혼 배우자인데 고인의 자녀가 따로 살고 있습니다. 저는 계속 살 수 있습니까?

그 자녀가 그 집에서 함께 살지 않았다면, 주택임대차보호법 제9조 제2항에 따라 그 집에서 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다. 다만 사실혼 관계를 증명해야 하고, 부산가정법원 2018드단212159 판결처럼 동거 사실만으로는 인정되지 않은 예가 있습니다.

고인에게 법률상 배우자가 있었는데 저와 오래 함께 살았습니다. 승계가 됩니까?

어렵다고 보아야 합니다. 대법원 2019므10581 판결은 법률상 배우자와 사실상 이혼상태였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 제3자와의 관계를 사실혼으로 보호할 수 없다고 했습니다. 법률상 배우자가 상속인이 되므로 임차권도 원칙적으로 그에게 넘어갑니다.

고인에게 빚이 많은데 보증금을 받아도 됩니까?

신중해야 합니다. 민법 제1026조 제1호는 상속재산을 처분하면 단순승인한 것으로 봅니다. 대법원 2025다220329 판결은 같은 조건으로 기간만 연장하는 계약은 관리행위라고 보았지만, 보증금을 받아 자신의 용도로 쓰는 것은 다르게 평가될 수 있습니다. 한정승인이나 포기를 먼저 정하고 움직이십시오.

집주인이 사망했는데 자녀들이 서로 미루며 보증금을 안 줍니다. 누구에게 청구합니까?

상속인 누구에게든 전액을 청구할 수 있습니다. 대법원 2015다59801 판결은 임대인 지위를 공동으로 승계한 상속인들의 보증금 반환채무를 불가분채무로 보았습니다. 상속인들 사이의 정산은 그들끼리 구상으로 해결할 문제입니다(대법원 2023다318857).

사실혼 배우자가 사망했는데 재산분할을 청구할 수 있습니까?

사망으로 관계가 끝났다면 원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2005두15595 판결은 사실혼이 일방의 사망으로 종료된 경우 재산분할청구권을 인정할 수 없다고 했습니다. 반면 사망 전에 관계가 해소되었다면 상속인들을 상대로 재산분할을 청구할 수 있다는 것이 대법원 2026므10105 판결입니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 부산가정법원 2019. 12. 24. 선고 2018드단212159 판결 — 약 4년 동거에도 사실혼 부정, 임차보증금 반환을 받지 못한 경위 (항소 제기, 항소심 결과 미확인)

• 대법원 2022. 3. 31. 선고 2019므10581 판결 — 법률상 배우자가 있는 중혼적 관계는 원칙적으로 사실혼 보호 불가 (원심 광주가정법원 2018르3655 판결, 상고기각)

• 대법원 2006. 3. 24. 선고 2005두15595 판결 — 사망으로 종료된 사실혼에는 재산분할청구권 불인정

• 대법원 2009. 2. 9. 자 2008스105 결정 — 의식불명 중 일방 의사로 사실혼 해소, 재산분할청구권 인정 (원심 서울고등법원 2008. 9. 30. 자 2008브7 결정 파기)

• 대법원 2026. 6. 5. 선고 2026므10105 판결 — 사실혼 해소 후 사망 시 상속인들을 상대로 재산분할 청구 가능 (상고기각)

• 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 — 대항요건인 주민등록에 가족의 주민등록 포함 (원심 서울고등법원 1995. 5. 25. 선고 95나1912 판결 파기)

• 대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다220329 판결 — 상속인의 기간 연장 계약은 처분행위가 아닌 관리행위 (원심 서울남부지방법원 2025. 11. 28. 선고 2025나52246 판결 파기)

• 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 — 임대인 공동상속인의 보증금 반환채무는 불가분채무, 한정승인 요건의 증명책임

• 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결 — 보증금을 반환한 단독 소유 상속인의 구상 인정 (원심 창원지방법원 2023. 12. 14. 선고 2022나61547 판결 파기)

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조, 제9조; 민법 제487조, 제1000조, 제1003조, 제1005조, 제1007조, 제1019조, 제1022조, 제1026조 (2026년 9월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 고인이 사망한 날짜와 가족관계부터 확인합니다. 주택임대차보호법 제9조의 1개월, 상속 승인·포기의 3개월이 그날부터 계산되기 때문입니다. 그다음 가족관계증명서와 주민등록표로 법률상 상속인이 누구인지, 그 가운데 고인과 그 집에서 함께 살던 사람이 있는지, 사실혼 배우자나 2촌 이내 친족이 함께 살았는지를 정리합니다. 계약서와 확정일자, 보증금을 누가 얼마씩 냈는지, 등기부상 선순위 권리와 경매 가능성, 고인의 채무 규모도 이 단계에서 살핍니다. 집주인이 상담하시는 경우에는 연락이 닿는 가족, 집에 남아 있는 짐과 점유 상황, 밀린 월세와 관리비를 함께 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '누가 권리를 이어받는가'와 '그 권리를 어떻게 지키는가'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축에서는 상속과 제9조 승계 중 어느 규칙이 적용되는지를 먼저 확정합니다. 상속인이 함께 살았는지, 사실혼이 증명될 수 있는지, 법률상 배우자가 있는지에 따라 권리자가 완전히 달라지므로, 사실혼을 주장하는 쪽이라면 주민등록, 가족 행사, 생활비 부담, 병원 기록을 모아 부부공동생활의 실체를 입증하는 자료를 만듭니다. 둘째 축에서는 권리를 잃지 않도록 절차를 설계합니다. 대항력과 우선변제권이 유지되도록 점유와 주민등록을 관리하고, 상속인이라면 한정승인이나 포기와 충돌하지 않는 방식으로 보증금 수령을 진행합니다. 집주인을 대리할 때에는 상속인을 확정해 이중 지급을 막고, 필요하면 변제공탁과 명도 청구를 정확한 상대방에게 진행합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

임차인 사망 사건은 슬픔 속에서 짧은 기한이 지나가는 사건입니다. 1개월 안에 승계 여부가, 3개월 안에 상속의 승인과 포기가 정해지고, 그 사이 이사나 전출 한 번으로 대항력이 흔들릴 수 있습니다. 앞의 판결들처럼 오래 함께 살았어도 사실혼이 인정되지 않거나, 상속인들의 한정승인으로 보증금을 받지 못하는 결과도 실제로 있었습니다. 법무법인 도모도 상속과 임대차가 겹친 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 가족관계와 주민등록 기록을 정확히 확인하는 것에서 출발합니다. 짐을 빼기 전에, 전출하기 전에, 보증금을 받기 전에 상담하시는 것이 권리를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

가족을 잃은 직후에 집과 보증금 문제를 정리해야 하는 일은 누구에게나 버겁습니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 동거라도 사실혼으로 인정되기도 하고 부정되기도 했으며, 같은 상속인이라도 행동 하나로 한정승인의 효과가 다투어진 실제 기록입니다. 그 갈림점은 가족관계와 주민등록, 그리고 사망 이후 무엇을 언제 했는지에서 만들어졌습니다.

집을 비우기 전에, 보증금을 받기 전에, 상속 포기 여부를 정하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 누가 권리를 이어받는지부터 정리하고, 보증금과 상속재산을 지킬 수 있는 순서를 함께 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·상속 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 세입자였던 가족이 사망해 보증금 반환이나 명도 문제가 생겼거나, 집주인으로서 사망한 세입자의 집을 어떻게 정리해야 할지 고민하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 가족관계증명서, 주민등록표를 가져오시면 첫 상담에서 권리자와 기한을 정리해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.