신축 공사 중 이웃 건물들이 균열 배상과 공사중지가처분을 냈다면 — 사전조사 보고서로 기존 균열이 인정된 판결과 노후도 감액

터파기를 막 끝내고 골조를 올리려는 시점에 법원에서 공사중지가처분 심문기일 통지서가 오고, 며칠 뒤 옆 건물 주인들이 낸 손해배상 소장이 이어서 도착했다는 건축주와 시공사의 상담을 자주 받습니다. 공사가 하루 멈출 때마다 금융비용과 지체상금이 쌓이니, 이웃이 요구하는 금액을 그냥 주고 끝내야 하는지부터 묻습니다. 결론부터 말씀드리면, 공사중지가처분은 균열이 생겼다는 사실만으로 내려지지 않고, 손해배상도 착공 전 균열과 건물의 노후도를 증명하면 상당 부분 줄어듭니다. 공사중지가처분이란, 민사집행법 제300조 제2항에 따라 이웃이 소유권에 기한 방해제거·예방청구권을 근거로 본안판결 전에 공사를 멈추게 하는 임시의 지위를 정하기 위한 가처분입니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 넷입니다. 착공 전에 주변 건물 사전조사를 했고 그 내용이 충실한지, 계측을 언제부터 어디에 했는지, 남은 공정이 여전히 진동과 굴착을 동반하는지, 그리고 건축주와 시공사 중 누가 어떤 근거로 책임을 지는지입니다. 아래에서는 가처분이 기각되거나 취소된 결정과 인용된 결정, 배상이 인정된 판결과 기존 균열·노후도로 감액된 판결을 나란히 놓고, 감정 대응과 도급인 책임, 위자료, 간접강제와 집행까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 이웃이 공사중지가처분을 내면 공사가 바로 멈추나요 — 그렇지 않습니다. 공사중지가처분은 본안판결과 같은 결과를 미리 얻는 만족적 가처분이라 높은 정도의 소명이 필요하고, 굴착공사가 이미 끝나 침하와 균열이 더 확대될 사정이 없으면 허용되지 않습니다(대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2832 판결). 대구지방법원 포항지원 2018. 1. 23. 자 2017카합10037 결정은 이 법리로 이미 내려진 공사중지가처분을 취소했습니다.

2. 사전조사 보고서가 있으면 무엇이 달라지나요 — 착공 전부터 있던 균열을 특정할 수 있어 인과관계와 배상액을 함께 다툴 수 있습니다. 부산지방법원 동부지원 2018. 5. 11. 자 2018카합100032 결정은 사전조사로 30년 넘은 이웃 건물에 이미 많은 균열이 있었고 착공 뒤 계측에서도 큰 변동이 없었다는 이유로 공사중지 신청 대부분을 기각했고, 같은 사건의 본안인 울산지방법원 2020. 4. 24. 선고 2018가단60504 판결은 보수비를 50퍼센트로 제한했습니다.

3. 건축주도 시공사와 함께 배상해야 하나요 — 원칙은 아닙니다. 민법 제757조에 따라 도급인은 도급이나 지시에 중대한 과실이 있을 때만 수급인이 가한 손해를 배상합니다. 창원지방법원 2025. 11. 14. 선고 2024나116304 판결은 건축주가 피해보상 대책회의에 참석했다는 사정만으로는 중대한 과실이 아니라며 건축주에 대한 청구를 기각했습니다.

이웃이 낸 두 개의 청구는 서로 다른 것을 다툽니다

가처분과 손해배상은 같은 균열을 두고 다투지만 증명할 대상이 다릅니다. 가처분은 앞으로 공사가 계속되면 회복하기 어려운 손해가 생기는지를, 손해배상은 이미 생긴 균열 중 어느 만큼이 이 공사 때문인지를 묻습니다. 그래서 대응 순서도 달라야 합니다.

가처분의 피보전권리는 대개 민법 제214조의 소유물 방해제거·방해예방청구권이고, 여기에 민법 제241조가 더해집니다. 제241조는 토지소유자가 인접지의 지반이 붕괴할 정도로 자기 토지를 심굴하지 못한다고 하면서, 충분한 방어공사를 한 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 결국 가처분 단계의 쟁점은 흙막이와 계측 같은 방어공사가 충분했는지, 그리고 남은 공정이 위험을 키우는지로 모입니다.

손해배상은 민법 제750조의 일반 불법행위가 기본이고, 여러 회사가 함께 공사했다면 제760조의 공동불법행위가 붙습니다. 건축주를 함께 피고로 삼으면 제757조 단서의 도급인 책임이, 공사 현장의 흙막이나 가설물이 문제 되면 제758조의 공작물 책임이 거론됩니다. 실무에서 보면 이웃은 이 조문들을 한꺼번에 주장하므로, 피고 쪽도 조문별로 방어선을 나누어 두어야 합니다.

공사중지가처분은 쉽게 내려지지 않습니다 — 기각·취소된 결정

법원은 공사 자체를 멈추는 가처분을 손해배상보다 훨씬 엄격하게 봅니다. 공사금지가처분이 내려지면 토지를 이용하는 소유권 행사 자체가 전면적으로 불가능해지기 때문입니다.

대구지방법원 포항지원 2017카합10037 결정이 대표적입니다. 이웃 교회가 요양병원 신축 공사로 경계 옹벽의 안전성이 침해되었다며 공사중지가처분을 받아 냈고(2017카합10019), 건축주는 결정 일주일 만에 이의를 신청하면서 옹벽 안전진단 감정을 신청했습니다. 감정 결과 일부 단면의 보강재 안전율이 기준에 못 미쳤지만 전체적으로는 현재 구조적 위험이 없다고 나왔고, 옹벽 누수는 공사 전인 2014년 5월부터 있었으며 원인은 배면 유공관 미설치나 막힘이었습니다. 법원은 여기에 외부공사가 거의 끝나 유리·미장·도장과 내부 인테리어만 남은 점을 더해 급박한 위험이 없다고 보고, 원래의 가처분결정을 취소하고 신청을 기각했습니다.

부산지방법원 동부지원 2018카합100032 결정은 더 직접적으로 사전조사의 힘을 보여 줍니다. 이웃은 사전진단만 하고 안전조치 없이 공사를 시작해 균열이 생겼다고 주장했지만, 법원은 착공 전 사전조사에서 30년 넘은 주택과 상가의 내·외벽과 바닥에 이미 많은 균열이 있었던 점, 착공 뒤 2018년 2월까지 경사도와 균열을 계속 계측했는데 큰 변동이 없었던 점, 피해를 줄이는 터파기 공법을 고르고 안전펜스와 보호망을 설치한 점, 균열 보수를 해 주겠다는 의사를 밝힌 점을 들어 공사 전체의 중지는 받아들이지 않았습니다. 다만 타워크레인이 이웃 주택 상공을 침범해 작동한 부분은 협의해 안전조치를 하지 않는 한 중지하라고 했습니다. 제 견해로는 이 결정이 방어 측이 갖추어야 할 자료의 목록을 그대로 보여 줍니다.

그래도 공사가 멈춘 결정 — 인용 사례의 공통점

공사중지가처분이 인용된 사건에는 이미 구조적 위험이 숫자로 드러났거나, 진동 공정이 많이 남았거나, 공사 자체가 위법했다는 사정이 있었습니다. 방어 측은 자기 현장이 이 세 가지 중 어디에 해당하는지부터 점검해야 합니다.

• 구조적 위험이 계측된 경우 — 울산지방법원 2014. 6. 3. 자 2014카합252 결정은 지하 1층·지상 20층 건물의 굴착공사가 진행 중인 상태에서 이웃 건물 두 채에 1/200 이내, 1/218에서 1/220의 기울기가 계측되어 한국시설안전공단 기준의 D등급(구조적 손상이 예상되는 한계단계)에 이르자 신축공사를 금지했습니다.

• 진동 공정이 남았고 피해 전력이 있는 경우 — 부산지방법원 2016. 1. 4. 자 2015카합946 결정은 같은 시행사가 앞서 인접 필지 공사로 지반 침하와 균열을 일으킨 전력, 석축 붕괴로 구청이 진동을 수반하는 CIP 공사를 중지시킨 사실, 터파기와 파일 항타 공정이 상당 부분 남은 점을 들어 실질적인 안전조치가 완비될 때까지 공사를 중지하라고 했습니다. 이 결정은 채권자들에게 채무자를 위한 담보 2억 원을 7일 안에 공탁하거나 보증보험증권을 내라는 조건을 붙였습니다.

• 공사 자체가 위법한 경우 — 서울동부지방법원 2019. 10. 15. 자 2019카합10383 결정은 사용승인 뒤 허가 없이 4·5층을 넓히는 증축공사를 구청의 두 차례 중단 공문에도 계속하자, 건축주들뿐 아니라 증축을 도급받은 시공사까지 채무자로 묶어 공사를 금지했습니다.

세 결정을 뒤집어 보면 방어의 핵심이 보입니다. 기울기와 균열의 계측값이 기준 안에 있다는 자료, 진동 공정이 끝났거나 저진동 공법으로 바뀐다는 공정표, 건축허가와 착공신고 등 공법상 적법성을 심문기일에 함께 내야 합니다.

가처분 결정을 받았다면 — 이의, 취소, 담보, 간접강제

이미 공사중지가처분이 내려졌다면 시간 싸움입니다. 가처분 절차에는 가압류 절차가 준용되므로(민사집행법 제301조), 채무자는 가처분결정에 이의를 신청할 수 있고(제283조), 사정이 바뀌면 취소를 신청할 수 있으며(제288조), 본안 제소명령을 신청해 채권자에게 본안소송을 강제할 수도 있습니다(제287조). 특별한 사정이 있으면 담보를 제공하고 가처분을 취소받는 길도 있습니다(제307조). 다만 이의신청만으로 가처분의 집행이 정지되지는 않는다는 점(제283조 제3항)을 기억해야 합니다.

이의 단계에서 가장 효과적인 것은 포항지원 사건처럼 법원 감정을 신청해 현재의 구조적 위험을 객관적으로 다시 재는 것입니다. 공정이 진행되어 굴착이 끝났다면 대법원 80다2832 판결의 법리대로 보전의 필요성이 사라졌다는 사정변경을 주장할 수 있습니다. 임시의 지위를 정하는 가처분은 원칙적으로 채무자가 참석하는 심문기일을 열어야 하므로(제304조), 첫 심문기일부터 이 자료를 준비하는 것이 가장 좋습니다.

반대로 결정을 무시하고 공사를 계속하면 대가가 큽니다. 울산지방법원 2018가단60504 판결에 정리된 경과를 보면, 시공사가 타워크레인 부분 가처분 뒤에도 크레인을 계속 가동하자 이웃이 간접강제(민사집행법 제261조)를 신청해 위반일수 1일당 50만 원의 결정을 받았고, 시공사와 건축주의 항고는 부산고등법원 2019. 2. 14. 자 2018라5127 결정으로 기각되었습니다. 이웃은 위반 35일분 1,750만 원으로 시공사의 예금채권을 압류·추심했습니다. 가처분이 부당하다고 생각해도 다투는 길은 이의와 취소이지, 무시가 아닙니다.

사전조사 보고서가 기존 균열을 증명해 준 판결

손해배상 소송에서 방어 측의 가장 강한 증거는 착공 전 주변건물 사전조사 보고서입니다. 법원은 공사로 생긴 균열과 원래 있던 균열을 구분할 수 없으면 대개 공사의 책임으로 보되 감액으로 조정하는데, 사전조사 보고서가 있으면 그 구분 자체를 해낼 수 있습니다.

울산지방법원 2018가단60504 판결에서 시공사는 착공 전에 안전진단업체에 주변 건물 사전안전진단을 맡겼고, 업체는 이웃 토지의 침하와 건물 균열 상태를 확인하고 계측기를 설치한 뒤 보고서를 냈으며, 착공 뒤에도 여덟 달 넘게 계측관리 보고서를 작성했습니다. 법원은 공사 뒤 균열이 추가로 생기거나 커진 사실은 인정했지만, 1985년 사용승인을 받은 주택과 비슷한 시기에 지어진 상가가 32년이 지나 자연적 균열이 이미 있었고 그 균열이 새 하자의 발생과 확대에 상당 부분 기여했다고 보아 감정 보수비 1,361만 원의 50퍼센트인 680만 5,000원만 인정했습니다. 안전진단업체에 대한 청구는 고의나 중과실 증거가 없다며 기각했습니다.

서울북부지방법원 2018. 1. 23. 선고 2016가단144208 판결은 사전조사가 항목별 감액의 근거가 된 사례입니다. 1973년 준공된 병원 건물에 대해 감정인은 공사를 한 회사가 착공 직후인 2014년 12월에 한 사전조사 결과와 비교해 균열의 길이와 폭이 늘고 새 균열이 생겼다고 했고, 법원은 손해를 1,171만 3,000원으로 보았습니다. 그런데 사전조사에서 확인된 기존 하자 항목만은 노후 균열이 확대에 영향을 주었다고 보아 60퍼센트로 제한했습니다. 사전조사에 적힌 균열이 많을수록 감액되는 항목이 넓어진다는 뜻입니다.

같은 판결에는 방어 측이 새겨야 할 대목이 하나 더 있습니다. 시공사는 공사 초기에 영업피해에 관해 이웃과 합의를 마쳤다고 주장했지만 합의를 인정할 증거가 없다며 배척되었습니다. 이웃과 나눈 보수 약속이나 보상 합의는 반드시 문서로 남겨야 합니다.

사전조사가 없거나 허술하면 오히려 발목을 잡힙니다

사전조사 보고서는 양날의 칼입니다. 보고서에 적히지 않은 부위에서 나중에 균열이 발견되면, 법원은 그 균열이 공사 뒤에 생겼다고 봅니다. 사전조사가 아예 없으면 기존 균열을 주장할 근거 자체가 약해집니다.

수원지방법원 안양지원 2022. 11. 4. 선고 2019가합106748 판결에서 시행사와 시공사는 하자가 공사 전부터 있었다고 다투었습니다. 그러나 법원은 피고들이 작성한 사전조사보고서에 벽의 손상은 자세히 적혀 있는데 지상 바닥 균열은 언급이 없다는 점을 들어 공사 전 바닥에 의미 있는 균열이 있었다고 보기 어렵다고 했습니다. 피고들이 의뢰한 계측보고서에서도 바닥 균열 간격이 1.21밀리미터에서 5.14밀리미터까지 벌어졌습니다. 다만 40년 넘은 건물의 노후화와 재료 열화가 복합적으로 작용했다며 보수비 1,482만 8,400원의 70퍼센트인 1,037만 9,880원으로 제한했습니다.

수원지방법원 2025. 11. 19. 선고 2024가합11682 판결은 사전조사를 하지 않은 시공사의 사례입니다. 약 30미터 떨어진 아파트 현장의 시공사는 이웃의 요청을 받고 나서야 착공 석 달 뒤 경사계와 균열측정계를 설치했고, 그 뒤 유의미한 변위가 없었다고 주장했습니다. 법원은 감정인 의견에 따라 초기 기준값이 없고, 특정 부위에만 설치했으며, 가장 가까운 흙막이벽 공사가 이미 끝난 뒤였다는 점에서 계측 결과로 인과관계를 부정할 수 없다고 보았고, 공사 전 균열 상태를 정확히 파악하기 어려운 이유가 사전조사를 하지 않은 데 있다고 지적했습니다. 수원지방법원 안산지원 2025. 10. 17. 선고 2023가단80879 판결도 시공사가 착공 전 사전조사, 공사 중 변화 기록, 현황사진, 계측관리를 모두 하지 않아 기존 결함과 새 결함을 구별할 근거가 부족하다고 했습니다.

감정은 존중됩니다 — 감정 단계에서 다투는 법

법원은 감정 결과를 감정방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중합니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결). 그래서 감정서가 나온 뒤에 "주관적이다"라고 다투는 것은 거의 받아들여지지 않습니다. 싸움은 감정사항을 정하고 자료를 내는 단계에서 이미 시작됩니다.

수원지방법원 2021. 2. 4. 선고 2020가단511033 판결의 건축주와 시공사는 감정 결과가 객관적 근거 없는 주관적 판단이라고 주장했지만 배척되었습니다. 인천지방법원 2020. 1. 15. 선고 2018나71741 판결의 건축주들도 지반 문제인데 토목이 아닌 건축 전문 감정인이 감정했다고 다투었으나 감정인 자격에 문제가 없다는 이유로 받아들여지지 않았습니다. 부산지방법원 2023. 7. 19. 선고 2021가단313786 판결에서는 피고 측이 감정보완을 신청해 자기 쪽 진단업체가 감정인 입회 아래 다시 측정했는데, 그 결과도 공사현장 방향으로 1/108과 1/83의 기울기가 확인되어 오히려 감정을 뒷받침했습니다. 피고가 근거로 든 사전조사보고서도 이미 감정인에게 제출되어 비교된 상태였습니다.

반대로 감정의 일부를 걸러 낸 판결도 있습니다. 창원지방법원 2019. 6. 27. 선고 2018가단108127 판결은 감정인이 단독주택 잔가율로 기여도를 산정한 부분을 채택하지 않고, 대신 경과연수와 균열의 모양·크기·방향을 참작해 책임을 70퍼센트로 정했습니다. 감정 결과가 서로 엇갈리면 법원은 보완이나 사실조회로 정확한 의견을 밝히게 해야 한다는 것이 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다303216 판결의 태도입니다. 제 견해로는 피고 측이 할 일은 세 가지입니다. 사전조사 보고서와 계측 기록을 감정 개시 전에 감정인에게 넘기고, 감정사항에 공사 전 균열과 공사 후 균열의 구분과 노후 기여도를 명시하며, 결과에 오류가 보이면 구체적 수치로 보완을 구하는 것입니다.

다른 원인을 대는 주장은 대부분 책임제한 사유로만 남습니다

건축주·시공사가 가장 많이 내세우는 항변은 다른 공사, 이웃 건물의 불법 증축, 연약지반입니다. 판결들을 보면 이런 주장이 인과관계 자체를 끊은 경우는 드물고, 대개 감액 사유로만 반영되었습니다.

인천지방법원 2018나71741 판결의 건축주들은 대각선 방향의 다른 신축 현장이 차수 성능이 낮은 공법을 써서 지하수를 유출시켰다고 주장했지만, 법원은 피해가 이 사건 공사 시작과 함께 시작되었고 이웃 건물이 이 사건 토지 쪽으로 기울어 있다는 이유로 배척했습니다. 수원지방법원 2020가단511033 판결에서는 이웃 건물이 근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경하고 가구 수를 늘렸다는 주장이 추측일 뿐이라고 배척되었고, 수원지방법원 2024가합11682 판결에서도 수년 전 교량 공사와 이웃 건물의 개조 공사가 원인이라는 주장이 받아들여지지 않았습니다. 부산지방법원 2021가단313786 판결은 옥상 실외기 하중과 인근 지하 도로 공사를 배제한 뒤 연약지반과 온통기초, 건물 노후만 책임제한 사유로 고려했습니다.

그렇다고 이런 주장이 무의미한 것은 아닙니다. 인천 판결은 퇴적층 위에 직접기초 방식으로 지어 지하수위 변화에 취약했던 점을, 수원지방법원 2020가단511033 판결은 용도변경으로 구조적 안정성이 약화되었을 가능성을 감액 사정으로 반영했습니다. 실무에서 보면 인과관계를 끊겠다는 주장보다 기여도를 줄이겠다는 주장으로 설계하는 편이 결과가 좋습니다.

노후도 감액은 50퍼센트에서 90퍼센트까지 갈립니다

법원은 건물 신축공사로 이웃 건물에 균열이 생긴 경우에도 과실상계 법리를 유추해 이웃 건물의 노후 등을 참작해야 하고, 이를 전혀 참작하지 않으면 형평에 비추어 현저히 불합리하다고 봅니다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2006다50338 판결). 문제는 얼마나 깎이느냐입니다. 확보한 판결들의 책임 비율은 다음과 같습니다.

• 50퍼센트 — 울산지방법원 2018가단60504 판결, 32년 된 블록조 주택과 무허가 상가, 사전조사로 기존 균열 다수 확인.

• 65퍼센트 — 수원지방법원 안산지원 2023가단80879 판결, 34년 된 조적조 건물, 감정인이 서울중앙지방법원 감정실무기준 등을 고려해 산정.

• 70퍼센트 — 수원지방법원 안양지원 2019가합106748 판결(40년 이상), 창원지방법원 2018가단108127 판결(23년, 터파기를 하지 않은 점도 참작), 부산지방법원 2021가단313786 판결(연약지반과 지하층 없는 온통기초), 수원지방법원 2020가단511033 판결(용도변경 가능성).

• 80퍼센트 — 인천지방법원 2018나71741 판결(14년, 직접기초, 보수로 원래보다 나아지는 부분), 창원지방법원 2024나116304 판결(연약지반과 공사 전 균열).

• 90퍼센트 — 수원지방법원 2024가합11682 판결, 19년 된 주택, 감정에 이미 노후가 일부 반영되어 제한적으로만 감액.

숫자를 보면 건물 연수보다 사전조사와 감정 내용이 비율을 더 크게 움직였습니다. 창원 사건은 1심이 70퍼센트로 정했다가 항소심인 창원지방법원 2024나116304 판결이 80퍼센트로 올려 6,648만 4,000원을 인정했습니다. 항소심은 감액 사유에서 이웃이 지반보강을 하지 않았다는 점을 빼고 연약지반과 공사 전 균열만 들었습니다. 감액은 항소심에서도 다시 다투어지는 쟁점이라는 뜻입니다.

손해의 범위도 함께 다투어야 합니다. 수원지방법원 2024가합11682 판결은 철거 후 재시공이 필요하다며 청구한 5억 100만 원 대신 보수비 기준으로 6,434만여 원만 인정했고, 인천 판결은 임대수입 감소 2,931만 5,000원을, 수원지방법원 2020가단511033 판결은 감정에 반영되지 않은 기지출 수리비와 장래 도배비를 인정하지 않았습니다. 반면 대체주거비와 건물 안전성 확인을 위한 안전진단비는 손해로 들어갔습니다. 울산 판결에서는 주택의 교환가치가 556만여 원이니 배상액도 그 안으로 제한해야 한다는 주장이 주택과 상가를 합한 가치를 이유로 배척되었습니다.

배상이 인정된 판결과 기존 균열·감액이 인정된 판결 — 짝으로 보기

같은 유형의 사건이라도 결론을 가른 것은 착공 전후의 기록이었습니다. 두 갈래를 짝지어 보면 방어 측이 무엇을 남겨야 하는지 분명해집니다.

• 배상이 크게 인정된 쪽 — 사전조사를 하지 않았거나(수원지방법원 2024가합11682, 수원지방법원 안산지원 2023가단80879), 사전조사에 해당 부위가 빠졌거나(수원지방법원 안양지원 2019가합106748), 흙막이 버팀대 미설치와 계측관리 누락처럼 공법상 흠이 드러난 사건(안산지원 판결)입니다. 안산지원 사건은 이웃이 처음부터 보수비의 65퍼센트만 청구해 4,747만 6,000원 전부가 인용되었고, 소송비용도 피고들이 모두 부담했습니다.

• 기존 균열과 감액이 인정된 쪽 — 사전조사와 계측이 착공 전부터 이어졌고(부산지방법원 동부지원 2018카합100032, 울산지방법원 2018가단60504), 사전조사에 기존 하자가 항목별로 특정되었거나(서울북부지방법원 2016가단144208), 진동이 큰 터파기를 하지 않은 사정이 드러난 사건(창원지방법원 2018가단108127)입니다. 창원 사건은 3,100만 원 청구에 1,084만 9,300원, 울산 사건은 소유자가 청구한 2,361만 원 중 보수비 680만 5,000원만 인정되었습니다.

짝을 놓고 보면 청구액과 인용액의 차이도 눈에 들어옵니다. 수원지방법원 2024가합11682 판결은 5억 100만 원 청구에 6,434만여 원, 부산지방법원 2021가단313786 판결은 2억 3,298만여 원 청구에 1억 5,517만여 원, 수원지방법원 2020가단511033 판결은 4,743만여 원 청구에 2,891만 7,000원을 인정했습니다. 이웃이 처음 내미는 금액은 협상의 출발점일 뿐이고, 감정과 감액을 거치면 상당히 줄어드는 경우가 많다는 점을 염두에 두고 합의 여부를 판단해야 합니다.

제가 이 짝을 의뢰인에게 보여 드리는 이유는 단순합니다. 소송에서 새로 만들 수 있는 증거는 거의 없고, 착공 전후에 이미 만들어 둔 기록이 판결을 결정합니다. 아직 공사 중이라면 지금부터의 계측과 사진 기록도 다음 감정에서 그대로 쓰입니다.

건축주는 시공사의 책임까지 지는가 — 민법 제757조와 공동불법행위

민법 제757조는 도급인이 수급인이 그 일에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 없고, 도급이나 지시에 중대한 과실이 있을 때만 예외라고 정합니다. 여기서 중대한 과실은 약간의 주의만 하면 손쉽게 위법·유해한 결과를 예견할 수 있는데도 만연히 간과한, 거의 고의에 가까운 현저한 주의 결여를 말합니다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2002다12239 판결). 건축주가 이웃 소송에서 빠져나올 수 있는지가 이 문턱에서 갈립니다.

건축주 책임이 인정된 판결은 인천지방법원 2018나71741 판결입니다. 법원은 현장소장이 시공사 소속이라 사용자책임(제756조)은 부정했지만, 건축주가 이웃의 민원에 직접 응대하고 구청 회의에도 참석해 단순한 건축주로 보기 어렵다는 점, 착공 전 주변 건물 사전조사 없이 공사하다 문제 제기를 받고서야 사전안전점검을 한 점, 점검으로 피해 원인을 알고도 시공사에 조치를 요청하거나 별건 공사 시공사와 협의하지 않고 계측관리만 한 점을 들어 중대한 과실을 인정하고, 복구비와 안전점검비 9,219만여 원의 80퍼센트인 7,375만 7,480원을 건축주들이 공동으로 배상하게 했습니다. 수원지방법원 안산지원 2023가단80879 판결은 공공 발주청이 공사감독자를 두고도 시공사에 착공 전 사전조사보고서 제출을 지시·감독하지 않았다며 건설기술진흥법 제49조와 국토교통부 업무수행지침을 근거로 도급인의 중대한 과실을 인정했습니다.

건축주 책임이 부정된 판결은 창원지방법원 2023가단100851 판결과 그 항소심인 2024나116304 판결입니다. 이웃은 토지를 신탁한 원소유자들이 실질적인 건축주라며 제757조 책임을 구했지만, 항소심은 터파기 등 시공방법이 시공사의 전문 영역이고 원소유자들에게 그런 전문지식이 있다고 보기 어려운 점, 피해보상 대책회의가 열린 때는 이미 터파기가 상당히 진행된 뒤였던 점, 회의에 참석했다는 사정만으로 중대한 과실이 될 수 없는 점을 들어 청구를 기각했습니다. 다만 수원지방법원 2020가단511033 판결처럼 건축주와 시공사가 사전조사와 변형 관리를 전혀 하지 않은 사건에서는 건축주가 공동불법행위자로 함께 책임을 졌고, 부산지방법원 2021가단313786 판결에서는 시행사와 시공사가 공동책임을 특별히 다투지 않아 함께 배상하게 되었습니다.

제758조의 공작물 책임은 흙막이나 가설 구조물 자체의 하자가 원인일 때 거론됩니다. 제 견해로는 점유자인 시공사가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다는 점을 증명하지 못하면 1차로 시공사가, 이를 증명하면 소유자가 책임지는 구조이므로, 건축주 쪽에서는 시공사가 현장을 점유·관리했다는 계약서와 안전관리계획을 미리 정리해 두어야 합니다. 시공사 쪽도 하수급인의 부실시공에 대해서는 건설산업기본법 제44조 제3항에 따라 하수급인과 연대책임을 지고, 손해가 발주자의 중대한 과실로 생겼다면 같은 조 제2항에 따라 발주자에게 구상할 수 있습니다. 도급계약서의 민원처리·손해부담 조항이 결국 내부 분담을 정합니다.

위자료와 그 밖의 청구 — 거주자와 소유자는 다르게 봅니다

균열 소송에는 위자료, 일조·조망 침해, 안전진단업체와 지방자치단체에 대한 청구가 함께 붙는 경우가 많습니다. 판결들은 이 부분을 꽤 엄격하게 걸러 냈습니다.

울산지방법원 2018가단60504 판결은 이 사건 주택에 실제로 사는 어머니에게만 위자료를 인정했습니다. 동의 없이 상공을 침범한 타워크레인이 돌아가고 사는 집의 균열이 심해졌으니 정신적 고통이 경험칙상 인정된다는 것이었고, 이미 받은 간접강제금 875만 원 등을 참작해 청구한 3,000만 원 대신 1,000만 원으로 정했습니다. 반면 그 집에 살지 않는 소유자인 아들에게는 수리비 배상으로 회복되지 않는 고통을 인정하기 어렵다며 위자료를 주지 않았습니다(민법 제751조). 같은 판결에서 일조 침해는 감정이 창호를 고려하지 않았다는 이유로 부정되었고, 사전안전진단 업체와 건축허가를 한 지방자치단체에 대한 청구도 모두 기각되었습니다.

일조·조망 침해가 인정되면 금액이 커질 수 있습니다. 부산지방법원 2021가단313786 판결은 이격거리 2.6미터의 10층 건물로 생긴 일조·천공조망·사생활 침해의 가치하락액 6,363만 9,920원에 대해, 준주거지역이고 공법적 규제를 지켰다는 점을 들어 60퍼센트인 3,818만 3,952원으로 제한했습니다. 소음·진동은 현행 환경정책기본법 제44조(당시 제31조)의 무과실책임이 문제 될 수 있는데, 대법원 2006다50338 판결은 사업장에서 생긴 소음·진동 피해는 귀책사유가 없어도 배상해야 한다는 법리를 확인하면서도, 소송에서 한 번도 쟁점이 된 적 없는 이 책임을 원심이 의견진술 기회나 석명 없이 인정한 것은 위법하다고 했습니다. 구청의 소음 측정에서 생활소음 규제기준을 넘겨 조치명령을 받은 기록이 서울북부지방법원 2016가단144208 판결에서 인과관계의 근거가 된 점도 기억해 둘 만합니다.

집행까지 — 판결 뒤에 건축주와 시공사가 챙길 것

이웃 균열 사건의 1심 판결에는 대부분 가집행 선고가 붙습니다(민사소송법 제213조). 항소만으로 집행이 멈추지 않으므로, 판결 금액을 다툴 생각이면 항소와 함께 강제집행정지를 신청해 담보를 제공해야 합니다(같은 법 제501조, 제500조). 현장 계좌나 공사대금 채권이 압류되면 하도급 대금 지급과 준공 일정이 함께 흔들리기 때문입니다.

지연손해금의 기산점도 다툴 수 있습니다. 수원지방법원 2020가단511033 판결은 착공일이 아니라 균열을 일으킨 주된 진동 공종이 끝난 날을 불법행위 성립일로 보았고, 수원지방법원 안산지원 2023가단80879 판결은 공사 완료일부터 연 12퍼센트를 붙였습니다. 판결 선고일까지는 연 5퍼센트, 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12퍼센트가 기본입니다. 감액과 함께 이자 기산점을 바로잡는 것만으로도 최종 지급액이 달라집니다.

공동으로 배상을 명받았다면 내부 분담이 남습니다. 이웃은 건축주와 시공사 중 자력 있는 쪽에 전액을 집행할 수 있으므로, 먼저 지급한 쪽은 도급계약서와 민법 제758조 제3항, 건설산업기본법 제44조의 구상 근거를 정리해 상대에게 구상해야 합니다. 이웃이 소를 내지 않은 채 시간이 흐르는 경우에도 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸하므로(민법 제766조), 민원 접수일과 보수 약속 시점을 기록해 두면 시효 항변의 근거가 됩니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 균열 민원에 변호사가 필요한 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우라면 직접 보수하거나 합의서를 받아 끝내는 편이 비용 면에서 낫습니다.

• 이웃이 한두 세대이고 요구 금액이 수백만 원 수준이며, 사전조사와 계측 기록상 공사 뒤 균열이 늘어난 사실을 부인하기 어려운 경우입니다. 창원지방법원 2018가단108127 판결처럼 결국 보수비의 상당 부분이 인정되고 소송비용과 감정비용만 늘어날 수 있습니다.

• 시공사가 공사보험이나 도급계약상 손해부담 조항에 따라 처리하겠다고 확약했고, 건축주에게 제757조의 중대한 과실을 의심할 사정이 없는 경우입니다.

• 공사가 마감 단계에 들어가 진동 공정이 끝났고, 이웃이 가처분 없이 보수만 요구하는 경우입니다. 이때는 보수 범위와 금액을 적은 합의서와 사진 기록이 소송보다 확실합니다.

반대로 이웃이 여러 명이거나 가처분이 접수되었거나 청구액이 수천만 원을 넘고 철거 후 재시공까지 주장한다면 사정이 다릅니다. 공사 지연 비용이 소송비용보다 훨씬 커지기 때문입니다.

건축주·시공사가 피해야 할 대응

• 가처분 결정을 무시하고 공사를 계속하는 것 — 간접강제금이 하루 단위로 쌓이고 예금이 압류되며, 위자료 산정에서도 불리하게 참작됩니다.

• 민원이 들어온 뒤에야 계측기를 다는 것 — 초기값이 없는 계측은 인과관계를 끊지 못합니다. 착공 전 사전조사와 계측은 공사비의 일부로 보아야 합니다.

• 구두로만 보수를 약속하는 것 — 약속을 지키지 않으면 그 자체가 소송의 계기가 되고, 합의 주장은 문서가 없으면 배척됩니다.

• 감정서가 나온 뒤에야 감정을 다투는 것 — 감정은 현저한 잘못이 없으면 존중되므로, 자료 제출과 감정사항 단계에서 다투어야 합니다.

• 건축주와 시공사가 서로 책임을 미루는 것 — 이웃 앞에서 책임을 떠넘기는 모습은 건축주의 공사 관여를 보여 주는 증거가 되기도 하고, 두 회사 모두에 대한 공동책임 판단을 쉽게 만듭니다.

자주 묻는 질문

공사중지가처분 심문기일까지 공사를 계속해도 되나요?

결정이 나기 전까지는 법적으로 공사가 금지되지 않습니다. 다만 심문기일에서 진동 공정이 계속되어 위험이 커지고 있다는 인상을 주면 인용 가능성이 높아집니다. 진동이 큰 공정은 일정을 조정하고, 계측값과 공정표를 함께 내는 편이 유리합니다. 결정이 내려진 뒤에는 이의를 신청하더라도 집행이 정지되지 않습니다(민사집행법 제283조 제3항).

가처분이 인용되면 이웃이 담보를 내야 하나요?

법원이 정하면 그렇습니다. 부산지방법원 2015카합946 결정은 채권자들에게 채무자를 위한 담보 2억 원을 7일 안에 공탁하거나 보증보험증권을 내라는 조건으로 공사를 중지시켰습니다. 가처분이 나중에 부당한 것으로 밝혀지면 건축주는 이 담보로 공사 지연 손해를 회수할 길이 생깁니다. 담보 조건 없이 인용된 결정도 있으므로, 심문 단계에서 공사 중지로 생길 손해 규모를 구체적으로 소명해 두어야 합니다.

사전조사를 안 했는데 지금이라도 할 수 있나요?

해야 합니다. 착공 전 기록만큼의 힘은 없지만, 지금 시점의 균열 위치와 폭을 사진과 수치로 남겨 두면 이후 확대 여부를 다툴 기준이 됩니다. 수원지방법원 2024가합11682 판결이 늦게 설치한 계측기의 한계를 지적했듯이, 계측은 이웃 건물 전체를 대표할 수 있는 위치에 여러 개를 설치해야 합니다. 이웃이 출입을 거부하면 그 경위도 기록해 두십시오.

이웃 건물이 30년 넘은 노후 건물이면 배상하지 않아도 되나요?

배상 책임 자체가 사라지지는 않고 금액이 줄어듭니다. 울산지방법원 2018가단60504 판결은 32년 된 주택에 대해 50퍼센트, 수원지방법원 안산지원 2023가단80879 판결은 34년 된 건물에 대해 65퍼센트를 인정했습니다. 노후 건물일수록 기존 균열을 특정한 사전조사 기록이 있어야 감액 폭이 커집니다.

건축주인데 시공사가 낸 피해까지 책임져야 하나요?

도급이나 지시에 중대한 과실이 없으면 책임지지 않습니다(민법 제757조). 창원지방법원 2024나116304 판결은 건축주가 대책회의에 참석했다는 사정만으로는 부족하다고 했습니다. 반면 인천지방법원 2018나71741 판결처럼 민원에 직접 응대하면서도 사전조사와 시공사에 대한 조치 요청을 하지 않았다면 책임이 인정될 수 있습니다. 건축주가 직접 공사를 관리하거나 시공사와 함께 사전조사를 소홀히 했다면 공동불법행위자가 될 수도 있습니다.

이웃이 철거 후 재건축 비용을 요구하는데 받아들여지나요?

보수가 가능하면 원칙적으로 보수비가 손해입니다. 불법행위로 건물이 훼손되면 수리가 가능할 때는 수리비, 불가능할 때는 교환가치가 통상의 손해라는 것이 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다25628 판결의 법리이고, 수원지방법원 2024가합11682 판결도 10억 원의 철거·재시공 손해 주장을 받아들이지 않았습니다. 다만 기울기가 위험 등급에 이른 건물이라면 보수비 자체가 커질 수 있습니다.

이웃 건물의 소유자가 아닌 거주자도 위자료를 청구할 수 있나요?

실제 거주하며 생활에 고통을 겪은 사람이라면 청구할 여지가 있습니다. 울산지방법원 2018가단60504 판결은 소유자의 어머니로 그 주택에 실제 거주한 사람에게 위자료 1,000만 원을 인정하고, 거주하지 않는 소유자의 위자료는 부정했습니다. 다만 거주자는 소유자가 아니므로 건물 가치하락에 대한 재산상 손해는 구할 수 없다고 했습니다.

안전진단업체나 감리에게 책임을 넘길 수 있나요?

쉽지 않습니다. 울산지방법원 2018가단60504 판결은 사전안전진단과 계측관리를 맡은 업체에 고의나 중과실이 증명되지 않았다며 청구를 기각했고, 대구지방법원 포항지원 사건의 원래 가처분 절차에서도 설계·감리 회사에 대한 신청은 그 회사가 시공사가 아니라는 이유로 받아들여지지 않았습니다. 내부 분담은 이웃과의 소송이 아니라 계약에 따른 구상으로 정리하는 것이 현실적입니다.

이웃이 소송 대신 구청 민원만 계속 넣으면 어떻게 해야 하나요?

민원에 성실히 응하되, 그 과정을 모두 기록으로 남겨야 합니다. 민원 접수 시기와 진동 공정의 시기가 겹친다는 사실은 나중에 인과관계의 근거로 쓰입니다. 수원지방법원 2020가단511033 판결은 거주자들의 피해 호소 시기와 철거·흙막이·터파기 공정 시기가 대체로 일치한다는 점을, 서울북부지방법원 2016가단144208 판결은 구청 소음 측정과 조치명령을 근거로 들었습니다. 창원지방법원 2018가단108127 판결에서는 현장대리인이 구청 현장조사 때 한 보수 약속을 지키지 않은 것이 소송으로 이어졌습니다. 지킬 수 있는 약속만 문서로 하는 것이 최선의 대응입니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2832 판결 — 심굴굴착공사가 끝나 침하·균열이 더 확대될 사정이 없으면 공사중지가처분 불허

• 대법원 2008. 9. 11. 선고 2006다50338 판결 — 인근 건물 노후 등 과실상계사유를 전혀 참작하지 않은 것은 현저히 불합리, 소음·진동 무과실책임과 석명의무

• 대법원 2002. 8. 23. 선고 2002다12239 판결, 대법원 1993. 5. 27. 선고 92다48109 판결, 대법원 2000. 7. 7. 선고 97다29264 판결 — 도급인의 중대한 과실의 의미와 제757조 책임

• 대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결, 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다303216 판결, 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다25628 판결 — 감정 결과의 존중, 상반 감정의 처리, 건물 훼손 손해(수리비·교환가치)

• 대구지방법원 포항지원 2018. 1. 23. 자 2017카합10037 결정 — 옹벽 감정과 외부공사 완료를 이유로 공사중지가처분(2017카합10019) 취소·신청 기각

• 부산지방법원 동부지원 2018. 5. 11. 자 2018카합100032 결정 — 사전조사·계측으로 공사 전체 중지는 기각, 타워크레인 상공 침범 부분만 중지

• 울산지방법원 2014. 6. 3. 자 2014카합252 결정 — 기울기 D등급 계측, 굴착 중 신축공사 금지

• 부산지방법원 2016. 1. 4. 자 2015카합946 결정 — 피해 전력·석축 붕괴·진동 공정 잔존, 담보 2억 원 조건 공사중지

• 서울동부지방법원 2019. 10. 15. 자 2019카합10383 결정 — 무허가 증축공사 금지, 시공사도 채무자

• 울산지방법원 2020. 4. 24. 선고 2018가단60504 판결 — 사전조사로 기존 균열 인정, 보수비 50퍼센트, 거주자 위자료 1,000만 원, 간접강제 1일 50만 원(부산고등법원 2018라5127 항고 기각)

• 서울북부지방법원 2018. 1. 23. 선고 2016가단144208 판결 — 사전조사상 기존 하자 항목만 60퍼센트, 합의 주장 배척

• 수원지방법원 안양지원 2022. 11. 4. 선고 2019가합106748 판결 — 사전조사보고서에 없던 바닥 균열은 공사로 인정, 70퍼센트

• 수원지방법원 2025. 11. 19. 선고 2024가합11682 판결 — 사전조사 없이 뒤늦은 계측, 철거·재시공 손해 부정, 90퍼센트

• 수원지방법원 안산지원 2025. 10. 17. 선고 2023가단80879 판결 — 사전조사·계측 미실시, 발주청의 제757조 책임, 65퍼센트

• 수원지방법원 2021. 2. 4. 선고 2020가단511033 판결 — 건축주·시공사 공동불법행위, 용도변경 항변 배척, 70퍼센트, 진동 공종 완료일 기산

• 인천지방법원 2020. 1. 15. 선고 2018나71741 판결(제1심 인천지방법원 2017가단228198) — 건축주의 제757조 중대한 과실 인정, 임대수입 감소 부정, 80퍼센트

• 창원지방법원 2024. 10. 11. 선고 2023가단100851 판결 및 항소심 창원지방법원 2025. 11. 14. 선고 2024나116304 판결 — 건축주 책임 부정, 시공사 책임 70퍼센트에서 80퍼센트로 변경

• 창원지방법원 2019. 6. 27. 선고 2018가단108127 판결 — 감정 잔가율 불채택, 터파기 미시행 참작 70퍼센트

• 부산지방법원 2023. 7. 19. 선고 2021가단313786 판결 — 피고 측 재측정으로 기울기 확인, 균열 70퍼센트, 일조·조망 60퍼센트

• 법령 — 민법 제214조·제241조·제396조·제750조·제751조·제756조·제757조·제758조·제760조·제766조, 민사집행법 제261조·제283조·제287조·제288조·제300조·제301조·제304조·제307조, 민사소송법 제213조·제500조·제501조, 건설산업기본법 제44조, 건설기술진흥법 제49조, 환경정책기본법 제44조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 착공 전 주변건물 사전조사 보고서가 있는지, 있다면 이웃 건물의 어느 부위까지 사진과 수치로 특정했는지를 봅니다. 이어서 계측기 설치 시점과 위치, 계측 결과표, 흙막이 공법과 터파기·항타 공정의 일정, 구청 민원과 소음 측정 기록, 이웃과 주고받은 문자나 회의록을 확인합니다. 건축주라면 도급계약서의 민원처리·손해부담 조항과 현장 관리 주체를, 시공사라면 하도급 관계와 공사보험 가입 내역을 함께 봅니다. 가처분이 접수되었다면 심문기일과 남은 공정을 기준으로 이의와 취소 중 무엇을 먼저 할지 정합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

가처분 단계에서는 공사 중지로 생길 손해와 현재의 구조적 위험을 숫자로 대비시킵니다. 계측값이 기준 안에 있다는 자료, 진동 공정이 끝났거나 저진동 공법으로 바꾼다는 공정표, 이웃 건물의 기존 균열을 보여 주는 사전조사 기록을 첫 심문기일에 함께 냅니다. 이미 결정이 나왔다면 법원 감정을 신청해 위험을 다시 재고, 굴착이 끝난 사정을 들어 사정변경을 주장합니다. 손해배상 소송에서는 감정 개시 전에 사전조사 보고서와 계측 기록을 감정인에게 넘기고, 감정사항에 공사 전후 균열의 구분과 노후 기여도를 명시해 달라고 요청합니다. 건축주를 대리할 때는 민법 제757조의 중대한 과실이 없다는 점을 공사 관여 범위로 증명하고, 시공사를 대리할 때는 손해 범위와 지연손해금 기산점, 내부 구상 근거까지 정리합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이웃 균열 사건은 법리보다 기록의 싸움입니다. 같은 금액의 보수비가 감정되어도 사전조사를 어떻게 활용하느냐에 따라 50퍼센트로 줄기도 하고 그대로 인정되기도 합니다. 가처분 단계에서 하루라도 빨리 공사를 재개하는 것이 전체 비용을 가장 크게 줄이는 일이고, 이를 위해서는 공정과 계측을 법률 언어로 바꾸어 법원에 설명해야 합니다. 저희는 건축주와 시공사의 이해가 일치하는 부분과 갈리는 부분을 처음부터 나누어, 이웃에 대한 방어와 내부 분담이 서로 충돌하지 않게 대응합니다. 이웃과의 협상이 가능한 사건이라면 보수 범위와 금액을 확정하는 합의서로 소송 자체를 피하는 길도 함께 검토합니다. 합의서에는 보수 대상 균열을 사진과 위치로 특정하고, 그 밖의 손해와 장래의 청구를 어떻게 정리하는지까지 적어야 같은 균열로 두 번 다투는 일을 막을 수 있습니다. 공사가 아직 진행 중이라면 남은 공정 동안의 계측 방법과 결과 공유 방식도 합의에 넣어, 이웃이 다시 가처분을 신청할 이유를 미리 줄여 둡니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

공사중지가처분 통지서와 손해배상 소장을 동시에 받으면 공사도 소송도 모두 급해집니다. 그럴수록 먼저 사전조사 보고서와 계측 기록, 공정표를 모아 지금 공사를 계속할 수 있는지, 배상액을 어디까지 줄일 수 있는지부터 냉정하게 가늠해야 합니다.

이웃 건물 균열로 가처분이나 손해배상 소송을 당한 건축주·시공사라면 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 현장 기록을 함께 검토해 가처분 대응과 배상액 다툼, 건축주와 시공사 사이의 책임 분담까지 순서대로 정리해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.