상가협의회 합의를 믿고 재건축에 동의했는데 아파트 분양에서 빠졌다면 — 합의서 효력이 인정된 판결과 무효가 된 판결

추진위원회가 상가 소유자들의 동의를 얻으려고 상가협의회와 합의서를 쓰고, "상가 소유자도 원하면 아파트를 받을 수 있다"는 말을 믿고 조합설립에 동의했는데, 몇 년 뒤 관리처분계획을 받아 보니 아파트는 빠지고 상가만 배정되어 있었다는 상담을 자주 받습니다. 반대로 아파트 조합원 쪽에서는 상가에 너무 많은 것을 약속한 합의서를 총회에서 승인한 것이 유효하냐고 묻습니다. 결론부터 말씀드리면, 상가협의회 합의서는 그 자체로 조합을 묶지 못하고, 총회 승인과 정관 반영을 거쳤는지, 그리고 그 내용이 시행령이 허용하는 범위 안인지에 따라 효력이 인정되기도 하고 무효가 되기도 합니다. 상가 조합원의 주택 공급 산정비율이란, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목과 나목에 따라 상가 소유자에게 아파트 1주택을 공급할 수 있는지를 가릴 때 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 곱하는 '정관등으로 정하는 비율'을 말하며, 정관등에서 정하지 않으면 1로 봅니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 넷입니다. 합의서가 창립총회나 정기총회에서 승인되었는지, 산정비율을 정관에 넣는 결의가 어떤 정족수로 이루어졌는지, 합의 내용이 '비율 조정'에 그쳤는지 아니면 상가 조합원이 마음대로 아파트를 고를 수 있게 기준 자체를 바꾸었는지, 그리고 이미 관리처분계획이 인가되었다면 행정소송과 민사 손해배상 중 무엇으로 다투어야 하는지입니다. 아래에서는 합의서 효력이 인정된 판결과 무효가 된 판결을 나란히 놓고, 총회 의결 없는 약정의 추인, 정산금 조항 해석, 850만 원 차이로 갈린 분양자격 계산, 관할과 시한, 손해배상과 집행까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 상가 소유자도 재건축 아파트를 받을 수 있나요 — 원칙은 상가에는 상가입니다. 다만 시행령 제63조 제2항 제2호 각 목의 요건을 갖추면 1주택을 받을 수 있고, 그 기준인 산정비율을 정관으로 낮출 수 있습니다. 서울행정법원 2023. 7. 21. 선고 2021구합81097 판결은 총회가 정한 비율 0.7을 적용하면 아파트를 받을 수 있는 상가 조합원을 분양대상에서 뺀 관리처분계획 부분을 취소했습니다.

2. 상가협의회 합의서는 언제 효력을 갖나요 — 총회에서 정관 변경에 필요한 실질적 의결정족수로 승인되면 적어도 조합 내부의 업무집행기관을 구속하는 규범이 됩니다(대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결). 서울고등법원 2025. 10. 31. 선고 2025나205452 판결은 창립총회 71.5% 승인을 거친 합의대로 산정비율 0.1을 정관에 넣은 결의를 유효로 보았고, 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다219870 판결로 확정되었습니다.

3. 그렇다면 무효가 된 합의서는 무엇이 달랐나요 — 비율 조정이 아니라 상가 조합원이 원하면 아파트를 받도록 기준 자체를 바꾸었거나, 종전자산을 근거 없이 부풀린 경우입니다. 서울중앙지방법원 2026. 1. 15. 선고 2025가합131 판결(1심)은 조합원 전원의 동의 없이 이루어진 합의안·정관 개정 승인 결의를 무효로 확인했고, 서울고등법원 2024. 5. 23. 선고 2023나2027555 판결도 같은 이유로 과반수 찬성만으로는 정관 개정이 가결되지 않았다고 보았습니다.

상가는 원칙적으로 상가를 받습니다 — 아파트로 가는 세 개의 문

상가 소유자가 아파트를 받으려면 시행령이 열어 둔 문을 통과해야 합니다. 시행령 제63조 제2항 제2호 본문은 재건축사업에서 부대시설·복리시설의 소유자에게는 부대시설·복리시설을 공급하라고 정하고, 단서에서 1주택을 공급할 수 있는 경우를 세 가지로 한정합니다. 가목은 새 상가를 짓지 않는 경우로서 기존 상가의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 금액보다 큰 경우, 나목은 기존 상가 가액에서 새로 공급받는 상가의 추산액을 뺀 금액이 같은 기준액보다 큰 경우, 다목은 새로 지은 상가 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 최소분양단위규모 추산액보다 큰 경우입니다.

여기에 하나의 길이 더 있습니다. 시행령 제63조 제2항 단서는 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하면 그에 따른다고 합니다. 결국 상가 조합원이 아파트를 받는 방법은 가목·나목·다목의 요건을 충족하는 것, 정관으로 산정비율을 낮추어 그 요건을 충족하기 쉽게 만드는 것, 그리고 조합원 전원의 동의로 별도 기준을 만드는 것으로 정리됩니다. 상가협의회 합의서는 거의 언제나 두 번째 길, 즉 산정비율을 낮추는 방법을 약속합니다. 이 조문은 2028. 1. 1. 시행 예정인 시행령 개정본에서도 같은 내용으로 유지됩니다.

법원은 이 조항을 강행규정으로 봅니다. 서울고등법원 2023나2027555 판결은 상가 소유자에게 무분별하게 주택을 공급하는 것을 막기 위해 예외를 제한적으로 정하되 조합원 전원의 동의가 있을 때만 다른 기준을 허용한 것이라고 설명했습니다. 상가협의회 합의가 다툼이 되는 이유가 바로 여기 있습니다. 합의서에 무엇을 썼든, 그 내용이 시행령의 틀 안에 있는지가 먼저 검토됩니다.

상가협의회 합의서는 왜 생기고 어디까지 조합을 묶는가

상가협의회 합의서는 조합설립 동의가 필요한 추진위원회와 그 동의를 협상 카드로 쥔 상가 소유자 사이의 거래입니다. 도시정비법 제35조 제3항은 재건축 조합설립에 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수 동의를 요구하면서 복리시설은 단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 보아 그 구분소유자 과반수의 동의를 받도록 합니다. 3분의 1 이상으로 완화되는 것은 기본계획 수립·고시 뒤 기준일 이후 상가 구분소유자가 늘어난 경우로 한정됩니다(같은 조 제3항 괄호, 시행령 제30조 제3항). 상가 동의가 모자라면 조합설립 자체가 막히니 추진위원회는 상가에 양보를 하게 됩니다.

추진위원회가 택할 수 있는 다른 길은 상가를 사업에서 떼어 내는 것입니다. 도시정비법 제67조는 동의요건을 충족하기 위해 필요한 경우 주택단지 일부 토지에 대해 토지분할을 청구할 수 있게 하고, 협의가 성립하지 않으면 법원에 토지분할을 청구할 수 있게 합니다. 서울중앙지방법원 2025가합131 판결의 사안에서도 추진위원회는 상가 소유자와 합의에 이르지 못하자 상가를 제외하고 사업을 진행하기로 하고 토지분할 청구의 소를 냈다가, 몇 년 뒤 상가 합의가 이루어지자 그 소를 취하했습니다. 상가 소유자 입장에서 합의서는 토지분할과 현금청산을 피하는 대가이기도 합니다.

문제는 합의서가 추진위원회나 조합장과 상가협의회 사이의 약속이라는 점입니다. 대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다206391 판결은 재건축조합이 행정주체로서 수립하는 관리처분계획은 구속적 행정계획이자 독립된 행정처분이므로, 조합이 개별 조합원과 맺은 사법상 약정에 직접 구속된다고 보기 어렵다고 했습니다. 약정의 취지를 유효·적법한 관리처분계획의 범위 안에서 가능한 한 성실하게 반영할 의무는 인정될 수 있지만, 약정대로 관리처분계획을 세우라고 강제할 민사상 권리는 없다는 것입니다.

그렇다고 합의서가 휴지 조각이 되는 것은 아닙니다. 대법원 2016두35281 판결은 아파트와 상가를 분리해 정산하고 상가협의회가 상가 관리처분계획안을 마련하도록 하는 이른바 '상가 독립정산제 약정'은 원칙적으로 정관에 규정할 사항이지만, 조합이 이를 채택하는 총회결의가 정관 변경의 요건을 완전히 갖추지 못했더라도 총회결의로서 유효하게 성립하고 정관 변경을 위한 실질적인 의결정족수를 갖추었다면 조합 내부의 업무집행기관을 구속하는 규범으로서 효력을 가진다고 했습니다. 상가 조합원이 붙잡아야 할 것은 합의서 원본이 아니라 그 합의를 승인한 총회 의사록입니다.

합의서 효력이 인정된 판결 ① — 산정비율 0.1을 정관에 넣은 결의

합의서가 총회 특별다수의 승인을 거쳤고 그 내용이 '비율을 정하는 것'에 머물렀다면 법원은 효력을 인정합니다. 서울고등법원 2025나205452 판결의 사안은 이렇습니다. 추진위원회는 상가 재건축협의회와 정관 제46조 제10호 가목과 나목의 추산액 비율을 0.1로 명시하는 합의서를 쓰고, 이 합의를 창립총회에 올린 뒤 결의 결과를 정관에 반영하기로 했습니다. 창립총회에는 조합원 1,419명 중 1,146명이 참석해 1,016명, 전체 조합원의 71.5%가 합의서 승인에 찬성했습니다. 조합은 약 1년 4개월 뒤 정기총회에서 조합원 1,497명 중 820명, 54.7%의 찬성으로 비율 0.1을 정관 조항으로 신설했습니다.

일부 아파트 조합원들은 이 결의가 시행령과 달리 기준을 정한 것이어서 전원 동의가 필요하고, 적어도 조합원의 자격이나 비용부담에 관한 정관 변경이어서 3분의 2 이상이 필요하다며 무효확인을 구했습니다. 1심인 서울중앙지방법원 2024. 12. 19. 선고 2023가합60641 판결은 원고들의 손을 들어주었지만, 항소심은 1심을 취소하고 청구를 기각했습니다. 항소심은 비율을 정하는 일은 시행령 각 호의 방법과 '달리 정하는 것'이 아니라 그 범위 안에서 주택 소유자와 상가 소유자 사이의 균형을 위해 조합에 맡겨진 재량이라고 보았습니다. 비용부담에 관한 사항으로 볼 여지는 있지만, 창립총회에서 이미 3분의 2를 넘는 찬성으로 같은 내용의 합의서를 승인했으므로 특별다수의 총의가 확인되었다고 판단했습니다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결 참조).

정관이 비율을 '총회에서 정한다'고 재위임한 점도 문제 되지 않았습니다. 법원은 시행령이 정관에서 다시 총회에 위임하는 것을 금지하지 않고, 과거 표준정관도 같은 문언이었다고 보았습니다. 대법원은 2026. 3. 12. 심리불속행으로 상고를 기각해 이 판결이 확정되었습니다. 이 사건에서 조합은 항소심 계속 중 총회에서 상가 조합원의 공동주택 분양가를 조합원 분양가와 일반분양가 중 높은 가격으로 정하는 상가 협약도 의결했는데, 법원은 이 사정까지 들어 비율을 낮추어도 아파트 조합원의 분담금에 실질적 영향이 크지 않을 것이라고 보았습니다.

합의서 효력이 인정된 판결 ② — 승인한 합의를 뒤집은 조합의 배상책임

합의가 총회 승인으로 내부 규범이 된 뒤 조합이 다수결로 이를 뒤집으면 상가 조합원은 손해배상을 받을 수 있습니다. 청주지방법원 2024. 10. 16. 선고 2024가합50117 판결이 대표적입니다. 추진위원회는 조합설립 전 상가 소유자들과 합의를 하고 추진위원회 총회에서 추인했고, 조합은 설립 뒤 다시 상가 소유자 5명과 합의서를 써서 정기총회에서 승인받았습니다. 그 뒤 조합 이사회가 상가 면적을 줄이는 대신 보전금을 지급하는 변경 합의를 총회에 올렸지만, 총회는 이를 부결했고 별다른 후속 조치 없이 합의 취지와 다른 관리처분계획이 인가·고시되었습니다.

상가 조합원들은 합의 불이행을 이유로 한 채무불이행 손해배상을 주위적으로, 불법행위 손해배상을 예비적으로 청구했습니다. 법원은 대법원 2022다206391 판결에 따라 약정대로 관리처분계획을 세울 민사상 의무는 없다며 주위적 청구를 기각했습니다. 그러나 총회 승인으로 합의가 내부 규범이 되었는데도 조합이 신뢰 침해를 줄이려는 노력 없이 이를 전면 배제한 것은 불법행위라고 보았습니다. 분양을 신청한 상가 조합원은 3명뿐이고 다른 조합원은 100명이 넘는 상황에서 절대다수가 소수의 예정된 이익을 박탈한 결의였다는 점, 사업성 악화나 착공 지연은 사업 초기부터 예상할 수 있었던 사정이라는 점이 판단의 근거였습니다.

배상액은 청구액의 70%였습니다. 원고 세 사람은 각각 5억 8,053만여 원, 6억 9,561만여 원, 1억 8,207만여 원을 청구했고, 법원은 4억 637만여 원, 4억 8,692만여 원, 1억 2,745만여 원과 지연손해금을 인정했습니다. 대전고등법원 2025. 10. 22. 선고 (청주)2024나53172 판결은 조합의 항소를 기각했습니다. 항소심은 손해가 관리처분계획인가가 고시된 때 현실적으로 발생했다고 보았고, 나중에 관리처분계획이 변경될 가능성이 있다는 사정만으로 손해가 없다고 할 수 없다고 했습니다. 다만 합의가 그대로 반영된 상태를 기준으로 손해를 계산할 수는 없다며 민사소송법 제202조의2에 따라 금액을 정했습니다.

합의서가 무효가 된 판결 — 전원 동의가 필요한 선을 넘은 경우

합의서가 산정비율을 조정하는 데 그치지 않고 상가 조합원이 원하기만 하면 아파트를 받을 수 있게 만들었다면, 과반수가 아니라 조합원 전원의 동의가 필요합니다. 서울중앙지방법원 2025가합131 판결의 합의안은 상가 소유자가 아파트 분양을 희망하면 시행령 나목을 '준용'해 산정하고 필요하면 비율을 조정한다고 정했고, 정관 개정안은 비율을 0.1로 정하면서 상가를 공급받지 않는 경우 새 상가 추산액을 0으로 보도록 했습니다. 임시총회에는 조합원 1,938명 중 1,511명이 참석해 합의안은 1,419명, 정관 개정안은 1,432명의 찬성으로 가결되었습니다.

법원은 이 내용이 상가 조합원에게 1주택을 공급하는 기준을 시행령 제63조 제2항 제2호와 달리 정한 것이어서 같은 항 단서에 따라 조합원 전원의 동의가 필요하다고 보았습니다. 70%를 훌쩍 넘는 찬성도 전원 동의에는 미치지 못하므로 의결정족수 미달의 중대한 하자가 있다는 결론입니다. 조합은 2025나205452 판결을 들어 반박했지만, 법원은 그 사건은 비율을 1에서 0.1로 바꾼 것에 불과하고 이 사건은 상가 조합원의 임의적 선택으로 주택을 받게 하는 것이어서 전제가 다르다고 했습니다. 다만 이 판결은 2026년 1월에 선고된 1심 판결이고 상급심 경과는 확인되지 않았으므로, 같은 쟁점의 사건이라면 항소심 판단을 계속 지켜보아야 합니다.

합의안의 다른 조항도 무효가 되었습니다. 1층 상가의 권리가액을 기존 아파트 대지의 평균 평당 감정평가액의 3.1배로, 2층은 1층의 55%로 일률적으로 정한 부분입니다. 법원은 도시정비법 제89조 제3항과 시행령 제76조가 종전자산을 규모·위치·용도·이용 상황 등을 참작해 평가하도록 정하고 있는데, 이 조항은 아무런 근거 없이 상가에 유리하게 종전가액을 정한 것이어서 법령을 정면으로 위반했다고 보았습니다. 조합은 아파트 조합원들에게 확인의 이익이 없다고 다투었지만, 총회에서 승인된 합의는 조합원 모두에게 구속력이 미치고 분양 결과가 달라질 수 있다는 이유로 받아들여지지 않았습니다.

서울고등법원 2023나2027555 판결도 같은 선에서 판단했습니다. 정관을 시행령과 같은 문언에서 상가를 포기하면 아파트를 받을 수 있게 바꾸는 개정안이 조합원 약 56.8%의 찬성을 얻었지만, 법원은 전원 동의가 필요하다며 가결 확인 청구를 기각했습니다. 1심 서울중앙지방법원 2022가합540119 판결의 결론을 뒤집은 것이고, 대법원 2024. 8. 29. 선고 2024다252794 판결로 상고가 심리불속행 기각되어 확정되었습니다. 법원은 감사원 지적에 따라 국토교통부가 2022. 8. 16.경 정관을 시행령과 같게 정비하라고 요청한 사정도 함께 들었습니다.

인정과 무효를 가르는 기준 — 짝으로 보면 보입니다

두 갈래의 판결을 나란히 놓으면 기준은 세 가지로 모입니다. 첫째, 합의가 어떤 총회에서 몇 퍼센트의 찬성으로 승인되었는가입니다. 2025나205452 판결은 창립총회 71.5% 승인을 특별다수의 총의로 보았고, 2024나53172 판결은 정기총회 승인을 내부 규범 정립의 근거로 삼았습니다. 반대로 승인 결의가 없거나 과반수에 그쳤다면 합의는 조합장이나 추진위원회의 약속에 머뭅니다.

둘째, 내용이 '비율의 조정'인가 '기준의 변경'인가입니다. 비율을 1보다 낮추는 것은 시행령이 정관에 맡긴 재량이지만, 상가를 포기하기만 하면 아파트를 주는 구조나 새 상가 추산액을 0으로 의제하는 구조는 시행령의 틀을 바꾸는 것으로 평가될 위험이 큽니다. 같은 0.1이라는 숫자가 한 사건에서는 유효했고 다른 사건에서는 무효였던 이유가 여기 있습니다.

셋째, 종전자산 평가처럼 법령이 정한 방식을 건드렸는가입니다. 3.1배 조항처럼 평가 요소를 무시한 합의는 승인 정족수와 상관없이 무효가 됩니다. 제 견해로는 상가 조합원 쪽이든 아파트 조합원 쪽이든, 다툼을 시작하기 전에 합의서 문구를 이 세 기준에 하나씩 대어 보는 것이 승패를 가장 정확하게 예측하는 방법입니다. 다만 상가 분양을 포기한 경우를 가목 유추나 나목 추산액 0으로 처리한 정관 규정이 시행령 위반이 아니라는 선행 사건의 판단을 받아들여 전원 동의가 필요 없다고 본 수원지방법원 2026. 1. 15. 선고 2025구합61048 판결처럼 하급심 판단이 완전히 같은 방향으로 정리된 것은 아니라는 점도 기억해야 합니다. 그 사건에서는 상가 구분소유자 58명에 비해 신축 상가가 25호뿐이어서 다수가 현금청산 대상이 될 상황이었습니다.

총회 의결 없이 맺은 약정 — 무효이지만 추인으로 살아납니다

조합장이 총회 의결 없이 상가 측과 맺은 약정은 원칙적으로 효력이 없습니다. 도시정비법 제45조 제1항 제4호는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약을 총회 의결 사항으로 정하고, 같은 항 제1호는 정관 변경을, 제10호는 관리처분계획의 수립과 변경을 총회 의결 사항으로 둡니다. 수원지방법원 2021. 11. 11. 선고 2020구합66641 판결은 단지 한가운데 상가 소유자들에게 무상지분율 116.5%, 이주비, 영업권보상비, 이주촉진비를 주기로 한 합의가 다른 조합원에게 부담이 되는 계약이어서 총회 의결 없이 체결된 이상 효력이 없다고 보았습니다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결 참조).

그러나 같은 판결은 조합이 그 합의를 포함한 관리처분계획을 총회에서 3분의 2 이상의 찬성으로 의결함으로써 무효인 합의를 추인했고 하자가 치유되었다고 판단했습니다(대법원 2014. 5. 29. 선고 2013다38961 판결 참조). 그 총회에는 조합원 2,054명 중 1,774명이 참석해 1,599표가 찬성했습니다. 상가가 사업구역 한복판에 있어 그 동의 없이는 사업이 어려웠다는 사정도 더 많은 이익을 약속한 것이 위법하지 않다는 근거가 되었습니다.

서울고등법원 2020. 7. 15. 선고 2018누48061 판결의 사안에서도 추진위원회와 상가협의회의 합의는 창립총회에서 조합원 72.75%의 동의로 추인되었습니다. 상가 조합원 입장에서 정리하면, 조합장과 맺은 약속이 총회에 상정되지 않았다면 다음 총회에 승인 안건을 올리도록 요구하는 것이 가장 먼저 할 일이고, 아파트 조합원 입장에서는 그 약속이 어떤 총회에서 어떤 정족수로 승인되었는지를 먼저 확인해야 합니다.

'독립정산제'라는 단어 하나로는 부족합니다

합의서에 '상가 독립정산제'나 '독립채산제'라는 말만 적어 두면 상가 분양수입을 상가 몫으로 지킬 수 있다고 생각하기 쉽지만, 법원은 그렇게 보지 않습니다. 수원지방법원 2025. 12. 18. 선고 2025구합60877 판결의 사안에서 추진위원회와 상가 재건축협의회는 상가 소유자 전체가 아파트를 분양받을 수 있도록 정관 비율을 0.1로 수정하고, 조합설립 뒤 독립채산제를 정관에 명기하기로 합의했으며, 조합은 실제로 정관에 상가 등 부대·복리시설은 독립정산제 방식으로 관리처분계획을 수립한다는 조항을 넣었습니다.

상가 조합원들은 신축 상가의 분양수입과 지출이 모두 자신들 몫이어야 한다며 관리처분계획 일부 취소를 구했지만 패소했습니다. 법원은 독립정산제라는 용어가 법률상 정의된 개념이 아니어서 당사자들이 어떤 뜻으로 썼는지를 살펴야 하는데, 이익과 비용의 분담은 조합원별 부담액에 영향을 주는 정관 사항이므로 그 용어만으로는 부족하고 구체적인 정산 방식까지 담겨 있어야 한다고 했습니다. 상가 조합원도 아파트를 받을 수 있게 비율을 0.1로 낮춘 것 자체가 아파트와 상가를 완전히 별개의 사업으로 보지 않았다는 정황이라는 지적도 덧붙였습니다. 같은 날 선고된 같은 법원 2024구합75001 판결은 다른 상가 조합원들의 청구를 같은 이유로 기각했는데, 그 관리처분계획은 아파트와 상가별로 비례율을 따로 산정해 아파트 100.11%, 한 상가 148.24%, 다른 상가 78.35%로 정했습니다.

대법원 2020. 6. 25. 선고 2018두34732 판결도 같은 맥락입니다. 상가 소유자들이 시공사와 권리가액을 합의하면 관리처분계획에 반영한다는 약정은 합의가 이루어지지 않을 때 어떻게 할지 정하지 않았으므로, 상가 측이 요구하는 권리가액을 반영할 권리까지 준 것은 아니라고 보았습니다. 사업방식이 확정지분제에서 도급제로 바뀐 사정변경도 고려되었습니다. 상가 조합원에게 필요한 것은 그럴듯한 이름이 아니라 숫자와 산식입니다.

합의서 문언은 적힌 그대로 읽힙니다 — 정산금 조항

합의서에 쓴 문장은 협상 과정에서 오간 말보다 강합니다. 서울고등법원 2018누48061 판결의 합의서에는 상가 분양을 신청한 상가 조합원의 대지면적이 1,000평에 못 미치면 그 부족분을 정산한다는 조항이 있었습니다. 실제 분양신청 결과 상가 구분소유자 89명 중 44명이 아파트를 신청하면서 상가에 남은 조합원의 대지면적은 688.65평에 그쳤고, 311.35평이 부족했습니다. 관리처분계획은 정산금을 211억 2,788만 원으로 정했습니다.

상가 조합원들은 협상 당시 정산 기준이 '아파트 평당 권리가액'으로 이해되었다며 그 기준으로 계산하면 143억 9,432만여 원이라고 주장했습니다. 시공사 직원의 자필 메모와 "문구를 애매하게 두는 게 좋겠다"는 말을 들었다는 진술서도 냈습니다. 법원은 진정하게 성립한 처분문서의 문언을 부인할 분명한 반증이 없다며 합의서에 적힌 "아파트 일반분양 개발이익금(수입-지출)의 평당 토지면적 금액"을 기준으로 삼았습니다. 상가협의회가 협상에서 유리한 위치에 있었는데 중요한 정산 기준을 문언과 다르게 합의했다는 주장은 납득하기 어렵다는 이유였습니다.

같은 판결은 상가 조합원에게 유리한 결론도 하나 냈습니다. 조합이 정관에서 상가 분양면적에 지하주차장 등 전체공용면적을 포함하도록 정해 두고서, 대의원회에서 정관 개정을 시도했다가 실패한 뒤 총회 의결 없이 그 면적을 빼는 관리처분계획을 세운 부분입니다. 법원은 이 부분이 정관에 반한다며 취소했는데, 이사회 회의록에는 이 차이로 상가에 배분될 대지지분이 약 650평 달라진다는 설명이 있었습니다. 합의서와 정관이 상가에 준 것을 조합이 절차 없이 거두어 갈 수는 없다는 뜻입니다.

분양에서 빠졌다면 먼저 계산부터 — 850만 원 차이로 갈린 판결

관리처분계획에서 아파트가 빠졌다면 가장 먼저 해야 할 일은 감정평가액과 추산액으로 시행령의 산식을 직접 계산해 보는 것입니다. 서울행정법원 2021구합81097 판결의 원고는 상가 3층 한 호실을 가진 조합원으로, 분양신청기간에 아파트와 상가를 함께 신청했습니다. 정관은 나목의 비율을 총회에서 정하도록 했고, 조합은 창립총회와 관리처분 총회에서 그 비율을 0.7로 정했습니다. 그런데 인가된 관리처분계획은 아파트를 빼고 상가만 배정했습니다.

법원의 계산은 단순했습니다. 원고 상가의 종전자산 평가액 19억 5,650만 원에서 새로 받을 상가의 추산액 11억 4,650만 원을 빼면 8억 1,000만 원입니다. 최소분양단위인 59C타입의 추산액 11억 4,500만 원에 0.7을 곱하면 8억 150만 원입니다. 앞의 금액이 850만 원 크므로 원고는 주택 1채를 추가로 받을 수 있는 지위에 있고, 관리처분계획 중 원고 부분은 위법하다는 결론이었습니다. 법원은 정관이 비율을 총회에 위임해 정하는 것도 가능하다고 보았습니다.

이 판결이 보여 주는 것은 분양자격 다툼이 결국 숫자 싸움이라는 점입니다. 종전자산 평가액이 몇 퍼센트만 낮게 나와도 결론이 뒤집힙니다. 실제로 이 사건 원고는 상가 가격이 과세면적이 아닌 등기부상 대지면적을 기준으로 평가되어 낮아졌다는 주장도 함께 했습니다. 상가 조합원이라면 종전자산 감정평가서, 분양신청 안내문의 추산액, 총회에서 정한 비율 세 가지를 확보해 직접 대입해 보아야 합니다.

어느 법원에 무엇을 청구하는가 — 민사와 행정의 경계

같은 분쟁이라도 무엇을 다투느냐에 따라 법원과 소송 형태가 달라지고, 이것을 틀리면 시간을 잃습니다. 대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결은 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송은 행정소송법상 당사자소송이어서 행정법원의 전속관할에 속하고, 관리처분계획이 인가·고시된 뒤에는 항고소송으로 관리처분계획 자체의 취소나 무효확인을 구해야 하며 총회결의만 떼어 다툴 수 없다고 했습니다.

반면 정관 변경 결의나 상가 합의서 승인 결의 자체의 무효확인, 정관 개정안 가결 확인은 민사법원에서 다투어졌습니다. 앞에서 본 서울중앙지방법원 2025가합131, 서울고등법원 2025나205452, 서울고등법원 2023나2027555 판결이 모두 민사부 판결입니다. 합의를 뒤집은 데 따른 손해배상도 청주지방법원 2024가합50117 판결처럼 민사소송으로 구합니다. 정리하면 관리처분계획에서 내가 빠진 것을 바로잡으려면 행정소송, 그 전제가 된 정관·합의 승인 결의의 효력을 다투거나 돈으로 배상받으려면 민사소송이 기본 구도입니다.

함정도 있습니다. 서울고등법원 2018누48061 판결에서 상가 조합원들은 관리처분계획 취소와 함께 정산금 채무가 일정액을 넘지 않는다는 확인을 공법상 당사자소송으로 구했지만, 법원은 정산금이 분양과 착공 이후 장래에 확정될 것이어서 확인의 이익이 없다며 그 부분을 각하했습니다. 제 견해로는 상가 조합원이 관리처분계획 단계에서 할 일은 금액 확정 소송이 아니라 기준이 된 조항의 위법을 다투는 것이고, 금액 다툼은 청산금이 정해지는 단계까지 준비해 두는 것이 효율적입니다.

민사 손해배상으로 갈 때 — 무엇을 손해로 삼는가

합의를 믿고 동의했다가 분양에서 불리해졌다면 손해배상은 현실적인 선택지이지만, 손해의 기준이 생각과 다를 수 있습니다. 대법원 2022다206391 판결에 따르면 조합은 약정대로 관리처분계획을 세울 민사상 의무가 없으므로, '합의가 그대로 지켜졌다면 받았을 상태'와의 차이를 그대로 손해로 청구할 수는 없습니다. 이 판결은 신축상가 입주 약정의 불이행을 이유로 손해배상을 인정한 원심을 파기했습니다.

그래서 청구의 축은 채무불이행이 아니라 신뢰 침해에 따른 불법행위가 됩니다. 2024나53172 판결이 이 구조를 잘 보여 줍니다. 법원은 합의가 총회 승인으로 내부 규범이 되었는지, 조합이 그 규범을 바꿀 객관적 필요가 있었는지, 신뢰 침해를 줄이려고 어떤 노력을 했는지를 차례로 따졌습니다(대법원 2022. 5. 26. 선고 2022두30539 판결, 대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다233908 판결 참조). 손해액은 증명이 어렵다는 이유로 법원이 재량으로 정했고, 원고들이 그동안 상가 평수를 줄이는 등 양보해 온 사정과 이후 변경 합의의 내용이 함께 고려되었습니다.

반대로 아파트 조합원이나 조합의 입장에서는 이 판결들이 방어의 지도가 됩니다. 사정변경이 있었다면 그것이 합의 당시 예상할 수 없었던 것인지, 조합이 상가 측과 성실하게 협의했는지가 핵심입니다. 대법원 2018두34732 판결에서 조합이 여러 차례 권리가액 협의를 진행했고 합의 불발의 책임이 전적으로 조합에 있다고 보기 어렵다는 점이 신뢰보호 위반을 부정하는 근거가 되었습니다.

시한 — 분양신청기간, 제소기간, 그리고 이전고시

이 분쟁에는 놓치면 되돌릴 수 없는 시한이 세 개 있습니다. 첫째는 분양신청기간입니다. 도시정비법 제72조는 사업시행계획인가 고시일부터 90일 이내에 분양 통지와 공고를 하고, 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 정하게 합니다. 제73조 제1항은 분양신청을 하지 않은 자와 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자를 손실보상 협의 대상, 즉 현금청산 대상으로 정합니다. 합의서에 아파트를 받을 수 있다고 적혀 있어도 분양신청서에 아파트를 적지 않았다면 다툴 출발점이 사라질 수 있습니다.

둘째는 관리처분계획 취소소송의 제소기간입니다. 행정소송법 제20조는 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 취소소송을 제기하도록 정하고, 90일은 불변기간입니다. 관리처분계획 인가 고시를 보고 조합과 협의하며 시간을 보내다 이 기간을 넘기는 경우가 적지 않습니다.

셋째는 이전고시입니다. 대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결은 이전고시가 효력을 발생한 뒤에는 조합원이 관리처분계획의 취소나 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 했습니다. 공사가 끝나 이전고시가 나면 관리처분계획을 바로잡는 길은 사실상 닫히고 금전 배상만 남습니다. 같은 판결은 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 바꾼 새 계획이 인가되면 당초 계획은 효력을 잃는다고도 했으므로, 변경 관리처분계획이 나올 때마다 다툼의 대상을 다시 확인해야 합니다.

집행까지 — 판결을 받은 뒤 챙길 것

판결을 받았다고 아파트 열쇠나 배상금이 저절로 오지는 않습니다. 관리처분계획 중 원고 부분을 취소하는 판결이 확정되면 행정소송법 제30조 제1항에 따라 그 판결은 처분을 한 조합과 관계 행정청을 기속하므로, 조합은 같은 위법을 되풀이한 계획을 다시 세울 수 없고 원고 부분을 판결 취지에 맞게 새로 정해야 합니다. 제 견해로는 이 단계에서 조합이 새 계획을 늦추는 동안 사업은 계속 진행되므로, 판결 확정과 동시에 조합에 재수립 일정을 서면으로 요구하고 총회 안건을 확인하는 일이 필요합니다.

본안 소송 중에 사업이 이전고시까지 가 버리면 판결의 의미가 사라질 수 있으므로, 행정소송법 제23조 제2항의 집행정지를 함께 검토해야 합니다. 집행정지는 회복하기 어려운 손해를 예방할 긴급한 필요가 있어야 하고 공공복리에 중대한 영향이 있으면 허용되지 않으므로, 제 견해로는 계획 전체가 아니라 원고에 관한 부분이나 원고 몫으로 남겨 두어야 할 세대에 관한 부분으로 범위를 좁혀 신청하는 것이 현실적입니다.

손해배상 판결은 금전 집행의 문제입니다. 청주지방법원 2024가합50117 판결은 인용 금액에 가집행을 붙였으므로 항소 중에도 강제집행이 가능했습니다. 재건축조합은 사업비 대출과 분양대금으로 움직이는 단체여서 집행 대상 재산이 없지는 않지만, 제 견해로는 조합이 앞으로 상가 조합원에게 부과할 분담금이나 청산금과의 관계를 함께 정리하지 않으면 받은 돈을 다시 분담금으로 내는 결과가 될 수 있습니다. 판결 뒤 조합과 협의할 때는 배상금 지급 방식과 분담금·청산금 정산을 한 번에 묶어 문서로 남기는 것이 좋습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 상가 조합원 분쟁에 변호사가 필요한 것은 아닙니다. 첫째, 합의서가 어떤 총회에서도 승인되지 않았고 정관에도 반영되지 않았으며, 조합장이 개인적으로 "아파트를 챙겨 주겠다"고 말한 정도라면 조합을 상대로 효력을 주장하기 어렵습니다. 이때는 소송보다 다음 총회 전에 승인 안건 상정을 요구하는 것이 먼저입니다.

둘째, 산식을 계산해 보니 정관이 정한 비율을 적용해도 종전자산 가액이 기준에 한참 못 미친다면 관리처분계획 취소소송의 실익이 작습니다. 2021구합81097 판결처럼 차이가 근소하거나 종전자산 평가에 다툴 여지가 있을 때 비로소 소송이 의미를 가집니다. 셋째, 이미 이전고시가 났다면 관리처분계획을 다투는 소송은 소의 이익이 없습니다. 이때 남는 것은 손해배상인데, 합의가 총회 승인을 거치지 않았다면 신뢰 침해를 주장할 근거도 약합니다.

넷째, 금액이 작은 경우입니다. 정산금이나 분담금 차이가 수천만 원 수준이고 다툴 쟁점이 감정평가의 미세한 차이뿐이라면, 감정 비용과 소송 기간을 고려할 때 조합과의 협의나 총회 이의 제기로 해결하는 편이 낫습니다. 제 견해로는 아파트 1채의 분양자격, 수억 원대 정산금, 상가 조합원 집단 전체의 권리처럼 판결 하나로 큰 경제적 차이가 생기는 사안에서 선임이 의미가 있습니다.

상가 조합원이 피해야 할 대응

• 합의서 원본만 믿고 총회 의사록을 확보하지 않는 것. 효력의 근거는 승인 결의입니다.

• 분양신청서에 아파트를 적지 않고 상가만 신청한 뒤 나중에 아파트를 달라고 하는 것. 현금청산이나 상가 배정으로 굳어질 수 있습니다.

• 관리처분계획 인가 고시 뒤 조합과 협의만 하다가 90일 제소기간을 넘기는 것.

• 관리처분계획 인가 뒤에 관리처분 총회결의 무효확인을 민사법원에 내는 것. 인가·고시 뒤에는 관리처분계획 자체를 항고소송으로 다투어야 합니다.

• 합의서에 '독립정산제'처럼 의미가 넓은 단어만 쓰고 수입·지출 배분 산식을 비워 두는 것.

• 협상 중 오간 말이나 메모만으로 합의서 문언과 다른 해석을 주장하는 것. 처분문서의 문언이 우선합니다.

자주 묻는 질문

재건축 상가 조합원도 아파트를 분양받을 수 있나요?

받을 수 있지만 요건이 있습니다. 시행령 제63조 제2항 제2호 가목·나목·다목 중 하나를 충족하거나 조합원 전원의 동의로 별도 기준을 정해야 합니다. 가목과 나목의 비율은 정관으로 낮출 수 있어, 정관이 0.7이나 0.1처럼 낮은 비율을 정했다면 기존 상가 가액이 비교적 작아도 1주택을 받을 수 있습니다. 서울행정법원 2021구합81097 판결은 비율 0.7을 적용해 아파트를 받을 수 있는 상가 조합원을 뺀 관리처분계획 부분을 취소했습니다.

추진위원회 때 쓴 상가 합의서가 조합 설립 후에도 효력이 있나요?

총회에서 승인되었다면 효력이 이어질 가능성이 높습니다. 조합은 추진위원회의 권리의무를 승계하지만, 합의가 조합을 실질적으로 묶는 근거는 창립총회나 정기총회의 승인 결의입니다. 대법원 2016두35281 판결은 정관 변경을 위한 실질적 의결정족수를 갖춘 총회결의가 있으면 조합 내부의 업무집행기관을 구속하는 규범이 된다고 했습니다. 승인 결의가 없다면 먼저 총회 상정을 요구해야 합니다.

총회에서 과반수로 산정비율을 0.1로 정했는데 아파트 조합원들이 무효 소송을 냈어요

비율만 조정한 것이라면 방어할 여지가 큽니다. 서울고등법원 2025나205452 판결은 비율을 1에서 0.1로 정하는 것은 시행령 범위 안의 재량이라 전원 동의가 필요 없고, 창립총회에서 3분의 2 이상으로 같은 내용의 합의서를 승인했다면 다시 3분의 2를 받을 필요도 없다고 보았으며, 대법원에서 확정되었습니다. 다만 상가를 포기하면 아파트를 주는 구조까지 넣었다면 서울중앙지방법원 2025가합131 판결처럼 무효가 될 위험이 있습니다.

관리처분계획에서 아파트가 빠졌는데 언제까지 소송해야 하나요?

인가 고시가 있음을 안 날부터 90일, 고시가 있은 날부터 1년 안에 취소소송을 내야 합니다(행정소송법 제20조). 이전고시가 효력을 발생하면 관리처분계획을 다툴 이익 자체가 없어지므로(대법원 2011두6400 판결), 공사 진행 상황을 보아 집행정지를 함께 검토해야 합니다. 변경 관리처분계획이 나오면 그 계획을 기준으로 다시 기간을 계산합니다.

조합이 합의서대로 해 주지 않으면 손해배상을 얼마나 받을 수 있나요?

합의 내용 전부를 기준으로 하지는 않습니다. 대법원 2022다206391 판결에 따라 약정대로 해 달라는 채무불이행 청구는 어렵고, 총회 승인으로 내부 규범이 된 합의를 조합이 성실한 노력 없이 뒤집었다는 불법행위 청구가 중심이 됩니다. 대전고등법원 (청주)2024나53172 판결은 청구액의 70%를 인정한 1심을 유지했습니다. 금액은 사안마다 법원이 여러 사정을 종합해 정합니다.

상가를 포기하면 아파트를 주겠다는 약속, 믿어도 되나요?

그 약속이 정관과 총회 정족수를 어떻게 갖추었는지 확인해야 합니다. 국토교통부는 2022. 8. 16. 상가를 포기하는 등 새 상가를 공급받지 않는 경우에는 1주택 공급이 불가능하다는 취지로 정관 정비를 요청했고, 서울고등법원 2023나2027555 판결은 이런 내용의 정관 개정에 조합원 전원 동의가 필요하다고 보았습니다. 반면 수원지방법원 2025구합61048 판결은 상가가 크게 부족한 사안에서 그런 정관 규정이 시행령 위반이 아니라는 선행 사건의 판단을 받아들였으니, 사안별 검토가 필요합니다.

합의서 정산금 조항을 협상 때 들은 대로 해석해 달라고 할 수 있나요?

문언과 다른 해석을 인정받기는 어렵습니다. 서울고등법원 2018누48061 판결은 시공사 직원의 메모와 진술서만으로는 합의서에 적힌 정산 기준을 부인할 분명한 반증이 없다고 보아, 상가 조합원들이 주장한 약 144억 원이 아닌 211억여 원 기준을 유지했습니다. 합의서에 서명하기 전에 정산 산식을 숫자 예시와 함께 적어 두는 것이 유일한 예방책입니다.

조합이 상가를 빼고 토지분할 소송을 걸어 왔어요

도시정비법 제67조는 조합설립 동의요건을 충족하기 위해 필요한 경우 주택단지 일부 토지의 분할을 청구할 수 있게 하고, 협의가 안 되면 법원에 청구할 수 있게 합니다. 상가가 분할되어 나가면 재건축 이익에서 배제될 수 있으므로, 이 소송은 상가 측이 합의 조건을 협상하는 국면이기도 합니다. 서울중앙지방법원 2025가합131 판결의 사안에서도 상가 합의가 성립한 뒤 토지분할 소송이 취하되었습니다. 다만 그때 맺은 합의도 시행령과 종전자산 평가 규정의 한계 안에 있어야 나중에 무효 다툼을 피할 수 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다219870 판결 — 산정비율 0.1 정관 신설 결의를 유효로 본 원심에 대한 상고기각(심리불속행)

• 서울고등법원 2025. 10. 31. 선고 2025나205452 판결 — 비율 조정은 시행령 범위 안 재량, 창립총회 71.5% 승인으로 특별다수 총의 확인, 1심 취소·청구기각

• 서울중앙지방법원 2024. 12. 19. 선고 2023가합60641 판결 — 위 사건의 1심(원고 승소, 항소심에서 취소)

• 서울중앙지방법원 2026. 1. 15. 선고 2025가합131 판결 — 상가 합의안 쟁점 조항과 정관 개정 승인 결의 무효 확인(전원 동의 미충족, 3.1배 종전가액 조항 법령 위반), 1심

• 서울고등법원 2024. 5. 23. 선고 2023나2027555 판결 — 상가 포기 시 주택 공급하도록 한 정관 개정은 전원 동의 필요, 1심 취소(서울중앙지방법원 2022가합540119), 대법원 2024. 8. 29. 선고 2024다252794 판결로 상고기각

• 청주지방법원 2024. 10. 16. 선고 2024가합50117 판결 — 총회 승인 합의를 뒤집은 조합의 불법행위 책임, 청구액의 70% 인용

• 대전고등법원 2025. 10. 22. 선고 (청주)2024나53172 판결 — 위 사건 조합 항소기각, 손해는 관리처분계획인가 고시 때 발생

• 서울행정법원 2023. 7. 21. 선고 2021구합81097 판결 — 비율 0.7 적용 시 1주택 공급 대상인 상가 조합원을 뺀 관리처분계획 부분 취소

• 서울고등법원 2020. 7. 15. 선고 2018누48061 판결 — 정산금은 합의서 문언대로, 정관에 반해 상가 분양면적에서 공용면적을 뺀 부분 취소, 정산금 채무부존재확인 각하(1심 서울행정법원 2018. 5. 11. 선고 2017구합78100 판결)

• 수원지방법원 2021. 11. 11. 선고 2020구합66641 판결 — 총회 의결 없는 상가 합의는 무효이나 관리처분 총회 3분의 2 가결로 추인·치유

• 수원지방법원 2025. 12. 18. 선고 2025구합60877 판결 — '독립정산제' 용어만으로 상가 분양수입 전부 귀속 약정 인정 못함

• 수원지방법원 2025. 12. 18. 선고 2024구합75001 판결 — 같은 조합 다른 상가 조합원 청구 기각, 아파트·상가별 비례율 별도 산정

• 수원지방법원 2026. 1. 15. 선고 2025구합61048 판결 — 상가 분양 포기 시 주택 공급 정관 규정을 시행령 위반 아니라고 본 판단 인용, 정비사업비 10% 증가 판단

• 대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결 — 상가 독립정산제 약정은 정관 사항, 실질적 의결정족수 갖춘 총회결의는 내부 규범 효력

• 대법원 2020. 6. 25. 선고 2018두34732 판결 — 상가 권리가액 약정과 사정변경, 내부 규범 변경과 신뢰보호

• 대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다206391 판결 — 조합은 개별 약정에 직접 구속되지 않음, 성실 반영 의무와 민사상 강제 권리 부정

• 대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결 — 관리처분계획안 총회결의 다툼은 당사자소송, 인가·고시 후에는 항고소송

• 대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결 — 이전고시 효력 발생 후 관리처분계획 취소·무효확인의 법률상 이익 없음

• 하급심 판결문에 인용된 대법원 판결 — 2014. 8. 20. 선고 2012두5572, 2011. 4. 28. 선고 2010다105112, 2014. 5. 29. 선고 2013다38961, 2022. 5. 26. 선고 2022두30539, 2024. 10. 8. 선고 2024다233908

• 법령 — 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항, 제40조 제3항, 제45조 제1항, 제67조, 제72조, 제73조 제1항, 제76조 제1항, 제89조 제3항 / 같은 법 시행령 제30조 제3항, 제63조 제2항, 제76조 / 행정소송법 제20조, 제23조, 제30조 / 민사소송법 제202조의2

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

상가 조합원 분쟁은 서류 몇 장으로 방향이 정해집니다. 첫 상담에서는 상가협의회 합의서와 그 변경본, 합의를 승인한 창립총회·정기총회의 안건과 의사록, 현재 정관과 개정 이력, 분양신청 안내문과 본인이 제출한 분양신청서, 종전자산 감정평가 결과, 관리처분계획 인가 고시문을 함께 봅니다. 이 자료로 합의가 어떤 총회에서 몇 퍼센트로 승인되었는지, 정관에 산정비율이 어떻게 들어갔는지, 본인의 숫자를 시행령 산식에 넣으면 아파트를 받을 수 있는지를 그 자리에서 계산해 봅니다. 아울러 인가 고시일과 이전고시 예정 시기를 확인해 남은 시한부터 정리합니다. 아파트 조합원이나 조합 측 상담이라면 같은 자료를 거꾸로 읽어, 합의가 시행령의 틀을 넘었는지와 정족수 하자가 있는지를 먼저 살핍니다.

김강희 변호사의 대응 방식

저희는 다툼의 대상을 먼저 나눕니다. 관리처분계획에서 분양자격이 빠진 것이라면 행정소송으로 해당 부분 취소를 구하고, 필요하면 원고 몫에 한정한 집행정지를 함께 신청합니다. 정관 개정이나 합의 승인 결의의 효력이 문제라면 민사소송으로 결의의 효력을 다투고, 조합이 승인된 합의를 다수결로 뒤집었다면 불법행위 손해배상을 준비합니다. 소송 전에는 조합에 산식과 근거 판결을 정리한 서면을 보내 총회 안건 상정이나 관리처분계획 변경을 요구하는 단계를 둡니다. 많은 조합이 사업 지연을 원하지 않기 때문에, 근거가 분명한 요구는 소송 없이 변경 관리처분계획에 반영되기도 합니다. 협상과 소송을 나란히 준비하되 제소기간은 절대 넘기지 않는 것이 원칙입니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분야의 판결은 같은 0.1이라는 숫자를 두고도 유효와 무효로 갈립니다. 그 차이는 합의서 문구와 총회 정족수, 그리고 소송 형식을 정확히 맞추었는지에서 나옵니다. 상가 조합원은 대개 소수여서 총회에서 표로 이길 수 없고, 조합은 대형 법무법인과 함께 움직입니다. 그래서 상가 쪽은 숫자 계산과 절차 하자를 판결의 언어로 정리해 내야 하고, 아파트 쪽은 합의가 시행령의 선을 넘었는지를 정확히 짚어야 합니다. 저희는 관리처분계획 취소, 결의 무효확인, 손해배상을 하나의 전략 안에서 설계해 어느 하나가 막혀도 다음 길이 남도록 준비합니다. 그 설계가 시한 안에 이루어지느냐가 결과를 바꿉니다. 판결이 나온 뒤에도 변경 관리처분계획, 분담금과 청산금 정산, 배상금 지급 방식까지 사건이 끝날 때까지 함께 챙겨, 이긴 판결이 실제 아파트와 배상금이라는 권리로 이어지도록 끝까지 마무리합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

상가협의회 합의를 믿고 재건축에 동의했는데 관리처분계획에서 아파트가 빠졌다면, 지금 가장 중요한 것은 합의가 어떤 총회에서 승인되었는지와 본인의 숫자가 시행령 산식을 통과하는지를 확인하고, 제소기간과 이전고시까지 남은 시간을 계산하는 일입니다. 반대로 상가에 지나친 약속을 한 결의 때문에 분담금이 늘어날까 걱정하는 아파트 조합원이라면, 그 결의가 조합원 전원의 동의가 필요한 영역을 건드렸는지부터 살펴야 합니다.

합의서와 총회 의사록, 정관, 분양신청서, 감정평가 결과를 가지고 법무법인 도모로 문의해 주시면 김강희 변호사가 직접 검토해 다툴 수 있는 지점과 그 순서를 함께 정리해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.