노후 상가를 재건축하려는데 세입자들이 갱신을 요구하며 버틴다면 — 안전진단·사전 고지로 명도된 판결과 권리금을 물어 준 판결

오래된 상가건물을 헐고 새로 짓기로 했는데 1층과 2층 세입자 몇 명이 계약갱신요구권을 내세우며 나가지 않는다는 상담을 자주 받습니다. 설계비와 금융비용은 이미 나가고 있고, 한 점포라도 비워지지 않으면 철거를 시작할 수 없으니 건물주로서는 하루하루가 손실입니다. 여기에 세입자들이 명도소송에 맞서 권리금을 물어내라는 반소까지 걸어오면 사업 일정 전체가 소송 결과에 묶입니다. 결론부터 말씀드리면, 재건축을 이유로 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 길은 법이 정한 세 가지뿐이고, 그 요건을 갖추면 명도는 물론 권리금 책임까지 벗어날 수 있지만 요건이 하나라도 비면 명도에 실패하거나 명도는 받되 권리금을 물어 주게 됩니다. 갱신거절의 재건축 사유란, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 따라 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우로서, 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지한 경우, 건물이 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 안전진단 보고서가 법원 감정을 견딜 수 있는지, 재건축 계획을 언제 어떤 문서로 알렸는지, 세입자가 이미 10년을 채웠는지, 그리고 명도 뒤 건물을 실제로 비워 두고 공사를 시작했는지입니다. 아래에서는 건물주 쪽에서 명도를 얻어 낸 판결과 실패한 판결, 권리금 반소에서 배상한 판결과 면책된 판결을 짝지어 보고, 통지 시점부터 강제집행까지 순서대로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 안전진단 D등급이면 세입자를 내보낼 수 있나요 — 등급만으로는 부족합니다. 서울중앙지방법원 2022. 12. 5. 선고 2022가단5011596 판결은 종합 D등급이 내진설계 미적용에 따른 구조안전성 평가에서 나왔을 뿐 상태평가는 B등급이었다며 갱신거절을 받아들이지 않았고, 서울중앙지방법원 2016. 3. 11. 선고 2015나48091 판결은 60년 된 건물의 D등급에 철거공사 계약과 멸실신고까지 갖춘 건물주에게 명도를 인정했습니다.

2. 계약서에 재건축하면 나간다고 적어 두었으면 충분한가요 — 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하고, 서울중앙지방법원 2026. 4. 13. 선고 2025가단78813 판결은 매도·재건축 시 60일 전 통지로 해지한다는 특약의 효력을 부정했습니다. 공사시기와 소요기간을 담은 구체적 계획을 계약 체결 당시 고지해야 합니다(같은 법 제10조 제1항 제7호 가목).

3. 명도에 이기면 권리금 반소도 막을 수 있나요 — 별개로 따져야 합니다. 수원지방법원 안양지원 2025. 1. 10. 선고 2023가단126131 판결은 10년이 지나 갱신요구권이 없는 세입자에게 명도를 명하면서도 재건축을 이유로 신규 계약을 거절한 건물주에게 권리금 3,016만 5,000원을 배상하게 했습니다. 반대로 서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475 판결은 약 2년간 영리목적으로 쓰지 않겠다고 미리 알리고 점포를 넘겨받은 뒤 공실로 둔 채 재건축 공사를 진행한 건물주의 배상책임을 부정했습니다(같은 법 제10조의4 제2항 제3호).

재건축을 이유로 한 갱신거절은 세 개의 문만 열려 있습니다

건물주가 아무리 재건축이 필요하다고 해도 법이 열어 둔 문은 세 개뿐이라는 점부터 받아들여야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하고, 제7호는 철거·재건축 사유를 가목(계약 체결 당시 구체적 고지와 그 계획의 이행), 나목(노후·훼손·일부 멸실 등 안전사고의 우려), 다목(다른 법령에 따른 철거·재건축)으로 한정합니다. 이 조항은 보증금이 시행령의 기준을 넘는 상가에도 적용되므로(같은 법 제2조 제3항), 고액 임대차라고 피해 갈 수 없습니다.

이렇게 좁혀진 데에는 이유가 있습니다. 2022가단5011596 판결은 2013. 8. 13. 개정 전에는 재건축 목적이기만 하면 건물이 노후하지 않아도 갱신을 거절할 수 있다고 본 해석(대구지방법원 2008. 7. 22. 선고 2008나8841 판결)이 있었고, 국회가 이를 견제하려고 사유를 세 가지로 한정했다고 설명했습니다. 그러면서 갱신거절 사유는 제한적으로 열거된 것이고 엄격하게 해석해야 한다는 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결의 취지를 끌어왔습니다. 갱신거절 사유의 증명책임도 임대인에게 있습니다.

다만 세입자의 갱신요구권은 최초 기간을 포함해 10년까지만 행사할 수 있습니다(같은 법 제10조 제2항). 10년을 채운 세입자에게는 제7호 요건을 따질 필요 없이 기간 만료를 이유로 명도를 구할 수 있다는 뜻입니다. 앞의 2023가단126131 판결이 그런 사건이었습니다. 그러나 뒤에서 보듯 10년이 지나도 권리금 회수기회 보호의무는 남기 때문에, 명도 전략과 권리금 전략은 처음부터 따로 세워야 합니다.

세 개의 문 가운데 다목은 건물주가 고를 수 있는 문이 아닙니다. 정비사업처럼 다른 법령이 정한 절차에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우를 말하므로, 건물주 혼자 결정한 신축 계획은 여기에 들어가지 않습니다. 2023가단160659 판결도 청년주택과 근린생활시설을 새로 지으려던 건물주의 계획을 두고 다른 법령에 따라 재건축하는 경우로 볼 사정이 없다고 짧게 정리했습니다. 결국 개인 건물주가 실제로 쓸 수 있는 문은 가목의 사전 고지와 나목의 안전사고 우려 두 개이고, 어느 문을 쓸지는 세입자마다 계약 시점과 남은 기간을 보고 따로 정해야 합니다. 같은 건물 안에서도 2년 전에 고지하고 들어온 세입자에게는 가목을, 오래전부터 영업해 온 세입자에게는 나목이나 10년 만료를 쓰는 식으로 갈라지는 것이 보통입니다.

안전진단으로 명도를 얻어 낸 판결 — 등급보다 그 뒤의 행동이 결론을 냈습니다

나목으로 명도에 성공한 판결들은 공통적으로 보고서 한 장에서 멈추지 않았습니다. 진단 결과에 맞춰 철거 계약, 행정청 신고, 다른 세입자의 퇴거가 실제로 이어졌다는 사정이 함께 제출되었습니다.

2015나48091 판결의 건물은 1955년경 지어져 60년이 지난 철근콘크리트·조적조 건물이었습니다. 건물주는 2014. 6. 30.자 정밀안전진단 보고서로 D등급을 받았는데, 보고서는 보수·보강을 하면 C등급을 유지할 수 있다는 결론도 함께 담고 있었습니다. 세입자들은 바로 이 대목을 들어 보강하면 쓸 수 있다고 다퉜습니다. 그러나 건물주는 세입자 19명을 상대로 소를 낸 뒤 2015. 4. 3. 철거공사 계약을 맺고 4. 6. 구청에 건축물 철거·멸실신고까지 마쳤고, 법원은 노후화 정도와 진단 결과에 이 사정을 보태어 나목 사유를 인정했습니다. 나목이 인정되면 가목의 고지 여부는 볼 필요가 없고, 계약 당시 재건축 계획이 없다고 안심시켰다는 주장도 권리남용으로 볼 수 없다고 했습니다(1심 서울중앙지방법원 2014가단5251818 판결, 항소기각).

창원지방법원 진주지원 2019. 8. 14. 선고 2019가단30040 판결은 행정청의 시정명령이 얼마나 강한 증거인지 보여 줍니다. 28년 된 건물의 정밀안전진단에서 기둥 단면내력이 부족하고 보는 붕괴의 우려가 있는 심각한 상태로 전면 개보수보다 재건축이 필요하다는 판정이 나왔고, 시는 두 차례에 걸쳐 보수·보강 또는 철거(사용중지)를 하라는 공문을 보냈습니다. 다른 세입자들은 이미 점포를 넘겨준 상태였습니다. 법원은 강판 보강만 하면 쓸 수 있다는 세입자의 주장을 배척하고, 나목을 주장하는 사건에서 가목의 고지의무 미이행은 문제 되지 않는다며 인도를 명했습니다. 항소심인 창원지방법원 2020. 8. 20. 선고 2019나61387 판결도 항소를 기각했습니다.

서울남부지방법원 2021. 2. 4. 선고 2020가단250923 판결은 고지와 진단이 겹친 사례입니다. 2018년 계약서에 이 건물이 2년 후 재건축함을 인지하고 계약한다는 특약과 통보하면 6개월 안에 인도한다는 특약을 넣었고, 건물주는 제소전 화해조서까지 받아 두었습니다. 그 뒤 60년 넘은 건물의 정밀안전진단에서 지붕 골조가 구조적으로 불안정하고 철거 후 신축이 합리적이라는 D등급 의견을 받았고, 2020. 8. 28. 건축허가를 받아 다른 세입자들을 상대로 인도소송을 진행했습니다. 법원은 직전 세입자의 계약서에는 재건축 특약이 없었던 점을 들어 이 특약이 형식적인 문구가 아니라고 보았고, 세입자가 낸 청구이의 소를 기각해 화해조서에 따른 집행을 막지 않았습니다.

D등급·E등급을 받고도 명도에 실패한 판결

등급이 낮다는 것만으로 법원을 설득할 수 있다고 생각하면 오산입니다. 법원은 등급이 어떤 항목에서 나왔는지, 법원 감정에서도 같은 결론이 나오는지, 건물주가 실제로 원하는 것이 안전인지 개발인지를 따로 봅니다.

2022가단5011596 판결의 건물은 1992년 사용승인을 받은 4층 철근콘크리트 건물이었습니다. 정밀안전진단의 종합등급은 D였지만, 그 내용을 보면 상태평가는 B등급이었고 지진하중을 반영한 현행 구조기준으로 계산한 구조안전성 평가만 D등급이었으며 기울기와 침하는 A등급이었습니다. 법원은 30년이 지났지만 철근콘크리트 건물의 통상 내용연수 40년에 못 미치고, 누수와 마감 탈락은 보수로 해결되며, 콘크리트 강도도 기준을 넘는다는 점을 들어 갱신거절을 받아들이지 않았습니다. 내진설계가 없던 시절의 건물을 지금 기준으로 평가하면 대부분 낮은 등급이 나온다는 점, 안전사고의 우려가 현실화될 가능성이 있어 철거나 재건축이 불가피한 경우여야 한다는 점을 기준으로 삼았습니다.

E등급도 무너질 수 있습니다. 2025가단78813 판결에서 건물을 사들인 새 건물주는 소 제기 전에 직접 의뢰한 진단에서 E등급을 받았습니다. 그러나 법원 감정인은 50년 넘은 단층 건물에 균열과 철근 부식은 있지만 기둥과 보에 붕괴를 암시하는 중대한 결함은 없다고 했고, 법원은 소 제기 전 건물주가 의뢰한 보고서보다 법원 감정을 더 믿었습니다. 결정적인 것은 이사회 의사록이었습니다. 인근 부지를 사들여 신축과 임대수익을 노린다는 기재를 근거로, 법원은 안전보다 개발을 목적으로 한 갱신거절이라고 보았습니다.

수리로 해결되는 노후화는 재건축 사유가 아니라는 판결도 있습니다. 광주지방법원 순천지원 2018. 7. 18. 선고 2017가단72420 판결은 임대인에게는 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있으므로(민법 제623조), 수리로 안전사고 위험을 없앨 수 있다면 먼저 수리해야 하고 수리로는 불가능하거나 현저히 곤란할 때에만 철거·재건축을 위한 갱신거절이 허용된다고 했습니다. 이 사건 건물주는 수리를 위해 거절했다고 자인했고, 그 직전에 세입자에게 차임을 400만 원으로 올려 달라고 했다가 거절당한 경위까지 드러났습니다. 법원은 갱신거절이 임차인 보호제도를 형해화하는 수단으로 보인다고 판단했습니다. 권리금 2억 5,000만 원을 주고 들어온 세입자였다는 점도 기록에 남아 있습니다.

그래서 저는 건물주에게 진단 보고서를 받는 즉시 그 결론이 상태평가에서 나온 것인지 내진 기준 계산에서 나온 것인지부터 확인하고, 법원 감정에서 뒤집힐 가능성을 미리 따져 보라고 권합니다. 차임 인상 협상이 결렬된 직후의 갱신거절, 개발 수익을 적은 내부 문서는 그 자체로 불리한 증거가 됩니다.

가목의 고지는 언제, 무엇을 적어야 효력이 있을까

가목은 건물이 멀쩡해도 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 유일한 길이지만, 고지의 시점과 구체성 두 가지를 모두 갖춰야 합니다. 법문은 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따를 것을 요구합니다.

시점에 관해서는 판결이 엇갈립니다. 2023가단126131 판결은 매년 계약서를 새로 써 온 세입자에게 2020년 계약서부터 재건축 특약을 넣은 사안에서, 상가건물 임대차보호법 부칙이 체결과 갱신을 구별하므로 체결 당시에 갱신 당시가 포함된다고 보기 어렵다고 했습니다. 고지 당시 계획이 구체적이지 않고 최초 계약 무렵의 고지도 아니어서 갱신거절 사유가 될 수 없다는 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결의 판시도 인용했습니다. 반면 서울중앙지방법원 2022. 12. 2. 선고 2022나26112 판결은 2021. 5.부터 철거와 재건축에 1년 이상 걸린다는 계획을 알린 뒤 6개월 연장 합의서를 쓴 사안에서, 체결 당시를 최초 계약으로 제한할 근거가 부족하다며 연장계약 당시의 고지를 가목의 고지로 인정했습니다.

구체성도 엄격하게 봅니다. 서울북부지방법원 2024. 12. 19. 선고 2023가단160659 판결은 리모델링이나 신축 사유로 명도를 요청하면 기간과 관계없이 명도한다는 특약을 일반적인 의미에 불과하다고 보아 구체적 고지로 인정하지 않았습니다. 서울중앙지방법원 2022. 10. 14. 선고 2022가합505086 판결은 건물을 사들인 회사가 묵시적 갱신 때나 임대인 지위를 승계할 때 계획을 알리지 않았고 소송 중에야 고지했다며 가목 항변을 배척했습니다. 건물을 사서 재건축하려는 매수인이라면 잔금 전에 매도인을 통해서라도 세입자에게 계획을 알리고 계약조건을 새로 정하는 절차를 밟아야 한다는 뜻입니다.

제가 건물주에게 권하는 고지 문서에는 착공 예정 시기, 철거와 공사에 걸리는 기간, 그때까지의 임대 가능 기간, 설계·인허가 진행 단계가 들어갑니다. 계약서 특약란 한 줄로 끝내지 말고 별도 확인서에 세입자의 서명을 받아 두는 것이 좋습니다. 이미 계약 중인 세입자라면 연장이나 재계약 때 같은 문서를 쓰되, 법원이 갱신 당시의 고지를 인정하지 않을 수 있다는 점을 전제로 나목 요건과 권리금 대책을 함께 준비해야 합니다.

재건축하면 비워 준다는 특약만으로는 명도할 수 없습니다

계약서에 적힌 재건축 명도 특약은 그 자체로는 거의 힘이 없다고 보시는 편이 안전합니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다.

2025가단78813 판결은 임대인이 매도하거나 재건축할 경우 계약기간 중이라도 60일 전 서면 통지로 해지할 수 있다는 특약을, 법이 제한적으로 열거한 사유 밖에서 갱신 거절을 허용하는 불리한 약정이라며 무효로 보았습니다. 2023가단160659 판결도 리모델링·신축 시 명도 특약이 권리금 회수기회 보호의무까지 배제하는 취지라면 제15조에 따라 무효라고 했습니다. 2015나48091 판결의 계약서에도 매각이나 재건축 시 2개월 전 통지로 해지한다는 조항이 있었지만, 법원은 나목 사유로 결론을 내면서 그 약정 해지권은 판단하지 않았습니다.

특약이 의미를 갖는 것은 구체적 계획과 결합할 때입니다. 2020가단250923 판결에서 재건축 특약이 효력을 인정받은 것은 2년 후 재건축이라는 시점이 들어가 있었고, 그 뒤 실제로 안전진단과 건축허가가 따라왔기 때문입니다. 2022나26112 판결의 연장 합의서도 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 합의한다는 문구와 함께 명도일을 특정했습니다.

명도에 이겨도 권리금은 물어 준 판결

세입자의 반소에서 건물주가 가장 많이 놓치는 것은 갱신거절과 권리금이 서로 다른 조항이라는 사실입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 등의 방해행위를 금지하고, 제3항은 위반 시 손해배상을 명합니다. 같은 조 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 이 의무를 면제하므로, 제7호 사유를 갖춘 건물주는 권리금에서도 벗어납니다. 그러나 10년이 지나 갱신요구권이 없어진 세입자에게도 권리금 회수기회 보호의무는 그대로 남는다는 것이 대법원 판례입니다.

2023가단126131 판결이 대표적입니다. 2013년부터 10년 넘게 영업한 세입자에게 건물주는 재건축 계획 때문에 갱신이 불가능하고 신규 임대차계약 체결도 불가능하다고 통지했습니다. 법원은 본소에서 보증금 2,000만 원과 맞바꿔 점포를 인도하라고 하면서도, 반소에서는 이 통지가 신규임차인을 주선해도 계약하지 않겠다는 확정적 의사표시라고 보았습니다. 세입자가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았어도 배상책임이 생긴다는 2022다202498 판결의 법리가 적용되었고, 법원 감정 권리금 3,016만 5,000원을 배상하게 했습니다.

2023가단160659 판결도 같은 구도입니다. 47년 된 건물에서 11년간 중개사무소를 한 세입자가 권리금 1억 원에 신규임차인을 데려오자, 건물주 측은 재건축 계획이 있어 재임대는 검토 대상이 아니라며 거절했습니다. 법원은 보증금 800만 원과 상환으로 인도를 명하고, 반소에서 감정 권리금 5,417만 1,580원의 80퍼센트인 4,333만 7,264원을 배상하게 했습니다. 건물주는 신규임차인에게 10년을 보장해야 해서 재건축이 막힌다고 항소했지만, 항소심인 서울북부지방법원 2025. 9. 19. 선고 2025나30074 판결은 신규임차인이 3년이면 충분하고 새 건물을 지으면 그때 시세로 다시 들어오겠다고 했는데도 단기 계약마저 거절했다며 항소를 기각했습니다.

서울중앙지방법원 2020. 1. 10. 선고 2019나21070 판결은 고지 방식의 실패 사례입니다. 건물주 회사의 이사가 대수선 계획서를 들고 나와 2018. 9.까지만 계약하고 그 뒤에는 철거·재건축이니 갱신요구권과 권리금회수기회가 없다고 설명하자, 권리금 7,000만 원짜리 계약이 깨졌습니다. 법원은 계획을 구체적으로 고지했다는 점도, 그 계획대로 사옥으로 쓰고 있다는 점도 증명되지 않았다며 부당한 조건 제시를 계약 체결 거절로 평가했고, 감정 권리금 4,652만 3,000원의 50퍼센트인 2,326만 1,500원을 배상하게 했습니다(1심 서울중앙지방법원 2017가단5202732 판결의 반소 기각 부분 변경).

권리금 책임을 벗어난 판결 — 제7호 사유와 1년 6개월 비영리 사용

건물주가 권리금 반소를 막는 길은 두 갈래입니다. 하나는 제7호 사유를 갖추어 제10조의4 제1항 단서로 빠져나가는 것이고, 다른 하나는 같은 조 제2항 제3호의 1년 6개월 이상 영리목적 비사용을 정당한 사유로 내세우는 것입니다.

첫째 길은 2019나61387 판결이 보여 줍니다. 나목 사유가 있는 이상 임대인에게는 권리금 회수기회 보호의무가 없고, 권리금 손해배상과 점포 인도는 동시이행 관계도 아니라며 권리금을 받을 때까지 나갈 수 없다는 세입자의 항변을 배척했습니다. 명도와 권리금이 한꺼번에 정리된 것입니다.

둘째 길은 앞서 본 2022가합505086 사건의 결말이 극적으로 보여 줍니다. 1심은 19년 된 병원 세입자에게 인도를 명하면서도 건물주에게 권리금 1억 1,500만 원을 배상하라고 했고, 재건축 공사로 쓸 수 없는 기간은 비영리 사용 기간에 넣을 수 없다고 보았습니다. 그러나 항소심인 2022나2043475 판결은 1심의 반소 부분을 취소하고 청구를 기각했습니다. 건물주는 계약 종료 전에 장래이행의 소로 인도를 청구했고, 약 2년간 영리목적으로 임대하거나 사용하지 않을 계획이라 신규 계약이 어렵다는 내용증명을 보냈으며, 건축허가를 받은 뒤 점포를 넘겨받아 변론종결 때까지 공실로 두고 철거·재건축 공사를 진행했습니다. 법원은 건물주가 고지한 대로 재건축을 진행하고 있어 1년 6개월이 넘도록 점포를 영리목적으로 쓰지 않을 것으로 판단되므로 정당한 사유가 있다고 보았습니다. 변론종결 때까지 공실 기간은 아홉 달 남짓이었지만, 1년 6개월의 경과를 변론종결일 기준으로 따져야 한다는 세입자의 주장은 법문에 근거가 없다며 받아들이지 않았습니다. 또 제7호 요건을 갖추지 못했더라도 권리금 조항과 갱신 조항은 취지가 다르다는 2022다202498 판결을 인용했습니다. 이 판결은 1심의 권리금 판단만 바꾼 것이고, 인도 부분은 세입자가 항소하지 않아 1심대로 남았습니다.

2022나26112 판결은 건물을 판 경우까지 다룹니다. 2009년부터 음식점을 한 세입자들에게 임대인들은 재건축 일정을 알리고 6개월 연장 합의서를 썼고, 권리금계약 동의 요청에는 네 차례에 걸쳐 철거 예정이라 신규 계약 의사가 없다고 답했습니다. 점포를 넘겨받은 뒤 건축허가를 받아 철거했고 건물은 재건축을 전제로 제3자에게 팔렸습니다. 법원은 종전 소유자와 새 소유자의 비영리 기간을 합쳐 1년 6개월이 넘으면 권리금을 가로챌 의도가 없다고 보는 대법원 판례에 따라 정당한 사유를 인정하고, 연장계약 당시의 구체적 고지로 가목 사유도 갖추었다며 1억 4,510만 원 청구를 모두 기각했습니다(1심 서울중앙지방법원 2021가단5047444 판결 중 건물주 패소 부분 취소).

대법원 2022다202498 판결은 건물주에게 중요한 기준을 하나 더 줍니다. 신규임차인과 협의하면서 철거·재건축 계획과 그 시점을 알렸다는 것만으로는 권리금 회수 방해가 아니고, 다만 재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않았는데도 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시하고 고수하는 경우, 고지 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우에는 예외라고 했습니다. 결국 건물주가 해야 할 일은 계획을 숨기는 것이 아니라 구체적으로 알리고 그대로 실행하는 것입니다.

권리금 배상액은 이렇게 정해집니다

배상액에는 법이 정한 상한이 있고, 법원은 그 안에서도 다시 줄이는 경우가 많습니다. 제10조의4 제3항은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고, 종료 당시 권리금은 대개 법원 감정으로 정해집니다.

• 2023가단126131 판결 — 신규임차인과의 권리금 1억 5,000만 원은 감정액에 비해 지나치게 과다해 믿기 어렵다며 감정액 3,016만 5,000원을 기준으로 했습니다.

• 2019나21070 판결 — 권리금 계약 7,000만 원과 감정 4,652만 3,000원 중 낮은 금액에서, 9년 영업으로 얻은 이익, 장소적 이익, 매수로 임대인 지위를 승계한 사정을 들어 50퍼센트로 제한했습니다.

• 2023가단160659 판결 — 11년 영업과 장소적 이익을 들어 80퍼센트로 제한했습니다.

• 2022가합505086 판결(1심) — 권리금 조항 시행 6년 뒤 승계한 점, 건물 자체의 재건축 필요성이 낮은 점을 들어 책임제한을 거부했습니다(항소심에서 반소 기각).

권리금 배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다(같은 조 제4항). 건물주 쪽에서 보면 명도 뒤에도 3년 동안은 반소나 별소가 들어올 수 있다는 뜻이므로, 비영리 기간을 증명할 공사 기록과 사진, 공실 상태를 보여 주는 자료를 그 기간 동안 보관해야 합니다.

세입자가 소송에서 내세우는 반박과 판결의 답

재건축 명도소송에서 세입자 측 주장은 몇 가지 유형으로 반복되므로, 건물주는 소장을 낼 때부터 그 답을 증거로 준비해 두는 것이 좋습니다. 판결들이 내놓은 답을 정리하면 다음과 같습니다.

• 보강공사만 하면 계속 쓸 수 있다 — 진단이 재건축 필요를 판정하고 행정청이 보수·보강 또는 철거를 명했다면 배척됩니다(2019가단30040 판결). 반대로 법원 감정이 보수로 충분하다고 보면 이 주장이 이깁니다(2017가단72420 판결).

• 계약할 때 재건축 이야기를 듣지 못했다 — 나목 사유가 인정되면 가목 고지 여부는 따질 필요가 없습니다(2015나48091, 2019가단30040 판결).

• 재건축 계획이 없다며 안심시켜 놓고 내쫓는 것은 권리남용이다 — 노후화와 진단 결과, 철거 계약이 갖춰지면 권리남용으로 보지 않았습니다(2015나48091 판결).

• 권리금을 받기 전에는 나갈 수 없다 — 권리금 배상과 인도는 동시이행이 아닙니다(2019나61387 판결). 보증금 반환과만 동시이행입니다.

• 건물주가 재건축을 핑계로 개발이익을 노린다 — 내부 문서로 개발 목적이 드러나면 이 주장이 받아들여집니다(2025가단78813 판결). 건물주로서는 안전 문제와 사업 계획을 같은 문서에 섞어 쓰지 않는 것이 중요합니다.

이 다섯 가지에 미리 답할 자료가 갖춰져 있으면, 소송은 대부분 감정 결과와 권리금 액수의 문제로 좁혀집니다. 그때부터는 감정 사항을 어떻게 정하고 감정 결과에 어떤 의견을 내느냐가 남은 쟁점이 됩니다.

착공 일정에서 거꾸로 짜는 명도 절차

재건축 명도는 착공 예정일에서 거꾸로 계산해야 일정이 무너지지 않습니다. 통지 기한 하나를 놓치면 계약이 1년 자동으로 늘어나기 때문입니다.

1. 근거 확보 — 정밀안전진단, 설계와 인허가 진행, 다른 세입자 퇴거 현황을 정리합니다. 나목을 쓸 생각이면 상태평가 항목까지 확인합니다.

2. 갱신거절 통지 — 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 내용증명으로 보냅니다. 이 기간에 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 1년간 갱신된 것으로 봅니다(같은 법 제10조 제4항). 2022가합505086 사건의 건물주는 매수 전후 두 차례 묵시적 갱신을 겪은 뒤에야 제때 통지해 종료를 인정받았습니다.

3. 권리금 대응 통지 — 신규임차인 주선 요청에는 거절 사유를 구체적으로 적어 답합니다. 1년 6개월 비영리 계획이라면 그 기간과 공사 계획을 명시합니다.

4. 소 제기 — 만료 전이라도 미리 청구할 필요가 있으면 장래이행의 소를 낼 수 있습니다(민사소송법 제251조). 2022나2043475 사건의 건물주도 만료 전에 인도 청구를 했습니다.

5. 감정 대응 — 세입자는 건물 안전성 감정과 권리금 감정을 신청할 것입니다. 건물주도 감정 사항에 기울기, 침하, 주요 부재 상태를 넣어 달라고 요청해야 합니다.

새로 계약할 세입자라면 처음부터 제소전 화해를 검토할 만합니다(민사소송법 제385조). 2020가단250923 판결처럼 화해조서가 있으면 따로 소송을 하지 않고 집행할 수 있고, 다툼은 세입자가 청구이의의 소를 내는 구조로 바뀝니다. 다만 화해조서도 갱신거절 사유가 없으면 집행이 막힐 수 있으므로, 조서에 적는 재건축 계획 자체가 구체적이어야 합니다.

소송이 길어지는 동안의 차임과 보증금 정산

명도소송이 1년 넘게 이어지면 그사이의 차임을 어떻게 정산할지가 실제 손익을 좌우하므로, 청구취지부터 정산 구조를 담아야 합니다. 계약이 끝난 뒤에도 세입자가 점포를 쓰고 있다면 건물주는 차임 상당의 부당이득을 보증금에서 공제할 수 있습니다.

2015나48091 판결의 건물주는 보증금 9,000만 원에서 2015. 6. 1.부터 인도 완료일까지 월 800만 원의 비율로 계산한 돈을 뺀 나머지를 지급받음과 동시에 점포를 인도하라고 청구했고, 법원은 그대로 받아들였습니다. 다른 세입자에게는 보증금 5,200만 원에서 이미 생긴 미지급 차임·관리비 6만 9,427원을 먼저 빼고 남은 돈을 기준으로 같은 방식의 공제를 인정했습니다. 소송 중에도 세입자가 차임을 계속 냈다면 공제할 것이 없으므로, 건물주는 매달 입금 내역을 정리해 두어야 정산에서 다툼이 줄어듭니다.

반대로 공제 주장을 하지 않으면 보증금 전액을 돌려주어야 합니다. 2023가단160659 판결은 보증금이 차임뿐 아니라 인도할 때까지 생긴 손해배상채권까지 담보하지만, 건물주가 공제할 연체차임 등을 주장·증명하지 않았다며 보증금 800만 원 전액과 상환으로 인도를 명했습니다. 보증금이 적고 월 차임이 큰 상가라면, 소송이 길어질수록 보증금이 바닥나 오히려 세입자의 버티기가 불리해지는 구조가 되기도 합니다. 세입자가 차임을 연체하기 시작하면 3기 연체를 이유로 한 해지(같은 법 제10조 제1항 제1호)를 예비적으로 주장할 수 있는지도 함께 검토합니다. 2019가단30040 사건의 건물주도 한 세입자의 3기 연체를 추가 사유로 주장했습니다.

판결 뒤 실제로 건물을 비우기까지 — 가처분과 인도집행

명도 판결을 받아도 점유자가 바뀌어 있으면 다시 소송을 해야 할 수 있으므로, 소 제기와 동시에 점유이전금지가처분을 신청하는 것이 기본입니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있고(민사집행법 제300조 제1항), 실무에서는 가처분 뒤에 점유를 넘겨받은 사람을 상대로 승계집행문을 받아 집행하는 근거가 됩니다. 점포를 전대하거나 지인에게 넘겨 버티는 경우를 막는 장치입니다.

판결에는 대개 가집행 선고가 붙습니다(민사소송법 제213조). 2019가단30040, 2022가합505086, 2023가단160659 판결 모두 인도 부분에 가집행을 붙였으므로, 세입자가 항소해도 확정을 기다리지 않고 집행할 수 있습니다. 인도집행은 집행관이 채무자의 점유를 빼앗아 채권자에게 넘기는 방식이고, 채권자나 대리인이 출석해야 하며, 남은 동산은 집행관이 채무자에게 넘기거나 보관합니다(민사집행법 제258조).

주의할 점은 보증금입니다. 대부분의 판결은 보증금을 지급받음과 동시에 인도하라는 상환이행 판결이므로, 건물주가 보증금(연체차임 등을 뺀 금액)을 제공하거나 공탁해야 집행할 수 있습니다. 권리금 반소에서 패소했다면 그 금액도 함께 정리해야 세입자가 집행정지나 추가 분쟁으로 버티지 않습니다. 세입자가 여럿이면 판결과 집행 시점을 맞춰야 철거 일정을 잡을 수 있으므로, 처음부터 공동피고로 묶어 한 사건으로 진행하는 편이 효율적입니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 재건축 명도에 변호사가 필요한 것은 아닙니다. 첫째, 세입자가 이미 10년을 채웠고 권리금이 거의 형성되지 않은 업종이며 이사 일정만 조율하면 되는 경우에는 합의서와 이사비 정도로 정리하는 편이 낫습니다. 둘째, 보증금과 권리금 감정 예상액이 수백만 원 수준이고 세입자도 나갈 의사가 있는 경우에는 소송 비용과 기간이 실익을 넘습니다. 셋째, 진단 결과 수리로 충분하다는 의견이 나왔고 재건축이 아직 구상 단계라면, 지금 소송을 하기보다 다음 계약부터 구체적 계획을 고지하는 쪽으로 방향을 바꾸는 것이 맞습니다. 2017가단72420 판결처럼 수리 목적의 갱신거절은 패소로 끝나기 쉽습니다. 이런 경우에는 소송 비용을 수리비와 다음 계약의 고지 문서 준비에 쓰는 편이 사업에 더 도움이 됩니다.

반대로 세입자가 여럿이고 일부가 권리금 반소를 예고한 경우, 건물을 매수해 재건축하려는데 전 소유자가 계획을 고지하지 않은 경우, 안전진단 결과가 상태평가와 구조평가에서 엇갈리는 경우, 착공 일정이 금융 약정에 묶여 있는 경우에는 통지 문구 하나와 소 제기 시점이 수천만 원에서 억대의 결과를 바꿉니다. 이런 사건은 첫 내용증명을 보내기 전에 검토를 받으시기 바랍니다.

건물주가 피해야 할 대응

1. 등급만 적힌 진단서로 갱신거절을 통지하는 것 — 상태평가가 양호하면 2022가단5011596 판결처럼 갱신이 인정됩니다.

2. 차임 인상이 거절되자 곧바로 노후를 이유로 나가라고 하는 것 — 2017가단72420 판결처럼 제도를 피하려는 수단으로 평가됩니다.

3. 개발 수익을 적은 내부 문서를 정리하지 않은 채 소송하는 것 — 2025가단78813 판결의 이사회 의사록이 결론을 바꾸었습니다.

4. 신규임차인의 단기 계약 제안까지 거절하는 것 — 2025나30074 판결은 3년 계약 제안을 거절한 건물주의 배상책임을 유지했습니다.

5. 명도 뒤 공실 기간을 채우기 전에 건물을 영업용으로 다시 내놓는 것 — 1년 6개월 비영리 사유가 무너져 권리금 반소에서 불리해집니다.

자주 묻는 질문

상가 재건축한다고 하면 세입자가 꼭 나가야 하나요?

그렇지 않습니다. 계약 당시 구체적 계획을 고지했거나, 건물이 객관적으로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 재건축이어야 갱신을 거절할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호). 세입자가 10년을 채웠다면 기간 만료로 명도를 구할 수 있지만, 그 경우에도 권리금 회수기회 보호의무는 남습니다.

안전진단 비용을 들였는데 법원이 다시 감정하나요?

세입자가 다투면 대부분 법원 감정이 이루어집니다. 2025가단78813 판결은 건물주가 소 제기 전에 의뢰한 E등급 보고서보다 법원 감정을 더 신뢰했습니다. 진단을 의뢰할 때부터 기울기, 침하, 주요 부재 상태처럼 법원이 보는 항목이 충실히 담기도록 하는 것이 좋습니다.

건물을 사서 재건축하려는데 기존 세입자 계약은 어떻게 되나요?

매수인은 임대인 지위를 그대로 승계하므로 전 소유자가 고지하지 않은 재건축 계획을 내세워 갱신을 거절하기 어렵습니다. 2022가합505086 판결은 승계 당시 고지가 없었다며 가목 항변을 배척했습니다. 잔금 전에 세입자별 잔여 기간과 갱신 가능 기간을 확인하고 매매대금과 일정에 반영해야 합니다.

세입자가 권리금을 받기 전에는 못 나간다고 버티면요?

권리금 배상과 점포 인도는 동시이행 관계가 아닙니다. 2019나61387 판결은 권리금 회수를 이유로 인도를 거절하는 항변을 배척했습니다. 다만 보증금 반환과는 동시이행이므로 보증금은 제공하거나 공탁해야 집행할 수 있습니다.

재건축 기간 동안 비워 두면 권리금을 안 물어도 되나요?

그럴 수 있습니다. 종료 시 그 사유를 들어 신규 계약을 거절하고 실제로 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않으면 정당한 사유가 인정됩니다(같은 법 제10조의4 제2항 제3호). 2022나2043475 판결은 이 사유로 권리금 1억 1,500만 원을 인정한 1심을 뒤집었고, 변론종결 때 아직 1년 6개월이 지나지 않았어도 미리 밝힌 계획과 실제 공사 진행으로 이를 인정했습니다.

재건축 중에 건물을 팔면 1년 6개월은 어떻게 계산하나요?

새 소유자도 비영리 상태를 유지하고 두 사람의 기간을 합쳐 1년 6개월이 넘으면 인정될 수 있습니다. 2022나26112 판결은 재건축을 전제로 건물을 판 임대인들에게 이 법리를 적용해 권리금 청구를 기각했습니다. 매매계약서에 재건축 전제와 비영리 유지를 적어 두는 것이 좋습니다.

갱신 때 재건축 계획을 알려도 효력이 있나요?

판결이 엇갈립니다. 2023가단126131 판결은 체결 당시에 갱신 당시가 포함되지 않는다고 보았고, 2022나26112 판결은 연장계약 당시의 구체적 고지를 인정했습니다. 갱신 때 고지하더라도 공사시기와 기간을 담은 별도 확인서를 받고, 안전진단 등 다른 근거를 함께 준비하는 것이 안전합니다.

세입자가 여러 명인데 한 명만 버티면 어떻게 하나요?

버티는 세입자를 상대로 명도소송과 점유이전금지가처분을 함께 진행합니다. 다른 세입자들이 이미 퇴거했다는 사정은 2019가단30040 판결에서 재건축 필요성을 뒷받침하는 사정으로 고려되었습니다. 퇴거 합의서와 인도 일자를 기록으로 남겨 두십시오.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 — 확정적 거절 의사 표시 시 주선 없이도 권리금 배상, 철거·재건축 계획과 시점의 고지만으로는 방해행위 아님(제7호 요건 불충족이어도 같음), 원심 서울중앙지방법원 2020나73008 판결 파기환송

• 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결, 대구지방법원 2008. 7. 22. 선고 2008나8841 판결 — 갱신거절 사유의 엄격 해석, 개정 전 재건축 사유 해석(하급심 판결 인용)

• 서울중앙지방법원 2016. 3. 11. 선고 2015나48091 판결(1심 같은 법원 2014가단5251818 판결, 항소기각) — 60년 건물 D등급과 철거공사 계약·멸실신고로 나목 인정

• 창원지방법원 진주지원 2019. 8. 14. 선고 2019가단30040 판결, 항소심 창원지방법원 2020. 8. 20. 선고 2019나61387 판결(항소기각) — 붕괴 우려 진단과 시정명령으로 명도, 나목 사유와 권리금 보호의무 면제·동시이행 부정

• 서울남부지방법원 2021. 2. 4. 선고 2020가단250923 판결 — 2년 후 재건축 특약, D등급과 건축허가, 제소전 화해조서에 대한 청구이의 기각

• 서울중앙지방법원 2022. 12. 5. 선고 2022가단5011596 판결 — 상태평가 B·구조안전성 D, 내진 기준만의 D등급으로는 갱신거절 불가

• 서울중앙지방법원 2026. 4. 13. 선고 2025가단78813 판결(확정 여부 미확인) — 건물주 의뢰 E등급보다 법원 감정 신뢰, 개발 목적, 매도·재건축 해지 특약 무효

• 광주지방법원 순천지원 2018. 7. 18. 선고 2017가단72420 판결 — 수리로 위험 제거 가능하면 수리 우선, 차임 인상 거절 뒤 갱신거절

• 수원지방법원 안양지원 2025. 1. 10. 선고 2023가단126131(본소), 2024가단105094(반소) 판결 — 10년 경과 세입자 명도, 갱신 시 고지는 가목 아님, 감정 권리금 3,016만 5,000원 배상

• 서울중앙지방법원 2022. 12. 2. 선고 2022나26112 판결(1심 같은 법원 2021가단5047444 판결 중 건물주 패소 부분 취소) — 연장계약 당시 구체적 고지, 소유권 이전 전후 비영리 기간 합산

• 서울중앙지방법원 2022. 10. 14. 선고 2022가합505086(본소), 2022가합505093(반소) 판결과 항소심 서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475(본소), 2022나2043482(반소) 판결 — 인도 인정, 1심 권리금 1억 1,500만 원 배상을 항소심이 1년 6개월 비영리 사유로 취소

• 서울북부지방법원 2024. 12. 19. 선고 2023가단160659(본소), 2023가단168165(반소) 판결과 항소심 같은 법원 2025. 9. 19. 선고 2025나30074(본소), 2025나30081(반소) 판결(항소기각) — 일반적 명도 특약은 고지 아님, 권리금 80퍼센트 배상, 단기 계약 제안 거절

• 서울중앙지방법원 2020. 1. 10. 선고 2019나21070(본소), 2019나21087(반소) 판결(1심 같은 법원 2017가단5202732, 2018가단5053203 판결 반소 부분 변경) — 대수선 계획 고지 불충분, 권리금 50퍼센트 배상

• 법령 — 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제10조 제1항 제7호·제2항·제4항, 제10조의3, 제10조의4, 제15조 / 민법 제623조 / 민사소송법 제213조, 제251조, 제385조 / 민사집행법 제258조, 제300조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

재건축 명도는 소송이라기보다 일정 관리에 가깝습니다. 착공 예정일, 금융 약정의 인출 조건, 세입자별 계약 만료일과 갱신 가능 기간, 통지 가능 기간을 한 장의 표로 세우면 누구를 언제 어떤 근거로 내보낼 수 있는지가 보입니다. 저희는 이 표를 만드는 것으로 사건을 시작합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 세입자별 최초 계약일, 이후 계약서와 특약, 묵시적 갱신 여부를 확인해 10년이 지난 세입자와 그렇지 않은 세입자를 나눕니다. 다음으로 재건축 계획이 어디까지 구체화되었는지, 즉 설계 계약, 건축허가 신청, 공사비 견적, 착공 예정 시기를 봅니다. 세 번째로 정밀안전진단 보고서가 있다면 종합등급이 아니라 상태평가와 구조안전성 평가, 기울기·침하 항목을 따로 읽습니다. 네 번째로 그동안 세입자에게 보낸 문자와 내용증명, 차임 협상 경위, 내부 회의록처럼 법원에서 불리하게 읽힐 자료가 있는지 확인합니다. 마지막으로 세입자별 업종과 영업 기간, 주변 권리금 수준을 가늠해 반소가 들어올 경우의 최대 노출액을 계산합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 명도와 권리금을 한 묶음으로 설계합니다. 10년이 지난 세입자에게는 기간 만료를 근거로 하되, 신규임차인 주선 요청에 대한 답변서에 1년 6개월 비영리 계획과 공사 일정을 구체적으로 적어 권리금 반소의 근거를 미리 차단합니다. 10년이 안 된 세입자에게는 나목 사유를 세울 수 있는지 진단 내용을 검토하고, 부족하면 보강 진단이나 행정청 협의 자료를 더합니다. 소 제기와 함께 점유이전금지가처분을 신청하고, 감정 단계에서는 건물주 쪽 감정 사항을 적극적으로 제시합니다. 새로 계약할 세입자에 대해서는 공사시기와 기간을 담은 고지 확인서와 제소전 화해를 설계해 다음 분쟁을 막습니다. 협상으로 정리할 수 있는 세입자에게는 이사비와 인도일, 권리금 포기 범위를 담은 합의서를 먼저 제안해 소송 대상을 줄입니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 건물이 낡았다는 사실 자체는 거의 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 진단 보고서의 어느 항목이 나빴는지, 철거 계약과 멸실신고가 실제로 있었는지, 계획을 언제 어떤 문서로 알렸는지, 신규임차인의 단기 계약 제안에 어떻게 답했는지, 명도 뒤 건물을 얼마나 비워 두었는지였습니다. 같은 재건축 사건에서 1심에서 인정된 권리금 1억 1,500만 원 배상이 항소심에서 기각된 데에도 비영리 계획을 밝힌 내용증명과 실제 공사 진행 기록이 근거가 되었습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 명도만 다투면 되는 사건인지, 권리금까지 방어해야 하는 사건인지, 합의로 정리하는 편이 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

노후 상가의 재건축은 건물주의 정당한 재산권 행사이지만, 법은 세입자의 영업과 권리금도 함께 보호합니다. 그 사이에서 건물주가 쓸 수 있는 길은 생각보다 좁고, 그 길은 통지 시점과 문서의 구체성, 공사의 실제 진행이라는 기록 위에 놓여 있습니다.

세입자별 임대차계약서와 특약, 정밀안전진단 보고서, 설계·인허가 자료, 그동안 주고받은 내용증명과 문자를 모아 두시기 바랍니다. 아직 갱신거절 통지를 보내지 않았다면 보내기 전에 문구부터 점검하셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.