전임 조합장의 무리한 계약으로 조합 손실과 분담금이 늘었다면 — 임원 배상이 인정된 판결과 조합원 개인 청구가 막힌 판결

해임총회로 집행부를 바꾸고 나서 장부를 열어 보니 총회 의결도 없이 맺은 용역계약, 근저당, 시공사 차입금이 줄줄이 나오고, 새 조합장과 조합원들이 전임 조합장에게 돈을 물어내게 할 수 있느냐고 묻는 상담이 적지 않습니다. 사업이 늦어진 만큼 분담금도 늘어났으니 조합원 각자가 자기 몫을 청구하겠다는 분도 계십니다. 결론부터 말씀드리면, 전임 임원에게 배상을 받아 낼 수 있는 길은 열려 있지만 그 청구는 조합이 조합 명의로 해야 하고, 조합원이 늘어난 분담금을 자기 손해라며 직접 청구하면 대부분 막힙니다. 조합 임원의 임무해태 책임이란, 도시 및 주거환경정비법 제49조가 준용하는 민법 제61조와 제65조에 따라 조합장과 이사가 선량한 관리자의 주의로 직무를 처리하지 않아 조합에 끼친 손해를 조합에 배상하는 책임을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 총회 의결을 빠뜨린 사실을 넘어 구체적인 임무해태가 증명되는지, 조합에 실제로 손해가 생겼는지, 그 계약이 무효라서 손해가 없다는 반론을 어떻게 넘는지, 누가 원고가 되고 소 제기에 어떤 결의가 필요한지, 그리고 판결을 받은 뒤 임원 개인 재산에서 실제로 돈을 받아 낼 수 있는지입니다. 아래에서는 배상이 인정된 판결과 부정된 판결, 조합원 개인 청구가 막힌 판결을 짝지어 보고, 집행부 교체 직후의 자료 확보와 형사 고소, 가압류와 강제집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 총회 의결 없이 계약했다는 사실만으로 배상받을 수 있나요 — 그것만으로는 부족합니다. 서울동부지방법원 2022. 3. 29. 선고 2021가단116317 판결은 총회 의결 없이 운영비 57,446,212원을 썼다는 구청 점검 결과만으로는 조합장의 선관주의의무 위반과 손해를 인정할 수 없다고 했습니다. 반면 부산고등법원(창원) 2025. 9. 25. 선고 2024나14650 판결은 총회 의결 없이 정비업체 계약을 해지하고 후속 조치를 방치해 사업시행계획인가가 반려된 사건에서 전 조합장에게 2억 원이 넘는 배상을 명했습니다.

2. 조합원이 늘어난 분담금을 자기 손해로 청구할 수 있나요 — 원칙적으로 안 됩니다. 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다19384 판결은 대표기관의 불법행위로 조합이 과다한 채무를 지고 그 결과 조합원의 부담이 늘어난 손해는 간접손해라서 민법 제35조로 청구할 수 없다고 했습니다.

3. 누가 소송을 하고, 무엇을 먼저 해야 하나요 — 원고는 조합이고, 정관이 정한 결의를 갖춰야 합니다. 대구지방법원 서부지원 2014. 10. 16. 선고 2013가합2314 판결은 조합원인 전 조합장을 상대로 한 손해배상 소를 총회 결의 없이 냈다는 이유로 본안 판단 없이 각하했습니다. 결의를 갖춘 뒤에는 임원 개인 재산에 대한 가압류(민사집행법 제276조)를 소송과 함께 검토합니다.

전임 조합장의 책임은 조합에 대한 책임입니다

전임 조합장이 지는 배상책임은 조합이라는 법인에 대한 위임 계약상의 책임이라는 점에서 출발해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제49조는 조합에 민법의 사단법인 규정을 준용하고, 민법 제61조는 이사가 선량한 관리자의 주의로 직무를 행하도록, 제65조는 임무를 해태한 이사가 법인에 연대하여 손해를 배상하도록 정합니다. 제681조는 수임인의 선관의무를 같은 말로 규정합니다.

부산고등법원(창원) 2024나14650 판결은 이 구조를 그대로 설명했습니다. 법인과 이사의 관계는 신뢰를 기초로 한 위임 유사의 관계이므로, 재건축조합의 조합장도 수임인의 지위에서 선관주의의무를 지고 임무를 해태하면 조합에 제65조의 손해배상책임을 진다는 것입니다. 대구지방법원 김천지원 2017. 10. 20. 선고 2017가합15143 판결도 같은 법리로 조합장에게 배상을 명했습니다.

이 구조에서 두 가지가 따라 나옵니다. 하나는 손해를 입은 주체가 조합이므로 청구권자도 조합이라는 점이고, 다른 하나는 이 책임이 위임 계약을 어긴 책임, 즉 채무불이행 책임이라는 점입니다. 서울서부지방법원 2021. 12. 17. 선고 2020가합40191 판결은 제65조 책임이 근본적으로 채무불이행 책임이므로 조합에 손해가 생겼다는 사정만으로는 부족하고 직무 수행 과정의 임무해태가 인정되어야 한다고 강조했습니다. 소장을 쓸 때 손해보다 임무해태의 구체적 내용을 먼저 세워야 하는 이유입니다.

총회 의결을 빠뜨린 계약 — 형사처벌 사유이지만 배상은 따로 증명해야 합니다

총회 의결 누락은 임무해태를 보여 주는 강력한 사정이지만, 그 자체가 곧 배상액이 되지는 않습니다. 도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항은 자금의 차입과 그 방법(제2호), 예산안과 예산의 사용내역(제3호), 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약(제4호), 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경(제6호), 정비사업비의 조합원별 분담내역(제8호) 등을 총회 의결사항으로 정합니다. 이를 거치지 않고 임의로 추진한 조합임원은 제137조 제6호에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

그런데 민사에서 법원은 의결 누락과 손해를 따로 봅니다. 서울동부지방법원 2021가단116317 판결의 조합은 서울시 운영실태 점검에서 2017년도 운영비 57,446,212원을 총회 의결 없이 지출했다는 지적을 받았고, 이를 근거로 전 조합장에게 배상을 청구했습니다. 법원은 점검 결과만으로는 고의나 과실로 손해를 끼쳤다고 보기 어렵다고 했습니다. 해임총회를 둘러싼 갈등으로 예산 총회가 열리지 못했고, 전 조합장은 과거 예산에 준해 불가피한 경비만 썼다고 주장했으며, 조합은 위법하게 쓴 구체적 내역을 증명하지 못했기 때문입니다. 같은 혐의의 수사도 혐의없음으로 끝났습니다. 조합은 이 부분에 항소하지 않았습니다.

제 경험으로는 이 판결이 이런 소송의 출발점을 정확히 보여 줍니다. 의결 없이 쓴 돈의 총액을 청구할 것이 아니라, 그 돈이 조합 목적과 무관하게 쓰였는지, 정상적으로 집행했다면 들지 않았을 비용이 무엇인지를 항목별로 특정해야 합니다. 의결 누락은 그 항목의 위법성을 뒷받침하는 사정으로 쓰는 것이 맞습니다.

임원 배상이 인정된 판결 — 무엇이 손해로 계산되었나

배상이 인정된 판결들은 모두 손해를 구체적인 지출로 바꾸어 보여 주었다는 공통점이 있습니다. 대표적인 네 사건을 보겠습니다.

첫째, 사업 지연으로 중복 지출한 비용입니다. 부산고등법원(창원) 2024나14650 판결의 전 조합장은 2020. 7. 9. 도시 및 주거환경정비법 제45조 제6호의 총회 의결 없이 정비사업전문관리업체에 계약 해지를 통보했고, 이사회 의결은 그 뒤에야 사후적으로 이루어졌습니다. 그 뒤 대체 업체 선정도, 협력업체 용역비 지급도 하지 않았고, 조합 외부의 비전문가에게 업무 판단을 맡겼으며, 예산 집행을 위한 총회 개최 요구를 코로나19를 이유로 거절하면서 보완기간 연장 신청 같은 대안도 마련하지 않았습니다. 결국 사업시행계획인가가 2020. 12. 24. 반려되고 건축심의 결과도 효력을 잃었습니다. 법원은 다시 절차를 밟느라 중복 지출한 1,967,066,570원을 손해로 보고, 코로나19 방역에 따른 총회 개최 곤란과 취임 전부터 이어진 자금 차입 거절 등을 들어 책임을 60퍼센트로 제한했습니다. 그 금액 1,180,239,942원이 조합이 일부청구한 2억 원을 넘으므로 2억 원 전액을 인용했고, 여기에 아래 홍보요원 인건비를 더했습니다.

둘째, 자기 지위를 지키려고 조합 돈을 쓴 경우입니다. 같은 판결의 전 조합장은 자신을 해임하려는 임시총회를 막으려고 조합 명의로 홍보요원들과 근로계약을 맺어 서면결의서를 걷게 했고, 예산 외 계약을 총회 의결 없이 체결해 정관도 어겼습니다. 법원은 임금과 소송비용으로 조합이 지급한 8,518,215원을 불법행위 손해로 인정했습니다. 서울중앙지방법원 2014. 2. 13. 선고 2012가단261458 판결도 같은 유형입니다. 해임총회가 잡히자 그 전날 신임총회를 열려고 대의원회 소집 통지기간과 총회 공고기간을 어기고, 대의원회에서 부결된 안건을 박수로 의결된 것처럼 기재해 상정한 전 조합장에게 무산된 총회 비용 40,369,680원을 배상하라고 했습니다. 총회가 열리지 않았거나 결의가 무효인지와 상관없이 선관주의의무 위반이라는 판단이었고, 항소심인 서울중앙지방법원 2014. 12. 3. 선고 2014나13579 판결도 항소를 기각했습니다.

셋째, 개인 소송의 변호사 비용입니다. 서울서부지방법원 2020가합40191 판결의 전 조합장은 자신의 해임총회 개최금지 가처분, 증거보전, 해임결의 무효확인 소송과 효력정지 가처분을 내면서 이사회 결의를 거쳐 수임료를 조합이 부담하게 했습니다. 법원은 단체 비용으로 변호사 비용을 낼 수 있는 경우를 단체가 당사자이거나 실질적 이해관계가 단체에 있는 경우로 한정한 대법원 2009. 6. 25. 선고 2009다16971 판결을 인용하며, 수임료 38,500,000원을 배상하라고 했습니다. 이사회 결의를 거쳤다는 사정도, 조합 예산·회계규정에 법률비용 조항이 있다는 사정도 개인 분쟁까지 덮어 주지는 못했습니다.

넷째, 피할 수 있었던 지연손해금입니다. 부산지방법원 동부지원 2021. 11. 25. 선고 2020가단219814 판결의 조합은 해지된 시공사에 갚아야 할 대여금 판결이 2017. 11. 14. 확정되었는데도 9개월이 지나서야 일부를 갚고 나머지는 2019년에야 갚았습니다. 새 시공사와 맺은 도급계약에 해지 시공사 대여금을 무이자로 빌려준다는 조항이 있었고 그 계약은 이미 총회 승인을 받았으므로 따로 총회를 열 필요도 없었습니다. 법원은 실제 변제액 18억 8,800만 원에서 판결 확정일까지의 원리금과 소송비용, 차입에 필요한 40여 일분의 지연손해금을 뺀 118,570,962원을 전 조합장의 배상액으로 정했고, 항소심인 부산지방법원 2023. 8. 16. 선고 2021나68896 판결도 항소를 기각했습니다. 항소심은 전 조합장이 유예를 요청한 뒤 다섯 달 가까이 대응하지 않았고, 합의되지 않은 금액을 합의된 것처럼 조합소식지에 알렸다는 사정까지 덧붙였습니다.

배상이 부정된 판결 — 결과만으로는 임무해태가 추정되지 않습니다

같은 지연손해금이라도 조합에 갚을 돈이 없었다면 결론이 달라집니다. 조합장의 직무는 손해가 전혀 생기지 않게 할 결과채무가 아니라 필요한 조치를 다할 수단채무라는 것이 판결의 일관된 설명이기 때문입니다.

서울서부지방법원 2020가합40191 판결의 새 집행부는 전 조합장과 직무대행자에게 용역비와 양수금 채무를 제때 갚지 않아 늘어난 지연손해금 4억 원대를 청구했습니다. 법원은 주식회사 대표이사에 관한 대법원 1996. 12. 23. 선고 96다30465, 30472 판결을 끌어와 결과만으로 채무불이행을 추정할 수 없다고 했습니다. 그 기간 조합 계좌에 변제할 돈이 있었다는 증거가 없었고, 조합은 시공사 대여금에 기대 운영비를 마련하던 상황이었으며, 전 조합장은 이행기 전에 10억 원대 차입 안건을 이사회에 올려 가결시켰지만 시공사가 빌려주지 않았습니다. 새 집행부도 총회로 차입 한도를 늘린 뒤에야 갚을 수 있었습니다. 부산지방법원 동부지원 2020가단219814 판결과 나란히 놓으면, 무이자로 빌릴 수 있는 돈이 계약상 준비되어 있었는지가 결론을 갈랐다는 것을 알 수 있습니다.

장부상 금액만 믿고 청구한 사건도 있습니다. 서울동부지방법원 2023. 11. 15. 선고 2022나24782 판결의 조합은 재무상태표에 현금 6,178,362원이 있었는데 점검 때는 25,180원만 남았다며 전 조합장에게 배상을 구했고, 1심은 차액을 인정했습니다. 항소심은 정비사업 조합이 수백만 원의 현금을 예금과 별도로 수년간 보관할 이유가 없고, 현금출납장에 입출금이 뒤바뀐 오류가 많았으며, 직무집행정지 결정 뒤 두 달이 넘어 이루어진 점검 결과만으로는 횡령이나 관리 소홀을 인정할 수 없다며 1심을 취소하고 청구를 기각했습니다. 소송총비용도 조합이 부담했습니다. 회계 자료의 신뢰성이 흔들리면 청구 전체가 흔들린다는 점을 보여 주는 판결입니다.

계약이 무효라면 손해가 없다는 반론 — 같은 사건에서 1심과 항소심이 갈린 이유

총회 의결 없이 맺은 계약은 무효가 될 수 있고, 무효라면 조합이 잃은 것이 없다는 반론이 나옵니다. 이 반론을 어떻게 다루느냐에 따라 같은 사건에서도 결론이 바뀝니다.

대구지방법원 김천지원 2017가합15143 판결의 조합장은 시공사 실운영자와 공모해 총회 의결 없이 조합이 신탁받은 아파트에 근저당을 설정해 주고 분양대행계약을 맺었으며, 근저당 실행으로 아파트 4채가 경매되고 분양대행업체는 가압류를 근거로 다른 경매에서 1억 원을 배당받는 것으로 되었습니다. 조합장은 업무상배임으로 징역 4년이 확정되었고(대법원 2017. 9. 21. 선고 2017도7157 판결 상고기각), 1심은 4채의 감정가 253,000,000원과 배당금 1억 원을 합한 353,000,000원을 조합장이 배상하라고 했습니다. 조합장 부분은 항소 없이 확정되었습니다. 1심은 계약이 무효라 제3자에게 부당이득반환을 구할 수 있다는 이사들의 항변에 대해, 소유권 상실과 배당으로 손해는 이미 실현되었고 부당이득반환채무와 손해배상채무는 부진정연대 관계일 뿐이라며 받아들이지 않았습니다.

그러나 이사 한 명만 항소한 대구고등법원 2018. 8. 31. 선고 2017나25827 판결은 정반대로 판단했습니다. 근저당설정계약은 예산 외에 조합원의 부담이 될 계약으로서 총회 의결이 없어 효력이 없고(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결), 무효인 근저당에 기한 경매에서 매수인은 소유권을 취득하지 못하므로(대법원 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결) 조합은 아직 소유권을 잃지 않았다는 것입니다. 분양대행계약도 무효이니 업체는 수수료채권이 없고, 배당금 공탁금은 집행권원을 얻어야 받을 수 있으므로 손해가 생겼다고 보기 어렵다고 했습니다.

이 대조에서 얻을 실무의 교훈은 분명합니다. 무효 주장과 손해배상 청구는 서로를 깎아 먹을 수 있습니다. 그래서 저는 먼저 무효를 전제로 등기 말소나 배당금 수령 저지처럼 재산을 되찾는 절차를 진행하고, 그래도 회복되지 않는 부분, 예컨대 이미 제3자에게 지급되어 돌려받을 수 없는 돈, 소송과 재절차에 든 비용, 지연으로 늘어난 이자를 손해로 특정하는 순서를 권합니다. 무효와 손해를 예비적으로 함께 주장하더라도 어느 쪽이 주된 구성인지 정해 두어야 합니다.

조합장만 책임지는 것은 아닙니다 — 이사의 감시의무와 책임 제한

이사회에 앉아 있던 이사들도 조합장의 위법한 업무집행을 방치했다면 책임을 질 수 있지만, 법원은 책임을 크게 줄이거나 증거를 엄격하게 봅니다.

대구지방법원 김천지원 2017가합15143 판결은 이사의 임무에 조합장의 업무집행을 감시하는 것도 포함된다며, 조합장이 하는 일을 몰랐다는 이사들의 주장은 감시의무 소홀을 자인하는 것이라고 했습니다. 다만 이사들이 직접 관여하거나 이득을 얻지 않았고 재건축에 문외한인 비상근 이사였다는 점을 들어 책임을 50퍼센트로 제한하고, 조합장과 연대하여 176,500,000원을 배상하라고 했습니다. 이사의 책임 제한에 관한 대법원 2004. 12. 10. 선고 2002다60467, 60474 판결과 2007. 11. 30. 선고 2006다19603 판결의 법리가 재건축조합에도 적용된다는 판단입니다.

항소한 이사에 대해서는 대구고등법원 2017나25827 판결이 결론을 바꾸었습니다. 임기가 만료되었어도 후임자가 선임될 때까지 직무를 수행해야 하므로 선관주의의무는 있다고 보았지만(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결), 앞의 손해 문제에 더해 조합이 낸 이사회 회의록의 서명과 인영이 그 이사의 것과 달랐고 같은 내용의 고소가 혐의없음으로 끝났다는 이유로 임무해태를 인정하지 않았습니다. 이사를 피고로 삼을 때는 회의록 원본, 서명 대조, 이사회 소집 통지 기록부터 확보해야 합니다.

조합원 개인 청구가 막힌 판결 — 늘어난 분담금은 간접손해입니다

조합원이 전임 조합장의 잘못 때문에 내 분담금이 늘었다며 자기 몫을 직접 청구하는 길은 판결로 거의 막혀 있습니다. 대법원 99다19384 판결의 조합원은 조합을 상대로, 조합장이 공사비를 과다하게 올려 주는 바람에 자신이 1억 원 넘게 더 부담하게 되었고 분양가도 올랐다고 주장했지만, 대법원은 조합이 과다한 채무를 지고 그 결과 조합원의 이익이 침해된 손해는 간접손해라서 민법 제35조로 청구할 수 없다고 했습니다. 주주가 이사의 횡령으로 입은 손해를 간접손해로 본 대법원 2003. 10. 24. 선고 2003다29661 판결과 같은 논리입니다. 이 판결은 조합을 상대로 한 사건이지만, 제 견해로는 전임 조합장 개인을 상대로 같은 분담금 증가분을 청구하더라도 조합의 손해가 비친 간접손해라는 같은 이유로 받아들여지기 어렵다고 봅니다.

하급심도 같은 결론을 반복합니다. 서울북부지방법원 2017. 9. 6. 선고 2017가단101734 판결의 조합원들도 조합을 상대로, 조합장이 총회 결의 없이 맺은 철거공사계약으로 6억 원, 예산을 초과한 용역계약으로 18억 7,579만여 원을 날렸다며 그 금액을 조합원 수 863명으로 나눈 각자의 몫을 청구했지만, 법원은 간접손해라며 기각했습니다. 관리처분계획을 다시 의결하면서 권리가액이 늘었다는 주장도 개별 손해의 증명이 없다는 이유로 받아들이지 않았습니다. 창원지방법원 마산지원 2019. 8. 14. 선고 2019가합100363 판결은 임원 선임결의의 효력을 다투며 쓴 비용 3,000만 원을 조합에 청구한 조합원에게, 조합 업무의 혼란으로 인한 피해자는 조합이고 조합원은 간접적인 불이익을 받을 뿐이며 그 손해는 조합이 조합 명의로 회복해야 한다고 했습니다.

분담금 자체의 구조도 같은 방향을 가리킵니다. 정비사업비의 조합원별 분담내역과 청산금의 징수는 총회 의결사항이고(도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제8호·제11호), 대전지방법원 2016. 4. 6. 선고 2015가합872 판결은 청산금이나 부과금은 총회에서 분담을 결의할 때 비로소 확정적으로 발생한다는 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다18414 판결을 인용했습니다. 결국 전임 조합장이 끼친 손해를 조합이 회수하면 그만큼 분담금으로 나눌 부담이 줄어드는 구조이고, 조합원이 할 일은 조합이 그 회수에 나서도록 만드는 것입니다.

그렇다고 조합원이 아무것도 받을 수 없는 것은 아닙니다. 조합 대표기관의 직무상 불법행위로 조합원이 직접 손해를 입었다면 민법 제35조로 조합에 청구할 수 있다는 것이 99다19384 판결의 전제입니다. 앞의 2017가단101734 판결의 사실관계를 보면, 같은 조합원들은 조합이 거부한 임시총회를 직접 열면서 쓴 비용을 조합에 청구해 항소심에서 35,809,737원과 지연손해금을 인정받았습니다(서울북부지방법원 2015나35919 판결, 확정). 조합원 자신이 지출한 돈인지, 조합의 손해가 비친 것인지를 먼저 가려야 합니다.

간접손해만 남는 조합원에게 현실적인 수단은 조합을 움직이는 것입니다. 조합원은 정비사업 시행에 관한 서류와 자료의 열람·복사를 요청할 수 있고 조합임원은 15일 이내에 응해야 하며(도시 및 주거환경정비법 제124조 제4항), 조합원 5분의 1 이상이 요구하면 조합장은 총회를 소집해야 합니다(같은 법 제44조 제2항). 열람한 계약서와 지급 내역으로 문제 된 지출을 특정하고, 그 자료를 근거로 전임 임원에 대한 손해배상 청구와 소송대리인 선임을 총회 안건으로 올리는 것이 조합원 개인 소송보다 훨씬 빠르고 확실한 길입니다.

소송의 원고는 조합 — 소 제기 결의와 정관부터 확인합니다

전임 임원을 상대로 한 소송은 새 집행부가 조합을 대표해 내지만, 정관이 요구하는 결의를 빠뜨리면 본안에 들어가 보지도 못합니다. 대구지방법원 서부지원 2013가합2314 판결의 조합은 해임된 뒤에도 조합 통장에서 2억 7,596만여 원을 인출해 쓰고 개인 소송비용을 조합 돈으로 냈다고 주장하며 전 조합장과 임시조합장을 상대로 소를 냈습니다. 그러나 정관에 조합원이 조합에 막대한 손해를 입힌 경우 총회의 의결에 따라 손해배상과 민·형사상 책임을 물을 수 있다는 조항이 있었고, 전 임원들도 조합원이었습니다. 법원은 총회 결의 없이 낸 소는 소제기에 관한 특별수권이 없어 부적법하다며 각하했습니다.

정관 문구는 조합마다 다르므로 소장을 쓰기 전에 손해배상, 민·형사상 책임, 제명 같은 단어가 들어간 조항과 대의원회·이사회 의결사항을 모두 찾아 읽습니다. 변호사 선임계약이 예산 외에 조합원에게 부담이 되는 계약(도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제4호)인지도 문제 될 수 있는데, 창원지방법원 마산지원 2019가합100363 판결은 이것이 보수 액수와 계약의 구체적 내용에 따라 달리 판단될 문제라고 했습니다. 저는 정기총회나 임시총회 안건에 전임 임원에 대한 손해배상 청구와 소송대리인 선임, 보전처분 신청을 한꺼번에 올려 의결을 받아 두는 방식을 권합니다. 총회를 기다리는 동안 재산이 빠져나갈 염려가 크면 가압류를 먼저 신청하고, 본안 제소 전에 결의를 갖추는 순서도 생각할 수 있습니다.

집행부 교체 직후 할 일 — 자료 확보와 형사 고소의 순서

손해배상 소송의 승패는 교체 직후 몇 달 동안 무엇을 확보하느냐에서 상당 부분 정해집니다. 도시 및 주거환경정비법 제124조 제1항은 용역업체 선정계약서, 총회·이사회·대의원회 의사록, 회계감사보고서, 월별 자금의 입금·출금 세부내역, 자금차입 신고사항, 결산보고서를 공개하도록 하고, 이를 거짓으로 공개한 임원은 제137조 제12호로 처벌됩니다. 새 집행부는 이 목록을 기준으로 인수인계 자료의 빈 곳을 찾고, 은행 거래내역과 시공사 대여금 집행 내역을 맞춰 봅니다. 앞의 2022나24782 판결처럼 장부 자체가 엉망이면 그 사실이 오히려 전임자에게 유리하게 작용할 수 있으므로, 회계사의 검토 의견을 일찍 받아 두는 것이 좋습니다.

형사 절차는 민사의 증거를 만들어 줍니다. 동일한 사실에 관해 확정된 형사판결이 유죄로 인정한 사실은 민사에서 유력한 증거자료가 된다는 것이 대구고등법원 2017나25827 판결이 인용한 대법원 1996. 5. 28. 선고 96다9621 판결의 법리이고, 김천지원 2017가합15143 판결도 업무상배임 유죄 확정판결을 근거로 조합장의 부인 주장을 배척했습니다. 다만 고소 사실과 민사의 손해 항목이 일치해야 합니다. 부산고등법원(창원) 2024나14650 판결에서 전 조합장은 업무상횡령·배임 형사사건에서 공탁한 2,000만 원을 빼 달라고 했지만, 법원은 그 공탁금은 횡령·배임 손해에 충당될 뿐 사업 지연으로 인한 손해와는 별개라며 받아들이지 않았습니다.

교체 과정의 절차도 소홀히 하면 안 됩니다. 서울동부지방법원 2019. 3. 13. 선고 2018나26132 판결의 사실관계를 보면, 조합원 264명이 발의한 해임총회가 대관 계약 해제로 5일 전에 장소를 바꾸면서 충분한 통지를 하지 못했고, 해임결의는 서울동부지방법원 2013카합470 결정으로 효력이 정지되었습니다. 해임과 새 집행부 선임이 흔들리면 그 집행부가 낸 손해배상 소송의 대표권도 다툼의 대상이 되므로, 총회 소집 통지와 의사록부터 흠 없이 갖춰야 합니다.

판결을 받아도 돈이 나와야 합니다 — 임원 개인 재산 가압류와 강제집행

전임 임원에게 이긴 판결은 그 임원 개인 재산에서 집행할 수 있을 때 비로소 의미가 있습니다. 그래서 저는 소 제기 결의와 거의 동시에 가압류를 검토합니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 할 수 있고, 조건이 붙거나 기한이 차지 않은 채권도 대상이 됩니다(민사집행법 제276조). 대상은 전 임원 명의의 부동산, 예금, 다른 법인에서 받는 급여, 조합원으로서 받을 분양권이나 청산금 관련 권리 등입니다. 급여와 퇴직금은 원칙적으로 절반만 압류할 수 있으므로(민사집행법 제246조 제1항 제4호·제5호), 부동산과 예금을 먼저 찾는 것이 효율적입니다.

가압류 뒤에는 본안을 서둘러야 합니다. 채무자가 신청하면 법원은 2주 이상의 기간을 정해 본안의 소를 제기하라고 명하고, 그 안에 증명서류를 내지 않으면 가압류를 취소합니다(민사집행법 제287조). 앞에서 본 소 제기 결의가 늦어지면 이 기간에 걸릴 수 있으므로 총회 일정과 보전처분 일정을 함께 짜야 합니다. 판결이 확정되거나 가집행선고가 붙으면 가압류를 본압류로 옮겨 강제경매나 채권 추심으로 나아갑니다. 부산고등법원(창원) 2024나14650 판결과 부산지방법원 동부지원 2020가단219814 판결도 모두 가집행을 붙였습니다.

전 임원이 소송을 예상하고 재산을 가족 명의로 옮겼다면 사해행위취소를 함께 검토합니다. 채권자를 해함을 알고 한 재산권 처분은 취소와 원상회복을 청구할 수 있고, 취소원인을 안 날부터 1년, 처분한 날부터 5년 안에 소를 내야 합니다(민법 제406조). 반대로 상대가 법인이라면 법인 재산 상황을 먼저 봐야 합니다. 2018나26132 판결의 조합원은 해임총회 용역업체에 3,000만 원을 지급하라는 조정까지 받았지만 업체가 해산간주되었고, 대표이사 개인에게 책임을 물으려 했으나 위법행위가 인정되지 않아 회수하지 못했습니다.

언제까지 청구해야 하나 — 소멸시효

제65조 임무해태 책임은 채무불이행 책임이라는 것이 판결의 설명이므로(서울서부지방법원 2020가합40191 판결), 제 견해로는 일반 채권의 소멸시효인 10년(민법 제162조 제1항)이 기준이 된다고 봅니다. 다만 조합 임원 책임에서 시효기간을 정면으로 판단한 판결은 확인하지 못했으므로 짧은 기간을 전제로 움직이는 것이 안전합니다. 그러나 불법행위를 함께 주장한다면 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 그 청구권은 소멸합니다(민법 제766조). 집행부 교체 뒤 감사 결과나 형사판결로 손해를 확인한 시점부터 3년을 넘기지 않도록 일정을 잡는 것이 안전합니다. 앞에서 본 부산지방법원 동부지원 2020가단219814 사건과 서울서부지방법원 2020가합40191 사건도 전 조합장이 해임되거나 새 집행부가 들어선 뒤 2년이 지나기 전에 소를 낸 경우였습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사를 선임해 소송까지 가는 것이 맞지 않는 경우도 있습니다. 첫째, 조합원 개인이 늘어난 분담금이나 권리가액 감소를 자기 손해로 전 조합장에게 청구하려는 경우입니다. 위에서 본 것처럼 간접손해로 기각될 가능성이 높으므로, 그 비용과 노력은 조합이 청구에 나서도록 총회 소집을 요구하는 데 쓰는 편이 낫습니다(도시 및 주거환경정비법 제44조 제2항은 조합원 5분의 1 이상의 요구로 총회를 소집하도록 합니다). 둘째, 손해가 수백만 원 수준이고 의결 누락 말고는 구체적 임무해태를 특정하기 어려운 경우입니다. 2021가단116317 판결과 2022나24782 판결처럼 패소하면 소송비용까지 조합이 떠안습니다. 셋째, 전 임원에게 집행할 재산이 전혀 없고 형사 절차에서 공탁이나 합의로 일부를 회복할 수 있는 경우입니다. 이때는 형사 절차에서 피해 회복을 받는 쪽이 현실적입니다.

선임을 검토할 사건은 손해가 억 원 단위이고 그 원인이 특정 계약이나 지출로 좁혀지는 경우, 계약의 무효 여부와 손해 구성을 함께 설계해야 하는 경우, 전 임원 명의의 부동산이나 예금이 있어 보전처분이 필요한 경우, 그리고 이사와 감사까지 피고로 삼아 책임 비율을 다투어야 하는 경우입니다. 이런 사건은 소 제기 결의 문구, 가압류 시점, 손해 항목의 선택이 결과를 바꿉니다.

새 집행부와 전임 임원이 피해야 할 대응

1. 의결 없이 쓴 돈 전액을 그대로 청구하는 것 — 위법한 지출 내역을 특정하지 못하면 기각됩니다(서울동부지방법원 2021가단116317 판결).

2. 장부상 잔액만으로 횡령을 주장하는 것 — 장부의 신뢰성이 무너지면 1심 승소도 뒤집힙니다(서울동부지방법원 2022나24782 판결).

3. 무효 주장과 손해 주장을 정리 없이 섞는 것 — 계약이 무효라 손해가 없다는 판단으로 이어질 수 있습니다(대구고등법원 2017나25827 판결).

4. 정관을 확인하지 않고 소를 내는 것 — 총회 결의가 필요한 조합이라면 각하됩니다(대구지방법원 서부지원 2013가합2314 판결).

5. 전임 임원이 자기 해임을 다투는 소송비용을 조합 돈으로 내는 것 — 이사회 결의가 있어도 배상책임으로 돌아옵니다(서울서부지방법원 2020가합40191 판결).

6. 전임 임원이 협상을 핑계로 판결 채무 변제를 미루는 것 — 늘어난 지연손해금이 개인 배상액이 됩니다(부산지방법원 2021나68896 판결).

자주 묻는 질문

전 조합장이 총회 의결 없이 계약했으면 손해배상을 받을 수 있나요

의결 누락만으로는 부족하고, 그 계약으로 조합이 실제 입은 손해와 구체적 임무해태를 증명해야 합니다. 총회 의결 없이 쓴 운영비 청구는 기각되었지만(서울동부지방법원 2021가단116317 판결), 의결 없이 정비업체 계약을 해지하고 후속 조치를 방치해 인가가 반려된 사건에서는 2억 원 넘는 배상이 인정되었습니다(부산고등법원(창원) 2024나14650 판결).

재건축 조합원이 개인적으로 전 조합장에게 손해배상을 청구할 수 있나요

조합이 손해를 입고 그 결과 조합원 부담이 늘어난 것이라면 받아들여지기 어렵습니다. 조합원이 조합을 상대로 낸 사건에서 대법원은 이런 손해를 간접손해로 보았고(대법원 99다19384 판결), 손해액을 조합원 수로 나눈 청구도 기각되었습니다(서울북부지방법원 2017가단101734 판결). 제 견해로는 전 조합장 개인을 상대로 해도 같은 이유로 인정되기 어렵습니다. 조합원 자신이 직접 지출한 비용처럼 직접손해에 해당하는 경우만 따로 따져 볼 수 있습니다.

조합 명의로 전 조합장에게 소송하려면 총회를 열어야 하나요

정관에 따라 다릅니다. 조합원에게 손해배상 책임을 물으려면 총회 의결을 거치도록 한 정관이 있는 조합에서, 결의 없이 낸 소가 각하된 판결이 있습니다(대구지방법원 서부지원 2013가합2314 판결). 소송대리인 선임과 보전처분까지 한 안건으로 의결받아 두는 것이 안전합니다.

이사회에서 찬성한 이사들도 배상책임이 있나요

있을 수 있습니다. 이사는 조합장의 업무집행을 감시할 의무가 있어, 비상근 이사들에게 50퍼센트로 제한한 연대책임을 인정한 판결이 있습니다(대구지방법원 김천지원 2017가합15143 판결). 다만 회의록 서명이 다르다는 등의 이유로 항소심에서 책임이 부정된 이사도 있으므로(대구고등법원 2017나25827 판결) 찬성 사실의 증거가 중요합니다.

전 조합장이 해임소송 변호사비를 조합 돈으로 냈는데 돌려받을 수 있나요

돌려받을 수 있습니다. 자신의 해임총회를 막거나 해임결의를 다툰 소송은 개인 분쟁이라며 수임료 3,850만 원 배상을 명한 판결이 있습니다(서울서부지방법원 2020가합40191 판결). 다만 조합의 이해관계와 밀접한 사건이거나 실제 지급 증거가 없으면 기각될 수 있습니다.

전 조합장이 형사재판에서 공탁했으면 손해배상액에서 빠지나요

공탁의 원인이 된 범죄사실과 민사의 손해가 같은 경우에만 빠집니다. 업무상횡령·배임 사건의 공탁금 2,000만 원은 사업 지연으로 인한 손해와 별개라며 공제를 거절한 판결이 있습니다(부산고등법원(창원) 2024나14650 판결).

계약이 무효인데도 손해배상을 청구할 수 있나요

무효로 재산을 되찾을 수 있다면 손해가 없다고 볼 수 있습니다. 무효인 근저당에 기한 경매로는 소유권이 넘어가지 않는다며 손해를 부정한 항소심 판결이 있으므로(대구고등법원 2017나25827 판결), 무효로 회복되지 않는 부분을 손해로 특정해야 합니다.

전 조합장 재산을 소송 전에 묶어 둘 수 있나요

가능합니다. 손해배상채권을 피보전권리로 부동산·예금 가압류를 신청할 수 있고(민사집행법 제276조), 가압류 뒤 제소명령을 받으면 정해진 기간 안에 본안을 내야 합니다(같은 법 제287조). 재산을 가족에게 넘겼다면 사해행위취소를 1년·5년 기간 안에 함께 검토합니다(민법 제406조).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다19384 판결 — 대표기관의 불법행위로 조합원 부담이 늘어난 손해는 간접손해, 민법 제35조 청구 불가

• 대법원 2003. 10. 24. 선고 2003다29661 판결 — 이사의 횡령으로 주주가 입은 간접손해는 상법 제401조 손해에 포함되지 않음

• 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결, 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결, 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결, 1996. 5. 28. 선고 96다9621 판결, 2009. 6. 25. 선고 2009다16971, 16988 판결, 1996. 12. 23. 선고 96다30465, 30472 판결, 2004. 12. 10. 선고 2002다60467, 60474 판결, 2007. 11. 30. 선고 2006다19603 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다18414 판결, 2017. 9. 21. 선고 2017도7157 판결 — 총회 의결 없는 계약의 효력, 무효 근저당 경매, 임기만료 이사의 직무 계속, 형사판결의 증거력, 단체 비용 변호사비, 수단채무, 이사 책임 제한, 분담금 확정 시기, 조합장 업무상배임 확정(각 하급심 판결 인용)

• 부산고등법원(창원) 2025. 9. 25. 선고 2024나14650 판결(1심 창원지방법원 2024. 11. 5. 선고 2023가단111554 판결 변경) —총회 의결 없는 정비업체 해지와 후속 조치 방치, 중복 비용 60퍼센트 책임, 홍보요원 인건비, 형사 공탁금 공제 부정

• 서울중앙지방법원 2014. 2. 13. 선고 2012가단261458 판결과 항소심 서울중앙지방법원 2014. 12. 3. 선고 2014나13579 판결(항소기각) — 해임총회 저지용 신임총회 비용 40,369,680원 배상

• 서울서부지방법원 2021. 12. 17. 선고 2020가합40191 판결 —개인 소송 수임료 38,500,000원 배상 인정, 지연손해금 청구는 수단채무로 기각

• 부산지방법원 동부지원 2021. 11. 25. 선고 2020가단219814 판결과 항소심 부산지방법원 2023. 8. 16. 선고 2021나68896 판결(항소기각) — 판결 채무 변제 지체 지연손해금 118,570,962원 배상

• 서울동부지방법원 2022. 3. 29. 선고 2021가단116317 판결과 항소심 서울동부지방법원 2023. 11. 15. 선고 2022나24782 판결 — 총회 의결 없는 운영비 청구 기각, 재무상태표 현금 부족 청구는 항소심에서 취소·기각

• 대구지방법원 김천지원 2017. 10. 20. 선고 2017가합15143 판결(조합장·이사 3명 부분 확정)과 항소심 대구고등법원 2018. 8. 31. 선고 2017나25827 판결(항소한 이사 부분 1심 취소·청구기각) — 총회 의결 없는 근저당·분양대행계약, 이사 감시의무와 50퍼센트 제한, 무효 계약과 손해 부정

• 서울북부지방법원 2017. 9. 6. 선고 2017가단101734 판결 — 조합원들이 조합을 상대로 조합원 수로 나눈 철거·용역계약 손해 청구 간접손해로 기각, 강제집행정지 손해는 통상손해만 인정

• 창원지방법원 마산지원 2019. 8. 14. 선고 2019가합100363 판결 — 조합 업무 혼란의 피해자는 조합, 조합원 비용 청구 기각

• 대구지방법원 서부지원 2014. 10. 16. 선고 2013가합2314 판결 — 정관상 총회 결의 없이 전 조합장 등에게 낸 손해배상 소 각하

• 대전지방법원 2016. 4. 6. 선고 2015가합872 판결 — 청산금·부과금은 총회 분담 결의로 확정, 결의 전 조합원 책임 부정

• 서울동부지방법원 2019. 3. 13. 선고 2018나26132 판결(1심 같은 법원 2017가소331021) — 해임총회 장소 변경 통지 하자와 효력정지(서울동부지방법원 2013카합470), 해산간주된 용역업체 대표이사 책임 부정

• 법령 — 도시 및 주거환경정비법 제44조, 제45조, 제49조, 제124조, 제137조 / 민법 제35조, 제61조, 제65조, 제162조, 제406조, 제681조, 제766조 / 민사집행법 제246조, 제276조, 제287조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

전임 임원을 상대로 한 손해배상은 감정이 앞서기 쉬운 사건이지만, 실제로는 계약서와 장부, 의사록의 날짜를 맞추는 일입니다. 어떤 계약이 언제 누구의 결재로 체결되었고, 그 돈이 어디로 나갔으며, 그 결과 조합이 무엇을 다시 하거나 더 내야 했는지를 한 줄로 세우면 청구할 수 있는 손해와 그렇지 않은 손해가 갈립니다. 그래서 첫 작업은 인수인계 자료를 도시 및 주거환경정비법 제124조의 공개 대상 목록과 대조하는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 정관의 총회 의결사항, 대의원회·이사회 의결사항, 조합원에 대한 손해배상과 민·형사상 책임에 관한 조항을 확인해 소 제기에 어떤 결의가 필요한지 판단합니다. 다음으로 문제 된 계약마다 총회 의결이 있었는지, 예산에 반영되어 있었는지, 계약서와 지급 내역이 남아 있는지를 봅니다. 세 번째로 그 계약이 무효로 다툴 수 있는 것인지, 무효로 되찾을 수 있는 재산이 있는지, 되찾을 수 없는 손해는 얼마인지를 나눕니다. 네 번째로 전임 조합장과 이사·감사 각각의 관여 정도, 회의록 서명, 형사 고소나 판결의 진행 상황을 확인합니다. 마지막으로 전 임원 명의의 부동산과 예금 등 집행할 재산이 있는지, 소멸시효가 언제 끝나는지를 가늠합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 손해의 구성과 회수를 처음부터 함께 설계합니다. 무효로 재산을 되찾을 수 있는 계약은 말소나 배당 저지 절차를 먼저 진행하고, 그래도 남는 손해를 항목별로 특정해 손해배상을 구합니다. 이사회나 총회 비용, 개인 소송 수임료, 지연손해금처럼 지출 근거가 분명한 항목을 앞세우고, 사업 지연으로 인한 중복 비용은 회계 자료와 협력업체 진술로 인과관계를 세웁니다. 정관이 요구하는 결의 안건 문구를 함께 작성해 총회에서 손해배상 청구, 소송대리인 선임, 보전처분 신청을 한 번에 의결받도록 돕고, 결의를 기다리기 어려우면 가압류를 먼저 신청한 뒤 제소명령 기간 안에 본안을 냅니다. 형사 고소가 필요한 사건은 민사의 손해 항목과 고소 사실이 어긋나지 않도록 범위를 맞춥니다. 전임 임원을 대리할 때는 반대로 결과채무가 아닌 수단채무라는 점, 당시의 자금 사정과 총회 개최 곤란, 다른 협력업체의 책임을 근거로 책임 부정이나 제한을 다툽니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위 판결들에서 총회 의결이 빠졌다는 사실은 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 손해를 지출 항목으로 특정했는지, 조합에 변제 자금이나 차입 수단이 있었는지, 계약이 무효라 손해가 없다는 반론에 대비했는지, 정관이 요구하는 결의를 갖췄는지, 회의록과 장부를 믿을 수 있었는지였습니다. 같은 근저당 사건에서도 1심은 3억 5,300만 원을 인정하고 항소심은 손해를 부정했으며, 같은 지연손해금도 무이자 대여 조항이 있었는지에 따라 결론이 달라졌습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 조합 명의로 소송할 사건인지, 형사 절차에서 회복을 노릴 사건인지, 조합원이 총회 소집부터 요구해야 할 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

집행부가 바뀐 조합은 사업을 다시 굴리는 일과 전임 집행부의 책임을 묻는 일을 동시에 해야 합니다. 법은 조합에 전임 임원에게 손해배상을 청구할 길을 열어 두었지만, 그 길은 정관이 정한 결의와 손해의 구체적 증명 위에 놓여 있고, 조합원 개인의 청구는 좁게 인정됩니다.

정관과 총회·이사회·대의원회 의사록, 문제 된 계약서와 지급 내역, 회계감사보고서와 결산서, 형사 고소장과 판결문, 전 임원 명의 재산에 관한 자료를 모아 두시기 바랍니다. 아직 소 제기 결의를 하지 않았다면 안건 문구부터 점검하셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.