공장·창고 부지를 산 뒤 매립폐기물이 나왔다면 — 처리비·토양정화비와 공사 지연 손해 청구

공장이나 물류창고를 지으려고 수십억 원을 들여 땅을 샀는데, 터파기 중 콘크리트와 폐합성수지, 오염된 흙이 계속 나오는 경우가 있습니다. 공사를 멈추면 금융비용이 늘고, 먼저 치우면 매도인이 물량을 믿을 수 없다고 다툽니다. 결론부터 말씀드리면, 매립폐기물 처리비와 오염토 정화비는 매도인에게 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 그러나 매립 위치·수량·오염 정도와 청구 근거를 확보하지 않고 먼저 반출하면, 실제로 돈을 썼어도 소송에서 인정받지 못할 수 있습니다.

토지의 하자란 거래에서 통상 기대되는 품질·상태나 당사자가 예정·보장한 성질을 갖추지 못한 상태를 말합니다. 민법 제580조의 하자담보책임과 제390조의 채무불이행책임, 실제 오염행위자에 대한 불법행위책임은 성립 요건이 다릅니다. 행정청의 폐기물 처리·토양정화 명령과 당사자 사이 최종 비용 부담도 같은 문제가 아니므로, 누구를 상대로 어떤 권리를 행사할지 먼저 정해야 합니다.

01. 핵심만 먼저 정리하면

1. 매도인이 직접 묻지 않았어도 청구할 수 있나요? 하자담보책임에서는 직접 매립했는지와 다른 판단이 필요합니다. 수원지방법원 평택지원 2021. 11. 25. 선고 2021가합11659 판결은 매도인의 직접 매립 여부만으로 담보책임을 부정하지 않았습니다.

2. 처리비를 전부 썼으면 모두 돌려받나요? 필요한 처리 범위, 적정 단가, 원래 공사와 중복되는 비용을 확인합니다. 서울고등법원 인천재판부 2024. 5. 2. 선고 2022나10529 판결은 중복 공정 비용과 책임 제한을 반영했습니다.

3. 공사가 급하니 치운 뒤 청구해도 되나요? 가능성을 배제할 수 없지만 현장과 물량 입증을 먼저 설계해야 합니다. 수원지방법원 성남지원 2021. 7. 13. 선고 2020가합402528 판결은 여러 필지의 폐기물과 철거 잔해가 섞인 상황에서 증명이 부족하다고 보았습니다.

02. 폐기물과 오염토는 구별해서 조사해야 합니다

땅에서 나온 물질이 모두 같은 법률상 문제는 아닙니다. 콘크리트·벽돌·폐합성수지 등 매립폐기물의 처리와 중금속·유류 등으로 오염된 토양의 정화는 조사 방법과 처리 기준, 비용 산정 방식이 다릅니다. 두 문제가 함께 존재할 수는 있지만 ‘토양이 나쁘다’는 표현 하나로 묶으면 청구 원인과 증거가 불명확해집니다.

서울중앙지방법원 2017. 1. 11. 선고 2016가합500059 판결은 주유소 부지를 매수하면서 토양정화 책임을 매수인이 부담하기로 한 특약을 해석했습니다. 법원은 그 특약이 주유소 운영에 따른 토양오염 정화에 관한 것인지, 별도로 매립된 건축폐기물 처리까지 포함하는지 구별했고, 해당 사안에서는 건축폐기물 처리비 106,975,000원의 배상을 인정했습니다. 토양정화 부담 특약이 있다는 이유만으로 모든 지중 폐기물 비용까지 매수인이 부담한다고 보지 않은 것입니다.

현장에서는 발견 위치, 깊이, 지층, 물질의 종류, 냄새와 색상, 주변 시설의 과거 이용 내역을 기록해야 합니다. 오염이 의심되면 적절한 조사기관을 통해 시료 채취와 분석을 진행하고, 채취 지점과 결과가 연결되도록 관리해야 합니다. 폐기물은 단순한 사진뿐 아니라 반출량과 처리 경로가 확인되어야 합니다. 공사 관계자의 경험적 판단만으로 법정 오염기준 초과나 전체 처리 필요성을 입증하기는 어렵습니다.

사업부지 전체가 여러 필지로 구성되었다면 필지별 구분이 특히 중요합니다. 어느 매도인의 토지에서 나왔는지, 기존 건물 철거 중 생긴 잔해인지, 인접 부지에서 유입된 것인지를 분리해야 합니다. 같은 현장에서 한꺼번에 반출하면 비용은 한 장의 세금계산서로 정리되지만 소송에서는 책임을 나누기 어려워질 수 있습니다. 반출 작업 전에 이 구분 체계를 마련하는 것이 좋습니다.

03. 건축을 방해하는 매립폐기물은 토지의 하자가 될 수 있습니다

토지의 하자 여부는 매매 목적과 거래상 기대되는 상태에 따라 판단합니다. 건축부지로 매수했는데 다량의 폐기물 제거 없이는 통상적인 공사가 어렵다면 하자로 인정될 수 있습니다. 토지가 원래 공장용지였거나 오래된 부지라는 사정만으로 매수인이 모든 지중 폐기물 위험을 감수했다고 볼 수는 없습니다. 반대로 계약 당시 특정 매립 상태를 알고 가격에 반영했다면 다른 검토가 필요합니다.

대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결은 토지 약 1~2m 깊이에 폐기물이 매립되어 있었던 사안을 다뤘습니다. 토지의 지목을 밭에서 대지로 바꾸었다는 이유만으로 폐기물이 있는 객관적 상태를 달리 평가할 수 없다고 보았고, 폐기물 처리비용 60,925,170원의 배상을 인정한 원심을 유지했습니다. 건축 목적이 나중에 생겼다는 사정만으로 토지 하자가 사라지는 것은 아니라는 점이 중요합니다.

이 판결이 인용한 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결은 토지에 매립된 폐기물과 매도인의 하자담보·채무불이행책임을 검토하는 기본 법리입니다. 다만 폐기물로 보이는 물질이 조금 발견되었다는 사실만으로 모든 굴착·운반비가 손해가 되는 것은 아닙니다. 물질의 성상과 수량, 위치, 토지 이용에 미치는 영향, 필요한 처리 방법을 구체적으로 확인해야 합니다.

공장 증축인지 물류창고 신축인지, 지하층을 설치하는지에 따라 필요한 굴착 범위가 달라집니다. 매수인이 당초 계획보다 훨씬 깊게 굴착하면서 추가로 발견한 물질에 대해서는 계약상 예정된 용도와 객관적 하자의 관계가 다투어질 수 있습니다. 설계도면과 매매 협상 자료를 함께 검토하면 매도인이 어떤 이용 목적을 알았는지도 확인할 수 있습니다.

04. 매도인이 몰랐다는 항변은 청구 근거에 따라 다르게 판단합니다

매도인이 직접 폐기물을 묻지 않았다는 사정만으로 하자담보책임이 사라지는 것은 아닙니다. 민법 제580조의 책임과 실제 불법 매립행위에 대한 책임은 구별됩니다. 수원지방법원 평택지원 2021. 11. 25. 선고 2021가합11659 판결은 도시개발사업 부지에 상당량의 폐기물이 매립된 사안에서 매도인이 직접 매립자가 아니라는 주장을 배척하고 처리비 530,223,000원의 배상을 인정했습니다.

그렇지만 채무불이행책임만을 주장하는 경우에는 귀책사유가 별도 쟁점이 될 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2026. 8. 28. 선고 2025가단91955 판결에서는 폐기물 매립과 처리·복구 비용이 인정되었음에도, 매도인이 그 매립 사실을 알지 못했고 알 수도 없었다는 사정이 인정되어 채무불이행에 기한 청구가 기각되었습니다. 하자가 있다는 사실과 선택한 청구가 인용된다는 결론 사이에 필요한 요건을 보여 주는 사례입니다.

2025가단91955 판결은 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다38718·2000다38725 판결의 불완전이행 관련 법리를 인용했습니다. 채무자가 자신에게 과실이 없음을 주장·입증하는 문제를 함께 검토한 것입니다. 따라서 ‘매도인이 몰라도 책임진다’는 문장만으로 모든 청구를 구성하면 위험합니다. 담보책임과 채무불이행책임의 요건, 권리행사기간과 계약상 면책을 함께 검토해야 합니다.

매수인에게는 매도인의 과거 이용 내역, 이전 공사, 환경조사 결과, 폐기물 처리업체와의 관계 등을 확인할 실익이 있습니다. 매도인에게는 소유권 취득 시기, 기존 건물의 상태, 지중 상황을 확인할 기회가 있었는지에 관한 자료가 중요합니다. 형사사건에서 불기소되었다는 사실이 민사상 모든 책임을 없애는 것도 아니고, 민사상 하자가 인정되었다고 불법 매립의 범인이 확정되는 것도 아닙니다.

05. ‘현 상태 매매’ 특약의 범위는 협상 자료와 함께 해석합니다

현 상태로 인수한다는 문구가 있다고 해서 숨은 폐기물과 토양오염까지 모두 면책되는 것은 아닙니다. 특약이 지상 시설의 노후 상태를 말하는지, 지중 위험까지 명확히 배분한 것인지 계약 체결 경위와 문구를 살펴야 합니다. 특정 오염을 알고 가격을 조정한 경우와 아무런 조사 없이 일반적인 현 상태 문구만 넣은 경우는 다르게 평가될 수 있습니다.

서울고등법원 2024. 1. 19. 선고 2023나2017442 판결은 토지 거래와 토지를 가진 회사의 주식매매가 함께 있는 구조에서 토양오염 및 우발채무 관련 약정을 검토했습니다. 현재 상태에 관한 표현을 기존의 미공개 오염 책임까지 포괄적으로 없애는 문구로 읽을 것인지가 문제 되었습니다. 이 사건은 직접 토지를 매수한 경우와 회사 주식을 인수한 경우에 청구 근거와 손해 귀속이 달라질 수 있다는 점도 보여 줍니다.

민법 제584조는 담보책임을 면제하는 특약이 있어도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실 등에 관하여 책임을 면하지 못하는 경우를 규정합니다. 다만 매도인이 알았다는 사실을 입증해야 하는 문제는 남습니다. 과거 토양조사보고서, 매립 공사계약, 관련 민원과 행정청 통지, 협상 중 주고받은 질문·답변을 확인해야 합니다. 단지 오랫동안 소유했다는 이유만으로 모든 지중 상태를 알았다고 단정하기는 어렵습니다.

매수인이 사전 조사를 하지 않은 사정도 검토 대상입니다. 토지의 과거 용도와 현장 징후에 비추어 확인이 필요했는지, 매도인이 어떤 설명을 했는지에 따라 민법 제580조의 매수인 악의·과실이나 책임 제한이 문제 될 수 있습니다. 계약서 한 문장만 떼어 보기보다 가격 협상, 조사 기회, 공개 자료를 함께 보는 이유입니다.

06. 먼저 반출해야 한다면 공동 확인과 현장 기록을 병행해야 합니다

공사를 계속하기 위해 즉시 처리할 필요가 있더라도 증거 확보를 포기해서는 안 됩니다. 매도인에게 발견 사실과 조사·반출 계획을 신속히 알리고 현장 확인 기회를 제공하는 것이 좋습니다. 상대방이 응하지 않으면 그 통지와 회신 여부를 남겨 두어야 합니다. 비용을 청구할 상대방이 나중에 현장을 볼 수 없다는 이유로 물량과 성상을 다투는 상황에 대비하기 위한 조치입니다.

수원지방법원 성남지원 2021. 7. 13. 선고 2020가합402528 판결에서는 사업부지에 다수 필지가 있었고, 처리계약의 대상도 전체 사업부지로 되어 있었습니다. 사진만으로 폐기물의 종류와 양을 확인하기 어려웠으며 기존 건물 철거 잔해나 인접 필지 폐기물일 가능성도 문제 되었습니다. 매도인이 원인과 물량 확인을 요청했지만 공동 확인이 충분히 이루어지지 않은 사정도 함께 고려되었습니다.

현장 기록은 위치가 표시된 도면, 날짜가 확인되는 사진·영상, 굴착 깊이, 시료 채취 기록, 계근표, 운반차량별 반출 내역, 처리업체 인수증이 서로 연결되어야 합니다. 많은 사진을 찍는 것보다 어느 사진이 어느 구간과 물량에 해당하는지 알 수 있도록 정리하는 것이 중요합니다. 세금계산서는 비용 발생의 자료이지만 그 비용이 바로 상대방 토지에서 나온 폐기물 때문인지까지 혼자 증명하지는 못합니다.

증거가 사라질 우려가 크다면 민사소송법상 증거보전과 현장 감정 등 절차를 검토할 수 있습니다. 모든 현장에서 법원 절차를 기다려야 한다는 뜻은 아닙니다. 공사 일정, 안전·환경상 긴급성, 조사 가능 기간을 비교하여 기록과 조사의 방식을 설계해야 합니다. 행정청의 지시가 있다면 그 내용과 이행기한도 별도로 확보해야 합니다.

07. 정화비 전액을 지출했어도 원래 공사비와 중복되는 부분은 제외될 수 있습니다

손해배상은 오염이 없었더라면 지출하지 않았을 추가 손실을 회복하는 것이므로, 원래 신축공사에서도 들어갈 비용과 중복되는지 확인해야 합니다. 오염토 반출과 일반 터파기에서 같은 굴착·상차·운반 작업이 이루어질 수 있습니다. 정화업체에 지급한 계약금액 전부가 법률상 손해액과 일치한다고 단정할 수 없습니다.

서울고등법원 인천재판부 2024. 5. 2. 선고 2022나10529 판결은 약 79억 원의 비용 청구가 문제 된 사건입니다. 법원은 토양정화 공정과 원래 건축공사의 공통 작업을 감정으로 확인하고, 그에 해당하는 비용을 제외했습니다. 폐기물 처리비, 적정한 토양정화비, 조사비와 검증비를 산정한 뒤 책임을 70%로 제한하여 4,854,406,542원의 배상을 인정했습니다. 청구액과 실제 인정액을 구별해야 하는 대표적인 사례입니다.

이 판결은 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다30762 판결과 대법원 2011. 5. 26. 선고 2007다83991 판결을 인용하여 채무불이행이 없었을 재산상태와 현재 상태의 차이를 검토했습니다. 매수인이 시공사에 실제 공사비를 감액받지 못했다는 이유만으로 원래 발생할 비용이 모두 매도인의 손해배상책임으로 넘어가는 것은 아니라고 보았습니다. 시공사와의 계약 정산은 별도 문제일 수 있습니다.

비용표는 폐기물 처리, 오염토 정화, 정상 토사 반출, 조사·분석, 검증, 현장 관리로 나누는 것이 좋습니다. 부가가치세 처리와 실제 부담 여부도 확인해야 합니다. 단가가 적정한지, 물량이 중복 집계되었는지, 전체 오염 범위에 비해 과도한 정화 방식이 선택되었는지를 검토합니다. 고액 사건에서는 감정 범위와 감정에 제공할 자료의 설계가 결과에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

08. 공사 지연 이자와 영업손실은 처리비와 별도로 입증해야 합니다

폐기물 처리비가 인정된다고 공사 지연 손해까지 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 민법 제393조에 따라 통상손해와 특별한 사정으로 인한 손해를 나누어 검토하고, 지연 원인과 기간, 상대방의 예견 가능성 등을 확인해야 합니다. 매도인의 귀책사유와 청구 근거도 함께 문제 됩니다. 금융비용이 실제 늘었다는 사실만으로 그 전부가 폐기물 때문이라고 볼 수는 없습니다.

서울중앙지방법원 2017. 1. 11. 선고 2016가합500059 판결은 폐기물 처리비는 인정하면서도 공사기간 연장에 따른 공사대금, 대출이자, 모델하우스 임차료·관리비 청구는 받아들이지 않았습니다. 공기 연장이 모두 해당 폐기물 때문인지에 관한 증명이 부족했고, 특별손해에 관한 사정도 문제 되었습니다. 대구지방법원 2025. 1. 8. 선고 2023가단117211 판결에서도 폐기물 처리비 인정과 별도로 금융비용 등 추가 손해를 구별하여 판단했습니다.

수원지방법원 성남지원 2020가합402528 판결에서 인용된 대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다35676 판결은 하자로 인한 확대손해와 매도인의 귀책사유 문제를 검토하는 근거입니다. 폐기물 제거라는 직접 비용과 공장 가동 지연·납품 지연 등 추가 손해는 같은 문장으로 처리하기 어렵습니다. 각 손해가 어느 의무 위반에서 비롯되었는지 구분해야 합니다.

실무에서는 예정 공정표와 변경 공정표, 작업중지 지시, 우천·설계변경·인허가 지연 등 다른 원인, 대출 실행 및 이자 내역, 납품계약을 대조합니다. 폐기물 처리기간과 전체 준공 지연기간이 같지 않을 수 있습니다. 오염 조사와 정화가 주공정에 실제로 영향을 미쳤는지 설명할 자료가 필요합니다. 매도인에게 신축 목적과 예정 가동일을 알린 자료도 특별손해 판단에 도움이 될 수 있습니다.

09. 매도인과 실제 오염행위자를 함께 검토하되 책임 근거를 섞지 않아야 합니다

토지 매도인이 책임을 부담하는 이유와 과거 이용자가 오염행위자로서 책임을 부담하는 이유는 다릅니다. 매매계약상 청구, 불법행위 청구, 법령상 정화책임 관련 구상 등을 구분해야 합니다. 현재 소유자라는 사실만으로 모든 과거 오염 비용이 최종 귀속되는 것도 아니고, 과거 소유자였다는 사실만으로 불법행위가 증명되는 것도 아닙니다.

대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결은 토양오염·폐기물과 후속 토지 소유자 사이 손해배상 문제에서 중요한 법리입니다. 이 법리는 서울중앙지방법원 2024. 11. 13. 선고 2023가합44793 판결 등에서 검토되었습니다. 다만 실제 오염·매립행위, 위법성, 손해와 인과관계 등 구체적인 요건은 여전히 입증해야 합니다. 소유권 변동 이력만으로 행위자를 확정할 수는 없습니다.

위 사건의 항소심인 서울고등법원 2025. 7. 10. 선고 2024나2063404 판결은 토지별 매매관계와 책임 근거를 구별했습니다. 계약상 상대방이 아닌 사람의 청구, 행정법상 처리 의무를 전제로 한 청구, 비용 지급을 요구한 공문의 효과 등을 나누어 판단했습니다. 한 사업을 여러 법인이 함께 추진하거나 부지 소유자와 실제 비용 지급자가 다르면 청구 주체부터 정확히 정해야 한다는 점을 보여 줍니다.

사업시행자, 토지 소유법인, 시공사가 각각 비용을 부담한 경우에는 계약에 따라 최종 부담자가 누구인지 확인해야 합니다. 시공사에 추가 공사대금채무가 확정된 단계와 실제 지급이 끝난 단계도 자료가 다릅니다. 계열회사라는 이유만으로 다른 회사의 손해를 자신의 이름으로 청구할 수는 없습니다. 필요한 경우 채권양도나 구상관계의 법적 구조를 검토하되 사후 문서만으로 과거 사실을 바꾸어서는 안 됩니다.

10. 행정청의 처리 명령과 민사상 비용 부담은 병행해서 대응합니다

행정청이 현재 소유자나 사업자에게 처리·정화를 요구했다고 해서 매도인에 대한 민사 청구가 끝나는 것은 아닙니다. 반대로 매도인이 비용을 부담해야 한다고 주장하는 동안 행정상 의무를 임의로 미룰 수 있는 것도 아닙니다. 토양환경보전법과 폐기물관리법에 따른 책임의 주체·요건, 처분의 내용과 기한, 민사상 정산을 각각 확인해야 합니다.

매도인과의 계약에 정화 책임을 정했다면 행정청에 대한 책임까지 그대로 이전되는지 별도 검토가 필요합니다. 사인 사이 비용 부담 합의와 법령상 의무는 서로 다른 층위의 문제입니다. 실제 명령서를 받았다면 처분 상대방, 대상 부지, 조사 범위, 이행기한, 불복 안내를 확보해야 합니다. 민사소송의 진행만으로 그 명령의 효력이 정지되는 것은 아닙니다.

처리비가 큰 사건에서는 긴급 공정과 장기 정화계획을 구별해야 합니다. 당장 안전과 환경상 필요한 조치, 행정청이 요구한 조치, 건축 편의를 위해 추가하는 조치가 섞이면 추후 손해액 산정이 어려워집니다. 각 작업의 필요성과 근거를 당시 문서로 남기면 행정 대응과 민사 청구에서 모두 활용할 수 있습니다. 공사를 계속해야 한다는 사정과 증거보전 필요성을 함께 조율하는 것이 중요합니다.

행정청에 제출하는 설명과 민사소송의 주장이 충돌하지 않도록 사실관계를 일관되게 정리해야 합니다. 예컨대 한쪽에서는 전체 부지가 오염되었다고 설명하면서 다른 쪽에서는 일부 필지에서만 폐기물이 나왔다고 주장하면 해명이 필요해집니다. 조사 결과가 변경되었다면 그 이유와 범위를 명확히 밝히는 것이 좋습니다. 책임을 피하기 위한 과장이나 축소보다 확인된 사실과 미확인 범위를 구별해야 합니다.

11. 발견 후 권리행사기간을 놓치지 않아야 합니다

민법 제582조의 하자담보책임에 관한 권리는 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 다만 이 기간이 모든 폐기물 청구의 유일한 기간인 것은 아니며, 별도의 소멸시효와 상인 간 매매의 검사·통지 문제, 계약상 기간도 함께 검토해야 합니다. 하자를 언제 알았는지와 그 사실에 관해 어떤 권리를 행사했는지가 다투어질 수 있습니다.

현장 소장이 폐기물을 발견한 날, 정밀조사 결과가 나온 날, 대표자가 보고받은 날이 다르면 이를 정확히 정리해야 합니다. 처리비가 확정될 때까지 아무 통지도 하지 않는 것은 위험할 수 있습니다. 발견 사실과 책임을 묻는 취지, 확인 및 처리 협의 요청을 기록으로 남기되, 그 내용이 어떤 권리 행사에 해당하는지는 구체적으로 검토해야 합니다.

서울고등법원 2024. 1. 19. 선고 2023나2017442 판결은 권리행사의 시기와 방법을 다루면서 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결을 인용했습니다. 권리행사가 언제나 소 제기만을 의미하는 것은 아니지만, 막연한 불만 제기와 배상책임을 구체적으로 묻는 행위는 구별해야 합니다. 기간이 임박한 사건에서는 상대방과 협의 중이라는 이유로 법적 검토를 미루지 않는 편이 좋습니다.

매도인에게 보낸 문서의 발신인도 확인해야 합니다. 비용을 부담한 회사와 토지를 산 회사가 다르면 어느 회사가 어떤 권리를 행사했는지 문제가 됩니다. 2024나2063404 판결은 다른 회사 명의의 공문이 해당 채권자의 이행청구로 볼 수 있는지 검토하여 지연손해금 기산점을 판단했습니다. 관련 회사의 이름을 편의상 혼용하면 기간과 이자에서 불이익이 생길 수 있습니다.

12. 청구금액이 크다면 감정과 회수 가능성을 함께 설계합니다

고액의 정화비 소송은 현장 감정과 비용 감정의 범위가 중요합니다. 감정인에게 단지 ‘처리비가 얼마인지’만 묻기보다 오염 범위, 매립물의 종류와 양, 필요한 처리 방식, 기존 공사와의 중복, 적정 단가를 구별하여 검토하도록 해야 합니다. 이미 현장이 정리되었다면 당시 시료와 기록으로 무엇을 판단할 수 있는지도 확인해야 합니다.

청구액은 처리업체와의 계약금액, 실제 지급액, 법률상 인정 가능한 손해액을 구별하여 정리합니다. 서울고등법원 인천재판부 2022나10529 판결처럼 감정과 책임 제한을 거쳐 인정액이 크게 달라질 수 있습니다. 소송가액이 높으면 인지대·감정비·소송비용 부담도 커지므로 증거가 약한 항목까지 모두 합산하는 전략이 언제나 유리한 것은 아닙니다.

매도인의 재산 처분이나 폐업 우려가 있다면 가압류 등 보전처분을 검토합니다. 민사집행법 제276조·제277조의 요건과 담보 부담을 확인해야 하며, 청구가 아직 추정액인 경우 소명 가능한 범위가 중요합니다. 소송에서 큰 금액을 인정받아도 집행할 재산이 남지 않으면 회수가 어렵습니다. 현장 증거 확보와 재산 보전을 서로 다른 순서로 미루지 않고 병행할 필요가 있습니다.

13. 이 경우는 선임 실익이 없습니다

매립물의 양이 적고 처리비가 소액이며 매도인이 책임과 금액을 인정해 지급하는 경우에는 정산서를 작성하고 지급을 확인하는 방식이 효율적일 수 있습니다. 반대로 토지 가격이 크더라도 실제 분쟁 비용이 작다면 장기간 감정소송의 경제성이 낮을 수 있습니다. 부지 매매가격과 소송으로 회수할 손해액을 구별해서 판단해야 합니다.

현장이 완전히 사라졌고 필지별 물량 자료도 없으며 상대방이 책임을 부인하는 경우에는 증명 가능성부터 냉정하게 검토해야 합니다. 이미 지출한 비용이 크다는 이유만으로 승소 가능성이 높아지지는 않습니다. 책임 근거, 기간 준수, 증거, 감정비와 회수할 재산을 함께 비교한 뒤 소송·조정·비용분담 합의의 실익을 판단하는 것이 좋습니다.

14. 자주 묻는 질문

14-1. 매도인이 직접 묻지 않았다고 하면 청구할 수 없나요?

직접 매립행위에 대한 책임과 매도인의 하자담보책임은 다릅니다. 담보책임을 주장할 수 있는지, 매수인의 인식과 과실, 면책 특약, 기간을 검토해야 합니다. 채무불이행책임에서는 매도인의 귀책사유가 별도로 문제 될 수 있습니다. 청구 근거에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

14-2. 공사를 멈출 수 없는데 폐기물을 치우면 안 되나요?

처리가 필요한 상황이라면 증거 확보와 반출을 함께 설계해야 합니다. 상대방에게 확인 기회를 주고 필지·구간별 사진, 계근표와 처리증빙을 연결해 남기는 것이 중요합니다. 오염토라면 시료 채취와 분석 자료도 필요합니다. 현장이 사라지기 전에 증거보전이나 감정을 검토할 실익이 있는지 확인해야 합니다.

14-3. 토양정화 비용을 매수인이 부담한다는 특약이 있으면 끝인가요?

어떤 오염과 비용을 대상으로 한 특약인지 해석해야 합니다. 주유소의 유류오염 정화와 별도로 매립된 건축폐기물 처리처럼 범위가 다를 수 있습니다. 매도인이 알고도 알리지 않은 사실에 대해서는 민법 제584조도 검토합니다. 협상 자료와 사전 조사 결과가 중요합니다.

14-4. 처리업체 세금계산서만 있으면 충분한가요?

세금계산서는 비용 발생을 보여 주지만 폐기물이 어느 토지에서 얼마나 나왔는지까지 충분히 증명하지 못할 수 있습니다. 현장 사진, 도면, 계근표, 운반·처리 내역을 함께 확보해야 합니다. 여러 필지나 철거 잔해가 섞였다면 구분 자료가 필요합니다. 실제 지급액과 적정한 손해액이 다른 경우도 있습니다.

14-5. 대출이자와 창고 임대수익 손실도 청구할 수 있나요?

청구 가능성을 검토할 수 있지만 처리비보다 추가로 입증할 요소가 많습니다. 지연 원인과 기간, 손해액, 상대방의 예견 가능성과 귀책사유 등을 확인해야 합니다. 설계변경이나 인허가 지연이 함께 있었다면 원인을 나누어야 합니다. 예상 임대수익만으로 손해가 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

14-6. 발견한 지 6개월이 지났으면 모든 청구가 끝나나요?

하자담보책임의 권리행사기간과 다른 청구 근거의 기간은 구별해야 합니다. 그 전에 적법하게 권리를 행사한 사실이 있는지도 확인합니다. 채무불이행이나 불법행위 청구는 각각 별도의 성립 요건과 시효 문제가 있습니다. 기간이 지났다고 단정하거나 반대로 다른 청구로 쉽게 해결된다고 생각하지 말고 자료를 검토해야 합니다.

15. 이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결 — 매립폐기물의 하자, 지목 변경과 처리비, 담보·채무불이행책임의 경합.

• 수원지방법원 평택지원 2021. 11. 25. 선고 2021가합11659 판결 — 직접 매립자가 아닌 매도인의 하자담보책임과 처리비.

• 수원지방법원 성남지원 2021. 7. 13. 선고 2020가합402528 판결 — 필지별 폐기물과 처리 물량의 입증 부족.

• 서울중앙지방법원 2026. 8. 28. 선고 2025가단91955 판결 — 하자 인정과 별도로 채무불이행의 귀책사유를 부정한 사례.

• 서울중앙지방법원 2017. 1. 11. 선고 2016가합500059 판결 — 토양정화 특약과 건축폐기물, 공사 지연 손해의 구별.

• 서울고등법원 인천재판부 2024. 5. 2. 선고 2022나10529 판결 — 정화공정과 건축공정의 중복 비용 공제, 감정 및 책임 제한.

• 대구지방법원 2025. 1. 8. 선고 2023가단117211 판결 — 폐기물 처리비와 추가 금융비용의 구별.

• 서울중앙지방법원 2024. 11. 13. 선고 2023가합44793 판결 및 서울고등법원 2025. 7. 10. 선고 2024나2063404 판결 — 토지별 계약관계, 청구 주체, 처리 의무 및 이행청구. 항소심 판단을 함께 반영.

• 서울고등법원 2024. 1. 19. 선고 2023나2017442 판결 — 토양오염 관련 매매·주식매매 약정과 권리행사기간.

• 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결 — 토지 하자 및 담보·채무불이행책임. 위 2017다202050 판결 등의 인용 부분을 통해 확인.

• 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다38718·2000다38725 판결 — 불완전이행과 귀책사유. 위 2025가단91955 판결의 인용 부분을 통해 확인.

• 대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다35676 판결 — 확대손해와 귀책사유. 위 2020가합402528 판결의 인용 부분을 통해 확인.

• 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다30762 판결, 대법원 2011. 5. 26. 선고 2007다83991 판결 — 재산상 손해 산정. 위 2022나10529 판결의 인용 부분을 통해 확인.

• 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결 — 오염·매립행위와 후속 소유자의 손해. 위 2023가합44793 판결의 인용 부분을 통해 확인.

• 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결 — 하자담보책임의 권리행사. 위 2023나2017442 판결의 인용 부분을 통해 확인.

• 주요 법령 — 민법 제390조·제393조·제580조·제582조·제584조·제750조, 토양환경보전법, 폐기물관리법, 민사소송법상 증거보전 규정, 민사집행법 제276조·제277조. 행정상 처리 의무는 실제 처분과 해당 시점 법령을 따로 확인해야 합니다.

16. 법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

16-1. 첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 매매계약서와 특약, 부지의 과거 이용 내역, 발견 당시 사진과 도면, 조사보고서, 폐기물 처리계약과 반출 자료를 확인합니다. 부지 가격만큼 중요한 것은 실제로 어떤 물질이 어디에서 얼마나 나왔는지입니다. 여러 매도인에게 토지를 샀거나 계열회사가 비용을 나누어 부담했다면 토지별 소유관계와 계약 당사자도 정리합니다. 매도인에게 언제 어떤 내용으로 통지했는지 확인하여 권리행사기간과 손해금 청구 시점도 점검합니다.

공사가 진행 중인 사건에서는 현장을 언제까지 확인할 수 있는지부터 묻습니다. 이미 반출이 시작되었다면 남아 있는 구간과 확보된 시료·계근자료를 파악하고, 앞으로의 작업에서 어떤 기록을 보완해야 하는지 검토합니다. 행정청의 조사나 처리 명령이 있으면 민사 청구와 별도로 이행기한과 대응 절차를 확인합니다. 설계도면과 예정·변경 공정표가 있으면 처리비와 공사 지연 손해를 구별하는 데 도움이 됩니다.

16-2. 김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 매도인의 하자담보책임, 채무불이행책임, 오염행위자에 대한 책임을 나누어 검토하고, 각 청구에 필요한 증거와 기간을 정리합니다. 매도인이 몰랐다는 사정이 어떤 청구에서 영향을 주는지, 현 상태 인수나 정화비 부담 특약이 어느 범위까지 적용되는지 계약과 협상 자료를 함께 분석합니다. 청구 상대방이 여러 명이면 누구에게 어떤 손해를 요구하는지 명확하게 구성합니다. 비용을 실제 지급한 회사와 계약 당사자가 다른 경우에는 청구권 귀속부터 확인합니다.

손해액은 폐기물 처리, 오염토 정화, 조사·검증, 정상 공사와의 중복, 지연 손해로 나누어 검토합니다. 필요하면 환경·공사 분야 자료를 보완하고 법원 감정에서 확인할 항목을 구체화합니다. 이미 진행된 반출은 기존 기록으로 증명 가능한 범위를 확인하며, 현장이 남아 있으면 증거보전의 시기와 방법을 검토합니다. 동시에 매도인의 재산 상태와 보전처분의 실익을 살펴, 청구액을 확정하는 동안 회수 기회를 놓치지 않도록 대응 방향을 정합니다.

16-3. 함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 폐기물이 발견되었다는 사실만으로 끝나지 않습니다. 토지의 하자, 그 하자에 책임질 사람, 필요한 처리 범위, 적정한 비용, 공사 지연과의 인과관계가 모두 연결되어야 합니다. 법률 검토 없이 현장을 정리하면 나중에 물량을 증명하기 어려워지고, 기술자료만 모아도 계약상 책임을 구성하지 못하면 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 도모는 현장 기록과 계약·소송 구조가 서로 맞물리도록 검토합니다.

고액 청구일수록 실제 인정 가능성이 낮은 손해를 무리하게 합산하는 것보다 핵심 손해를 정확히 입증하는 전략이 필요합니다. 예상 감정비와 소송비용, 책임 제한 가능성, 상대방의 변제 능력을 함께 설명하고, 비용분담 합의가 유리한 경우와 법원 판단이 필요한 경우를 구별합니다. 불리한 사실이나 자료의 공백도 초기부터 확인하여 보완 가능한 부분과 한계를 안내합니다. 결과를 미리 약속하지 않으며, 현장이 사라지기 전에 해야 할 일과 시간이 필요한 법적 판단을 나누어 의뢰인이 결정할 수 있도록 돕겠습니다.

17. 법무법인 도모가 함께하겠습니다

매립폐기물과 오염토가 발견되었다면 처리업체를 선정하는 일과 함께 책임·증거·기간을 검토해야 합니다. 공사가 급하다는 이유로 증거를 놓치거나, 매도인이 직접 묻지 않았다는 설명만 듣고 청구를 포기할 필요는 없습니다.

매매계약서, 현장 사진과 도면, 조사·분석 결과, 반출 및 비용 자료를 준비하여 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 김강희 변호사가 처리비 청구와 공사 지연 손해, 증거보전 및 실제 회수 가능성을 함께 검토하겠습니다.

18. 수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.