허위 임대차계약서로 받는 전세대출에 임차인 명의를 빌려줬다면 — 가짜 임차인이 공동정범으로 실형과 집행유예를 오간 판결, 업무방해 별죄와 대출금 상환 책임

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

"이름만 빌려주면 이자는 우리가 내고 수수료도 챙겨 주겠다", "전세대출을 받아 잠깐 살다가 나가면 된다"는 말을 듣고 임차인으로 계약서에 서명하고 은행에 다녀온 분들이 있습니다. 몇 달 뒤 대출 만기가 지나고 보증기관이 지급을 거절하면, 은행의 독촉장과 함께 경찰의 출석요구가 옵니다. 이때 많은 분들이 "나는 서명만 했고 대출금은 그 사람들이 가져갔으니 피해자에 가깝다", "대출금도 그 사람들이 갚기로 했다"고 생각하십니다. 결론부터 말씀드리면, 허위의 임대차계약이라는 사정을 알고 임차인 명의를 내주고 은행의 확인 전화와 실거주 조사에 응했다면 법원은 사기의 공동정범으로 보고, 대출 서류에 직접 서명한 이상 대출금 채무도 원칙적으로 명의자에게 남습니다. 다만 무엇을 알고 어디까지 관여했는지, 얻은 이익이 있었는지, 은행과 합의했는지에 따라 실형과 집행유예가 갈렸고, 허위 계약인지 여부 자체가 민사에서 다투어져 결론이 나뉜 판결도 있습니다. 이 글은 가짜 임차인으로 명의를 빌려준 분의 입장에서 형사책임과 대출금 상환책임이 갈린 판결을 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

서명만 하고 대출금은 한 푼도 안 썼는데도 사기 공범입니까 — 공범이 될 수 있습니다. 울산지방법원 2024. 5. 30. 선고 2023고단3100 판결은 실체 없는 회사의 재직서류와 허위 임대차계약서로 전세대출을 받는 데 임차인 명의를 내주고 실거주를 가장한 부부를 사기의 공동정범으로 처벌했고, 범행을 계획한 사람이 따로 있고 부부가 얻은 이익이 별로 없다는 사정은 양형에서만 고려했습니다.

은행 확인 전화에 "맞다"고 답한 것도 따로 처벌됩니까 — 됩니다. 대법원 2025. 9. 25. 선고 2024도18174 판결은 대출 전후의 일련의 위계로 은행의 대출 심사와 대출금 환수 심사 업무를 방해한 경우 사기와 별개로 업무방해죄가 성립한다고 보았습니다.

대출금은 브로커가 갚기로 했으니 제 책임은 없습니까 — 원칙적으로 명의자의 책임입니다. 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다7772 판결은 대출 서류에 직접 서명·날인한 사람은 자신이 채무자임을 금융기관에 표시한 것이고, 원리금을 타인이 부담하기로 했더라도 그것은 경제적 효과를 넘기려는 의사에 불과하다고 했습니다. 대법원 2025. 5. 29. 선고 2023다244871 판결처럼 허위 전세계약이면 보증기관도 면책될 수 있어, 은행의 청구는 결국 명의자에게 향합니다.

명의 대여자에게 적용되는 법리는 세 층입니다

첫째, 사기죄 자체입니다. 형법 제347조 제1항은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자를 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 허위 전세대출에서 기망의 상대방은 은행이고, 편취한 재물은 대출금입니다. 대출금이 명의자 계좌가 아니라 허위 임대인이나 브로커 계좌로 갔더라도, 형법 제347조 제2항은 제3자로 하여금 재물의 교부를 받게 한 때에도 같은 형으로 처벌합니다.

둘째, 공동정범인지 방조범인지입니다. 형법 제30조는 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 정범으로 처벌하고, 제32조는 타인의 범죄를 방조한 자를 종범으로 처벌하되 그 형을 정범의 형보다 감경하도록 정합니다. 대법원 2022. 4. 14. 선고 2022도649 판결은 방조범의 고의는 정범이 실현하는 범죄의 구체적 내용까지 인식할 것을 요하지 않고 미필적 인식 또는 예견으로 족하며, 정범이 실행에 착수하기 전에 장래의 실행을 예상하고 이를 용이하게 한 행위도 방조가 된다고 했습니다. 명의 대여자에게 '몰랐다'는 주장이 쉽게 받아들여지지 않는 이유입니다.

셋째, 함께 따라붙는 죄명입니다. 허위 재직증명서나 원천징수 서류를 만들어 내면 형법 제231조의 사문서위조와 제234조의 위조사문서행사가, 은행의 확인 절차를 속이면 제314조의 업무방해가, 나중에 경매에서 허위 임차권을 신고하면 제315조의 경매방해와 사기미수가 문제됩니다. 명의 대여자는 대개 이 중 여러 개에 이름이 올라갑니다.

첫 번째 사례 — 가짜 임차인 부부는 공동정범으로 실형을 받았습니다

울산지방법원 2024. 5. 30. 선고 2023고단3100 판결의 사건입니다. 매매가격과 전세보증금의 차이가 거의 없는 부산의 아파트를 사들이면서, 소유권은 허위 임대인 역할을 맡은 사람 명의로 등기하고, 사실혼 부부인 A씨와 B씨를 허위 임차인으로 세웠습니다. A씨 명의로 전세대출 요건을 맞추기 위해 실체 없는 상사에 재직하는 것처럼 근로소득 원천징수부 등 서류를 만들었고, 허위 임대인과 A씨 사이에 실체 없는 임대차계약서를 작성해 2020. 5. 22. 은행에 제출했습니다. 은행은 같은 날 허위 임대인 명의 계좌로 전세대출금 1억 5,200만 원을 지급했고, 이 돈은 기존 임차인의 보증금 반환과 개인적인 용도에 쓰였고, 판결문에는 공범이 대출금 일부를 제3자 계좌를 거쳐 B씨 명의 계좌로 몇 차례 나누어 보낸 내역도 나옵니다.

대출이 실행된 뒤 A씨와 B씨는 기존 임차인에게 잠시 나가 달라고 부탁하고 실제 입주한 것처럼 꾸며 은행이 위임한 신용정보회사의 실거주 확인을 통과했고, A씨는 현장확인서에 서명했습니다. 그 직후 A씨는 공범의 지시로 전출신고를 했고, 이로써 은행은 전세보증금에 대한 우선변제권을 잃었습니다. 이후 아파트에는 사채업자 앞으로 1억 3,000만 원의 최우선순위 근저당권이 설정되었고 결국 임의경매로 넘어갔습니다.

법원은 A씨와 B씨를 사기의 공동정범으로 보아 각 징역 10월을 선고했습니다. 사기 범행을 계획하고 대출금을 쓴 사람은 따로 있었지만, 허위 재직서류와 허위 임대차계약서로 대출을 신청하고, 실거주를 가장하고, 전출로 은행의 우선변제권까지 잃게 한 부부의 역할은 범행의 핵심 과정이었습니다. 다만 법원은 A씨가 대출 채무자로서 이자를 성실히 갚아 온 점, 부부가 전세대출로 아파트를 임차할 수 있다는 공범들의 말에 속아 이자만 부담하면서 거주하려는 욕심에 가담한 점, 얻은 이익은 별로 없으면서 대출금 채무만 떠안게 된 점, 벌금형을 넘는 전력이 없는 점을 들어 양형기준의 권고형보다 낮게 형을 정했습니다. 1심은 업무방해 부분에 대해서는 사기에 흡수된다며 무죄를 선고했습니다.

두 번째 사례 — 항소심에서 업무방해가 추가되었지만 합의로 집행유예가 되었습니다

항소심인 울산지방법원 2024. 10. 31. 선고 2024노800 판결은 업무방해 부분을 유죄로 바꾸었습니다. 은행 직원이 허위 임대인과 A씨에게 직접 전화해 임대차계약을 체결한 것이 사실인지 확인했을 때 두 사람은 사실이라고 답했고, 상사 대표도 A씨가 재직 중이라고 허위로 답했습니다. 실거주 조사 때도 입주한 것처럼 꾸몄습니다. 항소심은 이러한 허위 소명자료의 작출과 허위 응답이 사기에 당연히 수반되는 행위가 아니며, 은행이 나름대로 충분히 심사했는데도 허위임을 발견하지 못했으므로 대출 심사와 대출금 환수 심사 업무를 방해한 별개의 범죄라고 보았습니다.

그러면서도 A씨와 B씨에 대해서는 징역 10월에 집행유예 2년을 선고했습니다. 1심의 유리한 정상에 더해, 항소심에서 은행과 합의해 은행이 처벌불원 의사가 적힌 합의서를 낸 점이 결정적으로 고려되었습니다. 허위 임대인 역할을 한 사람도 같은 이유로 집행유예를 받았습니다. 공범 중 한 명이 상고했지만 대법원 2025. 9. 25. 선고 2024도18174 판결은 상고를 기각하면서 다음과 같이 판시했습니다.

"행위자가 대출금 교부를 전후하여 이루어진 일련의 위계행위를 통해 은행의 대출 심사 및 대출금 환수 여부 심사 등에 관한 전반적인 업무를 방해한 경우, 위계에 의한 업무방해행위가 은행의 대출 담당 직원을 기망하여 대출금을 교부받은 사기죄에 비하여 별도로 고려되지 않을 만큼 경미한 것이라고 할 수 없고, 사기 범행과 별도로 업무방해죄가 보호하는 새로운 법익을 침해한 것으로 보아야 한다." — 대법원 2024도18174

명의 대여자에게 이 판결이 뜻하는 바는 분명합니다. 계약서에 서명한 행위뿐 아니라 은행 확인 전화에 '맞다'고 답한 것, 실거주 조사 날 집에 있었던 것이 모두 독립된 범죄사실이 됩니다. 반대로 같은 사건에서도 은행과 합의한 사람은 실형을 면했습니다. 형사 방어와 피해 회복을 따로 떼어 생각할 수 없는 이유입니다.

세 번째 사례 — 대출 서류에 서명한 사람이 채무자입니다

대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다7772, 7789 판결은 금융기관의 여신한도 제한을 피하려고 제3자가 자신을 주채무자로 하는 대출계약을 맺은 사건에서, 그 계약이 통정허위표시라는 이유로 명의자의 책임을 부정한 원심을 파기했습니다.

"제3자가 금전소비대차약정서 등 대출관련서류에 주채무자 또는 연대보증인으로서 직접 서명·날인하였다면 제3자는 자신이 그 소비대차계약의 채무자임을 금융기관에 대하여 표시한 셈이고" — 대법원 2008다7772

판결은 이어 원리금을 타인이 부담하기로 했더라도 이는 경제적 효과를 타인에게 돌리려는 의사에 불과하다고 했습니다. 예외도 있습니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다11765 판결은 금융기관이 명의자를 형식상 채무자로 내세우는 것을 양해하고 명의자에게는 책임을 지우지 않을 의도로 서류를 받았다면 그 대출약정은 민법 제108조의 통정허위표시로서 무효라고 보았습니다. 그러나 전세대출에서 은행은 허위 계약이라는 사실을 모른 채 속아서 대출한 피해자이므로, 이 예외가 적용되는 경우는 드뭅니다. 울산 사건에서도 A씨는 대출금의 채무자로서 이자를 계속 내고 있었습니다.

네 번째 사례 — 보증금을 부풀린 계약도 '허위 전세계약'이었습니다

대법원 2025. 5. 29. 선고 2023다244871 판결의 사건입니다. 은행은 2017. 8. 31.경 전세보증금 2억 6,400만 원이 적힌 계약서를 근거로 임차인에게 2억 1,000만 원을 대출했고, 주택도시보증공사가 이를 보증했습니다. 그런데 임차인은 대출금 외에 2,000만 원만 더 내고 입주해 주민등록과 확정일자를 갖추었습니다. 대출 만기에 임차인이 갚지 않자 은행은 보증공사에 보증금을 청구했고, 보증공사는 '사기 또는 허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때'라는 약관상 면책사유를 들었습니다.

원심은 실제 지급한 2억 3,000만 원 범위에서는 진정한 임대차라며 보증공사의 면책을 부정했지만, 대법원은 이를 파기했습니다. 면책조항은 계약 전부가 허위일 것을 요구하지 않고, 보증 여부나 보증 범위에 영향을 미치는 중요한 사항에 허위가 있으면 족하며, 대출 한도를 늘리려고 부풀린 보증금은 그 중요한 사항에 해당한다는 것입니다. 보증기관이 면책되면 은행은 보증금을 받지 못하고, 남은 채권은 대출 명의자에게 청구됩니다. 가짜 임차인 사건은 계약 전체가 허위이므로 이 판결보다 면책 사유가 더 분명합니다.

다섯 번째 사례 — 가족 간 계약도 실제 거주와 이자 납부가 있으면 허위로 보지 않았습니다

반대 방향의 판단도 있습니다. 서울중앙지방법원 2023. 9. 22. 선고 2022가단5118602 판결의 사건에서 임차인 C씨는 배우자의 자매가 소유한 주택을 보증금 4억 5,000만 원에 임차하고 2억 원의 전세대출을 받았습니다. 보증공사는 두 사람이 인척이고 같은 회사의 임원으로 등기되어 있으며, 보증공사 직원과 통화할 때 관계를 제대로 밝히지 않았다는 점 등을 들어 허위 전세계약이라고 주장했습니다. 법원은 계약이 공인중개사의 중개로 체결되었고, 전입신고를 하고 실제로 거주해 왔으며, 대출금 전액이 임대인에게 송금된 뒤 일부라도 돌려받은 흔적이 없고, 약 2년간 이자를 매달 낸 점을 들어 허위라고 인정하기 부족하다고 보았습니다.

그러나 이 사건은 다른 이유로 결론이 뒤집혔습니다. 항소심인 서울중앙지방법원 2025. 5. 23. 선고 2023나65275 판결은 1심의 판단을 인용하면서도, C씨가 임대차기간 중인 2019. 12. 16. 그 주택의 소유권이전등기를 마쳐 대항력과 우선변제권을 잃었으므로 보증약관의 면책사유에 해당한다며 은행의 청구를 기각했습니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결도 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택의 소유자가 되면 그 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다며 이를 유지했습니다. 명의를 빌려준 가짜 임차인이 대출 직후 전출하면 같은 구조로 보증기관이 면책되고, 그 부담은 다시 명의자에게 돌아옵니다.

허위라는 주장도 증거로 뒷받침되어야 합니다. 서울북부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가단107133 판결(확정)은 근저당권자가 실거래가 공개시스템에 올라온 같은 빌라 다른 주택의 보증금 1억 4,000만 원 거래 등을 들어 2억 1,000만 원의 임대차가 허위라고 주장한 사건에서, 당사자들의 진술이나 돈이 돌려받아진 거래내역, 다른 금액의 계약서 같은 객관적 자료 없이 그런 자료만으로는 통정허위표시를 인정할 수 없다고 했습니다. 수사기관이나 은행이 '허위'라고 단정하는 근거가 무엇인지 따져 볼 여지가 있다는 뜻이기도 합니다.

대출 뒤에 벌어지는 일이 죄를 더 무겁게 만듭니다

울산 사건에서 법원이 명의 대여자 부부의 죄질을 무겁게 본 가장 큰 이유는 대출 이후의 행동이었습니다. 실거주를 가장해 확인 절차를 통과한 뒤 곧바로 전출해 은행의 우선변제권을 잃게 했고, 그 결과 은행은 담보를 잃고 사채업자가 경매에서 먼저 돈을 가져갔습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정하는데, 대법원 2025다213466 판결이 말하듯 이 요건은 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속해야 합니다. 브로커가 "이제 주소를 옮겨도 된다"고 할 때 그 지시가 무엇을 뜻하는지 알아야 합니다.

경매 단계의 위험도 있습니다. 대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도3103 판결은 경매개시결정 후 만든 허위 임대차계약서(보증금 2,000만 원)를 첨부해 권리신고와 배당요구를 한 사건에서, 임차권에 대항력이나 우선변제권이 없다는 이유만으로 경매방해죄를 부정하거나, 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건과 확정일자를 갖추어야만 우선변제권이 있다는 전제로 사기미수를 부정한 원심을 모두 파기했습니다. 명의를 빌려준 허위 임대차로 나중에 배당을 받으려는 시도까지 이어지면 죄명이 더 늘어납니다.

공동정범과 방조, 가담 정도는 무엇으로 가려집니까

명의 대여자의 책임을 가르는 사실은 대체로 다섯 가지입니다. 허위 계약이라는 사실을 언제 알았는지, 허위 재직서류를 누가 만들었고 본인이 그 내용을 알았는지, 은행 창구 방문과 확인 전화 응대와 실거주 조사에 어디까지 관여했는지, 대가로 받은 돈이 얼마이고 대출금이 어디로 흘러갔는지, 대출 이후 전출이나 추가 서류 작성 같은 행위를 했는지입니다. 울산 사건의 부부는 대출 신청의 명의자이자 확인 절차의 응대자였기 때문에 공동정범이 되었지만, 법원은 이들이 속아서 가담했고 이익이 거의 없었다는 점을 단순 가담의 감경 요소로 보아 권고형보다 낮은 형을 선고했습니다.

허위 서류를 누가 만들었는지도 중요합니다. 대법원 2005. 10. 28. 선고 2005도6088 판결은 회사를 인수하면서 대표이사 명의를 계속 쓰기로 승낙받았더라도, 사기 범행을 목적으로 실제로 근무한 적 없는 사람의 재직증명서와 근로소득원천징수영수증을 만드는 것은 위임받은 권한을 벗어난 사문서위조라며 무죄를 선고한 원심을 파기했습니다. 명의 대여자 본인이 서류 작성을 알았는지, 직접 서명하거나 제출했는지에 따라 위조·행사 죄책의 범위가 달라집니다.

수사기관이 '알고 했다'고 보는 정황과 반대 정황

명의 대여자가 허위 계약임을 알았는지는 결국 간접사실로 판단됩니다. 대법원 2022도649 판결도 고의는 내심의 사실이므로 고의와 상당한 관련성이 있는 간접사실을 증명하는 방법으로 입증할 수밖에 없다고 했습니다. 판결들에 나타난 사정을 보면, 불리한 쪽으로 작용한 정황은 다음과 같습니다. 일한 적 없는 회사의 재직서류나 원천징수 서류가 본인 이름으로 제출되었는데 그 사실을 알았던 경우, 은행 확인 전화나 실거주 조사에 맞추어 일시적으로 입주한 것처럼 꾸민 경우, 대출 직후 지시에 따라 전출한 경우(울산지방법원 2023고단3100, 2024노800), 계약서의 보증금이 실제로 오간 돈보다 부풀려져 있다는 것을 안 경우(대법원 2023다244871)입니다.

반대로 유리하게 작용할 수 있는 정황도 판결에 나타납니다. 공인중개사의 중개로 계약서를 썼는지, 전입 후 실제로 거주했는지, 대출금이 임대인에게 간 뒤 일부라도 돌려받은 흔적이 없는지, 이자를 본인이 계속 냈는지는 서울중앙지방법원 2022가단5118602 판결이 허위 전세계약 주장을 배척한 근거였습니다. 울산 사건에서도 이자를 성실히 낸 점과 실제로 거주할 수 있다는 말에 속아 가담한 점이 형을 낮추는 사정이 되었습니다. 명의 대여자가 수사 초기에 이 두 방향의 정황을 스스로 정리해 두지 않으면, 수사기관의 그림에서 불리한 정황만 남게 됩니다.

내 사건 직접 점검해 보기

출석요구를 받았다면 기억에 의존하지 말고 다음 순서로 사실을 정리해 보시기 바랍니다.

1. 처음 제안받은 말을 복원합니다. 누가 어떤 말로 명의를 부탁했는지, '실제로 들어가 살 수 있다'는 설명이 있었는지, 허위 계약이라는 말을 들었는지를 메시지와 통화 기록으로 확인합니다(울산지방법원 2023고단3100의 양형 판단 참조).

2. 내가 직접 한 행위를 목록으로 만듭니다. 계약서 서명, 재직서류 제공, 은행 방문, 확인 전화 응대, 실거주 조사 입회, 전출신고를 날짜별로 적습니다(대법원 2024도18174).

3. 돈의 흐름을 확인합니다. 대출금이 누구 계좌로 갔는지, 내가 받은 대가나 이자 보전금이 있는지, 이자를 누가 냈는지를 계좌 내역으로 정리합니다.

4. 현재 주민등록과 거주 상태를 확인합니다. 전출 여부와 시점, 해당 주택의 소유권 변동과 경매 진행 여부를 등기부와 주민등록초본으로 확인합니다(대법원 2025다213466, 2022도3103).

5. 은행·보증기관의 연락을 모읍니다. 기한이익 상실 통지, 보증사고 통보, 대위변제나 구상 청구가 있었는지 확인해 민사 책임의 범위를 가늠합니다(대법원 2023다244871, 2008다7772).

출석요구를 받은 날부터 할 일

• 당일 — 브로커나 허위 임대인에게 연락해 말을 맞추려 하지 마십시오. 그 연락이 공모의 증거가 되거나 증거인멸 의심을 받을 수 있습니다. 받은 메시지와 서류는 지우지 말고 보존합니다.

• 1주 안 — 위의 다섯 가지를 정리하고, 은행 대출 약정서와 이자 납부 내역, 전입·전출 기록을 발급받습니다.

• 조사 전 — 인정할 사실과 다툴 사실을 나눕니다. 허위 계약임을 알았다면 그 시점과 범위를, 몰랐다면 그렇게 믿게 된 경위를 자료로 설명할 수 있어야 합니다. 모르는 부분을 추측으로 답하지 않도록 준비합니다.

• 조사 이후 — 은행과의 합의, 대출금 상환 계획을 형사 절차와 함께 설계합니다. 울산 사건처럼 피해 금융기관의 처벌불원 의사가 실형과 집행유예를 가를 수 있습니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

허위 전세대출 사건은 관여자가 여러 명이고, 수사기관은 대개 조직 전체의 그림을 먼저 그린 뒤 각자의 역할을 배정합니다. 명의 대여자는 가장 먼저 신원이 드러나고 서류마다 이름이 남아 있어, 브로커나 실제 이익을 얻은 사람보다 불리한 진술을 하기 쉽습니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 사건에서도 1심과 항소심의 결론이 업무방해의 성립과 형의 집행 여부에서 달라졌고, 그 차이는 가담 경위와 이익, 피해 회복에서 나왔습니다.

특히 민사 책임과 형사 책임이 서로 얽혀 있습니다. 대출금 채무는 명의자에게 남는 경우가 많고, 보증기관이 면책되면 은행의 청구는 명의자에게 집중됩니다. 합의의 상대방이 누구인지, 얼마를 어떤 방식으로 변제할지에 따라 처분과 양형이 달라지므로, 수사 초기부터 두 절차를 함께 보아야 합니다.

대출금은 결국 누가 갚게 됩니까

대출 약정서에 서명한 명의자는 원칙적으로 은행에 대한 채무자입니다(대법원 2008다7772). 은행이 명의자에게 책임을 지우지 않기로 양해한 특별한 사정이 있어야 통정허위표시로 무효가 되는데(대법원 2001다11765), 속아서 대출한 은행에 이런 사정이 인정되기는 어렵습니다. 보증기관은 허위 전세계약이나 대항력 상실을 이유로 면책될 수 있고(대법원 2023다244871, 2025다213466), 면책되지 않고 대신 갚은 경우에는 명의자에게 구상을 청구합니다.

따라서 "브로커가 갚기로 했다"는 약속은 명의자와 브로커 사이의 문제일 뿐 은행에 대항할 수 없습니다. 명의자가 할 수 있는 일은 브로커와 허위 임대인에게 구상할 근거를 확보하는 것, 경매 절차에서 배당될 금액을 확인하는 것, 분할 상환이나 채무조정의 방법을 찾는 것입니다. 울산 사건에서 대출 채무자인 A씨가 이자를 성실히 낸 점이 유리한 정상으로 참작된 것처럼, 민사상 태도는 형사 결과에도 반영됩니다.

자주 묻는 질문

허위 계약인 줄 몰랐다고 하면 무죄가 됩니까?

몰랐다는 사실을 뒷받침할 자료가 있어야 합니다. 대법원 2022도649 판결은 방조의 고의도 미필적 인식으로 족하다고 했으므로, 실체 없는 회사의 재직서류를 받거나 실거주 조사 날만 집에 가 있으라는 지시를 받았다면 몰랐다는 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 실제로 거주할 계획이었고 보증금 구조를 설명받지 못했다는 자료가 있다면 그 부분을 중심으로 다툽니다.

대출금을 한 푼도 받지 않았는데 왜 공동정범입니까?

사기죄는 제3자로 하여금 재물을 받게 한 경우에도 성립하고(형법 제347조 제2항), 공동정범은 각자가 이익을 얻었는지와 무관하게 범행의 핵심 과정을 분담했는지로 판단됩니다. 울산지방법원 2023고단3100 판결도 이익이 별로 없다는 사정은 양형에서만 고려했습니다.

은행 직원도 사정을 알았던 것 같은데 사기가 됩니까?

대부분 사기가 됩니다. 대법원 2017. 9. 26. 선고 2017도8449 판결은 법인이 피해자인 경우 착오 여부를 대표자나 실질적인 최종결재권자를 기준으로 판단하므로, 실무 직원이 기망행위임을 알았더라도 최종결재권자가 모른 채 처분했다면 법인에 대한 사기가 성립한다고 했습니다.

은행과 합의하면 처벌을 피할 수 있습니까?

처벌 자체를 면하기는 어렵지만 형이 크게 달라질 수 있습니다. 울산지방법원 2024노800 판결은 1심에서 징역 10월 실형을 받은 명의 대여자 부부가 항소심에서 은행과 합의해 처벌불원서를 내자 같은 형기에 집행유예 2년을 선고했습니다.

대출 후 전출한 것이 왜 문제가 됩니까?

전출하면 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건이 사라져 은행이나 보증기관이 우선변제권을 잃습니다. 울산 사건에서 법원은 이를 은행에 실질적 손해를 준 사정으로 보아 죄질을 무겁게 평가했고, 대법원 2025다213466 판결은 대항요건 상실을 보증기관 면책사유로 인정했습니다.

브로커가 대출금을 갚겠다고 한 각서가 있으면 제 채무가 없어집니까?

없어지지 않습니다. 대법원 2008다7772 판결은 원리금을 타인이 부담하기로 한 약정은 경제적 효과를 넘기려는 의사에 불과하다고 했습니다. 그 각서는 은행이 아니라 브로커에게 구상할 때의 근거가 됩니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 울산지방법원 2024. 5. 30. 선고 2023고단3100 판결, 울산지방법원 2024. 10. 31. 선고 2024노800 판결, 대법원 2025. 9. 25. 선고 2024도18174 판결 — 가짜 임차인 부부 사기 공동정범, 업무방해 별죄, 은행 합의 후 집행유예 (대법원은 공범 1명의 상고 기각)

• 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다7772, 7789 판결, 대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다11765 판결 — 대출 서류에 서명한 명의자의 채무자 책임과 통정허위표시의 예외

• 대법원 2025. 5. 29. 선고 2023다244871 판결 — 보증금을 부풀린 전세계약도 허위 전세계약으로 보증기관 면책 (원심 서울중앙지방법원 2023. 5. 18. 선고 2022나51002 판결 일부 파기환송)

• 서울중앙지방법원 2023. 9. 22. 선고 2022가단5118602 판결, 서울중앙지방법원 2025. 5. 23. 선고 2023나65275 판결, 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결 — 허위 전세계약 주장 배척, 그러나 임차인의 주택 소유권 취득으로 대항력 상실해 보증기관 면책 (1심 원고 승소가 항소심에서 취소, 대법원 상고기각)

• 서울북부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가단107133 판결 — 실거래가 자료만으로 통정허위표시 인정 불가 (확정)

• 대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도3103 판결 — 허위 임대차계약서로 한 경매 권리신고의 경매방해·사기미수 (원심 무죄 파기)

• 대법원 2022. 4. 14. 선고 2022도649 판결 — 방조행위의 범위와 방조 고의(미필적 인식으로 족함)

• 대법원 2005. 10. 28. 선고 2005도6088 판결 — 사기 목적의 허위 재직증명서 작성은 사문서위조 (원심 무죄 파기)

• 대법원 2017. 9. 26. 선고 2017도8449 판결 — 법인 피해자의 착오 판단 기준은 최종결재권자 (원심 서울고등법원 2017. 5. 18. 선고 2016노3590 판결 유지)

• 법령 — 형법 제30조, 제32조, 제231조, 제234조, 제314조, 제315조, 제347조; 주택임대차보호법 제3조; 민법 제108조 (2026년 9월 28일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 출석요구서의 죄명과 피해 금융기관, 조사 일정부터 확인합니다. 그다음 명의를 부탁받은 경위와 그때 들은 설명, 계약서·재직서류·대출 약정서에 직접 서명했는지, 은행 방문과 확인 전화, 실거주 조사에 어떻게 관여했는지를 날짜별로 정리합니다. 대가로 받은 돈과 대출금의 흐름, 이자를 누가 냈는지, 현재 주민등록과 주택의 소유권·경매 상황, 은행과 보증기관에서 받은 통지도 함께 살핍니다. 브로커나 다른 관여자와 주고받은 메시지는 가능한 한 원본 그대로 가져오시도록 안내합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 인식과 역할, 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 인식입니다. 수사기관은 서류에 이름이 있다는 사실에서 출발해 '다 알고 한 것'으로 보기 쉽습니다. 저는 처음 제안받은 말, 보증금과 대출 구조에 대해 설명받은 내용, 실제 입주를 준비한 흔적을 메시지와 계좌로 재구성해 의뢰인이 어느 시점에 무엇을 알았는지를 구체적으로 보여 드리는 데 집중합니다. 허위 재직서류처럼 의뢰인이 관여하지 않은 서류가 있다면 그 부분의 책임을 분리합니다. 둘째, 역할입니다. 대출 신청과 확인 절차, 전출과 경매에서 의뢰인이 한 행위와 하지 않은 행위를 나누어, 공동정범이 아닌 방조에 그치는지, 업무방해나 위조의 범위가 어디까지인지를 다툽니다. 가담 사실이 명백한 사건이라면 그 사실을 인정하는 전제에서 브로커와 실제 이익을 얻은 사람의 역할을 분명히 하고, 은행과의 합의와 상환 계획을 먼저 세워 처분과 양형에서 손실을 줄이는 방향으로 전환합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 서명 몇 개와 통화 몇 번, 전출 날짜 하나로 결론이 갈립니다. 같은 가짜 임차인 부부가 1심에서는 실형을, 은행과 합의한 항소심에서는 집행유예를 받았고, 같은 허위 전세계약 주장이 한 사건에서는 받아들여지고 다른 사건에서는 배척되었습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 행위, 어느 자료에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 대출 명의 제공이 쟁점인 사기 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 의뢰인의 메시지와 계좌를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 브로커에게 연락하기 전에, 경찰 조사에 혼자 나가기 전에, 은행의 독촉에 즉흥적으로 답하기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 가장 확실한 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

명의를 빌려준 전세대출 사건은 형사처벌과 수억 원의 대출 채무를 한꺼번에 남깁니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 명의 제공 상황에서 실형과 집행유예가 갈리고, 허위 계약 여부와 보증기관의 책임이 달리 판단된 실제 기록이며, 그 갈림점은 무엇을 알았는지와 어디까지 했는지, 그리고 피해를 어떻게 회복했는지에서 만들어졌습니다.

출석요구를 받으셨거나 은행에서 대출금 상환 독촉을 받고 계신다면, 관여자들과 연락하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 명의 제공의 경위와 역할을 함께 정리하고, 형사 방어와 대출금 정리, 합의를 어떤 순서로 진행할지 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 사기·대출 관련 경제범죄 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원남부경찰서, 용인동부경찰서, 화성동탄경찰서, 평택경찰서 등 경기 남부 경찰서에서 전세자금대출 사기로 출석요구를 받으셨거나, 은행과 보증기관에서 대출금 청구를 받고 계신다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 대출 약정서와 임대차계약서, 브로커와 주고받은 메시지, 주민등록초본을 가져오시면 첫 상담에서 쟁점을 짚어 사건의 방향과 다음 단계를 함께 정리해 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.