재개발 분양신청을 안 해 현금청산자가 됐다면 — 청산금은 소송으로 얼마나 늘까, 이주비 받기 전 명도를 막은 판결과 진 판결

분양신청을 하지 않고 기다렸더니 조합에서 감정평가액이 적힌 협의 통지가 왔고, 얼마 지나지 않아 수용재결서와 건물인도 소장이 함께 날아왔다는 상담을 자주 받습니다. 이 돈으로는 같은 동네 전세도 못 구하는데 정말 나가야 하느냐는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, 현금청산자가 된 뒤에는 사업에서 빠지는 것 자체를 되돌리기 어렵고, 싸움은 청산금을 얼마나 올릴 수 있는지와 무엇을 다 받은 뒤에 집을 비워 주는지로 좁혀집니다. 현금청산자란, 도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항에 따라 분양신청을 하지 않았거나 분양신청기간 안에 철회했거나 관리처분계획에서 분양대상에서 제외되어, 새 아파트를 받는 대신 종전 토지와 건축물의 값을 현금으로 받고 정비사업에서 빠지는 토지등소유자를 실무에서 부르는 말입니다. 실무에서 보면 결론이 갈리는 지점은 넷입니다. 법원 감정이 재결 감정보다 높게 나오고 법원이 그 감정을 받아 주는지, 조합이 재결 신청을 미룬 기간에 가산금이 붙는지, 주거이전비·이주정착금·이사비를 받기 전이라는 이유로 인도를 거절할 수 있는 사람인지, 조합이 청산금에서 사업비를 빼겠다고 나올 때 막을 수 있는지입니다. 아래에서는 협의와 수용재결의 시간표, 증액된 판결과 기각된 판결, 지연가산금, 명도소송의 방어와 그 한계, 영업보상, 사업비 공제, 형사처벌의 위험, 보상금 수령과 집행, 재건축과의 차이, 선임 실익이 없는 경우까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 청산금은 소송으로 얼마나 늘어나나요 — 늘어나는 사건이 많지만 폭은 기대보다 작은 경우가 흔합니다. 서울행정법원 2022. 11. 25. 선고 2021구합53252 판결에서 이의재결 보상금 2,076,334,310원은 법원 감정으로 2,084,920,620원이 되어 8,586,310원이 늘었습니다. 같은 사건에서 수용재결과 이의재결 사이에는 1억 3,000만 원가량이 먼저 올랐습니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일, 소송은 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 해야 합니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조, 제85조).

2. 보상금이 공탁됐는데도 집을 안 비워도 되나요 — 주거이전비·이주정착금·이사비의 지급대상인데 아직 받지 못했다면 거절할 수 있습니다. 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결은 이 세 가지도 도시 및 주거환경정비법이 인도의 전제로 삼는 손실보상에 해당하고, 재결절차에 의할 때에는 그 지급이 부동산 인도에 선행되어야 한다고 했습니다. 다만 조합이 그 돈을 공탁하면 더는 버틸 수 없습니다.

3. 조합이 재결 신청을 몇 년씩 미루면 어떻게 하나요 — 재결을 신청해 달라는 뜻을 명확히 적은 서면을 보내야 가산금이 붙기 시작합니다. 서울행정법원 2018. 6. 19. 선고 2018구단52023 판결은 절차를 조속히 진행해 달라는 2012년의 내용증명은 재결신청 청구로 보지 않았고, 수용재결을 신청해 달라고 적은 2016년의 내용증명부터 인정했습니다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제73조 제3항은 조합이 법정 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 정합니다.

현금청산자가 된 뒤의 시간표 — 90일, 60일, 그리고 수용재결

현금청산자가 되면 조합이 움직여야 할 기한과 내가 불복해야 할 기한이 따로 흘러갑니다. 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 성립되지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항, 제2항). 이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하는데, 이율은 6개월 이내 100분의 5, 6개월 초과 12개월 이내 100분의 10, 12개월 초과 100분의 15입니다(같은 조 제3항, 시행령 제60조 제2항).

협의 단계의 금액은 조합과 토지등소유자가 협의해 산정하고, 재개발사업에서 손실보상액 산정을 위한 감정평가법인 선정은 토지보상법 제68조 제1항에 따릅니다(시행령 제60조 제1항). 협의에 응하면 그 금액으로 계약이 맺어지고 재결과 소송으로 다시 다툴 길은 닫힙니다. 제 견해로는 협의 통지를 받았을 때 감정평가서 사본부터 받아 두고, 금액에 납득하지 못하면 서명하지 않은 채 재결 절차로 넘어가는 편이 낫습니다. 협의에 응하지 않았다고 해서 재결 금액이 깎이는 구조가 아니기 때문입니다.

재개발사업의 수용과 보상에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)이 준용되고, 사업시행계획인가 고시가 사업인정 고시로 간주됩니다(도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항, 제2항). 토지수용위원회가 수용재결을 하면 조합은 수용개시일까지 보상금을 지급하거나 공탁해야 하고, 그러지 않으면 재결은 효력을 잃습니다(토지보상법 제40조, 제42조). 인천지방법원 2021. 4. 23. 선고 2020구합52959 판결의 조합도 1차 수용재결의 보상금을 수용개시일까지 공탁하지 못해 재결이 실효됐습니다.

재결에 불복하는 쪽의 기한은 짧습니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일, 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일입니다(토지보상법 제83조 제3항, 제85조 제1항). 보상금 증액을 구하는 소송의 피고는 토지수용위원회가 아니라 사업시행자인 조합입니다(같은 조 제2항). 이의신청이나 소송을 내도 수용과 사업은 멈추지 않습니다(제88조). 돈을 다투는 절차와 집을 비우는 절차가 따로 간다는 뜻입니다.

청산금은 소송으로 얼마나 늘어날까 — 감정으로 증액된 판결들

증액 소송의 승부는 법리가 아니라 법원 감정에서 납니다. 재결의 기초가 된 감정과 법원 감정이 모두 위법하지 않고 품등비교에서만 차이가 나면 어느 쪽을 믿을지는 법원의 재량이고(대법원 2008. 10. 9. 선고 2007두25237 판결, 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결), 법원은 대상 부동산의 특성을 더 적절히 반영했다는 이유로 법원 감정을 택하는 경우가 많습니다. 문제는 그 차이가 얼마냐입니다.

대구지방법원 2021. 10. 20. 선고 2020구합24495 판결에서 토지 보상금은 수용재결의 119,388,970원에서 법원 감정 123,655,200원으로 4,266,230원 늘었습니다. 대구지방법원 2021. 11. 11. 선고 2020구합23713 판결에서는 수용재결 150,904,130원이 이의재결에서 154,965,770원이 됐고, 법원 감정은 156,144,968원이어서 판결로 더 받은 돈은 1,179,198원이었습니다. 앞서 본 서울행정법원 2021구합53252 판결은 토지가 943만 원 오르고 건물이 84만여 원 내려 차액만 인용됐습니다. 법원 감정에서 일부 항목이 오히려 내려갈 수도 있다는 점을 보여 줍니다.

폭이 큰 사건도 있습니다. 서울행정법원 2017. 11. 8. 선고 2017구단55858 판결의 세 사람은 각각 14,469,000원, 7,076,000원, 21,903,000원을 더 받게 됐습니다. 다만 청구한 금액은 48,135,290원, 32,200,041원, 49,246,008원이었고 소송비용의 3분의 2를 원고들이 부담했습니다. 서울행정법원 2021. 8. 17. 선고 2020구단69291 판결에서는 같은 구역의 여러 사람이 함께 소송을 내 많게는 33,684,100원, 적게는 205,450원이 늘었습니다.

감정평가서에서 볼 곳은 정해져 있습니다. 어느 표준지를 비교 대상으로 골랐는지, 도로 접면과 형상 같은 개별요인을 내 땅에 불리하게 매기지 않았는지, 인근 거래사례나 보상선례를 반영하는 기타요인 보정을 얼마로 했는지입니다. 건물은 구조와 사용승인 연도, 증축 부분과 담장·수목 같은 지장물이 조서에서 빠지지 않았는지를 봅니다. 위 판결들에서 법원 감정이 달라진 지점도 대부분 품등비교와 기타요인이었습니다.

제 견해로는 이 판결들이 말해 주는 것은 두 가지입니다. 수용재결에서 이의재결로 가는 단계의 증액이 소송 단계의 증액보다 큰 사건이 적지 않으므로 30일의 이의신청을 건너뛰지 말아야 하고, 소송은 감정료와 인지대, 패소 부분의 소송비용을 미리 계산한 뒤 청구 금액을 정해야 합니다.

증액 청구가 기각된 판결들 — 감정을 포기한 경우와 법원 감정이 배척된 경우

법원 감정이 높게 나왔다고 끝이 아니고, 감정 없이 시세만 주장해서는 한 푼도 늘지 않습니다. 정당한 보상금이 재결 금액보다 많다는 점은 청구하는 사람이 증명해야 합니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003두12226 판결). 수원지방법원 2021. 7. 8. 선고 2019구합1617 판결의 상가주택 소유자는 이의재결 보상금 718,191,930원에 대해 시가가 1,711,900,000원이라며 그 차액 9억 9,000만여 원의 증액을 구했지만, 평가방법을 둘러싼 감정인과의 의견 차이로 감정 신청을 철회했고 법원은 증거가 없다며 청구를 기각했습니다.

서울행정법원 2021. 11. 16. 선고 2020구단79342 판결은 더 뼈아픈 사례입니다. 법원 감정이 재결 감정보다 훨씬 높게 나와 원고들은 각각 249,167,620원, 303,647,890원, 934,432,480원을 청구했는데 전부 기각됐습니다. 법원 감정인이 참작한 보상선례가 바로 옆 재개발구역의 것이고 평가 시점이 한 달 전이어서 해당 사업으로 인한 가격 변동이 섞였을 가능성이 높으며, 나머지 평가선례는 조세나 담보 목적이고 거래사례는 사업시행계획인가 고시 이후의 것이라는 이유였습니다. 보상액을 산정할 때 해당 공익사업으로 인한 가격 변동은 고려하지 않습니다(토지보상법 제67조 제2항). 재개발 청산금은 그 사업의 개발이익을 뺀 가격이라는 원칙이 법원 감정에도 그대로 적용된 것입니다.

수용재결 자체를 없애 달라는 주장도 잘 통하지 않습니다. 대구의 두 판결에서 소유자들은 조합이 성실한 협의 없이 재결을 신청했다며 재결 취소를 구했지만, 법원은 토지보상법의 협의 절차 규정이 도시 및 주거환경정비법상 현금청산대상자에게는 준용되지 않는다는 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결을 들어 받아들이지 않았습니다. 서울행정법원 2021구합53252 판결은 현금청산대상자가 낸 관리처분계획 무효확인 청구를 법률상 이익이 없다며 각하했습니다. 제 견해로는 재결 취소에 힘을 쏟기보다 감정 신청서에 비교표준지와 거래사례의 문제를 구체적으로 적는 편이 결과에 가깝습니다.

조합이 재결 신청을 미룰 때 — 재결신청 청구와 지연가산금

청산금을 받지도 못하고 집을 팔지도 못한 채 몇 년을 기다리게 되는 구역에서는 재결신청 청구가 가장 강한 수단입니다. 토지소유자는 협의가 성립되지 않으면 사업시행자에게 서면으로 재결 신청을 청구할 수 있고, 사업시행자는 청구를 받은 날부터 60일 안에 재결을 신청해야 하며, 이를 넘긴 기간에는 소송촉진 등에 관한 특례법의 법정이율로 계산한 금액을 보상금에 더해 지급해야 합니다(토지보상법 제30조). 청구서에는 사업시행자와 사업의 명칭, 대상 토지와 물건, 협의가 성립되지 않은 사유를 적습니다(시행령 제14조 제1항).

이 가산금이 얼마나 큰지는 조합 내부의 소송이 보여 줍니다. 서울고등법원 2019. 6. 14. 선고 2018나2057699 판결의 구역에서는 현금청산대상자 12명이 2013. 8. 13. 재결 신청을 청구했는데 조합은 2016. 12.과 2017. 1.에야 재결을 신청했고, 토지수용위원회는 보상금에 지연가산금을 붙여 재결했습니다. 조합은 35억 원이 넘는 가산금을 부담하게 됐다며 당시 조합장에게 일부인 3억 원을 청구했고, 1심(서울남부지방법원 2017가합109343)이 3,000만 원만 인정한 것을 항소심이 2억 7,000만 원을 더 인정했습니다.

반대로 서면의 문구가 흐리면 몇 년 치가 사라집니다. 서울행정법원 2018구단52023 판결의 소유자들은 2012. 8. 27. 조속히 소유권을 이전할 수 있는 절차를 진행하고 보상금을 지급하라는 내용증명을 보냈지만, 법원은 재결신청 청구의 의사가 명백히 표시되지 않았다고 보았습니다. 가산금은 수용재결을 신청해 달라고 적은 2016. 1.의 내용증명을 기준으로 2016. 3. 16.부터만 인정됐습니다.

조합이 가산금을 깎으려고 소송을 내기도 합니다. 인천지방법원 2021. 11. 11. 선고 2020구합54054 판결은 사업시행기간이 만료된 뒤 변경인가 전에 한 재결신청 청구도 유효하다며 조합의 채무부존재 확인 청구를 기각했고, 인천지방법원 2020구합52959 판결은 조합의 청구 중 일부만 받아들이면서 사업시행기간이 지나도 현금청산대상자의 지위가 사라지지 않는다고 했습니다. 이 판결들은 모두 개정 전 법이 적용된 사건입니다. 제 견해로는 현행 제73조 제3항의 지연이자가 따로 생긴 지금도 재결신청 청구서를 보내 두는 것이 안전하고, 어느 규정으로 얼마를 청구할 수 있는지는 조합설립인가 신청 시기와 관리처분계획 인가 시기를 놓고 사건마다 따져야 합니다.

조합이 명도소송을 냈을 때 — 주거이전비·이주정착금·이사비가 먼저입니다

보상금이 공탁됐다는 사실만으로 인도 의무가 완성되지는 않습니다. 관리처분계획인가 고시가 있으면 종전 소유자는 건물을 사용·수익할 수 없지만, 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우는 예외입니다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 단서 제2호). 대법원 2019다207813 판결은 주거이전비, 이주정착금, 이사비도 이 손실보상에 포함된다고 했습니다. 협의가 성립됐다면 지급과 인도가 동시이행 관계이고, 재결절차에 의할 때에는 지급이 인도보다 먼저입니다.

이 법리가 서기까지의 경과는 한 구역의 사건들에 남아 있습니다. 인천지방법원 2018. 10. 31. 선고 2018가단225660 판결은 청산금은 공탁됐지만 주거이전비 등을 받지 못했다는 소유자들의 항변을 받아들여 조합의 인도 청구를 기각했습니다. 손실보상을 마쳤다는 점은 조합이 주장하고 증명해야 한다는 이유였습니다. 항소심인 인천지방법원 2019. 5. 2. 선고 2018나69984 판결은 이를 뒤집어 인도를 명했지만, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다234891 판결이 그 항소심 판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

법원이 인도소송에서 무엇을 심리하는지도 정리됐습니다. 대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결은 민사법원이 선이행 항변의 당부를 가리기 위해 현금청산대상자가 주거이전비 등의 지급대상인지, 지급절차가 선행됐는지를 심리해야 한다고 했습니다. 다만 민사법원이 직접 그 지급을 명하거나 보상에 관한 재결의 당부를 판단할 수는 없습니다. 금액 다툼은 재결과 행정소송의 몫입니다.

누가 지급대상인지는 조문에 있습니다. 주거이전비는 주거용 건축물의 소유자에게 가구원수에 따라 2개월분을 보상하되 실제 거주하지 않거나 무허가건축물이면 제외되고(토지보상법 시행규칙 제54조 제1항), 이사비는 주거용 건축물의 거주자가 사업지구 밖으로 이사할 때 지급됩니다(제55조 제2항). 이주정착금은 주거용 건축물 평가액의 30퍼센트로 하되 1,200만 원에서 2,400만 원 사이입니다(제53조 제2항). 재개발에서는 정비구역 지정을 위한 공람공고일부터 계약체결일이나 수용재결일까지 계속 거주하지 않은 소유자는 이주대책대상자에서 빠지고, 주거이전비 대상자를 인정하는 시점도 공람공고일입니다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제1항, 제4항).

인도를 막은 판결과 막지 못한 판결 — 갈림은 계속 거주와 공탁입니다

명도소송에서 이긴 사람은 그 집에 실제로 살아 온 사실을 증명한 사람이고, 진 사람은 대상이 아니었거나 조합이 이미 공탁을 마친 사람입니다. 인천지방법원 2022. 11. 17. 선고 2022가단211583 판결의 소유자는 보상금 491,724,370원이 공탁된 뒤 인도 소송을 당했는데, 조합은 그가 약 5개월간 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 적이 있다는 점을 문제 삼았습니다. 법원은 계속 거주 여부를 주민등록만으로 정하지 않고 실제 거주로 판단한다고 하면서, 28년간 배우자와 살았고 전출 기간에도 전기요금과 수도요금이 평소처럼 나왔으며 전출지가 가까웠다는 점을 들어 지급대상으로 인정하고 조합의 청구를 기각했습니다.

일부만 인정된 사건도 있습니다. 서울서부지방법원 2023. 10. 17. 선고 2022가단13660 판결의 소유자는 보상금 521,524,470원이 공탁된 상태에서 세 가지를 모두 받아야 나가겠다고 다퉜습니다. 법원은 거주자인 이상 이사비 대상이라며 조합이 스스로 인정한 이사비 1,273,205원을 받은 다음 인도하라고 했고, 이주정착금과 주거이전비는 지급대상이라는 증명이 없다며 받아들이지 않았습니다.

조합이 돈을 공탁하면 항변은 힘을 잃습니다. 전주지방법원 2022. 8. 10. 선고 2021가단17251 판결에서 조합은 소송 중 소유자 앞으로 이주정착금 24,000,000원, 주거이전비 6,991,288원, 동산이전비 2,336,625원 합계 33,327,913원을 공탁했고 법원은 인도를 명했습니다. 보상금 평가가 불합리해 조합의 청구가 권리남용이라는 주장도 배척됐습니다. 서울고등법원 2019. 9. 18. 선고 2019나2000324 판결의 소유자는 항소심 중 조합이 이주정착금 600만 원과 주거이전비 8,640,188원 등을 공탁하자 이를 수령했고 항소는 기각됐습니다. 인천지방법원 2023. 11. 28. 선고 2022가단286150 판결은 공탁된 범위를 넘는 금액의 지급대상이라는 증거가 없다며 인도를 명했습니다. 이 사건들에서 조합은 토지와 건물 보상금을 공탁한 뒤 주거이전비 등은 소송이 진행되는 도중에 따로 공탁했습니다. 제 견해로는 조합의 공탁서를 받으면 가구원수와 건축물 평가액이 맞게 들어갔는지부터 검산해야 하고, 금액이 모자란다고 판단되면 인도소송이 아니라 재결과 행정소송에서 다퉈야 합니다.

그 밖의 방어 논리는 대부분 통하지 않았습니다. 광주지방법원 2025. 4. 24. 선고 2025나30317 판결은 인도소송이 행정법원 관할이라는 주장, 세를 놓아 직접 점유하지 않으니 인도 청구의 상대방이 아니라는 주장, 조합이 협의를 제대로 하지 않았다는 주장, 공탁이 무효라는 주장을 모두 배척했습니다. 인도소송에서 얻을 수 있는 것은 받을 돈을 다 받을 때까지의 시간이지 집을 지키는 결과가 아닙니다. 그렇다고 의미가 작지는 않습니다. 대전지방법원 2015. 5. 7. 선고 2014구합3640 판결은 협의로 집을 넘기면서 일체의 손실보상을 청구하지 않겠다는 각서를 쓴 소유자에게도 이주정착금 등 17,188,008원을 인정했습니다. 관련 규정이 당사자 합의로 배제할 수 없는 강행규정이라는 이유입니다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2011두3685 판결 인용). 서울고등법원 2014. 9. 5. 선고 2013누53655 판결도 협의로 집을 넘기고 이주한 현금청산대상자들의 주거이전비 등 청구를 인정한 1심을 유지했습니다.

상가를 가진 현금청산자와 영업보상 — 재결을 거치지 않으면 다툴 수 없습니다

가게를 직접 운영하던 소유자라면 영업손실 보상이 재결에 들어갔는지부터 확인해야 합니다. 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 손실은 영업이익과 시설 이전비용 등을 고려해 보상하고(토지보상법 제77조 제1항), 대상은 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속해 온 영업입니다(시행규칙 제45조). 정비사업에서 휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내로 평가하고 대상자 인정 시점은 공람공고일입니다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제2항, 제3항).

이 보상을 조합에 곧바로 소송으로 청구할 수는 없습니다. 수원지방법원 2020. 11. 12. 선고 2020구합85 판결은 재개발구역 상가의 상인이 조합을 상대로 영업보상 3,000만 원을 청구한 소를 각하했습니다. 재결절차를 거친 다음 그 재결에 불복하는 방식으로만 다툴 수 있다는 이유입니다. 임차 상인의 사건이지만 건물주가 직접 영업하던 경우에도 구조는 같습니다. 재결에서 영업보상이 정해지고 공탁되면 인도 의무가 생깁니다. 수원지방법원 안산지원 2022. 4. 12. 선고 2021가단7252 판결은 휴업보상금 등 32,200,000원과 66,200,000원이 재결·공탁된 점유자들에게 인도를 명하면서 금액에 대한 불만은 행정소송으로 다툴 일이라고 했습니다. 제 견해로는 영업보상이 재결에서 빠졌다면 조합과 토지수용위원회에 재결을 요구하는 서면부터 남겨야 합니다.

청산금에서 사업비를 빼겠다는 조합 — 추상적인 정관으로는 공제할 수 없습니다

조합이 그동안 쓴 사업비를 청산금에서 빼고 주겠다고 하면 정관 문구부터 확인해야 합니다. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2017두48437 판결은 현금청산대상자에게 조합원 지위를 잃기 전까지의 정비사업비를 부담시키려면 정관이나 총회 결의, 약정으로 미리 정해야 하고, 그 내용도 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위가 구체적이어야 한다고 했습니다. 그동안 투입된 사업비용을 공제한다는 식의 추상적인 조항으로는 부족합니다.

하급심도 같은 방향입니다. 서울고등법원 2018. 7. 12. 선고 2018누37023 판결은 재개발조합이 현금청산대상자에게 사업비 분담금을 청구한 사건에서, 사업비 분담 내역을 특정한 총회 결의가 없었고 관리처분계획상 수입 추산액이 총 소요사업비보다 많았다는 점을 들어 조합의 청구를 기각한 1심을 유지했습니다. 부산지방법원 동부지원 2025. 7. 3. 선고 2024가합104245 판결은 가로주택정비사업 조합이 정관의 안분 공제 조항과 사후 총회 의결을 근거로 낸 청구를 기각했습니다. 조항이 추상적이고, 의결이 조합원 지위 상실 뒤에 이루어졌으며, 금액이 추정안에 불과하다는 이유였습니다. 다만 대법원이 구체적으로 미리 정한 경우의 공제 가능성을 열어 둔 만큼, 최근 정관을 손본 조합이라면 조항과 총회 자료를 직접 대조해야 합니다.

끝까지 버티면 생기는 위험 — 형사처벌과 부당이득

받을 것을 다 받은 뒤에도 인도를 거부하면 형사 문제가 됩니다. 수용개시일까지 토지나 물건을 인도하지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다(토지보상법 제43조, 제95조의2 제2호). 수원지방법원 2021. 12. 1. 선고 2021노320 판결의 피고인은 공탁된 보상금을 찾은 뒤에도 주거이전비와 이사비를 받기 전이라며 인도를 거부했는데, 건물이 공부상 음식점과 사무소이고 2층을 임의로 주거로 바꿔 쓴 것이어서 주거용 건축물이 아니라는 이유로 유죄 판단이 유지됐습니다.

반면 지급대상인 사람이 주거이전비 등을 받기 전까지 사는 것은 위법한 점유가 아닙니다. 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다300477 판결은 그 지급절차가 이루어지지 않았다면 사업시행자가 종전 건물을 사용·수익하는 현금청산대상자에게 부당이득 반환을 청구할 수 없다고 했습니다. 같은 버티기라도 내가 지급대상인지에 따라 정당한 권리 행사와 범죄로 갈립니다. 상담에서 건축물대장의 용도와 전입 이력을 먼저 확인하는 이유가 여기에 있습니다.

보상금 수령과 집행 — 공탁금을 찾는 순서와 증액분을 받아 내는 방법

재결 보상금을 받는다고 해서 다툴 권리가 당연히 사라지지는 않지만, 받는 방식은 신경 써야 합니다. 조합이 공탁한 보상금을 찾을 때에는 이의를 유보한다는 뜻을 밝혀 두는 것이 실무이고, 저는 이의신청이나 소송을 먼저 접수한 뒤 공탁금을 출급하도록 권합니다. 이의재결에서 보상금이 늘면 조합은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 늘어난 금액을 지급하거나 공탁해야 합니다(토지보상법 제84조 제2항).

판결로 늘어난 금액에는 이자가 붙습니다. 대구지방법원 2020구합23713 판결은 수용개시일 다음 날부터 선고일까지 연 5퍼센트, 그 뒤에는 연 12퍼센트를 붙였고, 위에서 본 증액 판결들은 대부분 가집행을 선고했습니다. 조합이 판결금을 주지 않으면 조합 명의 예금과 분양대금 채권에 대한 압류로 나아갈 수 있습니다. 제 견해로는 사업이 진행 중인 조합은 집행할 재산이 있는 상대이므로, 회수보다 판결까지 가는 시간과 비용이 더 큰 변수입니다. 반대로 인도 판결에도 가집행이 붙으므로, 선이행 항변이 받아들여지지 않은 채 1심에서 지면 항소하더라도 집행관의 인도 집행을 따로 대비해야 합니다.

재건축이라면 길이 다릅니다 — 매도청구와 개발이익이 포함된 시가

재건축 현금청산자는 수용재결이 아니라 민사소송으로 값을 정합니다. 재건축사업은 원칙적으로 수용권이 없어서(도시 및 주거환경정비법 제63조) 조합이 매도청구소송을 제기합니다(제73조 제2항). 서울행정법원 2017. 7. 7. 선고 2015구합71372(본소), 2017구합55336(반소) 판결은 분양신청기간 종료일 다음 날에 매매계약이 성립한 것으로 보고, 재건축으로 인한 개발이익이 포함된 그날의 시가를 법원 감정으로 258,000,000원이라 정했습니다. 소송 전의 기존 감정은 253,000,000원이었습니다. 공유자 두 사람은 각 129,000,000원을 받는 것과 동시에 소유권이전등기와 인도를 하라는 판결을 받았습니다.

재개발과 견주면 세 가지가 다릅니다. 가격에 개발이익이 들어가고, 대금 지급과 등기·인도가 동시이행으로 묶이며, 이의신청 같은 행정 단계 없이 감정 한 번으로 금액이 정해집니다. 제 견해로는 토지보상법이 준용되는 수용 방식이 아닌 만큼 재건축 현금청산자가 주거이전비 등을 이유로 인도를 거절하기는 어렵고, 감정 기준일과 거래사례 선정에 힘을 모아야 합니다.

현금청산자가 피해야 할 대응 다섯 가지

현금청산 사건에서 손해는 대개 몰라서가 아니라 순서를 틀려서 생깁니다. 위에서 본 판결들 가운데 결과가 나빴던 사건에는 공통된 장면이 있었습니다.

• 재결서를 받고 날짜를 세지 않는 것. 이의신청 30일, 제소 60일 또는 90일은 늘려 주지 않습니다(토지보상법 제83조, 제85조).

• 조합에 두루뭉술한 독촉만 보내는 것. 재결을 신청해 달라는 문장이 없으면 가산금의 출발점이 생기지 않습니다(서울행정법원 2018구단52023 판결).

• 감정 없이 시세 자료만 내는 것. 증명책임은 청구하는 쪽에 있고, 감정을 철회한 소유자는 전부 패소했습니다(수원지방법원 2019구합1617 판결).

• 대상이 아닌데 주거이전비를 이유로 버티는 것. 공부상 용도와 실제 거주가 맞지 않으면 항변이 서지 않고 형사 책임이 따를 수 있습니다(수원지방법원 2021노320 판결).

• 조합이 내민 각서나 공제 내역에 그대로 서명하는 것. 이주정착금 등을 포기하는 각서는 무효로 본 판결이 있지만(대전지방법원 2014구합3640 판결), 사업비 공제에 따로 합의해 주면 대법원 2017두48437 판결이 말한 약정이 되어 다투기 어려워질 수 있습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사를 선임해 소송까지 가는 것이 손해인 사건이 있습니다. 첫째, 이의재결까지 마친 보상금이 1억 원대이고 감정평가서에서 뚜렷한 누락이나 오류가 보이지 않는 경우입니다. 대구의 두 판결에서 늘어난 돈은 4,266,230원과 1,179,198원이었습니다. 감정료와 보수를 빼면 남는 것이 없습니다. 이의신청은 본인이 30일 안에 직접 낼 수 있습니다.

둘째, 그 집에 살지 않았거나 공부상 주거용이 아닌 건물인데 인도만 미루려는 경우입니다. 방어 논리가 없고 수원지방법원 2021노320 판결처럼 형사 위험만 커집니다. 셋째, 조합이 주거이전비 등을 이미 공탁했고 금액 산정에 다툴 점이 없는 경우입니다. 이때는 이사 일정을 조합과 협의하는 편이 낫습니다.

선임을 검토할 사건은 보상금이 수억 원 이상이어서 몇 퍼센트의 차이도 큰 금액이 되는 경우, 상가나 다가구처럼 평가 항목이 많은 부동산, 영업보상이나 주거이전비 등이 재결에서 빠진 경우, 조합이 재결 신청을 오래 미뤄 가산금이나 지연이자가 쌓인 경우, 조합이 사업비 공제를 통보한 경우, 계속 거주 여부를 다투는 인도소송입니다. 같은 구역의 현금청산자 여럿이 함께 진행하면 감정과 소송 비용을 나눌 수 있습니다.

자주 묻는 질문

분양신청을 했는데 마음이 바뀌었습니다. 지금 철회하면 현금청산자가 되나요

분양신청기간이 끝난 뒤라면 원칙적으로 되지 않습니다. 대법원 2014. 8. 26. 선고 2013두4293 판결은 현금청산대상자인 분양신청을 철회한 자가 분양신청기간 안에 철회한 사람을 가리키고, 기간이 끝난 뒤 임의로 철회한 사람은 원칙적으로 포함되지 않는다고 했습니다. 현행법도 분양신청기간 종료 이전에 철회한 자를 대상으로 정합니다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항 제2호). 정관에 분양계약을 체결하지 않은 사람을 청산 대상으로 삼는 규정이 있는지 확인해야 합니다.

수용재결서를 받았는데 이의신청과 소송 중 무엇을 해야 하나요

대부분은 이의신청을 먼저 권합니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 하고, 그 결과에도 불복하면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 소송을 냅니다(토지보상법 제83조, 제85조). 서울행정법원 2022. 11. 25. 선고 2021구합53252 판결의 사건처럼 이의재결 단계에서 먼저 큰 폭으로 오르는 경우가 있습니다. 이의신청 없이 바로 소송을 낼 수도 있는데 그때는 재결서를 받은 날부터 90일입니다.

재개발 청산금 증액 소송은 얼마나 걸리고 비용은 어느 정도인가요

사건마다 다르지만 판결문에 나타난 날짜로 가늠할 수 있습니다. 대구지방법원 2021. 10. 20. 선고 2020구합24495 판결은 수용재결(2019. 6.)부터 1심 선고까지 2년 4개월이 걸렸습니다. 비용은 인지대와 송달료 외에 감정료가 가장 크고, 일부만 이기면 소송비용도 나눠 부담합니다. 서울행정법원 2017. 11. 8. 선고 2017구단55858 판결은 원고들에게 소송비용의 3분의 2를 부담시켰습니다.

보상금이 공탁됐는데 찾아도 되나요, 찾으면 증액을 못 다투나요

찾을 수 있습니다. 다만 이의를 유보한다는 뜻을 밝히고 찾아야 하고, 이의신청이나 소송을 먼저 접수해 두는 것이 안전합니다. 불복 절차는 수용을 멈추지 못하므로(토지보상법 제88조) 공탁금을 찾아 이사 자금으로 쓰면서 증액을 다투는 것이 일반적인 진행입니다. 수령 방식에 따라 다툼이 생길 수 있으니 출급 전에 확인받으시기 바랍니다.

세를 주고 다른 곳에 사는 집주인도 주거이전비를 받을 수 있나요

어렵습니다. 소유자의 주거이전비는 해당 건축물이나 사업지구 안 다른 건축물에 실제 거주하는 경우에만 보상되고(토지보상법 시행규칙 제54조 제1항 단서), 이주정착금도 공람공고일부터 계속 거주한 소유자가 대상입니다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제1항). 광주지방법원 2025. 4. 24. 선고 2025나30317 판결은 세를 놓은 소유자도 조합에 건물을 인도할 의무가 있다고 했습니다. 세입자의 주거이전비는 별도로 정해져 있습니다.

재개발 현금청산자 명도소송 소장을 받았습니다. 답변서에 무엇을 써야 하나요

주거이전비, 이주정착금, 이사비의 지급대상이고 아직 받지 못했다는 점을 구체적으로 적어야 합니다. 대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결에 따라 법원은 지급대상 여부와 지급절차 선행 여부를 심리합니다. 전입 이력, 공과금 납부 내역, 가구원을 증거로 내야 하고, 주민등록이 잠시 빠졌더라도 실제 거주를 증명하면 인정될 수 있습니다(인천지방법원 2022. 11. 17. 선고 2022가단211583 판결). 답변서를 내지 않으면 조합의 주장을 인정한 것으로 보아 그대로 패소할 수 있습니다.

조합이 협의도 제대로 안 하고 재결을 신청했는데 재결을 취소시킬 수 없나요

받아들여지기 어렵습니다. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결은 토지보상법의 협의 절차 규정이 현금청산대상자에게 준용되지 않는다고 했고, 대구지방법원 2021. 11. 11. 선고 2020구합23713 판결도 이를 따라 재결 취소 청구를 기각했습니다. 도시 및 주거환경정비법이 정한 협의 기간을 거쳤는지만 문제 됩니다. 협의 과정의 불만은 금액 다툼으로 돌리는 편이 현실적입니다.

청산금을 늦게 받았는데 이자를 청구할 수 있나요

어느 법이 적용되는 사업인지에 따라 다릅니다. 현행법은 조합이 협의 기간 만료 뒤 60일 안에 재결을 신청하지 않으면 지연일수에 따라 100분의 5에서 100분의 15의 이자를 지급하도록 정합니다(제73조 제3항, 시행령 제60조 제2항). 반면 개정 전 법이 적용된 수원지방법원 2021. 7. 8. 선고 2019구합1617 판결은, 집을 넘겨주지 않고 살다가 청산금을 받은 소유자가 150일을 넘긴 기간의 지연이자 237,673,382원을 청구한 것을 기각했습니다(대법원 2020. 7. 23. 선고 2018두47622 판결 인용). 서울행정법원 2017. 6. 23. 선고 2016구합71829 판결도 같은 취지의 청구를 기각했습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결, 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결 — 주거이전비 등의 지급과 인도의 선후, 인도소송에서 민사법원의 심리 범위

• 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다234891 판결(원심 인천지방법원 2019. 5. 2. 선고 2018나69984 판결 파기환송, 환송 후 결과 미확인), 인천지방법원 2018. 10. 31. 선고 2018가단225660 판결(그 1심) — 주거이전비 등 미지급과 인도 거절

• 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다300477 판결 — 주거이전비 등 지급 전 점유와 부당이득

• 대법원 2021. 4. 29. 선고 2017두48437 판결 — 현금청산금에서 정비사업비 공제의 요건

• 대법원 2014. 8. 26. 선고 2013두4293 판결, 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결, 2020. 7. 23. 선고 2018두47622 판결, 2011. 7. 14. 선고 2011두3685 판결 — 분양신청 철회, 협의 절차 준용, 150일 지체책임, 이주정착금 등 규정의 강행성

• 대법원 2008. 10. 9. 선고 2007두25237 판결, 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결, 2004. 10. 15. 선고 2003두12226 판결 — 감정 채택의 재량과 증명책임

• 대구지방법원 2021. 10. 20. 선고 2020구합24495 판결, 대구지방법원 2021. 11. 11. 선고 2020구합23713 판결(각 확정 여부 미확인) — 법원 감정에 따른 증액과 재결 취소 청구 기각

• 서울행정법원 2022. 11. 25. 선고 2021구합53252 판결, 2017. 11. 8. 선고 2017구단55858 판결, 2021. 8. 17. 선고 2020구단69291 판결(각 확정 여부 미확인) — 증액 인용 사례

• 수원지방법원 2021. 7. 8. 선고 2019구합1617 판결, 서울행정법원 2021. 11. 16. 선고 2020구단79342 판결, 서울행정법원 2017. 6. 23. 선고 2016구합71829 판결(각 확정 여부 미확인) — 증액과 지연이자 청구 기각

• 서울행정법원 2018. 6. 19. 선고 2018구단52023 판결, 서울고등법원 2019. 6. 14. 선고 2018나2057699 판결(1심 서울남부지방법원 2017가합109343, 상고 여부 미확인) — 재결신청 청구의 방식, 지연가산금과 조합장의 책임

• 인천지방법원 2021. 11. 11. 선고 2020구합54054 판결, 인천지방법원 2021. 4. 23. 선고 2020구합52959 판결(각 확정 여부 미확인) — 조합의 지연가산금 다툼

• 인천지방법원 2022. 11. 17. 선고 2022가단211583 판결, 서울서부지방법원 2023. 10. 17. 선고 2022가단13660 판결(각 확정 여부 미확인) — 계속 거주 인정과 인도 기각, 이사비 선이행 조건부 인도

• 전주지방법원 2022. 8. 10. 선고 2021가단17251 판결, 인천지방법원 2023. 11. 28. 선고 2022가단286150 판결, 서울고등법원 2019. 9. 18. 선고 2019나2000324 판결, 광주지방법원 2025. 4. 24. 선고 2025나30317 판결(각 확정 여부 미확인) — 공탁 뒤 인도 인용

• 대전지방법원 2015. 5. 7. 선고 2014구합3640 판결, 서울고등법원 2014. 9. 5. 선고 2013누53655 판결 — 협의로 넘긴 현금청산대상자의 주거이전비 등 청구

• 수원지방법원 2020. 11. 12. 선고 2020구합85 판결, 수원지방법원 안산지원 2022. 4. 12. 선고 2021가단7252 판결 — 영업보상과 재결 전치, 휴업보상금 공탁 뒤 인도

• 서울고등법원 2018. 7. 12. 선고 2018누37023 판결(상고 여부 미확인), 부산지방법원 동부지원 2025. 7. 3. 선고 2024가합104245 판결(확정 여부 미확인) — 사업비 분담 청구 기각

• 수원지방법원 2021. 12. 1. 선고 2021노320 판결(원심 수원지방법원 2020고정1565) — 인도 거부와 토지보상법 위반

• 서울행정법원 2017. 7. 7. 선고 2015구합71372(본소), 2017구합55336(반소) 판결 — 재건축 현금청산과 개발이익 포함 시가

• 법령 — 도시 및 주거환경정비법 제63조, 제65조, 제73조, 제81조 및 같은 법 시행령 제54조, 제60조 / 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조, 제40조, 제42조, 제43조, 제67조, 제77조, 제78조, 제83조, 제84조, 제85조, 제88조, 제95조의2, 같은 법 시행령 제14조, 같은 법 시행규칙 제45조, 제53조, 제54조, 제55조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

현금청산 사건은 돈을 다투는 행정 절차와 집을 비우는 민사 절차가 동시에 진행되고, 각각의 기한이 다릅니다. 한쪽만 보고 대응하면 증액 소송은 이겼는데 인도 집행은 먼저 당하거나, 인도는 막았는데 이의신청 기간을 놓치는 일이 생깁니다. 그래서 저희는 두 절차를 하나의 시간표에 올려놓고 시작합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 조합에서 받은 서류를 날짜순으로 봅니다. 분양신청 안내문, 협의 통지와 감정평가 결과, 수용재결서와 이의재결서, 공탁통지서, 인도 소장입니다. 재결서를 받은 날을 확인해 이의신청 30일과 제소 60일 또는 90일이 며칠 남았는지부터 계산합니다. 다음으로 조합설립인가 신청 시기와 관리처분계획 인가·고시일을 확인합니다. 어느 시기의 법이 적용되는지에 따라 지연이자와 가산금의 근거가 달라지기 때문입니다. 세 번째로 건축물대장의 용도, 전입 이력, 공람공고일 이후의 실제 거주, 가구원을 확인해 주거이전비·이주정착금·이사비의 대상인지를 가립니다. 영업을 하고 있었다면 사업자등록일과 허가 사항을 봅니다. 마지막으로 재결서의 보상 항목을 하나씩 대조해 빠진 항목이 있는지, 조합 정관에 사업비 공제 조항이 있는지를 확인합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 사건을 세 갈래로 나눠 진행합니다. 금액은 이의신청 단계부터 감정평가서의 비교표준지, 개별요인 비교, 기타요인 보정에 대한 의견을 서면으로 내고, 소송에서는 감정 신청서에 평가 조건을 구체적으로 적습니다. 법원 감정이 해당 사업의 개발이익을 섞었다는 이유로 배척된 판결이 있는 만큼, 감정인이 참작할 사례의 시점과 위치를 미리 점검합니다. 인도소송은 지급대상임을 뒷받침하는 거주 자료를 갖춰 선이행 항변을 내고, 조합이 공탁하면 금액 산정이 맞는지 확인한 뒤 이사 일정과 묶어 정리합니다. 조합이 재결 신청을 미루는 구역에서는 요건을 갖춘 재결신청 청구서를 보내 가산금의 기산점을 만들어 둡니다. 사업비 공제 통보를 받았다면 정관 조항과 총회 의결의 시점과 구체성을 따져 대응합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 결과를 가른 것은 거창한 법리가 아니었습니다. 재결을 신청해 달라는 한 문장이 빠진 내용증명은 몇 년 치 가산금을 잃었고, 감정을 포기한 소유자는 9억 원대의 증액 주장을 증명하지 못했으며, 다섯 달의 전출 기록은 공과금 자료 덕분에 계속 거주로 인정됐습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 올릴 수 있는 사건인지, 시간을 벌 수 있는 사건인지, 빨리 정리하는 편이 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다. 비용이 증액 예상액을 넘는다면 그렇게 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

평생 살던 집의 값을 조합이 정한 감정으로 받고 나가야 하는 상황은 받아들이기 어렵습니다. 그러나 법은 현금청산자에게도 금액을 세 번 다시 따질 기회와, 이주에 필요한 돈을 다 받을 때까지 집을 비우지 않을 권리를 주고 있습니다. 그 권리는 기한 안에, 요건을 갖춘 서면으로 행사할 때에만 작동합니다.

조합에서 온 통지와 재결서, 공탁통지서, 소장, 건축물대장과 주민등록 초본, 공과금 납부 내역을 모아 두시고 재결서를 받은 날짜는 따로 적어 두시기 바랍니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.