안심보장증서를 믿고 지역주택조합에 가입했다면 — 총회 결의 없는 환불 약속의 효력, 분담금을 돌려받은 판결과 진 판결

지역주택조합 홍보관에서 사업이 안 되면 낸 돈을 전부 돌려준다는 안심보장증서를 받고 가입했는데, 몇 년이 지나 환불을 요구하니 조합이 그 증서는 효력이 없다고 한다는 상담을 자주 받습니다. 증서가 무효라면 분담금도 못 돌려받는 것 아니냐는 걱정이 뒤따릅니다. 결론부터 말씀드리면, 총회 결의 없이 발급된 안심보장증서는 무효이지만, 바로 그 무효가 조합가입계약 전체를 무너뜨리는 근거가 되어 분담금 전액을 돌려받은 판결이 많습니다. 다만 대법원은 2025년 5월부터 사업이 정상적으로 진행되고 있고 조합원이 그사이 분담금을 계속 냈다면 신의칙을 이유로 이 청구를 막고 있습니다. 안심보장증서(환불보장약정)란, 지역주택조합이나 추진위원회가 조합가입계약과 함께 사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 사업이 무산되면 납입한 분담금을 돌려주겠다고 약속한 문서로, 민법 제276조 제1항에 따라 총유물의 처분에 해당하여 총회 결의가 있어야 효력이 생기는 약정을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯 가지입니다. 증서에 적힌 조건이 무엇이고 그 조건이 지금 어떻게 되었는지, 조합설립인가와 사업계획승인이 어디까지 왔는지, 가입한 뒤 언제까지 분담금을 냈는지, 조합이 총회에서 증서를 추인했는지, 판결을 받았을 때 돈이 누구 계좌에 있는지입니다. 아래에서는 증서 문구의 유형, 무효 법리, 대법원의 신의칙 판결과 그 뒤 전액 반환된 판결·기각된 판결, 추인 결의, 기망·착오 취소와 토지 확보율, 기간, 피고 선정, 공제 주장, 자금관리 신탁계좌에 대한 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 안심보장증서가 무효라는데 분담금은 어떻게 돌려받나요 — 증서의 무효가 가입계약의 무효 또는 취소 원인이 됩니다. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결은 환불보장약정이 총유물인 분담금의 처분이 따르는 채무부담행위여서 총회 결의가 없으면 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다고 했습니다. 근거 조문은 민법 제276조 제1항과 제137조입니다.

2. 그러면 증서만 있으면 이기나요 — 그렇지 않습니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결과 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결은 증서가 조건으로 삼은 절차가 결국 이행되어 사업이 정상적으로 진행되고 있거나, 조합원이 환불 여부와 관계없이 계약을 유지하겠다는 뜻으로 볼 만한 행동(분담금 계속 납부)을 했다면 무효·취소 주장이 신의성실의 원칙에 어긋난다고 보았습니다.

3. 이기면 돈은 바로 나오나요 — 분담금은 조합 통장이 아니라 자금관리를 맡은 신탁회사 계좌에 있습니다(주택법 제11조의2 제3항). 대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203000 판결은 조합원이 확정된 채권으로 그 계좌를 압류·추심하더라도 신탁회사가 자금관리 대리사무계약의 보류 조항으로 대항할 수 있다고 했습니다. 소송을 시작할 때 집행 경로를 함께 설계해야 하는 이유입니다.

안심보장증서에는 무엇이 적혀 있나 — 문구 유형부터 확인합니다

같은 이름의 증서라도 환불 조건이 무엇으로 적혀 있는지에 따라 소송의 승패가 달라집니다. 판결에 등장한 증서 문구는 대체로 다섯 유형으로 나뉩니다.

• 조합설립인가 연동형 — 조합설립인가를 받지 못하거나 정해진 날까지 인가 신청을 하지 못하면 전액 환불한다는 유형입니다. 수원지방법원 2026. 5. 28. 선고 2025가단519900 판결의 증서는 2023. 12. 31.까지 조합설립인가 신청이 이행되지 않으면 업무대행비를 포함한 분담금 전액을 환불한다고 적었고, 서울중앙지방법원 2025. 10. 16. 선고 2024가단5442156 판결의 확약서는 조합설립인가를 못 받으면 납부금 전액을 환불하되 인가 신청 뒤에는 효력을 잃는다고 적었습니다.

• 사업계획승인 연동형 — 대법원 2025다213846 판결의 증서는 2020. 6.까지 사업계획승인 미접수 시 분담금 전액 환불을 보장한다고 했고, 서울중앙지방법원 2022. 12. 15. 선고 2021나48863 판결의 보증서는 사업계획 미승인 확정 시 전액 환불이라고 했습니다.

• 시공사 계약·사업 무산 연동형 — 대법원 2025. 9. 25. 선고 2024다320796 판결의 증서는 정해진 달까지 시공예정사와 도급계약을 맺지 못하면 환불한다고 했고, 서울동부지방법원 2026. 1. 30. 선고 2024가단137452 판결의 증서는 시행자의 고의 또는 중과실로 사업이 더 진행되지 못하면 전액 반환한다고 했습니다.

• 덧붙은 보장형 — 환불과 함께 추가분담금이 없다는 확정분담금 보장(서울중앙지방법원 2023. 8. 24. 선고 2022가단5247005 판결), 시세 차익을 약속한 프리미엄 보장증서(부산고등법원 (울산) 2025. 9. 17. 선고 2024나10804 판결), 납입금의 배액 반환을 약속한 배액보상증서(대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결)가 있습니다.

• 단서가 붙은 유형 — 환불 신청을 사유 발생 후 1개월 이내로 한정한 증서(수원지방법원 2025. 10. 16. 선고 2024가단584046 판결), 조합원은 추진위원회와 관계사에 민·형사상 손해배상을 청구할 수 없고 원금만 돌려받는다고 적은 증서(서울남부지방법원 2022. 2. 11. 선고 2020가단259425 판결)가 있습니다.

문구가 발목을 잡는 경우도 있습니다. 대구지방법원 서부지원 2025. 11. 25. 선고 2025가단51992 판결의 증서에는 사업이 무산되면 조합원 총회 결의에 따라 청산한 금원을 지급하고, 규약이나 총회 결의가 있는 경우 전액 환불받을 수 있다고 적혀 있었습니다. 법원은 처음부터 총회 결의에 따르기로 한 약정이어서 사전 결의가 없어도 무효가 아니고, 안심보장이나 전액환불이라는 표제만으로 총회 결과와 무관하게 환불해 주겠다는 약정으로 볼 수 없다며 계약금 9,000만 원의 반환 청구를 기각했습니다. 상담에서 증서 원본을 가장 먼저 확인하는 이유가 여기에 있습니다.

총회 결의 없는 증서는 무효이고, 그 무효가 가입계약을 무너뜨립니다

조합이 증서는 무효라고 주장하는 순간이 오히려 조합원에게는 청구의 출발점이 됩니다. 지역주택조합과 추진위원회는 비법인사단이고, 조합원이 낸 분담금은 토지 매입비와 공사비로 용도가 정해진 돈으로서 조합원 전체의 총유물입니다. 민법 제276조 제1항은 총유물의 관리와 처분을 사원총회의 결의에 따르도록 정합니다.

하급심은 한동안 환불보장약정이 단순한 채무부담행위인지 총유물의 처분인지를 두고 갈렸습니다. 대법원 2024다292679 판결의 원심은 장래에 받을 분담금을 돌려주기로 한 약속일 뿐 현존하는 총유물의 처분이 아니라고 보았지만, 대법원은 총유물 그 자체의 처분이 따르는 채무부담행위는 처분행위에 해당한다는 종전 법리(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결)를 들어 원심을 파기했습니다. 대법원 2025. 7. 3. 선고 2025다211151 판결도 증서가 유효하다고 본 원심을 같은 이유로 파기했습니다. 조합이 증서를 유효라고 하든 무효라고 하든, 총회 결의가 없었다면 무효라는 점은 이제 정리되었습니다.

무효인 것은 증서인데 왜 가입계약까지 무너질까요. 민법 제137조는 법률행위의 일부가 무효이면 전부를 무효로 하되, 그 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정되면 나머지는 유효하다고 정합니다. 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결은 가입 당시 교부된 안심보장증서의 환불보장약정이 가입계약에 수반하여 경제적·사실적으로 일체로 체결된 것이어서 하나의 계약과 같은 관계에 있다고 보고, 증서가 없었더라도 가입했을 것인지라는 당사자의 가정적 의사를 심리하도록 했습니다.

이 법리로 전액이 반환된 판결은 많습니다. 수원지방법원 2025가단519900 판결은 세 사람이 낸 7,570만 7,000원, 6,849만 1,000원, 7,519만 3,000원 전액과 소장 송달 다음 날부터 연 12퍼센트의 지연손해금을 인정했고, 부산지방법원 2023. 10. 11. 선고 2022가단354739 판결은 7,908만 원을, 서울중앙지방법원 2022가단5247005 판결은 1억 원을 돌려주라고 했습니다. 서울중앙지방법원 2022가단5247005 판결에서 조합은 사업의 특성상 가입 전에 총회 결의를 얻는 것이 불가능하다고 다투었지만 받아들여지지 않았습니다.

가정적 의사에서 진 판결도 있습니다. 대구지방법원 서부지원 2025가단51992 판결은 조합원이 환불약정 외에도 여러 사정을 고려해 가입한 것으로 보인다며 증서가 없었다면 가입하지 않았을 것이라고 보기 어렵다고 덧붙였습니다. 제 견해로는 홍보관에서 받은 안내문과 상담 문자, 증서를 받은 날짜와 계약서 작성일이 같다는 점처럼 증서가 가입을 결정한 이유였음을 보여 주는 자료를 처음부터 내는 것이 안전합니다.

대법원이 세운 신의칙의 벽 — 2025년 5월과 9월의 판결

무효 법리가 정리되자마자 대법원은 그 청구를 제한하는 기준을 함께 내놓았습니다. 출발점은 조합원이 증서를 받는 목적에 대한 평가입니다. 대법원은 조합원이 가입하는 궁극적인 목적이 신축 아파트의 소유권 취득이고, 환불보장약정을 받는 주된 목적은 그 실패로 인한 손해를 줄이려는 것이지 분담금 반환을 절대적으로 보장받으려는 것이 아니라고 보았습니다.

첫 판결인 대법원 2024다239692 판결의 조합원들은 2016년 말부터 2017년 초 사이에 가입하면서 토지 문제로 조합설립인가 신청을 못 해 사업이 무산되면 계약금과 업무추진용역비 전액을 돌려준다는 확약서를 받았습니다. 조합은 2019. 2. 11. 인가를 받았고, 조합원들은 그 뒤 2019. 12.부터 2020. 5. 사이에 중도금 2,100만 원에서 8,000만 원을 더 냈습니다. 소송은 사업계획승인(2022. 11. 30.)을 석 달 앞둔 2022. 8. 12.에 제기됐습니다. 대법원은 환불 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 뒤에도 적지 않은 분담금을 낸 것은 환불 여부와 관계없이 계약을 유지하겠다는 뜻으로 해석될 선행행위이고, 그와 모순되는 무효·착오 취소 주장은 신의칙에 반한다고 했습니다. 841세대, 총사업비 4,207억여 원 규모의 사업에서 분담금은 상당한 공공성을 띠고, 사업계획승인 뒤에는 조합이 새 조합원을 모집할 수도 없다는 점이 함께 고려됐습니다.

2025년 9월의 판결들은 한 걸음 더 나아갔습니다. 대법원 2025다213846 판결의 조합원은 2020. 6.까지 사업계획승인 미접수 시 전액 환불이라는 증서를 받고 계약금 5,000만 원만 냈을 뿐 그 뒤 추가로 낸 돈이 없었습니다. 조합은 기한을 지키지 못했지만 2022. 4. 20. 승인을 신청해 2023. 5. 30. 승인을 받았고, 조합원은 그 직후인 2023. 6. 26. 소를 제기했습니다. 대법원은 증서가 조건으로 삼은 절차가 결국 이행되어 사업 불발의 위험이 사라졌고, 기한이 지난 뒤 상당한 기간 환불을 요구하지 않았다면 일찍 계약에서 벗어나려던 당초의 의사를 묵시적으로 철회했다고 볼 여지가 충분하다며 원심을 파기했습니다. 같은 날 선고된 대법원 2025다209886 판결은 같은 조합에서 기한이 지나 환불 조건이 성취된 뒤에도 1,000만 원에서 7,700만 원을 더 낸 조합원들의 청구를, 대법원 2024다320796 판결은 2018년 가입 뒤 2022. 11.까지 합계 1억 1,440만 원을 낸 조합원의 청구를 같은 취지로 막았습니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다269808 판결도 착오 취소를 인정한 원심을 파기했습니다.

제 견해로는 대법원의 기준은 두 갈래로 읽어야 합니다. 하나는 조합원의 선행행위, 곧 환불 조건의 성취 여부가 확정된 뒤에도 분담금을 계속 냈는지입니다. 다른 하나는 사업의 상태, 곧 증서가 조건으로 삼은 절차가 늦게라도 이행되어 사업이 무산될 우려 없이 진행되고 있는지입니다. 2025다213846 판결처럼 추가 납부가 없어도 뒤의 사정만으로 청구가 막힐 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 대법원 2025. 9. 26. 선고 2025다212256 판결과 2025. 12. 11. 선고 2025다215162 판결도 같은 유형의 부당이득금 사건에서 원심을 파기환송한 것으로 확인되어, 이 흐름은 당분간 이어질 것으로 보입니다.

신의칙 판결 이후에도 전액을 돌려받은 판결들

신의칙은 모든 청구를 막는 기준이 아니고, 사업이 인가 문턱을 넘지 못한 사건에서는 여전히 전액 반환이 나옵니다. 서울중앙지방법원 2024가단5442156 판결의 조합은 조합설립인가를 받지 못한 상태였고, 토지 사용승낙 비율이 70.41퍼센트라며 곧 인가를 받을 것이라고 주장했습니다. 법원은 사업이 계속 추진되고 있다는 사정만으로 총회 결의를 얻지 못한 하자가 치유되지 않는다며 두 조합원에게 1억 5,040만 원과 1억 1,304만 9,589원을 돌려주라고 했습니다. 주택법 제11조 제2항은 설립인가를 받으려면 주택건설대지 80퍼센트 이상의 사용권원과 15퍼센트 이상의 소유권을 확보하도록 정하고 있어, 70퍼센트 남짓으로는 인가 요건에 미치지 못합니다.

서울남부지방법원 2026. 1. 29. 선고 2024가단262443 판결도 추진위원회 단계의 사건입니다. 2019년 9월에 가입해 그해 11월까지 6,800만 원을 낸 조합원이 조합설립인가 전 사업 중단 시 환불을 보장한다는 증서를 근거로 소를 제기했고, 법원은 증서가 없어도 가입했을 것이라는 주장과 추인 주장을 받아들이지 않고 전액 반환을 명했습니다. 수원지방법원 2025가단519900 판결은 증서에 적힌 인가 신청 기한(2023. 12. 31.)이 지난 추진 단계 사업에서 원금 전액을 인정했고, 같은 문구의 증서가 문제 된 수원지방법원 2024가단584046 판결도 7,570만 7,000원 전액을 돌려주라고 했습니다.

설립인가를 이미 받은 조합에 대한 청구가 인용된 예도 있습니다. 창원지방법원 마산지원 2025. 12. 17. 선고 2023가단109704 판결은 설립인가 미취득 시 전액 환불이라는 증서를 받은 조합원에게 4,500만 원을 돌려주라고 했습니다. 다만 1심 판단이고 확정 여부는 확인하지 못했으므로, 인가를 받은 조합을 상대로 한 사건의 기준으로 삼기에는 조심스럽습니다.

추진 단계 사건의 판결들에서 공통으로 보이는 사정은 셋입니다. 증서가 조건으로 삼은 절차가 아직 이행되지 않았고, 가입 뒤 추가 납부가 길게 이어지지 않았으며, 조합이 사업계획승인까지 가지 못했다는 점입니다.

같은 증서를 들고도 진 판결들 — 무엇이 달랐나

반대로 인가와 승인을 지나 사업이 굴러가는 조합을 상대로 한 청구는 2025년 하반기부터 잇따라 기각되고 있습니다. 부산고등법원 (울산) 2024나10804 판결의 조합원들은 2018. 1. 10. 가입했고, 조합은 2021. 4. 5. 설립인가를, 2023. 6. 15. 사업계획승인을 받았습니다. 조합원들은 인가 뒤에도 2차·3차 분담금을 냈고 승인 넉 달여 뒤인 2023. 11. 1. 소를 제기했습니다. 법원은 착오 취소 주장 자체는 받아들이면서도 신의칙 위반을 이유로 1심을 취소하고 1억 2,700만 원과 1억 3,790만 원의 청구를 모두 기각했습니다.

부산지방법원 2026. 5. 22. 선고 2025가단49730 판결의 조합원은 2020년 6월까지 사업계획승인 미접수 시 환불이라는 증서를 받았는데, 조합이 승인을 받은 직후인 2023. 6. 15.에 3,800만 원을, 2024. 7.에 471만여 원을 더 냈습니다. 9,271만 9,900원의 청구가 전부 기각됐습니다. 부산지방법원 동부지원 2026. 3. 5. 선고 2025가단9673 판결의 조합원도 같은 문구의 증서를 받았고 기한이 지난 뒤인 2022. 2.에 업무대행비 1,200만 원을 냈습니다. 법원은 환불 조건이 성취된 뒤의 납부를 기존 주장과 모순되는 행위로 보았고, 청구액 4,669만여 원 가운데 169만여 원만 인정되어 소송비용의 95퍼센트를 조합원이 부담했습니다.

수원지방법원 성남지원 2025. 12. 26. 선고 2024가단248848 판결의 조합원은 2017년에 가입해 조합이 2019. 12. 사업계획승인을 받은 뒤 2021년에 2차 가입계약까지 맺었고, 한때 조합장으로 선임되기도 했습니다. 1억 6,164만여 원의 청구가 신의칙으로 기각됐습니다.

승소한 판결과 나란히 놓으면 기준이 드러납니다.

• 증서 교부 시점과 조건 — 가입과 동시에 받았는지, 조건이 인가인지 승인인지, 그 조건이 지금 이행됐는지

• 인허가 진행 정도 — 추진위원회 단계인지, 설립인가를 받았는지, 사업계획승인까지 받았는지

• 가입 뒤 납부 기간 — 조건의 성취 여부가 확정된 날 이후에 낸 돈이 있는지

• 환불을 요구한 시점 — 기한이 지난 직후 서면으로 요구했는지, 승인이 난 뒤에야 소를 제기했는지

제 견해로는 증서의 기한이 지났는데 조합이 조건을 이행하지 못하고 있다면 추가 분담금을 내기 전에 환불을 요구하는 내용증명부터 보내 두어야 합니다. 그 한 통이 나중에 묵시적 철회라는 평가를 막는 자료가 됩니다.

조합이 뒤늦게 총회에서 증서를 추인했다면

무효 판결이 이어지자 조합들은 총회에서 증서를 유효하게 만드는 추인 결의를 하고 있고, 이 결의는 조합원 개인의 동의 없이도 효력이 있습니다. 대법원 2024다272835 판결의 조합은 사업 무산 시 납입금의 배액을 반환한다는 배액보상증서를 교부했다가 2023. 1. 15. 임시총회에서 안심·배액 보장증서 추인 안건을 가결했습니다. 원심은 계약 상대방인 조합원의 추인도 있어야 한다고 보았지만, 대법원은 무효행위의 추인은 단독행위이므로 상대방이 사전에 환불보장약정을 철회하는 의사를 표시했다는 등 특별한 사정이 없는 한 총회 결의만으로 충분하다고 했습니다. 소액사건이었는데도 하급심 판단이 엇갈린다는 이유로 대법원이 직접 법리를 밝힌 판결입니다.

추인이 인정되면 증서는 유효해지고, 증서가 무효라는 전제에 선 무효·취소 주장은 설 자리를 잃습니다. 서울동부지방법원 2024가단137452 판결의 조합은 2024. 5. 11. 정기총회에서 증서 추인 안건을 가결했습니다. 안내자료에 기존 증서가 총회 의결이 없어 무효이고 추인하면 사업비 부담이 될 수 있다고 적혀 있었고, 총회에 참석한 변호사가 같은 내용을 설명했습니다. 법원은 조합원들이 무효임을 알고 추인한 것이라며 1억 8,049만 원을 낸 조합원의 청구를 기각했습니다. 탈퇴 과정에서 조합이 1억 1,549만 원을 돌려주기로 약정했다는 예비적 주장도, 그 약정 역시 총회 결의가 필요한 총유물 처분이라는 이유로 받아들여지지 않았습니다.

추인이 부정된 판결도 있습니다. 서울중앙지방법원 2024가단5442156 판결의 조합도 2024. 9. 28. 정기총회에서 찬성 160표, 반대 20표로 추인 안건을 통과시켰지만, 법원은 추인하면 분담금이 줄어 사업비 부족이 심해지고 조합원 부담이 늘 수 있다는 점을 충분히 설명했다고 보기 부족하다며 추인을 인정하지 않았습니다(대법원 2014. 3. 27. 선고 2012다106607 판결 참조). 발기인 회의의 승인은 총회가 아니고, 창립총회의 기추진업무 추인 안건에 증서 승인이 들어 있었다는 증거도 없다고 했습니다.

추인된 증서는 유효한 약정이 되므로 증서에 적힌 조건이 실제로 성취된 조합원에게는 약정 이행을 구하는 길이 열립니다. 제 견해로는 조합의 총회 소집 통지를 받았다면 안건에 증서 추인이 들어 있는지 확인하고, 무효·취소를 주장할 조합원은 총회 전에 그 뜻을 서면으로 밝혀 두는 편이 대법원이 말한 특별한 사정을 남기는 방법입니다.

기망·착오 취소와 토지 확보율 — 무효 주장 옆에 세워 두는 청구

무효 주장 하나에만 기대지 말고 사기·착오 취소와 불법행위를 함께 세워야 합니다. 부당이득반환 청구에서 무효와 취소는 하나의 청구를 뒷받침하는 공격방법이어서 법원은 어느 하나만 받아들여도 됩니다. 민법 제110조의 사기 취소가 인정되면 조합은 악의의 수익자가 되어 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줘야 하고(민법 제748조 제2항), 불법행위가 인정되면 조합 밖의 업무대행사에도 책임을 물을 수 있습니다.

토지 확보율을 부풀린 사실이 입증된 사건은 결과가 좋습니다. 서울고등법원 2025. 6. 18. 선고 2024나2018947 판결(1심 서울동부지방법원 2022가합100941)에서 분양대행사 상담사는 업무대행사가 준 교육자료대로 토지 사용권원 확보율이 50퍼센트 이상이라고 안내했는데, 구청 사실조회 결과 2022. 12. 31. 기준 확보율이 27.88퍼센트였습니다. 법원은 원고 한 사람을 제외한 나머지 원고들에 대해 조합과 업무대행사의 공동불법행위를 인정했습니다. 서울남부지방법원 2024. 7. 9. 선고 2023가단222493 판결에서도 74퍼센트 이상 확보했다고 설명하면서 계약서에는 확보 비율 50퍼센트를 손으로 적어 넣은 사정과 안심보장증서 교부가 함께 인정되어, 추진위원회와 업무대행사가 공동하여 납입금 전액을 배상하게 됐습니다.

입증이 부족하면 받아들여지지 않습니다. 대법원 2024다239692 판결은 조합이 토지 사용권원 확보율을 신의칙상 비난받을 정도로 허위 고지했다고 인정하기 어렵다는 원심을 수긍했습니다. 서울중앙지방법원 2025. 6. 11. 선고 2023가단5277126 판결도 조합원이 낸 자료가 다른 가입자에 관한 것이라며 확보율 허위 고지를 인정하지 않았습니다. 그런데 이 판결은 총회 결의 없는 환불보장 증서를 유효한 것처럼 교부한 행위를 부작위에 의한 기망 내지 주택법상 고지의무 위반으로 보아 불법행위 책임을 인정했습니다. 주택법 제11조의3 제8항은 가입계약서에 대지의 사용권원과 소유권을 확보한 면적과 비율, 탈퇴와 환급의 방법·시기·절차를 적게 하고, 제11조의4는 모집주체가 이를 설명하고 서면 확인을 받도록 정합니다.

확보율 다툼은 내가 들은 숫자를 내 자료로 입증해야 한다는 점이 핵심입니다. 계약서의 확보율 기재, 홍보물, 상담 녹음과 문자를 모으고, 실제 확보율은 관할 구청에 대한 사실조회와 조합원 모집 신고 자료로 확인합니다.

취소권 3년, 부당이득 10년, 불법행위 3년 — 기간을 따로 계산해야 합니다

청구원인마다 기간이 다르고, 가장 짧은 것이 먼저 문제 됩니다. 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사하도록 정합니다. 조합들은 가입한 지 3년이 지났으니 취소권이 소멸했다고 항변하지만, 3년은 계약일이 아니라 속았다는 사실을 알아 사기 상태에서 벗어난 날부터 셉니다. 서울중앙지방법원 2023. 6. 8. 선고 2022가단5327390 판결은 조합원이 소 제기 3년 이전에 기망 사실을 알았다는 증거가 없다며 항변을 배척하고 1억 1,653만 원 전액을 인정했습니다.

총회 결의 흠결을 이유로 한 무효 주장에는 취소권의 제척기간이 적용되지 않습니다. 무효에 따른 부당이득반환청구권은 민법 제162조 제1항의 10년 소멸시효에 걸리고, 제 견해로는 분담금을 낸 날마다 따로 진행한다고 보고 계산하는 것이 안전합니다. 다만 기간이 남았다는 것과 이길 수 있다는 것은 다릅니다. 앞에서 본 대로 시간이 흐르는 동안 사업이 진행되고 분담금을 더 냈다면 신의칙이 청구를 막습니다. 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년입니다(민법 제766조).

가입 직후라면 다른 길이 먼저입니다. 주택법 제11조의6은 가입비 등을 예치한 날부터 30일 안에 청약을 철회할 수 있게 하고, 모집주체가 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구하지 못하게 합니다. 이 기간 안이라면 증서의 효력을 다툴 필요 없이 서면으로 철회하면 됩니다.

누구를 피고로 세울 것인가 — 조합, 업무대행사, 대표 개인, 신탁회사

피고는 판결을 받을 수 있는 상대와 돈을 받아 낼 수 있는 상대를 함께 고려해 정해야 합니다. 부당이득반환의 상대방은 계약 당사자인 조합 또는 추진위원회입니다. 추진위원회 단계에서 가입했더라도 설립인가를 받은 조합이 권리·의무를 승계하므로 지금의 조합을 피고로 삼으면 됩니다(서울동부지방법원 2024가단137452 판결, 대법원 2024다272835 판결의 사안).

업무대행사는 불법행위 책임으로 묶습니다. 주택법 제11조의2 제5항은 업무대행자가 자신의 귀책사유로 조합이나 조합원(가입 신청자 포함)에게 손해를 입히면 배상할 책임이 있다고 정합니다. 서울남부지방법원 2020가단259425 판결은 추진위원회와 업무대행사가 각자 조합원 두 사람에게 3,000만 원씩을 배상하라고 했고, 서울중앙지방법원 2023가단5277126 판결은 업무대행사만을 피고로 한 소송에서 상담 직원을 관리·감독할 지위에 있었다는 이유로 사용자책임 또는 방조 책임을 인정해 조합원 두 사람에게 8,000만 원씩을 배상하게 했습니다. 조합에 남은 돈이 없을 때 의미가 큰 판결입니다.

개인에게까지 책임이 미치는 범위는 좁습니다. 서울남부지방법원 2020가단259425 판결은 업무대행사의 공동대표이사 두 사람을 포함한 개인 피고 세 사람에 대한 청구를 기각했고, 서울남부지방법원 2023가단222493 판결도 분양대행사 직원 개인에 대한 청구를 기각했습니다. 제 견해로는 대표 개인의 책임은 그 사람이 허위 자료를 만들거나 지시했다는 구체적 관여가 드러나야 인정되고, 그 자료는 사기나 주택법 위반 형사사건의 수사·재판 기록에서 나오는 경우가 많습니다. 형사 고소를 민사와 어떤 순서로 진행할지는 이 지점에서 정해집니다.

신탁회사는 분담금을 받은 계좌의 명의인이지만 반환의무자가 아닙니다. 서울중앙지방법원 2024. 9. 4. 선고 2024가단5095390 판결은 조합원이 가입계약을 제3자를 위한 계약으로 구성해 신탁회사에 직접 지급을 구한 청구와 추심금 청구를 모두 기각했습니다. 신탁회사는 뒤에서 보는 집행 단계에서 다른 방식으로 피고가 됩니다.

조합이 내세우는 공제와 상계 — 업무대행비와 위약금

계약이 무효이거나 취소되면 조합은 받은 돈 전부를 돌려줘야 하고, 탈퇴를 전제로 한 공제 조항은 적용되지 않습니다. 조합은 답변서에서 업무대행비는 어떤 경우에도 반환하지 않기로 했고 위약금도 공제해야 한다고 주장합니다. 서울중앙지방법원 2021나48863 판결에서 조합은 업무대행비 2,500만 원과 위약금 3,960만 1,000원의 공제를 주장했지만, 법원은 계약서의 공제 조항과 각서는 계약이 유효하게 체결된 뒤 해지되거나 탈퇴하는 경우에 적용되는 것이고 계약이 취소되는 경우에까지 적용되지 않는다며 9,888만 원 전액 반환을 유지했습니다. 서울중앙지방법원 2022가단5327390 판결에서도 업무대행비는 소멸성 비용이라는 특약과 환불을 요청하지 않겠다는 동의서가 있었지만 전액이 인용됐습니다. 수원지방법원 2025가단519900 판결의 인용액에도 업무대행비가 들어 있습니다.

반대로 무효·취소가 받아들여지지 않으면 규약에 따른 탈퇴 환급만 남고, 이때는 공제와 지급 시기 조항이 그대로 적용됩니다. 주택법 제11조 제8항과 제9항은 조합원이 규약으로 정하는 바에 따라 탈퇴하고 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 정합니다. 수원지방법원 성남지원 2024가단248848 판결의 규약은 환급금을 해약 세대에 새 조합원이나 일반분양자가 들어와 입금이 끝난 때 지급하도록 정하고 있었고, 법원은 그 요건이 갖춰지지 않았다며 환급 청구도 기각했습니다.

이자도 청구원인에 따라 달라집니다. 무효만 인정된 서울중앙지방법원 2024가단5442156 판결은 조합이 원인 없음을 알았다는 증거가 없다며 소장 송달일부터의 이자만 인정했고(민법 제749조 제2항), 기망을 이유로 한 취소가 인정된 서울중앙지방법원 2022가단5327390 판결은 소 제기보다 2년 넘게 앞선 2020. 1. 10.부터의 이자를 붙였습니다. 불법행위가 인정된 서울남부지방법원 2023가단222493 판결도 각 입금일 다음 날부터 이자를 계산했습니다. 납부한 지 5년이 넘은 사건에서는 이 차이가 수천만 원이 됩니다.

판결을 받아도 돈은 신탁계좌에 있습니다 — 가압류와 집행의 순서

이 소송에서 가장 어려운 단계는 판결 뒤입니다. 주택법 제11조의2 제3항에 따라 분담금의 보관은 신탁업자가 대행하고, 조합은 신탁회사와 자금관리 대리사무계약을 맺어 조합과 업무대행사의 요청·동의가 있어야 돈이 나가도록 정해 둡니다. 그래서 조합 명의의 예금을 압류해도 잔액이 거의 없고, 조합이 산 토지도 신탁 등기가 되어 있는 경우가 많습니다.

신탁회사에 대한 조합의 채권을 압류·추심하는 방법에는 한계가 있습니다. 대법원 2023. 5. 18. 선고 2022다265987 판결은 추진위원회의 채권자가 추심하거나 추진위원회를 대위해 자금집행 요청권을 행사하더라도 신탁업자가 자금집행의 절차·요건·범위에 관한 대리사무계약 조항으로 대항할 수 있다고 했습니다. 서울중앙지방법원 2024가단5095390 판결에서 9,202만여 원의 지급명령을 받아 신탁회사를 상대로 추심금을 청구한 조합원이 패소한 이유입니다.

그래서 실무는 한 단계를 더 거칩니다. 조합과 업무대행사를 상대로 신탁회사에 자금집행을 요청하라는 의사표시를 구하고, 신탁회사에는 그 요청을 받으면 지급하라고 구하는 소송입니다. 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 봅니다(민사집행법 제263조 제1항). 부산지방법원 2025. 8. 28. 선고 2025가합40447 판결, 부산지방법원 2026. 3. 10. 선고 2025가단46582, 2025가단50027(병합) 판결, 부산지방법원 서부지원 2026. 3. 31. 선고 2024가단117080 판결이 이런 주문을 냈고, 서울고등법원 2024. 10. 30. 선고 2023나2053363 판결도 신탁회사에 추진위원회로부터 자금 인출 요청을 받으면 지급하라고 명했습니다.

그 길에도 벽이 생겼습니다. 대법원 2026다203000 판결의 조합원들은 화해권고결정으로 채권을 확정받고 압류·추심명령을 받은 뒤, 자금집행요청 의사표시 청구와 추심금 청구를 함께 내어 1심과 항소심에서 신탁회사에 이겼습니다. 대리사무계약은 조합원 환불금을 최선순위 집행 대상으로 정하고 있었습니다. 그런데 대법원은 같은 계약에 현금수지 부족이 예상되면 신탁회사가 자금집행을 보류할 수 있다는 조항이 있고 이 조항은 환불금에도 적용된다고 보았습니다. 2025. 12.경 자금관리계좌 잔액은 2억 7,140만여 원인데 조합 채권자들의 압류 등 권리제한 금액은 34억 149만여 원이어서 보류 사유가 인정될 여지가 충분하다며 원심을 파기했습니다. 환송 후 결론은 아직 확인되지 않았습니다.

제 견해로는 이 판결이 말해 주는 것은 순서입니다. 먼저 온 채권자가 계좌를 묶어 버리면 뒤에 온 판결은 종이가 됩니다. 소송을 내기 전에 조합과 신탁회사 사이의 대리사무계약서를 확보해 집행 순서와 보류 조항을 읽고, 소 제기와 함께 조합의 신탁회사에 대한 채권과 조합 명의 예금에 가압류를 신청하는 것(민사집행법 제276조)을 검토해야 합니다. 조합이 회생을 신청하는 경우도 있습니다. 서울중앙지방법원 2021나48863 판결의 피고는 항소심 진행 중 회생을 신청해 보전처분과 포괄적 금지명령을 받았습니다. 조합의 자금 사정이 나쁠수록 업무대행사를 공동피고로 세울 실익이 커집니다. 2027. 3. 9.부터는 조합설립 대행 업무와 자금 보관 대행을 한 업체가 함께 맡지 못하게 하는 주택법 제11조의2 제7항이 시행됩니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사를 선임해 소송을 하더라도 기대할 것이 적은 사건이 있습니다. 첫째, 조합이 사업계획승인을 받아 착공 단계로 가고 있고, 증서의 기한이 지난 뒤에도 중도금을 계속 냈으며, 환불을 요구한 서면이 하나도 없는 경우입니다. 부산지방법원 2025가단49730 판결과 부산지방법원 동부지원 2025가단9673 판결의 조합원들은 청구가 기각되고 소송비용까지 부담했습니다. 이런 사건은 규약에 따른 탈퇴 환급 조건을 확인하거나 조합원 지위를 유지하는 편이 낫습니다. 둘째, 증서에 총회 결의에 따라 환불한다는 문구가 있는 경우입니다(대구지방법원 서부지원 2025가단51992 판결). 셋째, 조합이 설명을 갖춘 총회에서 증서를 추인한 뒤이고 증서의 환불 조건도 성취되지 않은 경우입니다(서울동부지방법원 2024가단137452 판결). 넷째, 조합의 자금관리계좌가 이미 다른 채권자들의 압류로 묶여 있고 업무대행사도 폐업해 받아 낼 상대가 없는 경우입니다. 다섯째, 낸 돈이 1,000만 원 안팎의 가입비뿐이라면 비용이 회수액을 넘기 쉽습니다.

선임을 검토할 사건은 조합설립인가 전이거나 인가 뒤 수년째 사업계획승인을 받지 못한 사업, 증서의 기한이 지난 뒤 추가 납부가 없는 사건, 토지 확보율을 부풀린 자료가 남아 있는 사건, 조합이 추인 총회를 소집하려는 단계의 사건, 납입액이 5,000만 원을 넘는 사건입니다. 위에서 본 전액 반환 판결들의 인용액은 4,500만 원에서 1억 5,040만 원 사이였습니다.

자주 묻는 질문

지역주택조합 안심보장증서만 있으면 분담금을 전액 돌려받을 수 있나요

증서만으로는 부족합니다. 총회 결의 없는 증서는 무효이고 그 무효가 가입계약의 무효·취소 원인이 된다는 점은 대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결로 정리됐습니다. 그러나 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결은 증서가 조건으로 삼은 절차가 결국 이행되어 사업이 정상 진행 중이면 그 주장이 신의칙에 어긋날 수 있다고 했습니다. 사업 단계와 가입 뒤의 납부 내역을 함께 보아야 합니다.

조합설립인가를 받은 조합이면 환불 소송은 끝난 건가요

그렇게 단정할 수 없습니다. 증서의 조건이 사업계획승인이나 시공사 계약인데 아직 이행되지 않았다면 다툴 여지가 있습니다. 다만 인가 뒤에 분담금을 계속 냈다면 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결이 말한 선행행위에 해당할 수 있습니다. 부산고등법원 (울산) 2025. 9. 17. 선고 2024나10804 판결은 인가 뒤 2차·3차 분담금을 내고 사업계획승인 뒤에 소를 제기한 조합원들의 청구를 기각했습니다.

안심보장증서를 받은 뒤 중도금을 계속 냈는데 불리한가요

불리합니다. 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다209886 판결은 환불 조건이 성취된 것으로 확정된 뒤에도 분담금을 낸 것을 환불 여부와 관계없이 계약을 유지하겠다는 뜻으로 보았습니다. 기한이 지났는데 조합이 납부를 독촉한다면 내기 전에 환불을 요구하는 내용증명을 보내고 상담을 받으시기를 권합니다.

조합이 총회에서 안심보장증서를 추인했다는데 제 동의가 없어도 유효한가요

유효할 수 있습니다. 대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결은 총회 결의 흠결로 무효인 환불보장약정의 추인은 상대방이 사전에 약정을 철회하는 의사를 표시했다는 등 특별한 사정이 없는 한 총회 결의만으로 충분하다고 했습니다. 다만 서울중앙지방법원 2025. 10. 16. 선고 2024가단5442156 판결처럼 추인의 의미와 부담이 조합원들에게 충분히 설명되지 않았다면 추인이 부정되기도 합니다.

가입한 지 3년이 넘었는데 계약 취소가 가능한가요

가능할 수 있습니다. 민법 제146조의 3년은 가입일이 아니라 추인할 수 있는 날, 곧 속았다는 사실을 안 날부터 셉니다. 서울중앙지방법원 2023. 6. 8. 선고 2022가단5327390 판결은 계약일부터 3년이 지났다는 조합의 항변을 배척했습니다. 총회 결의 흠결을 이유로 한 무효 주장에는 이 기간이 적용되지 않습니다.

업무대행비는 돌려받지 못한다는 각서를 썼는데요

계약이 무효이거나 취소되면 그 각서는 적용되지 않는다고 본 판결이 있습니다. 서울중앙지방법원 2022. 12. 15. 선고 2021나48863 판결은 업무대행비와 위약금 공제 조항은 유효한 계약을 해지하거나 탈퇴하는 경우에 적용되는 것이라며 공제 주장을 배척했습니다. 반대로 무효·취소가 인정되지 않아 규약에 따라 탈퇴하는 경우에는 공제 조항이 적용됩니다.

판결을 받았는데 조합이 돈이 없다고 합니다. 신탁회사에서 받을 수 있나요

곧바로 받기는 어렵습니다. 조합과 업무대행사를 상대로 자금집행요청의 의사표시를 구하는 판결을 받아 신탁회사에 지급을 구하는 방법이 쓰이고, 부산지방법원 2025. 8. 28. 선고 2025가합40447 판결이 그 예입니다. 다만 대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203000 판결은 계좌 잔액보다 압류 금액이 훨씬 많은 상황에서 신탁회사가 보류 조항으로 대항할 수 있다고 보았습니다. 다른 채권자보다 먼저 보전처분을 해 두는 것이 중요합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결(원심 서울중앙지방법원 2024. 9. 24. 선고 2024나220), 2025. 7. 3. 선고 2025다211151 판결(원심 서울중앙지방법원 2025. 2. 18. 선고 2023나53838), 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결, 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 — 환불보장약정은 총유물 처분이 따르는 채무부담행위, 총회 결의 없으면 무효, 가입계약과 일체

• 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결(상고기각, 원심 부산고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023나55545), 2025. 5. 15. 선고 2024다269808 판결(원심 울산지방법원 2024. 7. 18. 선고 2023나16885) — 인가 뒤 분담금 납부와 신의칙, 토지 확보율 기망 불인정

• 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결(원심 부산지방법원 2025. 5. 22. 선고 2024나54706), 2025. 9. 25. 선고 2025다209886 판결(원심 부산고등법원 2025. 1. 16. 선고 2024나53355), 2025. 9. 25. 선고 2024다320796 판결(원심 부산지방법원 2024. 11. 14. 선고 2024나43713) — 조건으로 삼은 절차의 이행과 사업 정상 진행, 신의칙(각 파기환송, 환송 후 결론 미확인)

• 대법원 2025. 9. 26. 선고 2025다212256 판결, 2025. 12. 11. 선고 2025다215162 판결 — 같은 유형 부당이득금 사건 파기환송(검색 결과 표시 기준, 본문 미열람)

• 대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결(원심 의정부지방법원 2024. 7. 4. 선고 2024나202646), 2014. 3. 27. 선고 2012다106607 판결 — 총회 결의에 의한 추인, 무효행위 추인의 요건

• 대법원 2023. 5. 18. 선고 2022다265987 판결, 2026. 8. 13. 선고 2026다203000 판결(파기환송, 환송 후 결론 미확인) — 자금관리 대리사무계약 조항에 의한 신탁업자의 대항, 자금집행 보류 조항

• 수원지방법원 2026. 5. 28. 선고 2025가단519900 판결, 수원지방법원 2025. 10. 16. 선고 2024가단584046 판결, 부산지방법원 2023. 10. 11. 선고 2022가단354739 판결, 서울중앙지방법원 2023. 8. 24. 선고 2022가단5247005 판결, 창원지방법원 마산지원 2025. 12. 17. 선고 2023가단109704 판결(각 확정 여부 미확인) — 증서 무효에 따른 가입계약 무효, 전액 반환

• 서울중앙지방법원 2025. 10. 16. 선고 2024가단5442156 판결, 서울남부지방법원 2026. 1. 29. 선고 2024가단262443 판결(각 확정 여부 미확인) — 신의칙 판결 이후 추진 단계 사업의 전액 반환, 추인 부정

• 부산고등법원 (울산) 2025. 9. 17. 선고 2024나10804 판결(상고 여부 미확인), 부산지방법원 2026. 5. 22. 선고 2025가단49730 판결, 부산지방법원 동부지원 2026. 3. 5. 선고 2025가단9673 판결, 수원지방법원 성남지원 2025. 12. 26. 선고 2024가단248848 판결(각 확정 여부 미확인) — 신의칙 위반으로 청구 기각, 규약상 환급 시기

• 서울동부지방법원 2026. 1. 30. 선고 2024가단137452 판결, 대구지방법원 서부지원 2025. 11. 25. 선고 2025가단51992 판결(각 확정 여부 미확인) — 총회 추인 인정, 총회 결의에 따른다는 증서 문구

• 서울고등법원 2025. 6. 18. 선고 2024나2018947 판결(1심 서울동부지방법원 2024. 4. 3. 선고 2022가합100941, 상고 여부 미확인), 서울남부지방법원 2024. 7. 9. 선고 2023가단222493 판결, 서울중앙지방법원 2025. 6. 11. 선고 2023가단5277126 판결, 서울남부지방법원 2022. 2. 11. 선고 2020가단259425 판결(각 확정 여부 미확인) — 토지 확보율 허위 고지, 업무대행사의 불법행위 책임, 개인 피고 청구 기각

• 서울중앙지방법원 2022. 12. 15. 선고 2021나48863 판결(상고 여부 미확인), 서울중앙지방법원 2023. 6. 8. 선고 2022가단5327390 판결(확정 여부 미확인) — 업무대행비·위약금 공제 배척, 취소권 제척기간 항변 배척

• 서울중앙지방법원 2024. 9. 4. 선고 2024가단5095390 판결, 서울고등법원 2024. 10. 30. 선고 2023나2053363 판결, 부산지방법원 2025. 8. 28. 선고 2025가합40447 판결, 부산지방법원 2026. 3. 10. 선고 2025가단46582, 2025가단50027(병합) 판결, 부산지방법원 서부지원 2026. 3. 31. 선고 2024가단117080 판결(각 확정 여부 미확인) — 신탁회사에 대한 추심금 청구와 자금집행요청 의사표시

• 법령 — 민법 제109조, 제110조, 제137조, 제139조, 제146조, 제162조, 제276조, 제748조, 제749조, 제766조 / 주택법 제11조, 제11조의2, 제11조의3, 제11조의4, 제11조의6(제11조의2 제7항은 2027. 3. 9. 시행) / 민사집행법 제263조, 제276조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

안심보장증서 사건은 2025년을 지나면서 성격이 바뀌었습니다. 증서가 무효라는 점만 주장하면 이기던 시기가 끝났고, 지금은 사업이 어디까지 왔는지와 조합원이 그동안 무엇을 했는지를 날짜로 입증하는 사건이 되었습니다. 여기에 판결 뒤 신탁계좌에서 돈을 받아 내는 문제가 겹칩니다. 그래서 저희는 소장을 쓰기 전에 이길 수 있는 사건인지와 받아 낼 수 있는 사건인지를 따로 검토합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 증서 원본을 봅니다. 발급 명의가 조합인지 추진위원회인지, 환불 조건이 조합설립인가인지 사업계획승인인지, 기한이 적혀 있는지, 총회 결의에 따른다거나 환불 신청 기간을 제한하는 단서가 있는지를 확인합니다. 다음으로 가입계약서와 입금 내역을 놓고 가입일, 증서를 받은 날, 분담금과 업무대행비를 낸 날짜를 표로 만듭니다. 세 번째로 조합의 현재 단계를 확인합니다. 조합원 모집 신고, 설립인가, 사업계획승인, 시공사 도급계약, 착공 가운데 어디까지 왔는지와 각 날짜를 관할 구청 자료와 조합 소식지로 대조합니다. 네 번째로 조합이 증서 추인 안건으로 총회를 열었거나 열 예정인지, 총회 안내자료에 무엇이 적혀 있는지를 봅니다. 다섯 번째로 가입 당시 토지 확보율에 관해 들은 숫자가 계약서, 홍보물, 문자, 녹음 가운데 어디에 남아 있는지를 확인합니다. 마지막으로 환불을 요구한 적이 있는지, 내용증명이나 문자가 남아 있는지를 여쭙니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 청구를 세 겹으로 세웁니다. 총회 결의 흠결에 따른 무효를 첫 번째로, 기망과 착오에 따른 취소를 두 번째로, 조합과 업무대행사의 공동불법행위를 세 번째로 두어 어느 하나가 막혀도 다른 길이 남게 합니다. 신의칙 항변이 예상되는 사건에서는 증서의 조건이 아직 이행되지 않았다는 점, 기한이 지난 뒤 추가 납부가 없거나 납부가 조합의 독촉에 따른 것이었다는 점, 환불을 요구한 시점을 날짜순으로 정리해 먼저 제출합니다. 조합이 추인 총회를 준비하고 있다면 그 전에 무효·취소의 뜻을 서면으로 통지합니다. 토지 확보율은 구청에 대한 사실조회와 문서제출명령으로 실제 수치를 확보합니다. 소 제기와 함께 조합의 신탁회사에 대한 채권과 조합 명의 예금에 대한 가압류를 검토하고, 자금관리 대리사무계약서를 확보해 자금집행요청의 의사표시를 구하는 청구를 처음부터 병합할지 판단합니다. 조합의 자금 사정이 나쁘면 업무대행사를 공동피고로 세우고, 대표 개인의 관여가 드러나는 사건에서는 형사 고소의 시점을 민사 일정과 맞춥니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서는 같은 문구의 증서를 받은 조합원들 사이에서도 결과가 갈렸습니다. 추진 단계에서 소를 제기한 조합원은 1억 원이 넘는 분담금 전액을 돌려받았고, 사업계획승인 뒤 중도금을 한 번 더 낸 조합원은 청구가 기각되어 소송비용까지 부담했습니다. 판결을 받고도 자금관리계좌가 다른 채권자들의 압류로 묶여 있어 대법원까지 간 조합원들도 있었습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 지금 소를 제기해야 하는 사건인지, 내용증명과 보전처분을 먼저 해야 하는 사건인지, 소송보다 규약에 따른 탈퇴나 지위 유지가 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

안심보장증서를 믿고 가입했는데 그 증서가 무효라는 말을 들으면 속았다는 생각과 함께 이미 늦은 것은 아닌지 걱정이 듭니다. 법은 총회 결의 없는 환불 약속을 무효로 하면서도 그 무효를 가입계약에서 벗어나는 근거로 인정하고 있고, 동시에 사업이 정상적으로 진행되는 동안 오래 기다린 조합원의 청구에는 신의칙이라는 한계를 두고 있습니다. 내 사건이 어느 쪽에 가까운지는 증서의 문구와 날짜를 놓고 보아야 알 수 있습니다.

증서 원본과 가입계약서, 입금 내역, 조합에서 받은 총회 안내문과 소식지, 홍보관에서 받은 자료와 상담 문자, 환불을 요구한 기록을 모아 두시기 바랍니다. 조합이 추가 분담금 납부를 독촉하거나 추인 총회를 소집했다면 그 전에 검토를 받으시는 편이 좋습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.