전세사기피해자 결정이 부결·기각됐다면 — 집주인 수사 개시 전에 신청해 막힌 경우의 이의신청 30일·재신청 시기, 요건별로 갈린 판결과 행정소송

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 전세사기피해자 결정 신청이 부결됐다면 결정을 송달받은 날부터 30일 안에 국토교통부장관에게 이의신청을 하거나(전세사기피해자법 제15조), 이의신청 결과를 통지받은 날부터 90일 안에 행정소송을 낼 수 있습니다(행정기본법 제36조 제4항). 다만 집주인에 대한 수사가 시작되기 전에 신청해 제3조 제1항 제4호(보증금을 돌려주지 않을 의도가 의심되는 상당한 이유)에서 막힌 경우라면, 처분 당시의 사실을 기준으로 다투는 소송보다 수사 개시 자료를 갖춰 다시 신청하는 편이 빠를 수 있고, 대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두50324 판결은 거부된 뒤의 재신청을 다시 거절하는 것도 새로운 거부처분이라고 보았습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 17건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

보증금을 못 받은 채 집이 경매로 넘어가고, 전세피해지원센터의 안내를 받아 서류를 모아 신청했는데 몇 달 뒤 '부결' 통지서가 옵니다. 통지서에는 "제3조 제1항 제4호 요건 미충족" 같은 한 줄만 적혀 있는 경우가 많습니다. 많은 분들이 이 통지를 '피해자가 아니라는 판정'으로 받아들이고 포기하시지만, 실제로는 어느 요건이 신청 당시 자료로 확인되지 않았다는 뜻인 경우가 대부분입니다. 국토교통부가 2026. 9. 7. 발표한 8월 심의 결과만 보아도 한 달에 626건이 요건 미충족으로 부결됐고, 이의신청은 31건이 받아들여진 반면 그보다 훨씬 많은 건이 기각됐습니다. 이의신청을 냈다고 해서 결과가 바뀌는 것이 아니라, 무엇을 새로 보여 주었느냐에 따라 바뀝니다. 이 글은 부결 사유를 요건별로 나누고, 법원이 같은 사실관계를 어떻게 판단했는지 형사·민사·행정 판결로 정리한 뒤, 이의신청과 재신청과 소송 중 무엇을 언제 해야 하는지 순서대로 짚은 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

전세사기피해자 결정이 부결되면 언제까지 이의신청을 해야 합니까 — 결정을 송달받은 날부터 30일 이내입니다(전세사기피해자법 제15조 제1항). 국토교통부장관은 위원회에 재심의를 요청해 그 의결에 따라 다시 결정하고, 이의신청과 별도로 행정소송도 낼 수 있습니다(행정기본법 제36조 제3항). 다만 행정소송은 처분 당시의 사실을 기준으로 판단하므로(대법원 2018. 6. 28. 선고 2015두58195 판결), 부결 뒤에 새로 생긴 사정은 이의신청이나 재신청에서 내는 것이 맞습니다.

집주인 수사가 시작되기 전에 신청해서 부결됐다면 다시 신청할 수 있습니까 — 법률에 재신청을 막는 규정은 없습니다. 대법원 2020두50324 판결과 대법원 2019. 4. 3. 선고 2017두52764 판결은 거부처분 뒤에 새로운 취지로 다시 신청해 거절되면 그것이 새로운 거부처분이라고 보았습니다. 다만 법률 부칙의 유효기간과 적용 대상 계약 시점은 개정이 거듭됐으므로 재신청 직전에 확인해야 합니다.

집주인이 사기죄로 무죄를 받으면 피해자 결정도 받을 수 없습니까 — 그렇지 않습니다. 제3조 제1항 제4호의 기준은 형사재판의 '합리적 의심 없는 증명'이 아니라 반환하지 않을 의도가 '의심할 만한 상당한 이유'입니다. 수원지방법원 성남지원 2024. 7. 17. 선고 2023고단1591 판결은 무죄 부분에서도 "상당한 의심이 들기는 한다"고 적었고, 이 무죄 판단은 수원지방법원 2026. 2. 11. 선고 2024노4802 판결에서 유지되었습니다. 다만 위원회가 어떤 자료로 4호를 인정할지는 사건마다 다릅니다.

부결 통지서부터 다시 읽으십시오 — 어느 요건에서 막혔습니까

전세사기피해자 결정은 국토교통부장관이 전세사기피해지원위원회의 심의·의결에 따라 합니다(전세사기피해자법 제14조 제5항). 신청 접수와 피해사실 조사는 시·도지사에게 위임되어 있고(제29조 제1항), 조사는 신청일부터 30일 이내에 마치도록 되어 있습니다(제13조 제5항). 결정을 받으려면 제3조 제1항의 네 요건을 모두 갖추어야 합니다.

• 제1호 대항력과 확정일자 — 주택의 인도와 전입신고, 확정일자를 갖추었거나 임차권등기·전세권설정을 마쳤을 것.

• 제2호 보증금 5억 원 이하 — 위원회가 시·도별 여건을 고려해 2억 원 범위에서 상향할 수 있습니다.

• 제3호 다수 피해 — 임대인의 파산·회생, 임차주택의 경매·공매 개시, 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 피해가 발생했거나 발생이 예상될 것.

• 제4호 반환하지 않을 의도 — 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 반환 능력이 없는 사람에게 집을 넘긴 것, 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득·임대한 것 등 반환채무를 이행하지 않을 의도가 의심되는 상당한 이유가 있을 것.

경매나 공매 절차가 끝난 임차인은 제1호와 제3호가 빠집니다(제3조 제1항 단서). 반대로 보증금 전액을 보증보험으로 돌려받을 수 있거나, 전액이 최우선변제 대상이거나, 대항력·우선변제권으로 전액을 회수할 수 있다고 판단되면 적용 대상에서 빠집니다(제3조 제2항). 이 경우 통지서에는 '부결'이 아니라 '적용 제외'로 표시됩니다.

네 요건을 다 갖추지 못해도 길이 하나 더 있습니다. 제2조 제4호 나목은 보증금 요건(제2호)을 뺀 나머지를 갖춘 임차인을, 다목은 대항력 요건 대신 인도·전입신고·확정일자를 갖추고 제2호와 제4호를 충족한 임차인을 '전세사기피해자등'으로 정합니다. 다목에는 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 경우, 예컨대 신탁된 집을 위탁자에게 빌린 경우도 포함됩니다. 통지서에서 어느 유형으로 심사됐는지, 어느 호에서 막혔는지를 먼저 표시해 두어야 다음 단계가 정해집니다.

실무에서 가장 많이 막히는 곳은 제4호입니다. 법문에는 수사 개시가 여러 예시 가운데 하나로 적혀 있지만, 위원회 심의에서는 임대인에 대한 고소와 그에 따른 수사 개시처럼 외부에서 확인되는 사정이 없으면 4호를 인정하지 않는 경우가 많습니다. 경매가 시작됐고 보증보험이 없다는 사정만으로 신청했다가 부결되는 흐름이 그래서 반복됩니다. 2026. 10. 2. 시행된 현행 제13조 제3항 제10호는 국토교통부장관이 임대인등에 대한 수사 개시 여부와 처분 결과, 피해자 현황을 공소청(광역공소청, 지방공소청 및 지방공소청 지청 포함)·중대범죄수사청·경찰청에 요청할 수 있게 정하고 있습니다. 수사기관 쪽 기록이 생겨야 조사에서 확인되는 구조입니다.

기한은 세 갈래로 흐릅니다 — 이의신청 30일, 소송 90일, 그리고 재신청

첫째, 이의신청입니다. 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청하고(제15조 제1항), 장관은 신청을 받은 날부터 20일 이내에 위원회 재심의를 거쳐 결정해야 합니다(같은 조 제2항). 재심의에는 추가 조사 규정이 준용되므로(같은 조 제3항, 제14조 제4항), 이의신청서와 함께 새 자료를 내면 그 자료가 조사 대상이 됩니다. 이 법에 정하지 않은 사항은 행정기본법 제36조를 따릅니다(제15조 제4항).

둘째, 행정소송입니다. 행정기본법 제36조 제3항은 이의신청과 관계없이 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있다고 정하고, 제4항은 이의신청 결과를 통지받은 날(통지기간 안에 통지가 없으면 그 기간이 끝난 다음 날)부터 90일 이내에 소송을 낼 수 있다고 정합니다. 이의신청을 하지 않았다면 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 낼 수 없습니다(행정소송법 제20조). 예전에는 달랐습니다. 대법원 2012. 11. 15. 선고 2010두8676 판결은 구 민원사무처리법상 이의신청에 대해서는 그 결과를 통지받은 날부터 제소기간이 기산되지 않는다고 보았습니다. 지금은 행정기본법이 기산점을 명시했지만, 처분 통지서와 이의신청 결과 통지서에 적힌 불복 안내를 그대로 보관해 두어야 하는 이유입니다.

셋째, 재신청입니다. 이의신청 기간이 지났거나 이의신청까지 기각된 뒤에 수사 개시처럼 새로운 사정이 생겼다면 다시 신청할 수 있습니다. 대법원 2020두50324 판결은 이렇게 판시했습니다.

"거부처분이 있은 후 당사자가 다시 신청을 한 경우에는 신청의 제목 여하에 불구하고 그 내용이 새로운 신청을 하는 취지라면 관할 행정청이 이를 다시 거절하는 것은 새로운 거부처분이라고 보아야 한다. 관계 법령이나 행정청이 사전에 공표한 처분기준에 신청기간을 제한하는 특별한 규정이 없는 이상 재신청을 불허할 법적 근거가 없으며…" — 대법원 2020두50324

이 사건은 이주대책 대상자 선정 사건이었습니다. 1차 부적격 통보에 이의신청을 하면서 증빙을 추가로 냈고, 공사가 다시 받아들이지 않는 2차 결정을 하면서 90일 안에 소송을 낼 수 있다고 안내했습니다. 원심은 2차 결정이 처분이 아니라며 소를 각하했지만 대법원은 2차 결정도 별도의 처분이라며 파기했습니다. 대법원 2017두52764 판결도 같은 법리를 밝히면서, 제소기간이 지난 1차 거부통보가 아니라 다시 신청해 받은 2차 거부통보를 다툴 대상으로 정리해야 한다고 지적했습니다.

첫 번째 사례 — 같은 집주인인데 계약 시점에 따라 유죄와 무죄가 갈렸습니다

수원지방법원 성남지원 2023고단1591 판결의 사건입니다. 서울 관악구의 원룸 건물 임대인 A씨는 2020. 2. 17. 공인중개사 사무소에서 B씨와 1억 5,000만 원에 전세계약을 맺으면서 선순위 임차보증금이 총 6억 8,000만 원이라 반환에 문제가 없다고 말했습니다. 실제 선순위 보증금은 약 18억 4,100만 원이었고, 근저당 채무와 합하면 감정평가액 24억 원을 넘었습니다. A씨는 2019. 12. 8억 5,000만 원을 대출받고 다음 달부터 이자를 내지 못했고, 고용·산재보험료와 건강보험료가 체납되고 있었으며, 다른 건물 임차인들에게 보증금을 돌려주지 못해 2019년 3~8월 임차권등기명령이 이어지고 강제경매까지 개시된 상태였습니다. 법원은 이 계약을 사기로 인정해 징역 1년을 선고했습니다.

같은 판결의 무죄 부분은 다릅니다. A씨는 2016. 9. 26. 다른 원룸 건물에서 C씨와 9,000만 원에 전세계약을 맺었고, C씨는 경매에서 19만 원을 배당받은 것 외에는 보증금을 돌려받지 못했습니다. 법원은 반환 의사나 능력이 없던 것은 아닌지 "상당한 의심이 들기는 한다"고 하면서도, 편취 여부는 계약 시점인 2016. 9. 26.을 기준으로 판단해야 하는데 그 시점의 다른 임대차 현황과 채무, 재산 상황을 보여 주는 자료가 제출되지 않았다며 무죄를 선고했습니다. 경매기록의 임대차 대부분이 그 계약 이후의 것이었다는 점도 지적했습니다. 수원지방법원 2024노4802 판결은 무죄 부분에 대한 검사의 항소를 기각하고, 유죄 부분은 항소심에서 합의된 사정을 반영해 징역 1년에 집행유예 2년으로 고쳤습니다.

이 사건이 피해자 결정 신청인에게 주는 교훈은 두 가지입니다. 하나는 4호를 뒷받침하는 자료가 '내 계약 당시'의 집주인 사정을 보여 주어야 한다는 점입니다. 같은 집주인이라도 2016년 계약과 2020년 계약은 결론이 갈렸습니다. 다른 하나는 형사 무죄가 곧 4호 불충족을 뜻하지 않는다는 점입니다. 법원이 '상당한 의심'을 언급하면서도 형사 증명이 부족하다고 본 사정은, '의심할 만한 상당한 이유'를 요구하는 4호의 자료로 다시 쓸 수 있습니다. 다만 위원회가 그렇게 볼지는 다른 자료와 함께 판단되므로 단정할 수는 없습니다.

두 번째 사례 — 다가구 한 동에서 9명은 유죄, 1명은 무죄였습니다

대전지방법원 2026. 4. 2. 선고 2025노2254 판결의 사건입니다. 임대인 A씨는 2017년부터 2020년까지 본인과 법인 명의로 대전의 다가구주택 다섯 채를 사들였습니다. 2023. 3. 28. B씨와 보증금 5,000만 원에 계약하면서 "선순위 임차보증금은 3억 7,000만 원이고, 9억 5,000만 원에 매수했는데 선순위 보증금과 근저당 채무를 합해도 매매가보다 적으니 안전하다"고 말했지만, 실제 선순위 보증금은 9억 2,500만 원이었고 채권최고액 4억 800만 원과 합하면 13억 3,300만 원으로 감정평가액 약 11억 9,554만 원을 넘었습니다. 대전지방법원 2025. 6. 20. 선고 2025고단278 판결은 피해자 10명 7억 9,500만 원 전부를 유죄로 보았습니다.

항소심은 1명을 무죄로 바꾸었습니다. 그 임차인은 2021. 6. 28. 기존 계약을 연장하면서 보증금을 2,000만 원 올렸는데, 당시 건물 감정평가액 약 14억 6,211만 원에서 근저당 채권최고액 6억 원과 선순위 보증금 7억 1,300만 원을 빼면 약 1억 4,911만 원이 남아 증액분 2,000만 원을 담보할 수 있었다는 것입니다. 법원은 다가구주택은 전체 건물가액에서 선순위 대출과 선순위 보증금을 빼 임차인별로 '깡통전세' 여부를 따져야 하고, 그 판단은 계약 체결 당시를 기준으로 해야 한다고 했습니다. 나머지 9명 7억 7,500만 원은 유죄로 징역 2년 6개월이 선고됐고, 대법원 2026도5607 결정으로 상고가 기각되어 확정되었습니다.

피해자 결정 신청에서 이 계산법은 그대로 쓸 수 있습니다. 내 계약 당시 등기부의 근저당과 전입세대 열람 내역, 확정일자 부여 현황으로 선순위 합계를 만들고, 감정가나 시세와 비교해 '계약 당시 이미 담보가 부족했다'는 표를 만들면 4호의 '반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대'를 보여 주는 자료가 됩니다. 같은 건물 임차인이 여러 명이면 제3호 '2인 이상 피해'도 함께 정리됩니다.

세 번째 사례 — 집주인이 아니라 관리업체가 속였다면

대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결의 사건입니다. 주택임대관리업체를 운영한 피고인들은 도시형 생활주택과 오피스텔 소유자들과 영업위탁계약을 맺고, 소유자들을 대리해 임차인들과 계약하면서 업체가 보증금 반환을 책임진다는 특약을 넣었습니다. 그러나 업체는 설립 무렵부터 자산이 없었고, 신규 보증금으로 소유자들에게 줄 보장금과 기존 임차인 보증금, 다른 사업 자금을 '돌려막기'하고 있었습니다. 원심(대전지방법원 2025. 3. 19. 선고 2021노4099 등 판결)은 피고인들이 계약 당사자가 아닌 대리인일 뿐이라며 무죄로 보았습니다.

대법원은 이를 파기했습니다. 업체가 특약으로 보증금 반환의무를 따로 부담했고, 임차인 대부분이 임대인 연락처도 모른 채 업체와 계약하고 보증금도 업체에 냈으므로, 업체의 반환 의사와 능력은 계약 체결 여부를 판단하는 중요한 전제였고 이를 알리지 않은 것은 기망이라는 것입니다. 피해자들이 나중에 소송이나 경매로 보증금을 돌려받았더라도 마찬가지라고 했습니다.

전세사기피해자법 제2조 제2호는 '임대인등'에 임대인의 대리인이나 임대인을 위해 임대 업무를 처리하는 사람, 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사, 임차인을 모집하는 사람, 다수 임대인의 배후에 있는 동일인까지 넣었습니다. 집주인 본인에 대한 수사가 없더라도 관리업체나 모집책, 배후의 동일인에 대한 수사 개시나 기망이 확인되면 4호를 다시 주장할 수 있습니다. 2025도4777 판결처럼 1·2심에서 무죄가 나왔다가 대법원에서 파기되는 경우도 있으므로, 하급심 무죄만 보고 이의신청을 포기할 일은 아닙니다.

네 번째 사례 — 오피스텔 한 호실, 앞 세입자 보증금을 숨긴 8,100만 원

부산지방법원 동부지원 2026. 6. 10. 선고 2025고단527 판결의 사건입니다. 부산진구 오피스텔 한 호실의 소유자 A씨는 2021. 4. 보증금 1억 원에 E씨에게 세를 주었고, E씨는 확정일자와 전입신고를 마치고 살고 있었습니다. A씨는 2023. 3. 15. B씨와 같은 호실을 보증금 8,100만 원에 계약하면서 B씨를 1순위 전세권자로 해 주겠다고 했지만, E씨의 보증금을 돌려줄 능력이 없었고 별다른 재산 없이 채무초과 상태였습니다. 법원은 사기를 인정해 징역 10개월을 선고하고, B씨에게 8,100만 원을 지급하라는 배상명령을 가집행과 함께 내렸습니다.

이 판결의 증거목록에는 고소장, 등기사항전부증명서, 문자 대화 내역과 함께 전세사기피해자등 결정문과 결정 통지서, 경매사건 검색 결과와 매각기일공고, 피의자 신용보고서가 들어 있었습니다. 결정 신청과 형사 고소, 배상명령 신청이 한 사건 안에서 서로의 자료가 되었다는 뜻입니다. 같은 호실에 앞선 임차인의 보증금이 남아 있다는 사정은 제3호의 '2인 이상' 요건과도 이어집니다. 수사 개시 전에 결정 신청부터 하는 것이 아니라, 고소로 수사가 시작되게 한 뒤 그 기록으로 4호를 채우는 순서가 실무상 안전한 이유입니다.

다섯 번째 사례 — 신탁된 집을 빌린 경우, 결정은 받았지만 집은 비워야 했습니다

수원지방법원 성남지원 2025. 7. 24. 선고 2025가단7204 판결의 사건입니다. 위탁자 회사는 2019. 1. 소유 건물의 한 호실을 담보신탁하면서 수탁자 승낙 없이 임대하지 않기로 약정했는데, B씨는 2021. 2. 이 회사와 보증금 5,000만 원, 월세 50만 원에 계약하고 입주했습니다. 대출이 연체되자 우선수익자가 공매를 요청했고, 수탁자는 B씨를 상대로 인도를 청구했습니다. B씨는 2025. 4. 9. 전세사기피해자등 결정을 받았다며 계속 살 권리가 있다고 주장했습니다.

법원은 결정 사실은 인정했지만, 제25조의3은 신탁사기피해자가 공공주택사업자에게 매입을 요청할 수 있고 사업자가 매입 여부를 정할 수 있다는 내용일 뿐 인도 요청에도 계속 점유할 권한을 주는 규정은 아니라며 인도를 명했습니다. 결정이 모든 문제를 해결해 주지는 않는다는 점, 그래서 결정을 받는 것과 함께 매입 요청 절차와 보증금 회수 소송을 병행해야 한다는 점을 보여 줍니다. 신탁된 집을 중개한 공인중개사에게는 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결이 신탁원부를 제시하고 수탁자 승낙 없이는 대항할 수 없다는 점을 설명할 의무가 있다고 보았으므로, 중개사 책임도 함께 검토할 대상입니다.

여섯 번째 사례 — 결정을 받은 뒤에 실제로 달라지는 것

인천지방법원 2025. 3. 26. 선고 2024가단323862 판결의 사건입니다. B씨는 2017. 12. 인천 미추홀구의 집을 보증금 5,200만 원에 빌린 뒤 재계약으로 5,900만 원까지 올렸고, 2022. 7. 경매가 개시되자 배당요구를 했습니다. 2023. 6. 28.경 피해자 결정을 받은 B씨는 2023. 7.과 2024. 11. 두 차례 경매유예를 신청했고 매각기일이 취소되었습니다. 근저당권을 양수한 회사는 유예 신청이 1회로 제한되는데 두 번 신청해 채권 회수를 방해했다며 3,000만 원을 청구했습니다. 법원은 제17조가 유예 기간을 1년으로 정하고 연장할 수 있게 했을 뿐 신청 횟수를 제한하지 않으며, 유예는 집행법원이 요건을 심리해 결정하는 것이라며 청구를 기각했습니다. 제17조 제3항은 결정을 '신청한 자'도 유예 대상에 포함하므로, 부결 뒤 이의신청이나 재신청 중에도 이 조항의 적용을 검토할 수 있습니다.

대구지방법원 2026. 1. 28. 선고 2025나303747 판결은 다른 회수 경로와의 관계를 보여 줍니다. 공인중개사의 책임으로 남은 보증금 2,500만 원을 청구한 임차인이 소송 중 2025. 8.경 피해자 결정을 받아 한국토지주택공사 임대주택에 입주하면서 같은 금액 상당의 주거지원을 받게 되자, 중개사는 손해가 없어졌다고 주장했습니다. 법원은 주거지원은 전세사기피해자법의 목적에 따른 것이고 보증금을 회수하면 신고해야 하는 구조(제15조의2)이므로 중개사의 손해배상액에서 공제할 수 없다며 항소를 기각했습니다(1심 대구지방법원 서부지원 2025. 9. 12. 선고 2023가단57897 판결). 결정과 손해배상 소송은 서로를 지우지 않습니다.

보증보험에 가입했다면 무조건 적용 제외입니까

제3조 제2항 제1호는 보증이나 보험에 가입했다는 사실만이 아니라 그로써 '보증금의 전액 반환이 가능한 경우'를 적용 제외로 정합니다. 보증기관이 면책을 주장하면 이 전제가 흔들립니다. 서울중앙지방법원 2025. 3. 10. 선고 2024가단5180595 판결에서 주택도시보증공사는 임대인이 실제로는 임차인의 배우자와 계약했다며 허위 전세계약이라는 이유로 전세금안심대출보증 채무의 면책을 통보했습니다. 법원은 공인중개사 입회하에 계약서를 쓰고 확정일자를 받았고 임차인이 실제 거주한 점 등을 들어 허위계약이 아니라고 보고 8,000만 원 지급을 명했으며, 이 판결은 확정되었습니다. 보증기관과 다툼이 있어 전액 반환이 확정되지 않은 상태라면, 적용 제외 통지에 대해 그 사정을 들어 이의신청할 여지가 있는지 따져 보아야 합니다.

대항력 요건에서 막혔다면 — 전출 한 번이 결론을 바꿉니다

제1호는 주택임대차보호법상 인도와 주민등록, 확정일자를 요구합니다. 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결은 대항요건이 취득할 때만이 아니라 유지하는 동안에도 계속 존속해야 하고, 가족과 함께 일시적이라도 주민등록을 옮겼다면 대항력은 그때 소멸하며 재전입하면 그때부터 새 대항력이 생길 뿐이라고 했습니다. 대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결은 전출 전에 확정일자를 갖추었고 계약의 동일성이 유지된다면 재전입 뒤 확정일자를 다시 받을 필요는 없다고 보았습니다.

보증금을 못 받은 채 이사해야 했다면 이사 전에 임차권등기를 마쳤는지가 결정적입니다. 제1호는 임차권등기를 마친 경우도 포함하기 때문입니다. 이미 대항력을 잃었다면 제1호 대신 인도·전입신고·확정일자 이력을 기준으로 하는 제2조 제4호 다목 유형으로 다시 심사받을 수 있는지를 검토합니다. 경매·공매가 끝난 뒤라면 제1호 자체가 빠지므로(제3조 제1항 단서), 배당이 끝난 시점에 재신청하는 방법도 있습니다.

이의신청으로 갈지, 소송으로 갈지, 재신청할지

세 길은 판단 기준 시점이 다릅니다. 행정소송에서는 처분이 있을 때의 법령과 사실 상태를 기준으로 판단합니다. 다만 대법원 2015두58195 판결은 이것이 처분 후의 사실 변동에 영향을 받지 않는다는 뜻일 뿐, 처분 당시 행정청에 제출된 자료만으로 판단한다는 뜻은 아니라고 했습니다.

"법원은 행정처분 당시 행정청이 알고 있었던 자료뿐만 아니라 사실심 변론종결 당시까지 제출된 모든 자료를 종합하여 처분 당시 존재하였던 객관적 사실을 확정하고 그 사실에 기초하여 처분의 위법 여부를 판단할 수 있다." — 대법원 2015두58195

그러므로 부결 당시 이미 고소장이 접수돼 수사가 진행 중이었는데 위원회가 이를 확인하지 못했다면, 그 사실은 소송에서 증명할 수 있습니다. 반대로 부결 뒤에 비로소 고소하고 수사가 시작됐다면 소송에서는 그 사정을 내세우기 어렵고, 이의신청(30일 안이라면)이나 재신청으로 가는 것이 맞습니다. 이것이 '수사 개시 전 신청'으로 부결된 사건에서 소송보다 재신청이 빠른 경우가 많은 이유입니다.

소송으로 간다면 부결 사유가 막연할수록 다툴 여지가 생깁니다. 대법원 2020. 8. 27. 선고 2019두60776 판결은 행정청이 불확정개념으로 된 법령상 기준을 충족하지 못했다는 취지만 간략히 적어 거부한 경우, 소송에서 행정청이 처분사유를 구체화해야 하고 원고도 그 판단에 잘못이 있음을 밝히는 주장과 자료를 내야 한다고 했습니다. '4호 미충족' 한 줄의 부결이라면, 위원회가 어떤 자료를 보고 어떤 사정을 부족하다고 봤는지 소송에서 구체화를 요구하고 그 지점을 반박하는 방식이 됩니다. 이 글을 쓰며 법제처 판례 데이터베이스와 판결 검색 서비스를 찾아보았지만, 전세사기피해자 결정 부결 처분의 취소를 구한 판결문은 확인하지 못했습니다. 그래서 소송의 기준은 같은 구조의 거부처분 사건에서 대법원이 세운 법리로 정리했고, 결과를 예측할 때도 이 점을 감안해야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 통지서의 날짜부터 적으십시오. 결정문을 송달받은 날에 30일을 더한 날이 이의신청 마감입니다. 이의신청을 했다면 결과 통지일에 90일을 더한 날이 소송 마감입니다.

2. 막힌 호를 표시하십시오. 제1호(대항력), 제2호(보증금), 제3호(2인 이상), 제4호(의도), 제3조 제2항(적용 제외) 가운데 어디인지 결정 이유에서 찾습니다. 이유가 한 줄뿐이면 정보공개청구로 심의 자료를 받아 볼 수 있는지 확인합니다.

3. 4호라면 수사 상황을 확인하십시오. 집주인이나 관리업체, 중개 보조인에 대해 누가 언제 고소했는지, 사건번호와 담당 경찰서, 다른 임차인의 고소 여부를 적습니다. 아무도 고소하지 않았다면 고소부터 준비합니다.

4. 계약 당시 숫자를 맞추십시오. 내 계약일 기준 등기부의 근저당 채권최고액, 전입세대 열람 내역, 선순위 보증금을 더해 시세나 감정가와 비교합니다(대전지방법원 2025노2254 판결의 계산법).

5. 1호라면 주민등록 이력을 떼어 보십시오. 주민등록초본으로 전출 기록이 있는지, 이사 전에 임차권등기를 했는지 확인합니다.

6. 보증보험이 있다면 보증기관의 답변을 확인하십시오. 이행 거절이나 면책 통보가 있었다면 그 문서가 적용 제외를 다툴 자료입니다(서울중앙지방법원 2024가단5180595 판결 참조).

부결 통지를 받은 날부터 할 일

• 받은 날 — 결정문과 통지서 봉투, 송달 일자를 사진으로 남기고, 신청 때 낸 서류 사본을 한곳에 모읍니다. 경매가 진행 중이라면 매각기일을 확인합니다.

• 1주 안 — 부결 사유를 호별로 나누고, 4호라면 고소장 접수나 사건 진행 상황을 확인합니다. 같은 집주인의 다른 임차인 연락처를 확보합니다.

• 3주 안 — 새 자료가 생겼다면 이의신청서에 붙여 30일 안에 냅니다. 이의신청과 행정소송은 함께 진행할 수 있다는 점(행정기본법 제36조 제3항)도 고려합니다.

• 이의신청 결과 뒤 90일 안 — 부결 당시 이미 존재했던 사실을 위원회가 놓쳤다면 행정소송을, 부결 뒤에 생긴 사정이라면 재신청을 택합니다.

• 그와 별도로 — 임대차 해지와 배당요구, 보증금반환 지급명령이나 소송, 중개사 손해배상 청구는 결정과 관계없이 진행합니다. 결정이 늦어지는 동안 회수 기한이 지나는 일이 가장 큰 손실입니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

대항력이나 보증금 액수처럼 서류로 바로 확인되는 요건에서 막혔다면 보완 서류만으로 해결되기도 합니다. 그러나 제4호에서 막힌 사건은 다릅니다. 고소장을 어떻게 써서 수사가 시작되게 할지, 집주인 한 사람이 아니라 관리업체나 배후의 동일인까지 '임대인등'으로 묶을 수 있는지, 계약 당시의 담보가치 계산을 어떤 자료로 만들지가 모두 결정 신청의 자료가 됩니다. 앞의 성남지원 사건에서 보듯 같은 집주인이라도 계약 시점의 자료가 없으면 결론이 달라졌습니다.

또 결정은 출발점일 뿐입니다. 결정을 받고도 신탁된 집에서는 인도를 명받았고, 결정과 별개로 중개사 손해배상은 그대로 인정됐습니다. 이의신청, 재신청, 행정소송과 함께 경매유예, 배당요구, 보증금반환 소송, 형사 배상명령을 한 그림 안에서 순서를 정해야 기한을 놓치지 않습니다.

자주 묻는 질문

전세사기피해자 결정이 부결되면 이의신청은 어디에 언제까지 합니까?

결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 합니다(전세사기피해자법 제15조 제1항, 같은 법 시행규칙 제6조). 장관은 20일 이내에 위원회 재심의를 거쳐 결정해야 하지만, 실제 처리에는 더 오래 걸리는 경우가 많으므로 그 사이 경매·소송 기한을 따로 관리해야 합니다.

집주인이 고소되기 전에 전세사기피해자 신청을 했다가 부결됐는데, 수사가 시작되면 다시 신청할 수 있습니까?

네, 할 수 있습니다. 법률에 재신청을 막는 규정이 없고, 대법원 2020두50324 판결은 거부 뒤의 새로운 신청을 다시 거절하는 것도 새로운 거부처분이라고 했습니다. 다만 법률 부칙의 유효기간과 적용 대상 계약 시점은 재신청 전에 확인해야 합니다.

전세사기피해자 결정 이의신청이 기각되면 행정소송은 언제까지 낼 수 있습니까?

이의신청 결과를 통지받은 날부터 90일 이내입니다(행정기본법 제36조 제4항). 통지기간 안에 결과를 받지 못했다면 그 기간이 끝난 다음 날부터 계산합니다. 이의신청과 별도로 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 바로 소송을 낼 수도 있습니다(행정소송법 제20조).

집주인이 전세사기 형사재판에서 무죄를 받으면 피해자 결정도 받을 수 없습니까?

그렇지 않습니다. 4호는 '의심할 만한 상당한 이유'를 요구할 뿐 유죄 판결을 요구하지 않습니다. 수원지방법원 성남지원 2023고단1591 판결은 무죄 부분에서도 상당한 의심을 언급했고, 대법원 2025도4777 판결처럼 하급심 무죄가 파기되는 경우도 있습니다.

전세사기피해자 결정을 받으면 경매로 넘어간 집에서 계속 살 수 있습니까?

결정만으로 점유할 권리가 생기지는 않습니다. 수원지방법원 성남지원 2025가단7204 판결은 결정을 받은 신탁사기피해자에게도 인도를 명했습니다. 다만 경매유예(제17조, 인천지방법원 2024가단323862 판결)와 공공주택사업자의 매입 등 지원 절차를 통해 거주를 이어 가는 방법은 따로 검토할 수 있습니다.

보증보험에 가입했는데 보증기관이 지급을 거절하면 전세사기피해자 신청이 가능합니까?

경우에 따라 다릅니다. 적용 제외는 보증으로 '전액 반환이 가능한 경우'에 한정되므로(제3조 제2항 제1호), 보증기관이 면책을 주장해 반환이 불확실하다면 그 사정을 자료로 다툴 여지가 있습니다. 서울중앙지방법원 2024가단5180595 판결은 보증기관의 허위계약 면책 주장을 배척했습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두50324 판결 — 거부 뒤 재신청의 거절은 새로운 거부처분, 이의신청 후 2차 결정도 별도 처분 (원심 서울고등법원 2020누30162 파기환송)

• 대법원 2019. 4. 3. 선고 2017두52764 판결 — 거부 뒤 재신청의 거절은 원칙적으로 새로운 거부처분 (원심 파기환송)

• 대법원 2018. 6. 28. 선고 2015두58195 판결 — 처분 당시 사실 기준, 변론종결까지 제출된 자료로 판단

• 대법원 2020. 8. 27. 선고 2019두60776 판결 — 간략히 기재된 거부사유의 소송상 구체화

• 대법원 2012. 11. 15. 선고 2010두8676 판결 — 구 민원사무처리법상 이의신청 결과 통지와 제소기간 (현행 행정기본법 제36조 제4항과 비교)

• 대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결 — 임대관리업체의 보증금 반환 능력 미고지는 기망 (원심 무죄 부분 파기환송)

• 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 — 신탁 부동산 임대차 중개사의 설명의무 (원심 파기환송)

• 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결 — 대항요건의 존속과 재전입

• 수원지방법원 성남지원 2024. 7. 17. 선고 2023고단1591 판결, 수원지방법원 2026. 2. 11. 선고 2024노4802 판결 — 같은 임대인의 계약 시점별 유죄·무죄 (무죄 부분 검사 항소기각, 유죄 부분 집행유예로 변경, 상고 여부 미확인)

• 대전지방법원 2026. 4. 2. 선고 2025노2254 판결 — 다가구 잔존 담보가치 기준, 1명 무죄·9명 유죄 (1심 대전지방법원 2025고단278 판결, 대법원 2026도5607 상고기각으로 확정)

• 부산지방법원 동부지원 2026. 6. 10. 선고 2025고단527 판결 — 오피스텔 이중 임대 사기, 결정문 증거, 배상명령 (확정 여부 미확인)

• 수원지방법원 성남지원 2025. 7. 24. 선고 2025가단7204 판결 — 신탁사기피해자 결정과 인도의무 (확정 여부 미확인)

• 인천지방법원 2025. 3. 26. 선고 2024가단323862 판결 — 경매유예 신청 횟수 제한 없음 (확정 여부 미확인)

• 대구지방법원 2026. 1. 28. 선고 2025나303747 판결 — 주거지원과 중개사 손해배상의 관계 (1심 대구지방법원 서부지원 2023가단57897 판결, 확정 여부 미확인)

• 서울중앙지방법원 2025. 3. 10. 선고 2024가단5180595 판결 — 보증기관의 허위계약 면책 주장 배척 (확정)

• 법령 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조, 제3조, 제12조, 제13조, 제14조, 제14조의2, 제15조, 제15조의2, 제17조, 제25조의3, 제29조(2026. 10. 2. 시행본, 2026. 11. 13. 시행 예정 개정에서 제3조·제15조는 변경 없음), 같은 법 시행규칙 제3조, 제6조; 행정기본법 제36조; 행정소송법 제9조, 제20조; 주택임대차보호법 제3조 (2026년 10월 10일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 결정문을 송달받은 날과 이의신청 여부부터 확인합니다. 이의신청 30일, 소송 90일이 그날부터 계산되기 때문입니다. 그다음 결정 이유에서 막힌 호를 특정하고, 신청 때 낸 서류와 위원회가 조사한 자료 사이에 빠진 것이 무엇인지 맞춰 봅니다. 4호라면 집주인과 관리업체, 중개 보조인에 대한 고소 여부와 수사 단계를, 1호라면 주민등록 이력과 임차권등기 여부를, 적용 제외라면 보증기관의 답변을 확인합니다. 경매 진행 상황과 배당요구 종기, 보증금반환 청구의 시효와 집행 가능성도 함께 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 시점과 경로의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 시점입니다. 부결 사유가 된 사실이 부결 당시에 이미 존재했는지, 부결 뒤에 새로 생겼는지를 먼저 가릅니다. 이미 존재했는데 위원회가 확인하지 못한 것이라면 이의신청과 행정소송에서 그 자료를 내고, 부결 뒤에 생긴 사정이라면 이의신청 기간 안에는 이의신청으로, 그 뒤에는 재신청으로 갑니다. 4호에서는 계약 당시의 선순위 합계와 담보가치를 표로 만들어 '반환할 능력 없이 다수 주택을 임대했다'는 사정을 숫자로 보여 주고, 필요하면 고소 대리로 수사가 시작되게 합니다. 둘째, 경로입니다. 결정만 기다리지 않습니다. 임대차 해지와 배당요구, 지급명령이나 보증금반환 소송, 중개사와 공제기관에 대한 손해배상, 형사 배상명령을 결정 절차와 나란히 진행해, 결정이 늦어지거나 끝내 받아들여지지 않더라도 회수 경로가 끊기지 않게 합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 한 줄짜리 부결 사유 뒤에 어떤 자료가 빠져 있었는지를 찾아내는 일입니다. 같은 집주인의 계약이 계약 시점의 자료 하나로 유죄와 무죄로 갈렸고, 1·2심 무죄가 대법원에서 기망으로 뒤집혔습니다. 법무법인 도모도 보증금 미반환과 전세사기 피해 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 결정문과 등기부, 수사 진행 상황을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 이의신청 기간이 지나기 전에, 재신청 서류를 다시 내기 전에, 경매 배당이 끝나기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

전세사기피해자 결정의 부결 통지는 피해가 없다는 판정이 아니라, 그때 낸 자료로는 요건이 확인되지 않았다는 통지인 경우가 많습니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 사실관계가 계약 시점과 자료에 따라 다르게 판단되고, 하급심의 결론이 상급심에서 뒤집히기도 한다는 것을 보여 줍니다.

이의신청서를 쓰기 전에, 재신청을 하기 전에, 경매 절차가 끝나기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 부결 사유를 요건별로 다시 나누고, 결정과 보증금 회수를 함께 지킬 수 있는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·오산·평택 등 경기 남부 전역의 전세사기·보증금 반환 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 경매가 진행 중이거나 보증금반환 소송을 준비하면서 전세사기피해자 결정이 부결되셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때는 전세사기피해자등 결정문과 결정 통지서(봉투 포함), 신청 때 낸 서류 사본, 임대차계약서와 특약, 주민등록초본, 계약일 무렵과 현재의 등기사항전부증명서, 전입세대 열람 내역, 경매 사건번호와 배당요구 서류, 고소장이나 사건 접수 내역, 같은 집주인의 다른 임차인 연락처, 보증기관과 주고받은 문서를 가져오시면 첫 상담에서 막힌 요건과 다음 기한을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.