서울보증보험·HUG가 보증금을 대신 갚고 '가장임차인'이라며 가압류·구상금을 청구해 왔다면 — 실거주가 부정된 판결과 선의의 제3자로 갈린 배당, 집을 산 사람의 병존적 채무인수까지

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 서울보증보험이나 주택도시보증공사(HUG) 같은 보증기관이 전세보증금이나 전세대출을 대신 갚은 뒤 '가장임차인'이라며 가압류를 하거나 구상금·양수금을 청구해 왔을 때, 결론을 가르는 것은 임차인이 그 집을 실제로 인도받아 살았는지(대항력)와 집을 산 사람이 매매대금에서 보증금을 공제받았는지(병존적 채무인수)입니다. 수원고등법원 2025. 9. 25. 선고 2024나22586 판결은 한 번도 살지 않은 임차인의 보증금 2억 5,000만 원 반환채무가 새 집주인에게 넘어가지 않았다고 보았지만, 서울중앙지방법원 2025. 8. 19. 선고 2023나63569 판결은 대항력이 없더라도 보증금을 공제하고 집을 산 매수인에게 3억 1,680만 원 지급을 명했습니다. 다만 실제 거주 기록이 있으면 '가장임차인' 주장은 받아들여지지 않았습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 27건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

보증기관에서 '대위변제 후 구상 안내'라는 우편이 오고, 얼마 뒤 내 아파트나 통장에 가압류 결정문이 도착합니다. 문서에는 "임차인이 실제 거주하지 않은 가장임차인으로 확인되었다"는 문장이 적혀 있습니다. 이런 문서를 받는 사람은 세 부류입니다. 전세대출을 받은 임차인 본인, 임차인이 사는 집을 사들인 매수인이나 경매로 낙찰받은 사람, 그리고 원래 집주인입니다. "전입신고를 했으니 문제없다"거나 "그 계약에 관여하지 않았으니 상관없다"고 생각하기 쉽습니다. 그런데 판결을 보면 전입신고만으로는 대항력이 인정되지 않은 사건이 있고, 계약에 관여하지 않은 매수인이 수억 원을 물어낸 사건도 있습니다. 이 글은 보증기관이 이긴 판결과 진 판결을 나란히 놓고, 자신이 어느 자리에 서 있는지에 따라 무엇을 다툴 수 있는지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

전입신고만 하고 살지 않았으면 대항력이 없습니까 — 원칙적으로 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 모두 요구하고, 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결은 주거용으로 사용·수익할 목적 없이 외관만 만든 임대차는 통정허위표시로 무효여서 대항력을 부여할 수 없다고 했습니다. 다만 기존 채권을 보증금으로 돌린 사정만으로 대항력이 부정되지는 않습니다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결).

임대차가 가짜였다고 밝혀지면 보증기관의 청구도 무너집니까 — 경우에 따라 다릅니다. 보증기관은 허위표시를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 '선의의 제3자'로 보호될 수 있고(대법원 2000. 7. 6. 선고 99다51258 판결), 악의는 무효를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2002다1321 판결). 그러나 경매 배당의 우선변제권까지 인정할지는 수원지방법원 2026. 3. 26. 선고 2025가단511924 판결처럼 부정한 판결도 있습니다.

집을 산 사람은 임차인에게 대항력이 없으면 책임이 없습니까 — 반드시 그렇지는 않습니다. 대항력이 없으면 주택임대차보호법 제3조 제4항의 당연 승계는 생기지 않지만(수원고등법원 2024나22586), 매매대금에서 보증금을 공제받았다면 병존적 채무인수로 직접 책임을 질 수 있습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54627 판결, 서울중앙지방법원 2023나63569).

보증기관이 돈을 낸 뒤 청구해 오는 세 갈래

첫째, 전세보증금 반환보증입니다. 주택도시보증공사는 전세금안심대출보증 등을 해 주면서 임차인으로부터 보증금반환채권을 양도받고, 계약이 끝나 집주인이 돈을 돌려주지 않으면 임차인에게 보증금을 지급한 뒤 집주인이나 집을 산 사람에게 양수금·구상금을 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제7항은 주택도시보증공사와 보증보험회사가 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다.

둘째, 전세대출 신용보험입니다. 은행이 임차인에게 전세자금을 빌려주고 서울보증보험 등이 그 대출채무를 보증합니다. 임차인이 대출을 갚지 못하면 보험회사가 은행에 보험금을 내고, 은행이 가진 대출채권과 보증금반환채권에 대한 질권을 넘겨받아 임차인과 집주인, 매수인에게 청구합니다. 민법 제441조는 부탁을 받은 보증인이 대신 갚으면 주채무자에게 구상권을 갖는다고 정합니다.

셋째, 면책입니다. 보험회사는 임대차가 허위였다고 보면 처음부터 보험금 지급을 거절합니다. 그러면 은행이 임차인과 집주인을 상대로 직접 소송을 냅니다. 어느 갈래이든 보증기관은 본안 소송 전에 상대방 재산을 가압류하는 경우가 많고, 이때 가압류 결정문에 '가장임차인'이라는 표현이 등장합니다.

여기에 주택임대차보호법 제3조의2 제8항이 겹칩니다. 우선변제권을 승계한 금융기관도 임차인이 대항요건을 상실하면 우선변제권을 행사할 수 없고, 제9항은 금융기관이 우선변제권을 행사하려고 임차인을 대위해 임대차를 해지할 수도 없다고 정합니다. 보증기관의 권리는 결국 임차인이 실제로 그 집을 점유하고 주민등록을 유지했는지에 기대고 있다는 뜻입니다.

법원이 말하는 '가장임차인'은 무엇입니까

대법원 2000다24184 판결은 기존 채권을 우선변제받을 목적으로 임대차의 형식만 빌려 주택의 인도와 주민등록을 마친 외관을 만들었을 뿐 실제 주거용으로 사용·수익할 목적이 없는 계약은 통정허위표시로 무효라고 했습니다. 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결은 이런 계약에는 우선변제권도 부여할 수 없다고 했고, 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 실제로 전입하고 거주했더라도 주된 목적이 소액임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 데 있으면 소액임차인으로 보호할 수 없다고 했습니다.

대항요건은 처음 한 번 갖추면 끝나는 것도 아닙니다. 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결은 주민등록이 대항력의 공시방법이 되려면 형식적으로 등록되어 있는 것만으로는 부족하고, 인도와 주민등록은 대항력을 유지하는 동안 계속 존속해야 한다고 했습니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결은 보증금 9,500만 원의 임차인이 이사한 뒤에야 서울보증보험의 대위 신청으로 임차권등기가 마쳐진 사건에서, 대항력은 점유를 잃은 때 소멸했고 그 뒤 등기로 생긴 새 대항력은 앞선 근저당권보다 늦으므로 경매로 집을 산 사람은 보증금을 떠안지 않는다며 서울보증보험이 이긴 원심(서울중앙지방법원 2024나3298)을 파기했습니다.

반대 방향의 판결도 함께 보셔야 합니다. 대법원 2001다47535 판결은 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록을 갖춘 이상 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력을 부정할 수 없다고 했습니다. 결국 '가장임차인'인지는 계약서의 모양이 아니라 실제로 그 집에서 생활했는지, 보증금이 실제로 오갔는지라는 사실로 판단됩니다.

첫 번째 사례 — 53평 아파트에 혼자 살았다는 임차인, HUG 배당이 1억 4,500만 원 깎였습니다

수원지방법원 2026. 3. 26. 선고 2025가단511924 판결의 사건입니다. A씨는 용인시 기흥구의 아파트를 보증금 4억 7,000만 원에 빌리는 계약을 맺고 2022. 8. 29. 전입신고를 했습니다. 주택도시보증공사는 전세금안심대출보증서를 발급하고 보증금반환채권을 양도받았으며, 계약이 끝나자 2025. 2. 25. A씨에게 4억 7,000만 원을 지급했습니다. 그 사이 집주인에게 돈을 빌려주고 근저당권(채권최고액 7,500만 원, 7,000만 원)을 설정한 두 채권자가 있었고, 경매 법원은 주택도시보증공사에 232,568,062원을 배당했습니다. 두 채권자는 A씨가 가장임차인이라며 배당이의 소송을 냈습니다.

법원은 A씨가 실제로 살았다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 집주인과 자녀의 주민등록이 2018년부터 2023년까지 그 아파트에 그대로 있었고, 2023년부터 2025년까지 도시가스요금과 관리비를 집주인의 두 딸이 냈습니다. 감정평가서에는 임대관계가 '미상'으로 적혀 있었고, 방 4개짜리 53평형 아파트에 A씨가 혼자 산다고 기재된 점도 이례적이라고 보았습니다. 보증금 4억 7,000만 원 중 대출금 3억 7,600만 원을 뺀 9,400만 원은 이체 기록 없이 현금 영수증만 있었고, 오히려 집주인이 2022. 10. 7. A씨에게 500만 원을 보냈고 집주인의 자녀 한 사람은 2023년 1월부터 2025년 3월까지 매달 200만 원을 A씨에게 송금했습니다. 법원은 집주인이 A씨 명의로 전세대출을 받게 하고 그 대가와 이자를 대신 낸 구조로 보는 것이 경험칙상 자연스럽다고 했습니다.

주택도시보증공사는 선의의 제3자이므로 허위표시의 무효로 대항할 수 없다고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

"비록 피고가 이 사건 임대차계약이 통정허위표시로 체결되었다는 사정을 몰랐더라도, 피고로서는 해당 임차인의 주택임대차보호법상 우선변제권 등을 주장할 수는 없다고 보아야 한다." — 수원지방법원 2025가단511924

근거는 우선변제권이 법정 요건을 갖추어야 생기는 권리라는 점, 그리고 임차인이 대항요건을 잃으면 양수한 금융기관도 우선변제권을 행사하지 못하게 한 주택임대차보호법 제3조의2 제8항의 취지였습니다. 결과는 주택도시보증공사의 배당액을 87,568,062원으로 줄이고 두 채권자에게 7,500만 원과 7,000만 원을 배당하는 것이었습니다. 엘박스상 이 판결은 확정되었습니다.

두 번째 사례 — 같은 '가장 임대차' 주장에도 HUG가 선의의 제3자로 이긴 판결

같은 수원지방법원에서 반대 결론도 나왔습니다. 수원지방법원 2022. 8. 25. 선고 2021나75795 판결(1심 수원지방법원 2021. 5. 27. 선고 2020가단552225 판결)의 사건에서 B씨는 경매 배당에서 0원을 받자, 임차인과 집주인이 전세자금 대출금을 편취하려고 허위로 임대차계약을 맺었으므로 그 보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사는 우선변제권을 승계하지 못한다며 주택도시보증공사의 배당액 102,229,500원 중 3,900만 원을 자기에게 돌려 달라고 했습니다.

법원은 설령 임대차계약이 통정허위표시로 무효라 하더라도, 전세금안심대출보증계약과 채권양도계약에 따라 보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사는 별개의 법률원인으로 고유한 이익을 갖는 법률관계에 들어간 선의의 제3자이므로 그 무효로 대항할 수 없고, 우선변제권도 주택도시보증공사에 승계되었다고 판단했습니다. B씨의 항소는 기각되었고 판결은 확정되었습니다.

두 판결이 갈린 지점은 '허위가 증명되었는지'와 '선의의 제3자 보호가 우선변제권까지 미치는지'입니다. 2025가단511924 사건에서는 관리비·공과금·송금 내역으로 허위가 구체적으로 증명되었고, 법원은 선의의 제3자 보호가 임대차계약의 존재를 다투지 못하게 할 뿐 법정 요건인 우선변제권까지 만들어 주지는 않는다고 보았습니다. 2021나75795 사건은 허위 여부를 가정적으로만 판단했습니다. 대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결은 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 허위 전세권을 설정한 경우에도 그 법률관계를 토대로 새 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 없다고 했으므로, 보증기관을 상대로 한 다툼에서는 '허위였다'는 주장만으로는 부족하고 그 허위로 보증기관이 무엇을 취득할 수 있는지까지 따져야 합니다. 제가 확인한 범위에서는 이 쟁점을 정면으로 정리한 대법원 판결을 찾지 못했으므로, 같은 사안에서도 결론이 갈릴 수 있다는 전제로 준비해야 합니다.

세 번째 사례 — 한 번도 살지 않은 임차인, 새 집주인은 2억 5,000만 원을 물려받지 않았습니다

수원지방법원 2024. 5. 28. 선고 2022가단568453 판결과 그 항소심인 수원고등법원 2024나22586 판결의 사건입니다. 수원 장안구의 아파트에 C씨 명의로 2018. 9. 10. 보증금 2억 5,000만 원의 임대차계약서가 작성되었고, C씨는 2018. 9. 17. 금융회사에서 전세자금 2억 원을 대출받으면서 보증금반환채권을 그 금융회사에 양도했습니다. 그런데 계약 전부터 아파트는 비어 있었고, 관리사무소 사실조회 결과 C씨가 아닌 제3자가 거주한 정황이 확인되었으며, C씨는 변론종결 때까지 자신이 살았다는 증거를 하나도 내지 못했습니다. 그 뒤 아파트 소유권은 다른 사람에게 넘어갔습니다. 2019. 5. 2.부터 실제로 그 집에 살던 다른 임차인이 보증금 2억 3,000만 원을 받으려고 강제경매를 신청하자, C씨와 금융회사가 각각 2억 5,000만 원의 배당을 요구했습니다.

1심은 C씨의 보증금반환채권이 존재하지 않는다고 확인했지만, 금융회사는 선의의 제3자이고 악의를 증명할 책임은 무효를 주장하는 쪽에 있다며(대법원 2002다1321) 금융회사에 대한 청구는 기각했습니다. 항소심은 C씨와 원래 집주인 사이의 계약 자체는 체결되었다고 보아 그 부분 판단을 바꾸었지만, 금융회사가 새 소유자에게 2억 5,000만 원을 청구할 권리는 없다고 새로 확인했습니다. 새 소유자가 2020년 금융회사의 전화에 전세기간 연장에 동의한다고 답한 사실이 있었는데도 결론은 같았습니다.

"피고 B은 E로부터 이 사건 아파트를 인도받거나 이 사건 아파트를 점유한 바 없으므로 위 ③ 대항력 요건은 충족되지 아니한다." — 수원고등법원 2024나22586

이 판결은 집을 산 사람에게 중요한 기준을 보여 줍니다. 보증기관이나 금융회사가 새 집주인에게 보증금을 청구하려면 임차인이 대항력을 갖추어 주택임대차보호법 제3조 제4항의 승계가 일어났어야 하고, 그 대항력은 인도와 점유라는 사실로 증명되어야 합니다. 엘박스상 이 사건은 확정되었습니다.

네 번째 사례 — 대항력이 없어도 매매대금에서 보증금을 뺐다면 3억 1,680만 원

그렇다고 집을 산 사람이 늘 빠져나갈 수 있는 것은 아닙니다. 서울중앙지방법원 2023나63569 판결(1심 서울중앙지방법원 2023. 8. 22. 선고 2022가단5150569 판결)의 사건에서 D씨는 서울 은평구의 주택을 보증금 3억 3,000만 원에 빌리기로 하고 은행에서 2억 6,400만 원을 대출받았습니다. 은행은 보증금반환채권에 근질권(담보한도 3억 1,680만 원)을 설정해 집주인에게 통지했고, 보증보험회사가 개인금융신용보험으로 그 대출을 보증했습니다. 집주인은 같은 시기 E씨에게 집을 3억 3,500만 원에 팔면서 보증금 3억 3,000만 원을 매매대금에서 빼 주었고, E씨는 2019. 12. 20. 소유권이전등기를 마쳤습니다.

D씨가 대출을 갚지 않자 보험회사는 2022. 4. 11. 은행에 269,316,742원을 대신 갚고 근질권을 넘겨받아 E씨에게 청구했습니다. E씨는 D씨가 그 집에 산 적이 없다고 주장했고, 법원도 D씨가 집의 구조와 거주 시기를 정확히 진술하지 못한 점 등을 들어 대항력을 인정하지 않았습니다. 여기까지는 세 번째 사례와 같습니다. 그러나 법원은 E씨가 매매대금에서 보증금 상당액을 공제받아 그만큼의 이익을 얻었으므로 보증금반환채무를 병존적으로 인수했다고 보았습니다. 채무인수인이 그 채무부담에 상응하는 대가를 얻을 때에는 원칙적으로 이행인수가 아닌 병존적 채무인수로 본다는 대법원 2007다54627 판결을 따른 것입니다. 임대차가 통정허위표시라는 E씨의 주장은 증거가 부족했고, 설령 그렇더라도 은행은 선의의 제3자라고 했습니다. 결과는 E씨에게 3억 1,680만 원 지급을 명하는 것이었고, 엘박스상 확정되었습니다.

병존적 채무인수는 민법 제539조의 제3자를 위한 계약과 같은 구조여서, 임차인이나 그 권리를 넘겨받은 보증기관이 매수인에게 직접 이행을 청구할 수 있게 됩니다. 매수인 입장에서는 '대항력이 없으니 승계도 없다'는 방어가 매매계약서 특약 한 줄로 무너질 수 있다는 뜻입니다.

매수인의 인수 약정, 대법원은 어떻게 나누어 봅니까

대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결은 매수인이 보증금반환채무를 인수하고 그만큼 매매대금에서 공제한 경우, 당사자의 의사와 임차인의 대항력, 임차인의 동의 여부에 따라 그 성격이 면책적 채무인수, 이행인수, 병존적 채무인수로 달라진다고 정리했습니다. 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결과 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결은 이런 약정은 특별한 사정이 없으면 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니고, 면책적 인수가 되려면 임차인의 승낙이 있어야 한다고 했습니다. 민법 제454조 제1항도 같은 내용입니다.

보증기관이 관여된 사건도 같습니다. 대법원 2024. 10. 25. 선고 2024다249378 판결은 주택도시보증공사가 1억 7,200만 원을 대위변제한 뒤 원래 집주인에게 청구한 사건에서, 매매계약서에 '임대차보증금은 매수자가 승계한다'고 적혀 있었더라도 원래 집주인이 면책되었다고 단정할 수 없다며 집주인 승소 판결을 파기했습니다. 대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다215542 판결도 서울보증보험이 같은 주장을 한 사건에서 원심을 파기했습니다.

"채무인수가 면책적 인수인지, 병존적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 병존적으로 인수하였다고 보아야 한다." — 대법원 2024다249378

이 문장은 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결에서 온 것입니다. 집을 판 사람은 계약서에 '승계'라고 썼다는 이유만으로 책임을 벗기 어렵고, 집을 산 사람은 보증금을 공제받았다면 대항력과 무관하게 책임을 질 수 있습니다. 양쪽 모두에게 보증기관의 청구가 동시에 들어오는 이유입니다.

다섯 번째 사례 — 실제로 산 임차인 앞에서 낙찰자의 '허위계약' 주장이 무너졌습니다

서울북부지방법원 2025. 1. 16. 선고 2022가합20898 판결의 사건입니다. F씨는 2019. 3. 15. 서울 동대문구의 주택을 보증금 4억 500만 원에 빌리고 2019. 4. 1. 전입신고를 했으며, 주택도시보증공사가 전세금안심대출보증을 하고 보증금반환채권을 양도받았습니다. 그런데 집을 산 G씨가 보증금 2,000만 원, 월세 90만 원짜리 가짜 임대차계약서를 만들어 금융회사에서 2억 500만 원을 빌렸고, 이 일로 G씨 등은 사기죄로 1심에서 징역형을 선고받았습니다. 그 금융회사가 신청한 경매에서 주택도시보증공사는 101,026,476원만 배당받았고, 이 집을 낙찰받은 H씨가 나머지 보증금 채무가 없다는 확인을 구했습니다.

H씨는 보증금이 2,000만 원이라고 믿었으니 선의의 제3자라고 주장했지만, 법원은 F씨 명의의 임차권등기가 이미 마쳐져 있었다며 받아들이지 않았습니다. F씨의 계약이 허위·사기 계약이라 주택도시보증공사는 약관상 보증 이행을 거절했어야 한다는 주장도, 우선변제권을 승계한 지위는 보증채무 이행의 효력과 무관하다며 배척했습니다. 무엇보다 F씨는 그 집을 인도받아 실제로 살았고, 3억 원은 은행 대출로, 1억 500만 원은 제3자가 마련해 보증금을 모두 낸 것으로 보였습니다. 결과는 H씨의 채무가 303,973,524원을 넘는 부분만 없다고 확인한 것, 즉 배당받지 못한 보증금 잔액 약 3억 400만 원은 낙찰자가 부담한다는 것이었습니다(엘박스상 확정 여부 미확인).

이 판결은 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결을 따랐습니다. 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 경매에서 일부만 배당받았더라도 임차인의 대항요건이 유지되는 한 임대차관계는 존속하고, 대항력을 갖춘 뒤 그 주택을 산 사람은 임대인 지위를 승계한다는 것입니다.

여섯 번째 사례 — 보험회사가 면책되자 은행이 임차인과 집주인에게 직접 청구했습니다

이번에는 임차인의 자리에서 보겠습니다. 서울중앙지방법원 2024. 9. 4. 선고 2023가단5170683 판결의 사건에서 D씨는 2017. 9. 5. 보증금 3억 원의 임대차계약을 맺고 은행에서 2억 4,000만 원을 대출받았으며, 서울보증보험이 그 대출을 보증했습니다. 그런데 D씨는 전입신고 8일 만에 다른 곳으로 전출했고, 계약기간 중 전입과 전출을 여러 번 반복했습니다. 집주인은 그 사이 같은 아파트를 담보로 추가 대출을 받고 전세권까지 설정해 주었고, 경매가 진행되는데도 D씨는 배당요구조차 하지 않았습니다.

법원은 이 임대차계약서가 전세자금을 대출받기 위해 허위로 작성된 것이라며 서울보증보험의 면책을 인정했고, D씨에게 은행 대출 원리금 222,963,869원을 갚으라고 했습니다. 주목할 점은 D씨가 같은 혐의로 '혐의없음(증거불충분)' 불기소처분을 받았다는 사실입니다. 법원은 집주인에 대한 사기 유죄가 확정된 이상 불기소처분만으로 임대차계약의 성격을 달리 볼 수 없다고 했습니다. 항소심인 서울고등법원 2025. 12. 11. 선고 2024나2046737 판결도 서울보증보험에 대한 청구 기각을 유지했고, D씨 부분은 항소하지 않아 1심대로 확정되었습니다.

서울중앙지방법원 2024. 11. 12. 선고 2024가단5098627 판결도 같은 흐름입니다. 2020. 9. 28. 2억 4,000만 원이 대출된 사건에서 서울보증보험은 2023. 1. 11. 협약서의 '위조, 사기, 강박에 의한 임대차계약' 면책 조항을 들어 지급을 거절했고, 법원은 임차인과 집주인이 공모해 허위 임대차계약으로 대출금을 편취했다며 두 사람이 공동으로 267,017,746원을 배상하라고 했습니다. 이 사건은 항소심(서울고등법원 2024나2063152)에서 화해권고결정으로 끝났으며 그 내용은 확인하지 못했습니다. 보증기관이 '가장임차인'을 이유로 면책되면, 그 부담은 그대로 임차인과 집주인에게 돌아옵니다.

내 사건 직접 점검해 보기

가압류 결정문이나 소장을 받았다면, 지금 서류를 펼쳐 놓고 다음 순서로 확인해 보시기 바랍니다.

1. 내 자리를 먼저 정합니다. 대출을 받은 임차인인지, 집을 산 매수인·낙찰자인지, 원래 집주인인지에 따라 다툴 쟁점이 완전히 다릅니다. 청구서의 채권 이름이 구상금인지, 양수금인지, 손해배상인지 확인하십시오.

2. 보증기관이 어떤 권리로 청구하는지 봅니다. 보증금반환채권을 양도받은 것인지(주택임대차보호법 제3조의2 제7항), 은행의 근질권을 넘겨받은 것인지(서울중앙지방법원 2023나63569), 구상권인지(민법 제441조)에 따라 방어 논리가 달라집니다.

3. 임차인이 실제로 살았던 기간을 날짜로 적어 봅니다. 이삿짐을 넣은 날, 전입한 날, 전출한 날, 열쇠를 돌려준 날을 정리합니다. 전입과 전출이 반복되었다면 그 이유를 설명할 자료가 있는지 봅니다(서울중앙지방법원 2023가단5170683).

4. 보증금이 실제로 오간 경로를 확인합니다. 대출금 외의 나머지 보증금이 계좌로 갔는지, 현금 영수증만 있는지, 반대로 집주인 쪽에서 임차인에게 돈이 흘러온 기록은 없는지 봅니다(수원지방법원 2025가단511924).

5. 매매계약서 특약을 찾습니다. 매수인이라면 매매대금에서 보증금을 공제했는지, '승계' 문구가 있는지 확인합니다. 공제했다면 대항력이 없어도 병존적 채무인수 책임이 문제됩니다(대법원 2007다54627).

6. 등기부의 순서를 확인합니다. 전입일과 근저당권 설정일, 임차권등기일, 소유권 이전일을 한 줄로 세웁니다. 이사 뒤 마친 임차권등기는 소급하지 않습니다(대법원 2024다326398).

가압류 결정문·소장을 받은 날부터 할 일

• 받은 날 — 송달일을 기록하고 결정문에 적힌 해방금액과 피보전권리를 확인합니다. 민사집행법 제282조에 따라 가압류명령에는 채무자가 공탁해 집행을 막을 수 있는 금액이 적혀 있습니다. 보증기관 담당자에게 "살지는 않았다"거나 "명의만 빌려줬다"는 해명을 먼저 보내지 마십시오. 그 문장이 그대로 증거가 됩니다.

• 1주 안 — 관리비·가스·전기 요금 고지서와 납부 계좌, 이삿짐센터 영수증, 택배 수령지, 출퇴근 교통카드 기록처럼 거주를 보여 줄 기록을 모읍니다. 매수인이라면 매매계약서와 잔금 정산서, 중개대상물 확인설명서를 확보합니다.

• 2주 안 — 다툴 방법을 정합니다. 가압류 자체를 다툴 때는 민사집행법 제283조의 이의신청을, 보증기관이 본안 소송을 내지 않고 있다면 제287조의 제소명령 신청을 검토합니다. 제소명령의 기간은 2주 이상으로 정해지고, 그 안에 본안 소송을 내지 않으면 채무자의 신청으로 가압류가 취소됩니다. 이의신청만으로는 집행이 정지되지 않는다는 점(제283조 제3항)도 기억하셔야 합니다.

• 소장을 받았다면 30일 안 — 답변서를 냅니다. 대항력 부존재, 병존적 채무인수 부정, 선의의 제3자 해당 여부와 우선변제권의 범위, 보증기관이 면책을 주장할 수 있었는데도 지급했는지 등 자기 자리에 맞는 항변을 정리합니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

보증기관이 진 2025가단511924 사건에서는 관리비를 누가 냈는지, 집주인 쪽에서 임차인에게 매달 송금한 내역, 빈집을 찍은 사진이 결정적이었습니다. 반대로 낙찰자가 진 2022가합20898 사건에서는 임차인이 실제로 살았고 보증금이 대출과 제3자 자금으로 모두 지급되었다는 자료가 있었습니다. 2024나22586 사건에서는 관리사무소에 대한 사실조회 하나가 '한 번도 살지 않았다'는 사실을 드러냈습니다. "그 집에 가끔 가서 잤다"는 기억은 법정에서 거의 힘이 없습니다. 실제로 살았다면 공과금 고지서, 택배와 배달 기록, 주차 등록, 관리사무소 출입 기록처럼 제3자가 남긴 기록을 찾으셔야 하고, 살지 않았다면 그 사실을 전제로 다른 방어 수단을 설계해야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

보증기관의 청구는 한 사람에게만 오지 않습니다. 임차인에게는 구상금과 손해배상, 매수인에게는 양수금과 병존적 채무인수, 집주인에게는 면책 부정이 동시에 걸리고, 경매가 진행 중이면 배당이의까지 겹칩니다. 내 사건이 어느 쪽에 가까운지는 거주 기록, 보증금 흐름, 매매계약서 특약, 등기부의 날짜를 맞춰 보아야 판단할 수 있습니다.

특히 매수인이라면 '대항력이 없다'는 주장과 '병존적 채무인수가 아니다'는 주장을 함께 준비해야 합니다. 앞의 것만 다투다가 매매대금 공제 사실이 드러나면 서울중앙지방법원 2023나63569 사건처럼 결론이 뒤집힙니다. 임차인이라면 실제 거주를 증명할 수 있는지에 따라 전략이 갈립니다. 증명할 수 있다면 보증기관이 보증 이행을 거부할 근거가 없다는 점을, 증명이 어렵다면 책임 범위와 다른 공동책임자와의 관계를 다투는 방향을 검토해야 합니다.

형사 문제와 그 밖에 남는 것

허위 임대차로 전세대출을 받았다는 의심은 사기 고소로 이어지기도 합니다. 2026. 10. 2. 공소청법 시행으로 검찰청이 폐지되고 공소청이 출범했으므로, 지금은 경찰이 수사해 불송치로 끝내거나 송치하면 공소청 검사가 공소 제기 여부를 결정합니다(공소청법 제4조). 다만 여섯 번째 사례처럼 형사에서 혐의없음 처분을 받아도 민사에서는 허위 임대차가 인정될 수 있으므로, 형사 결과만 기다리며 민사 대응을 미루면 안 됩니다.

민사에서 책임이 인정되더라도 금액은 다시 따져야 합니다. 서울중앙지방법원 2023나63569 판결은 보증기관이 대위변제로 넘겨받은 권리는 구상권의 범위 안에서만 행사할 수 있다고 보고 근질권 담보한도로 금액을 정했고, 임차인의 구상금채무와 매수인의 채무는 부진정연대 관계라 한쪽이 갚으면 그만큼 다른 쪽도 소멸한다고 했습니다. 대법원 2002다1321 판결은 보증인이 보증채무를 부담하지 않는다고 주장할 수 있었는데도 그 주장을 하지 않고 전부 이행했다면 그 범위에서는 신의칙상 구상금채권의 연대보증인에게 청구할 수 없다고 했습니다. 가족이 구상채무를 연대보증한 경우라면 이 대목도 확인할 지점입니다.

자주 묻는 질문

보증기관이 가장임차인이라며 가압류했는데, 전입신고를 했으면 대항력이 인정됩니까?

전입신고만으로는 인정되지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 모두 요구하고, 수원고등법원 2024나22586 판결은 전입신고는 했지만 인도받거나 점유한 적이 없는 임차인의 대항력을 부정했습니다. 다만 실제로 살았다는 기록이 있으면 서울북부지방법원 2022가합20898 판결처럼 허위계약 주장이 배척됩니다.

임차인이 살지 않은 집을 샀는데 서울보증보험이 보증금을 내라고 합니다. 갚아야 합니까?

경우에 따라 다릅니다. 임차인에게 대항력이 없으면 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따른 승계는 생기지 않습니다(수원고등법원 2024나22586). 그러나 매매대금에서 보증금을 공제받았다면 병존적 채무인수로 직접 책임을 질 수 있습니다(서울중앙지방법원 2023나63569, 대법원 2007다54627).

임대차가 허위였다고 밝혀지면 주택도시보증공사의 경매 배당도 없어집니까?

판결이 갈립니다. 수원지방법원 2025가단511924 판결은 주택도시보증공사가 허위를 몰랐더라도 우선변제권은 주장할 수 없다며 배당을 줄였지만, 수원지방법원 2021나75795 판결은 주택도시보증공사를 선의의 제3자로 보아 우선변제권 승계를 인정했습니다. 허위가 얼마나 구체적으로 증명되는지가 함께 결론을 좌우했습니다.

전세대출 사기로 불기소처분을 받았는데 은행이나 보증기관에 돈을 갚지 않아도 됩니까?

아니요, 민사 책임은 따로 판단됩니다. 서울중앙지방법원 2023가단5170683 판결은 임차인이 혐의없음(증거불충분) 불기소처분을 받았는데도 임대차계약을 허위로 보아 대출 원리금 222,963,869원 지급을 명했고, 항소심(서울고등법원 2024나2046737)에서도 서울보증보험의 면책은 유지되었습니다.

보증기관이 가압류만 해 두고 소송을 내지 않으면 어떻게 합니까?

제소명령을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제287조에 따라 법원은 2주 이상의 기간을 정해 본안 소송을 내도록 명하고, 그 기간 안에 소송을 내지 않으면 채무자의 신청으로 가압류를 취소합니다. 가압류 자체가 부당하면 제283조의 이의신청도 할 수 있지만, 이의신청만으로 집행이 정지되지는 않습니다.

집을 팔면서 계약서에 '보증금은 매수인이 승계한다'고 썼으면 원래 집주인은 책임이 없습니까?

원칙적으로 책임이 남습니다. 대법원 2024다249378 판결은 주택도시보증공사가 원래 집주인에게 청구한 사건에서 그런 문구만으로 면책을 단정할 수 없다고 했고, 면책되려면 임차인의 승낙이 있어야 합니다(민법 제454조, 대법원 2012다84370).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 수원지방법원 2026. 3. 26. 선고 2025가단511924 판결 — 실거주 부정·통정허위표시 인정, HUG의 선의 제3자 주장 배척, 배당 1억 4,500만 원 경정 (엘박스상 확정)

• 수원지방법원 2022. 8. 25. 선고 2021나75795 판결 — HUG를 선의의 제3자로 보아 우선변제권 승계 인정 (1심 수원지방법원 2021. 5. 27. 선고 2020가단552225 판결, 항소기각·확정)

• 수원지방법원 2024. 5. 28. 선고 2022가단568453 판결, 수원고등법원 2025. 9. 25. 선고 2024나22586 판결 — 점유 없는 임차인의 대항력 부정, 금융회사의 새 소유자에 대한 2억 5,000만 원 채권 부존재 (항소심에서 일부 변경, 엘박스상 확정)

• 서울중앙지방법원 2025. 8. 19. 선고 2023나63569 판결 — 대항력 부정에도 매매대금 공제로 병존적 채무인수, 3억 1,680만 원 (1심 서울중앙지방법원 2023. 8. 22. 선고 2022가단5150569 판결 변경, 엘박스상 확정)

• 서울북부지방법원 2025. 1. 16. 선고 2022가합20898 판결 — 실제 거주 임차인, 낙찰자의 허위계약·선의 주장 배척 (확정 여부 미확인)

• 서울중앙지방법원 2024. 9. 4. 선고 2023가단5170683 판결, 서울고등법원 2025. 12. 11. 선고 2024나2046737 판결 — 전입·전출 반복 임차인, 서울보증보험 면책, 불기소에도 민사 책임 (임차인 부분 1심 확정)

• 서울중앙지방법원 2024. 11. 12. 선고 2024가단5098627 판결 — 서울보증보험 면책, 임차인·집주인 공동불법행위 (항소심 서울고등법원 2024나2063152 화해권고결정, 내용 미확인)

• 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 — 점유 상실 후 임차권등기는 소급하지 않음, 서울보증보험 승소 원심 파기

• 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결 — 대항요건은 계속 존속해야 함

• 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결 — 보증금채권 양수 금융기관 일부 배당 후에도 임대차 존속, 양수인 승계

• 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결, 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 — 가장 임대차의 대항력·우선변제권·소액임차인 보호 부정

• 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결 — 기존 채권의 보증금 전환만으로 대항력 부정 불가

• 대법원 2000. 7. 6. 선고 99다51258 판결, 대법원 2006. 3. 10. 선고 2002다1321 판결, 대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결 — 통정허위표시의 선의 제3자(보증인 포함), 악의의 증명책임, 신의칙상 구상 제한

• 대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다39617 판결 — 배당이의에서 통정허위표시 주장자의 증명책임

• 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54627 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결 — 대가를 얻은 채무인수는 병존적, 불분명하면 병존적

• 대법원 2024. 10. 25. 선고 2024다249378 판결, 대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다215542 판결, 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결, 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결 — 매수인의 보증금 인수와 면책적 채무인수의 요건

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2; 민법 제108조, 제441조, 제454조, 제539조; 민사집행법 제282조, 제283조, 제287조; 공소청법 제4조 (2026년 10월 10일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 먼저 의뢰인의 자리를 정합니다. 대출을 받은 임차인인지, 집을 산 매수인이나 낙찰자인지, 원래 집주인인지에 따라 같은 가압류 결정문이라도 다툴 지점이 다르기 때문입니다. 그다음 보증기관이 보낸 대위변제 안내와 가압류 결정문, 소장에서 청구의 법적 근거가 채권양도인지, 근질권 승계인지, 구상권인지를 확인합니다. 임대차계약서와 대출약정서, 보증서, 채권양도 통지서, 매매계약서와 특약, 등기부등본을 날짜순으로 놓고 전입일·근저당권 설정일·소유권 이전일·임차권등기일을 한 줄로 세웁니다. 임차인이라면 실제 거주를 보여 줄 기록이 무엇이 남아 있는지를, 매수인이라면 매매대금에서 보증금을 공제했는지와 임차인 쪽과 주고받은 연락을 함께 살핍니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 점유와 인수의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 점유입니다. 보증기관의 권리는 결국 임차인이 그 집을 인도받아 살았고 그 상태를 유지했는지에 기대고 있습니다. 매수인이나 낙찰자를 대리할 때는 관리사무소 사실조회, 공과금 납부 주체, 전입·전출 이력, 임차권등기 시점을 통해 대항력이 없었거나 중간에 소멸했다는 점을 날짜 단위로 증명합니다. 임차인을 대리할 때는 반대로 제3자가 남긴 거주 기록을 모아 '가장임차인'이라는 전제를 무너뜨립니다. 둘째, 인수입니다. 매매계약서의 특약과 잔금 정산 내역을 분석해 매수인이 보증금 상당액을 실제로 공제받았는지, 그 약정이 이행인수에 그치는지, 병존적 채무인수인지를 판례 기준에 맞추어 정리합니다. 두 축에서 다툴 여지가 없다면 구상권 범위와 근질권 담보한도, 공동책임자 사이의 부진정연대 관계를 따져 실제로 부담할 금액을 줄이는 쪽으로 전환합니다. 가압류가 이미 걸려 있다면 본안과 별도로 이의신청이나 제소명령을 병행해 재산이 묶인 기간을 줄이는 방법도 함께 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 사건은 같은 '가장임차인' 주장을 두고도 보증기관이 이기기도 하고 지기도 합니다. 수원지방법원의 두 판결은 같은 쟁점에서 반대 결론을 냈고, 서울중앙지방법원 사건은 대항력 다툼에서 이기고도 매매계약서 특약 때문에 3억 원이 넘는 지급 판결을 받았습니다. 법무법인 도모도 보증기관의 구상금·양수금 청구와 가압류를 쟁점으로 하는 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 등기부, 거주 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 보증기관에 해명서를 보내기 전에, 가압류 이의 기간과 답변서 기한이 지나기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

보증기관의 '가장임차인' 통지는 수억 원의 청구와 재산 가압류를 한꺼번에 몰고 옵니다. 이 글의 판결들에서 결론을 바꾼 것은 실제 거주 기록과 매매계약서, 등기부의 날짜였습니다.

보증기관에 해명 문자를 보내기 전에, 가압류 해방공탁금을 마련하려고 서두르기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 자리에 맞는 쟁점을 먼저 가르고, 다툴 수 있는 것과 줄일 수 있는 것을 순서대로 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·전세보증·부동산 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에서 보증기관의 가압류 결정을 받으셨거나 구상금·양수금 소장을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때는 가압류 결정문이나 소장, 보증기관이 보낸 대위변제 안내문, 임대차계약서와 전세대출 약정서·보증서, 채권양도 통지서, 매매계약서와 잔금 정산 내역, 등기부등본, 그리고 관리비·공과금 고지서나 이삿짐 영수증처럼 실제 거주를 보여 줄 자료를 가져오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.