전세보증보험(HUG) 보증기간이 끝나 갱신이 안 된 채 살던 집이 경매에 넘어갔다면 — 보증금을 지킨 판결과 놓친 판결, 해지·배당요구 종기·임차권등기·지급명령 순서

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 전세보증보험(HUG 보증)의 보증기간이 끝나 갱신되지 않은 상태에서 살던 집이 경매에 넘어갔다면, 세입자가 보증금을 지키는 길은 '보증을 되살리는 것'보다 '임대차를 빨리 끝내고 경매 배당과 판결로 회수하는 것'에 있는 경우가 많습니다. 등록임대사업자가 의무 보증을 유지하지 않았다면 민간임대주택법 제45조 제2항과 시행령 제35조 제2항 제5호에 따라 해지할 수 있고, 경매가 진행 중이면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하며(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결), 수원지방법원 2025. 2. 27. 선고 2024가단599826 판결은 보증 가입이 막힌 집이 경매에 넘어가자 배당요구와 소장으로 계약을 끝낸 세입자에게 보증금 1억 7,000만 원 전액 반환을 명했습니다. 다만 임대인이 해지 통지 전에 뒤늦게 보증에 가입하면 이 사유로는 해지할 수 없게 되는 등 시점에 따라 결론이 달라집니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 18건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

집에 '임의경매개시결정' 통지가 붙고 나서야 등기부를 떼어 보고, 계약할 때 들었던 전세보증보험이 이미 작년에 끝나 있었다는 사실을 알게 되는 분들이 있습니다. 임대인은 연락이 닿지 않고, HUG에 전화하면 보증기간이 지났다거나 지금은 가압류·경매 때문에 새로 가입할 수 없다는 답이 돌아옵니다. 이때 많은 분이 "보증만 다시 살리면 된다"며 보증 연장이나 재가입에 매달리다가, 정작 경매 법원의 배당요구 종기나 해지 통지의 도달 시점을 놓칩니다. 이 글은 보증이 끊긴 채 경매가 시작된 장면에서 세입자가 이긴 판결과 진 판결을 나란히 놓고, 해지·배당요구·임차권등기·지급명령을 어떤 순서로 해야 하는지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

HUG 보증기간이 끝난 뒤 경매가 시작되면 HUG에서 보증금을 받을 수 있습니까 — 원칙적으로 어렵습니다. 보증사고가 보증기간 안에 생겨야 하기 때문입니다. 서울중앙지방법원 2025. 8. 21. 선고 2025가단80254 판결은 세입자가 보증료를 내고 보증기간을 연장해 놓았는데도, 해지 통지가 그 연장된 보증기간이 끝난 뒤에 도달했다는 이유로 2억 3,300만 원 청구를 기각했습니다. 다만 약관 설명의무 위반 등으로 HUG가 약관을 내세우지 못한 판결도 있으므로(인천지방법원 2026. 6. 9. 선고 2025가단213555 판결), 거절 사유는 따로 따져 봐야 합니다.

임대인이 보증을 유지하지 않았으면 계약을 바로 끝낼 수 있습니까 — 등록임대사업자의 의무 보증이라면 원칙적으로 가능합니다. 광주지방법원 2024. 8. 27. 선고 2024가단508539 판결은 보증 연장을 하지 못한 임대사업자에게 소장으로 해제 의사를 밝힌 세입자의 보증금 1억 6,030만 원 청구를 전부 받아들였습니다. 그러나 해지 통지보다 임대인의 보증 가입이 먼저 이루어지면 이 사유로는 해지할 수 없습니다(서울중앙지방법원 2026. 5. 28. 선고 2026가단31682 판결).

경매 중에는 무엇이 가장 급합니까 — 배당요구 종기입니다. 대법원 2001다70702 판결은 소액임차인이라도 배당요구를 하지 않아 배당에서 빠지면 나중에 다른 채권자를 상대로 부당이득 반환도 구할 수 없다고 했고, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 주택 인도와 주민등록을 배당요구 종기까지 유지해야 한다고 했습니다.

먼저 내 보증이 어느 쪽인지, 법은 어떻게 짜여 있는지

'HUG 전세보증보험'이라는 말 아래에는 성격이 다른 두 가지 보증이 섞여 있습니다. 하나는 등록임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따라 의무적으로 가입하는 임대보증금 보증입니다. 보증수수료는 임대사업자와 임차인이 나누어 내고(통상 75%와 25%), 임대사업자는 제49조 제4항에 따라 가입을 유지할 의무가 있습니다. 다른 하나는 세입자가 대출을 받거나 스스로 가입하는 전세보증금반환보증(전세금안심대출보증 포함)입니다. 앞의 것은 '임대인의 의무 위반'이 문제이고, 뒤의 것은 '보증 약관상 보증사고가 보증기간 안에 생겼는가'가 문제입니다. 계약서 표지에 '표준임대차계약서'라고 적혀 있고 '임대보증금 보증 가입' 칸이 있다면 앞의 경우일 가능성이 큽니다.

앞의 경우의 해지 근거는 민간임대주택법 제45조 제2항입니다. 시행령 제35조 제2항은 임차인이 해제·해지할 수 있는 경우로 표준임대차계약서상 의무 위반(제4호)과 '법 제49조에 따라 보증에 가입해야 하는 임대사업자가 보증에 가입하지 않은 경우'(제5호)를 정하고 있습니다. 2026년 10월 10일 korean-law 조회 기준 현행 조문입니다. 제49조 제5항 단서는 임대사업자가 재산정한 수수료를 내지 않더라도 임차인이 보증수수료를 납부하면 보증회사가 보증계약을 해지할 수 없다고 정합니다.

경매 쪽 규칙은 민사집행법과 주택임대차보호법에 있습니다. 민사집행법 제84조에 따라 법원은 첫 매각기일 전으로 배당요구 종기를 정해 공고하고, 제88조와 제148조에 따라 우선변제권 있는 임차인은 그 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차권이 소멸하되 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 예외로 하고, 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 임차인에게 임차권등기명령 신청을 허용합니다.

첫 번째 사례 — 보증 가입이 막힌 집이 경매에 넘어가자 배당요구로 계약을 끝냈습니다

수원지방법원 2025. 2. 27. 선고 2024가단599826 판결의 사건입니다. A씨는 2023. 8. 23. 다세대주택 한 세대를 공동소유자 두 사람에게서 보증금 1억 7,000만 원, 기간 2023. 9. 9.부터 2025. 9. 8.까지로 빌렸습니다. 특약 제9조에는 "임대인은 민간임대주택 등록 및 전세보증보험(HUG) 가입을 하며, 가입 불가 시 이 계약은 조건 없이 무효로 하고 보증금 일체를 반환한다"는 취지가 적혀 있었고, 보증료는 임대인 75%, 임차인 25%로 나누기로 했습니다.

임대인들은 등록과 보증 가입을 미루었고, 2024년 2월 그 집에 가압류등기가 들어오면서 HUG가 요구하는 보증 조건을 갖출 수 없게 되었습니다. 계약 전부터 있던 신협 근저당권에 따라 2024. 7. 4. 임의경매개시결정이 내려졌고, A씨는 같은 달 22일 권리신고 및 배당요구를 했습니다. A씨는 선순위 근저당권 때문에 매수인에게 대항할 수 없는 임차인이었습니다.

법원은 계약이 특약의 정지조건 성취로 무효가 되었거나, 경매절차 진행을 이유로 한 A씨의 해지 의사표시로 적법하게 해지되었다고 보고, 공동임대인 두 사람이 공동하여 집을 넘겨받음과 동시에 1억 7,000만 원을 돌려주라고 판결했습니다. 임대인들은 투자자의 약정 위반과 가압류 때문이지 자신들 잘못이 아니라고 했지만, 법원은 그것도 임대인 측 사정이고 특약은 '가입 불가'라는 객관적 사유만을 조건으로 삼았다며 받아들이지 않았습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

이 사건에서 눈여겨볼 점은 세 가지입니다. 보증 가입이 불가능해진 순간을 특약과 연결했고, 경매가 시작되자 곧바로 배당요구를 했으며, 배당요구서와 소장에 해지 의사를 함께 담았습니다. 배당 순위는 바뀌지 않더라도, 판결을 받아 두면 배당에서 모자란 돈을 임대인의 다른 재산에서 받을 근거가 생깁니다.

두 번째 사례 — 임대사업자가 보증을 연장하지 못했고, 소장으로 해제했습니다

광주지방법원 2024. 8. 27. 선고 2024가단508539 판결의 사건입니다. B씨는 2023. 9. 11. 임대사업자인 회사로부터 오피스텔 한 호실을 보증금 1억 6,030만 원, 기간 2023. 10. 13.부터 2년으로 빌렸습니다. 표준임대차계약서에는 보증금 전액이 보증에 가입된 것으로 적혀 있었지만, 실제 HUG 보증은 2022. 9. 20.부터 2023. 9. 19.까지로 계약 직후 끝나 있었고, 회사는 B씨의 거듭된 요청에도 연장이나 재가입을 하지 못했습니다. 그 호실에는 채권최고액 5,652만 원의 선순위 근저당권도 있었습니다.

구청은 두 차례 보증 가입을 촉구했고, 2024. 1. 8. 회사에 과태료 3,000만 원을 부과했습니다. B씨는 2024. 2. 8. '보증에 가입하지 않았음을 이유로 계약을 해제한다'는 내용을 소장에 담아 소를 냈습니다. 회사는 계약 당시 보증기간이 남아 있었고 연장이 안 될 줄 몰랐으며, '문제가 생기면 보증금 전액을 반환한다'는 취지의 특약을 맺었으니 계속할 수 없는 사유가 아니라고 주장했습니다. 법원은 그 특약으로 보증 가입 의무가 면제되지 않는다고 보고, 민간임대주택법령상 해제 규정과 채무불이행을 근거로 보증금 전액 반환을 명했습니다. 이 판결도 확정되었습니다.

계약 시점도 결과와 관련이 있습니다. 해지 사유를 정한 시행령 제35조 제2항 제5호는 2023. 6. 20. 신설되었고, 아래 제주지방법원 판결에 따르면 그 시행 이후 체결·갱신·변경된 계약부터 적용됩니다. B씨의 계약은 그 뒤에 체결되었습니다.

세 번째 사례 — 임대인이 뒤늦게 가입하자 해지 사유가 사라졌습니다

이제 진 판결입니다. 서울중앙지방법원 2026. 5. 28. 선고 2026가단31682 판결의 C씨는 2025. 1. 20. 강남구의 민간건설임대주택을 보증금 3억 3,000만 원에 빌렸는데, 임대사업자는 보증에 가입하지 않았습니다. C씨는 2025. 10. 27. 구청에 신고했고, 임대사업자는 2025. 12. 8. 보증금 전액에 대해 보증에 가입했습니다. C씨가 문자로 해지를 통고한 것은 그 뒤인 2026. 1. 9.이었습니다.

법원은 해지 통고 전에 보증 가입이 이루어진 이상 보증 미가입이나 지연 가입을 이유로는 해지할 수 없다고 판단했습니다. 2025. 8. 18.에 보냈다는 내용증명도 도달하지 않은 것으로 확인되었습니다. C씨는 결국 다른 사유, 즉 임대인이 중개사무소에서 C씨에게 죽이고 싶다는 말을 하는 등 신뢰관계가 깨졌다는 사정으로 해지가 인정되어 보증금을 돌려받게 되었습니다(상급심 결과 미확인). 보증 사유만 붙들고 있었다면 결론이 달랐을 사건입니다.

제주지방법원 2025. 7. 24. 선고 2024가합11593 판결도 같은 방향입니다. 2022년 7월경 타운하우스 임대차계약을 맺은 세입자 10명은 사용승인 뒤에도 보증금 전액에 대한 보증이 가입되지 않자 2024년 3월 해제를 통지했지만, 임대사업자 측은 2024. 5. 27. 보증금 전액에 대해 보증에 가입했습니다. 법원은 시행령 제35조 제2항 제5호는 부칙에 따라 2023. 6. 20. 이후 체결·갱신·변경된 계약부터 적용되므로 이 계약에는 적용되지 않고, 표준임대차계약서상 의무 위반을 이유로 한 해제도 잔금 이행제공과 최고를 갖추지 않아 효력이 없으며, 뒤늦은 가입으로 불이행 상태도 해소되었다며 청구를 모두 기각했습니다. 이 판결은 확정되었습니다. 2023년 6월 이전에 맺은 계약을 그 뒤 갱신했는지가 이 쟁점에서 중요한 이유입니다.

네 번째 사례 — 보증료를 내고 기간을 늘렸지만, 해지 통지가 늦게 도달했습니다

서울중앙지방법원 2025. 8. 21. 선고 2025가단80254 판결은 이 주제에서 가장 아픈 사건입니다. D씨는 2020. 12. 18.부터 2년간 강북구 아파트를 보증금 2억 3,300만 원에 빌렸고, 계약은 묵시적으로 갱신되어 2024. 12. 17.까지 이어졌습니다. 임대사업자의 HUG 보증은 2023. 6. 1.까지만 연장되어 있었습니다. 임대인이 2024. 6. 3. 다른 주택 문제로 상습채무불이행자로 공개되자, D씨는 2024. 11. 26. 직접 보증료를 내고 연장을 신청했고, HUG는 보증기간을 2023. 6. 2.부터 2024. 12. 17.까지로 늘린 보증서를 다시 발급했습니다.

문제는 해지 통지였습니다. D씨는 전화, 주소지 방문, 내용증명 두 차례로 해지를 알리려 했지만 임대인에게 닿지 않았고, 2024. 11. 29. 의사표시 공시송달을 신청해 2024. 12. 24. 결정을 받았으며, 해지의 효력은 2025. 1. 8.에 생겼습니다. 법원은 보증사고가 임대차 종료 뒤 2개월이 지나도록 보증금을 받지 못한 경우를 뜻하므로, 해지가 보증기간 만료일인 2024. 12. 17. 뒤에 도달한 이상 보증기간 안에 생긴 보증사고가 아니라고 보았고, 공시송달 때문에 늦어진 데 D씨의 잘못이 없어도 마찬가지라고 판단했습니다. 임대인이 상습채무불이행자로 공개되었다는 사정도 HUG가 이행불능을 인정해 통지한 경우에 해당하지 않는다고 했습니다. 원고 패소로 확정되었습니다.

이 판결이 남긴 교훈은 분명합니다. 보증을 살리는 조치와 해지 통지를 함께 진행해야 하고, 임대인 연락이 끊긴 사건이라면 공시송달에 걸리는 시간까지 보증기간 안에 넣어 계산해야 합니다. 민간임대주택법 제45조 제2항으로 해지할 수 있었다는 점은 법원도 인정했지만, 그것만으로는 HUG의 보증책임이 생기지 않았습니다.

다섯 번째 사례 — 세입자가 든 보증과 묵시적 갱신, 판결이 갈렸습니다

세입자가 직접 가입한 전세보증금반환보증에서는 '묵시적 갱신'이 보증을 끊는 경우가 많습니다. 수원지방법원 성남지원 2021. 2. 4. 선고 2020가단10779 판결의 E씨는 2018. 2. 23.부터 2년간 경기 광주시의 집을 보증금 1억 7,000만 원에 빌리고 보증기간 2020. 3. 20.까지의 HUG 보증에 가입했습니다. 그러나 임대인에게 연장 여부를 묻는 문자를 보냈을 뿐 갱신거절 통지를 하지 않았고, 법원은 계약이 2022. 2. 22.까지 묵시적으로 갱신되어 보증금반환채권 자체가 생기지 않았으며 약관상 갱신 시에는 보증사고로 보지 않는다고 판단했습니다. 대출 실행 당일 소유권이 바뀐 사정으로 보증 효력도 생기지 않았다고 했습니다. 항소심인 수원지방법원 2021나56329 판결도 같은 결론으로 확정되었습니다.

반대로 인천지방법원 2026. 6. 9. 선고 2025가단213555 판결의 F씨는 이겼습니다. F씨의 계약은 2024. 9. 28. 만료였는데 갱신거절 문자가 전송되지 않아 묵시적으로 갱신되었고, 공시송달로 2024. 10. 26. 도달한 해지 통지는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 3개월 뒤인 2025. 1. 27. 효력이 생겼습니다. HUG는 갱신을 이유로 거절했지만, 법원은 HUG가 갱신 시 보증책임이 없다는 약관 조항을 제대로 명시·설명하지 않았고 알림톡도 오히려 반환 시기가 늦어질 뿐인 것처럼 안내했다며, 집을 인도받음과 동시에 1억 9,000만 원을 지급하라고 판결했습니다. 항소심(인천지방법원 2026나51689)이 진행 중이어서 결과는 확인하지 못했습니다.

서울고등법원 2026. 1. 22. 선고 2024나2043004 판결도 세입자 편이었습니다. 세입자 측이 임대인의 아들에게 만료 2개월 전 갱신거절을 알렸는데, 법원은 아들이 집 인도·하자보수·보증금 협의를 도맡아 온 점을 들어 포괄 대리권을 인정하고 계약이 기간 만료로 끝났다고 보았으며, 보증사고 후 2개월 안에 이행청구를 하라는 약관도 제척기간이 아니라고 하여 1심(서울남부지방법원 2024가단203277)을 뒤집고 3억 4,000만 원 지급을 명했습니다(상고 여부 미확인). 결국 묵시적 갱신 사건은 '누구에게, 언제, 어떤 방법으로 갱신거절이 도달했는가'를 증거로 다투는 싸움입니다.

여섯 번째 사례 — 배당은 0원이었고, 중개사 책임은 절반이었습니다

부산지방법원 2026. 3. 26. 선고 2024가단311170 판결의 G씨는 2023. 2. 28. 민간임대사업자에게서 동래구 건물 한 호실을 보증금 1억 원에 빌렸습니다. 표준임대차계약서에는 '보증 가입'에 체크가 되어 있었고, 건물에는 채권최고액 44억 4,000만 원의 근저당권이 있었습니다. 중개사는 보증에 가입되어 있다고 설명했고, 임대인 측은 건물 보증서를 문자로 보내왔습니다. 그러나 G씨의 호실은 보증에 들어 있지 않았고, 건물 보증마저 2023. 5. 24. 만료된 뒤 갱신되지 않았습니다.

2024. 1. 25. 건물 전체에 임의경매가 개시되었고, G씨는 배당요구를 했지만 2025. 11. 28. 배당기일에 배당할 돈 약 44억 4,363만 원은 모두 근저당권자와 선순위 임차인들에게 돌아갔습니다. G씨의 배당액은 0원이었습니다. 법원은 중개사가 보증 가입 여부를 확인하지 않고 임대인 말을 그대로 전달한 과실을 인정해, 중개사와 공제사업자인 협회가 공동하여 5,000만 원을 배상하라고 했습니다. 다만 G씨도 직접 확인을 소홀히 했다며 책임을 50%로 제한했습니다(상급심 결과 미확인).

이 판결에는 보증 회복에 관한 중요한 대목이 있습니다. HUG는 건물 보증이 만료된 뒤에도 민간임대주택법 제49조 제5항에 따라 임차인이 보증료를 대신 내면 '보증기간 종료일 기준 잔여 임대차계약'에 한해 보증기간을 연장해 주기로 했다고 법원이 인정한 것입니다. 거꾸로 말하면, 원래 보증 대상이 아니었던 호실이나 잔여 계약이 없는 경우는 이 길이 막힙니다. 보증 회복을 시도할지는 보증서의 대상 계약과 종료일을 먼저 확인한 뒤 정해야 합니다.

배당요구 종기 — 하루 늦으면 돌아오지 않습니다

경매가 시작되면 모든 일정은 배당요구 종기를 기준으로 움직입니다. 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결은 배당요구가 필요한 채권자가 적법한 배당요구를 하지 않아 배당에서 빠졌다면, 실체법상 우선변제권이 있더라도 후순위 채권자가 받아 간 돈을 부당이득이라고 할 수 없다고 했고, 주택임대차보호법상 소액보증금도 배당요구가 필요한 채권이라고 했습니다. 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결도 같은 취지입니다.

종기를 놓친 대가가 얼마나 큰지는 서울중앙지방법원 2024. 1. 18. 선고 2022가합513483 판결이 보여 줍니다. 세입자의 보증금반환채권을 양도받아 우선변제권을 승계한 HUG가 2020. 11. 26. 배당요구 종기까지 그 채권으로 배당요구를 하지 않았고, 그 결과 2순위로 받을 수 있었던 3억 5,845만 7,024원을 받지 못했습니다. 법원은 HUG가 신의칙상 우선변제권을 보존·행사할 의무를 어겼다며 대출은행에 3억 2,612만 1,254원을 배상하라고 했습니다. 서울고등법원 2024. 9. 4. 선고 2024나2008643 판결이 항소를 기각했고, 대법원 2024다293306 판결이 심리불속행으로 상고를 기각해 확정되었습니다.

"적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로" — 대법원 2001다70702

보증이 살아 있었다면 이야기가 달라집니다. 서울북부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가단107133 판결은 HUG가 보증금 2억 1,000만 원을 세입자에게 먼저 지급한 뒤 민법 제481조에 따라 세입자의 우선변제권을 대위해 경매에서 2순위로 배당받는 것을 인정했습니다(확정). 보증이 끊긴 세입자는 이 일을 스스로 해야 합니다.

대항력이 있는 세입자와 없는 세입자는 선택지가 다릅니다

등기부에서 내 전입일보다 앞선 근저당권이나 가압류가 있는지부터 보십시오. 선순위 권리가 있으면 매각으로 임차권이 소멸하므로(주택임대차보호법 제3조의5) 배당요구 말고는 경매에서 돈을 받을 길이 없습니다. 첫 번째 사례의 A씨가 이 경우였고, 법원은 경매 진행을 이유로 한 해지도 받아들였습니다.

선순위 권리가 없어 대항력이 있는 세입자는 매수인에게 임대차를 승계시킬 수도 있고, 계약을 끝내고 배당을 받을 수도 있습니다. 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결은 이 선택권을 인정했습니다.

"대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고" — 대법원 94다37646

다만 대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결은 배당요구를 했다는 사실만으로 임대차가 바로 끝나는 것은 아니고, 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지한 때 해지가 도달한다고 보았습니다. 그 사건의 세입자는 법원이 통지하지 않았고 따로 해지 통고도 하지 않아 배당을 받지 못했습니다. 배당요구와 별도로 임대인에게 해지 통지를 보내 두는 것이 안전한 이유입니다.

이사 가기 전에 임차권등기 — 대항요건은 종기까지 유지해야 합니다

보증금을 못 받은 채 새집으로 옮겨야 하는 사정은 이해하지만, 순서를 지키지 않으면 우선변제권이 사라집니다. 대법원 2007다17475 판결은 소액임차인의 우선변제 요건인 주택 인도와 주민등록이 배당요구 종기까지 계속되어야 한다고 했습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 그 뒤 이사나 전출을 해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 따라서 종기 전에 이사해야 한다면 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 옮기셔야 합니다.

대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결은 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자라고 했습니다. 반대로 개시결정등기 뒤에 임차권등기를 했다면 배당요구를 따로 해야 한다고 보고 대비하는 것이 안전합니다. 임차권등기명령은 '임대차가 끝난 후' 신청할 수 있으므로, 결국 해지가 먼저입니다.

대항요건을 잃으면 보증도 함께 잃을 수 있습니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결은 전세금안심대출 보증 약관이 고지 없이 주민등록을 옮기는 등으로 대항력과 우선변제권을 잃은 경우를 면책사유로 정한 사건에서, 임차인이 그 집을 사서 소유권을 취득하자 대항력이 소멸했다며 HUG의 면책을 인정했습니다.

보증을 되살릴 수 없을 때 — 회수 순서는 이렇게 잡습니다

보증이 끊기고 경매가 시작된 사건에서 저희가 권하는 순서는 다음과 같습니다. 첫째, 해지 통지입니다. 등록임대사업자의 의무 보증이라면 민간임대주택법 제45조 제2항을, 묵시적 갱신 중이라면 주택임대차보호법 제6조의2(통지 후 3개월)를, 대항력 있는 임차인이라면 94다37646 판결의 해지권을 근거로 삼고, 임대인 연락이 끊겼다면 바로 공시송달을 신청합니다. 둘째, 배당요구 종기 안에 권리신고 및 배당요구를 합니다. 셋째, 보증금반환 청구입니다. 임대인 주소로 송달이 가능하면 지급명령이 빠르지만, 민사소송법 제462조 단서상 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있어야 하고 임대인이 2주 안에 이의하면(제470조) 소송으로 넘어가므로, 연락이 끊긴 임대인이라면 처음부터 소송이 낫습니다. 넷째, 임대차가 끝나면 임차권등기를 하고, 임대인의 다른 재산이 보이면 가압류합니다.

판결이 배당 순위를 바꾸지는 않습니다. 그래도 판결을 받아 두어야 하는 이유는 배당에서 모자란 돈을 임대인의 다른 재산에 집행할 수 있고, 지연손해금도 함께 받을 수 있기 때문입니다. 소액임차인이라면 최우선변제도 확인합니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조는 현재 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하에서 5,500만 원까지, 과밀억제권역과 용인·화성·김포·세종은 1억 4,500만 원 이하에서 4,800만 원까지 정하고 있지만, 적용 기준은 계약일이 아니라 등기부상 최선순위 담보물권이 설정된 시점의 기준입니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결처럼 대지에 저당권이 설정된 뒤 건물이 신축된 경우에는 대지 매각대금에서 최우선변제를 받지 못하는 경우도 있습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

지금 손에 있는 서류로 다음 순서대로 확인해 보시기 바랍니다.

1. 보증서의 종류와 기간을 확인합니다. 보증서에 '임대보증금보증'이라고 적혀 있는지, '전세보증금반환보증' 또는 '전세금안심대출보증'인지, 보증기간 종료일과 대상 계약 기간이 언제인지 적어 둡니다. 보증서가 없으면 HUG에 발급 내역을 문의합니다.

2. 임대인이 등록임대사업자인지 확인합니다. 계약서가 표준임대차계약서인지, '임대보증금 보증 가입' 칸에 무엇이 체크되어 있는지, 계약을 2023. 6. 20. 이후 체결하거나 갱신했는지 봅니다.

3. 등기부로 선순위 권리와 경매 사건번호를 확인합니다. 내 전입일보다 앞선 근저당권·가압류가 있는지, 임의경매개시결정 기입일이 언제인지 확인합니다.

4. 배당요구 종기를 확인합니다. 대법원 법원경매정보에서 사건번호로 '배당요구종기'를 찾고, 그날부터 거꾸로 일정을 짭니다.

5. 갱신거절·해지 통지의 증거를 모읍니다. 문자가 실제로 전송되었는지, 임대인이 읽었는지, 대리인에게 보냈다면 그 사람이 평소 임대인 업무를 맡아 왔는지 보여 줄 자료가 있는지 확인합니다.

6. 지금 살고 있는지, 전입이 유지되는지 확인합니다. 이미 이사했다면 임차권등기가 되어 있는지, 가족 전원이 전출했는지 확인합니다.

경매개시결정 통지를 받은 날부터 할 일

• 받은 날 — 통지서와 등기부, 계약서, 보증서를 한곳에 모으고 배당요구 종기를 확인합니다. 임대인에게 사정을 묻는 문자는 보내도 되지만, '조금 더 기다리겠다'는 식의 답은 하지 마십시오. 기간 연장이나 갱신 합의로 읽힐 수 있습니다.

• 1주 안 — 보증 회복이 가능한지 HUG에 서면으로 확인하고, 동시에 임대인에게 해지 통지를 내용증명과 문자로 보냅니다. 반송되면 곧바로 의사표시 공시송달을 신청합니다. 보증기간 종료일이 가깝다면 이 단계가 가장 급합니다.

• 2주 안 — 경매법원에 권리신고 및 배당요구서를 내면서 계약서 사본과 주민등록표 등본을 붙입니다. 중개사가 보증 가입을 설명했다면 그 설명 자료와 중개대상물 확인·설명서도 확보해 둡니다.

• 배당요구 종기 전 — 해지 효력이 생긴 뒤 임차권등기명령을 신청하고, 보증금반환 지급명령 또는 소를 제기합니다. 임대인의 다른 부동산이나 예금이 확인되면 가압류를 함께 검토합니다. 종기까지 전입과 거주는 유지합니다.

• 배당기일 — 배당표에서 내 순위와 금액을 확인하고, 순위가 잘못되었다면 배당기일에 이의를 진술한 뒤 기간 안에 배당이의의 소를 냅니다. 모자란 금액은 판결로 임대인 재산에 집행합니다.

여기서부터는 변호사가 필요합니다

보증기간이 넉넉히 남아 있고 임대인과 연락이 되는 사건이라면 보증 연장과 갱신거절만으로 정리되기도 합니다. 그러나 보증기간 종료일이 몇 주 안으로 다가왔거나, 이미 지났거나, 임대인 연락이 끊겨 공시송달이 필요하거나, 경매 배당요구 종기가 정해진 사건은 다릅니다. 앞의 판결들에서 같은 '보증 미갱신'이 해지 통지의 도달일, 임대인의 사후 가입일, 계약 체결 시점, 약관 설명 여부에 따라 이기고 졌습니다.

특히 해지 통지와 보증 회복 조치가 서로 엇갈리지 않도록 설계해야 합니다. 보증기간 안에 해지가 도달해야 HUG 책임이 남고(서울중앙지방법원 2025가단80254), 임대인이 먼저 가입하면 그 사유의 해지권은 사라지며(서울중앙지방법원 2026가단31682), 배당요구는 종기를 넘기면 되돌릴 수 없습니다(대법원 2001다70702). 중개사 책임이나 전세사기피해자 결정처럼 추가 회수 경로가 있는지도 사건 초기에 함께 살펴야 합니다.

자주 묻는 질문

HUG 전세보증보험 보증기간이 끝난 뒤 집이 경매에 넘어갔는데, 지금이라도 보증을 다시 가입할 수 있습니까?

경우에 따라 다르지만 쉽지 않습니다. 부산지방법원 2024가단311170 판결은 등록임대사업자 보증이 만료되어도 임차인이 보증료를 내면 보증기간 종료일 기준 잔여 임대차계약에 한해 연장해 주는 길이 있다고 인정했지만, 원래 보증 대상이 아니었던 계약이나 이미 가압류·경매가 들어온 집의 새 가입은 막히는 경우가 많습니다(수원지방법원 2024가단599826 사건의 사실관계). 보증 회복을 시도하더라도 해지 통지와 배당요구를 함께 진행해야 합니다.

임대사업자가 보증보험을 갱신하지 않으면 세입자가 계약기간 중에 해지할 수 있습니까?

등록임대사업자의 의무 보증이라면 원칙적으로 할 수 있습니다. 민간임대주택법 제45조 제2항과 시행령 제35조 제2항 제5호가 근거이고, 광주지방법원 2024가단508539 판결이 보증금 전액 반환을 명했습니다. 다만 2023. 6. 20. 전에 체결되어 그 뒤 갱신·변경되지 않은 계약에는 제5호가 적용되지 않고(제주지방법원 2024가합11593), 해지 통지 전에 임대인이 가입하면 이 사유로는 해지할 수 없습니다(서울중앙지방법원 2026가단31682).

경매에서 배당요구를 하면 전세계약이 자동으로 끝납니까?

자동으로 바로 끝나지는 않습니다. 대항력 있는 임차인의 배당요구는 해지 의사표시로 볼 수 있지만, 그 의사가 임대인에게 도달해야 합니다. 대법원 97다28407 판결은 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지한 때 해지가 도달한다고 보았고, 통지가 없던 사건에서 세입자는 배당을 받지 못했습니다. 임대인에게 별도로 해지 통지를 보내 두는 것이 안전합니다.

보증금을 못 받았는데 경매 중에 다른 집으로 이사해도 됩니까?

임차권등기를 마치기 전에는 안 됩니다. 대법원 2007다17475 판결은 주택 인도와 주민등록을 배당요구 종기까지 유지해야 한다고 했고, 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 그 뒤 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지된다고 정합니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 옮기십시오.

묵시적으로 갱신된 상태에서 HUG가 보증금 지급을 거절하면 그대로 받아들여야 합니까?

그대로 받아들일 일은 아닙니다. 수원지방법원 성남지원 2020가단10779 판결처럼 갱신을 이유로 한 거절이 인정된 사건도 있지만, 인천지방법원 2025가단213555 판결은 HUG가 약관을 제대로 설명하지 않았다며 1억 9,000만 원 지급을 명했고, 서울고등법원 2024나2043004 판결은 임대인 가족에게 한 갱신거절의 효력을 인정했습니다. 통지의 상대방·시점·방법과 HUG의 안내 내용을 증거로 다시 따져 봐야 합니다.

경매 배당에서 한 푼도 못 받으면 보증금은 끝입니까?

끝은 아닙니다. 임대인에 대한 보증금반환채권은 남으므로 판결을 받아 임대인의 다른 재산에 집행할 수 있고, 중개사가 보증 가입을 잘못 설명했다면 손해배상도 검토합니다. 부산지방법원 2024가단311170 판결은 배당 0원인 세입자에게 중개사와 협회가 공동하여 5,000만 원을 배상하라고 했습니다. 전세사기피해자 결정은 임대인에 대한 수사 개시 등 전세사기피해자법 제3조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춰야 하므로, 신청 시점을 따로 판단해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 수원지방법원 2025. 2. 27. 선고 2024가단599826 판결 — HUG 가입 불가 특약·경매 진행을 이유로 한 해지, 공동임대인 1억 7,000만 원 반환 (확정)

• 광주지방법원 2024. 8. 27. 선고 2024가단508539 판결 — 임대사업자 보증 연장 불이행, 소장에 의한 해제, 1억 6,030만 원 반환 (확정)

• 서울중앙지방법원 2026. 5. 28. 선고 2026가단31682 판결 — 해지 통고 전 보증 가입 시 보증 사유 해지 불가, 신뢰관계 파탄 해지 인정 (상급심 결과 미확인)

• 제주지방법원 2025. 7. 24. 선고 2024가합11593 판결 — 시행령 제35조 제2항 제5호의 적용 시기, 이행지체 해제 요건 불비, 사후 가입으로 불이행 해소 (확정)

• 서울중앙지방법원 2025. 8. 21. 선고 2025가단80254 판결 — 연장된 보증기간 뒤 해지 도달, HUG 보증책임 부정 (확정)

• 수원지방법원 성남지원 2021. 2. 4. 선고 2020가단10779 판결 — 묵시적 갱신 시 보증사고 부정 (항소심 수원지방법원 2021나56329 판결로 원고 패소 확정)

• 인천지방법원 2026. 6. 9. 선고 2025가단213555 판결 — 갱신 제외 약관 설명의무 위반, HUG 1억 9,000만 원 지급 (항소심 인천지방법원 2026나51689 결과 미확인)

• 서울고등법원 2026. 1. 22. 선고 2024나2043004 판결 — 임대인 아들의 포괄 대리권, 2개월 이행청구 약관의 성격, 3억 4,000만 원 지급 (1심 서울남부지방법원 2024가단203277 판결 일부 취소, 상고 여부 미확인)

• 부산지방법원 2026. 3. 26. 선고 2024가단311170 판결 — 보증 미가입 호실·건물 보증 만료 후 경매 배당 0원, 중개사 책임 50% (상급심 결과 미확인)

• 서울중앙지방법원 2024. 1. 18. 선고 2022가합513483 판결 — 배당요구 종기 도과로 3억 5,845만 원 배당 상실, HUG 배상책임 (서울고등법원 2024. 9. 4. 선고 2024나2008643 판결 항소기각, 대법원 2024다293306 심리불속행기각으로 확정)

• 서울북부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가단107133 판결 — HUG 대위변제 후 임차인 우선변제권 행사 (확정)

• 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 — 경매 시 임차인 해지권, 배당요구의 해지 효력과 도달 시점

• 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결, 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결 — 배당요구 누락 시 부당이득 반환 불가

• 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 — 경매개시결정등기 전 임차권등기 임차인의 당연 배당

• 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 — 대항요건은 배당요구 종기까지 존속해야 함

• 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결 — 대항력 상실과 HUG 보증 면책 (원심 서울중앙지방법원 2025. 5. 23. 선고 2023나65275 판결)

• 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 — 대지 저당권 설정 후 신축건물 소액임차인의 대지 환가대금 우선변제 부정

• 법령 — 민간임대주택에 관한 특별법 제45조, 제49조; 같은 법 시행령 제35조; 주택임대차보호법 제3조의2, 제3조의3, 제3조의5, 제6조의2, 제8조; 같은 법 시행령 제10조, 제11조; 민사집행법 제84조, 제88조, 제148조; 민사소송법 제462조, 제470조; 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 (2026년 10월 10일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 날짜 세 개부터 확인합니다. 보증서의 보증기간 종료일, 경매 사건의 배당요구 종기, 그리고 임대차계약의 만료일 또는 묵시적 갱신 여부입니다. 이어서 보증이 임대사업자의 의무 보증인지 세입자가 든 보증인지, 계약을 언제 체결하거나 갱신했는지, 표준임대차계약서의 보증 가입 칸과 특약에 무엇이 적혀 있는지 봅니다. 등기부로 선순위 근저당권과 가압류, 대지 저당권과 건물 신축 시점을 확인해 대항력과 최우선변제 가능성을 가늠하고, 임대인에게 해지나 갱신거절을 언제 어떻게 알렸는지, 임대인과 연락이 되는지, 중개사가 보증 가입을 어떻게 설명했는지도 함께 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 보증 트랙과 경매 트랙의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 보증 트랙입니다. HUG 책임이 남아 있을 가능성이 조금이라도 있다면 보증기간 안에 해지가 도달하도록 해지 통지와 공시송달 신청을 먼저 내고, 연장 가능 여부는 서면으로 확인합니다. 거절을 받았다면 그 사유가 약관 설명의무, 갱신거절 통지의 상대방, 이행청구 기간 등에서 다툴 여지가 있는지를 판결 기준으로 검토합니다. 둘째, 경매 트랙입니다. 보증과 상관없이 배당요구 종기 안에 권리신고와 배당요구를 마치고, 해지 효력이 생기는 즉시 임차권등기와 보증금반환 청구로 집행권원을 확보합니다. 임대인의 다른 재산이 보이면 가압류하고, 배당표가 나오면 순위와 금액을 다시 계산해 이의 여부를 정합니다. 두 트랙이 서로를 해치지 않도록, 예컨대 보증 연장을 기다리느라 배당요구를 미루거나 임대인과의 대화가 갱신 합의로 읽히지 않도록 일정을 한 장의 표로 관리합니다. 중개사 책임이나 다른 임차인들과의 공동 대응처럼 추가 회수 경로가 있는지도 이 단계에서 정리합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건들은 며칠 차이로 갈렸습니다. 보증기간이 끝난 지 3주 뒤에 해지가 도달한 세입자는 2억 3,300만 원 청구를 기각당했고, 임대인이 보증에 가입한 지 한 달 뒤에 해지를 통고한 세입자는 보증 사유를 쓸 수 없었으며, 배당요구 종기를 넘긴 쪽은 3억 원이 넘는 배당을 잃었습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 날짜에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 보증 미갱신과 경매가 겹친 임대차 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 보증서와 등기부, 경매 일정을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

보증보험이 있으니 괜찮다고 믿었던 보증금이 경매 통지 한 장으로 흔들리는 일은 생활 전체를 뒤흔듭니다. 이 글의 판결들은 같은 '보증 미갱신' 상황에서 보증금 전액을 돌려받기도 하고 한 푼도 배당받지 못하기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 통지의 도달일과 배당요구 종기, 그리고 남아 있는 서류에서 만들어졌습니다.

HUG에 연장을 문의하기 전에, 임대인에게 기다리겠다는 답을 보내기 전에, 이사 날짜를 잡기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 보증과 경매 두 갈래 일정을 함께 정리하고, 보증금을 가장 많이 지킬 수 있는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·보증금·경매 배당 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에서 경매가 진행 중이거나 임의경매개시결정 통지를 받으셨다면 배당요구 종기 전 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때는 임대차계약서와 특약, HUG 보증서(보증기간이 적힌 면), 최근 등기사항전부증명서, 경매 사건번호나 개시결정 통지서, 주민등록초본(전입일 확인), 보증금 이체 내역, 임대인·중개사와 주고받은 문자와 갱신거절·해지 통지 기록, HUG에서 받은 안내문이나 거절 통지를 가져오시면 첫 상담에서 보증 회복 가능성과 배당 예상, 해지 통지의 시점까지 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.