월세 밀린 세입자가 연락을 끊고 짐만 남긴 채 잠적했다면 — 문을 따고 짐을 치운 집주인이 주거침입·재물은닉으로 처벌된 판결과 배상 책임을 면한 판결, 명도소송·공시송달·짐 처리 순서

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 월세를 밀린 세입자가 연락을 끊고 짐만 남긴 채 잠적했더라도 집주인이 도어락을 열고 들어가 짐을 치우면 주거침입죄가 되고, 짐을 버리거나 고물상에 넘기면 재물손괴(은닉)죄와 민사상 위자료 책임까지 질 수 있습니다. 계약서에 '연락이 두절되면 임대인이 짐을 처분할 수 있다'는 조항이 있어도 마찬가지이며, 수원지방법원 2016. 3. 4. 선고 2015노5788 판결은 이런 조항을 근거로 짐을 치운 집주인에게 1심 무죄를 뒤집고 벌금형을 선고했습니다. 다만 세입자가 스스로 점유를 완전히 넘긴 경우나 법원의 인도집행을 거친 경우는 다르므로, 해지 통지와 공시송달, 인도 판결과 집행관 집행, 남은 짐의 보관·매각 순서를 지키는 것이 집주인을 지키는 길입니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 18건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

원룸이나 빌라, 작은 상가를 세놓은 분들께 이런 상황은 드물지 않습니다. 월세가 서너 달 밀리고, 전화는 꺼져 있고, 문자에는 답이 없습니다. 보증금은 이미 밀린 월세로 바닥났는데 집 안에는 침대와 냉장고, 옷가지가 그대로 있습니다. 새 세입자를 들이고 싶은 마음에 주변에서는 "열쇠공 불러서 문 열고 짐 빼서 창고에 두면 된다", "계약서에 써 두었으니 괜찮다"고들 말합니다. 그런데 실제 판결을 보면 이렇게 움직인 집주인들이 주거침입으로 벌금을 받고, 짐값과 위자료를 물어 주고, 그러고도 명도소송은 처음부터 다시 해야 했습니다. 반대로 같은 상황에서 법원 절차를 밟은 집주인은 세입자가 낸 손해배상 소송에서 이겼습니다. 이 글은 집주인이 처벌받은 판결과 책임을 면한 판결을 나란히 놓고, 연락이 끊긴 날부터 짐을 정리하는 날까지 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

연락이 끊긴 세입자의 집에 집주인이 들어가도 됩니까 — 원칙적으로 안 됩니다. 주거침입죄는 거주할 권리가 아니라 사실상의 주거의 평온을 보호하므로, 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007도11322 판결은 권리자라도 법에 정해진 절차에 의하지 않고 들어가면 주거침입죄가 성립한다고 했습니다. 세입자가 짐을 남겨 두고 문을 잠가 둔 이상 실제로 살지 않아도 점유는 이어진다고 본 판결이 많습니다(대전지방법원 2024. 11. 29. 선고 2024고정304 판결). 다만 세입자가 열쇠를 넘기고 짐을 두는 데 집주인이 동의한 경우처럼 점유가 이미 넘어온 경우는 판단이 달라질 수 있습니다.

계약서에 '연락 두절 시 짐 처분 가능' 조항이 있으면 괜찮습니까 — 그 조항만으로는 면책되지 않습니다. 수원지방법원 2015노5788 판결은 '소식 두절 시 성인 2인 참여 하에 짐을 옮겨 보관할 수 있다'는 조항이 있었는데도 유죄로 판단했고, 인천지방법원 2018. 5. 4. 선고 2016가단255353 판결은 '월세 3개월 미납 시 자동철거' 특약을 자력으로 철거할 수 있다는 뜻으로 해석할 수 없다며 위자료를 인정했습니다.

그럼 집주인은 언제까지 기다려야 합니까 — 기다리는 것이 아니라 절차를 서두르는 것입니다. 세입자 소재를 모르면 해지 통지와 소장을 공시송달로 보낼 수 있고(민법 제113조, 민사소송법 제194조), 인도 판결을 받아 집행관이 집행하면 남은 짐은 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 보관하고, 세입자가 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각합니다(대법원 2018. 10. 15.자 2018그612 결정).

집주인이 부딪히는 법은 세 갈래입니다

첫째, 형사입니다. 형법 제319조 제1항의 주거침입죄는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금, 제366조의 재물손괴죄는 손괴뿐 아니라 '은닉 기타 방법으로 효용을 해한' 경우까지 3년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금, 제329조의 절도죄는 6년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금입니다. 짐을 치우는 행위는 이 세 죄 중 어느 하나에 걸릴 수 있습니다. 위법성을 없애는 장치로 형법 제20조의 정당행위와 제23조의 자구행위가 있지만, 제23조는 '법률에서 정한 절차에 따라서는 청구권을 보전할 수 없는 경우'를 전제로 하므로 명도소송이라는 절차가 열려 있는 집주인에게는 좀처럼 인정되지 않습니다.

둘째, 민사입니다. 민법 제209조의 자력구제는 점유를 '침탈당한' 점유자가 '직시' 탈환하는 경우에 한정됩니다. 세놓은 집의 점유자는 세입자이므로 집주인이 이 조문을 근거로 문을 열 수는 없습니다. 짐을 버리거나 망가뜨리면 불법행위로 짐의 가치와 위자료를 배상해야 합니다.

셋째, 집행입니다. 건물인도 판결을 받으면 민사집행법 제258조 제1항에 따라 집행관이 세입자의 점유를 빼앗아 집주인에게 넘기고, 같은 조 제3항부터 제6항이 남은 짐의 처리 방법을 정해 둡니다. 법이 집주인에게 허락한 짐 처리 방법은 사실상 이 길 하나입니다.

첫 번째 사례 — 계약서에 '소식 두절 시 짐 보관' 조항이 있었는데도 유죄가 되었습니다

수원지방법원 2016. 3. 4. 선고 2015노5788 판결의 사건입니다. A씨는 딸 명의로 된 용인시 처인구의 빌라 한 호실을 관리하면서 2011. 9. 30. 세입자 B씨와 보증금 300만 원, 월 27만 원, 기간 1년으로 계약했습니다. 계약서 제7조에는 "임대 기간 종료 후 임차인의 소식 두절 등 행방을 알 수 없을 때 임대인은 … 임차인 소유의 집기 등 기타 물건을 성인 2인의 참여 하에 다른 장소에 보관하게 할 수 있으며, 보관비용은 임차인의 부담으로 한다"는 조항이 있었습니다. 2014년 7월 무렵 B씨는 밀린 월세를 보증금으로 충당하고도 월세와 전기료가 남은 상태였고, 계약은 명도 통고나 기간 만료로 끝난 상태였습니다. 그러나 B씨는 문자로만 연락하면서 집을 비워 주지 않았습니다.

A씨는 2014. 7. 31. 먼저 현관 디지털 도어락 비밀번호를 바꿨다가 권리행사방해(형법 제323조)로 고소되어 2014. 10. 13. 기소유예 처분을 받았습니다. 그 뒤에도 B씨가 침대·냉장고·전자레인지·컴퓨터·옷을 그대로 둔 채 명도를 거절하자, A씨는 2015년 3월 중순 B씨가 없는 사이 지인 2명과 들어가 짐을 반출해 고물상이 가져가게 했습니다. B씨는 절도로 고소했고, A씨는 사과의 뜻으로 50만 원을 보내기도 했습니다.

1심인 수원지방법원 2015. 9. 23. 선고 2015고단3254 판결은 계약서 조항에 따른 '합의된 승낙'이 있었고, 그렇지 않더라도 최소한의 범위에서 조심한 정당행위라며 무죄를 선고했습니다. 항소심은 이를 파기했습니다. 2014년 7월 무렵 이미 B씨가 출입에 반대하는 의사를 명백히 드러냈으므로 계약 조항만으로 승낙이 있었다고 볼 수 없고, 출입을 금지하는 명시적 의사가 있었던 이상 승낙을 추정할 수도 없다고 했습니다. 정당행위 주장에 대해서는 이렇게 판단했습니다.

"부동산 인도 집행과 같이 물리력이 수반되는 강제집행절차는 재산권 등 국민의 기본권을 침해할 우려가 크므로 반드시 집행관 등 국가기관을 통해 행해져야 하고, 피고인의 행위와 같은 사적 구제는 허용될 수 없는 점 …" — 수원지방법원 2015노5788

결과는 벌금 30만 원이었고, 이 판결은 확정되었습니다. 양형 이유에는 기소유예 처분을 받고도 다시 같은 행위에 나아간 점이 적혀 있습니다. 비밀번호를 바꾼 첫 번째 행동이 이미 경고였는데, 두 번째 행동에서 형사처벌로 이어진 것입니다.

두 번째 사례 — '연락 두절 5일 후 개방' 특약이 있었지만 해지 통지가 없었습니다

광주지방법원 2025. 4. 30. 선고 2024노919 판결의 사건입니다. 집주인 C씨의 계약서에는 '1개월 이상 차임이 연체되면 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있고, 해지 후 5일 이상 임차인과 연락이 두절되면 출입문을 개방할 수 있다'는 취지의 특약이 있었습니다. 세입자가 월세를 며칠 밀린 상태에서 C씨는 여러 차례 전화하고 문자를 남겼지만 연락이 닿지 않자 문을 열고 들어갔습니다.

법원은 특약의 문언부터 따졌습니다. 특약은 '해지 후 5일 이상 연락 두절'을 요건으로 했을 뿐 연체 즉시 문을 열 수 있다는 내용이 아니었고, C씨는 해지 통지조차 하지 않았습니다. 그러니 특약으로 승낙을 인정할 수도 추정할 수도 없다고 했습니다. 연락을 여러 번 시도했다는 사정도 연체 횟수와 일수, 연락의 수단과 횟수에 비추어 상당성이나 긴급성을 갖추지 못했다며 정당행위를 부정했습니다. 1심인 광주지방법원 2024. 3. 21. 선고 2023고정1083 판결의 벌금 50만 원이 그대로 유지되었습니다(상고 여부 미확인).

이 판결은 특약을 지켰다면 결론이 달라졌을지에 대해서는 판단하지 않았습니다. 첫 번째 사례에서 보듯 특약의 요건을 갖추었더라도 세입자가 출입에 반대한 사정이 있으면 유죄가 될 수 있으므로, 특약을 '문을 열어도 되는 근거'로 믿는 것은 위험합니다.

세 번째 사례 — 연체가 보증금을 넘고 세입자가 딴 곳에서 장사해도 침입이었습니다

수원지방법원 안산지원 2024. 11. 14. 선고 2024고정687 판결의 사건입니다. D씨는 시흥시 상가건물 점포 세 칸을 식당으로 임대했고, 계약은 2023. 12. 31. 끝났습니다. 세입자 E씨의 연체 차임은 5,610만 원으로 보증금 5,000만 원을 넘었고, E씨는 인근에 다른 식당을 차려 운영하면서 점포에 비품과 쓰레기를 둔 채 D씨의 연락을 받지 않았습니다. D씨는 2024. 2. 7. 저녁 철거 견적을 내기 위해 열쇠업자를 불러 잠긴 뒷문의 잠금장치를 풀고 직원과 공사업자 등 4명이 들어가게 했습니다.

집주인 입장에서는 억울할 만한 사정이 모두 갖춰져 있었지만 법원은 건조물침입을 인정했습니다. E씨는 시설비를 주장하며 인도를 거부하고 있었고, 비품을 둔 채 문을 잠갔으며, 경비업체에 경비를 계속 맡기고 관리비도 내고 있었습니다. 실제로 D씨 측은 들어간 지 얼마 되지 않아 경비업체 직원에게 적발되었습니다. 법원은 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022도5940 판결을 인용해, 정당한 권원이 없는 점유라도 적법한 절차로 점유를 풀지 않는 한 사실상 평온은 보호되고, 그 평온이 있었는지는 점유 경위와 기간, 외부인 출입의 통제·관리 상태로 판단한다고 했습니다. 정당행위도 대법원 2003. 9. 26. 선고 2003도3000 판결이 요구하는 수단의 상당성·긴급성·보충성을 갖추지 못했다고 보았습니다.

눈여겨볼 대목은 그 뒤입니다. D씨는 입건된 뒤 법원에 인도단행가처분을 신청해 2024. 4. 12. 인용결정을 받았습니다. 법원은 이 사정과 연체액이 보증금을 넘었던 점 등을 참작해 벌금 50만 원의 선고를 유예했습니다(항소 여부 미확인). 처음부터 가처분을 신청했다면 형사사건 자체가 없었을 것입니다.

네 번째 사례 — 짐을 치운 행위는 '절도'가 아니어도 '주거침입'과 '재물은닉'은 될 수 있습니다

대전지방법원 2024. 11. 29. 선고 2024고정304 판결은 세입자가 이미 이사를 나간 경우입니다. 세입자 F씨는 보증금 2억 원에 다가구주택 한 호실을 2021. 5. 25.부터 2023. 5. 25.까지 빌렸고, 보증금을 돌려받지 못한 채 2023. 6. 27. 이사하면서 단열시트 3롤, 매트, 철제서랍장, 쌀 뒤주, 이불, 플라스틱 의자를 남겨 두었습니다. 집주인은 2023년 7월 초 인테리어 공사를 하려고 동의 없이 들어갔고, 남은 물건 중 서랍장만 1층에 옮겨 두고 나머지는 인부들을 시켜 처분했습니다.

집주인 측은 거의 모든 짐을 빼서 다른 주소로 옮겼으니 보호할 주거의 평온이 없다고 주장했지만 법원은 받아들이지 않았습니다. 점유를 표시하려고 물건을 남겨 놓은 점, 보증금을 받지 못한 점에 비추어 이사를 먼저 했다는 사정만으로 점유를 잃었다고 볼 수 없고, 주거침입죄에 주거권자가 현존할 필요는 없다고 했습니다. 약식명령 뒤 합의해 F씨가 처벌을 원하지 않았는데도 벌금 30만 원이 선고되었습니다. 반면 시가 20만 원 상당 물건의 절도 혐의는 무죄였습니다. 서랍장을 보관하다가 2023. 7. 14. F씨에게 보관 사실을 알렸고, 물건을 팔거나 쓴 증거가 없어 불법영득의사가 증명되지 않았다는 이유입니다. 항소심인 대전지방법원 2024노4174 판결에서 항소가 기각되었습니다.

제주지방법원 2020. 6. 25. 선고 2019노667 판결은 '절도가 아니면 괜찮다'는 생각이 왜 위험한지 보여 줍니다. 세입자는 보증금 정산을 기다리며 일부 짐을 남기고 문을 잠가 두었고, 집주인은 예전에 설정해 둔 비밀번호를 눌러 문이 열리자 들어가 집 앞에 놓인 세입자 물건을 쓰레기와 함께 치웠습니다. 집주인은 경찰에서 "쓰레기인지 아닌지 애매하였다"고 진술했지만, 법원은 버리고 간 것인지 불분명한 상황에서 허락 없이 만연히 치운 것이라며 주거침입과 재물은닉의 미필적 고의를 인정했습니다. 1심인 제주지방법원 2019. 8. 14. 선고 2018고단1970 판결의 벌금 70만 원이 확정되었습니다. 남은 짐이 쓰레기로 보여도 세입자에게 버린 것인지 확인하지 않은 채 치우면 '은닉'이 될 수 있다는 뜻입니다.

다섯 번째 사례 — '3개월 미납 시 자동철거' 특약으로 짐을 버렸다가 배상했습니다

인천지방법원 2018. 5. 4. 선고 2016가단255353 판결은 민사 사건입니다. 집주인 G씨는 인천 남동구의 밭을 보증금 600만 원, 월 40만 원에 빌려주면서 '2기 연체 시 즉시 해지, 월세 3개월 미납 시 공과금까지 지불하고 자동철거'라는 특약을 넣었습니다. 세입자 H씨는 그곳 비닐하우스에서 재활용 스티로폼을 녹여 인코트를 만들었는데, 2016년 1월부터 월세를 거의 내지 않았습니다. G씨는 2016년 9월 말 비닐하우스와 H씨의 물건을 철거해 폐기했습니다.

G씨는 구청의 원상복구 명령에 따른 것이라고 했지만, 명령은 철거 뒤인 2016. 11. 28.과 12. 6.에 나온 것이어서 배척되었습니다. 특약에 대해서는 다음과 같이 판단했습니다.

"이 사건 부동산의 임대차계약서상 특약사항(월세 3개월 미납시 자동철거)을 적법한 집행절차에 의하지 아니하고 피고가 자력으로 원고 소유 물건들을 철거할 수 있다는 규정으로 해석할 수는 없다." — 인천지방법원 2016가단255353

다만 배상액은 크지 않았습니다. H씨는 인코트 3,000만 원, 고물 500만 원, 감용기계 1,000만 원, 펜스·비닐하우스 400만 원 등 합계 5,440만 원을 청구했지만, 철거 당시 무엇이 얼마나 있었는지 증거가 부족해 모두 기각되고 위자료 100만 원만 인정되었습니다. 보증금 600만 원에서는 9개월분 월세 360만 원 중 미납분 280만 원이 공제되어 320만 원을 돌려주라는 판단이 함께 나왔습니다. 이 사건은 항소심인 인천지방법원 2018나58434 사건에서 조정으로 끝났습니다. 집주인으로서는 짐을 치우기 전 사진과 영상으로 목록을 남기지 않으면 세입자가 주장하는 금액을 다투기 어렵고, 반대로 기록을 남겨 두면 배상 범위를 크게 줄일 수 있다는 점도 함께 보여 줍니다.

여섯 번째 사례 — 집주인이 배상 책임을 면한 두 사건, 무엇이 달랐습니까

서울동부지방법원 2015. 5. 13. 선고 2014나5670 판결은 집주인이 짐을 치웠는데도 위자료를 물지 않은 드문 사례입니다. 서울 성북구 1층 점포에서 식당을 하던 세입자 측은 보증금 2,000만 원, 월 145만 원(부가가치세 별도)의 월세와 관리비를 밀리다가 2012. 1. 4. '해지에 동의하고 일체의 권리를 포기하며 통보를 받는 즉시 명도하겠다'는 각서를 썼습니다. 2012. 2. 23.에는 관리소장 입회 아래 보증금을 공제한 연체액 6,441,190원을 확인하는 정산각서에 서명하고 열쇠를 넘겼습니다. 그런데 나흘 뒤 시설비 2,000만 원을 요구하며 집기 반출을 거부했습니다. 집주인은 세 차례 최고서를 보내고, 반출하지 않으면 임의로 처분하겠다고 경고한 뒤 2012. 4. 28. 냉장고 2대·정수기·생맥주 기계 등 값나가는 물건은 관리소장에게 맡겨 지하 창고에 보관하고 나머지만 폐기했습니다.

1심인 서울동부지방법원 2014. 7. 10. 선고 2013가단28125 판결은 위자료 일부를 인정했지만 항소심은 이를 취소했습니다. 권리를 포기하고 열쇠까지 반환해 정산과 원상복구 의무만 남은 상태에서 권리금·시설비를 받아 내려고 집기를 둔 것은 불법점유이고, 반복해 반출을 요청하고 경고한 뒤 값나가는 것은 보관하고 가치 없는 것만 폐기한 것은 손해를 줄이는 유효·적절한 조치라고 보았습니다. 세입자 측이 통화에서 처분에 이의가 없다는 뜻을 밝힌 사정도 있었습니다. 그러나 같은 사건에서 집주인은 절도 혐의로 신고되어 서울동부지방검찰청에서 기소유예 처분을 받았습니다. 민사에서 이겨도 형사 절차는 피할 수 없었던 것입니다.

서울남부지방법원 2024. 4. 12. 선고 2023나67208 판결은 처음부터 법원 절차를 밟은 집주인입니다. 1층 점포를 보증금 500만 원, 월 200만 원에 골프연습장으로 빌려준 집주인은 건물인도 소송에서 '보증금 잔액 1,621,028원을 받음과 동시에 점포를 인도하라'는 판결을 받아 2022. 8. 27. 확정시켰습니다. 세입자가 원상회복은 거부한 채 짐만 가져가려 하자 집주인은 2022. 9. 2. 인도를 조건으로 보증금 잔액을 공탁했고, 세입자는 열쇠를 택배로 보냈습니다. 집주인은 판결로 인도집행을 마쳤고, 남은 책상·진열장·골프채 가방·그물망 등은 경매 절차로 매각되었습니다. 세입자가 위자료 1,000만 원 등 11,621,028원을 청구했지만 1심(서울남부지방법원 2023. 10. 18. 선고 2023가소294492 판결)과 항소심 모두 기각했습니다. 법원은 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결의 취지에 따라 열쇠를 넘기거나 비밀번호를 알려 준 뒤에도 승낙 없이 집기를 남겨 두었다면 인도의무를 다한 것이 아니므로 강제집행은 적법하다고 했습니다.

자력구제가 통하는 문은 아주 좁습니다

집주인 쪽에서 흔히 드는 근거가 자력구제입니다. 그러나 대법원 2007. 3. 15. 선고 2006도7044 판결은 자기 소유 비닐하우스라도 다른 사람이 인도받아 점유하고 있는 이상 열쇠를 부수고 들어간 행위는 재물손괴와 주거침입이 된다고 했고, 대법원 1985. 3. 26. 선고 85도122 판결도 권리자가 권리 실행으로서 자력구제의 수단으로 건조물에 침입한 경우에도 주거침입죄가 성립한다고 했습니다.

민법 제209조 제2항의 자력탈환은 점유를 빼앗긴 사람이 '직시' 되찾는 경우입니다. 대법원 2017. 9. 7. 선고 2017도9999 판결은 '직시'를 객관적으로 가능한 한 신속히라는 뜻으로 보고, 상대가 이미 잠금장치를 바꾸는 등 점유를 확립한 뒤 문을 부수고 들어간 행위는 자력구제가 아니라며 재물손괴·건조물침입 유죄를 유지했습니다. 세입자가 몇 달째 살던 집은 처음부터 세입자의 점유이므로, 집주인에게는 이 조문이 적용될 여지가 거의 없습니다.

법이 허락한 순서 — 해지 통지부터 짐 매각까지

첫 단계는 계약을 끝내는 것입니다. 주택 등 건물은 민법 제640조에 따라 연체액이 2기의 차임액에, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 같은 법 제10조의8에 따라 3기의 차임액에 이르면 해지할 수 있습니다. 세입자의 소재를 모르면 민법 제113조에 따라 해지 의사표시를 공시송달 방법으로 할 수 있고, 실무에서는 해지 의사를 담은 소장 자체를 공시송달로 보내는 방식을 함께 씁니다.

둘째, 건물인도 소송입니다. 민사소송법 제194조는 당사자의 주소 등을 알 수 없는 경우 공시송달을 허용하되 그 사유를 소명하도록 하므로, 주민등록초본상 주소와 실제 거소에 송달을 시도한 기록, 연락이 닿지 않은 경위를 갖춰야 합니다. 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고(제196조 제1항), 공시송달 사건은 답변서 제출의무 규정이 적용되지 않아(제256조 제1항 단서) 변론 없이 판결할 수 없으므로 변론기일에 계약서와 연체 내역을 증거로 제출해야 합니다. 소재 조사를 소홀히 하면 세입자가 나중에 판결을 안 날부터 2주 안에 추완항소를 낼 수 있어(제173조 제1항) 절차를 꼼꼼히 밟는 것이 결국 빠른 길입니다.

셋째, 가처분입니다. 잠적한 세입자의 집에 지인이나 제3자가 드나드는 기미가 있으면 민사집행법 제300조 제1항의 점유이전금지가처분으로 점유자를 고정해 두어야 판결이 무력해지지 않습니다. 세 번째 사례처럼 연체가 보증금을 넘고 세입자가 실제로 영업하지 않는 상가라면 같은 조 제2항의 인도단행가처분으로 본안 전에 인도를 받는 길도 있습니다.

넷째, 집행과 짐 처리입니다. 민사집행법 제258조 제3항부터 제6항에 따르면 집행관은 목적물이 아닌 동산을 제거해 채무자에게 인도하고, 채무자가 없으면 동거 친족이나 대리인·고용인에게 인도하며, 그런 사람도 없으면 채무자의 비용으로 보관합니다. 채무자가 수취를 게을리하면 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지를 공탁합니다.

"집행관은 강제집행 목적물에서 목적물이 아닌 동산을 제거하여 보관하는 경우는 물론 그 동산을 제거하여 보관하는 것이 불가능하거나 현저히 곤란하여 강제집행 목적물에 그대로 남아있는 경우에도 채무자가 그 동산의 수취를 게을리하면 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각할 수 있다고 보아야 한다." — 대법원 2018그612

앞으로 맺을 계약이라면 대비할 방법도 있습니다. 공증인법 제56조의3은 임대차 종료를 원인으로 한 임차건물 인도에 관해 강제집행을 승낙하는 공정증서를 허용하지만, 인도 전 6개월 이내에 작성하고 임차인에 대한 금원 지급에 관한 강제집행 승낙도 담아야 한다는 요건이 있습니다. 계약서의 '자동철거' 조항보다 이런 집행권원이 실제로 쓸모가 있습니다.

짐이 남아 있는 동안의 월세와 보증금은 이렇게 계산됩니다

짐이 남아 있으면 인도가 끝난 것이 아닙니다. 대법원 2005다24677 판결은 열쇠를 넘긴 뒤 집주인의 승낙이나 묵인 아래 비품을 남긴 경우에는 무단 점유가 아니라고 했고, 서울남부지방법원 2023나67208 판결은 그 반대로 승낙 없이 집기를 남겼다면 인도의무를 다하지 않은 것이라고 했습니다. 집주인이 '짐은 나중에 가져가도 된다'고 말해 버리면 인도가 끝난 것으로 볼 여지가 생기므로 문자 한 줄도 신중해야 합니다.

그러나 짐이 있다고 해서 해지 뒤의 월세 상당액을 언제나 받을 수 있는 것은 아닙니다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결은 임차인이 계속 점유하더라도 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없으면 부당이득반환의무가 성립하지 않고, 시설물을 반출하지 않은 경우도 마찬가지라고 했습니다. 대법원 2025. 9. 11. 선고 2025다212423 판결도 이 법리를 다시 확인하며 원심의 부당이득반환 부분을 파기했습니다. 세입자가 잠적해 집을 쓰지 않는 기간이 길어질수록 보증금에서 뺄 수 있는 돈이 기대보다 줄 수 있다는 뜻입니다. 해지 통지와 소 제기를 늦추지 말아야 하는 또 하나의 이유이고, 청구원인을 부당이득으로만 잡을지 인도 지체에 따른 손해배상까지 함께 주장할지는 사건마다 검토가 필요합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

문을 열기 전에, 또는 이미 일을 벌였다면 지금 다음 순서로 점검해 보시기 바랍니다.

1. 계약은 끝났습니까. 연체액이 2기(상가는 3기)의 차임액에 이르렀는지, 해지 통지를 보냈는지, 그 통지가 도달했는지 확인합니다. 두 번째 사례는 해지 통지가 없었다는 점이 결정적이었습니다.

2. 세입자는 점유를 넘겼습니까. 열쇠나 비밀번호를 넘겼는지, 짐을 두는 데 동의한 적이 있는지, 문이 잠겨 있는지, 관리비·전기요금이 계속 나가는지 봅니다. 문이 잠겨 있고 짐이 있으면 점유가 이어진다고 보는 판결이 대부분입니다.

3. 세입자가 출입을 거부한 기록이 있습니까. 문자로라도 명도를 거절했다면 첫 번째 사례처럼 계약서 조항으로 승낙을 주장하기 어렵습니다.

4. 보증금은 얼마나 남았습니까. 밀린 월세를 공제한 잔액이 남아 있으면 세입자는 동시이행을 주장할 수 있고, 네 번째 사례처럼 짐을 남긴 채 이사한 것도 정당한 점유가 됩니다.

5. 제3자가 드나듭니까. 그렇다면 소 제기와 동시에 점유이전금지가처분을 검토합니다.

6. 이미 짐을 옮기거나 버렸습니까. 무엇을 어디로 옮겼는지, 남은 물건이 무엇인지 지금 바로 목록과 사진으로 정리하고, 보관 중인 물건은 처분하지 말고 세입자에게 보관 사실을 알립니다. 네 번째 사례의 절도 무죄는 이 고지에서 나왔습니다.

세입자와 연락이 끊긴 날부터 할 일

• 연락이 끊긴 날 — 마지막 통화·문자, 월세 입금 내역, 관리비·공과금 미납 내역을 한곳에 모읍니다. 도어락 비밀번호를 바꾸거나 문을 여는 일은 하지 마십시오. 첫 번째 사례의 집주인은 비밀번호 변경으로 이미 기소유예를 받았습니다.

• 1주 안 — 연체액을 월별로 계산해 2기(상가는 3기) 해당 여부를 확인하고, 주민등록초본상 주소와 알고 있는 거소로 해지 통지를 내용증명으로 보내고, 비상연락처나 보증인에게도 연락한 기록을 남깁니다. 반송되면 봉투를 그대로 보관합니다. 공시송달의 소명 자료가 됩니다.

• 2주 안 — 건물인도와 연체 차임을 함께 구하는 소장을 접수하고, 필요하면 점유이전금지가처분을 같이 신청합니다. 송달이 안 되면 주소보정과 공시송달 신청으로 이어 갑니다.

• 판결 확정 후 — 집행관에게 인도집행을 신청하고, 집행 당일 남은 짐의 목록과 사진을 집행조서와 함께 확보합니다. 짐은 집행관이 보관하고, 세입자가 찾아가지 않으면 집행법원의 매각 허가를 받습니다.

• 정리 단계 — 보증금에서 연체 차임과 집행비용을 공제하고, 남는 돈이 있으면 공탁 등으로 정리합니다. 모자라면 판결로 세입자의 다른 재산에 집행합니다.

기억이 아니라 기록으로 남기십시오

이 글의 사건들은 기록에서 갈렸습니다. 다섯 번째 사례의 세입자는 5,440만 원을 청구했지만 철거 당시 무엇이 있었는지 증명하지 못해 대부분을 잃었습니다. 여섯 번째 사례의 성북구 점포 집주인은 각서와 정산각서, 세 차례의 최고서, 반출 요청과 경고를 담은 통화 내역이 있었기에 민사 책임을 면했습니다. 네 번째 사례에서는 서랍장 보관 사실을 알린 대화가 절도 무죄로 이어졌고, 같은 사건에서 처분해 버린 다른 물건들은 설명할 길이 없었습니다. 세입자에게 보낸 문자, 반송된 내용증명, 건물 사진, 관리비 미납 내역은 모두 소송과 공시송달, 그리고 혹시 모를 형사 절차에서 집주인을 지키는 자료입니다.

여기서부터는 변호사가 필요합니다

연체 기간이 짧고 세입자와 연락이 닿는다면 합의해지서와 짐 반출 일정, 보증금 정산을 문서로 정리해 끝나는 경우도 있습니다. 이때도 세입자의 서명과 함께 '남은 물건의 소유권 포기와 처분 동의'를 명시해 두어야 합니다. 그러나 세입자가 완전히 잠적했거나, 연락은 되지만 시설비·권리금을 요구하며 버티거나, 이미 문을 열었거나 짐을 치운 사건은 다릅니다. 공시송달 요건을 갖추는 일, 가처분의 종류를 고르는 일, 형사 고소에 대비하는 일이 동시에 필요합니다.

이미 문을 열었거나 짐을 치웠다면

세입자가 주거침입이나 절도로 고소하면 경찰 조사가 시작됩니다. 2026. 10. 2. 공소청법 시행으로 검찰청이 폐지되고 공소청이 출범해 기소와 불기소는 공소청 검사가 결정하지만, 주거침입·재물손괴·절도는 성폭력범죄와 달리 경찰이 혐의가 없다고 보면 불송치로 끝낼 수 있는 구조가 그대로입니다. 첫 조사 전에 점검할 것은 세 가지입니다. 출입 당시 세입자의 점유가 남아 있었는지, 짐을 처분했는지 보관했는지, 세입자에게 알렸는지입니다. 처분하지 않고 보관 중인 물건이 있다면 즉시 보관 장소와 반환 방법을 세입자에게 알리고, 그 기록을 남기십시오.

판결들을 보면 처벌 수위는 대체로 벌금형이었지만, 인도단행가처분 인용 등 사정이 참작된 세 번째 사례는 선고유예, 기소유예 뒤 다시 들어간 첫 번째 사례는 벌금형이었습니다. 합의해 처벌불원 의사를 받아도 네 번째 사례처럼 벌금이 선고될 수 있습니다. 형사 대응과 함께 명도 절차를 바로 시작해야 하는 이유는, 세 번째 사례처럼 적법한 절차로 돌아선 사정이 양형에도 반영되기 때문입니다.

자주 묻는 질문

월세를 밀리고 잠적한 세입자 집의 도어락 비밀번호만 바꿔도 처벌됩니까?

처벌될 수 있습니다. 수원지방법원 2015노5788 판결의 집주인은 비밀번호를 바꾼 일로 권리행사방해 혐의 기소유예 처분을 받았고, 그 뒤 짐을 치운 일로 주거침입 벌금형이 확정되었습니다. 세입자가 짐을 남겨 두고 있는 동안에는 문을 잠그는 행위도 점유를 방해하는 것으로 평가될 수 있습니다.

계약서에 '연락 두절 시 임대인이 짐을 처분할 수 있다'고 적혀 있으면 주거침입이 안 됩니까?

그 조항만으로는 안 됩니다. 수원지방법원 2015노5788 판결은 세입자가 출입에 반대한 이상 조항으로 승낙을 인정할 수 없다고 했고, 광주지방법원 2024노919 판결은 특약의 요건(해지 후 5일 연락 두절)을 갖추지 못한 출입을 유죄로 보았습니다. 민사에서도 인천지방법원 2016가단255353 판결은 '자동철거' 특약을 자력 철거 허용으로 해석하지 않았습니다.

밀린 월세로 보증금이 모두 소진되었고 세입자가 다른 곳에 사는데도 집주인이 들어가면 침입입니까?

경우에 따라 다르지만 침입으로 본 판결이 많습니다. 수원지방법원 안산지원 2024고정687 판결은 연체가 보증금을 넘고 세입자가 다른 식당을 운영하던 점포에도 건조물침입을 인정했습니다. 다만 세입자가 열쇠를 넘기고 짐을 두는 데 집주인이 동의한 경우에는 무단 점유가 아니라는 대법원 2005다24677 판결처럼 점유가 이미 넘어왔다고 볼 여지가 있습니다.

잠적한 세입자의 짐을 버렸다면 얼마를 물어 줘야 합니까?

세입자가 증명하는 범위에서 짐의 가치와 위자료입니다. 인천지방법원 2016가단255353 판결은 5,440만 원 청구 중 물건값은 증거 부족으로 모두 기각하고 위자료 100만 원만 인정했습니다. 반대로 반복된 반출 요청과 경고, 값나가는 물건의 보관이 있었던 서울동부지방법원 2014나5670 판결은 위자료를 부정했습니다.

세입자 행방을 모르면 명도소송은 어떻게 합니까?

공시송달로 진행할 수 있습니다. 민사소송법 제194조에 따라 주소를 알 수 없는 사유를 소명하면 공시송달이 되고, 첫 공시송달은 2주 뒤 효력이 생깁니다(제196조 제1항). 해지 의사표시도 민법 제113조에 따라 공시송달로 할 수 있습니다. 다만 변론 없이 하는 판결은 할 수 없으므로 변론기일에 증거를 내야 합니다.

명도 판결 뒤 집에 남은 세입자 짐은 집주인이 처분해도 됩니까?

집주인이 직접 처분하는 것이 아니라 집행관이 처리합니다. 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 짐을 보관하고, 세입자가 찾아가지 않으면 집행법원의 허가를 받아 매각한 뒤 비용을 뺀 대금을 공탁합니다. 대법원 2018그612 결정은 짐을 옮겨 보관하기 어려워 현장에 남아 있는 경우에도 매각할 수 있다고 했습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 수원지방법원 2016. 3. 4. 선고 2015노5788 판결 — '소식 두절 시 짐 보관' 조항에도 주거침입 유죄, 벌금 30만 원 (1심 수원지방법원 2015. 9. 23. 선고 2015고단3254 무죄 파기, 확정)

• 광주지방법원 2025. 4. 30. 선고 2024노919 판결 — 해지 통지 없이 '연락 두절 시 개방' 특약으로 출입, 벌금 50만 원 유지 (1심 광주지방법원 2024. 3. 21. 선고 2023고정1083 판결, 상고 여부 미확인)

• 수원지방법원 안산지원 2024. 11. 14. 선고 2024고정687 판결 — 연체가 보증금 초과한 점포 건조물침입, 인도단행가처분 인용 참작 선고유예 (항소 여부 미확인)

• 대전지방법원 2024. 11. 29. 선고 2024고정304 판결 — 짐 남기고 이사한 세입자 집 주거침입 벌금 30만 원, 절도 무죄 (항소심 대전지방법원 2024노4174 항소기각)

• 제주지방법원 2020. 6. 25. 선고 2019노667 판결 — 기존 비밀번호로 출입, 세입자 물건 치움, 주거침입·재물은닉 (1심 제주지방법원 2019. 8. 14. 선고 2018고단1970 벌금 70만 원 확정)

• 인천지방법원 2018. 5. 4. 선고 2016가단255353 판결 — '자동철거' 특약 자력구제 불허, 위자료 100만 원·보증금 잔액 320만 원 (항소심 인천지방법원 2018나58434 조정 성립)

• 서울동부지방법원 2015. 5. 13. 선고 2014나5670 판결 — 권리 포기 각서·반출 경고·보관 후 처분, 위자료 부정 (1심 서울동부지방법원 2014. 7. 10. 선고 2013가단28125 판결 취소, 확정)

• 서울남부지방법원 2024. 4. 12. 선고 2023나67208 판결 — 인도 판결·공탁·인도집행·유체동산 매각, 세입자 손해배상 청구 기각 (1심 서울남부지방법원 2023. 10. 18. 선고 2023가소294492 판결, 확정)

• 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007도11322 판결, 대법원 2007. 3. 15. 선고 2006도7044 판결, 대법원 1985. 3. 26. 선고 85도122 판결 — 법정 절차 없는 권리자의 침입은 주거침입

• 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022도5940 판결 — 불법점유라도 적법 절차로 풀기 전까지 사실상 평온 보호

• 대법원 2003. 9. 26. 선고 2003도3000 판결 — 정당행위의 다섯 요건

• 대법원 2017. 9. 7. 선고 2017도9999 판결 — 자력탈환의 '직시', 점유 확립 후 탈환은 자력구제 아님

• 대법원 2018. 10. 15.자 2018그612 결정 — 인도집행 시 남은 동산의 매각 허가

• 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 — 열쇠 교부 후 승낙 아래 남긴 비품과 점유

• 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결, 대법원 2025. 9. 11. 선고 2025다212423 판결 — 사용·수익하지 않은 점유와 부당이득

• 법령 — 형법 제20조, 제23조, 제319조, 제323조, 제329조, 제366조; 공소청법 제4조; 민법 제113조, 제209조, 제640조; 민사소송법 제173조, 제194조, 제196조, 제256조, 제257조; 상가건물 임대차보호법 제10조의8; 민사집행법 제258조, 제300조; 공증인법 제56조의3 (2026년 10월 10일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 먼저 지금이 문을 열기 전인지 후인지를 확인합니다. 열기 전이라면 계약서와 특약, 월세 입금 내역으로 연체액과 해지 가능 시점을 계산하고, 세입자에게 보낸 문자와 내용증명, 주민등록초본상 주소와 비상연락처로 공시송달 요건을 갖출 수 있는지 봅니다. 등기부로 소유자와 임대인 명의가 일치하는지, 공유자가 있는지도 확인합니다. 이미 문을 열었거나 짐을 옮겼다면 언제 누구와 들어갔는지, 짐을 어디에 두었고 무엇을 처분했는지, 세입자가 출입에 반대한 기록이 있는지를 시간 순서로 정리합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 회수와 방어의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 회수입니다. 해지 통지와 소장 송달을 공시송달까지 염두에 두고 한 번에 설계하고, 제3자 점유의 기미가 있으면 점유이전금지가처분을, 연체가 보증금을 넘은 상가처럼 시급한 사정이 있으면 인도단행가처분을 함께 검토합니다. 판결 뒤에는 집행관 집행과 남은 짐의 보관·매각 허가, 보증금 공제와 연체 차임 집행까지 한 흐름으로 이어 갑니다. 둘째, 방어입니다. 이미 문을 열었거나 짐을 치운 집주인이라면 보관 중인 물건의 고지와 반환 제안을 먼저 하고, 출입 당시 세입자의 점유 상태와 처분하지 않은 사정을 자료로 정리해 수사 단계에서 설명합니다. 동시에 명도 절차를 시작해 적법한 절차로 돌아섰다는 사정을 남깁니다. 두 축은 따로 움직이지 않습니다. 형사 고소가 들어온 뒤에도 명도는 법원 절차로 계속 진행해야 하고, 그 진행 자체가 방어의 자료가 됩니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 잠적 세입자 사건에서 한 집주인은 벌금형을 받고 명도소송을 다시 했고, 다른 집주인은 판결과 집행으로 점포를 돌려받고 세입자의 손해배상 청구까지 막아 냈습니다. 차이는 처음 몇 주의 선택에서 생겼습니다. 법무법인 도모도 연체 세입자 명도와 공시송달 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 연락 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 열쇠공을 부르기 전에, 짐을 옮기기 전에 상담하시는 것이 비용과 시간을 가장 줄이는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

월세는 들어오지 않고 세입자는 사라졌는데 집은 비울 수 없는 상황은 집주인에게 큰 부담입니다. 이 글의 판결들은 같은 답답함에서 출발한 집주인들이 어디서 처벌을 받았고, 어디서 책임을 면했는지를 보여 줍니다. 그 갈림점은 문을 연 손이 집주인의 손이었는지 집행관의 손이었는지에 있었습니다.

문을 열기 전에, 이미 열었다면 짐을 더 처분하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 해지 통지와 공시송달, 가처분과 집행까지의 순서를 설계하고, 이미 생긴 형사 문제가 있다면 함께 정리해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·강제집행 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에 세놓은 집이나 점포가 있고 세입자가 월세를 밀린 채 연락을 끊었다면, 문을 열기 전 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때는 임대차계약서와 특약, 월세 입금 내역(통장 거래내역), 세입자와 주고받은 마지막 문자·통화 기록, 보낸 내용증명과 반송 봉투, 세입자의 주민등록초본이나 알고 있는 연락처·직장, 등기사항전부증명서, 집 안과 문 앞 짐의 사진을 가져오시면 첫 상담에서 해지 시점과 공시송달 가능성, 가처분이 필요한지까지 함께 짚어 드립니다. 이미 문을 열었거나 짐을 옮기셨다면 그 날짜와 함께 들어간 사람, 옮긴 물건의 목록과 보관 장소도 정리해 오십시오. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.