토지거래허가구역 아파트를 문자로 가계약하고 가계약금을 보냈는데 허가 전에 한쪽이 변심했다면 — 가계약금 몰취·반환이 갈린 판결, 허가 협력을 거부한 매도인의 배액 책임과 돌려받는 순서

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 토지거래허가구역 아파트를 문자로 가계약하고 가계약금을 보낸 뒤 허가를 받기 전에 한쪽이 변심했다면, 가계약금의 운명은 '중개사가 보낸 문자에 포기·배액 문구가 있었는가'가 아니라 '양쪽이 그 문구와 매매 조건에 실제로 동의했다고 볼 행동이 있었는가'로 갈립니다. 동의가 인정되지 않으면 변심한 매수인도 가계약금을 돌려받고(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결), 동의가 인정되면 변심한 쪽이 가계약금을 잃거나 배액을 물어야 하며, 허가 협력을 거부한 매도인에게 3억 원의 손해배상이 인정된 판결(서울중앙지방법원 2026. 4. 3. 선고 2025가합11501 판결)도 있습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 23건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

허가구역 아파트 거래는 순서가 거꾸로 갑니다. 정식 계약서는 허가가 난 뒤에 쓰기로 하고, 그 전에 공인중개사가 매매 조건을 정리한 문자를 보내면 매도인이 계좌번호를 주고 매수인이 수천만 원에서 수억 원을 송금합니다. 그런데 허가가 나기까지 몇 주가 걸리는 사이에 시세가 움직이거나, 임차인 이사 문제가 꼬이거나, 실거주 요건을 맞추기 어렵다는 사실을 알게 되면 한쪽이 발을 뺍니다. 이때 매도인은 "문자에 포기한다고 적혀 있었다"고 하고, 매수인은 "계약서도 안 썼고 허가도 안 났으니 무효"라고 합니다. 두 말이 모두 반만 맞습니다. 이 글은 허가 전 가계약금 단계에서 실제로 나온 판결을 같은 쟁점끼리 나란히 놓고, 어느 쪽이 무엇을 근거로 이기고 졌는지를 정리한 것입니다. 허가가 난 뒤 매도인이 계약금 배액을 주고 해제하려는 상황은 별도의 글에서 다루었으므로, 여기서는 허가 전 단계만 봅니다.

핵심만 먼저 정리하면

허가를 받기 전이니 계약은 무효이고 가계약금은 당연히 돌려받습니까 — 당연하지는 않습니다. 허가를 전제로 한 계약은 허가 전까지 '유동적 무효' 상태여서, 그 상태가 계속되는 동안에는 이미 낸 계약금을 부당이득으로 돌려 달라고 할 수 없습니다(대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결). 다만 매매계약 자체가 성립하지 않은 가계약 단계였고 해약금 약정도 없었다면 가계약금은 반환 대상입니다(서울동부지방법원 2025. 6. 11. 선고 2024나25468 판결).

문자에 '변심하면 매수인은 포기, 매도인은 배액'이라고 적혀 있으면 그대로 됩니까 — 경우에 따라 다릅니다. 매도인이 그 문자를 받고 계좌번호를 보내고 매수인이 그 조건대로 송금했다면 동의로 인정되어 5천만 원 몰취가 인정되었고(서울중앙지방법원 2026. 7. 8. 선고 2025나9272 판결), 중개보조원이 관행적으로 붙인 문구일 뿐 당사자 사이에 논의된 흔적이 없으면 2억 원 전액 반환이 명해졌습니다(서울중앙지방법원 2026. 5. 26. 선고 2025가단84701 판결).

매도인이 값을 올리며 허가 신청에 협조하지 않으면 무엇을 받을 수 있습니까 — 매매계약 성립과 손해배상 약정이 인정되면 받은 돈의 반환과 별도로 약정한 배상액을 받을 수 있습니다. 다만 협력의무 불이행만을 이유로 계약을 '해제'할 수는 없으므로(대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결), 청구는 '확정적 무효'와 '손해배상 약정'의 틀로 구성해야 합니다(서울중앙지방법원 2025가합11501 판결, 항소기각).

허가 전 가계약금 분쟁은 세 가지 질문으로 풀립니다

첫째, 매매계약이 성립했는가입니다. 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결은 계약 성립에 필요한 의사의 합치가 모든 사항에 있을 필요는 없지만 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적으로 있거나 장래 특정할 기준이 있어야 한다고 하면서, 가계약서라도 목적물·대금이 특정되고 중도금 지급방법까지 합의되었다면 매매계약이 성립한다고 보았습니다. 반대로 대금만 정하고 중도금·잔금은 "추후 협의"로 남겨 두었다면 매매계약이 아니라 그 전 단계의 '가계약'에 그칩니다.

둘째, 가계약금에 해약금이나 위약금 약정이 있었는가입니다. 대법원 2022다247187 판결은 가계약금에 해약금 약정이 있었다고 인정하려면 정식 계약 전까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정되어야 하고, 그렇지 않으면 매수인이 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 몰취되지 않는다고 했습니다. 매매계약이 성립해 계약금 일부로 본다 하더라도, 계약금은 해약금으로 추정될 뿐 손해배상 예정이나 위약금으로까지 추정되지는 않습니다(서울동부지방법원 2024나25468 판결).

셋째, 토지거래허가와의 관계입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항은 허가구역 안 토지의 소유권 이전 계약(예약을 포함)을 체결하려는 당사자가 공동으로 허가를 받도록 하고, 같은 조 제6항은 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않는다고 정합니다. 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결은 허가를 전제로 한 계약은 허가 전에는 채권적 효력도 없어 이행청구를 할 수 없지만, 허가를 받으면 소급하여 유효해지는 유동적 무효 상태라고 했습니다. 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하려는 계약은 확정적으로 무효이지만 허가를 받을 것을 전제로 한 계약은 이와 다르다는 구별은 대법원 2000. 4. 7. 선고 99다68812 판결에서도 반복되었습니다. 이 상태의 당사자는 서로 허가 신청에 협력할 의무가 있고, 상대방은 그 협력을 소송으로 구할 수 있습니다. 또 허가 전에는 대금지급의무가 없으므로 매도인이 대금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수도 없습니다.

유동적 무효는 언제 끝나는지가 실무의 핵심입니다. 불허가 처분이 있을 때뿐 아니라 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 때에도 확정적으로 무효가 되고(대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결), 일방의 채무가 이행불능임이 명백하고 상대방도 계약 존속을 바라지 않을 때도 같습니다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결). 확정적으로 무효가 된 때부터 비로소 낸 돈을 부당이득으로 돌려 달라고 할 수 있습니다(대법원 91다33766 판결). 그리고 무효가 되는 데 책임이 있는 사람도 무효를 주장할 수는 있지만, 상대방은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다51789 판결).

마지막으로 손해배상 약정입니다. 대법원 1996. 3. 8. 선고 95다18673 판결과 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다15377 판결은 허가구역 매매에서 일방이 허가 협력을 하지 않거나 허가 신청 전에 계약을 철회하면 상대방에게 일정액을 배상하기로 하는 약정이 유효하고, '계약 위반'에는 협력의무 불이행이나 일방적 철회로 계약이 확정적으로 무효가 되는 경우도 포함된다고 했습니다. 약정이 없더라도 협력의무를 저버리고 일방적으로 철회한 당사자는 인과관계 있는 손해를 배상해야 합니다(대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결).

허가구역이 아닌 일반 매물의 가계약에 관한 판결도 같은 방향입니다. 서울북부지방법원 2025. 11. 27. 선고 2025가소314432 판결은 매매대금 예정액 3억 2,500만 원에 500만 원을 가계약금으로 보낸 사건에서, 그 가계약은 일정 기간의 교섭 우선권을 주는 정도에 그치므로 세부 조건 합의가 무산되었다고 해서 몰취나 배액상환 문제가 생기지 않는다며 500만 원 반환만 명했고, 항소심 서울북부지방법원 2025나31826 판결에서 항소가 기각되었습니다. 이 판결은 가계약금이 본계약금에 가까울수록, 지급 시기가 교섭 후반일수록 본계약을 성립시켜야 할 신의칙상 의무가 강해진다고 덧붙였습니다.

첫 번째 사례 — '계약금 일부금 포기·배액배상' 문자에 계좌번호를 보냈다면 5천만 원은 돌아오지 않았습니다

서울중앙지방법원 2026. 7. 8. 선고 2025나9272 판결의 사건입니다. 서울 강남구 아파트를 절반씩 가진 부부에게 매도인 측 공인중개사가 2024. 8. 26. 매수인의 매수 의사를 전하는 문자를 보냈습니다. 문자에는 계약금 3억 3,000만 원, 계약금 일부금 5,000만 원, 그리고 "계약해지시 매수인은 계약금 일부금을 포기하고 매도인은 계약금 일부금의 배액배상합니다"라는 문장이 있었습니다. 매도인들은 계좌번호를 알려 주었고, 이 문자와 계좌번호를 전달받은 매수인 A씨는 같은 날 5,000만 원을 보냈습니다. 그런데 A씨는 이틀 뒤인 8. 28. 계약 파기와 5,000만 원 반환을 요구했습니다.

A씨는 확정적인 매매계약이 없었으니 가계약금은 증거금에 불과하고, 허가구역 아파트라서 자신이 진행 불가를 밝힌 순간 가계약은 확정적으로 무효가 되었다고 주장했습니다. 1심(서울중앙지방법원 2025. 7. 23. 선고 2024가단5545918 판결)은 일부 반환을 명했지만, 항소심은 이를 취소하고 A씨의 청구를 모두 기각했습니다. 법원은 5,000만 원을 가계약금으로 보면서도, 문자에 포기·배액 문구가 명확히 기재되어 있고, 매도인들은 동의한다는 의미로 계좌번호를 알려 주었으며, A씨도 동의한다는 의미로 송금했으므로 해약금 약정이 인정된다고 했습니다. 또 이 약정은 허가구역 아파트에서 일방이 허가 신청 전에 가계약을 해지하는 경우의 손해배상 약정으로 볼 수 있다고 하면서 대법원 2008다15377 판결을 인용했습니다.

감액 주장도 받아들여지지 않았습니다. 5,000만 원은 매매대금 33억 원의 약 1.5%에 불과하고, A씨가 해지할 만한 정당한 사정도 보이지 않는다는 이유입니다. 이 아파트가 그 뒤 제3자에게 팔렸다는 사정도 A씨가 먼저 해지한 이상 결론과 무관하다고 했습니다. 상급심 결과는 확인되지 않았습니다.

두 번째 사례 — 중개보조원이 붙인 관행 문구만으로는 2억 원을 몰취할 수 없었습니다

서울중앙지방법원 2026. 5. 26. 선고 2025가단84701 판결의 사건은 같은 강남구 아파트, 같은 종류의 문구인데 결론이 정반대입니다. 매매가격 34억 원의 아파트를 두고 중개보조원이 2025. 2. 26. 저녁 매도인과 매수인 B씨에게 차례로 문자를 보냈고, 문자에는 "예약금 또는 계약금의 일부가 송금된 이후 당사자가 임의 변심하여 … 취소하고자 할 경우 매수자는 송금된 금원을 포기함으로써, 매도자는 입금받은 금원의 배액을 배상함으로써 가능하다"는 문구가 있었습니다. B씨는 그날 1억 원, 이틀 뒤 중개보조원의 권유로 1억 원을 더 보냈습니다.

그 뒤 사정이 바뀌었습니다. 중개보조원은 임차인 이사비로 500만 원에서 1,000만 원을 생각하라고 했지만 임차인이 원하는 금액이 5,000만 원까지 늘었고, 3. 19.에는 "토지거래허가제가 24일부로 재지정되니 빨리 계약서를 작성해야 한다"는 연락이 왔습니다. B씨는 3. 23. 퇴거비용 증가와 허가구역 지정을 이유로 매수할 수 없다고 통보했고, 매도인은 2억 원을 돌려주지 않았습니다.

법원은 B씨의 손을 들어 2억 원 전액과 지연손해금의 반환을 명했습니다. 우선 매매계약은 성립하지 않았다고 보았습니다. 34억 원짜리 부동산을 문자로 계약하는 것은 매우 이례적이고, B씨는 집을 보기도 전에 송금했으며, 당사자들은 직접 연락하지 않고 중개보조원을 통해 의사를 전달받았고, 중도금·잔금의 액수와 시기, 근저당권 말소 시기도 정해지지 않았으며, 1억 원은 통상 계약금인 10%에 훨씬 못 미친다는 이유입니다. 해약금 약정도 부정했습니다. 그 문구는 공인중개사가 관행적으로 넣은 것으로 보이고, 문자 발송 전에 해약금을 논의했다는 증거가 없으며, 매도인은 문자를 받기 전에 이미 계좌정보를 보내 두었고 그 뒤 동의한다는 후속 행동도 없었으며, 추가로 보낸 1억 원에 대해서는 약정 자체가 없다는 것입니다. 상급심 결과는 확인되지 않았습니다.

첫 번째 사례와 나란히 놓으면 차이는 분명합니다. 둘 다 포기·배액 문구가 있었지만, 첫 번째 사건은 매도인이 그 문자를 받은 뒤 계좌번호를 보냈고, 두 번째 사건은 계좌정보가 문자보다 먼저 가 있었습니다. 같은 문구라도 누가 언제 무엇을 보고 어떻게 반응했는지가 몰취와 반환을 갈랐습니다.

세 번째 사례 — 54억 원 아파트 매도인이 값을 올리다 허가 협력을 거부해 3억 원을 더 물었습니다

서울중앙지방법원 2026. 4. 3. 선고 2025가합11501 판결은 매도인이 변심한 사건입니다. 서울 서초구 아파트 소유자 C씨는 배우자에게 매매를 맡겼고, 공인중개사는 2025. 5. 31. 12시 17분 C씨에게 매매대금 54억 원, 중도금·잔금 지급시기, 토지거래허가 약정서와 정식 매매계약서의 작성 시점, 매수인의 내부 공사에 대한 동의, "매매계약서 작성 이전까지는 계약을 해지할 경우에는 매수인은 약정금을 포기하고 매도인은 약정금의 배액을 배상한다"는 조항, "본 계약조건에 동의하면 매도인은 계좌번호를 제공하고 매수인은 3억 원을 입금한다"는 조항을 담은 문자를 보냈습니다. C씨는 1시간 20분 뒤 계좌번호를 보냈고, 매수인은 그날 3억 원을 '약정금'으로 이체했습니다.

그 뒤 매도인 측은 대금을 58억 원으로 올리고 싶다고 했고, 매수인이 거절하자 6월 초부터 계약이 성립하지 않았다며 허가 신청 협조를 거부했습니다. C씨는 6. 20. 3억 원을 변제공탁했고, 11월에는 아파트를 제3자에게 임대했습니다. C씨는 수술로 입원 중이어서 협의 내용을 몰랐고, 계좌번호는 절차 협조의 뜻일 뿐이라고 주장했습니다.

법원은 매매계약이 성립했다고 보았습니다. 문자가 목적물과 대금 등 본질적 요소를 특정하고 이행에 관한 구체적 내용까지 담고 있고, '동의하면 계좌번호를 제공한다'는 조항에 따라 계좌번호를 보낸 것은 승낙의 의사표시이며, 부부 사이라 진행 상황이 공유되었을 것이라는 이유입니다. 계약서를 허가 뒤에 쓰기로 한 것은 허가구역이라는 점을 고려한 것일 뿐 계약 체결 시점을 유보한 것으로 보기 어렵다고도 했습니다. 이어 매도인의 협조 거부·공탁·임대와 매수인의 존속 거절 의사로 계약은 확정적으로 무효가 되었다고 보고, 받은 3억 원의 반환의무는 공탁으로 소멸했지만, 문자 제6항의 '계약 해지'에는 협력의무 불이행으로 계약이 확정적으로 무효가 된 경우도 포함된다며 손해배상 예정액 3억 원과 지연손해금의 지급을 명했습니다. 이 판결은 항소심인 서울고등법원 2026나202279 판결에서 항소가 기각되었습니다(확정 여부는 미확인).

주의할 점도 있습니다. 매수인은 3억 원 반환과 배상액 3억 원을 합한 6억 원을 청구했지만 인용된 것은 3억 원이었고, 지연손해금도 송금일이 아니라 배상을 청구한 서면이 송달된 다음 날부터 붙었습니다. 유동적 무효 상태에서는 계약금 반환을 구할 수 없고 확정적 무효가 된 때부터 반환을 구할 수 있다는 법리 때문입니다.

네 번째 사례 — '네' 한 마디로 계약이 성립했고, 돌려준 3천만 원과 별도로 5천만 원을 물었습니다

서울중앙지방법원 2026. 8. 19. 선고 2026나907 판결의 매도인 D씨도 서초구 아파트 소유자였습니다. D씨는 2025. 5. 14. 중개를 통해 매매대금 31억 8,000만 원, 계약금 일부로 3,000만 원을 먼저 받기로 정했고, 매수인이 3,000만 원을 송금하자 공인중개사가 대금, 계약금·중도금·잔금의 액수와 일정, 토지거래허가 여부에 따른 처리 방법, 위약금 약정을 담은 문자를 보냈습니다. D씨는 "네"라고 답했고, 계약 일시를 5. 17. 오전 11시로 정한 문자에는 "네"라고 한 뒤 양도세 신고를 세무사를 통해 하면 되는지 묻는 답장까지 보냈습니다.

D씨는 6. 9. 매매계약이 성립하지 않았다며 3,000만 원을 돌려보냈습니다. 그러나 법원은 문자에 본질적 사항과 중요사항이 담겨 있고 D씨가 명확히 동의했으므로 매매계약이 성립했다고 보았습니다. 중도금·잔금 일정이 개략적이었던 것도 허가에 걸리는 기간을 고려한 것이라고 했습니다. 약정 위약금 1억 3,000만 원에서 돌려준 3,000만 원을 뺀 1억 원이 문제 되었는데, 법원은 이를 손해배상 예정으로 보고 5,000만 원으로 감액했습니다. 1심(서울중앙지방법원 2026. 1. 15. 선고 2025가단91748 판결)과 같은 결론이고 항소는 기각되었습니다. 매도인 쪽에서 보면 "계약서도 안 썼다"는 말은 '네'라는 답장 앞에서 통하지 않았습니다.

다섯 번째 사례 — 중도금이 정해지지 않은 문자 가계약, 변심한 매수인도 2천만 원을 돌려받았습니다

서울동부지방법원 2025. 6. 11. 선고 2024나25468 판결은 매수인이 먼저 발을 뺐는데도 가계약금을 돌려받은 사건입니다. 서울 송파구 아파트를 매수하려던 E씨의 어머니가 대신 집을 알아보았고, 공인중개사가 2023. 9. 15. 어머니에게 문자를 보내자 E씨는 1시간여 뒤 매도인에게 2,000만 원을 보냈습니다. E씨는 9. 21.경부터 토지거래허가를 받을 수 없으니 계약하지 않겠다며 반환을 요구했고, 매도인은 부당한 매수 거절이라며 몰취를 주장했습니다. 1심(서울동부지방법원 2024. 5. 8. 선고 2023가소13393 판결)은 E씨가 졌습니다.

항소심은 2,000만 원과 지연손해금의 반환을 명했습니다. 처분문서가 없고, 문자에 중도금과 잔금의 액수·방법·일자가 없으며, 당사자들은 중개인을 통해 간접적으로 연락했을 뿐이고 E씨는 집을 방문한 적도, 매도인은 E씨의 인적사항을 안 적도 없었다는 이유로 매매계약 성립을 부정했습니다. 2,000만 원은 계약금 10%에 한참 못 미치는 가계약금이고, 해약금 약정은 명시적으로도 묵시적으로도 없었습니다.

이 판결은 계약이 성립했다고 가정한 판단도 덧붙였습니다. E씨는 허가 절차를 진행하지 않겠다고, 매도인은 몰취하겠다고 각각 일관되게 표시했고 매도인은 2024. 7. 제3자에게 다시 팔아 등기까지 마쳤으므로 계약은 확정적으로 무효가 되었다는 것입니다. 그리고 계약금은 해약금으로 추정될 뿐이므로, 매수인이 그 돈을 포기하고 해제한 경우에만 몰취할 수 있고 매수인의 귀책을 이유로 몰취할 수는 없으며, 매도인은 실제 손해를 증명해 배상을 구할 수 있을 뿐이라고 했습니다.

"원고가 위 2,000만 원을 포기하고 이 사건 매매계약을 해제한 경우에 한하여 피고는 위 2,000만 원을 몰취할 수 있을 뿐, 원고의 귀책사유로 인하여 이 사건 매매계약이 무산되었다는 이유 등을 들며 위 2,000만 원을 몰취할 수는 없다" — 서울동부지방법원 2024나25468

매수인이 반환을 요구하며 보낸 문자 한 줄이 '포기'로 읽히지 않도록 일관되게 반환을 요구한 것이 결론에 영향을 주었습니다. 상급심 결과는 확인되지 않았습니다.

여섯 번째 사례 — 공유자 한 명이 반대한 아파트, 배액 1억 원 대신 5천만 원 반환에 그쳤습니다

서울동부지방법원 2022. 9. 29. 선고 2021가단153019 판결(확정)은 매도인 쪽이 여러 명인 사건입니다. 송파구 아파트를 네 명이 공유했고, 그중 F씨가 매각 가능 금액을 알아보던 중이었습니다. 2021. 11. 5. 공인중개사가 25억 원에 팔 수 있겠다고 전화했고, F씨가 다른 공유자들과 상의하겠다고 하자 잠시 뒤 다시 전화해 5,000만 원을 입금할 테니 계좌번호를 달라고 했습니다. 매수인 G씨는 그날 밤 10시 13분 5,000만 원을 보냈습니다. 11. 16. 약정서 날인과 토지거래허가 신청서 작성을 위해 모였을 때 공유자 한 명이 나오지 않았고, 나머지 공유자들은 그 한 명이 반대해 팔 수 없다며 5,000만 원을 돌려주겠다고 했습니다. G씨는 허가 전 파기 시 약정금 배액을 배상하기로 했다며 1억 원을 청구했습니다.

법원은 배액 청구를 기각했습니다. 계약서가 없었고, 양쪽 중개사가 각자 보낸 문자의 내용이 서로 달랐으며, F씨가 다른 공유자의 동의를 얻은 증거가 없고, 문자는 송금이 끝난 뒤에야 F씨에게 왔으며, 문자에는 약정금이 1억 원으로 적혀 있는데 실제 송금액은 5,000만 원이었다는 이유입니다. 5,000만 원은 가계약금으로서 반환되어야 하지만, 반환의무는 돈을 받은 F씨에게만 인정되었습니다. 공유 아파트라면 계좌 명의인 한 사람과의 문자만으로는 매도인 전원과의 약정이 증명되지 않는다는 점을 보여 줍니다.

허가 신청까지 갔다면 — 불허가 뒤 재신청을 거부한 매수인은 계약금 2억 원을 잃었습니다

가계약을 넘어 정식 계약서를 쓰고 허가 신청까지 한 단계의 판결도 함께 보아야 합니다. 서울남부지방법원 2026. 4. 30. 선고 2025가단216853 판결의 매수인 H씨는 2025. 6. 25. 영등포구 아파트를 47억 5,000만 원에 사기로 하고 계약금 5억 원을 냈고, 매도인에게서 허가 신청 권한을 위임받아 7. 29. 구청에 신청했습니다. 8. 22. 나온 결과는 불허가였습니다. 신청서에 자기 거주용이 아니라 시세차익 목적이고 실거주하지 않을 계획이 적혀 있었기 때문입니다.

H씨는 불허가 시 계약금을 반환한다는 특약을 근거로 5억 원을 청구했습니다. 법원은 잔금일에 H씨가 전입하기로 약정되어 있었고, 서류 미비로 보완이 필요하면 즉시 재신청하기로 했으며, 매도인이 불허가 뒤 잔금일에 이사 나갈 수 있다고 알렸는데도 H씨가 9. 2. 재신청하지 않겠다며 반환만 요구한 점을 들어 H씨가 협력의무를 불이행했고 그때 계약이 확정적으로 무효가 되었다고 보았습니다. 계약서의 '계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 조항이 적용되었고, 다만 매도인이 곧 새 매수인을 구해 허가까지 받은 사정 등을 고려해 배상액을 계약금의 40%인 2억 원으로 감액하고 3억 원만 반환하게 했습니다. 이 사건은 서울고등법원 2026나202523으로 항소심이 진행되었고 결과는 확인되지 않았습니다.

이 판결문에는 당사자와 중개사들이 실거주하는 것처럼 보이게 할 방법을 논의한 녹취가 인용되어 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제3항은 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자를 2년 이하의 징역 또는 해당 토지가격의 100분의 30 이하의 벌금에 처하고, 제17조 제1항은 허가받은 목적대로 토지를 이용할 의무를 정합니다. 허가를 받기 위해 실거주를 꾸미는 것은 가계약금보다 훨씬 큰 문제를 만듭니다.

허가 전에 정식 계약서부터 썼다면 — 중도금 기일은 허가 직후 그대로 살아납니다

서울동부지방법원 2026. 8. 25. 선고 2025가단112177 판결의 매수인들은 2025. 6. 4. 송파구 아파트를 14억 5,000만 원에 사는 계약서를 썼고, 계약금 1억 4,000만 원을 냈습니다. 중도금 5억 원은 7. 31.까지였습니다. 중개사가 허가구역이라는 점을 알리지 않은 것을 뒤늦게 깨달아 허가 신청은 7. 19.에야 접수되었고, 허가는 8. 1. 나왔습니다. 매도인은 8. 5. 중도금 미지급을 이유로 계약을 해제하고 계약금을 손해배상에 충당한다고 통지했습니다.

매수인들은 허가 전에는 중도금 의무가 없고, 지연은 중개사와 법무사 사무장의 과실이며, 매도인이 추가금을 요구하며 협조를 거부했다고 주장했지만 모두 기각되었습니다. 허가로 계약은 소급하여 유효해졌고, 약정일 다음 날 허가가 났으니 늦어도 그 무렵에는 중도금을 내야 했으며, 중도금을 현실로 제공한 증거도, 매도인이 추가금을 요구한 증거도 없다는 이유입니다. 상급심 결과는 확인되지 않았습니다. 허가 전 계약서의 중도금 기일은 허가 소요기간을 넉넉히 잡거나 '허가일로부터 며칠'처럼 정해 두어야 합니다.

몰취와 반환을 가른 문장들 — 판결을 나란히 놓으면

여섯 건의 가계약 사건을 겹쳐 보면 법원이 확인한 것은 일정합니다. 매도인 쪽 몰취나 배액 책임이 인정된 사건(서울중앙지방법원 2025나9272, 2025가합11501, 2026나907)에서는 공인중개사가 조건을 정리한 문자를 보낸 '뒤에' 매도인이 계좌번호를 주거나 "네"라고 답했고, 문자에 대금과 일정, 포기·배액 문구가 함께 들어 있었습니다. 반환이 인정된 사건(서울중앙지방법원 2025가단84701, 서울동부지방법원 2024나25468, 2021가단153019)에서는 계좌정보나 송금이 문자보다 먼저였거나, 중도금·잔금이 비어 있었거나, 양쪽 중개사의 문자가 서로 달랐거나, 공유자 전원의 동의가 없었습니다.

금액 비율도 고려되었습니다. 33억 원에 5,000만 원(약 1.5%)은 부당히 과다하지 않다고 본 판결이 있는 반면, 위약금 1억 원은 5,000만 원으로, 계약금 5억 원의 배상은 2억 원으로 깎였습니다(민법 제398조 제2항). 그리고 계약금 일부만 낸 단계에서 매도인이 받은 돈의 배액만 주고 빠져나갈 수 있는지에 관하여, 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 해약금의 기준은 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금이라고 했고, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결은 약정한 계약금이 다 지급되기 전에는 민법 제565조의 해약금 해제를 할 수 없다고 했습니다. 다만 이는 매매계약이 성립한 경우의 이야기이고, 가계약 단계라면 앞의 판결들처럼 '가계약금 자체에 관한 약정'이 무엇이었는지를 먼저 따집니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 문자의 순서를 확인합니다. 공인중개사가 조건 문자를 보낸 시각, 매도인이 계좌번호를 보낸 시각, 송금 시각을 분 단위로 적어 보십시오. 조건 문자 뒤에 계좌번호와 송금이 있으면 동의가 인정되기 쉽고, 앞에 있으면 다툴 여지가 생깁니다.

2. 문자에 무엇이 비어 있는지 봅니다. 대금 외에 중도금·잔금의 액수와 날짜, 근저당권 말소, 임차인 퇴거가 정해져 있었는지 확인합니다. 중도금 지급방법이 비어 있으면 매매계약이 아니라 가계약으로 볼 근거가 됩니다(대법원 2005다39594, 서울동부지방법원 2024나25468).

3. 포기·배액 문구를 누가 넣었고 누가 동의했는지 봅니다. 매도인·매수인이 각자 받은 문자를 모두 모아 내용이 같은지, 답장이나 후속 행동으로 동의를 표시했는지 확인합니다.

4. 매도인이 몇 명인지 등기부로 확인합니다. 공유라면 돈을 받은 사람과 동의한 사람이 누구인지가 반환·배상 상대방을 정합니다.

5. 지금 유동적 무효 상태인지, 확정적 무효인지 판단합니다. 상대방이 협조 거부를 명확히 했는지, 제3자에게 팔거나 임대했는지, 나도 계약 존속을 원하지 않는지를 봅니다. 이 판단에 따라 지금 반환을 청구할 수 있는지가 달라집니다.

상대방이 변심을 통보한 날부터 — 이 순서로 움직이십시오

• 통보받은 날 — 문자·카카오톡·통화 기록을 원본 그대로 보존하고 캡처합니다. 감정적인 답장은 보내지 마십시오. 매수인이라면 "포기하겠다", 매도인이라면 "돌려줄 테니 끝내자"는 한 문장이 상대방에게 유리한 증거가 됩니다.

• 3일 안 — 위 다섯 가지를 점검해 내가 매매계약 성립을 주장할 쪽인지, 가계약에 그쳤다고 주장할 쪽인지 입장을 정합니다. 입장이 정해지기 전에 공탁이나 반환을 서두르지 않습니다.

• 1주 안 — 입장에 맞추어 내용증명을 보냅니다. 계약 존속을 원하면 허가 신청 협력을 서면으로 요구하고, 원하지 않으면 반환이나 약정 배상액을 근거와 함께 청구합니다. 이 서면이 확정적 무효 시점과 지연손해금 기산점의 증거가 됩니다.

• 그 뒤 — 상대방이 아파트를 다른 사람에게 팔거나 임대하려는 움직임이 있으면 협력의무 이행청구나 금전 청구와 함께 보전처분이 필요한지 검토합니다.

여기서부터는 변호사가 필요합니다

가계약금이 수백만 원이고 상대방이 반환에 동의한다면 합의로 끝나는 경우가 많습니다. 그러나 수천만 원에서 수억 원이 걸려 있고 상대방이 몰취나 배액을 주장한다면 사정이 다릅니다. 위 판결들은 거의 같은 문구의 문자를 두고 몰취와 반환이 갈렸고, 1심과 항소심의 결론이 뒤집힌 사건도 두 건이었습니다. 매수인이라면 '가계약에 그쳤다'와 '확정적으로 무효가 되었다'를 함께, 매도인이라면 '계약이 성립했다'와 '약정에 따른 몰취'를 함께 구성해야 하고, 한쪽 주장을 너무 강하게 하면 다른 쪽 주장과 충돌합니다. 첫 내용증명의 문장부터 이 구조를 염두에 두고 써야 합니다.

자주 묻는 질문

토지거래허가구역 아파트에 가계약금을 보냈는데 허가 전에 마음이 바뀌면 무조건 돌려받습니까?

무조건은 아닙니다. 매매계약이 성립하지 않았고 가계약금을 포기하기로 한 약정도 명백하지 않다면 돌려받을 수 있지만(서울중앙지방법원 2025가단84701, 서울동부지방법원 2024나25468), 중개사의 조건 문자에 포기 문구가 있고 매도인의 계좌번호 제공과 매수인의 송금으로 동의가 인정되면 몰취될 수 있습니다(서울중앙지방법원 2025나9272).

토지거래허가 전에 매도인이 가계약을 깨면 매수인은 가계약금 두 배를 받을 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 매매계약이 성립하고 배액 배상 약정이 인정되면 받은 돈과 별도로 약정액을 받을 수 있습니다(서울중앙지방법원 2025가합11501에서 3억 원 인정). 반면 양쪽 문자 내용이 다르거나 공유자 전원이 동의하지 않았다면 받은 돈의 반환에 그칠 수 있습니다(서울동부지방법원 2021가단153019).

계약서를 안 썼고 문자만 주고받았는데 아파트 매매계약이 성립할 수 있습니까?

성립할 수 있습니다. 매매계약은 서면을 요구하지 않는 계약이어서, 문자에 목적물·대금·중도금과 잔금 일정 등이 담기고 매도인이 '네'라고 답하거나 계좌번호를 보냈다면 성립이 인정된 판결이 있습니다(서울중앙지방법원 2026나907, 2025가합11501). 다만 고가 아파트를 문자로 계약하는 것은 이례적이라며 성립을 부정한 판결도 있습니다(서울중앙지방법원 2025가단84701).

허가구역이라 계약이 무효라면 매도인이 받은 계약금을 지금 바로 돌려 달라고 할 수 있습니까?

아직 유동적 무효 상태라면 바로는 어렵습니다. 대법원 91다33766 판결은 유동적 무효 상태에서는 계약금을 부당이득으로 돌려 달라고 할 수 없고 확정적으로 무효가 된 때 반환을 구할 수 있다고 했습니다. 불허가 처분이나 쌍방의 협력 거절 의사가 명백해진 시점을 증거로 남기는 것이 먼저입니다.

매도인이 토지거래허가 신청에 협조하지 않으면 매수인이 계약을 해제할 수 있습니까?

협력의무 불이행만을 이유로 한 해제는 할 수 없습니다(대법원 98다40459 전원합의체 판결). 대신 허가 신청 협력을 소송으로 구하거나(대법원 90다12243 전원합의체 판결), 쌍방의 거절로 확정적 무효가 된 뒤 받은 돈의 반환과 약정 배상액을 청구하는 방식으로 다툽니다.

허가를 받으려고 실거주할 것처럼 신청서를 써도 괜찮습니까?

안 됩니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제3항은 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 자를 처벌하고, 제17조는 허가받은 목적대로 이용할 의무를 정합니다. 반대로 사실대로 쓴 신청서 때문에 불허가가 났는데 약정한 재신청을 거부하면 계약금 일부를 잃을 수 있습니다(서울남부지방법원 2025가단216853, 항소심 결과 미확인).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울중앙지방법원 2026. 7. 8. 선고 2025나9272 판결 — 포기·배액 문자에 계좌번호 제공과 송금, 가계약금 5,000만 원 몰취 인정 (1심 서울중앙지방법원 2025. 7. 23. 선고 2024가단5545918 판결 일부 인용 부분 취소, 상급심 결과 미확인)

• 서울중앙지방법원 2026. 5. 26. 선고 2025가단84701 판결 — 34억 원 아파트 문자 가계약, 관행 문구로는 해약금 약정 불인정, 2억 원 반환 (상급심 결과 미확인)

• 서울중앙지방법원 2026. 4. 3. 선고 2025가합11501 판결 — 계좌번호 제공으로 매매계약 성립, 매도인 협력 거부로 확정적 무효, 손해배상 예정액 3억 원 (항소심 서울고등법원 2026나202279 항소기각)

• 서울중앙지방법원 2026. 8. 19. 선고 2026나907 판결 — '네' 답신으로 매매계약 성립, 위약금 1억 원을 5,000만 원으로 감액 (1심 서울중앙지방법원 2026. 1. 15. 선고 2025가단91748 판결 유지)

• 서울동부지방법원 2025. 6. 11. 선고 2024나25468 판결 — 중도금 미정 문자는 가계약, 해약금 약정 없음, 2,000만 원 반환 (1심 서울동부지방법원 2024. 5. 8. 선고 2023가소13393 판결 취소, 상급심 결과 미확인)

• 서울동부지방법원 2022. 9. 29. 선고 2021가단153019 판결 — 공유 아파트, 배액 1억 원 청구 기각, 수령 공유자만 5,000만 원 반환 (확정)

• 서울남부지방법원 2026. 4. 30. 선고 2025가단216853 판결 — 불허가 후 재신청 거부한 매수인의 협력의무 불이행, 계약금 5억 원 중 2억 원 귀속 (항소심 서울고등법원 2026나202523 결과 미확인)

• 서울동부지방법원 2026. 8. 25. 선고 2025가단112177 판결 — 허가 전 계약서 작성, 허가 직후 중도금 미지급으로 매수인 청구 기각 (상급심 결과 미확인)

• 서울북부지방법원 2025. 11. 27. 선고 2025가소314432 판결 — 일반 매물 가계약금 500만 원, 배액상환 부정·원금 반환 (항소심 서울북부지방법원 2025나31826 항소기각)

• 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 — 유동적 무효, 협력의무 이행청구, 허가 전 대금 미지급을 이유로 한 해제 불가

• 대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결 — 유동적 무효 중 계약금 부당이득 반환 불가, 확정적 무효 후 반환

• 대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결, 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다51789 판결 — 협력의무 불이행 손해배상, 귀책 당사자의 무효 주장과 상대방의 손해배상

• 대법원 1996. 3. 8. 선고 95다18673 판결, 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다15377 판결 — 협력 거부·허가 신청 전 철회에 대한 손해배상 약정 유효, 쌍방 이행거절로 확정적 무효

• 대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결 — 협력의무 불이행을 이유로 한 해제 불가, 허가구역 지정 해제 시 확정적 유효

• 대법원 2000. 4. 7. 선고 99다68812 판결 — 허가 배제·잠탈 계약과 허가 전제 계약의 구별

• 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결 — 이행불능이 명백하고 상대방이 존속을 원하지 않으면 확정적 무효

• 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 — 계약 성립에 필요한 의사합치, 가계약서라도 대금·중도금 지급방법 합의 시 매매계약 성립

• 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 — 가계약금 해약금 약정은 명백히 인정되어야 함

• 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 — 해약금 기준은 약정 계약금, 계약금 전부 지급 전에는 해약금 해제 불가

• 법령 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조, 제12조, 제17조, 제26조; 민법 제398조, 제548조, 제565조, 제741조 (2026년 10월 10일 korean-law 조회 기준 현행. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 시행예정 개정이 있으나 2026. 12. 9.과 2026. 12. 17. 시행본에서도 제11조 문언이 같음을 확인)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 공인중개사가 보낸 조건 문자와 그 전후의 모든 메시지를 시간순으로 펼쳐 놓는 것부터 합니다. 매도인과 매수인이 각자 받은 문자가 같은지, 계좌번호와 송금이 조건 문자의 앞인지 뒤인지, 대금 외에 중도금·잔금·근저당 말소·임차인 퇴거가 정해졌는지, 포기·배액 문구에 누가 어떻게 반응했는지를 확인합니다. 등기부로 매도인이 몇 명인지, 그사이 아파트가 다른 사람에게 팔리거나 임대되었는지도 봅니다. 허가 신청을 이미 했다면 신청서에 적은 이용목적과 계획, 불허가 사유, 재신청 약정까지 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '성립'과 '종료'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 성립입니다. 문자와 계좌번호, 송금, 답장을 하나의 표로 놓고, 매매계약이 성립했다고 볼지 가계약에 그쳤다고 볼지, 가계약금에 관한 포기·배액 약정이 당사자의 동의로 이루어졌는지를 판결의 기준에 맞추어 정리합니다. 의뢰인이 어느 쪽 주장을 해야 유리한지는 여기서 정해집니다. 둘째, 종료입니다. 유동적 무효 상태가 언제 확정적 무효로 바뀌었는지, 그 시점을 만든 것이 상대방의 협조 거부인지, 제3자 매도인지, 쌍방의 거절인지를 특정하고, 그 날짜를 기준으로 반환 청구와 약정 배상액, 지연손해금의 기산점을 설계합니다. 계약 존속을 원하는 의뢰인이라면 허가 신청 협력을 구하는 소송과 처분금지 등 보전처분을 함께 검토하고, 원하지 않는 의뢰인이라면 상대방에게 유리한 '포기'나 '합의해제'로 읽힐 문장이 남지 않도록 서면을 정리합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 사건은 문자 몇 줄과 보낸 시각 몇 분으로 결론이 갈립니다. 같은 강남구 아파트, 같은 포기·배액 문구를 두고 한 사건에서는 5,000만 원이 몰취되었고 다른 사건에서는 2억 원이 반환되었습니다. 저희가 판결을 사건번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 문자와 어느 행동에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 토지거래허가구역 아파트 가계약금과 약정금을 둘러싼 분쟁을 검토하고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 문자 원본과 송금 내역을 정확히 맞추어 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

허가구역 아파트의 가계약금은 계약서 없이 오가는 돈이라 가볍게 보이지만, 판결에서는 수천만 원에서 수억 원이 몰취되거나 배액으로 돌아왔습니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 문자 구조에서 결론이 갈린 실제 기록이고, 그 갈림점은 동의의 흔적과 무효가 확정된 시점, 그리고 그 뒤에 보낸 한 줄의 메시지에서 만들어졌습니다.

상대방에게 답장을 보내기 전에, 공탁하거나 돈을 돌려주기 전에, 허가 신청서를 다시 쓰기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 문자와 송금 내역을 함께 정리하고, 지금 돌려받거나 지킬 수 있는 금액과 그 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산 매매·계약금 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 가계약금 반환이나 약정금 청구 소장이 접수되었거나, 상대방에게서 몰취·배액 통지를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때는 공인중개사가 보낸 조건 문자와 상대방과 주고받은 메시지 전체(캡처와 원본), 송금 내역, 등기부, 허가 신청서와 불허가 통지서가 있다면 그 사본, 받은 내용증명을 가져오시면 첫 상담에서 몰취·반환 가능성과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.