상가 관리단이 관리비 체납을 이유로 단전·단수했다면 — 불법행위가 된 판결과 정당하다고 본 판결, 휴업손해와 그 기간 관리비

관리비 문제로 관리사무소와 다투던 중에 어느 날 가게 전기가 끊겼다는 상담을 자주 받습니다. 냉장고 안의 식자재가 상하고 예약 손님을 돌려보내야 하는 상황에서, 관리단은 관리규약에 따른 조치이니 밀린 관리비를 다 내야 전기를 넣어 주겠다고 합니다. 경매로 상가를 낙찰받았더니 전 소유자의 체납을 이유로 이미 전기와 수도가 끊겨 있었다는 상담도 적지 않습니다. 결론부터 말씀드리면, 관리규약에 단전·단수 조항이 있다는 사정만으로 조치가 적법해지지 않고, 조치의 동기와 절차, 피해의 정도까지 따져 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있어야 하며, 그 선을 넘은 단전은 불법행위가 되어 휴업손해와 임료 상당액을 배상하게 됩니다. 반대로 장기간 거액을 체납하고 여러 차례 예고를 받고도 버틴 경우에는 단전이 정당하다고 본 판결도 분명히 있습니다. 관리단의 단전·단수 조치란, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조에 따라 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단이 관리비를 체납한 구분소유자나 임차인의 전유부분에 전기·수도 공급을 끊는 것으로, 법이 직접 정한 권한이 아니라 같은 법 제28조의 규약에 근거를 두는 자치적 제재수단을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯 가지입니다. 규약에 근거 조항이 있고 그 규약이 유효한지, 체납이 누구의 것이고 얼마나 오래되었는지, 납부 최고와 단전 일시의 예고가 있었는지, 관리비 액수에 관한 다툼이 정당했는지, 손해를 무엇으로 입증할 수 있는지입니다. 아래에서는 대법원의 기준과 승패가 갈린 판결, 낙찰자의 승계, 손해의 계산과 관리비 상계, 업무방해 고소, 책임 주체, 가처분과 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 관리규약에 단전 조항이 있으면 관리단은 전기를 끊어도 되나요 — 조항만으로는 부족합니다. 대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결은 단전조치를 하려면 법령이나 규약에 근거가 있어야 하고, 조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도를 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다고 했습니다. 근거가 없거나 규약이 무효이면 원칙적으로 위법합니다.

2. 위법한 단전으로 장사를 못 했다면 무엇을 받을 수 있나요 — 영업을 못 한 기간의 영업이익, 폐기한 상품, 점포를 쓰지 못한 기간의 임료 상당액이 손해로 인정됩니다. 부산지방법원 동부지원 2020. 7. 8. 선고 2019가합101259 판결은 50일 동안 단전·단수된 의원에 1억 8,026만여 원을, 서울고등법원 2015. 9. 17. 선고 2013나876 판결은 마트에 1억 1,736만여 원을 인정했습니다. 근거 조문은 민법 제750조입니다.

3. 단전된 기간의 관리비도 내야 하나요 — 내지 않아도 됩니다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결은 관리주체의 위법한 단전·단수로 구분소유자가 건물을 사용·수익하지 못했다면 그 기간에 발생한 관리비 채무를 부담하지 않는다고 했습니다. 관리 측이 낸 관리비 소송에서 이 항변과 손해배상채권의 상계로 청구가 전부 기각된 판결도 있습니다.

관리규약에 단전 조항이 있다는 것만으로는 부족합니다 — 대법원의 두 겹 기준

관리단의 단전은 근거와 상당성이라는 두 관문을 모두 통과해야 적법합니다. 전기와 수도를 끊는 것은 사실상 점포를 폐쇄하는 효과를 내기 때문입니다.

첫 관문은 근거입니다. 집합건물법은 관리단에 단전 권한을 직접 주지 않았습니다. 같은 법 제25조 제1항은 관리인의 권한으로 공용부분의 보존, 관리비의 청구와 수령, 재판상·재판 외의 행위를 정할 뿐이고, 그 밖의 권한은 규약에 맡깁니다. 그래서 단전은 규약에 조항이 있어야 하고, 그 규약은 제29조 제1항에 따라 구분소유자 4분의 3 이상과 의결권 4분의 3 이상의 찬성으로 만들어진 것이어야 합니다. 대법원 2018다38607 판결은 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀지면 단전은 원칙적으로 위법하다고 못 박았습니다.

둘째 관문은 상당성입니다. 대법원 2004다3598, 3604 판결 이래 법원은 조치가 규약을 따랐다는 점만으로는 부족하고, 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 입주자가 입게 된 피해의 정도를 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다는 기준을 반복해 왔습니다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결도 같습니다).

근거가 흠결된 경우에도 예외는 있습니다. 대법원 2018다38607 판결은 규약이 무효이더라도 관리주체와 구분소유자들이 규약을 유효하다고 믿고 그에 따라 건물을 관리해 왔는지, 단전을 하지 않으면 건물의 존립과 운영에 심각한 지장이 생기는지, 상대방을 보호할 가치가 있는지를 종합해 상당성을 인정할 특별한 사정이 있으면 위법하지 않다고 했습니다. 제 견해로는 이 예외는 관리단에게 유리한 일반 원칙이 아니라, 체납자의 행태가 극단적이었던 사건에서 나온 좁은 문입니다.

단전·단수가 불법행위로 인정된 판결들

불법행위가 인정된 판결에는 근거 조항이 없거나, 조항의 요건을 채우지 못했거나, 예고 없이 끊었다는 사정이 하나 이상 들어 있습니다. 서울고등법원 2013나876 판결(1심 서울북부지방법원 2012. 11. 8. 선고 2010가합3081)이 대표적입니다. 지하철역과 연결된 지하상가에서 마트를 하던 임차인은 관리비 산정 방식을 두고 관리단과 다투면서 청구액의 일부만 내고 있었습니다. 규약은 관리비를 2개월 이상 체납한 상가에 단전·단수를 할 수 있다고 정하고 있었습니다. 관리단은 2009. 1. 20. 다음 날 18시까지 내지 않으면 단전하겠다고 통지한 뒤 1. 23.부터 전기를 끊었고, 그해 4월과 5월, 이듬해 4월에도 단전을 되풀이했습니다.

법원은 네 차례의 단전을 위법하다고 보았습니다. 관리단이 고지한 관리비 액수가 내용증명과 고지서마다 서로 달라 임차인이 의문을 가질 만했는데도 설명이 없었고, 냉동·냉장 상품에 큰 피해가 날 것을 알 수 있었는데도 상당한 기간을 정한 납부 최고와 단전 일시의 고지가 없었으며, 마지막 단전은 임차인이 2개월 이상 연체하지 않은 상태에서 이루어져 규약의 요건조차 갖추지 못했다는 이유입니다. 관리단과 관리단장, 관리소장이 공동불법행위자로서 1억 1,736만 4,077원을 배상하게 됐습니다.

부산지방법원 동부지원 2019가합101259 판결은 규약에 조항 자체가 없던 사건입니다. 빌딩 한 층을 빌려 성형외과·피부과 의원을 연 의사는 관리비를 밀린 적이 없었습니다. 밀린 것은 임대인이 과거 같은 자리에서 병원을 하던 시절의 관리비였습니다. 의사는 진료에 지장이 생기자 2018. 6. 18. 임대인의 체납분까지 대신 냈는데, 관리단은 다음 날 9시간 동안, 그다음 날부터는 50일 동안 전기와 수도를 끊었고 법원의 방해금지가처분 결정이 나온 뒤에야 풀었습니다. 규약에는 체납 시 손해배상을 청구하거나 공실을 다른 입점자에게 임대할 수 있다는 조항만 있었습니다. 법원은 관리단과 대표자에게 공동하여 1억 8,026만 1,451원을 배상하라고 했습니다.

수원고등법원 2024. 3. 28. 선고 2023나12612 판결(1심 수원지방법원 안산지원 2023. 1. 19. 선고 2022가합8280)의 관리단은 규약을 제정한 자료가 없었습니다. 관리단은 고유번호증 발급용으로 시청에 낸 표준관리규약과, 집회에서 가결된 3회 이상 미납자에 대한 강제집행조치 안건이 근거라고 주장했지만, 그 표준규약에는 단수 조항이 없었고 집회 안건이 가결됐다고 규약이 되는 것도 아니라는 이유로 받아들여지지 않았습니다. 횟집·민박 영업자와 거주자에게 최대 118일 동안 물이 끊겼고, 법원은 조치를 주도한 관리단 대표자 개인에게 위자료를 물렸습니다.

조항이 있어도 그 요건을 건너뛰면 같은 결론입니다. 대전지방법원 2023. 8. 16. 선고 2023가단205866 판결과 그 항소심인 대전지방법원 2025. 3. 11. 선고 2023나219828 판결의 규약은 독촉장을 발부한 뒤에도 사용료를 3개월 이상 체납한 경우에 단전할 수 있다고 정하고 있었습니다. 관리단은 낙찰자에게 납부를 요구하는 내용증명을 보낸 지 2개월도 지나지 않아, 금액을 조정해 달라는 의견서를 받은 지 일주일도 안 돼 전기를 끊었습니다. 법원은 관리단이 스스로 만든 규약조차 위반했다고 보았습니다. 상담에서 규약 원문과 독촉·예고 서면의 날짜부터 확인하는 이유가 여기에 있습니다.

같은 단전이 정당하다고 본 판결들 — 무엇이 달랐나

관리단이 이긴 판결들은 체납이 길고 크며, 예고가 여러 번 있었고, 단전하지 않으면 건물 전체가 위험해지는 사정이 드러난 사건들입니다. 기준이 된 대법원 2018다38607 판결의 구분소유자들은 지하 1층에서 사우나와 헬스장을 하면서 2008년 8월경부터 관리비를 밀렸습니다. 관리단은 지급명령을 신청했고 2012. 9. 13. 6,865만여 원을 나누어 내기로 하는 조정이 성립했지만 이행되지 않았습니다. 이 점포의 관리비에서 전기요금이 차지하는 비중은 61.3퍼센트에서 83.5퍼센트였고, 관리단은 그 돈을 받지 못해 한국전력공사에 두 달 치 전기요금 7,277만여 원을 내지 못한 채 전기사용계약 해지 예고까지 받았습니다. 관리단은 2012. 11. 28.부터 2013. 1. 24.까지 아홉 차례 내용증명으로 단전과 그 일시를 예고했고, 구분소유자와 입주민 76퍼센트가량의 동의를 받았으며, 2013. 1. 30. 0시 30분 영업이 끝난 것을 확인한 뒤 전기를 끊었습니다. 규약은 결의 요건을 갖추지 못해 무효였지만 대법원은 불법행위가 아니라고 본 원심(대전고등법원 2018. 6. 21. 선고 2015나2407)을 유지했습니다.

대전지방법원 2022. 1. 13. 선고 2020가단109042 판결도 구조가 같습니다. 신도시 상가의 음식점 임차인은 2019년 2월경부터 세 개 호실 합계 914만여 원을 밀렸고, 상가 전체는 여러 점포의 체납으로 상하수도 요금 1,586만여 원과 전기요금 3,452만여 원을 내지 못해 실제로 물이 끊기고 전기 공급 정지 예고를 받은 상태였습니다. 구분소유자들이 선수관리금을 걷고 시행사가 돈을 빌려주어 버티는 상황에서, 관리단은 여러 차례 독촉 고지서를 보내고 점포 출입문에 단전 안내문을 붙인 뒤 영업이 끝난 밤 10시에 차단기를 내렸습니다. 법원은 임차인에게 납부를 거부할 정당한 이유가 없었다며 1억 원의 청구를 전부 기각했습니다.

수원지방법원 안산지원 2016. 11. 10. 선고 2015가합23427 판결의 구분소유자는 스무 달 동안 약 8,700만 원을 밀렸고 점포는 공실이었습니다. 관리단은 내용증명으로 단전 일시를 알리고 결의를 거쳤으며, 법원은 월 850만 원의 임료 상당 손해 청구를 기각했습니다(항소심 서울고등법원 2017. 7. 14. 선고 2016나2084826, 항소기각). 서울중앙지방법원 2017. 5. 12. 선고 2016가단5113606, 2016가단5241884 판결은 2,155만여 원을 밀린 임차인이 낸 반소를 기각하면서, 관리회사가 충분한 시간을 두고 통지와 독촉을 했고 임차인이 일부라도 냈다면 조치가 해제될 수 있었는데 전혀 내지 않았다는 점을 들었습니다.

두 묶음을 나란히 놓으면 법원이 보는 사정이 드러납니다.

• 규약의 근거 — 단전·단수 조항이 있는지, 몇 개월 체납과 어떤 절차를 요건으로 정했는지, 그 요건을 실제로 채웠는지

• 체납의 주체와 규모 — 본인의 체납인지 전 소유자나 임대인의 체납인지, 기간이 몇 개월이고 금액이 얼마인지

• 액수에 관한 다툼 — 관리비 산정에 의문을 가질 만한 사정이 있었는지, 관리단이 내역을 설명했는지

• 예고와 시점 — 상당한 기간을 둔 납부 최고와 단전 일시의 고지가 있었는지, 영업이 끝난 뒤에 했는지

• 건물 전체의 사정 — 체납 때문에 관리단이 공과금을 내지 못해 공급 중단 위기에 놓였는지

• 해제의 길 — 일부 납부나 협의로 조치가 풀릴 수 있었는지, 납부 뒤에도 조치가 이어졌는지

낙찰받았더니 이미 단전된 점포 — 전 소유자의 체납은 새 소유자의 연체가 아닙니다

경매나 공매로 상가를 취득한 사람에게 전 소유자의 체납을 이유로 단전을 유지하는 것은 위법하다는 것이 확립된 판단입니다. 집합건물법 제18조는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에게도 행사할 수 있다고 정합니다. 그래서 낙찰자는 전 소유자가 밀린 관리비 가운데 공용부분 관리비를 승계합니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결). 그러나 대법원 2004다3598, 3604 판결은 승계의 범위에 두 가지 선을 그었습니다. 연체료는 승계되지 않고, 낙찰자가 공용부분 관리비를 승계한다고 해서 전 소유자가 연체함으로써 생긴 법률효과까지 승계하는 것은 아니라는 것입니다. 낙찰자는 소유권을 취득한 날 연체자가 되는 것이 아닙니다.

하급심은 이 법리를 그대로 적용합니다. 인천지방법원 2015. 6. 12. 선고 2014가단52307 판결의 관리단은 2011년 3월에 낙찰받은 소유자에게 전 소유자 때부터의 단전을 2014년 5월경까지 유지하면서 2,779만여 원을 청구했습니다. 법원은 규약에 단전 조항이 없고 해제 요청도 거절됐다며 단전을 위법하다고 보았고, 청구를 전부 기각했습니다. 부산지방법원 2021. 1. 28. 선고 2019가단336465 판결은 한 걸음 더 나아갑니다. 전 소유자에 대한 단전은 규약과 분할납부 합의에 따른 것이어서 적법했지만, 낙찰 뒤에 그 상태를 유지한 것은 위법하고, 낙찰자가 그 뒤 자기 관리비를 3개월 넘게 내지 않아 규약상 요건이 채워졌더라도 계속되던 위법한 조치가 그때부터 적법해지지 않는다고 했습니다. 대전지방법원 2017. 3. 23. 선고 2016가단8746 판결도 같은 취지입니다.

낙찰자가 공용부분만 내겠다고 했는데 관리 측이 전액을 고집한 사건도 결과가 같습니다. 수원지방법원 2016. 10. 6. 선고 2015나43247 판결의 낙찰자는 시효가 지난 부분을 빼고 공용부분 내역을 알려 주면 내겠다고 요구했지만 관리회사는 내역을 밝히지 않은 채 단전·단수를 이어 갔고, 법원은 이를 불법행위로 보았습니다. 수원지방법원 2017. 12. 19. 선고 2016나20234, 2016나21312 판결의 관리회사는 5년 치 체납이라며 1,600만 원 이상을 요구했는데, 법원이 인정한 승계분은 공용부분 13만 6,668원이었습니다.

승계되는 금액은 시효로 더 줄어듭니다. 매월 부과되는 관리비 채권은 민법 제163조 제1호의 3년 단기소멸시효에 걸립니다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결). 인천지방법원 2014가단52307 판결은 승계된 공용부분 관리비 1,145만여 원 전부가 최종 변제기부터 3년이 지나 소가 제기됐다는 이유로 소멸했다고 보았습니다. 다만 관리단이 전 소유자를 상대로 가압류나 소송을 해 두었다면 시효가 중단됐을 수 있으므로(민법 제168조, 제169조) 등기부의 가압류 기재와 관리단이 받은 판결을 함께 확인해야 합니다. 대전지방법원 2023나219828 판결의 관리단은 시효가 임박해 급했다고 변명했지만, 법원은 단전을 한다고 시효가 중단되는 것이 아니고 전 소유자를 상대로 권리를 행사하면 될 일이었다며 받아들이지 않았습니다.

단전 기간의 손해는 어떻게 계산되나 — 휴업손해, 상품 폐기, 임료 상당액

손해배상 소송에서 실제로 금액을 정하는 것은 위법성이 아니라 장부입니다. 영업 중인 점포라면 영업을 못 한 날수와 하루 영업이익이 기준이 됩니다. 서울고등법원 2013나876 판결은 세무서에 신고한 2009년 영업이익 1억 6,708만여 원을 365일로 나눈 45만 7,777원을 하루 이익으로 보고, 단전으로 영업하지 못한 78일을 곱해 3,570만여 원을 인정했습니다. 영업외수익은 뺐고, 임차인이 다른 건물에 대체 점포를 얻어 영업을 시작한 날 이후는 날수에서 제외했습니다. 폐기한 냉동식품·정육·수산물·농산물 1억 2,481만여 원은 인정됐지만 냉장이 필요하다고 보기 어려운 양곡과 건어물은 빠졌습니다.

순이익만 인정되는 것은 아닙니다. 부산지방법원 동부지원 2019가합101259 판결의 관리단은 손해를 매출이 아닌 순수익으로 계산해야 한다고 다투었지만, 법원은 영업을 중단하지 않았으면 얻었을 순이익과 영업 중단과 상관없이 지출해야 하는 비용이 함께 손해에 포함될 수 있다는 대법원 2018. 9. 13. 선고 2016다35802 판결을 들어, 단전 기간에도 차임과 직원 급여가 그대로 나갔다는 이유로 매출 감소액 전체를 손해로 보았습니다. 계산은 단전 전후 여섯 달의 월평균 매출 1억 1,726만여 원에 1.6개월을 곱하고 그 기간의 실제 매출을 빼는 방식이었습니다.

받아들여지지 않는 항목도 알아 두어야 합니다. 서울고등법원 2013나876 판결은 쉬는 동안 지급한 직원 급여 4억 6,805만여 원을 인정하지 않았습니다. 영업이익이 이미 경비를 뺀 순소득이어서 급여를 따로 더할 수 없다는 이유입니다. 같은 판결의 부동산 중개수수료, 이사 비용(수원지방법원 2016나20234 판결), 환자들에게 돌려준 진료비(부산지방법원 동부지원 2019가합101259 판결)도 단전 때문이라는 증명이 부족하다며 빠졌습니다.

영업을 하지 않던 점포의 소유자는 임료 상당액을 받습니다. 부산지방법원 2019가단336465 판결은 연 차임 2억 153만 원을 기준으로 16개월분 2억 6,870만여 원을, 대전지방법원 2023가단205866 판결은 감정으로 산정한 단전 기간의 차임 1,791만 3,100원을, 수원지방법원 2016나20234 판결은 월 40만 원씩 43개월 남짓에 해당하는 1,744만 5,161원을 인정했습니다.

위법하다는 판단을 받고도 한 푼도 못 받은 사건이 있습니다. 대전고등법원 2015. 1. 14. 선고 2013나5532 판결의 구분소유자는 고시원으로 개조하는 공사 중에 9개월 넘게 전기와 지하수를 쓰지 못했고, 1심(대전지방법원 2013. 10. 16. 선고 2012가합34157)에서는 일부 승소했습니다. 항소심은 단전이 위법하다는 판단은 유지하면서도, 공사업자들이 다른 층 콘센트와 공용화장실 물을 끌어다 썼고 공사가 늦어진 데에는 공사대금 다툼과 업자 교체가 겹쳐 있었다며 공사비 증가와 개업 지연이 단전 때문이라고 단정할 수 없다고 보아 1억 5,737만여 원의 청구를 전부 기각했습니다. 창원지방법원 2020. 7. 10. 선고 2019나55528 판결도 단전 기간에 임대 광고를 했는데 계약이 성사되지 않았다는 사정만으로는 그 원인이 단전이라고 볼 수 없다며 임료 상당 손해를 인정하지 않았습니다.

인정된 손해도 깎일 수 있습니다. 서울고등법원 2013나876 판결은 임차인이 상당한 액수를 체납했고 첫 단전 이후의 단전은 예견할 수 있었는데도 손해를 줄이려는 노력을 충분히 하지 않았다며 책임을 70퍼센트로 제한했습니다(민법 제763조, 제396조). 부산지방법원 동부지원 2019가합101259 판결은 임차인에게 체납이 없었다는 이유로 책임 제한 주장을 받아들이지 않았습니다. 위자료는 재산 손해의 배상으로 회복되지 않는 고통이 있어야 인정됩니다. 서울고등법원 판결은 안내문 부착과 셔터 폐쇄 같은 영업방해가 겹친 사정을 들어 500만 원을, 수원고등법원 2023나12612 판결은 거주자에게 300만 원씩, 영업자에게 500만 원에서 700만 원씩을 인정했고, 수원지방법원의 두 판결은 위자료 청구를 기각했습니다. 단전 직후부터 매출 자료와 폐기 목록, 사진, 해제를 요청한 서면을 모아 두어야 하는 이유입니다.

단전된 기간의 관리비는 내지 않아도 됩니다 — 관리비 소송에서의 상계

단전을 당한 쪽은 손해배상을 청구하는 것과 별개로, 그 기간의 관리비 청구를 막을 수 있습니다. 대법원 2004다3598, 3604 판결은 위법한 단전·단수와 엘리베이터 운행정지 같은 사용방해로 건물을 사용·수익하지 못했다면 그 기간의 관리비 채무를 부담하지 않는다고 했습니다. 관리단이 손해배상도 받고 관리비도 면제받는 것은 이중 이득이라고 다투는 경우가 많은데, 대법원은 그런 이익은 손해배상액을 정할 때 손익상계로 고려하면 충분하다고 답했고, 대전지방법원 2023나219828 판결도 같은 주장을 같은 이유로 배척했습니다.

이미 낸 돈은 돌려받습니다. 창원지방법원 2019나55528 판결의 낙찰자들은 단전 기간이 포함된 석 달 치 관리비를 냈는데, 법원은 그 가운데 단전 기간에 해당하는 294만 2,521원을 관리주체의 부당이득으로 보아 승계한 체납 관리비 3,344만여 원에서 상계했습니다. 손해배상채권으로 상계하면 결과는 더 커집니다. 부산지방법원 2019가단336465 판결에서는 임료 상당 손해 2억 6,870만여 원이 승계한 공용부분 관리비 1억 3,075만여 원을 넘어 관리비 채권이 0원이 됐고, 대전지방법원 2016가단8746 판결은 같은 방식으로 체납 관리비 채무가 존재하지 않는다는 확인 판결을 했습니다.

반대 방향의 상계는 막혀 있습니다. 민법 제496조는 채무가 고의의 불법행위로 인한 것인 때에는 그 채무자가 상계로 채권자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 수원지방법원 2015나43247 판결은 관리회사가 받을 관리비로 손해배상채무를 상계하겠다고 한 항변을 이 조문으로 배척했습니다.

다만 면제의 전제는 사용·수익을 하지 못했다는 사실입니다. 아파트 사건인 대구지방법원 2017. 3. 16. 선고 2016나1814 판결은 닷새 동안의 단수가 전 소유자의 체납을 이유로 한 것이어서 위법하다고 보면서도, 소유자가 밖에서 물을 사다 쓰며 그 집에 계속 살았다는 이유로 그 기간의 관리비를 면제하지 않았습니다. 전기사용량이 0이었다는 검침 기록(창원지방법원 2019나55528 판결)처럼 실제로 쓰지 못했음을 보여 주는 자료가 필요합니다.

업무방해로 고소하면 처벌되나 — 형사와 민사가 만나는 지점

형사 고소는 생각만큼 쉽게 유죄로 이어지지 않고, 유죄와 무죄는 권한과 절차에서 갈립니다. 서울중앙지방법원 2018. 9. 20. 선고 2018노1456 판결이 기준이 됩니다. 빌딩 관리소장은 9개월 동안 약 360만 원을 밀린 지하 식당의 전기를 끊어 업무방해로 기소됐고 1심(서울중앙지방법원 2018. 5. 14. 선고 2017고정2958)에서 벌금 50만 원을 선고받았습니다. 항소심은 이를 파기하고 무죄를 선고했습니다. 규약은 2개월 체납 시 독촉장, 3개월에 단전 예고, 4개월에 단전을 하도록 단계를 정하고 있었고, 관리소장은 내용증명으로 세 차례 독촉한 뒤 관리단회의의 결의를 거쳐 닷새 전에 단전 일시를 알리면서 식자재를 보호해 달라고까지 적었습니다. 법원은 형법 제20조의 정당행위에 해당하고, 규약과 결의에 따라 집행한 관리소장에게 업무방해의 고의도 인정하기 어렵다고 했습니다. 대법원 2018. 12. 27. 선고 2018도16383 판결로 무죄가 확정됐습니다.

전주지방법원 2022. 1. 12. 선고 2021고정109 판결도 무죄입니다. 관리인은 5,240만여 원을 밀린 구분소유자 측에 대해 출입방해금지가처분 결정을 받은 뒤에도 방해를 계속했다는 혐의로 기소됐는데, 법원은 주차장 출입 제한은 증명이 부족하고, 공용화장실의 단전·단수는 상대방이 점유하는 부분에 대한 조치가 아니며 거액의 체납으로 관리단 운영이 어려워진 상황의 불가피한 조치라고 보았습니다.

유죄가 된 사건은 권한이 없던 경우입니다. 수원지방법원 안양지원 2018. 4. 6. 선고 2017고정915 판결의 관리소장은 임시관리인이 소집한 관리단집회에서 새 관리인이 선임된 뒤에도 종전 상가번영회의 규약과 임원회의 결의를 내세워 자정 무렵 식당의 전기를 끊었습니다. 법원은 집합건물법 제24조 제3항에 따라 선임되거나 적법한 관리인에게서 위탁받은 근거가 없고, 임차인이 새 관리인에게 관리비를 내고 있어 긴급한 사정도 없었다며 정당행위 주장을 배척하고 벌금 50만 원의 선고를 유예했습니다.

민사 판결문에는 고소가 혐의없음으로 끝난 경과가 자주 등장합니다(수원지방법원 안산지원 2015가합23427 판결, 대전지방법원 2020가단109042 판결). 제 견해로는 고소는 관리 권한이 다투어지고 있거나 예고 없는 야간 단전처럼 절차가 무너진 사건에서 의미가 있고, 그 밖의 사건에서는 불기소 결정이 민사 재판에서 상대방의 자료로 쓰일 위험을 먼저 따져야 합니다.

누가 책임지나 — 관리단, 대표자 개인, 관리회사 그리고 관리인의 자격

피고는 관리단만이 아니고, 조치를 결정하고 집행한 사람까지 넓힐 수 있습니다. 부산지방법원 동부지원 2019가합101259 판결은 대표자에게는 민법 제750조로, 관리단에는 법인의 불법행위책임을 정한 민법 제35조 제1항을 유추해 공동 책임을 지웠습니다. 서울고등법원 2013나876 판결은 영업방해를 지시한 관리단장과 집행한 관리소장을 관리단과 함께 공동불법행위자로 보았습니다. 수원고등법원 2023나12612 판결에서는 관리단에 대한 소가 항소심에서 취하된 뒤 대표자 개인만 피고로 남았는데, 법원은 집회 위임장을 받은 경위와 단수 기간을 정한 사람이 누구인지를 살펴 대표자가 조치를 사실상 주도했고 위법할 수 있음을 알 수 있었다고 판단했습니다.

개인 책임이 늘 인정되는 것은 아닙니다. 대전지방법원 2023가단205866 판결은 관리위원 한 사람이 단전을 주도했다는 증거가 부족하고, 의사결정을 주도했다는 이유만으로 관리단과 별도로 책임을 지는 것은 아니라며 그 개인에 대한 청구를 기각했습니다. 개인을 피고로 세우려면 회의록, 통보서의 명의, 차단기를 내린 사람에 관한 자료가 있어야 합니다.

관리회사도 책임을 집니다. 수원지방법원 2016나20234 판결의 관리회사는 단전 상태를 인계받았을 뿐이고 단전은 소유자들이 결정한 일이라고 주장했지만, 관리주체가 취득 전후로 같았고 관리회사가 전액 납부를 요구하며 상태를 유지했다는 이유로 배상 책임이 인정됐습니다.

관리인의 자격과 규약의 효력은 단전의 근거를 뿌리째 흔드는 쟁점입니다. 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되고(집합건물법 제24조 제3항), 규약의 제정과 개정에는 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상의 찬성이 필요합니다(제29조 제1항). 수원지방법원 2025. 12. 31.자 2025카합10460 결정은 257개 점포 가운데 176개가 신탁으로 재건축조합과 신탁회사 앞으로 이전됐는데도 종전 구분소유자 수를 기준으로 정족수를 계산한 규약 개정 결의를 무효로 보고, 그 규약으로 산정한 관리비의 미납을 이유로 한 단전 통보가 위법하다고 했습니다. 반대로 대전지방법원 2020가단109042 판결은 수탁자가 위탁자인 시행사에 의결권 행사를 묵시적으로 위임했다고 보아 규약 개정이 유효하다고 판단했습니다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2013다207255 판결 참조).

임차인과 구분소유자, 밀린 관리비는 누구의 것인가

임차인은 자기가 밀리지 않은 관리비 때문에 전기가 끊기는 일을 당하지 않아야 하고, 판결도 그 방향입니다. 집합건물법 제42조 제2항은 점유자가 건물의 사용과 관련하여 구분소유자가 규약이나 집회 결의에 따라 부담하는 의무와 같은 의무를 진다고 정합니다. 그래서 규약의 단전 조항은 임차인에게도 미칩니다. 그러나 제28조 제3항은 규약으로 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다고도 정합니다. 부산지방법원 동부지원 2019가합101259 판결이 임대인의 과거 체납을 이유로 체납이 없는 임차인의 의원에 한 단전을 불법행위로 본 것은 이 균형 위에 있습니다.

임차인 자신이 밀렸다면 사정이 다릅니다. 서울중앙지방법원 2016가단5113606 판결은 관리회사가 임차인에게 직접 관리비 2,155만여 원을 청구한 본소를 전부 받아들였고, 대전지방법원 2020가단109042 판결의 규약은 점유자가 점유 기간에 발생한 관리비에 대해 구분소유자와 연대하여 책임지되 임대차 기간에는 점유자가 책임진다고 정하고 있었습니다. 임대차계약에서 관리비를 임차인이 내기로 했더라도 관리단에 대한 관계에서 구분소유자의 납부 의무가 사라지는 것은 아니므로, 임대인도 임차인의 체납을 방치하면 청구와 가압류의 상대방이 됩니다.

임대인 측에서 보면 순서가 중요합니다. 임차인이 차임과 관리비를 함께 밀린 사건에서 대전지방법원 2020가단109042 판결은 단전 한 달 전에 임대인이 3기 연체를 이유로 임대차를 해지했고 그 해지가 확정판결로 인정됐다는 점을 들어, 임차인이 단전과 무관하게 영업을 계속할 수 없었으므로 영업손해와 단전 사이의 인과관계도 없다고 덧붙였습니다. 제 견해로는 임차인이 관리단과 관리비 액수를 다투는 동안에도 차임만큼은 밀리지 않아야 손해배상 청구의 토대가 유지됩니다.

단전 예고를 받았다면 — 가처분으로 먼저 막는 방법

손해배상은 사후 구제이고, 영업을 지키는 수단은 단전 전에 받는 가처분입니다. 민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 임시의 지위를 정하는 가처분을 할 수 있게 합니다. 수원지방법원 2025카합10460 결정은 2개월 이상 미납 점포에 단전·단수를 하겠다는 통보를 받은 임차인 세 사람의 신청을 받아들여 관리단에 단전·단수를 금지했습니다. 관리단은 당장 끊을 계획이 없다고 주장했지만, 법원은 계획이 없다면 가처분이 내려져도 관리단에 불이익이 없고, 실제로 끊기면 임차인들은 영업을 할 수 없어 생계에 위협을 받는다고 보았습니다.

같은 결정에서 기각된 부분도 실무에 도움이 됩니다. 단전·단수 외에 기타 영업을 방해하는 일체의 행위를 금지해 달라는 신청은 금지 대상이 불명확하다는 이유로, 아직 통보를 받지 않은 임차인 일곱 사람의 신청은 급박한 위험이 소명되지 않았다는 이유로 받아들여지지 않았습니다. 신청은 통보를 받은 직후에, 금지할 행위를 구체적으로 적어서 해야 합니다.

가처분이 늘 인용되는 것은 아닙니다. 서울중앙지방법원 2018노1456 판결에 나오는 식당 측은 단전 무렵 관리비 추심과 단전의 중지를 구하는 가처분을 신청했지만 2017. 9. 11. 기각됐습니다(서울중앙지방법원 2017카합80920). 체납이 분명하고 절차가 지켜진 사건에서는 가처분도 통하지 않습니다.

가처분 결정을 받은 뒤에도 방해가 이어지면 민사집행법 제261조의 간접강제를 신청해 위반 기간에 따른 배상을 명하게 할 수 있습니다. 전주지방법원 2021고정109 판결의 구분소유자 측은 출입방해금지가처분(전주지방법원 2020카합1032) 뒤에 위반 장면을 사진으로 찍어 간접강제 절차를 밟았습니다. 부산지방법원 동부지원 2019가합101259 판결의 관리단은 가처분 인용 결정이 나온 뒤에야 50일 만에 단전을 풀었고, 책임 제한 주장도 받아들여지지 않았습니다.

판결 뒤의 집행 — 관리단에게서 받아 내는 순서

관리단을 상대로 한 판결은 받는 것보다 집행하는 것이 쉬운 편이지만, 순서를 잘못 잡으면 시간이 걸립니다. 아래는 판결에서 확인되는 방법과 제 견해를 함께 적은 것입니다.

1. 상계로 끝내는 것이 가장 빠릅니다. 관리단이 나에게 받을 관리비가 있다면 손해배상채권으로 상계해 별도의 집행 없이 정리할 수 있습니다. 부산지방법원 2019가단336465 판결과 대전지방법원 2016가단8746 판결이 그 예입니다. 관리단 쪽에서는 민법 제496조 때문에 상계할 수 없으므로 주도권은 피해자에게 있습니다.

2. 관리단의 재산은 관리비 수납 계좌와 입점자들에 대한 관리비 채권입니다. 관리단은 건물을 소유하지 않으므로 부동산 집행의 대상이 마땅치 않고, 예금 채권과 관리비 채권에 대한 압류·추심이 중심이 됩니다.

3. 대표자 개인이 함께 판결을 받았다면 개인 재산도 집행 대상입니다. 수원고등법원 2023나12612 판결처럼 관리단이 소송에서 빠지거나 관리단 계좌에 잔액이 없을 때 의미가 큽니다.

4. 관리단도 가만히 있지 않습니다. 창원지방법원 2019나55528 판결의 관리주체는 체납 관리비를 피보전채권으로 낙찰자들의 점포를 가압류했고, 법원은 그 가압류를 위법하다고 보지 않았습니다. 공용부분 승계분처럼 다툼 없는 금액은 먼저 변제하거나 공탁해 가압류의 명분을 없애는 편이 낫습니다.

기간도 놓치지 말아야 합니다. 불법행위로 인한 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다(민법 제766조).

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사를 선임해 소송을 하더라도 기대할 것이 적은 사건이 있습니다. 첫째, 본인이 여러 달 동안 상당한 금액을 밀렸고, 규약에 조항이 있으며, 내용증명으로 단전 일시를 예고받은 경우입니다. 대전지방법원 2020가단109042 판결과 서울중앙지방법원 2016가단5113606 판결의 임차인들은 청구가 기각되고 밀린 관리비와 소송비용까지 부담했습니다. 이런 사건은 분할 납부를 협의해 전기를 먼저 살리는 편이 낫습니다. 둘째, 단전 기간이 며칠에 그치고 그동안 다른 방법으로 영업이나 거주를 계속한 경우입니다(대구지방법원 2016나1814 판결). 셋째, 점포가 원래 공실이었고 임대가 무산된 구체적 자료가 없는 경우입니다. 위법성이 인정돼도 손해가 인정되지 않을 수 있습니다(창원지방법원 2019나55528 판결, 대전고등법원 2013나5532 판결). 넷째, 매출을 입증할 신고 자료나 장부가 없는 경우입니다. 다섯째, 단전 전에 이미 차임 연체로 임대차가 해지된 경우입니다.

선임을 검토할 사건은 규약에 단전 조항이 없거나 규약·관리인의 효력이 다투어지는 사건, 전 소유자나 임대인의 체납을 이유로 한 단전, 관리비 내역을 요구했는데 설명 없이 끊긴 사건, 예고 없이 또는 납부한 뒤에도 끊긴 사건, 단전이 한 달 이상 이어져 영업이 중단된 사건, 관리단이 승계 관리비 전액과 연체료를 청구해 온 사건입니다. 위에서 본 인용 판결들의 금액은 1,744만여 원에서 1억 8,026만여 원 사이였고, 관리비 소송을 당한 쪽에서는 1억 6,113만여 원의 청구를 전부 막은 판결도 있었습니다.

자주 묻는 질문

상가 관리규약에 2개월 체납 시 단전한다고 되어 있으면 그대로 따라야 하나요

조항이 있어도 조치가 곧바로 적법해지는 것은 아닙니다. 대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결은 규약의 근거에 더해 사회통념상 허용될 만한 상당성을 요구합니다. 서울고등법원 2015. 9. 17. 선고 2013나876 판결은 같은 내용의 조항이 있었는데도 상당한 기간을 둔 최고와 단전 일시의 고지가 없었다는 이유 등으로 단전을 위법하다고 보았습니다. 규약 원문과 받은 서면의 날짜를 먼저 확인하시기 바랍니다.

관리비가 너무 많이 나와서 일부만 냈는데 단전될 수 있나요

다툼에 합리적 근거가 있는지에 따라 달라집니다. 서울고등법원 2013나876 판결은 고지 금액이 서면마다 달라 의문을 가질 만했는데 관리단이 설명하지 않았다는 점을 위법 사유로 들었습니다. 반면 서울중앙지방법원 2017. 5. 12. 선고 2016가단5113606 판결은 관리비가 과다하다는 증거가 없고 임차인이 전혀 내지 않았다며 단전을 상당하다고 보았습니다. 다투는 부분을 특정하고 다툼 없는 금액은 내 두는 것이 안전합니다.

경매로 낙찰받은 상가에 전 주인 체납으로 전기가 끊겨 있는데 다 내야 풀어 준다고 합니다

전액을 낼 의무는 없습니다. 승계되는 것은 공용부분 관리비뿐이고 연체료와 전유부분 사용료는 승계되지 않으며(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결), 3년이 지난 부분은 시효로 소멸했을 수 있습니다. 전 소유자의 체납을 이유로 단전을 유지하는 것은 불법행위라는 판결이 다수이고, 부산지방법원 2021. 1. 28. 선고 2019가단336465 판결은 그 기간의 임료 상당 손해를 인정했습니다. 공용부분 내역을 서면으로 요구하고 해제를 요청한 기록을 남기시기 바랍니다.

임대인이 관리비를 안 내서 임차인인 제 가게가 단전됐습니다

손해배상을 청구할 수 있습니다. 부산지방법원 동부지원 2020. 7. 8. 선고 2019가합101259 판결은 임차인에게 체납이 없는데 임대인의 과거 체납을 이유로 한 단전을 불법행위로 보고 관리단과 대표자에게 1억 8,026만여 원의 배상을 명했습니다. 단전 예고를 받은 단계라면 방해금지가처분을 먼저 검토해야 합니다.

단전 기간 동안 나온 관리비 고지서는 어떻게 하나요

위법한 단전으로 점포를 쓰지 못한 기간의 관리비는 부담하지 않습니다(대법원 2004다3598, 3604 판결). 이미 냈다면 부당이득으로 돌려받거나 다른 관리비와 상계할 수 있고, 창원지방법원 2020. 7. 10. 선고 2019나55528 판결이 그렇게 처리했습니다. 다만 그 기간에도 점포를 실제로 사용했다면 면제되지 않을 수 있으므로 전기·수도 사용량 기록을 확보해 두시기 바랍니다.

관리소장을 업무방해로 고소하면 처벌되나요

사안에 따라 다릅니다. 규약과 관리단 결의에 따라 여러 차례 예고한 뒤 단전한 관리소장은 정당행위로 무죄가 확정됐습니다(서울중앙지방법원 2018. 9. 20. 선고 2018노1456 판결, 대법원 2018. 12. 27. 선고 2018도16383 판결). 관리 권한이 없는 상태에서 단전한 관리소장은 유죄가 인정됐습니다(수원지방법원 안양지원 2018. 4. 6. 선고 2017고정915 판결).

단전으로 폐업했는데 권리금이나 직원 월급도 받을 수 있나요

판결에서 인정된 것은 주로 영업이익과 상품 폐기 손해, 임료 상당액입니다. 서울고등법원 2013나876 판결은 직원 급여를 영업이익과 별도로 인정하지 않았고 중개수수료 청구도 증거 부족으로 기각했습니다. 반면 부산지방법원 동부지원 2019가합101259 판결은 차임과 급여가 계속 지출됐다는 점을 들어 매출 감소액 전체를 손해로 보았습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결(파기환송), 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결, 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결 — 공용부분 관리비의 승계와 연체료 불승계, 전 소유자 체납을 이유로 한 단전의 위법, 사용방해 기간의 관리비 채무 부존재, 관리비 채권의 3년 시효

• 대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결(상고기각, 원심 대전고등법원 2018. 6. 21. 선고 2015나2407), 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결 — 단전조치의 요건(근거와 상당성), 규약이 무효인 경우의 예외

• 대법원 2018. 9. 13. 선고 2016다35802 판결, 2015. 10. 15. 선고 2013다207255 판결 — 영업 중단 손해의 범위, 의결권의 묵시적 위임(각 하급심 판결문에 인용된 범위)

• 서울고등법원 2015. 9. 17. 선고 2013나876 판결(1심 서울북부지방법원 2012. 11. 8. 선고 2010가합3081, 상고 여부 미확인) — 예고 없는 단전과 요건 미비, 상품 폐기·영업손해 산정, 책임 70퍼센트 제한, 위자료

• 부산지방법원 동부지원 2020. 7. 8. 선고 2019가합101259 판결(확정 여부 미확인) — 규약 근거 없는 단전, 임대인 체납을 이유로 한 임차인 점포 단전, 매출 감소액 기준 손해

• 수원고등법원 2024. 3. 28. 선고 2023나12612 판결(1심 수원지방법원 안산지원 2023. 1. 19. 선고 2022가합8280, 상고 여부 미확인) — 규약 없는 단수, 관리단 대표자 개인의 위자료 책임

• 대전지방법원 2023. 8. 16. 선고 2023가단205866 판결, 대전지방법원 2025. 3. 11. 선고 2023나219828 판결(항소기각, 상고 여부 미확인) — 규약상 요건을 건너뛴 단전, 감정 차임 상당 손해, 관리위원 개인 청구 기각

• 대전지방법원 2022. 1. 13. 선고 2020가단109042 판결, 수원지방법원 안산지원 2016. 11. 10. 선고 2015가합23427 판결(항소심 서울고등법원 2017. 7. 14. 선고 2016나2084826, 항소기각), 서울중앙지방법원 2017. 5. 12. 선고 2016가단5113606, 2016가단5241884 판결, 대구지방법원 2017. 3. 16. 선고 2016나1814 판결(각 확정 여부 미확인) — 단전·단수의 상당성 인정, 손해배상 청구 기각

• 인천지방법원 2015. 6. 12. 선고 2014가단52307 판결, 부산지방법원 2021. 1. 28. 선고 2019가단336465 판결, 대전지방법원 2017. 3. 23. 선고 2016가단8746 판결(각 확정 여부 미확인) — 낙찰자에 대한 단전 유지의 위법, 승계 관리비의 시효 소멸, 임료 상당 손해와의 상계

• 수원지방법원 2016. 10. 6. 선고 2015나43247 판결, 수원지방법원 2017. 12. 19. 선고 2016나20234, 2016나21312 판결, 창원지방법원 2020. 7. 10. 선고 2019나55528 판결(1심 창원지방법원 2019. 4. 19. 선고 2018가단2441)(각 상고 여부 미확인) — 공용부분 내역 요구를 거절한 단전, 민법 제496조 상계 금지, 단전 기간 관리비의 부당이득, 임료 손해 인과관계 부정

• 대전고등법원 2015. 1. 14. 선고 2013나5532 판결(1심 대전지방법원 2013. 10. 16. 선고 2012가합34157, 상고 여부 미확인) — 단전은 위법하나 손해와의 상당인과관계 부정

• 서울중앙지방법원 2018. 9. 20. 선고 2018노1456 판결(1심 서울중앙지방법원 2018. 5. 14. 선고 2017고정2958), 대법원 2018. 12. 27. 선고 2018도16383 판결, 전주지방법원 2022. 1. 12. 선고 2021고정109 판결, 수원지방법원 안양지원 2018. 4. 6. 선고 2017고정915 판결 — 업무방해와 정당행위, 권한 없는 관리소장의 단전

• 수원지방법원 2025. 12. 31.자 2025카합10460 결정(이의·본안 결과 미확인), 서울중앙지방법원 2017카합80920 결정, 전주지방법원 2020카합1032 결정(뒤의 두 결정은 다른 판결문에 기재된 범위) — 단전·단수 금지 가처분의 인용과 기각

• 법령 — 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조, 제18조, 제23조, 제24조, 제25조, 제28조, 제29조, 제42조 / 민법 제35조, 제163조, 제168조, 제169조, 제396조, 제496조, 제750조, 제763조, 제766조 / 민사집행법 제261조, 제300조 / 형법 제20조, 제314조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

관리단의 단전 사건은 전기를 살리는 일과 손해를 받아 내는 일, 관리비 청구를 막는 일이 한꺼번에 걸려 있습니다. 세 가지는 서로 다른 절차이지만 같은 자료로 움직이고, 어느 하나의 대응이 다른 절차의 결과를 바꿉니다. 그래서 저희는 사건을 받으면 지금 급한 것이 무엇인지부터 가르고, 가처분과 본안, 관리비 소송에 대한 방어를 하나의 계획으로 세웁니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 관리규약 원문을 봅니다. 단전·단수 조항이 있는지, 몇 개월 체납과 어떤 절차를 요건으로 정했는지, 규약이 언제 어떤 결의로 제정되고 개정됐는지를 확인합니다. 다음으로 관리비 고지서와 납부 내역을 놓고 누구의 체납인지, 본인의 체납이라면 몇 개월분이고 다투는 항목이 무엇인지를 표로 만듭니다. 세 번째로 관리단에서 받은 독촉장, 내용증명, 안내문, 문자의 날짜와 단전이 실행된 날짜와 시각을 대조합니다. 네 번째로 낙찰이나 매수로 취득한 점포라면 등기부의 가압류 기재와 전 소유자의 체납 기간을 확인해 승계 범위와 시효를 계산합니다. 마지막으로 손해 자료를 확인합니다. 부가가치세와 종합소득세 신고서, 카드 매출 내역, 폐기한 상품의 목록과 사진, 임대차계약서, 전기와 수도 검침 기록, 해제를 요청한 서면이 그것입니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 단전이 예고된 단계의 사건에서는 방해금지가처분을 가장 먼저 검토합니다. 신청서에는 금지할 행위를 단전과 단수로 특정하고, 규약의 흠결이나 요건 미충족, 체납의 주체, 영업 중단으로 생길 손해를 소명 자료와 함께 적습니다. 이미 단전된 사건에서는 해제를 요구하는 서면을 보내 날짜를 남기고, 다툼 없는 관리비와 공용부분 승계분은 변제하거나 공탁해 상대방의 명분을 줄입니다. 본안에서는 위법성과 손해를 나누어 준비합니다. 위법성은 규약의 근거, 요건의 충족, 예고 절차, 액수 다툼의 정당성 순으로 주장하고, 손해는 신고 소득과 매출 자료로 휴업손해를 계산하되 임료 상당액을 예비적으로 세웁니다. 관리단이 관리비 소송을 먼저 낸 사건에서는 단전 기간 관리비의 부존재, 시효, 연체료 불승계를 항변으로 내고 손해배상채권으로 상계하거나 반소를 냅니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서는 비슷한 단전을 당하고도 결과가 크게 갈렸습니다. 단전 직후 가처분을 받아 50일 만에 전기를 살린 의원은 매출 자료로 1억 8,000만 원이 넘는 배상을 받았고, 9개월 넘게 전기를 쓰지 못한 소유자는 위법하다는 판단을 받고도 인과관계를 입증하지 못해 한 푼도 받지 못했습니다. 관리단에서 1억 6,000만 원대의 관리비 소송을 당한 낙찰자는 상계 한 번으로 청구 전부를 막았습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 가처분부터 해야 하는 사건인지, 협의로 전기를 먼저 살려야 하는 사건인지, 소송보다 분할 납부가 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

가게의 전기가 끊기면 하루하루가 손해여서 관리단이 요구하는 금액을 일단 다 내고 끝내고 싶은 마음이 듭니다. 그러나 법은 관리단의 단전을 규약의 근거와 사회통념상의 상당성이라는 두 기준으로 통제하고 있고, 전 소유자나 임대인의 체납을 이유로 한 단전, 설명과 예고 없는 단전에는 배상 책임을 묻고 있습니다. 동시에 오래 밀리고 여러 번 예고받은 체납자의 청구는 받아들이지 않습니다. 내 사건이 어느 쪽에 가까운지는 규약과 날짜, 장부를 놓고 보아야 알 수 있습니다.

관리규약, 관리비 고지서와 납부 내역, 관리단에서 받은 서면과 문자, 단전 당시의 사진, 매출 자료와 폐기 목록, 해제를 요청한 기록을 모아 두시기 바랍니다. 단전 예고를 받았거나 관리단에서 소장이나 지급명령을 받았다면 기한이 지나기 전에 검토를 받으시는 편이 좋습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.