신탁된 원룸이 공매로 넘어가 세입자들이 쫓겨날 처지라면 — 신탁사 동의로 대항력이 인정된 판결과 무단 임대로 밀려난 판결

건물 현관에 신탁회사 명의의 공매 공고문이 붙고, 얼마 뒤 낙찰자라는 사람에게서 집을 비워 달라는 내용증명이 날아왔다는 상담을 자주 받습니다. 원룸 건물이나 오피스텔 한 동의 세입자 수십 명이 한꺼번에 같은 처지가 되는 경우가 많고, 집주인은 연락이 닿지 않습니다. 세입자들이 가장 먼저 묻는 것은 두 가지입니다. 지금 나가야 하는지, 그리고 맡긴 보증금은 누구에게 받아야 하는지입니다. 결론부터 말씀드리면, 계약할 때 신탁회사(수탁자)의 동의가 있었다면 공매 매수인에게도 임대차로 대항할 수 있지만, 그 경우에도 보증금 반환 의무는 원칙적으로 집주인인 위탁자에게 남고 공매 매수인이 떠안지 않습니다. 동의가 없었다면 대항력 자체가 부정되어 명도를 피하기 어렵습니다. 부동산담보신탁이란, 신탁법 제2조와 제4조에 따라 집주인(위탁자)이 대출을 받으면서 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 넘기고, 대출을 갚지 못하면 신탁회사가 그 부동산을 공매로 팔아 금융기관(우선수익자)의 채권부터 갚도록 하는 구조를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 수탁자와 우선수익자의 동의서가 있었는지, 동의서에 보증금이 어떻게 적혀 있었는지, 전입이 신탁등기보다 앞섰는지, 공매공고와 매매계약에 임대차 승계 문구가 어떻게 들어 있었는지, 그리고 보증금을 돌려받을 위탁자의 재산을 언제 묶어 두었는지입니다. 아래에서는 동의서로 대항력이 인정된 판결과 무단 임대로 밀려난 판결을 짝으로 놓고, 공매 매수인의 보증금 인수 여부, 명도 소송 방어, 위탁자 상대 회수와 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 공매 낙찰자가 나가라고 하면 바로 나가야 하나요 — 수탁자 동의를 받은 임대차라면 아닙니다. 대전지방법원 2019. 11. 28. 선고 2019나101272 판결은 신탁회사의 사전 포괄 동의를 받아 체결한 임대차에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 인정하고, 공매 매수인의 차임 상당 부당이득 청구를 기각했습니다.

2. 동의 없이 집주인과만 계약했다면 — 대항력이 부정됩니다. 수원지방법원 2021. 9. 28. 선고 2020가단543146 판결은 위탁자가 수탁자와 우선수익자의 사전 승낙 없이 임대한 경우 적법한 임대권한이 없어 대항력을 취득하지 못했다고 보고 공매 매수인에 대한 보증금 청구를 기각했고, 이 결론은 항소심에서도 유지되었습니다.

3. 동의가 있었다면 공매 매수인이 보증금을 돌려줘야 하나요 — 원칙적으로 아닙니다. 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결은 수탁자 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 임대하도록 한 신탁원부 약정이 있으면 보증금 반환채무는 위탁자에게 있고, 공매 매수인은 주택임대차보호법 제3조 제4항으로 승계하지 않는다고 했습니다.

소유자는 신탁회사인데 계약서의 임대인은 집주인입니다

신탁된 집에서 세입자가 헷갈리는 이유는 등기부의 소유자와 계약서의 임대인이 다르기 때문입니다. 신탁등기를 마치면 소유권은 대내외적으로 신탁회사에 완전히 넘어가고, 대출 담보 목적의 담보신탁이라도 마찬가지라는 것이 대법원의 태도입니다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012두22485 전원합의체 판결). 그런데 실제로 세입자를 구하고 보증금을 받는 사람은 위탁자인 종전 집주인입니다. 그래서 신탁계약서에는 대개 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받아 자기 명의로 임대할 수 있다는 조항이 들어 있습니다.

이 조항은 계약서에만 있는 것이 아닙니다. 부동산등기법 제81조는 신탁등기를 할 때 신탁의 목적과 관리 방법 등을 적은 신탁원부를 만들고 이를 등기기록의 일부로 본다고 정하고 있고, 신탁원부에 기재된 신탁계약 내용으로 제3자에게 대항할 수 있습니다(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결). 세입자가 신탁원부를 읽지 않았더라도 그 내용은 세입자에게 효력이 미친다는 뜻입니다. 공매 단계의 다툼이 결국 신탁원부의 임대차 조항과 동의서를 읽는 일에서 시작되는 이유가 여기에 있습니다.

신탁 공매는 이런 순서로 오고, 명도 조항은 세입자를 가려 겨냥합니다

공매 공고가 붙었다면 이미 절차의 중반에 와 있다고 보셔야 합니다. 서울남부지방법원 2022나66703 판결에 나온 담보신탁계약을 보면, 채무자가 대출 기한의 이익을 잃으면 수탁자가 위탁자에게 30일 이상의 기간을 주어 위반 사유 해소를 요구하고, 그래도 해소되지 않으면 1순위 우선수익자의 서면 요청으로 처분할 수 있으며, 처분 요청을 받은 날부터 10일 안에 위탁자에게 처분 예정 사실을 내용증명으로 알리도록 되어 있었습니다. 처분은 공개시장에서 경쟁으로 하는 공매가 원칙이었습니다.

명도 조항은 세입자를 한꺼번에 내보내는 조항이 아닙니다. 위 신탁계약은 위탁자가 처분 통지를 받은 날부터 3영업일이 지난 날까지 신탁부동산을 명도하되, 수탁자에게 대항할 수 있는 점유자 외의 점유자를 명도하도록 정하고 있었습니다. 서울중앙지방법원 2022나35789 판결과 의정부지방법원 2025가단105982 판결의 신탁계약도 처분 절차가 시작되면 위탁자가 자진 명도하고, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인 외의 점유자 명도에 협조하도록 정했습니다. 신탁계약 스스로 대항력 있는 세입자를 명도 대상에서 빼 두고 있는 셈이어서, 결국 내가 어느 쪽에 속하는지가 공매 단계의 핵심 쟁점이 됩니다.

결론을 가르는 첫 번째 서류는 수탁자 동의서입니다

공매 매수인 앞에서 세입자가 버틸 수 있는지는 계약 당시 위탁자에게 적법한 임대권한이 있었는지로 갈립니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 소유자와 맺은 임대차에만 생기는 것이 아니라 적법한 임대권한을 가진 사람과 맺은 임대차에도 생기지만, 적어도 그런 권한이 있는 임대인과 계약해야 한다는 것이 대법원의 기준입니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결). 담보신탁이 된 주택의 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적입니다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결).

동의서가 없었던 사건의 결론은 분명합니다. 수원지방법원 2020가단543146 사건의 세입자는 3층 다가구형 주택의 한 호실을 보증금 4,000만 원에 빌렸다가 7,000만 원으로 재계약했습니다. 계약서 특약에는 현재 신탁되어 있으니 임대차 동의서를 받아 교부하겠다고 적혀 있었지만, 집주인은 끝내 동의서를 받아 주지 않았습니다. 법원은 수탁자와 우선수익자의 사전 승낙 없이 체결된 임대차에는 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되지 않아 대항력이 생기지 않았고, 따라서 공매 매수인은 임대인 지위를 승계하지 않는다고 판단했습니다. 수원지방법원 2022. 10. 20. 선고 2021나91780 판결은 집주인의 항소를 기각하면서, 같은 건물에 신탁회사 동의를 받은 다른 세입자들도 있었다는 점을 들어 신탁회사가 이 임대차를 묵시적으로 추인했다는 주장도 받아들이지 않았습니다.

실무에서 보면 특약에 '동의서를 받아 주겠다'고 적어 둔 것만으로는 아무 보호가 되지 않습니다. 동의서 원본이나 사본을 실제로 받았는지, 그 동의서에 내 호실과 계약 조건이 특정되어 있는지가 공매 단계의 첫 번째 확인 사항입니다.

동의서가 있으면 공매 뒤에도 버틸 수 있습니다 — 대항력이 인정된 판결

수탁자 동의를 받은 임대차라면 공매 매수인이 소유권을 넘겨받았다는 이유만으로 세입자를 불법점유자로 몰 수 없습니다. 오피스텔 162채를 담보신탁한 시행사가 세입자들과 임대차를 맺은 사건에서, 한 세입자는 2007년 보증금 4,800만 원으로 입주해 보증금을 5,290만 원까지 올려 가며 2017년까지 거주했습니다. 2016년 공매로 오피스텔을 산 매수인은 명도와 함께 소유권 취득일부터 월 34만여 원의 차임 상당 부당이득을 청구했습니다.

대전지방법원 2018. 12. 20. 선고 2016가단27914 판결은 시행사가 신탁회사로부터 각 호실 임대차에 관한 사전 포괄 동의를 받은 상태에서 계약했다고 보아 매수인의 청구를 기각했습니다. 항소심인 대전지방법원 2019나101272 판결도 매수인의 항소를 기각했습니다. 항소심은 시행사 운영자들이 신탁회사 승인 없이 권한이 있는 것처럼 세입자들을 속였다는 사기 혐의로 기소된 형사사건에서, 신탁회사가 동의서 원본을 건네고 매달 임대 현황 보고를 받으면서도 이의하지 않았다는 이유로 포괄 동의가 인정되어 무죄가 선고된 사실을 근거로 들었습니다. 그 결과 세입자는 2007년 전입 다음 날 대항력을 취득했고, 기간 만료 뒤 묵시적으로 갱신되어 온 임대차에 기한 점유이므로 매수인에 대한 부당이득도 성립하지 않는다고 판단했습니다.

집주인을 사기로 고소하는 문제도 같은 지점에서 갈립니다. 수탁자 동의 없이 권한이 있는 것처럼 세입자를 속여 보증금을 받았다면 사기가 문제 되지만, 위 사건처럼 포괄 동의가 인정되면 형사책임도 부정될 수 있습니다. 고소장을 내기 전에 동의 경위부터 확인해야 하는 이유입니다. 동의가 없었다는 사실이 분명하다면, 형사 절차에서 확보되는 신탁회사 회신과 계좌 내역이 민사 회수의 증거가 되기도 합니다.

이 판결은 세입자 쪽에서 동의를 증명하는 방법도 보여 줍니다. 동의서 한 장이 없더라도 신탁회사가 임대 현황을 보고받고 전세권 설정 요청에 응해 온 경위, 같은 건물 다른 호실의 동의서, 관련 형사사건 기록이 포괄 동의의 증거가 될 수 있습니다.

무단 임대로 밀려난 판결들 — 공매 공고 전후의 계약은 특히 위험합니다

동의 없이 맺은 임대차로는 수탁자에게도, 수탁자로부터 산 매수인에게도 대항하기 어렵다는 것이 판결의 일관된 흐름입니다. 공매 공고가 나간 뒤 위탁자가 급하게 세입자를 들이는 경우는 더욱 그렇습니다.

• 서울중앙지방법원 2022. 11. 17. 선고 2022나35789 판결 — 담보신탁 특약에 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이 임대할 수 없다고 정해져 있었는데, 위탁자가 동의 없이 세를 놓아 세입자가 공매 공고일에 전입했습니다. 세입자에 대한 인도판결은 1심에서 확정되었고, 항소심은 아직 매각이 이루어지지 않았다는 위탁자의 항변도 배척하고 신탁회사에 대한 인도의무를 인정했습니다.

• 의정부지방법원 2026. 8. 14. 선고 2025가단105982 판결 — 54개 호실 건물 전체를 우선수익자 동의 없이 무단 임대해 점유하던 위탁자에게 신탁계약의 명도 조항에 따른 인도를 명했습니다. 최저입찰가를 높게 유지해 매각 의사가 없다는 권리남용 항변도 감정가 52억 8,200만 원에 비추어 받아들이지 않았습니다.

• 인천지방법원 2016. 6. 28. 선고 2015가합5268 판결 — 신탁 전에 맺은 상가 임대차라도 신탁 기간 중 수탁자 사전 승낙 없이 갱신했다면 신탁원부의 대항력 때문에 공매 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다.

세 번째 판결은 신탁 전부터 살던 세입자도 안심할 수 없다는 점을 보여 줍니다. 신탁계약서가 '신탁 전 임대차는 유효하다'고 정하면서도 갱신에는 사전 승낙을 요구하고 있었기 때문에, 승낙 없이 이어진 갱신 계약은 보호받지 못했습니다. 갱신할 때마다 동의서를 새로 받아 두는 것이 안전합니다.

대항력과 보증금은 별개의 문제입니다

동의서가 있어 공매 뒤에도 거주할 수 있다는 것과 공매 매수인에게 보증금을 받을 수 있다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 이 차이를 놓치면 낙찰자에게 보증금을 받을 수 있다고 믿고 버티다가 집도 보증금도 놓치게 됩니다.

앞의 오피스텔 사건에서 세입자는 항소심에서 공매 매수인을 상대로 보증금 5,290만 원 반환을 구하는 반소를 냈지만 기각되었고, 대법원 2019다300095, 300101 판결은 상고를 기각했습니다. 대법원은 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 임대하도록 약정했으므로 보증금 반환채무는 위탁자에게 있고, 이 약정이 신탁원부에 기재되어 세입자에게도 대항할 수 있으므로 세입자는 위탁자를 상대로만 보증금을 청구할 수 있으며, 수탁자가 임대인이 아닌 이상 수탁자로부터 산 매수인도 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계하지 않는다고 판단했습니다. 우선수익자의 동의서에는 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다는 문구가 들어 있었습니다.

같은 단지 다른 호실 세입자가 공매 매수인에게 보증금 3,700만 원을 청구한 대전지방법원 2020. 1. 15. 선고 2019가단102960 판결도 같은 결론입니다. 이 판결은 수탁자의 동의를 임대차의 효력을 인정하고 그 임대차가 존속하는 동안 퇴거를 요구하지 않겠다는 의미로 읽었고, 대항력은 임대차가 존속하는 동안 제3자에게 사용·수익을 주장할 수 있다는 것일 뿐 제3자가 보증금 반환채무를 당연히 승계한다는 뜻이 아니라고 설명했습니다. 정리하면 동의서는 거주를 지켜 주는 방패이고, 보증금은 위탁자에게 받아 내야 하는 별도의 채권입니다.

공매공고의 '매수자 인수' 문구를 그대로 믿을 수는 없습니다

신탁회사의 공매공고에는 임차인이 있으면 매수자가 임대인 지위와 보증금 반환채무를 인수해야 한다는 문구가 거의 빠지지 않습니다. 그러나 법원은 이 문구를 세입자에게 보증금 청구권을 주는 약속으로 읽지 않았습니다.

대전지방법원 천안지원 2016. 12. 23. 선고 2016가합76 판결의 공매공고에는 임대차가 체결된 것으로 판단되는 호실은 매수자가 임대차와 관련된 일체의 사항을 승계해야 한다고 적혀 있었습니다. 법원은 매수인에게 대항할 수 없는 임대차까지 전부 인수시키면 매수대금 외에 보증금을 추가로 떠안는 불합리한 결과가 생기고, 매수인이 보증금을 매매대금에서 공제받지도 않았다는 이유로 이 문구를 임대차를 확인하지 않고 산 불이익은 매수자가 지고 신탁회사는 책임지지 않는다는 뜻으로 해석했습니다. 서울고등법원 2016. 1. 15. 선고 2015나2014295 판결도 매수인이 '임대차계약은 현재 조건으로 승계할 것을 확약한다'는 승계확약서까지 냈는데, 이는 신탁회사의 담보책임을 면제하는 취지일 뿐 대항력 유무를 따지지 않고 보증금을 모두 인수한다는 뜻은 아니며 세입자가 직접 청구권을 얻는 제3자를 위한 계약도 아니라고 보아 1심의 일부 인용 판결을 취소했습니다.

공매 조건이 중간에 바뀔 수도 있습니다. 서울동부지방법원 2014. 2. 14. 선고 2013가단114569 판결 사건에서는 1차 공매공고가 기존 임차인의 지위를 인정하는 조건이었고, 이를 믿은 매수 희망자가 종전 세입자들에게 보증금을 돌려주고 임차권을 넘겨받았습니다. 그런데 매매가 해제된 뒤 3차 공고는 기존 임차인의 지위를 부정하는 취지로 바뀌었고, 새 매수인과의 매매계약에도 그 임차권을 승계한다는 조건이 없었습니다. 법원은 그 임차권에서 다시 전대받은 점유자들에게 대항할 권원이 없다며 명도를 명했고, 서울동부지방법원 2014. 9. 24. 선고 2014나20822 판결이 항소를 기각했습니다. 공매공고는 회차마다 출력해 보관해 두어야 합니다.

신탁 전에 들어온 세입자는 사정이 다릅니다

신탁등기보다 먼저 전입을 마친 세입자는 수탁자와 공매 매수인에게 대항할 수 있고, 매수인에게 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않아도 되는 경우가 있습니다. 서울중앙지방법원 2025. 10. 16. 선고 2025가단93509 판결이 그 예입니다. 세입자는 2021년 1월 소유자와 보증금 5,000만 원에 계약하고 2월에 전입했는데, 소유자는 같은 해 6월에야 담보신탁을 했습니다. 신탁원부의 선순위 제한권리 현황에는 이 임대차가 그대로 기재되어 있었습니다.

법원은 신탁 전 전입으로 대항력을 갖춘 세입자에 대해 공매로 소유권을 취득한 매수인이 임대인 지위를 승계했다고 보고, 매수인이 보증금 5,000만 원을 지급함과 동시에 집을 인도하라는 상환이행 판결을 했습니다. 매수인은 세입자가 집주인과 동서 사이이고 확정일자도 받지 않았으며 우선수익자인 은행에 무상거주 각서를 냈다고 다투었지만, 법원은 보증금 지급과 가족의 실제 거주를 인정했고, 신탁원부에 보증금이 공시되어 있어 매수인이 무상거주 각서를 믿고 입찰가를 정했다고 볼 수 없다며 금반언 주장도 배척했습니다. 다만 이 판결은 세입자가 중간에 몇 달 전출했다가 다시 전입한 사정에 대해, 종전 대항력은 전출로 소멸하고 재전입한 날부터 새로 대항력이 생겼다고 보면서 그 뒤에 소유권을 취득한 매수인에게는 대항할 수 있다고 판단했습니다. 재전입이 신탁등기보다 늦은 경우까지 같은 결론이 유지될지는 상급심 판단이 없으므로, 제 견해로는 전출 이력이 있다면 그 기간과 신탁등기의 선후를 따로 따져 대비해 두는 것이 안전합니다.

동의 없이 계약했더라도 신탁이 끝나 위탁자가 소유권을 되찾으면 그 즉시 대항력이 생긴다는 대법원 판결도 있습니다(대법원 2018다44879, 44886 판결). 공매로 넘어가는 사건에서는 드문 경우이지만, 신탁이 해지된 뒤 경매로 넘어가는 사건이라면 대항력의 기준 시점이 달라집니다.

동의를 받았다면 동의한 내용만큼만 승계됩니다

동의서가 있다고 실제 계약서 내용이 모두 보호되는 것은 아닙니다. 법원은 수탁자가 동의한 범위 안에서만 임대차가 수탁자와 제3자에게 대항할 수 있다고 봅니다.

서울중앙지방법원 2024. 9. 25. 선고 2024나14427 판결 사건에서 신탁회사는 보증금 없이 월 차임 350만 원(부가가치세 별도)으로 하는 임대차에만 동의서를 내주었습니다. 실제 세입자는 위탁자와 보증금 6,000만 원짜리 계약서를 따로 쓰고 있었고, 동의용 계약서는 형식에 불과했다고 주장했습니다. 재공매공고에도 보증금 6,000만 원의 존재가 적혀 있었습니다. 그러나 법원은 공매 매수인이 보증금이 없는 동의용 계약서의 범위에서만 임대인 지위를 승계했다고 판단했습니다. 재공매공고에는 그 보증금이 신탁회사 동의 없이 위탁자가 임의로 받은 것이어서 승계 대상이 아니라는 내용도 함께 들어 있었기 때문입니다. 결국 세입자는 차임 연체로 계약이 해지되어 부동산을 인도하고, 8개월분 차임 상당액 3,080만 원을 매수인에게 물어 주게 되었습니다.

집주인이 '신탁회사 제출용 계약서는 따로 쓰자'고 하면 그 자리에서 멈춰야 합니다. 이중 계약서는 공매 단계에서 세입자에게 가장 불리한 증거가 됩니다.

동의를 받았어도 계약 기간이 끝나면 명도를 피하기 어렵습니다

동의서는 계약 기간 동안의 거주를 지켜 줄 뿐, 공매 뒤 기간을 늘려 주지는 않습니다. 서울남부지방법원 2023. 7. 7. 선고 2022나66703 판결의 세입자는 1순위 우선수익자의 서면 동의와 수탁자의 동의서를 모두 받고 상가에서 식당을 운영했습니다. 그런데 수탁자의 동의서에는 수탁자는 소유자로서 임대차에 동의할 뿐 임대인 지위에 있지 않고, 기간이 끝나면 임대인이 보증금을 돌려주며 임차인은 스스로 명도한다고 적혀 있었습니다.

공매 공고 뒤 수탁자는 기간 만료일에 명도하라는 내용증명을 보냈고, 법원은 이를 민법 제639조의 묵시적 갱신을 막는 이의로 보았습니다. 환산보증금이 13억 원이어서 상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권 행사도 인정되지 않았고, 수탁자는 신탁계약의 명도 조항에 따른 인도청구권을 보전하기 위해 위탁자를 대위해 해지를 통고할 수 있다고 보았습니다. 이체 내역상 차임 4억 6,800만 원 중 1억 5,964만여 원만 지급된 사정까지 더해 1심을 취소하고 인도를 명했습니다.

상가 세입자라면 대항력 요건도 따로 확인해야 합니다. 서울고등법원 2015나2014295 판결은 건물 일부를 빌리면서 사업자등록 신청 때 임차 부분 도면을 첨부하지 않았다면 유효한 공시가 아니라고 보았고, 신탁 이후에 마친 임차권등기로도 대항력이 생기지 않는다고 했습니다. 대전지방법원 천안지원 2016가합76 판결은 환산보증금 8억 9,012만 5,000원의 상가 임대차가 2015. 5. 13. 개정 전에 체결되어 고액 임대차에도 대항력을 인정하는 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 적용되지 않는다고 보았습니다.

보증금을 냈다는 증거와 밀린 차임·관리비가 승패를 바꿉니다

대항력이나 동의서 이전에, 보증금을 실제로 냈다는 사실과 차임을 제대로 냈다는 사실을 세입자가 증명해야 합니다. 공매 단계의 상대방은 계약 당시를 모르는 신탁회사와 매수인이어서, 이들은 세입자가 가장임차인이거나 차임을 연체했다고 다투는 경우가 많습니다.

인천지방법원 2015가합5268 판결에서 한 세입자는 여러 매장을 합쳐 보증금 7억 원을 냈다고 주장했지만, 영수증과 위탁자가 회생절차에서 그 채권을 인정한 기록만 있었을 뿐 금융거래 내역이 없었습니다. 법원은 그런 거액을 현금으로 낸다는 것은 경험칙상 납득하기 어렵다며 보증금 지급을 인정하지 않았고, 설령 냈더라도 밀린 관리비 1억 8,211만여 원을 공제하면 남는 보증금이 없다고 덧붙였습니다. 서울남부지방법원 2022나66703 판결도 차임을 냈다는 증명책임은 임차인에게 있다는 대법원 판결(대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다28176 판결)을 들어, 현금 지급과 거래처 대납 주장을 오락가락한 세입자에게 3기 이상의 차임 연체를 인정했습니다. 반대로 서울중앙지방법원 2025가단93509 판결은 계약 무렵 보증금 5,000만 원을 이체한 기록과 가족이 실제로 거주해 온 사정을 근거로 가장임차인 주장을 물리쳤습니다.

공매 공고를 보았다면 보증금 이체 내역, 매달 차임과 관리비를 낸 통장 기록, 전입 이후 실제 거주를 보여 주는 공과금 고지서를 먼저 정리해 두십시오. 동의서가 있어도 이 증거가 무너지면 방어도 회수도 함께 무너집니다.

보증금은 위탁자에게 받습니다 — 판결과 집행까지

동의가 있었든 없었든 보증금을 돌려줄 사람은 계약서의 임대인인 위탁자입니다. 수원지방법원 2022. 11. 17. 선고 2021가단565549 판결은 신탁회사 동의서를 받은 세입자가 새 소유자의 인도소송에서 진 뒤 위탁자를 상대로 낸 보증금 청구에서 7,500만 원 전액과 연 12퍼센트 지연손해금을 인정했습니다. 남의 물건을 빌려준 임대차도 유효하고, 진정한 소유자의 인도 요구로 사용·수익을 못 하게 되면 임대차가 종료된다는 법리(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결)에 따른 것입니다. 동의 없이 계약했던 수원지방법원 2020가단543146 사건도 위탁자에게 남은 보증금 4,000만 원의 반환을 명했습니다.

문제는 판결 이후입니다. 신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대한 강제집행을 원칙적으로 금지하므로, 세입자가 위탁자에게 이긴 판결로 신탁된 건물 자체를 경매에 넘기기는 어렵습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권도 민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따른 공매를 전제로 하므로, 신탁회사가 계약에 따라 진행하는 공매에서는 법원 배당 절차를 기대할 수 없습니다. 그래서 회수의 순서는 위탁자의 다른 부동산과 예금, 위탁자가 신탁계약상 받을 정산금이나 수익권을 먼저 찾아 가압류(민사집행법 제276조)로 묶고, 그다음 본안 판결로 압류하는 것입니다. 신탁원부 특약에 대항력을 갖춘 임대차 보증금은 우선수익자 채권보다 우선 반환한다는 조항이 있는지도 확인해야 합니다(서울중앙지방법원 2025가단93509 판결의 신탁계약에 그런 조항이 있었습니다). 세입자가 여러 명이라면 각자의 판결로 같은 재산을 두고 경쟁하게 되므로, 가압류 시점이 회수액을 좌우합니다.

중개사의 책임도 회수 경로가 됩니다. 수원지방법원 2021가단565549 판결은 중개사가 신탁원부를 보여 주며 신탁 사실만 알렸을 뿐 그 법적 의미를 설명하지 않았고, 확인·설명서에 위탁자를 소유권자로 적었다는 이유로 공인중개사법 제30조의 배상책임을 인정했습니다. 다만 세입자도 신탁 사실을 알고서 확인하지 않은 잘못이 있다며 책임을 20퍼센트로 제한해 중개사와 공제사업자가 공동으로 1,500만 원을 지급하게 했습니다.

명도 소송을 당했다면 이 순서로 대응합니다

공매 매수인이나 수탁자에게서 명도 소장을 받았다면, 먼저 내 임대차가 어느 유형인지부터 확정해야 합니다. 신탁 전 전입, 동의서 있는 신탁 후 계약, 동의서 없는 신탁 후 계약은 방어 논리가 전혀 다릅니다.

1. 신탁원부와 동의서 확보 — 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차 조항, 보증금 귀속 조항, 명도 조항을 읽고, 동의서 사본이나 신탁회사의 임대 현황 보고 자료를 모읍니다.

2. 대항력 기준일 정리 — 전입일, 확정일자, 사업자등록일(상가는 도면 첨부 여부), 신탁등기일, 공매 공고일을 한 줄로 세웁니다.

3. 항변 선택 — 신탁 전 세입자는 보증금과의 동시이행 항변(서울중앙지방법원 2025가단93509 판결), 동의서 있는 세입자는 계약 기간 중 점유권원 항변(대전지방법원 2019나101272 판결)을 세웁니다.

4. 위탁자 상대 청구 병행 — 명도 소송에서 이기기 어렵다면 위탁자에 대한 보증금 청구와 가압류를 서두르고, 중개사 책임을 함께 검토합니다.

5. 집행 대응 — 가집행이 붙은 명도 판결에 항소한다면 민사소송법 제501조, 제500조에 따른 강제집행정지 신청을 함께 검토합니다. 점유이전금지가처분(민사집행법 제300조)이 이미 집행되었다면 점유를 넘기는 방식의 버티기는 통하지 않습니다(서울동부지방법원 2013가단114569 판결 사건에서도 소송 전 가처분이 집행되어 있었습니다).

2023년 이후 계약 단계에서 달라진 확인 장치

최근 개정으로 계약 단계에서 신탁 위험을 걸러 낼 장치가 늘었습니다. 주택임대차보호법 제3조의7(2023. 4. 18. 신설, 2023. 7. 19. 시행)은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 확정일자 부여일과 차임·보증금 정보, 국세와 지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 했습니다. 현행 공인중개사법 시행령 제21조 제1항은 주택 임대차를 중개할 때 위 정보 제시 의무와 전입세대확인서 열람에 관한 사항까지 설명하도록 정하고 있고, 같은 항 제2호는 중개대상물의 권리관계를 설명 대상으로 정하고 있습니다. 부동산등기법 제81조 제1항은 2024. 9. 20. 개정(2025. 1. 31. 시행)으로 신탁등기를 할 때 등기기록에 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항을 기록하도록 했습니다.

이 장치들은 계약 전 위험을 알려 주는 데 그칩니다. 이미 공매가 진행 중인 세입자에게 동의서를 대신해 주지는 못하므로, 공매 단계에서는 결국 앞에서 본 판결의 기준대로 동의서와 신탁원부를 다투게 됩니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 없이 정리하는 편이 나은 경우도 있습니다. 첫째, 보증금이 수백만 원 수준이고 위탁자가 반환 의사를 밝히며 실제로 갚을 재산이 있는 경우입니다. 내용증명과 지급명령으로 충분할 수 있습니다. 둘째, 동의서도 없고 신탁 뒤에 계약했으며 계약 기간도 이미 끝난 상태에서 명도를 다투려는 경우입니다. 앞의 판결들에 비추어 명도 소송에서 이길 가능성이 낮고 소송비용만 늘어나므로, 이사 일정을 협상하면서 위탁자 상대 회수에 힘을 모으는 편이 낫습니다. 셋째, 위탁자에게 신탁된 건물 외에 아무 재산이 없다는 사실이 확인되고 중개사 책임도 묻기 어려운 경우입니다. 판결을 받아도 받아낼 곳이 없습니다.

선임을 검토할 사건은 건물 전체 세입자의 보증금이 수억 원 이상으로 쌓여 있는 경우, 동의서가 있거나 신탁 전 전입이라 버틸 근거가 있는데 명도 소장이 온 경우, 공매공고 회차마다 임대차 조건이 바뀐 경우, 이중 계약서나 무상거주 각서 같은 불리한 서류가 얽힌 경우, 위탁자가 법인이어서 재산을 빼돌릴 염려가 있는 경우입니다. 이런 사건은 어떤 항변을 먼저 세우는지, 가압류를 언제 거는지, 세입자들이 함께 대응하는지에 따라 결과가 달라집니다.

세입자가 피해야 할 대응

1. 공매공고 문구만 믿고 낙찰자에게 보증금을 청구하는 것 — 공고의 인수 문구는 신탁회사 면책 조항으로 읽히는 경우가 많습니다(대전지방법원 천안지원 2016가합76 판결, 서울고등법원 2015나2014295 판결).

2. 동의서 없이 버티다가 위탁자 상대 청구를 늦추는 것 — 명도에서 지는 동안 위탁자의 재산이 사라질 수 있습니다.

3. 신탁회사 제출용 계약서를 따로 쓰는 것 — 동의받은 내용만 승계됩니다(서울중앙지방법원 2024나14427 판결).

4. 갱신 때 동의서를 다시 받지 않는 것 — 신탁 전 임대차도 무단 갱신으로 보호를 잃을 수 있습니다(인천지방법원 2015가합5268 판결).

5. 보증금을 현금으로 주고 영수증만 받는 것 — 같은 판결은 거액 현금 지급을 뒷받침할 금융자료가 없다는 이유로 보증금 지급 자체를 인정하지 않았습니다.

6. 명도 판결 뒤 점유를 다른 사람에게 넘기는 것 — 점유이전금지가처분이 집행되어 있으면 효과가 없고 분쟁만 커집니다.

자주 묻는 질문

신탁 공매 낙찰자가 집을 비우라고 하는데 바로 나가야 하나요?

동의서가 있거나 신탁 전에 전입했다면 바로 나갈 의무는 없을 수 있습니다. 수탁자 동의를 받은 임대차는 계약 기간 동안 매수인에게 대항할 수 있고(대전지방법원 2019나101272 판결), 신탁 전 전입 세입자는 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다(서울중앙지방법원 2025가단93509 판결). 반대로 동의 없이 신탁 후 계약했다면 명도를 피하기 어렵습니다.

신탁회사 동의서를 받았는지 어떻게 확인하나요?

계약 서류 중 동의서 원본이나 사본이 있는지 먼저 보시고, 없다면 위탁자나 중개사무소에 요청하십시오. 같은 건물 다른 세입자가 받은 동의서, 신탁회사에 보낸 임대 현황 보고, 전세권 설정 요청 기록도 포괄 동의의 증거가 될 수 있습니다. 법원은 이런 경위로 포괄 동의를 인정한 적이 있습니다(대전지방법원 2019나101272 판결).

공매공고에 임차인 보증금은 매수자가 인수한다고 적혀 있으면 낙찰자에게 받을 수 있나요?

그 문구만으로는 어렵습니다. 법원은 이런 문구를 신탁회사의 담보책임을 면제하는 조항이나 매도인이 보증금 채무를 지는 임대차를 전제로 한 조항으로 해석했습니다(대전지방법원 2019가단102960 판결, 대전지방법원 천안지원 2016가합76 판결). 신탁 전 전입처럼 대항력이 있어 매수인이 법률상 임대인 지위를 승계하는 경우에만 매수인에게 청구할 수 있습니다.

확정일자를 받았는데 신탁 공매 대금에서 배당받을 수 있나요?

법원 경매처럼 배당받기는 어렵습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따른 공매를 대상으로 하기 때문입니다. 다만 신탁원부 특약에 대항력 있는 임대차 보증금을 우선수익자보다 먼저 반환한다는 조항이 있다면 그 조항을 근거로 신탁회사의 정산 단계에서 다툴 여지가 있으므로 원부를 꼭 확인하십시오.

임차권등기명령을 받으면 대항력이 생기나요?

신탁등기 뒤에 마친 임차권등기로는 수탁자와 매수인에게 대항할 수 없습니다. 서울고등법원 2015나2014295 판결은 세입자들이 임차권등기를 마친 시점이 모두 신탁 이후라는 이유로 대항력을 부정했습니다. 신탁된 건물에서는 임차권등기가 대항력의 근거가 되기 어렵다는 점을 전제로, 동의서와 전입 시점으로 다투어야 합니다.

은행에 무상거주 각서를 써 줬는데 보증금을 못 받게 되나요?

그것만으로 끝나는 것은 아닙니다. 서울중앙지방법원 2025가단93509 판결은 신탁원부에 보증금이 공시되어 있었고 매수인이 각서를 믿고 입찰가를 정했다는 증거가 없다는 이유로 세입자의 동시이행 항변을 인정했습니다. 다만 각서가 공매 절차에 제출되어 매수인의 신뢰가 생긴 사정이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

중개사가 신탁에 대해 제대로 설명하지 않았는데 책임을 물을 수 있나요?

물을 수 있습니다. 수원지방법원 2021가단565549 판결은 신탁원부를 보여 주며 신탁 사실만 알리고 법적 의미를 설명하지 않은 중개사에게 배상책임을 인정했습니다. 다만 신탁 사실을 알면서 확인하지 않은 세입자의 과실을 고려해 책임을 20퍼센트로 제한했으므로, 보증금 전액 회수 수단으로 보기는 어렵습니다.

신탁 전부터 살았는데 중간에 계약을 갱신했다면 어떻게 되나요?

갱신할 때 수탁자 승낙을 받았는지가 중요합니다. 인천지방법원 2015가합5268 판결은 신탁계약이 신탁 전 임대차를 유효하다고 정하면서도 갱신에는 사전 승낙을 요구하고 있었다는 이유로, 승낙 없이 갱신한 임대차로는 공매 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 신탁원부의 갱신 조항을 확인하고, 갱신 때 동의서를 받았는지부터 점검하십시오.

집주인이 연락을 끊었는데 보증금은 어떻게 돌려받나요?

위탁자를 상대로 보증금 반환 소송을 내되, 그 전에 위탁자의 다른 재산을 찾아 가압류해 두어야 합니다. 신탁된 건물 자체는 신탁법 제22조 때문에 강제집행이 어렵기 때문입니다. 위탁자가 받을 신탁 정산금이나 다른 부동산, 예금이 대상이며, 소송 중 재산명시와 재산조회도 활용합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 — 수탁자 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 임대하도록 한 신탁원부 약정이 있으면 보증금 반환채무는 위탁자에게 있고 공매 매수인은 임대인 지위를 승계하지 않음(원심 대전지방법원 2019나101272, 2019나117482)

• 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 — 적법한 임대권한을 가진 임대인과의 임대차에 대항력 적용, 담보신탁 시 임대권한은 원칙적으로 수탁자, 위탁자가 소유권을 회복하면 즉시 대항력 취득

• 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 — 적법한 임대권한 없는 사람과의 임대차에는 우선변제권 불인정

• 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012두22485 전원합의체 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결, 대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다28176 판결 — 담보신탁의 소유권 이전, 신탁원부 기재의 대항력, 타인 물건 임대차의 효력, 차임 지급의 증명책임(하급심 판결 인용)

• 대전지방법원 2018. 12. 20. 선고 2016가단27914 판결, 대전지방법원 2019. 11. 28. 선고 2019나101272(본소), 2019나117482(반소) 판결(상고기각) — 신탁회사 포괄 동의로 대항력 인정, 매수인 부당이득 청구 기각, 매수인 상대 보증금 반소 기각

• 수원지방법원 2021. 9. 28. 선고 2020가단543146 판결, 수원지방법원 2022. 10. 20. 선고 2021나91780 판결 — 동의서 미교부 임대차의 대항력 부정, 위탁자 보증금 4,000만 원 반환, 신탁회사 묵시적 추인 부정

• 수원지방법원 2022. 11. 17. 선고 2021가단565549 판결(확정 여부 미확인) — 동의서 있는 세입자의 위탁자 상대 보증금 7,500만 원 인용, 매수인 승계 부정, 중개사·공제사업자 20퍼센트 책임

• 대전지방법원 2020. 1. 15. 선고 2019가단102960 판결 — 수탁자 동의의 의미와 대항력의 한계, 공매공고·매매계약 인수 조항 해석

• 서울중앙지방법원 2025. 10. 16. 선고 2025가단93509 판결 — 신탁 전 전입 세입자의 대항력, 공매 매수인의 임대인 지위 승계와 보증금 5,000만 원 상환이행, 무상거주 각서 금반언 부정

• 서울중앙지방법원 2024. 9. 25. 선고 2024나14427 판결(1심 같은 법원 2023가단5274547) — 보증금 없는 임대차에만 동의한 경우 동의 범위 내 승계, 차임 상당 부당이득 3,080만 원

• 서울남부지방법원 2023. 7. 7. 선고 2022나66703 판결(1심 같은 법원 2021가단287380 취소) — 동의서 있는 상가 임대차의 기간 만료와 명도, 수탁자의 위탁자 대위 해지, 차임 연체

• 서울중앙지방법원 2022. 11. 17. 선고 2022나35789 판결, 의정부지방법원 2026. 8. 14. 선고 2025가단105982 판결 — 공매 공고 전후 무단 임대와 위탁자의 인도의무, 권리남용 항변 배척(의정부 판결은 확정 여부 미확인)

• 인천지방법원 2016. 6. 28. 선고 2015가합5268 판결, 서울고등법원 2016. 1. 15. 선고 2015나2014295 판결(1심 인천지방법원 2014가합52069) — 승낙 없는 갱신의 대항력 부정, 사업자등록 도면과 임차권등기 시점, 승계확약서 해석

• 대전지방법원 천안지원 2016. 12. 23. 선고 2016가합76 판결 — 공매공고 일체 승계 문구의 해석, 상가 환산보증금 초과 임대차의 대항력

• 서울동부지방법원 2014. 2. 14. 선고 2013가단114569 판결, 서울동부지방법원 2014. 9. 24. 선고 2014나20822 판결 — 공매 조건 변경 뒤 양수 임차권에 기한 점유의 명도

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의6, 제3조의7 / 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조 / 신탁법 제2조, 제4조, 제22조 / 부동산등기법 제81조 / 민법 제454조, 제618조, 제639조 / 공인중개사법 제30조, 같은 법 시행령 제21조 / 민사집행법 제276조, 제300조 / 민사소송법 제500조, 제501조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

신탁 공매 사건은 세입자 한 명의 문제가 아니라 건물 전체의 문제로 시작되는 경우가 많습니다. 같은 건물 안에서도 신탁 전에 들어온 세입자, 동의서를 받은 세입자, 동의서 없이 들어온 세입자의 처지가 모두 다르고, 공매 매수인은 이 차이를 정확히 알고 소송을 걸어 옵니다. 그래서 첫 작업은 신탁원부와 공매공고, 각 세입자의 계약 서류를 같은 표에 놓고 유형을 나누는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 등기사항증명서와 신탁원부를 발급받아 신탁등기일, 우선수익자, 임대차 조항, 보증금 귀속 조항, 명도 조항을 확인합니다. 다음으로 임대차계약서와 특약, 동의서 원본이나 사본, 전입일과 확정일자, 상가라면 사업자등록과 도면 첨부 여부를 봅니다. 세 번째로 공매공고를 회차별로 모으고 매수인이 보낸 내용증명이나 소장을 검토해, 매수인이 어떤 근거로 명도를 구하는지 파악합니다. 마지막으로 위탁자의 다른 재산과 중개 경위를 확인해 보증금 회수 경로를 미리 그립니다. 보증금 이체 내역과 차임·관리비 납부 기록도 이 단계에서 함께 받아 두어, 상대방이 가장임차인이나 차임 연체를 주장할 때 바로 반박할 수 있게 합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 명도 방어와 보증금 회수를 한 묶음으로 설계합니다. 신탁 전 전입이나 동의서가 있는 세입자는 매수인에 대한 점유권원과 동시이행 항변을 세워 시간을 확보하고, 그 사이 위탁자의 재산을 찾아 가압류합니다. 동의서가 없는 세입자에게는 명도 소송에서 무리하게 다투기보다 이사 일정과 비용을 협상하도록 권하고, 위탁자와 중개사를 상대로 한 청구에 힘을 모읍니다. 세입자 여러 명이 함께 대응하면 동의 경위에 관한 증거를 서로 보완할 수 있어 공동 대응을 적극 검토합니다. 매수인과의 협상에서는 소송으로 다툴 근거가 있는 세입자와 그렇지 않은 세입자를 구분해, 근거가 있는 쪽의 항변을 지렛대로 이사 기한과 비용을 정리하는 방식도 씁니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 신탁등기가 되어 있었다는 사실은 어느 사건에서도 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 동의서가 있었는지, 그 동의서에 보증금이 어떻게 적혀 있었는지, 전입이 신탁보다 앞섰는지, 공매공고가 회차마다 어떻게 바뀌었는지였습니다. 같은 오피스텔 단지에서도 세입자는 거주를 지켰지만 보증금은 낙찰자에게 받지 못했고, 같은 다가구 건물에서도 동의서 유무에 따라 대항력이 갈렸습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 버틸 사건인지, 회수에 집중할 사건인지를 가려 시간과 비용을 맞는 곳에 쓰게 합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

신탁된 집이 공매로 넘어가면 세입자는 소유자도, 임대인도, 낙찰자도 아닌 자리에서 혼자 판단해야 합니다. 법은 동의를 받은 세입자에게 거주를 지킬 길을 열어 두었지만 보증금은 위탁자에게 받아 내야 하고, 동의가 없었다면 회수에 더 서둘러야 합니다. 어느 쪽이든 첫 대응이 결과의 방향을 정합니다.

임대차계약서와 특약, 신탁회사 동의서, 등기사항증명서와 신탁원부, 공매공고와 낙찰자의 내용증명, 보증금 이체 내역을 모아 두시기 바랍니다. 명도 소장을 받았다면 답변서 기한부터 확인하셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.