재건축 입주권을 샀는데 양도 제한으로 조합원이 될 수 없다면 — 매도인 책임이 인정된 판결과 특약 문구로 매수인이 진 판결

잔금까지 치르고 등기를 넘겨받은 뒤 조합에 조합원 명의변경 신고를 하러 갔다가 "양도인이 거주 요건을 채우지 못해 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상"이라는 통보를 받았다는 상담이 꾸준히 들어옵니다. 시세에 입주권 프리미엄을 얹어 수억 원을 냈는데 조합은 손실보상만 하겠다고 하니, 매수인은 계약을 되돌릴 수 있는지, 매도인과 중개사에게 무엇을 물을 수 있는지부터 묻습니다. 결론부터 말씀드리면, 양도인이 예외 요건을 갖추지 못한 이상 조합원 지위를 소송으로 되살리기는 어렵지만, 계약서 특약과 계약 경위에 따라 매매대금 전액에 위약금까지 돌려받은 판결이 있고, 반대로 특약 문구 하나 때문에 청구가 모두 기각된 판결도 있습니다. 조합원 지위 양도 제한이란, 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항에 따라 투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 뒤 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없도록 한 제도를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 양도인이 예외 요건을 갖추었는지와 그 판단 시점, 특약이 해제조건인지 매도인의 의무인지, 특약이 막혀 있을 때 착오나 기망을 증명할 수 있는지, 중개사가 무엇을 확인했어야 했는지, 그리고 판결을 받은 뒤 이미 대금을 써 버린 매도인에게서 실제로 돈을 받아 낼 수 있는지입니다. 아래에서는 양도 제한의 구조와 예외, 매도인 책임이 인정된 판결과 매수인이 진 판결, 중개사 책임, 조합을 상대로 한 다툼, 회수 순서까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 계약은 조합설립인가 전에 했는데도 조합원이 못 되나요 — 그럴 수 있습니다. 서울행정법원 2024. 7. 26. 선고 2023구합80593 판결은 인가 전에 매매계약을 맺었더라도 인가 뒤 소유권이전등기를 마친 매수인을 인가 후 양수인으로 보고, 5년 거주 요건을 채우지 못한 양도인에게서 산 이상 조합원이 될 수 없다고 했습니다(도시정비법 제39조 제2항).

2. 매도인에게 매매대금을 돌려받을 수 있나요 — 특약이 조합원 지위 승계를 계약의 조건으로 삼았다면 가능합니다. 대전지방법원 2025. 2. 4. 선고 2024가단201342 판결은 "조합원 지위를 승계하는 조건"이라는 특약을 해제조건으로 보고 매도인에게 4억 7,000만 원 반환을 명했습니다.

3. 특약에 '매도인 귀책사유로 승계되지 않으면 무효'라고 적혀 있으면 끝인가요 — 해제조건 주장은 막혀도 착오 취소의 길이 남습니다. 부산고등법원 2025. 8. 20. 선고 2024나56095 판결은 매도인 귀책이 없다며 해제조건 성취를 부정하면서도, 입주권을 전제로 감정가의 세 배 가까운 대금을 낸 매수인의 착오 취소를 받아들여 1억 6,300만 원 반환을 명했습니다(민법 제109조).

조합설립인가 뒤 산 재건축 주택에는 원칙적으로 조합원 지위가 따라오지 않습니다

투기과열지구 재건축에서 조합설립인가 뒤 집을 샀다면 출발점은 '조합원이 될 수 없다'입니다. 도시정비법 제39조 제2항 본문은 투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획 인가 후 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 여기서 양수는 매매와 증여, 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하고 상속과 이혼으로 인한 양도·양수만 빠집니다. 조합원이 될 수 없는 사람에게는 제39조 제3항에 따라 사업시행자가 제73조를 준용해 손실보상을 하므로, 결국 현금청산 대상이 됩니다. 대전지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024구합206974 판결이 인용한 대법원 2008. 4. 24. 선고 2007두25855 판결은 이 제한의 목적을 투기과열지구 안 재건축 부동산의 투기수요 차단에서 찾았습니다.

날짜를 어디에 맞추느냐가 첫 번째 함정입니다. 서울행정법원 2023구합80593 판결의 매수인은 조합설립인가(2018. 4. 11.) 전인 2018. 3. 30. 매매계약을 맺었지만 소유권이전등기는 인가 뒤인 2018. 6. 11.에 마쳤습니다. 법원은 이 매수인을 '조합설립인가 후 건축물을 양수한 자'로 보았고, 양도인은 2008년 취득한 뒤 2011년 다른 곳으로 전거해 거주 5년을 채우지 못했으므로 조합원이 될 수 없다고 판단했습니다. 매수인은 그 뒤 해당 구의 투기과열지구 지정이 해제되었다는 점도 내세웠지만, 법원은 정비사업의 단체법적 성격상 조합원 지위는 획일적으로 처리해야 하므로 사후 해제만으로 지위를 얻지 못한다고 했습니다.

대전지방법원 2024가단201342 판결도 같은 태도입니다. 조합설립인가(2019. 9. 11.) 뒤에 투기과열지구로 지정되었고(2020. 6. 19.) 그 뒤 지정이 해제되었지만(2022. 7. 5.), 법원은 인가 뒤 지정되었는지나 이후 해제되었는지와 관계없이 지정 기간에 인가 후 부동산을 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 했습니다. 그래서 계약 전 확인할 날짜는 조합설립인가일, 투기과열지구 지정일, 그리고 우리 계약의 잔금·등기 예정일 세 가지입니다.

예외는 매도인 쪽 사정에서만 열립니다 — 10년 보유·5년 거주 1세대 1주택

양도 제한의 예외는 매수인이 아니라 양도인의 사정으로 판단합니다. 제39조 제2항 단서는 양도인이 각 호에 해당하면 그 양도인에게서 산 사람은 조합원이 될 수 있다고 정합니다. 세대원 모두가 근무·생업·1년 이상 치료가 필요한 질병·취학·결혼으로 사업구역이 아닌 시·군으로 이전하는 경우, 상속받은 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우, 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우, 1세대 1주택자로서 대통령령이 정한 기간 이상 소유하고 거주한 경우 등입니다. 매수인이 무주택자라거나 실거주하겠다는 사정은 예외 사유가 아닙니다.

가장 많이 쓰이는 제4호의 기간은 도시정비법 시행령 제37조 제1항이 정합니다. 소유기간 10년, 거주기간 5년이고, 거주기간은 주민등록표를 기준으로 하되 소유자가 거주하지 않고 배우자나 직계존비속이 거주한 기간은 합산합니다. 상속으로 소유권을 취득했다면 피상속인의 소유·거주기간도 합산합니다. 같은 조 제3항은 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축의 건축물을 3년 이상 소유한 사람이 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우, 국가·지방자치단체·금융기관 채무를 갚지 못해 경매나 공매되는 경우, 투기과열지구 지정 전에 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일이 확인되는 경우)을 체결하고 지정일부터 60일 이내에 부동산 거래신고를 한 경우 등을 따로 열어 둡니다.

요건을 언제 기준으로 보느냐에 대해서는 매수인에게 유리한 판결이 이어지고 있습니다. 대전지방법원 2024구합206974 판결의 양도인은 계약일(2021. 2. 4.)에 1세대 1주택, 10년 소유, 5년 거주를 모두 갖추었는데, 잔금 전인 2021. 2. 16. 집을 가진 아들이 양도인 세대로 일시 전입해 등기일을 기준으로 하면 1세대 1주택이 아니게 되었습니다. 법원은 매매 등 원인행위 당시 요건을 갖추었으면 된다고 보고 매수인이 조합원임을 확인했습니다. 서울행정법원 2019. 11. 22. 선고 2019구합65702 판결도 매도인이 새집 등기를 9일 먼저 마쳐 일시적으로 2주택이 된 사안에서, 등기 선후라는 우연한 사정으로 매수인을 현금청산자로 만드는 것은 단서 제4호의 취지에 맞지 않는다며 구청의 거부처분을 취소했습니다. 거꾸로 보면 계약할 때 이미 요건이 갖추어져 있어야 한다는 뜻이므로, 계약서에 쓸 확인은 계약일 기준 서류여야 합니다.

그래서 저희는 계약서에 서명하기 전 매도인에게 세 가지를 받도록 권합니다. 계약일 기준 등기사항증명서로 취득일을, 과거 주소 변동이 모두 나오는 주민등록초본으로 실제 거주기간을, 세대원 전원의 주택 소유 현황으로 1세대 1주택 여부를 확인하는 것입니다. 상속 주택이라면 피상속인의 소유·거주 자료도 함께 받아야 합니다. 그리고 그 서류를 근거로 특약에 "위 요건이 사실과 다르거나 잔금 전까지 유지되지 않아 조합원 지위가 승계되지 않으면 매도인은 받은 돈 전부를 반환하고 계약금 상당액을 배상한다"처럼 승계 실패의 효과를 직접 적어 두어야 뒤에서 볼 다툼을 줄일 수 있습니다.

공유·상속 주택은 공유자마다 따로 따집니다

여럿이 나누어 가진 집이라면 대표조합원 한 사람의 요건만으로는 부족합니다. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결은 1992년부터 집을 소유한 조합원의 지분과, 이혼에 따른 재산분할로 1/2 지분을 넘겨받은 전 배우자의 지분을 경매로 함께 사들인 사람에 대해, 앞의 지분에는 단서 제4호가 적용되지만 뒤의 지분에는 적용되지 않는다고 본 원심(서울고등법원 2022. 3. 17. 선고 2021나2019406 판결)의 판단을 수긍했습니다. 조합의 매도청구도 1/2 지분에 대해서만 인정되었습니다.

이 판결은 거래 현장을 바로 흔들었습니다. 서울중앙지방법원 2026. 8. 12. 선고 2025가단117704 판결의 매수인들은 상속으로 40퍼센트, 30퍼센트, 30퍼센트씩 공유하게 된 재건축 주택을 32억 6,500만 원에 사면서 계약금 3억 2,000만 원을 냈습니다. 구청은 그해 6월 대표조합원만 요건을 갖추면 전체 지분의 조합원 지위가 승계된다는 종전 국토교통부 해석에 따라 회신했고, 특약에는 국토부 질의 결과 승계 조건이 충족되지 않으면 받은 돈을 위약 조건 없이 돌려준다고 적었습니다. 그런데 국토교통부는 계약 하루 전 위 대법원 판결에 맞추어 해석을 바꾸었고, 12월에는 판결 선고일(2025. 8. 14.)부터 적용한다고 회신했으며, 구청이 이를 관내 조합에 안내한 것은 계약 뒤인 12월 초였습니다.

매도인들은 매수인이 중도금을 내지 않으면 계약금을 몰취하겠다고 맞섰지만, 법원은 이 계약의 본질이 전체 지분에 대한 조합원 지위의 온전한 승계라고 보았습니다. 40퍼센트 지분만 승계되는 상태로는 계약 목적을 이룰 수 없어 이행불능이고, 특약은 계약 뒤 생긴 사유로 승계 조건이 깨지는 경우도 예정한 것이라며 약정해제를 인정했습니다. 매도인들은 연대하여 3억 2,000만 원과 지연손해금을 돌려주어야 했습니다. 공유·상속 주택을 살 때는 공유자 전원의 세대 구성, 소유·거주기간 자료를 받아야 하는 이유가 여기 있습니다.

조합원이 못 되면 현금청산 — 보상 기준은 양수한 날의 시가입니다

조합원이 될 수 없는 매수인은 집을 잃는 것이 아니라 돈으로 정산받는 사람이 됩니다. 제39조 제3항은 제73조를 준용하는데, 제73조 제1항은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 하도록 하고, 제2항은 협의가 되지 않으면 그 기간 만료 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 합니다.

보상액의 기준시점에 대해서는 앞의 대법원 2022다228230 판결이 답을 주었습니다. 조합원 자격을 얻을 수 없는 사람에 대한 손실보상의무가 생기는 시기와 가액을 평가하는 기준시점은 모두 그 사람이 부동산을 양수한 날이고, 이때의 시가는 재건축으로 생길 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이라는 것입니다. 원심이 투기과열지구 지정일 이전 거래사례를 바탕으로 개발이익을 뺀 감정 결과를 쓴 부분은 이 법리에 어긋난다며 파기했습니다.

그래도 매수가와 청산금 사이에는 차이가 생기기 쉽습니다. 수원지방법원 안산지원 2022. 4. 22. 선고 2021가단84198 판결의 매수인은 3억 6,000만 원에 산 집의 손실보상액이 3억 3,030만 6,500원이라며 그 차액을 중개사에게 청구했습니다. 이 사건은 매도인 요건이 아니라 매수인 자신이 다른 투기과열지구 정비사업에서 분양대상자로 선정된 적이 있어 제72조 제6항의 재당첨 제한(5년)에 걸린 경우였습니다. 매수인은 조합원 지위는 승계했지만 분양신청을 할 수 없었고, 법원은 이 제한이 조합원 자격과는 별개라며 중개사의 설명의무를 부정했습니다. 매도인 요건과 함께 매수인 세대의 최근 5년 당첨 이력도 스스로 점검해야 합니다.

매도인 책임이 인정된 판결 — 특약이 승계 실패의 효과를 정해 두었을 때

매도인에게 책임을 묻는 소송의 승패는 대부분 특약 한 줄에서 갈립니다. 대전지방법원 2024가단201342 판결의 특약은 "본 계약은 조합원 지위를 승계하는 조건이다"였습니다. 조합은 매도인이 1세대 1주택자가 아니고 5년 이상 거주하지도 않았다며 매수인을 현금청산 대상자로 통보했고, 법원은 이 특약을 조합원 지위를 넘겨받지 못하는 것을 해제조건으로 정한 것으로 해석했습니다. 조건이 성취되어 계약의 효력이 사라졌으므로, 매도인은 매수인 명의 소유권이전등기의 말소와 동시에 4억 7,000만 원을 반환해야 했습니다.

서울고등법원 2026. 7. 8. 선고 2025나209879 판결은 매도인이 오히려 특약을 방패로 삼으려다 막힌 사건입니다. 17억 4,000만 원짜리 재건축 아파트 매매에서 특약은 매도인이 조합설립인가일부터 세대원을 포함해 다른 토지·건축물을 소유하지 않으며, 다르면 조합원 자격 부여를 조건으로 매도하고 그 상태를 잔금 후 3일까지 유지한다고 정했습니다. 매도인은 상속 등으로 여러 채를 가진 다주택자였고, 그사이 담보 대출을 갚지 못해 아파트가 경매로 제3자에게 넘어갔습니다. 매도인은 특약이 정지조건인데 처음부터 성취될 수 없었으니 계약은 무효라고 주장했지만, 법원은 이 조항이 승계 실패 시 계약 효력을 정한 조건이 아니라 매도인이 승계 요건을 갖추고 유지할 의무를 정한 조항이라고 보았습니다.

결론은 매수인의 완승에 가까웠습니다. 1심인 서울서부지방법원 2025. 8. 13. 선고 2024가합36312 판결은 매도인이 1세대 1주택 요건을 갖추지 못하고 근저당도 말소하지 못한 귀책으로 계약이 해제되었다며, 계약금과 중도금 6억 원 반환에 더해 계약금 상당의 손해배상 예정액 1억 7,400만 원을 인정했고, 매매대금의 10퍼센트라 과다하지 않다며 감액도 하지 않았습니다. 항소심은 지연손해금의 기산일만 일부 바꾸었습니다. 매도인은 다른 집을 팔지 않아도 승계가 된다고 믿었다며 착오도 주장했지만, 법원은 구청 회신을 받고도 법령을 확인하지 않았고 장래에 대한 단순한 기대는 착오가 아니라며 받아들이지 않았습니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다94841 판결 인용).

특약이 막혀 있을 때 남는 길 — 착오 취소와 기망 취소

특약이 매수인 편이 아니어도 계약 경위가 뒷받침하면 대금을 돌려받을 길이 있습니다. 아래 판결들은 재개발구역 사건이어서 양도 제한이 아니라 분양대상 요건이 문제였지만, 입주권을 전제로 한 매매가 틀어졌을 때 대금을 돌려받는 구조는 재건축에서도 같습니다. 부산고등법원 2024나56095 판결의 집은 이미 관리처분계획 인가가 고시된 재개발구역의 현금청산 대상 물건이었고, 특약에도 감정평가액 9,382만 550원이 적혀 있었습니다. 그런데도 매수인은 조합이 재분양을 진행한다는 말을 듣고 2억 6,300만 원에 샀고, 특약에는 '매도인의 귀책사유로' 입주권이 승계되지 않으면 무효라고 적었습니다. 조합 총회에서 현금청산자에게 입주권을 주는 안건이 부결되자, 법원은 매도인 귀책이 없으니 해제조건은 성취되지 않았다고 보았습니다.

그러나 항소심은 착오 취소를 받아들여 1심을 바꾸었습니다. 입주권 유무가 계약의 가장 중요한 고려요소였고, 감정가를 훨씬 넘는 대금과 여러 특약에 그 기대가 드러나 있으며, 입주권을 받지 못할 가능성을 알았다면 누구도 그 값에 사지 않았을 것이라는 이유였습니다(대법원 1989. 1. 17. 선고 87다카1271 판결 인용). 매수인은 항소이유서로 취소 의사를 밝혔고, 매도인은 1억 6,300만 원을 반환해야 했습니다.

서울서부지방법원 2025. 7. 11. 선고 2024가단243243 판결도 같은 구조입니다. 매도인들이 2년 전 1억 3,500만 원에 산 재개발구역 상가를 매수인들이 3억 4,000만 원에 샀는데, 서울시 조례의 분양대상 요건(토지 90제곱미터 이상 또는 권리가액이 최소 규모 공동주택 추산액 이상)을 채우지 못해 현금청산 통지를 받았습니다. 매수인들의 사기 고소는 불송치되었고 민사에서도 기망은 인정되지 않았지만, 법원은 분양대상이 된다는 전제가 특약과 대금에 드러나 있다며 착오 취소를 인정해 3억 4,000만 원 반환을 명했습니다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결 인용).

매도인이 사정을 알고도 숨겼다면 기망 취소까지 갑니다. 서울중앙지방법원 2023. 11. 9. 선고 2021가단5238417 판결에서 재개발구역 주택의 매도인은 오래전 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었고, 조합이 나중에 정관으로 추후 분양신청 참여 길을 열어 둔 상태에서 12억 9,600만 원에 매도했습니다. 법원은 분양신청 경과와 정관 신설 경위, 조합원과 분양신청 예정자의 차이를 알리지 않은 것을 부작위에 의한 기망으로 보고 계약금 2억 원 반환을 명했고, 항소심(서울중앙지방법원 2024. 8. 30. 선고 2023나72587 판결)도 매도인의 항소를 기각했습니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조).

매수인이 진 판결 — 확인 책임과 특약 구조의 함정

매수인이 진 판결들의 공통점은 '스스로 확인했어야 할 것'과 '법상 불가능한 약속'입니다. 서울중앙지방법원 2024. 12. 24. 선고 2020가합588810 판결의 매수인들은 6억 5,750만 원에 재개발구역 건물의 1층 한 호실을 산 뒤 분양대상이 아닐 수 있다는 구청 회신을 받고 소송을 냈는데, 그 사이 조합과의 조정으로 조합원 지위를 확보하는 대신 추가분담금 8,900만 원을 부담하게 되었습니다. 매수인들은 이 분담금을 매도인에게 청구했지만, 법원은 추가분담금이 없다는 고지나 확약이 인정되지 않고, 분담금은 청산 단계에서야 확정되며, 분담금 없이 34평형을 받는다는 기대는 내심의 의사에 그쳐 계약 내용으로 편입되지 않았다며 기각했습니다.

서울북부지방법원 2024. 1. 16. 선고 2022가단144667 판결은 특약 자체가 법과 충돌한 사례입니다. 재개발구역 한 건물에 여섯 호실을 가진 매도인이 그중 한 호실을 3억 2,000만 원에 팔면서, 매수인을 대표조합원으로 하고 나머지 다섯 호실은 현금청산을 받는다고 약정했습니다. 그러나 조합설립인가 뒤 한 사람에게서 소유권을 넘겨받아 여럿이 소유하게 되면 그 여럿을 대표하는 1명만 조합원이 되므로(도시정비법 제39조 제1항 제3호), 매수인이 대표조합원이 되면 매도인은 현금청산을 받을 수 없게 됩니다. 법원은 매도인이 협조하지 않은 데 귀책사유가 있다고 단정할 수 없다며 매매대금과 0.5배 배상금 합계 4억 8,000만 원 청구를 기각했습니다.

부산고등법원 사건에서 해제조건 주장이 막힌 것도 '매도인의 귀책사유로'라는 문구 때문이었습니다. 승계 실패의 원인을 매도인 귀책으로 한정하는 순간, 조합 총회 부결이나 법령 해석 변경 같은 외부 사유는 특약 밖으로 빠집니다. 승소한 매수인들도 확인 책임에서 자유롭지 않았습니다. 대전지방법원 2024가단201342 판결과 서울서부지방법원 2024가단243243 판결은 중개사 책임을 인정하면서도 매수인 스스로 거주 요건이나 분양대상 여부를 확인하지 않은 점을 들어 책임을 각각 20퍼센트, 50퍼센트로 제한했습니다.

공인중개사에게 물을 수 있는 것과 없는 것

중개사의 설명의무는 조합원 자격까지 미치지만, 손해로 인정되는 범위는 생각보다 좁습니다. 도시정비법 제122조 제1항은 정비구역 안 부동산을 거래하는 토지등소유자가 정비사업 추진단계, 제39조에 따른 조합원의 자격 등을 상대방에게 설명·고지하고 계약서에 기재하도록 하고, 제2항은 이 사항을 공인중개사법 제25조 제1항 제2호의 '법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항'으로 봅니다. 중개사가 고의나 과실로 손해를 끼치면 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 배상합니다.

대전지방법원 2024가단201342 판결에서 중개사와 중개보조원은 매도인과 매수인을 데리고 조합을 찾아가 승계가 된다는 답을 들었다고 항변했습니다. 법원은 조합 답변이 있었더라도 매도인의 5년 거주 여부는 주민등록 등·초본만 받으면 쉽게 확인할 수 있었다며 과실을 인정했습니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결, 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다74342 판결 인용). 다만 매수인의 확인 소홀과 특약으로 대금 반환 장치를 마련해 준 점을 고려해(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 인용), 중개수수료와 취득세·법무사 수수료 합계 2,748만 3,000원의 20퍼센트인 550만 원만 인정했습니다.

서울서부지방법원 2024가단243243 판결은 상가의 분양대상 요건을 정한 조례를 설명하지 않은 중개사에게 취득세 등 1,635만 500원의 50퍼센트인 817만 5,250원 배상을 명했고, 중개사만 항소한 서울고등법원 2025. 11. 26. 선고 2025나208896 판결은 항소를 기각했습니다. 반면 앞의 수원지방법원 안산지원 2021가단84198 판결은 매수인 본인의 재당첨 제한은 설명의무 대상이 아니라고 했습니다. 실무적으로 보면 중개사 상대 청구는 대금 회수가 아니라 거래비용 보전 수단에 가깝고, 대금은 매도인을 상대로 받아야 합니다.

무엇을 얼마나 돌려받나 — 대금, 이자, 거래비용

해제로 가느냐 취소로 가느냐에 따라 이자 계산이 달라집니다. 계약을 해제하면 받은 돈에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려주는 원상회복이 되고(민법 제548조 제2항), 서울고등법원 2025나209879 판결은 계약금과 중도금 지급일부터 연 5퍼센트, 해제 의사가 담긴 청구취지 변경신청서 송달 다음 날부터 연 12퍼센트를 붙였습니다. 손해배상 예정액이 있으면 그와 별도로 받습니다(민법 제398조).

취소하면 부당이득 반환이 됩니다. 부산고등법원 2024나56095 판결은 매도인이 대금을 받을 때 악의였다는 증거가 없으므로 소 제기 때부터 악의의 수익자로 보아(민법 제749조 제2항) 소장 송달일부터 연 5퍼센트의 법정이자를 붙였습니다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다11030 판결, 대법원 2017. 3. 9. 선고 2016다47478 판결 인용). 대금 반환과 매수인의 등기 말소가 동시이행 관계라 매수인이 이행을 제공하지 않은 이상 지연손해금은 붙지 않는다고 했고, 서울서부지방법원 2024가단243243 판결도 같은 이유로 지연손해금 청구를 기각했습니다(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54604 판결 인용).

거래비용은 따로 생각해야 합니다. 부산고등법원 판결은 매수인이 쓴 중개수수료, 소유권이전비용, 취득세 6,702만여 원이 매도인에게 지급된 돈이 아니어서 부당이득 반환 대상이 아니라고 했습니다. 이 비용은 매도인의 채무불이행이나 기망, 중개사의 설명의무 위반을 근거로 한 손해배상으로만 돌려받을 수 있습니다. 그래서 청구 원인을 고를 때 대금은 해제·취소로, 비용은 손해배상으로 나누어 설계합니다.

조합을 상대로 다툴 수 있는 경우 — 조합원 지위 확인

조합을 상대로 한 소송은 양도인이 계약 당시 요건을 갖추었는데 조합이 다른 기준으로 거부한 경우에만 실익이 있습니다. 대전지방법원 2024구합206974 판결과 서울행정법원 2019구합65702 판결처럼 판단 시점이나 일시적 2주택처럼 해석이 갈리는 사유로 거부되었다면 조합원 지위 확인을 구해 이길 수 있습니다. 반면 서울행정법원 2023구합80593 판결처럼 양도인의 거주기간 자체가 모자라면 조합 상대 소송은 시간만 씁니다.

그래서 조합 통보서를 받으면 거부 사유부터 분류합니다. 요건 미비가 사유라면 매도인을 상대로 대금 회수에 집중하고, 판단 시점이나 세대 구성 해석이 사유라면 조합원 지위 확인과 매도인 상대 청구를 함께 검토합니다. 서울중앙지방법원 2020가합588810 사건처럼 조합과 조정으로 조합원 지위를 확보하는 길도 있지만, 그 대가로 추가분담금을 떠안으면 매도인에게 넘기기 어렵다는 점까지 계산해야 합니다.

분양권 전매 제한과는 다른 제도입니다

도시정비법의 조합원 지위 양도 제한과 주택법의 분양권 전매 제한은 이름이 비슷해도 대상과 효과가 다릅니다. 주택법 제64조 제1항은 투기과열지구 등에서 사업주체가 건설·공급하는 주택과 입주자로 선정된 지위의 전매를 일정 기간 제한하는 규정이고, 도시정비법 제39조 제2항은 정비사업 조합원 지위 자체를 양수인이 얻지 못하게 하는 규정입니다.

대구고등법원 2021. 5. 28. 선고 2020나25148 판결은 지역주택조합 조합원 지위를 양도한 뒤 그 지역이 투기과열지구로 지정되자 매도인이 주택법 위반으로 계약이 무효라고 주장한 사건에서, 계약 당시 지정 전이었으므로 위반이 아니고 지정에 소급효를 줄 수 없다며 매수인에게 소유권이전등기를 넘겨주라고 했습니다. 도시정비법 쪽은 계약일만으로 정리되지 않습니다. 등기 시점이 인가 뒤라면 막힐 수 있고(서울행정법원 2023구합80593 판결), 시행령 제37조 제3항 제6호는 지정 전 계약에 대해 지정일부터 60일 이내 거래신고라는 요건을 따로 둡니다.

매도인이라면 — 계약금 몰취 주장이 막히는 이유

매도인 쪽에서 상담을 받으면 매수인이 잔금을 안 내니 계약금을 몰취하겠다는 말부터 듣습니다. 그러나 승계 요건을 갖추는 것이 매도인의 의무로 정해진 계약에서 그 요건이 깨졌다면 매수인의 잔금 거절을 채무불이행으로 보지 않은 판결들이 있습니다. 서울서부지방법원 2024가합36312 판결은 매도인이 조합원 지위 승계에 협조할 의무가 있는데 1세대 1주택 요건을 갖추지 못한 이상 매수인이 잔금을 내지 않았다고 불이행으로 볼 수 없다고 했고, 서울중앙지방법원 2025가단117704 판결도 매도인의 몰취 통보와 뒤늦은 해제 주장을 받아들이지 않았습니다.

매도인이 방어에 성공한 사건은 특약이 승계 실패의 원인을 매도인 귀책으로 좁혀 두었거나(부산고등법원 사건의 해제조건 부분), 매수인 요구가 법상 실현될 수 없는 구조였던 경우(서울북부지방법원 2022가단144667 판결)였습니다. 매도인이라면 계약 전에 자기 세대의 주택 수, 소유·거주기간을 주민등록초본과 등기부로 확인하고, 다른 집을 정리해야 한다면 그 일정을 특약에 현실적으로 적어야 합니다.

조합원 불인정 통보를 받은 뒤 매수인이 할 일의 순서

통보를 받은 순간부터는 증거와 시간의 싸움입니다. 저희가 권하는 순서는 다음과 같습니다.

1. 조합 통보서와 거부 사유 확보 — 구두 답변이 아니라 서면으로 받고, 사유가 양도인 요건 미비인지, 판단 시점 문제인지, 매수인 본인의 재당첨 제한인지 가릅니다.

2. 양도인 요건 자료 확보 — 등기부로 소유기간을, 주민등록초본으로 거주기간과 세대 구성을 봅니다. 매도인이 협조하지 않으면 소송에서 사실조회로 받습니다.

3. 특약 분류 — 승계를 조건으로 삼았는지, 매도인의 의무로 정했는지, 위약금이 있는지, '매도인 귀책' 같은 한정어가 있는지에 따라 해제·약정해제·착오 취소·기망 취소 중 무엇을 주장할지 정합니다.

4. 의사표시와 이행제공 — 해제 또는 취소 의사를 내용증명이나 소장으로 분명히 하고, 등기 말소에 필요한 서류를 제공할 준비를 해 둡니다. 동시이행 관계라 이 제공이 있어야 지연손해금과 집행이 열립니다.

5. 매도인 재산 가압류 — 매도인이 대금으로 대출을 갚거나 다른 집을 샀다면 그 부동산과 예금에 가압류를 신청합니다(민사집행법 제276조). 서울고등법원 2025나209879 사건처럼 목적물이 경매로 넘어가기도 하므로 빠를수록 좋습니다.

6. 판결 뒤 강제집행 — 동시이행 판결은 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다(민사집행법 제41조 제1항). 말소서류를 공탁하거나 제공한 기록을 남긴 뒤 부동산 강제경매, 예금·급여 압류로 갑니다.

현금청산 협의가 이미 진행 중이라면 해제나 취소를 할지 먼저 정해야 합니다. 청산금을 받은 뒤 계약을 되돌리면 원상회복 관계가 복잡해지기 때문입니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 통보가 소송으로 이어질 필요는 없습니다. 다음과 같은 경우에는 변호사 비용이 회수액을 넘기 쉽습니다.

• 계약금만 낸 단계에서 매도인이 승계 불가를 인정하고 바로 반환하겠다고 하는 경우 — 합의서 한 장으로 정리할 일입니다.

• 매수인 본인의 재당첨 제한처럼 매도인 요건과 무관한 사유로 현금청산이 된 경우 — 매도인 책임을 묻기 어렵고 중개사 책임도 부정된 판결이 있습니다.

• 다툴 금액이 중개수수료와 취득세 같은 거래비용 몇백만 원에 그치고 매도인 상대 대금 청구가 없는 경우 — 인정되더라도 과실상계로 20퍼센트에서 50퍼센트 수준으로 줄어든 예가 있습니다.

• 매도인에게 압류할 재산이 전혀 없고 대금도 이미 흩어진 경우 — 판결을 받아도 집행이 막힙니다. 이때는 소송보다 재산 추적과 가압류 가능성부터 따져야 합니다.

반대로 대금이 수억 원이고 특약 해석이나 착오 요건이 쟁점이라면, 첫 서면에서 어떤 원인을 고르느냐가 결론을 바꾸므로 초기에 검토를 받는 편이 낫습니다.

매수인과 매도인이 피해야 할 대응

• 조합 사무실의 구두 답변만 믿고 계약하는 것 — 대전지방법원 2024가단201342 판결은 조합 답변이 있었어도 주민등록으로 거주기간을 확인하지 않은 것을 과실로 보았습니다.

• 승계가 불확실하다는 말을 듣고도 잔금을 그대로 치르는 것 — 잔금일 연장 합의를 서면으로 받아 두어야 합니다.

• 아무 의사표시 없이 중도금을 멈추는 것 — 매도인이 이행지체를 주장하며 몰취를 시도할 빌미가 됩니다. 이유를 적어 이행 거절이나 해제·취소 의사를 밝히십시오.

• 사기 고소만 해 두고 민사를 미루는 것 — 불송치가 나도 민사의 착오 취소는 따로 인정될 수 있지만, 취소권 행사기간은 계속 흘러갑니다.

• 특약에 '매도인 귀책사유로'를 무심코 넣는 것 — 외부 사유로 승계가 막히는 경우를 스스로 특약 밖으로 밀어냅니다.

자주 묻는 질문

재건축 입주권을 샀는데 현금청산 대상이라는 통보를 받았어요. 계약을 무를 수 있나요?

특약과 계약 경위에 따라 가능합니다. 승계를 조건으로 한 특약이면 해제조건 성취로, 매도인의 의무로 정한 특약이면 채무불이행 해제로, 특약이 없거나 막혀 있으면 착오 취소로 대금을 돌려받은 판결이 있습니다. 대전지방법원 2024가단201342 판결은 4억 7,000만 원, 재개발구역 사건인 부산고등법원 2024나56095 판결은 1억 6,300만 원 반환을 명했습니다.

매도인이 10년 보유·5년 거주 요건을 채웠는지 어떻게 확인하나요?

등기부로 소유기간을, 주민등록초본으로 거주기간을, 세대 전원의 주택 소유 현황으로 1세대 1주택 여부를 확인합니다. 거주기간은 주민등록표 기준이고 배우자·직계존비속의 거주와 상속 전 피상속인의 기간은 합산됩니다(도시정비법 시행령 제37조 제1항). 대전지방법원 2024가단201342 판결은 조합 답변만 믿고 주민등록을 확인하지 않은 중개사의 과실을 인정했습니다.

계약할 때는 1주택이었는데 등기 전에 매도인이 2주택이 됐어요. 조합원이 못 되나요?

계약 당시 요건을 갖추었다면 조합원 지위를 인정한 판결이 있습니다. 대전지방법원 2024구합206974 판결은 잔금 전 아들의 일시 전입으로 1세대 1주택이 깨진 사안에서, 서울행정법원 2019구합65702 판결은 9일간 일시 2주택이 된 사안에서 원인행위 당시를 기준으로 판단했습니다.

투기과열지구가 해제되면 조합원 지위를 다시 받을 수 있나요?

어렵습니다. 서울행정법원 2023구합80593 판결과 대전지방법원 2024가단201342 판결은 지정 기간에 인가 후 양수한 사람은 그 뒤 지정이 해제되어도 조합원 지위를 얻지 못한다고 보았습니다. 조합원 지위는 단체법적으로 획일 처리한다는 이유입니다.

상속받아 형제들이 공유하는 재건축 아파트를 사도 되나요?

공유자마다 요건을 따로 보므로 위험이 큽니다. 대법원 2022다228230 판결은 공유자별로 양도인 요건을 판단해 요건을 갖춘 공유자 지분만 승계된다고 보았고, 서울중앙지방법원 2025가단117704 판결은 이 때문에 40퍼센트 지분만 승계되는 계약을 이행불능으로 보아 계약금 3억 2,000만 원 반환을 명했습니다.

중개사에게 매매대금 전부를 물어낼 수 있나요?

대금 전부를 중개사에게 받기는 어렵습니다. 인정된 판결들은 중개수수료와 취득세 같은 거래비용을 손해로 보고 매수인 과실을 들어 20퍼센트(대전지방법원 2024가단201342 판결), 50퍼센트(서울서부지방법원 2024가단243243 판결)로 제한했습니다. 대금은 매도인을 상대로 해제나 취소로 받는 것이 원칙입니다.

매수인이 잔금을 안 내면 매도인이 계약금을 몰취할 수 있나요?

승계 요건을 갖출 책임이 매도인에게 있는 계약이라면 몰취가 막힌 판결이 있습니다. 서울서부지방법원 2024가합36312 판결은 매도인이 1세대 1주택 요건을 갖추지 못한 상태에서 매수인의 잔금 미지급을 불이행으로 보지 않았고, 서울중앙지방법원 2025가단117704 판결도 매도인의 몰취 주장을 배척했습니다.

현금청산금은 언제 기준으로 정해지나요?

매수인이 부동산을 양수한 날이 기준입니다. 대법원 2022다228230 판결은 손실보상의무 발생 시기와 가액 평가 기준시점을 모두 양수한 날로 보고, 시가에는 재건축으로 예상되는 개발이익이 포함된다고 했습니다. 협의는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 이루어집니다(도시정비법 제73조 제1항).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결 — 공유자별 양도인 요건 판단(원심 서울고등법원 2022. 3. 17. 선고 2021나2019406 판결 중 이 부분 수긍), 현금청산 손실보상 기준시점은 양수한 날·개발이익 포함 시가(이 부분 파기환송)

• 대법원 2008. 4. 24. 선고 2007두25855 판결 — 투기과열지구 재건축 양도 제한의 취지(대전지방법원 2024구합206974 판결 인용)

• 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결, 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다74342 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 — 중개사의 정보 제공·확인 의무와 과실상계(하급심 판결 인용)

• 대법원 1989. 1. 17. 선고 87다카1271 판결, 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결 — 동기의 착오와 중요부분(하급심 판결 인용)

• 대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다94841 판결 — 장래에 대한 단순한 기대는 착오가 아님(서울고등법원 2025나209879 판결 인용)

• 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다11030 판결, 대법원 2017. 3. 9. 선고 2016다47478 판결, 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54604 판결 — 부당이득 법정이자와 동시이행 관계의 지체책임(하급심 판결 인용)

• 서울고등법원 2026. 7. 8. 선고 2025나209879 판결(1심 서울서부지방법원 2025. 8. 13. 선고 2024가합36312 판결 변경) — 승계 특약은 매도인의 의무 조항, 6억 원 반환과 손해배상 예정액 1억 7,400만 원

• 대전지방법원 2025. 2. 4. 선고 2024가단201342 판결 — 승계 조건 특약을 해제조건으로 보아 4억 7,000만 원 반환, 중개사 책임 20퍼센트

• 부산고등법원 2025. 8. 20. 선고 2024나56095(본소), 2024나56101(반소) 판결 — 해제조건 성취 부정, 착오 취소로 1억 6,300만 원 반환, 거래비용은 부당이득 아님

• 서울중앙지방법원 2026. 8. 12. 선고 2025가단117704 판결 — 공유 지분 일부만 승계되자 이행불능·약정해제, 계약금 3억 2,000만 원 반환

• 서울서부지방법원 2025. 7. 11. 선고 2024가단243243 판결, 서울고등법원 2025. 11. 26. 선고 2025나208896 판결 — 착오 취소로 3억 4,000만 원 반환, 중개사 조례 설명의무 위반 50퍼센트(중개사 항소 기각)

• 서울중앙지방법원 2023. 11. 9. 선고 2021가단5238417 판결, 서울중앙지방법원 2024. 8. 30. 선고 2023나72587 판결 — 현금청산 대상자인 매도인의 부작위 기망, 계약금 2억 원 반환(매도인 항소 기각)

• 서울중앙지방법원 2024. 12. 24. 선고 2020가합588810 판결 — 조정으로 조합원 지위 확보 후 추가분담금 8,900만 원 청구 기각

• 서울북부지방법원 2024. 1. 16. 선고 2022가단144667 판결 — 대표조합원 구조와 충돌한 특약, 4억 8,000만 원 청구 기각

• 서울행정법원 2024. 7. 26. 선고 2023구합80593 판결 — 인가 전 계약·인가 후 등기 매수인의 조합원 지위 부정, 지정 해제 무관

• 대전지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024구합206974 판결 — 양도인 요건은 계약 당시 기준, 조합원 지위 확인

• 서울행정법원 2019. 11. 22. 선고 2019구합65702 판결 — 일시 2주택에도 계약 당시 기준으로 거부처분 취소

• 수원지방법원 안산지원 2022. 4. 22. 선고 2021가단84198 판결 — 재당첨 제한은 중개사 설명의무 대상 아님

• 대구고등법원 2021. 5. 28. 선고 2020나25148 판결 — 투기과열지구 지정 전 체결한 지역주택조합 지위 양도계약의 효력

• 법령 — 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호·제2항·제3항, 제72조 제6항, 제73조 제1항·제2항, 제122조 / 같은 법 시행령 제37조 제1항·제3항 / 공인중개사법 제25조 제1항, 제30조 제1항 / 민법 제109조, 제110조, 제146조, 제151조 제3항, 제398조, 제546조, 제548조, 제749조 제2항 / 주택법 제64조 제1항 / 민사집행법 제41조 제1항, 제276조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

조합원 불인정 통보 사건은 감정의 문제가 아니라 날짜와 서류의 문제입니다. 조합설립인가일, 투기과열지구 지정일, 계약일, 잔금일과 등기일, 양도인의 전입·전출일을 한 줄로 세우면 이 사건이 조합을 상대로 다툴 사건인지, 매도인을 상대로 대금을 받아 낼 사건인지가 드러납니다. 그래서 첫 작업은 언제나 시간표를 다시 그리는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 매매계약서 특약의 문구를 그대로 읽습니다. 승계를 조건으로 삼았는지, 매도인의 요건 구비 의무로 정했는지, 위약금과 손해배상 예정이 있는지, '매도인 귀책사유로' 같은 한정어가 붙었는지에 따라 주장할 원인이 달라지기 때문입니다. 다음으로 조합의 통보서에서 거부 사유를 확인합니다. 양도인 거주기간 부족인지, 세대 구성 문제인지, 공유 지분 문제인지, 매수인 본인의 재당첨 제한인지를 구분합니다. 세 번째로 계약 당시 매도인의 등기부와 주민등록초본, 세대 전원의 주택 소유 자료가 있는지 봅니다. 네 번째로 중개사가 작성한 확인·설명서와 주고받은 문자, 조합·구청 질의 회신을 모읍니다. 마지막으로 매도인이 받은 대금을 어디에 썼는지, 다른 부동산이나 예금이 있는지 가늠해 회수 가능성을 미리 따져 봅니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 청구 원인을 겹겹이 설계합니다. 특약이 매수인 편이면 해제조건 성취나 채무불이행 해제를 주위적으로, 착오 취소와 기망 취소를 예비적으로 함께 내어 한 원인이 막혀도 다른 원인으로 대금을 받을 수 있게 합니다. 대금은 매도인에게, 거래비용은 매도인과 중개사에게 손해배상으로 나누어 청구하고, 위약금 약정이 있으면 감액 다툼에 대비해 매도인이 요건을 알고도 정리하지 않은 경위를 자료로 정리합니다. 판단 시점이나 세대 구성 해석으로 거부된 사건은 조합원 지위 확인을 먼저 검토하고, 매도인의 재산 처분 정황이 보이면 소 제기와 같은 날 가압류를 신청합니다. 매도인을 대리할 때는 특약의 구조와 매수인의 확인 소홀, 외부 사유를 중심으로 몰취·감액 여지를 살핍니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 조합원이 될 수 없다는 사실 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 특약에 승계 실패의 효과가 적혀 있었는지, '매도인 귀책' 같은 한정어가 있었는지, 감정가와 매매대금의 차이와 계약 경위가 착오를 보여 주었는지, 요건 판단 시점을 어디에 두었는지, 그리고 동시이행 관계에서 이행제공을 갖추었는지였습니다. 같은 현금청산 통보를 받고도 대금 전액과 위약금을 받은 매수인이 있었고, 청구가 모두 기각된 매수인도 있었습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 어느 쪽에 가까운지, 어떤 원인을 앞세워야 하는지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

입주권을 보고 산 집이 현금청산 대상이 되면 이사 계획과 대출, 다음 집 마련까지 한꺼번에 흔들립니다. 법은 양수인에게 조합원 지위를 주지 않지만, 매도인과 중개사의 책임을 물을 길과 조합의 잘못된 판단을 바로잡을 길은 열어 두었습니다. 그 길은 특약 문구와 날짜, 서류 위에 놓여 있습니다.

매매계약서와 특약, 조합 통보서, 매도인의 등기부와 주민등록초본, 중개대상물 확인·설명서, 조합·구청 질의 회신과 주고받은 문자를 모아 두시기 바랍니다. 아직 잔금 전이라면 잔금을 치르기 전에 먼저 점검하셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.