건설업 영업양수도 후 과거 공사 하자보수비는 누가 부담할까 — 책임 승계와 양도인 청구

건설업을 인수한 뒤 전 대표가 진행했던 공사에서 누수가 발생했습니다. 발주자는 현재 회사를 상대로 보수를 요구하고, 양도인은 회사를 넘겼으니 자신과 상관없는 일이라고 합니다. 결론부터 말씀드리면, 발주자에게 하자보수를 해야 하는 사람과 그 비용을 최종적으로 부담하는 사람은 다를 수 있습니다. 건설업 양도에 따른 책임 승계와 양도인·양수인 사이의 비용 정산은 별도로 판단해야 합니다. 특히 주식을 인수한 것인지, 다른 법인으로 건설업을 넘겨받은 것인지, 개별 공사만 이어받은 것인지에 따라 출발점부터 달라집니다. 계약서의 제목보다 실제 거래 구조를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

1. 핵심만 먼저 정리하면

1. 양도 전 공사인데 양수인도 하자보수를 해야 하나요? 건설산업기본법에 따른 건설업 양도라면, 양도하려는 업종의 시공 중인 공사뿐 아니라 하자담보책임기간 중인 완성 공사의 하자보수에 관한 권리·의무도 양도 대상입니다. 단순히 인수 전에 시공했다는 이유만으로 책임이 배제되지 않습니다. 근거는 건설산업기본법 제17조·제19조입니다.

2. 계약서에 이전 공사 책임은 양도인에게 있다고 쓰면 소용이 있나요? 내부 정산에서는 중요한 근거가 됩니다. 서울중앙지방법원 2015. 8. 27. 선고 2014가단5344437 판결은 건설회사 인수 과정에서 체결한 약정과 이행각서를 근거로 이전 공사의 하자보수 관련 금액을 양도인에게 청구할 수 있다고 보았습니다. 다만 주식·경영권 인수 사건이라는 점을 구별해야 합니다.

3. 보수비를 지출한 사람이 곧바로 소송하면 되나요? 돈을 낸 사람과 계약상 채권자가 같은지부터 확인해야 합니다. 위 사건의 항소심인 서울중앙지방법원 2017. 3. 23. 선고 2015나58449 판결에서는 회사가 갖는 채권을 인수인이 양수한 구조가 문제 됐습니다. 개인 자금 투입, 회사의 손해, 채권양도는 각각 증명해야 할 사실입니다.

2. 인수한 것이 주식인지 영업인지부터 구별해야 합니다

같은 회사 인수라는 표현을 사용하더라도 주식양수도와 영업양수도는 법률관계가 다릅니다. 주식을 인수하여 대표자와 주주가 바뀐 경우에는 공사를 한 법인 자체가 그대로 남습니다. 그 회사의 기존 도급계약상 의무가 새 주주 개인에게 옮겨가는 것도 아니고, 대표자가 바뀌었다고 회사의 하자책임이 사라지는 것도 아닙니다. 새 주주가 떠안는 경제적 부담과 회사가 부담하는 법적 채무를 구별해야 합니다.

반면 한 법인에서 다른 법인으로 건설업을 양도했다면 건설산업기본법에 따른 지위 승계와 이전 대상 권리·의무를 살펴야 합니다. 특정 현장의 잔여 공사만 넘겨받았다면 도급계약상 지위의 이전인지, 하도급인지, 공사대금채권만 양수한 것인지가 다시 문제 됩니다. 법인등기사항증명서, 주식양수도계약서, 건설업 양도신고 수리 자료, 공사계약서를 함께 놓아야 이 구분이 가능합니다.

대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다24866 판결은 영업양도인지 판단할 때 영업재산이 얼마나 넘어갔는지만 볼 것이 아니라, 종래의 인적·물적 조직이 동일성을 유지하면서 기능할 수 있는지를 보아야 한다고 설명했습니다. 이 사건에서는 사업시행권 등을 인수했다는 사정만으로 영업양도가 인정되지 않았습니다. 공사 현장이나 시설 일부를 인수했다는 사실과 영업 전체를 양수했다는 사실은 같은 의미가 아닙니다.

서울남부지방법원 2023. 9. 8. 선고 2023나52350 판결도 자동차정비 사업장의 시설과 권리금을 인수한 거래에서 영업조직의 일체 이전을 인정할 자료가 부족하다고 보았습니다. 시설을 넘겨받은 사람이 설치업체를 상대로 계약상 권리를 행사하려 했지만 그 전제가 받아들여지지 않았습니다. 건설업 양수도 사건은 아니지만, 무엇을 인수했는지 확인하지 않은 채 과거 계약의 권리까지 모두 승계했다고 주장하는 위험을 보여 줍니다.

3. 하자담보책임기간이 남은 완성 공사도 양도 대상입니다

건설업 양도에서는 이미 준공한 공사라는 이유만으로 하자보수 의무를 이전 대상에서 빼기 어렵습니다. 건설산업기본법 제19조 제1항은 양도하려는 업종에 관한 시공 중인 공사의 도급계약상 권리·의무와, 하자담보책임기간 중에 있는 완성 공사의 하자보수에 관한 권리·의무를 모두 양도하도록 정하고 있습니다. 제17조 제3항에 따른 건설사업자 지위 승계는 현재 법문상 양도신고가 수리된 때를 기준으로 합니다.

하자보수에 갈음하는 손해배상이란, 민법 제667조 제2항에 따라 도급인이 하자의 보수 대신 또는 보수와 함께 손해배상을 청구하는 제도입니다. 발주자가 실제 보수공사를 먼저 해야만 언제나 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 하자의 존재와 보수의 필요성, 적정 비용이 입증되는지가 중요합니다. 따라서 인수 당시 아직 보수비 청구서가 도착하지 않았다는 사정만으로 장래 부담이 없다고 평가해서는 안 됩니다.

시공 중인 공사가 있다면 제19조 제2항에 따라 해당 발주자의 동의를 받거나 그 공사의 도급계약을 해지하는 문제가 함께 생깁니다. 계약서에 양수인이 공사를 이어받는다고 적는 것과 발주자와의 계약관계를 정리하는 것은 구별됩니다. 발주자의 동의서, 공사인계서, 기성 정산서가 서로 다른 내용을 담고 있다면 하자뿐 아니라 미지급 공사대금과 지체상금까지 분쟁이 확대될 수 있습니다.

양수도계약에 과거 하자는 양도인이 처리한다고 적었다면 그 조항이 누구 사이의 부담을 정한 것인지 읽어야 합니다. 발주자가 그 약정에 참여하지 않았는데 양수인이 내부 약정만을 내세워 법률상 승계되는 책임을 거절할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 반대로 양수인이 대외적으로 책임을 진다고 해서 양도인이 내부 약정에 따른 비용 상환 의무까지 면하는 것도 아닙니다.

4. 과거 하자를 양도인에게 남긴 약정은 내부 청구의 근거가 됩니다

양도인에 대한 청구에서는 누가 시공했는지에 더하여 누가 비용을 부담하기로 약정했는지를 밝혀야 합니다. 서울중앙지방법원 2014가단5344437 사건은 이 차이를 잘 보여 줍니다. 인수인은 건설회사의 주식과 경영권 등을 넘겨받으면서 이전 행위로 발생한 채무를 양도인이 정리하고, 완료했거나 진행 중인 공사의 일정 범위 하자보수도 양도인이 맡는 내용의 계약과 이행각서를 받았습니다.

인수 후 유치원 공사와 오수처리시설 공사에서 비용 문제가 발생했습니다. 회사는 하자보수비를 지출하거나 공제조합이 지급한 하자보수보증금 관련 채무를 갚았고, 인수인은 회사가 양도인에게 갖는 채권을 넘겨받았습니다. 법원은 계약과 이행각서에 기초한 책임을 인정했습니다. 단순히 전 대표가 공사했으니 개인적으로 갚아야 한다는 결론이 아니라, 그 사람이 약정한 책임이 있다는 판단입니다.

이 판결의 인용금액을 읽을 때에도 구분이 필요합니다. 판결에서 인정한 총액 54,453,135원에는 대여금과 공제 항목이 함께 들어 있습니다. 하자 관련 청구로 인정된 항목은 유치원 공사 8,500,000원과 오수처리시설 공사 26,187,700원입니다. 전체 인용액을 모두 하자보수비라고 소개하면 사실관계가 달라집니다. 실제 소송에서도 대여금, 보수비, 보증금 상환액, 세금 정산액을 별도 항목으로 계산해야 합니다.

항소심인 서울중앙지방법원 2015나58449 판결은 피고의 항소를 기각했습니다. 두 판결은 서로 다른 두 차례 인수 사례가 아니라 같은 거래의 제1심과 항소심입니다. 이 사건을 현재 거래에 적용할 때에는 과거 공사, 진행 중 공사, 인수 후 새로 한 공사를 구분하고, 약정의 상대방과 수익자가 회사인지 인수인인지도 확인해야 합니다. 해당 약정이 없는 거래까지 동일한 결론을 보장하는 판결은 아닙니다.

5. 회사 채권과 인수인 개인의 채권을 혼동하면 청구가 흔들립니다

대표자가 개인 돈으로 회사의 하자보수비를 지급했더라도 그 사실만으로 양도인에 대한 모든 청구권을 개인이 취득하는 것은 아닙니다. 우선 회사가 대표자에게 돈을 빌린 것인지, 대표자가 회사 채무를 대신 변제한 것인지, 양도인이 인수인 개인에게 직접 상환을 약속한 것인지 나누어야 합니다. 같은 송금 내역도 계약관계에 따라 대여금 자료가 되거나 손해 지출 자료가 될 수 있습니다.

앞서 본 2015나58449 사건에서는 인수인이 회사에 제공한 돈을 돌려받기 위한 목적으로 회사의 채권을 양수했다는 점이 검토됐습니다. 법원은 그 경위에 비추어 소송을 하게 할 목적으로만 채권을 넘긴 무효의 소송신탁이라는 주장을 받아들이지 않았습니다. 채권양도를 이용할 수 있다는 의미이지, 대표자 개인 이름으로 소송하기 위해 형식적인 양도계약서만 작성하면 충분하다는 의미는 아닙니다.

민법 제450조에 따른 채권양도의 대항요건도 빠뜨려서는 안 됩니다. 원칙적으로 양도인이 채무자에게 양도 사실을 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 양수 사실을 주장할 수 있습니다. 다른 채권양수인이나 압류채권자 등 제3자와 우열이 문제 되는 경우에는 확정일자 있는 증서에 의한 통지 또는 승낙 여부까지 검토해야 합니다. 통지서를 보냈다는 사실과 실제 도달한 사실도 구별해 남겨야 합니다.

실무적으로는 최초 공사계약 당사자, 비용 지출자, 내부 보상약정의 채권자, 최종 소송 원고를 한 줄로 연결해 보면 오류가 드러납니다. 회사가 부담한 손해를 주주가 자신의 손해라고 주장하거나, 양도인이 회사에 한 약정을 인수인 개인에게 한 약정으로 설명하면 상대방은 당사자와 청구권 귀속부터 다툴 수 있습니다. 본격적인 하자 감정에 들어가기 전에 정리해야 할 쟁점입니다.

6. 보수비 영수증보다 먼저 필요한 것은 하자와 책임의 연결입니다

실제 돈을 썼다는 증거만으로 그 금액 전부를 상대방에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 하자가 양도인이 담당한 공사에서 발생했는지, 약정이 그 하자를 포함하는지, 선택한 보수방법과 비용이 적정한지를 연결해야 합니다. 인수 후 추가한 설비, 발주자의 사용·관리 문제, 제3자의 후속 공사로 발생한 손상은 원래 시공의 하자와 나누어 검토할 필요가 있습니다.

서울중앙지방법원 2021. 2. 18. 선고 2018가합544107 판결에서는 하자보수에 갈음하는 손해배상과 다른 업체에 지급한 공사비 등이 함께 다뤄졌습니다. 법원은 인정되는 하자와 지급 근거를 항목별로 검토했습니다. 특히 다른 업체에 돈을 지급했다는 사정과 그것이 피고의 채무를 대신 갚은 것이라는 사정은 별개의 문제였습니다. 자신의 추가 공사 채무를 이행한 경우라면 다른 사람에게 구상할 근거가 되지 않습니다.

서울남부지방법원 2023나52350 사건에서도 설비의 측정 성능이 낮게 나왔다는 이유만으로 설치 당시 하자가 곧바로 인정되지는 않았습니다. 설치 환경, 관리상태, 소모품 교체 등 다른 원인과 실제 기능 장애가 함께 검토됐습니다. 과거 공사의 하자비를 양도인에게 청구할 때에도 현재 상태만 촬영할 것이 아니라, 준공 당시 기준과 사용 이후 변화를 설명할 자료가 필요합니다.

• 원래 계약서·설계도서·시방서와 준공검사 자료로 약속한 성능을 확인합니다.

• 하자 발견일, 부위, 진행 정도를 사진·영상·현장일지로 남깁니다.

• 긴급 보수 전 상태와 철거한 부재를 가능한 범위에서 보존합니다.

• 견적서에는 공종·물량·단가·보수방법을 나누고, 개선 공사와 원상 보수를 구분합니다.

• 세금계산서·이체 내역·완료 확인서를 연결해 실제 지출과 정산 경위를 설명합니다.

보수공사에 성능 개선이나 전면 교체가 포함되었다면 그 이유까지 설명해야 합니다. 부분 보수로 충분한데 더 좋은 자재로 교체한 비용까지 청구하면 다툼이 커집니다. 반대로 부분 보수로는 하자가 반복되는 구조라면 이를 기술적으로 설명해야 전면 보수의 필요성이 설득력을 갖습니다. 감정은 비용을 크게 제시하는 수단이 아니라 필요한 보수 범위를 객관화하는 절차로 접근해야 합니다.

7. 양도인이 보수를 거절했다면 통지와 긴급성 자료를 남겨야 합니다

양도인이 약속한 보수를 이행하지 않는다고 현장을 그대로 방치할 필요는 없지만, 먼저 시공해 버리면 입증이 어려워질 수 있습니다. 하자 위치와 요구 사항, 대응 기한을 구체적으로 통지하고 현장 확인 기회를 부여하는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 누수로 추가 피해가 예상되거나 안전상 위험이 있다면 긴급 보수의 필요성과 범위를 별도로 기록해야 합니다.

서울중앙지방법원 2015나58449 판결에서는 양도인이 원래 부담한 하자보수 의무를 이행하지 않은 상황에서, 회사가 보수공사를 하기 전에 양도인과 반드시 협의해야 한다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 지출 비용이 과다하다고 볼 자료도 부족하다고 판단했습니다. 이 판단을 모든 사건에서 사전 통지가 필요 없다는 원칙으로 넓혀서는 안 됩니다. 계약에 별도의 협의·승인 조항이 있는지, 상대방이 실제로 보수를 거절했는지가 중요합니다.

발주자와 먼저 합의할 때에는 양도인에게 청구할 근거가 남아 있는지도 확인해야 합니다. 발주자가 요구한 금액을 회사가 모두 인정했다고 해서 양도인이 그 합의에 당연히 구속되는 것은 아닙니다. 어느 하자에 대한 합의인지, 책임 없는 부분까지 포함했는지, 향후 청구를 종결하는 대가가 들어 있는지를 구분해야 합니다. 약정상 통지의무를 지키면서 합리적으로 손해 확대를 막았다는 자료를 만드는 것이 좋습니다.

양도인 입장에서도 전면 부인만 하는 대응은 불리할 수 있습니다. 자신의 시공 범위, 당시 확인한 하자, 보수 의사와 가능한 일정을 밝히고 현장 조사에 참여할 필요가 있습니다. 다투지 않는 부분을 먼저 보수하되 추가 책임은 유보하는 방식도 검토할 수 있습니다. 협의가 결렬되더라도 이후 재판에서 무엇을 인정했고 무엇을 다퉜는지 분명하게 남습니다.

8. 공제조합이 보증금을 지급하면 비용 부담 문제는 다시 남습니다

발주자가 공제조합이나 보증기관에서 돈을 받았다고 시공회사의 부담이 끝나는 것은 아닙니다. 보증기관의 지급 근거, 회사에 대한 구상약정, 연대보증 또는 담보 제공 내용에 따라 추가 채무가 발생할 수 있습니다. 영업양수도계약의 과거 하자 조항에 직접 보수비만 적혀 있고 보증금 지급에 따른 구상금이 빠져 있다면 문언과 체결 목적을 둘러싼 다툼이 생길 수 있습니다.

2014가단5344437 사건에서 오수처리시설 관련 26,187,700원은 공제조합의 하자보수보증금 지급과 회사의 상환 경위를 통해 문제 됐습니다. 직접 시공업체에 보수비를 지급한 경우와 자금 흐름이 달랐습니다. 양도인에게 요구하는 금액이 조합에 대한 실제 변제액인지, 아직 청구만 받은 금액인지, 별도의 지연손해금이나 비용이 포함된 것인지 구별해야 합니다.

인천지방법원 2026. 2. 6. 선고 2023나73284 판결은 개별 공사의 하도급대금 분쟁이지만 보증금 지급의 효과를 살피는 데 참고할 수 있습니다. 법원은 하자 관련 보험금이 지급되어 원수급인이 보증기관에 구상의무를 부담하는 사정 등을 검토한 뒤, 하수급인에 대한 4,534,720원의 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 인정하고 공사대금과의 상계를 받아들였습니다. 지급 사실뿐 아니라 하자와 적정 보수비가 함께 심리됐습니다.

반대로 막연한 장래 보증책임만으로 모든 정산을 거절할 수 있는 것도 아닙니다. 부산지방법원 2015. 4. 14. 선고 2014가단77785 판결에서는 보증금이 실제 지급되지 않았고 채무 내용이나 이를 확정할 자료도 부족한 사정 아래, 미확정 보증금 지급 가능성을 이유로 출자좌수금 반환을 거절한 주장이 받아들여지지 않았습니다. 폐업과 출자금 양수라는 특수한 사실관계의 판결이므로, 현재 조합의 담보권·약정과 구체적인 보증채무를 따로 확인해야 합니다.

9. 같은 상호를 계속 썼다면 상법상 책임도 따로 검토합니다

건설산업기본법에 따른 승계와 별개로 상호를 계속 사용하는 영업양수인의 책임이 문제 될 수 있습니다. 상법 제42조 제1항은 양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대해서도 변제책임을 정합니다. 인수계약에 채무를 제외한다고 적었다는 사정만으로 외부 채권자에게 그 합의를 그대로 주장할 수 있는 것은 아닙니다.

같은 조 제2항은 지체 없는 책임 배제 등기나 양도인·양수인의 통지에 관한 예외를 두고 있습니다. 다만 이 절차는 상법 제42조에 따른 책임을 판단하는 요소입니다. 건설산업기본법상 이전해야 하는 하자보수 의무, 별도로 인수한 도급계약상 책임, 양수인이 직접 발생시킨 채무까지 모두 없애는 일반적인 면책 장치는 아닙니다. 적용 근거를 섞지 않는 것이 중요합니다.

수원지방법원 안양지원 2015. 5. 15. 선고 2012가합1400 판결에서는 제조사업 양수 후 제품 하자와 관련된 채권이 문제 됐습니다. 법원은 그 사건의 구상금채권이 영업양도 당시에 존재하지 않았다는 이유로 상법 제42조에 기초한 주장을 받아들이지 않았습니다. 그러나 공급자 지위를 이전하기로 한 묵시적 합의와 양수인의 공급행위에 따른 별도의 채무불이행책임은 인정했습니다.

이 판결은 나중에 금액이 확정된 채무라면 모두 승계 대상에서 빠진다는 뜻이 아닙니다. 해당 채권의 발생 근거와 시점을 구체적으로 판단한 것입니다. 특히 건설업의 완성 공사 하자에 관해서는 제19조의 명문 규정이 있으므로 제조사업 사건의 결론만 가져와 면책을 주장해서는 안 됩니다. 하나의 책임 근거가 부정되어도 다른 계약이나 법률에 따른 책임이 남을 수 있습니다.

10. 인수한 공사대금에서도 하자보수비가 공제될 수 있습니다

하자책임을 제외하고 공사대금만 인수했다고 생각하더라도, 발주자가 양도인에 대해 갖는 항변이 양수인에게 영향을 줄 수 있습니다. 민법 제451조 제2항은 양도통지만 이루어진 경우 채무자가 통지를 받기 전에 양도인에 대해 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있도록 정합니다. 채권을 넘겨받았다는 사실이 기존 공사대금채권을 하자와 무관한 새 채권으로 바꾸지는 않습니다.

수원지방법원 안양지원 2017. 12. 22. 선고 2016가단123691 판결에서는 양수한 공사 잔금 32,500,000원에 대해 발주자가 하자보수에 갈음하는 손해배상채권으로 상계했습니다. 법원은 27,524,715원의 하자 관련 비용을 인정하여 잔여 지급액을 4,975,285원으로 판단했습니다. 양도 전부터 원인이 존재하고 공사대금과 동시이행관계에 있는 하자채권의 성격이 중요하게 작용했습니다.

그러나 발주자가 하자를 주장한다고 공사대금이 자동으로 전부 없어지는 것은 아닙니다. 부산지방법원 2020. 2. 12. 선고 2017나50270 판결은 상계를 주장하는 사람이 반대채권의 발생과 금액을 증명해야 한다는 점을 확인했습니다. 관련 공사대금 소송에서 하자보수비 등이 이미 계산에 반영된 사정도 검토하여, 양수금 청구를 막으려는 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

양수인이 채권의 액면금액만 보고 매매가격을 정했다면 인수 후 실제 회수액이 크게 줄 수 있습니다. 발주자 확인서, 미지급 잔액 확인서, 하자 목록과 정산합의서를 함께 검토하고, 이미 공제한 금액을 또 공제하는 것은 아닌지 계산해야 합니다. 양도인이 받을 잔금과 양수인이 청구할 보상금 사이의 상계도 채권의 당사자와 변제기 등 요건을 따져야 하므로, 하자 통보를 받았다는 이유만으로 잔금을 일방적으로 모두 보류하는 방식은 신중해야 합니다.

11. 하자 발생기간과 청구할 수 있는 기간은 같지 않습니다

계약서의 하자담보책임기간을 읽을 때에는 그 기간 안에 하자가 발생해야 한다는 뜻인지, 그 기간 안에 권리를 행사해야 한다는 뜻인지 확인해야 합니다. 건설산업기본법 제28조는 공사 종류에 따른 기간에 발생한 하자에 관한 책임을 정하고, 다른 법령의 특별 규정과 적법한 특약의 적용도 규정합니다. 건축물의 용도, 공종, 계약 시점과 적용 법률을 모른 채 모든 공사의 기간을 하나로 답할 수는 없습니다.

서울중앙지방법원 2018가합544107 판결은 계약서에 적힌 준공일부터 1년이라는 하자보수 책임기간을, 해당 사건에서는 하자가 발생하는 기간으로 해석했습니다. 권리행사를 제한한다는 문구가 명확하지 않았고, 잠복 하자에 관한 권리를 제한하는 해석은 엄격해야 한다는 사정 등이 고려됐습니다. 이 판결만을 근거로 모든 1년 약정이 같은 의미라고 주장하거나 기간 제한이 없다고 이해해서는 안 됩니다.

계약 해석의 일반 기준은 대법원 2017. 11. 14. 선고 2017다243983 판결에서도 확인됩니다. 문언이 명확하면 그 의미를 중심으로 판단하되, 불명확하면 체결 경위·목적·거래 관행 등을 함께 살피고 상대방의 중요한 권리를 제한하는 해석은 엄격하게 해야 한다는 취지입니다. 이 대법원 사건 자체는 상속재산 관련 합의의 해석 사건이며, 하자 사건에서는 그 계약 해석 법리가 활용되는 것입니다.

별도로 양도인에 대한 보상약정의 청구권은 언제 발생하고 언제 행사할 수 있었는지 따져야 합니다. 하자가 발견된 날, 발주자가 청구한 날, 회사가 보수비를 지출한 날, 약정상 상환기일은 서로 다를 수 있습니다. 내용증명을 보냈으니 기간 문제가 영구히 해결됐다고 생각해서도 안 됩니다. 사건별 제척기간과 소멸시효, 필요한 재판상 조치를 함께 검토해야 합니다.

12. 진술·보장 위반이 있어도 모든 지출이 배상되는 것은 아닙니다

양도인이 회사에 숨은 문제가 없다고 보장했더라도 손해 항목별 인과관계는 여전히 증명해야 합니다. 하자 없는 면허·등록 상태, 미공개 채무, 기존 현장 분쟁에 관한 진술·보장 조항은 실사 범위를 정하는 데 유용하지만, 그 조항이 있다는 이유만으로 인수 후 발생한 모든 비용을 양도인에게 넘길 수 있는 것은 아닙니다.

서울북부지방법원 2022. 10. 12. 선고 2021가합23364 판결은 건설회사 주식 인수 당시 면허에 법률상·사실상 제한이 없다는 보장과 달리 등록 요건상 문제가 드러난 사건입니다. 법원은 양도인의 채무불이행과 새 법인 설립비용 부담 약정을 검토하여 추가 협회 입회비 상당액을 인정했습니다. 그러나 사무실 비용, 세금 등 다른 지출은 추가 손해인지, 누구의 부담인지, 관련성이 증명됐는지에 따라 받아들이지 않았습니다.

하자 분쟁에서도 같은 방식으로 봐야 합니다. 과거 공사를 보수하느라 신규 현장의 이익을 잃었다는 주장, 대표자 출장비와 인건비, 신용 하락이나 추가 금융비용은 직접 보수비와 증명 난도가 다릅니다. 계약에서 보상 범위를 별도로 정했는지, 통상적인 관리비용인지, 해당 하자로 인해 추가로 지출했는지를 구분해야 합니다. 여러 항목을 한꺼번에 총손해라고 묶으면 인정 가능한 비용까지 설명이 흐려집니다.

인수 전에는 공사별 준공일·보증기간·미처리 하자·분쟁 현황을 별지에 적고, 누락된 현장이 나중에 발견된 경우의 처리까지 정하는 편이 좋습니다. 인수 후에는 양도인이 넘겨준 자료의 내용과 실제 현황을 비교해 어느 진술이 어긋났는지를 특정해야 합니다. 막연히 속아서 회사를 샀다는 표현보다 특정 조항, 특정 현장, 특정 손해를 연결하는 것이 민사 청구에서 더 중요합니다.

13. 양수도계약의 보상조항은 처리 절차까지 정해야 작동합니다

과거 하자는 양도인이 책임진다는 한 문장만으로는 후속 분쟁을 충분히 막기 어렵습니다. 기준일 이전 시공분의 하자가 인수 후 발견된 경우를 포함하는지, 진행 중인 공사에서 양도인과 양수인의 시공 범위가 겹치면 어떻게 나눌지, 발주자와의 합의를 누가 담당할지까지 정할 필요가 있습니다. 하자 처리 권한과 비용 부담을 서로 다르게 정할 수도 있으므로 문언을 일관되게 구성해야 합니다.

계약 검토에서는 통지 기한, 현장 조사와 감정 참여, 긴급 보수의 예외, 보수업체 선정, 보증기관 청구 대응, 지급 후 상환기한을 확인합니다. 합의금·감정료·소송비용을 어디까지 보상할지도 따로 검토해야 합니다. 분쟁 통지를 일정 기간 안에 하지 않았을 때 어떤 효과가 발생하는지 불명확하면, 보상조항을 두고도 다시 해석 소송을 하게 될 수 있습니다.

잔금 일부를 보류하거나 담보를 받는 방식은 회수 가능성을 높이는 수단이 될 수 있습니다. 다만 보류액의 한도, 지급 해제 조건, 장기 미확정 하자에 관한 정산 절차가 없으면 정상적인 잔금 지급까지 막혀 새로운 분쟁이 생깁니다. 이미 발생한 하자와 발생 가능성만 있는 위험을 구분하고, 특정 자료가 제출되면 지급하는 방식 등 객관적인 정산 기준을 마련해야 합니다.

합의서를 작성할 때에도 종결 범위를 확인해야 합니다. 현재 확인된 누수만 정리하는지, 해당 현장의 모든 하자를 종결하는지, 다른 현장과 세금·공사대금까지 함께 끝내는지는 큰 차이가 있습니다. 회사와 주주, 양도인 개인과 양도법인을 혼용하지 않고 각 당사자의 채무를 특정해야 합니다. 내부 합의로 발주자나 보증기관의 권리까지 정리하려면 그 상대방의 참여와 필요한 동의 여부도 별도로 살펴야 합니다.

14. 양도인의 재산과 남은 대금을 확인해야 회수로 이어집니다

청구 근거가 명확해도 양도인에게 집행할 재산이 없다면 소송의 경제적 효과는 제한될 수 있습니다. 양수도대금 지급이 끝났는지, 잔금이 남았는지, 양도인이 제공한 보증이나 담보가 있는지부터 확인해야 합니다. 이때 회사에 대한 청구와 전 대표 개인에 대한 청구를 구별해야 합니다. 회사에 대한 판결만으로 대표자 개인 재산에 집행할 수 있는 것은 아닙니다.

재산 처분 우려가 있다면 민사집행법 제276조에 따른 가압류를 검토할 수 있습니다. 금전채권의 존재와 보전 필요성을 소명하고 법원이 요구하는 담보를 준비해야 합니다. 하자가 있다는 주장만으로 상대방의 모든 재산을 묶을 수 있는 절차는 아닙니다. 청구 항목 중 문서로 설명되는 금액부터 가려내고, 이미 설정된 담보권과 다른 채권자의 집행 여부도 함께 확인하는 편이 현실적입니다.

판결 후에는 예금·거래처 채권·부동산 등 실제 집행 대상과 배당 가능성을 검토합니다. 승소금액과 회수금액은 다를 수 있고, 감정료와 집행비용, 예상 기간도 고려해야 합니다. 합의가 가능하다면 지급일과 분할 방식뿐 아니라 담보, 불이행 시 조치, 집행 가능한 문서 형태까지 협의해야 합니다. 상대방이 회생·파산절차에 들어갔다면 개별 청구와 집행을 계속할 수 있는지, 채권 신고가 필요한지 절차를 전환해 판단해야 합니다.

재산을 다른 사람에게 넘겼다는 사정이 보이더라도 곧바로 불법이라고 단정해서는 안 됩니다. 처분 시기, 대가, 채무 상태, 상대방과의 관계를 조사한 후 필요한 추가 청구를 검토해야 합니다. 하자책임 본안과 재산 보전은 서로 다른 사실을 증명하는 절차입니다. 두 문제를 초기에 나누어 준비해야 뒤늦게 승소판결만 남는 상황을 줄일 수 있습니다.

15. 이 경우는 선임 실익이 없습니다

청구액이 작고 책임과 금액에 다툼이 없으며 상대방이 정해진 일정에 따라 실제로 지급하고 있다면, 곧바로 본안 소송 전체를 위임하는 실익은 크지 않을 수 있습니다. 계약서 확인과 합의서 검토만으로 처리할 수 있는지 먼저 살펴보는 편이 합리적입니다. 상대방이 지급을 약속했다는 말뿐인지, 실제 지급과 담보가 확인되는지는 구별해야 합니다.

반대로 채권 자체가 불명확하고 상대방의 재산도 전혀 확인되지 않는 사건에서, 큰 감정비를 먼저 쓰는 것은 신중해야 합니다. 청구 가능 금액과 예상 비용을 비교하고, 원고가 되어야 할 사람이 누구인지부터 확인해야 합니다. 다만 소액이라도 여러 현장에서 같은 약정이 반복 적용되거나, 공제조합의 구상금·잔금 상계·다른 소송에 영향을 주는 사건이라면 개별 청구액만으로 실익을 판단할 수는 없습니다.

변호사 검토가 특히 필요한 지점은 계약상 책임자와 실제 지급자가 다르고, 양도인이 보상약정의 효력이나 적용 범위를 다투며, 하자 원인에 대한 감정과 재산 보전이 함께 필요한 경우입니다. 이런 사건은 내용증명 한 장으로 해결되는 채권 추심과 구조가 다릅니다. 필요한 업무를 단계별로 나누어 비용을 결정하는 것이 좋습니다.

16. 자주 묻는 질문

16-1. 대표이사가 바뀌었는데 예전 공사의 하자책임도 없어지나요?

대표자 변경만으로 법인의 채무가 없어지지는 않습니다. 주식 인수라면 공사계약 당사자인 법인은 그대로 남는 경우가 일반적입니다. 전 대표 개인에게 비용을 청구할 수 있는지는 별도의 보상약정이나 개인 책임의 근거를 확인해야 합니다.

16-2. 양도 전 공사는 전부 양도인이 책임진다는 조항이면 충분한가요?

내부 청구의 중요한 근거가 되지만 적용 범위와 청구권자를 확인해야 합니다. 인수 후 발견된 하자, 공제조합 구상금, 합의금과 부대비용까지 포함되는지는 문언과 계약 경위에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 발주자에 대한 법률상 책임까지 그 문장만으로 배제되는 것은 아닙니다.

16-3. 회사가 아니라 제가 보수비를 냈는데 개인 명의로 청구할 수 있나요?

직접 지급했다는 사실만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 회사에 대한 대여금인지, 직접 보상약정에 따른 개인 채권인지, 회사의 채권을 양수해야 하는지 살펴야 합니다. 회사 자금과 개인 자금의 이체 경위를 계약서와 함께 정리하는 것이 먼저입니다.

16-4. 양도인이 연락을 받지 않으면 먼저 보수해도 되나요?

긴급성과 계약 내용을 살펴 필요한 조치를 할 수 있지만 증거를 남겨야 합니다. 보수 요구의 도달, 현장 확인 기회, 보수 전 상태, 공사 범위와 비용 자료가 중요합니다. 사후에 필요성과 적정성을 설명할 수 없으면 지급액 일부가 인정되지 않을 수 있습니다.

16-5. 하자보증금을 발주자가 받았으면 중복 청구 아닌가요?

어떤 손해에 대해 누가 지급받았는지를 확인해야 합니다. 같은 손해를 이중으로 보전받을 수는 없지만, 보증기관이 지급한 뒤 회사에 구상하는 단계에서는 새로운 자금 부담이 생길 수 있습니다. 보수비·보증금·구상금·잔금 공제 내역을 하나의 계산표로 맞춰 봐야 합니다.

16-6. 양수한 공사대금에서도 기존 하자비를 빼나요?

기존 하자에 관한 항변이나 상계가 양수인에게도 인정될 수 있습니다. 2016가단123691 판결에서는 하자보수 관련 채권으로 상계하여 양수인이 받을 공사대금이 줄었습니다. 다만 상계하는 쪽은 발생 근거와 액수를 증명해야 하며, 이미 다른 정산에서 반영한 금액인지도 확인해야 합니다.

16-7. 옛 판결의 연 20%나 15% 이자를 그대로 청구하나요?

과거 판결에 적용된 이율을 현재 사건에 그대로 사용하면 안 됩니다. 약정, 채권의 성격, 적용 시기, 소장 송달과 항쟁의 타당성 등을 기준으로 이율과 기산일을 검토해야 합니다. 이 원고에서 소개한 과거 판결의 인용금액은 사건 구조를 설명하기 위한 것이며 당시 지연손해금 이율을 현재의 기준으로 제시한 것은 아닙니다.

17. 이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울중앙지방법원 2015. 8. 27. 선고 2014가단5344437 판결 — 건설회사 주식·경영권 인수 관련 약정과 이행각서에 기초한 대여금 및 하자 관련 청구 일부 인용.

• 서울중앙지방법원 2017. 3. 23. 선고 2015나58449 판결 — 위 사건의 항소심. 피고 항소 기각, 채권양도 경위와 보수비 관련 항변 검토.

• 서울중앙지방법원 2021. 2. 18. 선고 2018가합544107 판결 — 구상금 등 일부 인용. 하자책임기간의 약정 해석, 하자비와 대위변제 항목 구별.

• 서울북부지방법원 2022. 10. 12. 선고 2021가합23364 판결 — 건설회사 인수 당시 진술·보장 위반과 추가 비용 부담 약정에 관한 손해배상 일부 인용.

• 수원지방법원 안양지원 2015. 5. 15. 선고 2012가합1400 판결 — 제조사업 양수 관련 상법상 책임 주장과 별도 계약상 손해배상책임을 구분, 파산채권 일부 확정.

• 서울남부지방법원 2023. 9. 8. 선고 2023나52350 판결 — 시설·권리금 인수 거래의 영업양도 인정 부족 및 설비 하자 입증 부족, 항소와 추가 청구 기각.

• 수원지방법원 안양지원 2017. 12. 22. 선고 2016가단123691 판결 — 공사대금 양수인에 대한 하자보수 관련 상계를 인정하여 일부 인용.

• 부산지방법원 2020. 2. 12. 선고 2017나50270 판결 — 양수금 사건에서 상계채권의 증명 부족 등을 이유로 피고 항소 기각.

• 부산지방법원 2015. 4. 14. 선고 2014가단77785 판결 — 해당 사건의 미확정 보증채무를 이유로 한 반환 거절을 배척하고 출자좌수금 청구 인용.

• 인천지방법원 2026. 2. 6. 선고 2023나73284 판결 — 개별 공사의 계약상 지위 승계와 하자보수비 상계를 검토, 항소 일부 인용.

• 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다24866 판결 — 사업시행권 이전만으로 영업양도를 인정하지 않은 원심을 유지, 상고 기각.

• 대법원 2017. 11. 14. 선고 2017다243983 판결 — 상속재산 관련 합의 해석 사건의 일부 파기환송. 문언과 계약 목적, 권리 제한 조항의 엄격한 해석 기준.

• 건설산업기본법 제17조·제19조·제28조 — 건설업 양도와 지위 승계, 이전할 권리·의무, 하자담보책임.

• 상법 제42조, 민법 제450조·제451조·제667조, 민사집행법 제276조 — 상호 속용 책임, 채권양도와 항변, 하자보수에 갈음하는 손해배상, 가압류의 목적.

판결은 빅케이스에서 본문을 확인했습니다. 위 목록에는 직접적인 건설회사 인수 사건과 채권양도·보증·손해 입증을 설명하는 인접 사건이 함께 포함돼 있습니다. 명시한 심급 관계 이외의 확정 여부는 전제로 삼지 않았으며, 법령은 2026년 10월 4일 확인한 시행 법령을 기준으로 설명했습니다.

18. 법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

18-1. 첫 상담에서 확인하는 것

김강희 변호사는 먼저 거래 당사자와 실제 인수 대상을 확인합니다. 주식양수도계약서와 별도의 영업양도계약서가 함께 있는지, 건설업 양도신고가 수리됐는지, 발주자의 동의를 받아 개별 공사계약을 넘겨받았는지를 나누어 봅니다. 계약 체결일과 대금 지급일만으로 판단하지 않고 법인등기, 주주 변경, 공사 인계 시점까지 연결합니다. 같은 문서에서 회사와 대표자 개인을 번갈아 지칭하고 있다면 서명 주체와 약정의 상대방부터 다시 확인합니다.

다음으로 공사별 준공일, 보증기간, 하자 발견일, 발주자의 요구 내용, 실제 지급 내역을 살핍니다. 아직 돈을 지급하지 않은 사건과 이미 긴급 보수나 공제조합 상환을 마친 사건은 필요한 조치가 다릅니다. 인수인이 개인 자금을 투입했다면 그 돈이 회사에 대여된 경위와 회계상 처리도 검토합니다. 상담 때 완벽한 자료철을 만들 필요는 없지만, 계약서 원본과 부속합의서, 하자 통보, 견적서, 이체 자료를 함께 가져오시면 책임 관계를 빠르게 파악할 수 있습니다.

18-2. 김강희 변호사의 대응 방식

대외적인 하자 처리와 양도인에 대한 내부 청구를 나누어 대응 방향을 세웁니다. 발주자에게 우선 조치해야 할 부분은 기술 자료와 보증약정을 확인하고, 양도인에게는 적용 조항과 해당 현장을 특정하여 통지하는 방안을 검토합니다. 하자 원인이나 비용에 다툼이 크다면 보수 전에 확보할 증거와 감정이 필요한 범위를 정합니다. 이미 보수한 경우에는 공사 전후 사진과 작업 기록, 업체 설명을 통해 사후 입증이 가능한 부분과 부족한 부분을 구분합니다.

소송에서는 모든 지출을 하나의 구상금으로 묶지 않습니다. 계약상 보상청구, 회사의 채권 양수, 공사대금 정산, 보증기관 지급에 따른 부담을 각각 검토하고, 중복 청구나 중복 공제를 제거합니다. 양도인을 대리하는 사건이라면 약정의 범위와 시공 구간, 인수 이후 발생 원인, 비용의 필요성을 확인하여 인정할 책임과 다툴 책임을 가릅니다. 통지와 협의 과정에서 남긴 자료가 본안에서도 일관되게 설명되도록 첫 서면부터 청구 구조를 정리합니다.

18-3. 함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분쟁은 하자가 있다는 사실만 확인해서는 해결되지 않습니다. 발주자에게 지급할 의무, 양도인에게 돌려받을 권리, 회사와 개인 사이의 자금 관계가 서로 다른 계약에서 나올 수 있기 때문입니다. 김강희 변호사는 비용 항목마다 책임의 근거와 증거를 연결하고, 실제 채권자가 누구인지 확인하여 불필요한 당사자 다툼을 줄이는 데 중점을 둡니다. 인정 가능한 항목에 자료를 집중하는 것이 청구금액을 무리하게 키우는 것보다 중요할 수 있습니다.

회수 가능성도 초기에 함께 검토합니다. 남은 양수도대금과 담보를 활용할 수 있는지, 가압류가 필요한지, 상대방의 회생·파산이 영향을 주는지를 살피고 예상 비용과 비교합니다. 합의를 선택할 때에는 현재 드러난 하자만 정리할지 장래 하자까지 포함할지 범위를 정하며, 지급 불이행에 대비한 방법을 검토합니다. 책임 판단과 현장 대응, 비용 정산과 집행이 서로 어긋나지 않도록 하나의 진행 계획으로 연결하는 것이 법률대리의 역할입니다.

19. 법무법인 도모가 함께하겠습니다

과거 공사 하자에 관한 통보를 받았다면 누가 시공했는지만으로 결론을 내리지 마시기 바랍니다. 인수계약의 구조와 보상조항, 실제 하자, 비용 지출 경위를 함께 확인해야 양도인과 양수인 사이의 부담을 정확하게 정할 수 있습니다.

건설업 양수도 이후 하자보수비 청구나 공제조합 구상금, 잔금 상계 문제로 대응이 필요하시다면 계약서와 하자 관련 자료를 준비하여 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 김강희 변호사가 청구 근거와 방어 쟁점, 보전과 회수 가능성을 함께 검토하겠습니다.

20. 수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 손해배상·대여금·계약 분쟁 등 민사 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.