수원 전세사기변호사 — 보증금 미반환, 사기 고소의 증거부터 가압류·피해금 회수까지

집주인이 보증금을 돌려주지 않고 연락도 잘 받지 않습니다. 같은 건물의 다른 세입자도 피해를 입었다는 이야기를 들으면, 단순한 채무불이행인지 처음부터 속은 것인지 판단하기 어렵습니다. 수원 전세사기변호사 상담에서 먼저 구분해야 할 것은 계약 당시의 기망을 입증하는 일과 지금 남아 있는 재산에서 보증금을 회수하는 일입니다. 전세사기는 주택 임대차를 이용한 사기를 가리키는 표현으로, 형사책임은 형법 제347조의 사기죄 요건에 따라 판단합니다. 만기에 돈을 못 받았다는 결과만으로 범죄가 자동으로 성립하지는 않습니다. 반대로 실제로 입주했거나 계약서에 도장을 받았다는 이유만으로 사기 가능성이 사라지는 것도 아닙니다. 계약 전에 들은 설명, 계약 당시의 권리관계, 입금된 돈의 사용과 이후 재산 처분을 시간순으로 맞춰보아야 합니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 보증금을 못 받으면 바로 전세사기로 고소할 수 있나요? 고소를 검토할 수 있지만, 형사책임을 묻기 위해서는 계약 당시 어떤 거짓말로 보증금을 지급하게 했는지가 구체화되어야 합니다. 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도8371 판결은 편취 목적에 관한 증거가 부족한 사건에서 무죄 판단을 유지했습니다.

2. 고소하면 보증금도 돌려받을 수 있나요? 수사와 처벌이 반환채무의 이행을 대신하지 않습니다. 임대차보증금 반환 청구, 불법행위 손해배상, 가압류와 집행을 병행할지 살펴야 합니다. 민법 제750조·제760조와 민사집행법 제276조·제277조가 관련됩니다.

3. 전세사기 피해자로 인정되면 그 집에서 계속 살 수 있나요? 피해자 결정만으로 모든 소유자나 수탁자에게 대항할 권리가 생기는 것은 아닙니다. 수원지방법원 성남지원 2025. 7. 24. 선고 2025가단7204 판결처럼 지원제도와 건물 인도 문제를 따로 검토해야 하는 경우가 있습니다.

1. 수원 전세사기변호사를 찾기 전에, 미반환과 사기의 차이를 확인해야 합니다

임대인이 반환을 약속하고 지키지 않았다는 사정은 민사상 청구의 출발점이 됩니다. 그러나 사기죄는 그보다 더 구체적인 사실을 요구합니다. 누구의 어떤 설명이 사실과 달랐는지, 그 설명을 믿고 보증금을 지급했는지, 설명한 사람이 허위라는 점을 알았는지 등을 살펴야 합니다. 돈을 받은 뒤 사정이 악화된 경우와, 받을 때부터 반환할 의사나 능력에 관하여 속인 경우는 구분됩니다.

대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도8371 판결에서는 피고인에게 임차보증금을 편취하려는 목적이 있었다고 인정하기에 증거가 부족하다는 무죄 판단이 유지되었습니다. 이 판결을 모든 미반환 사건이 민사 문제라는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다. 검사가 입증해야 할 범죄사실과 실제 제출된 증거 사이에 간격이 있으면 형사책임을 인정하기 어렵다는 점을 보여줍니다.

반면 대법원 1979. 12. 11. 선고 79도2486 판결은 실제로 주택을 사용하게 했다는 사정만으로 사기를 부정한 판단을 그대로 받아들이지 않았습니다. 임차인이 입주했더라도 계약 종료 때 보증금을 반환하지 않을 의사 등 관련 사정을 심리해야 한다는 취지로 원심을 파기환송했습니다. 다만 파기환송 판결이므로 그 자체를 최종 유죄 확정판결처럼 소개해서는 안 됩니다.

두 판결의 방향은 모순되지 않습니다. 실제 입주 여부 하나로 결론을 낼 수 없고, 미반환이라는 결과만으로도 결론을 낼 수 없다는 것입니다. 상담에서는 만기 이후의 연락 회피 자료와 함께 계약 전 광고, 중개사의 설명, 선순위 권리 확인 자료를 먼저 봅니다. 사기라는 이름을 붙이는 것보다 상대가 보증금을 받기 위해 무엇을 숨기거나 다르게 말했는지 특정하는 것이 중요합니다.

수원에서 발생한 사건이라고 다른 구성요건이 적용되는 것은 아닙니다. 지역 상담의 실익은 해당 주택의 등기와 임대차관계, 거래에 관여한 사람, 회수 가능한 재산을 구체적으로 검토하는 데 있습니다. 여러 피해자가 있다는 소문만 적은 고소장보다 자신의 계약과 지급 경위를 정확히 설명한 고소장이 사실관계 확인에 도움이 됩니다.

2. 보증금으로 대출을 갚겠다던 약속, 실제 사용처와 어떻게 연결해야 할까요

선순위 근저당권이 있더라도 임대인이 보증금 일부로 대출을 상환하고 담보를 줄이겠다고 약속하면 계약을 진행하는 경우가 있습니다. 이때 중요한 것은 단순히 대출을 갚지 않았다는 결과가 아닙니다. 어떤 금액을 언제 상환한다고 설명했는지, 그 설명이 계약 결정에 어떤 영향을 주었는지, 설명 당시 실제 자금 사용 계획이 무엇이었는지를 확인해야 합니다.

서울서부지방법원 2013. 11. 12. 선고 2013고단1505 판결에서는 보증금을 받아 담보대출 일부를 상환하겠다는 설명과 달리 회사 운영비나 생활비 등에 사용할 계획이었던 사정 등이 문제 되었습니다. 법원은 해당 사건의 구체적인 약속과 자금 사정을 바탕으로 사기 책임을 인정했습니다. 보증금 입금과 대출 상환 약속을 직접 연결하는 자료가 왜 중요한지 보여주는 사례입니다.

계약서 특약에 상환 금액과 말소 기한이 적혀 있다면 출발점이 명확합니다. 구두 설명만 있었다면 통화 녹음, 당사자 사이의 메시지, 중개대상물 확인·설명서, 계약 전후에 발급한 등기사항증명서를 모아 설명 내용을 복원해야 합니다. 특약 위반 자체와 사기 성립은 구별되므로, 위반 사실에 더하여 당시의 인식과 자금 계획을 뒷받침하는 사정이 있는지 살핍니다.

임차인이 직접 상대의 모든 금융거래를 확인할 수 있는 것은 아닙니다. 확보하지 못한 자료를 가지고 있는 것처럼 적을 필요도 없습니다. 고소장에는 확인한 사실과 추정하는 부분을 나누고, 특정 날짜에 지급한 돈이 어디에 사용되었는지 확인할 필요가 있다는 식으로 수사의 필요성을 구체화할 수 있습니다. 다른 피해자의 돈으로 앞선 보증금을 돌려주었다는 의혹 역시 지급 시기와 계약 관계가 뒷받침되어야 합니다.

과거 판결의 형량을 자신의 사건에 대입하는 것도 적절하지 않습니다. 피해 규모, 범행의 반복성, 가담 정도, 회복 여부와 적용 법령이 다릅니다. 상담에서 우선 다룰 것은 상대가 몇 년의 형을 받을지에 관한 단정이 아니라, 실제로 입증할 수 있는 기망 내용과 지금 취할 수 있는 회수 조치입니다.

3. 선순위보증금이나 건축비 사용이 있었다는 사실만으로 결론 내리면 안 됩니다

다가구주택에서는 다른 세입자의 보증금이 자신의 회수 가능성에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 선순위보증금이 존재한다는 사정과 그것을 허위로 설명하여 계약을 체결하게 했다는 사정은 다릅니다. 실제 순위, 설명 내용, 임차인이 제공받은 자료, 당시의 주택 가치와 채무 상황을 함께 살펴야 합니다.

대전지방법원 2025. 5. 22. 선고 2024노3230 판결에서는 선순위 임차보증금에 관한 고지와 보증금의 건축비 등 사용을 둘러싼 검사의 주장이 있었으나, 항소심은 원심의 무죄 판단을 유지했습니다. 이 판결을 선순위보증금을 알려주지 않아도 된다는 일반적인 면책 근거로 사용해서는 안 됩니다. 주장된 사정만으로 해당 사건의 사기를 입증하기에 충분했는지 판단한 사례입니다.

계약 당시 어느 정도의 선순위 부담이 있었는지는 추측으로 채울 수 없습니다. 건물 전체에 설정된 담보권과 개별 호실의 임대차보증금은 법적 성격과 확인 방법이 다릅니다. 등기부에 보증금 전부가 드러나는 것도 아닙니다. 계약 전 요구했던 자료, 임대인이 답한 금액, 중개사가 확인했다고 설명한 범위를 구분해 정리해야 합니다.

증거는 서로 연결되어야 합니다. 광고에는 선순위가 없다고 되어 있는데 등기부에는 담보권이 있었다면, 계약 전에 담보권 존재와 말소 계획에 관한 추가 설명을 들었는지도 확인해야 합니다. 불리한 메시지를 빼고 제출하면 전체 경위가 확인될 때 진술의 신뢰도가 떨어질 수 있습니다. 본인에게 유리한 문장만 추리는 방식보다 원본 대화와 전체 계약 자료를 보존하는 편이 좋습니다.

민사상 설명의무 위반이나 손해배상책임이 문제 될 여지도 별도로 남습니다. 형사 무죄와 민사 무책임은 언제나 같은 결론이 아닙니다. 다만 민사에서도 의무 위반, 손해, 인과관계를 설명해야 하므로 무죄가 나왔다는 이유로 곧바로 다른 사람에게 전액을 청구할 수 있다고 안내해서는 안 됩니다.

4. 신탁부동산은 임대인 이름보다 임대할 권한부터 확인해야 합니다

등기부상 소유자가 신탁회사인데 위탁자나 분양 관계자가 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이때 계약서에 임대인이라고 적힌 사람과 등기부의 소유자가 다르다는 사실을 지나쳐서는 안 됩니다. 신탁원부에 임대 권한과 수탁자 동의에 관한 내용이 어떻게 정해져 있는지, 실제 동의를 받았는지가 중요합니다.

수원지방법원 성남지원 2025. 7. 24. 선고 2025가단7204 판결에서는 신탁관계에서 필요한 승낙 없이 체결한 임대차가 문제 되었습니다. 법원은 전세사기 피해자 결정과 공공매입을 요청할 수 있다는 사정만으로 수탁자의 건물 인도청구를 막을 수 있다고 보지 않았습니다. 피해자로 인정되었다는 사실과 해당 소유자에게 점유를 주장할 권리가 있는지는 별도라는 점이 드러납니다.

이 판결은 그 사건의 권리관계와 당시 적용 법령에 관한 판단입니다. 이후 개정된 지원제도의 적용 가능성까지 일괄 부정하는 근거가 아닙니다. 신탁주택 피해를 상담할 때는 계약의 상대방에 대한 반환·손해배상 청구, 수탁자에 대한 점유 권원, 현재 신청 가능한 지원을 나누어 검토해야 합니다.

실무적으로는 등기사항증명서만 가져오지 말고 신탁원부와 계약 당시 제시받은 동의서를 함께 준비하는 것이 좋습니다. 동의서가 없다면 누가 동의가 필요 없다고 설명했는지, 신탁회사와 협의가 끝났다고 말한 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 중개인이 관련 권리관계를 어느 범위까지 확인·설명했는지도 책임 판단에 영향을 줍니다.

이미 건물 인도소송의 서류를 받았다면 고소장 작성만으로 대응을 끝낼 수 없습니다. 민사절차의 제출기한과 별도로 움직여야 하며, 점유를 계속할 법적 근거가 있는지 먼저 살펴야 합니다. 보증금을 못 받았다는 사정이 안타깝더라도 모든 소유자에 대한 인도 거절 사유가 되는 것은 아니기 때문입니다.

5. 임대인·명의자·실제 운영자·가족에게 같은 이유로 청구할 수는 없습니다

계약서에 이름이 올라간 사람, 건물을 실제 관리한 사람, 보증금을 받은 사람, 계약을 소개한 사람이 서로 다른 사건이 있습니다. 여러 사람이 등장한다는 이유로 모두를 공동 가해자로 적는 방식은 위험합니다. 각 사람이 계약 당사자인지, 적법한 대리인인지, 기망에 가담했는지, 별도로 채무를 인수하거나 지급을 약속했는지를 나누어야 합니다.

수원지방법원 성남지원 2020. 10. 27. 선고 2019가단16221, 2019가단233712 판결에서는 관리회사와 관련한 계약과 위임 자료 등을 바탕으로 임대차계약 체결 권한이 인정되었습니다. 적법한 대리관계가 인정되면 임대인이 보증금을 직접 받지 않았다는 사정만으로 반환 책임을 피하기 어려울 수 있습니다. 반대로 대리권이 없는 사람이 계약했다면 다른 법률구성이 필요하므로 위임장의 유무만으로 단정할 수 없습니다.

대구지방법원 2026. 5. 6. 선고 2025나304452 판결에서는 임대차 관련 실제 운영과 책임에 관한 자료, 지급을 약속한 문서 등이 민사상 약정금 책임 판단에 사용되었습니다. 형사절차에서 확인된 사실이 민사 판단을 뒷받침할 수는 있지만, 이 사건에서는 구체적인 약정과 관여 사실이 함께 검토되었습니다. 실제 운영자라는 표현 하나만으로 청구를 완성할 수는 없습니다.

울산지방법원 2021. 10. 28. 선고 2021가단2164 판결에서는 임대인의 배우자가 임차보증금을 변제하겠다고 작성한 각서가 청구의 근거가 되었습니다. 해당 배우자는 보증금 편취로 유죄판결을 받은 사람이었으며, 법원은 별도의 지급 약정에 따라 청구된 금원의 지급을 명했습니다. 배우자라는 신분 자체가 책임의 근거였다고 읽어서는 안 됩니다. 가족에게 돈을 청구하려면 독자적인 계약이나 불법행위 등 법적 근거가 필요합니다.

반대 사례도 있습니다. 인천지방법원 2024. 8. 23. 선고 2023가단282667 판결은 임차보증금 공동 편취를 이유로 한 청구에서 주장과 증거만으로 공동불법행위 책임을 인정하기 어렵다고 보아 청구를 기각했습니다. 함께 있었다거나 연락을 전달했다는 사정만으로 모든 참여자에게 같은 책임이 인정되는 것은 아닙니다. 민법 제760조에 따른 책임을 묻는다면 공동 가담과 손해 사이의 관계를 설명할 자료가 필요합니다.

6. 중개사 책임과 공제금 청구는 설명의무 위반과 실제 손해를 따져야 합니다

중개사가 권리관계를 잘못 설명했거나 계약 체결 권한을 제대로 확인하지 않았다는 의심이 있다면, 임대인에 대한 청구와 별도로 검토할 필요가 있습니다. 공인중개사법 제25조는 중개대상물의 권리관계 등에 관한 확인·설명의무를, 제30조는 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 재산상 손해를 발생시킨 경우의 배상책임 등을 정하고 있습니다.

서울서부지방법원 2015. 7. 17. 선고 2014가단208807 판결에서는 제한된 월세 계약 권한을 가진 중개사가 임차인에게는 전세 계약을 체결하는 방식으로 보증금을 편취한 사안이 문제 되었습니다. 법원은 중개사의 불법행위와 공제사업자의 책임을 인정했습니다. 임차인이 단순히 확인을 소홀히 했다는 주장만으로 고의적인 편취 책임을 줄일 수 있는지에 관해서도 해당 사건의 성격을 고려했습니다.

그러나 이 사례를 모든 중개 사고에서 보증금 전액을 공제로 받을 수 있다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다. 중개행위와 손해의 관련성, 공제계약의 보장 범위와 한도, 다른 피해자의 존재, 피해자의 행위, 청구 시점 등이 쟁점이 될 수 있습니다. 고의 사기 사건의 판단을 일반적인 과실에 의한 확인·설명 누락 사건과 동일하게 적용하는 것도 조심해야 합니다.

상담 자료에는 중개대상물 확인·설명서와 공제증서, 중개보수 지급 자료, 광고와 대화 내용을 포함하는 것이 좋습니다. 중개사가 안전하다고 말했다는 한 문장만으로는 어떤 위험을 설명하지 않았는지 알기 어렵습니다. 선순위보증금, 신탁, 대리권, 담보 말소 계획 중 무엇이 문제인지 특정해야 책임과 손해를 연결할 수 있습니다.

과거 판결에 기재된 공제금 청구기간이나 지연손해금 수치를 현행 사건에 그대로 옮겨서는 안 됩니다. 적용 법령과 계약 내용을 현재 사건에 맞춰 확인해야 합니다. 형사결과를 기다리는 동안 민사상 권리행사 기간이 문제 될 수도 있으므로, 중개사와 공제사업자에 대한 청구 가능성은 초기에 함께 점검하는 편이 안전합니다.

7. 사기 고소장은 감정의 크기보다 계약·기망·지급의 연결이 중요합니다

피해 경위를 길게 적었는데도 정작 어떤 말에 속았는지가 보이지 않는 고소장이 있습니다. 상대방의 연락 회피나 무책임한 태도를 설명하는 일도 필요하지만, 범죄사실의 중심은 보증금을 지급하게 된 경위입니다. 처음 알게 된 계기, 설명을 들은 날짜, 설명한 사람, 지급 금액과 계좌, 설명과 달랐던 객관적 사실을 차례대로 정리해야 합니다.

자료는 계약 전, 계약 및 지급 당시, 만기 전후로 나누면 검토하기 쉽습니다. 계약 전 자료에는 매물 광고와 위험에 관한 설명이, 지급 당시 자료에는 계약서와 특약 및 이체확인증이, 만기 이후 자료에는 반환 요구와 상대 답변, 추가 담보 설정이나 재산 처분 정황이 포함됩니다. 후발 사정은 계약 당시의 인식을 추정하는 자료가 될 수 있지만, 그 자체가 계약 당시 기망을 대신하지는 않습니다.

여러 피해자의 진술이 있다면 서로의 계약일과 설명 내용을 비교할 수 있습니다. 같은 사람에게 같은 설명을 들었다는 자료는 의미가 있지만, 직접 들은 사실과 다른 사람에게 전해 들은 내용을 구분해야 합니다. 공동으로 대응하더라도 개별 계약의 보증금, 순위, 반환 약속은 다를 수 있습니다. 다른 피해자의 고소장을 그대로 복사하면 자신의 사건과 맞지 않는 사실이 들어갈 위험이 있습니다.

전자자료는 화면 일부만 잘라두는 것보다 대화 전체와 원본을 보존하는 것이 좋습니다. 발신자와 날짜가 드러나야 하고, 녹음은 앞뒤 맥락을 확인할 수 있어야 합니다. 본인이 적법하게 확보한 자료를 중심으로 준비하고, 아직 확인되지 않은 계좌 거래나 재산 처분은 추가 확인이 필요한 사항으로 분리해야 합니다.

수사기관의 통지나 보완 요청을 받으면 제출한 자료의 어느 부분이 부족하다고 보는지 확인해야 합니다. 최초 고소장에 모든 의혹을 한꺼번에 적는 것보다, 핵심 기망과 지급의 연결을 분명히 하고 새로운 자료가 생길 때 의미를 설명하여 보충하는 편이 낫습니다. 대응 절차와 기간은 실제 송달된 문서와 현행 규정을 기준으로 따로 확인해야 합니다.

8. 고소 중에도 이사·임차권등기·보증금반환청구의 시계는 계속 갑니다

고소장을 접수했다는 사실만으로 임차인의 대항력이나 우선변제권이 유지되는 것은 아닙니다. 만기가 지났고 이사를 해야 한다면 임대차 종료 여부, 인도와 전입 상태, 임차권등기 필요성을 먼저 살펴야 합니다. 형사 대응에 집중하다가 아무 조치 없이 전출하면 회수에 중요한 권리를 잃을 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기는 신청과 완료를 구분해야 합니다. 이미 확보한 권리를 유지한 채 이사하려는 경우 등기사항증명서에 실제 등기가 마쳐졌는지 확인하는 것이 중요합니다. 개별 사건에서 처음부터 유효한 임대차 권한이 있었는지 다투어진다면 일반적인 만기 미반환 사건과 동일하게 처리할 수 없다는 점도 유의해야 합니다.

서울남부지방법원 2026. 6. 16. 선고 2026가단201686 판결은 종료 통지, 임차권등기, 주택 인도 등을 거친 임차인의 보증금 반환 청구를 받아들인 사례입니다. 사기가 입증되어야만 계약상 보증금을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 계약 당사자와 종료 및 반환의무가 확인된다면 형사절차와 별도로 민사청구의 요건을 갖추어 나갈 수 있습니다.

수원지방법원 2019. 1. 10. 선고 2018가합22568 판결은 보증금 반환과 법원 명령에 따른 임차권등기 말소의 순서를 다루었습니다. 그 배경이 되는 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결의 법리에 따르면 반환의무가 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다. 다만 주택을 인도하는 문제와 등기를 말소하는 문제는 별개이므로, 등기를 유지할 수 있다는 이유로 인도 관련 쟁점을 생략해서는 안 됩니다.

계약상 반환청구와 사기로 인한 손해배상청구는 근거와 쟁점이 다릅니다. 누구를 상대로 어느 청구를 할지, 함께 주장할 실익이 있는지 사건 자료에 따라 정해야 합니다. 형사 유죄 판결이 없으면 소송을 시작할 수 없다고 기다리거나, 반대로 고소만 하면 반환청구가 필요 없다고 생각하는 것은 모두 회수 시점을 놓치게 할 수 있습니다.

9. 가압류는 누구의 어떤 재산을 보전할지 정해야 의미가 있습니다

전세사기 의심 사건에서 중요한 것은 판결을 받을 때까지 집행 대상이 남아 있는지입니다. 민사집행법 제276조·제277조에 따른 가압류는 금전채권 등의 집행을 보전하기 위한 절차이며, 보전할 청구권과 필요성을 소명해야 합니다. 상대방이 나쁜 행동을 했다는 주장만으로 모든 사람의 모든 재산을 묶을 수 있는 제도는 아닙니다.

임대인의 예금, 부동산, 제3자에 대한 채권 등 후보가 있어도 우선순위와 실제 가치를 따져야 합니다. 부동산에 선순위 담보와 다른 임차인의 권리가 많다면 등기부상 소유 재산이 있다는 사실만으로 회수 가능성을 높게 평가할 수 없습니다. 예금 가압류 역시 계좌를 알고 있다는 사정과 실제 잔액이 있다는 사정은 다릅니다.

실제 운영자의 재산을 보전하려면 그 운영자에 대한 청구권부터 설명해야 합니다. 계약상 의무를 부담하는지, 별도의 약정을 했는지, 공동불법행위에 가담했는지를 검토하지 않은 채 명의자와 같은 책임이 있다고 가정해서는 안 됩니다. 앞서 본 2025나304452 판결과 2023가단282667 판결이 서로 다른 결과에 이른 이유를 자기 사건의 증거와 대조해야 합니다.

가압류가 인용되어도 채무자의 재산을 바로 지급받는 것은 아닙니다. 담보 제공 부담이 생길 수 있고, 본안과 후속 집행이 필요합니다. 경매가 진행 중이라면 배당요구 대상인지와 종기를 확인해야 합니다. 형사 고소 접수일이 민사집행의 순위를 자동으로 앞당기지 않으므로, 수사 진행과 집행 일정은 따로 관리해야 합니다.

반대로 확인되는 재산이 거의 없고 비용 부담이 큰 경우에는 여러 상대에게 같은 내용의 소송을 늘리는 것이 최선이라고 말하기 어렵습니다. 필요한 권리보전과 비용 대비 실익을 구분하고, 새 재산이나 별도 책임 근거가 확인될 때 추가 조치를 검토하는 판단도 중요합니다. 상담의 목적은 절차를 많이 시작하는 것이 아니라 회수 가능성과 필요한 지출을 함께 평가하는 데 있습니다.

10. 형사 배상명령과 민사소송은 범위와 진행 상황에 맞춰 선택해야 합니다

사기 사건이 기소되어 재판이 진행된다면 배상명령을 검토할 수 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조는 일정한 범죄의 유죄판결과 함께 직접적인 피해 등에 관한 배상을 명할 수 있도록 규정합니다. 별도의 민사소송 없이 집행권원을 확보할 수 있는 경우가 있지만, 신청하면 항상 인정되는 제도는 아닙니다.

책임의 유무나 범위가 명백하지 않거나 피해 금액을 특정하기 어려운 경우 등에는 배상명령으로 다루기 어려울 수 있습니다. 다른 가담자의 책임, 공제사업자에 대한 청구, 계약상 보증금과 손해배상 사이의 관계처럼 복잡한 쟁점이 있다면 민사절차가 필요한지 살펴야 합니다. 실제 형사재판의 단계와 이미 제기한 민사청구도 함께 확인해야 합니다.

형사판결에서 인정된 사실은 민사소송에서 중요한 자료가 될 수 있습니다. 그러나 형사 유죄라는 사실만으로 청구하는 모든 비용이 배상되는 것은 아닙니다. 직접 편취된 금액과 추가 비용, 이미 돌려받은 돈을 나누어야 하며, 같은 손해를 여러 절차에서 중복 회수할 수는 없습니다. 배상명령과 민사소송을 병행하거나 순차 진행할 때는 청구 범위와 절차상 중복 문제를 점검해야 합니다.

임대인이 계약상 반환의무를 인정하고 있는 사건이라면, 사기의 주관적 요건을 다투는 동안 반환청구까지 모두 미룰 이유가 있는지도 살펴야 합니다. 반면 계약 상대방의 자력이 없고 실제 가담자에 대한 불법행위 입증이 중요한 사건이라면 증거 확보의 우선순위가 달라집니다. 하나의 절차가 모든 피해에 적합하다고 정해 놓고 출발하지 않는 것이 좋습니다.

회수 내역은 처음부터 한 장의 표로 관리할 수 있습니다. 임대인에게 받은 금액, 공제금, 경매배당금, 다른 책임자의 지급액과 그 명목을 구분하고, 이후 제출하는 청구 내용에 반영해야 합니다. 지원금처럼 법적 성격이 다른 급부는 별도 검토가 필요하므로 입금되었다는 이유만으로 모두 같은 항목에 넣지는 않습니다.

11. 피해자 지원과 손해배상은 같지 않고, 지원받은 돈의 성격도 다릅니다

전세사기 피해자 지원은 거주 안정과 피해 회복을 돕는 제도이지만, 피해자 결정이 임대인에 대한 형사 유죄판결이나 민사 집행권원이 되는 것은 아닙니다. 지원 신청과 책임 추궁을 함께 진행할 수 있더라도 각각의 요건과 효과는 따로 확인해야 합니다. 특히 지원 대상인지와 해당 주택을 계속 점유할 권리가 있는지는 앞서 본 신탁주택 사례처럼 결론이 달라질 수 있습니다.

대구지방법원 2026. 1. 28. 선고 2025나303747 판결에서는 공공기관의 주거 지원이 중개 관련 손해배상액에서 당연히 공제되는지 문제 되었습니다. 법원은 장래 임대료 면제 방식 등의 주거 지원이 갖는 목적과 성격을 검토했습니다. 피해 회복금과 지원의 관계를 별도로 조정할 수 있다는 사정도 함께 고려되었습니다.

이 판결을 모든 지원금은 손해배상과 무관하게 중복 수령할 수 있다는 결론으로 바꾸어서는 안 됩니다. 주거 지원, 보증기관의 보증금 지급, 가해자의 배상은 법적 성격이 서로 다릅니다. 누가 어떤 근거로 지급하는지, 지급 후 구상권이나 채권 이전이 발생하는지, 추후 회복액에 대한 신고·정산 의무가 있는지를 확인해야 합니다.

상담에서는 피해자 결정 통지서만이 아니라 지원 약정, 보증계약, 실제 지급 내역도 함께 살펴봅니다. 아직 지급되지 않은 신청 단계와 실제 지급 완료 상태를 구분해야 합니다. 추후 지급 가능성만으로 현재 손해액에서 차감할 수 있는지 역시 별도의 판단이 필요합니다.

지원제도는 개정과 시행 시기에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 현재의 신청 요건과 접수기관 안내를 확인하되, 지원 결과가 나올 때까지 소송 서류나 경매의 기한을 방치해서는 안 됩니다. 거주 안정, 반환청구, 형사책임을 각각 관리해야 어느 한 절차에서 필요한 조치를 놓치지 않을 수 있습니다.

12. 합의서와 채무확인서는 지급일뿐 아니라 누가 무엇을 책임지는지 적어야 합니다

상대가 시간을 주면 갚겠다고 하면서 각서를 제안하는 경우가 있습니다. 이때 날짜와 금액만 적었다고 충분한 것은 아닙니다. 서명하는 사람이 원래 채무자인지, 다른 사람의 채무를 인수하려는 것인지, 독립적으로 지급을 약속하는 것인지에 따라 의미가 달라집니다. 앞서 본 2021가단2164 판결처럼 별도 약정이 중요한 청구 근거가 되기도 하지만, 문언과 작성 경위를 따져야 합니다.

일부 지급을 받는 합의라면 전체 채무와 남은 금액, 지급 기한, 불이행 시 처리, 담보 제공, 기존 청구의 유지 여부를 검토해야 합니다. 처벌을 원하지 않는다는 의사표시나 민사상 청구 포기 문구가 실제 지급보다 먼저 요구될 수 있으므로, 합의서 전체를 읽어야 합니다. 돈을 받기 전에 모든 권리를 정리하는 문구에 서명하면 이후 대응이 어려워질 수 있습니다.

돈을 갚겠다는 약속과 강제집행을 바로 할 수 있는 문서는 같은 개념이 아닙니다. 공정증서 등을 활용할 수 있는지, 작성할 사람이 권한을 갖추었는지, 실제 담보 가치가 있는지 확인해야 합니다. 지급 능력이 없는 사람의 약속을 한 장 더 받는 것만으로 회수 가능성이 생기지는 않습니다.

채무자가 파산·면책을 이야기한다면 채권의 성격도 중요해집니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제566조 제3호는 채무자의 고의로 가한 불법행위에 따른 손해배상채권을 면책의 예외로 정합니다. 그러나 보증금을 못 받았다는 사실만으로 모든 임차보증금 채권이 이 예외에 들어가는 것은 아닙니다. 사기에 의한 손해배상채권으로 평가할 사실과 증거가 있는지 따져야 합니다.

수원 전세사기 상담에서 합의를 검토할 때도 목표는 같습니다. 형사절차의 대응과 민사상 권리 유지, 실제 지급 가능성을 함께 확인해야 합니다. 서명 당시에는 안심이 되지만 집행할 재산과 책임 주체가 불분명한 문서라면 그 한계를 설명받고 다음 조치를 정하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

수원에서 보증금을 못 받았는데 바로 전세사기변호사를 찾아야 하나요?

반환 지연만으로 사기를 단정할 수는 없습니다. 다만 계약 당시 설명과 다른 담보·신탁관계가 발견되었거나 대리권, 이중계약, 보증금 사용처가 문제 된다면 형사책임과 민사 회수를 함께 검토할 필요가 있습니다. 계약서, 이체 내역, 등기자료와 계약 전 대화를 준비하면 쟁점을 구분하기 쉽습니다.

다른 세입자도 돈을 못 받으면 사기가 입증되나요?

여러 피해자가 있다는 사실은 중요한 조사 단서가 될 수 있지만 그것만으로 사기가 입증되지는 않습니다. 각 계약의 시기와 설명 내용, 당시 채무와 자금 사정을 확인해야 합니다. 본인이 직접 경험한 사실과 다른 피해자에게 전해 들은 사실을 나누어 제출하는 것이 좋습니다.

집주인을 고소했으니 보증금반환소송은 기다려도 되나요?

고소가 반환청구나 재산 보전을 대신하지 않습니다. 계약 종료와 반환의무가 확인된다면 민사절차를 병행할지 검토해야 합니다. 상대의 재산 처분, 경매 진행, 임차인의 이사 일정이 있다면 형사결과만 기다리는 것이 불리할 수 있습니다.

전세사기 피해자 결정을 받으면 건물 인도소송에서도 이기나요?

피해자 결정과 점유할 권리는 별도입니다. 수원지방법원 성남지원 2025가단7204 판결처럼 신탁관계와 임대 권한에 따라 인도청구를 막기 어려운 경우가 있습니다. 다만 해당 판결만으로 현재의 지원 가능성 전체를 부정할 수는 없으므로 권리관계와 현행 제도를 각각 확인해야 합니다.

중개사가 안전하다고 했는데 중개사에게 전액을 받을 수 있나요?

설명의 구체적인 내용, 확인·설명의무 위반, 손해와의 관련성, 공제계약 등을 따져야 합니다. 고의로 보증금을 편취한 중개사 사건과 단순 과실이 문제 되는 사건은 판단이 다를 수 있습니다. 공제증서가 있다는 사실만으로 전액 지급이 확정되는 것은 아닙니다.

보증금을 못 받고 이사하려면 고소 접수증으로 권리가 유지되나요?

고소 접수증은 대항력이나 우선변제권을 보전하는 수단이 아닙니다. 임대차 종료와 임차권등기 요건을 확인하고, 등기가 실제 완료되었는지 살펴 이사·전출 시점을 정해야 합니다. 신탁이나 무권한 계약이 문제 되는 사건은 임대차 자체의 효력부터 별도로 검토해야 합니다.

임대인의 배우자나 건물 관리인에게도 함께 청구할 수 있나요?

가족이나 관리인이라는 이유만으로 반환채무를 부담하지는 않습니다. 적법한 대리관계, 별도의 지급 약정, 공동불법행위 가담 등 구체적인 책임 근거가 필요합니다. 각자 어떤 설명과 행동을 했는지, 서명한 문서가 무엇인지부터 확인해야 합니다.

피해자 지원을 받으면 손해배상액이 그만큼 줄어드나요?

급부의 성격에 따라 다릅니다. 주거 지원과 보증금 대위변제, 가해자의 배상은 구별해야 합니다. 대구지방법원 2025나303747 판결은 특정 주거 지원의 목적과 정산 구조를 고려한 사례이므로 모든 지원에 동일한 결론을 적용해서는 안 됩니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1979. 12. 11. 선고 79도2486 판결: 실제 입주 사실과 보증금 편취 의사의 구별, 파기환송.

• 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도8371 판결: 임차보증금 편취 목적에 관한 증명과 무죄 판단 유지.

• 서울서부지방법원 2013. 11. 12. 선고 2013고단1505 판결: 담보대출 상환 설명과 다른 보증금 사용 계획 등 기망 판단.

• 대전지방법원 2025. 5. 22. 선고 2024노3230 판결: 선순위보증금 고지와 사용처 등에 관한 주장에도 무죄 유지.

• 수원지방법원 성남지원 2025. 7. 24. 선고 2025가단7204 판결: 신탁부동산 인도청구와 피해자 결정의 관계.

• 수원지방법원 성남지원 2020. 10. 27. 선고 2019가단16221, 2019가단233712 판결: 임대차계약 체결 대리권과 반환 책임.

• 대구지방법원 2026. 5. 6. 선고 2025나304452 판결: 실제 운영과 지급 약정을 뒷받침하는 자료에 따른 약정금 책임.

• 울산지방법원 2021. 10. 28. 선고 2021가단2164 판결: 배우자와 관련하여 작성된 별도 지급 약정에 따른 책임.

• 인천지방법원 2024. 8. 23. 선고 2023가단282667 판결: 공동 편취에 따른 책임의 주장·증명 부족으로 청구 기각.

• 서울서부지방법원 2015. 7. 17. 선고 2014가단208807 판결: 중개사의 보증금 편취와 공제사업자의 책임.

• 서울남부지방법원 2026. 6. 16. 선고 2026가단201686 판결: 임대차 종료·임차권등기·인도 후 반환청구.

• 수원지방법원 2019. 1. 10. 선고 2018가합22568 판결 및 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결: 보증금 반환과 법원 명령에 따른 임차권등기 말소의 순서.

• 대구지방법원 2026. 1. 28. 선고 2025나303747 판결: 주거 지원의 성격과 손해배상액 공제 문제.

• 형법 제347조, 민법 제750조·제760조: 사기, 불법행위 및 공동불법행위 책임.

• 주택임대차보호법 제3조·제3조의3, 민사집행법 제88조·제276조·제277조: 대항력·임차권등기·배당요구·가압류.

• 공인중개사법 제25조·제30조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조: 확인·설명 및 배상책임, 배상명령.

• 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제566조 제3호, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법: 고의 불법행위 손해배상채권의 면책 예외와 피해자 지원.

법무법인 도모는 형사책임과 실제 회수를 함께 검토합니다

첫 상담에서 확인하는 것

김강희 변호사는 먼저 계약서에 적힌 당사자와 등기부상 소유자, 보증금 수령인, 실제 설명한 사람을 구분합니다. 같은 사람이 여러 역할을 했는지, 서로 다른 사람이었다면 어떤 권한과 관계가 있었는지 확인해야 청구 대상을 정할 수 있습니다. 피해자가 느끼는 의심을 그대로 법률 용어로 바꾸기보다, 확인한 자료에서 책임의 근거를 찾는 과정입니다.

이어서 계약 전 설명과 지급의 연결을 살핍니다. 대출을 갚겠다는 특약이 있었는지, 선순위보증금에 관하여 어떤 자료를 받았는지, 신탁이나 대리권을 어떻게 설명받았는지 질문합니다. 기억이 불분명한 부분은 추측으로 채우지 않고 추가 확인할 항목으로 남깁니다. 계약 이후의 연락 회피와 계약 당시의 기망을 구별하면 고소장에 담을 핵심도 분명해집니다.

동시에 지금 거주하고 있는지, 이사 날짜가 정해졌는지, 소장이나 경매 관련 서류를 받았는지 확인합니다. 형사증거가 충분한지 검토하는 동안에도 민사절차의 기한은 지나갈 수 있습니다. 상담에 모든 자료를 완벽하게 정리해 오실 필요는 없지만, 법원이나 기관에서 받은 문서는 봉투와 함께 가져오시면 송달일과 대응 시점을 확인하는 데 도움이 됩니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 사람별 책임 근거와 절차별 목표를 나누어 검토합니다. 임대인에게는 계약상 반환을, 실제 가담자에게는 불법행위 책임을, 별도 지급 약정자에게는 약정 이행을 청구할 수 있는지 살피고, 중개사의 확인·설명과 공제계약도 필요한 범위에서 확인합니다. 이름을 많이 적는 방식보다 각 청구가 어떤 문서와 사실에 의해 뒷받침되는지가 중요합니다.

고소를 진행한다면 기망 내용과 지급을 연결하는 자료를 중심으로 구성하고, 확인되지 않은 부분은 수사로 확인할 필요성을 설명합니다. 민사절차에서는 임차권등기, 가압류, 반환청구와 손해배상 중 지금 필요한 조치를 검토합니다. 상대의 재산이 불분명하거나 선순위 부담이 크다면 그 한계도 함께 설명하여 비용과 실익을 비교할 수 있도록 합니다.

새로운 회수나 지원이 있으면 청구 금액과 후속 절차를 다시 점검합니다. 임대인으로부터 일부를 받았는지, 보증기관이 지급했는지, 주거 지원이 시작되었는지에 따라 확인할 내용이 다릅니다. 합의 제안 역시 지급 약속만 보고 판단하지 않고 책임 주체, 집행 가능성, 기존 권리의 포기 여부를 함께 살펴봅니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

전문가의 검토가 필요한 이유는 전세사기라는 이름 아래 서로 다른 문제가 겹쳐 있기 때문입니다. 실제 입주했으므로 사기가 아니라는 단정, 고소했으므로 이사해도 된다는 오해, 피해자 결정을 받았으므로 인도소송에서 방어할 수 있다는 기대는 각각 다른 법적 쟁점을 놓치게 할 수 있습니다. 문제를 나누어 보면 먼저 할 조치와 추가 증거가 필요한 부분을 구별할 수 있습니다.

반대로 범죄를 인정할 자료가 부족하고 계약상 반환의무만 명확한 경우에는 그에 맞는 대응을 설명해야 합니다. 이미 집행권원이 있거나 별도 청구의 실익이 작은 상황에서 절차를 반복하는 것이 도움이 되는지도 따져야 합니다. 법무법인 도모는 원하는 결론을 먼저 정한 뒤 사실을 맞추기보다, 자료가 뒷받침하는 청구와 현재 가능한 회수 수단을 중심으로 대응 방향을 검토합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

수원 전세사기변호사를 찾고 계시다면 계약서와 보증금 이체 내역, 등기자료, 계약 전후 대화부터 모아 보십시오. 사기 고소의 근거와 보증금반환청구의 요건, 이사 전 권리보전은 서로 연결되지만 같은 절차는 아닙니다. 현재 상황에서 먼저 필요한 조치를 구분하는 것이 중요합니다.

임대인과 중개사, 실제 운영자 중 누구에게 어떤 책임을 물을 수 있는지, 고소와 민사절차를 어떻게 진행할지 고민된다면 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 김강희 변호사가 확인된 자료와 회수 가능성을 바탕으로 대응 방향을 함께 검토하겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에서 보증금 반환과 전세사기 관련 상담을 진행합니다. 계약서, 보증금 지급 자료, 등기사항증명서와 상대방의 답변을 준비하시면 현재의 권리관계와 필요한 대응을 함께 검토할 수 있습니다.