자재값 상승을 이유로 시공사가 공사를 멈추고 증액을 요구한다면 — 물가변동 조정 조항으로 증액이 인정된 판결과 부정된 판결

철근과 레미콘 값이 뛰자 시공사가 공사비를 올려 주지 않으면 더는 공사를 할 수 없다며 현장을 멈췄다는 상담을 자주 받습니다. 건축주는 이미 계약서에 도장을 찍은 금액인데 왜 더 줘야 하느냐고 묻고, 시공사는 이대로 끝까지 짓다가는 회사가 무너진다고 말합니다. 하도급 현장에서는 같은 장면이 원수급인과 하수급인 사이에서 되풀이됩니다. 결론부터 말씀드리면, 계약서에 물가변동 조정 조항이 있고 그 요건대로 서면으로 조정을 신청했다면 증액은 법원에서도 인정되지만, 조항이 없거나 조정을 배제하는 특약이 유효하다면 사정변경을 이유로 증액을 받아 내기는 매우 어렵고, 증액을 거절당했다는 이유만으로 공사를 멈추면 오히려 시공사가 해제와 손해배상의 책임을 질 수 있습니다. 물가변동으로 인한 계약금액 조정이란, 민간공사에서는 민간건설공사 표준도급계약서 일반조건 제22조처럼 계약에 들어간 조항에 따라, 공공공사에서는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제19조와 같은 법 시행령 제64조에 따라 계약 체결 뒤 일정 기간이 지나고 자재 가격 등의 등락이 일정 비율을 넘을 때 계약금액을 다시 정하는 제도를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 계약서에 조정 조항이 있는지, 현장설명서나 입찰유의서의 배제 문구가 계약 내용이 되었는지, 그 배제 특약이 불공정해 무효인지, 조정신청을 언제 어떤 서면으로 했는지, 그리고 증액 협상이 깨진 뒤 공사를 멈춘 쪽이 누구였고 그 중단에 정당한 이유가 있었는지입니다. 아래에서는 증액이 인정된 판결과 부정된 판결을 나란히 놓고, 공공공사와 민간공사의 차이, 하도급대금 조정 신청, 공사 중단과 해제, 지체상금과 기성 정산, 계약보증금과 회수까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 자재값이 올랐다는 이유만으로 공사비를 올려 받을 수 있나요 — 계약에 조정 조항이 있으면 가능합니다. 창원지방법원 마산지원 2024. 2. 7. 선고 2022가합100769 판결은 공사계약일반조건의 물가변동 조항(계약 후 90일 경과, 지수조정률 3퍼센트 이상)과 도급인의 조정 승인 공문을 근거로 시공사에게 2,001,537,000원의 증액분을 지급하라고 했습니다.

2. 계약서에 물가변동 조정은 없다고 적혀 있다면 — 그 특약이 유효하면 증액 청구는 막힙니다. 서울중앙지방법원 2025. 8. 29. 선고 2023가합102439 판결은 현장설명서에 물가변동으로 인한 계약사항 변경이 없다고 적은 대학 건물 공사에서 시공사의 30억여 원 청구를 전부 기각했고, 사정변경을 이유로 계약금액을 고칠 수도 없다고 했습니다(민법 제2조).

3. 증액을 안 해 준다고 공사를 멈추면 어떻게 되나요 — 이행거절이 되어 계약이 해제될 수 있습니다(민법 제544조). 서울중앙지방법원 2024. 10. 16. 선고 2022가합508672 판결은 철강값 급등을 이유로 착공을 거부한 하수급인에게 선급금 반환, 계약보증금, 지체상금, 업체 교체 비용 등 387,350,175원을 물어내라고 했습니다.

출발점은 계약서 — 물가변동 조정 조항이 들어 있는가

증액 분쟁에서 가장 먼저 볼 것은 계약서 한 장입니다. 민간공사에는 국가계약법이 직접 적용되지 않으므로, 자재값 상승을 계약금액에 반영할 근거는 원칙적으로 당사자가 계약서에 넣은 조항뿐이기 때문입니다.

국토교통부가 건설산업기본법 제22조 제3항에 따라 고시한 민간건설공사 표준도급계약서 일반조건 제22조는 계약 체결 후 90일 이상 지나고, 잔여공사에 대해 산출내역서의 품목이나 비목, 지수 등의 변동으로 인한 등락액이 잔여공사 계약금액의 100분의 3 이상이면 계약금액을 조정하도록 정합니다. 계산은 국가계약법 시행규칙에 따른 품목조정률이나 지수조정률을 쓰고, 공사비의 1천분의 5를 넘는 특정 자재 가격이 100분의 15 이상 오르면 도급인과 수급인이 합의해 계약금액을 조정할 수 있습니다. 수급인은 계약금액조정내역서를 붙여 청구해야 하고, 도급인은 청구를 받은 날부터 30일 안에 조정해야 합니다.

다만 표준도급계약서는 사용이 권장될 뿐 저절로 계약 내용이 되지는 않습니다. 그래서 실제 계약서는 기간과 비율을 바꾸어 쓰는 경우가 많습니다. 서울중앙지방법원 2024. 6. 11. 선고 2022가합500500(본소), 2023가합80126(반소) 판결의 물류창고 랙설비 공사 계약은 계약 후 120일 경과, 등락액 5퍼센트 이상으로 요건을 바꾼 조항을 두었습니다. 시공사는 계약 체결 뒤 120일이 지난 2021. 6. 4. 철강재 가격 인상을 이유로 증액을 요청했고, 법원은 표준도급계약서를 기초로 만든 조항이라며 국가계약법의 조정 규정을 해석의 참고기준으로 삼아 품목조정률 16.97퍼센트를 인정했습니다. 도급인은 가격 인상이 조정기준일 전에 이미 일어났고 공사기간이 짧아 예측할 수 있었다고 다투었지만 받아들여지지 않았습니다. 결과는 반소 청구액 1,087,900,000원 가운데 감정한 증가액 770,800,000원에서 선급금 공제액을 뺀 538,800,000원 인정이었고, 항소심(서울고등법원 2024나2030855)도 항소를 기각했습니다.

증액이 인정된 판결 — 조항이 있고 서면으로 신청했다

조정 조항이 살아 있고 시공사가 요건을 갖춰 서면으로 신청했다면, 도급인이 끝까지 거절해도 법원은 증액을 명합니다. 거절의 이유가 계약서 밖의 문구뿐이라면 더욱 그렇습니다.

창원지방법원 마산지원 2024. 2. 7. 선고 2022가합100769 판결이 대표적입니다. 대학을 운영하는 학교법인이 다목적 강의동 신축을 313억 8,000만 원에 맡겼는데, 계약에 적용되는 공사계약일반조건 제22조는 국가계약법 시행령 제64조에 따른 물가변동 조정을 허용하고 있었습니다. 시공사는 2021. 6.부터 2022. 5.까지 네 번에 걸쳐 조정기준일, 조정률, 조정금액을 밝혀 조정을 신청했습니다. 학교법인은 입찰유의서에 물가연동제(에스컬레이션)를 인정하지 않는다고 적혀 있다며 세 번 거절했다가, 관할 시가 자재 가격 급등에 따른 계약금액 변경을 적극 검토해 공사 중단 피해가 없도록 해 달라는 공문을 보내자 조정신청을 승인하는 공문을 보냈습니다. 그 뒤 법적 문제를 이유로 다시 법원 판단을 받자고 입장을 바꾸었지만, 법원은 승인 공문으로 조정 합의가 성립했다고 보았습니다. 설령 합의가 없더라도 계약일 또는 직전 조정기준일부터 90일 경과와 지수조정률 3퍼센트 이상이라는 요건을 모두 갖췄고 준공대가를 받기 전에 신청했다며 2,001,537,000원 전액을 인정했습니다(확정).

하도급에서도 같은 결론이 나온 판결이 있습니다. 창원지방법원 2025. 10. 23. 선고 2023가합101509 판결에서 아파트 신축 철골공사를 하도급받은 업체는 철근과 후판 가격이 2020년 하반기 대비 2021년 상반기에 각각 37.2퍼센트, 82.6퍼센트 오르자 조정을 요구했습니다. 법원은 원재료 가격이 급등하면 조정을 신청할 수 있다는 하도급계약 일반조건 제33조를 근거로 품목조정률 감정에 따라 228,099,613원을 인정했습니다. 다만 청구액 10억 4,418만여 원에 비하면 일부만 받아들여졌고, 항소심(부산고등법원(창원) 2025나10714)이 진행 중인 사건입니다. 금액이 줄어든 이유는 뒤에서 볼 조정신청 시점과 기성대가 공제 때문입니다.

조정 조항이 없어도 증액이 인정된 경우 — 증액 합의와 보전 약정

계약서에 쓸 만한 조정 조항이 없더라도, 공사 도중 도급인이 상승분을 반영하겠다고 약속한 기록이 있으면 그 합의로 증액을 받을 수 있습니다. 이때는 조항의 요건보다 문서와 대화의 내용이 결론을 정합니다.

부산지방법원 2025. 5. 14. 선고 2023나52611 판결은 국가가 발주한 연약지반 공사 사건입니다. 계약상 조정 방법은 국가계약법 시행령 제64조 제1항 제2호의 지수조정률이었는데, 시공사는 그 방식으로는 강관파일 같은 주요 자재의 설계 단가와 시장 단가의 큰 차이를 반영할 수 없다며 증액하거나 관급자재로 바꿔 달라고 요구해 왔습니다. 발주기관은 2021. 12. 28. 관련 서류를 붙여 요청하면 정당한 내역에 따른 상승분을 반영하겠다고 답했고, 시공사는 다음 날 강관파일 구입 세금계산서를 냈습니다. 항소심은 공사대금을 5억 60만 원으로 하자는 합의는 인정하지 않았지만, 원자재 가격 변동을 반영해 증액하기로 한 합의는 있었다고 보고 감정한 상승분 41,351,805원(강관파일 39,862,604원, 레미콘 1,489,201원)을 반영해 미지급 공사대금 63,324,585원을 인정했습니다. 계약 체결 절차에 관한 국가계약법 제11조를 지키지 않아 합의가 무효라는 발주기관의 주장도 배척했습니다(확정).

하도급 현장에서는 변경계약에 보전 약정을 넣는 방식이 흔합니다. 창원지방법원 진주지원 2024. 5. 1. 선고 2022가단45035 판결에서 공장 신축 철골·콘크리트 공사를 하도급받은 업체는 2022. 8. 3. 급격한 주자재 가격 상승을 실정보고하며 지급자재 전환과 설계변경을 요청했고, 2022. 8. 16. 변경계약에 주요 자재 단가인상분은 내역서 기준으로 보전한다는 약정조건을 넣었습니다. 원수급인은 발주처가 증액을 거절했으니 줄 수 없다고 버텼지만, 법원은 발주처와의 협의를 원수급인만 하기로 한 조항이 하수급인의 청구권까지 포기시키는 뜻은 아니라며 자재비 증가분 65,285,521원을 인정했습니다(항소기각, 확정).

반대로 말만 있고 문서가 없으면 결과가 달라집니다. 광주지방법원 순천지원 2023. 11. 29. 선고 2022가합10867 판결에서 지방자치단체 해상인도교 상부공을 맡은 업체는 담당 공무원에게서 나중에 자재비를 실정에 맞게 올려 주겠다는 말을 듣고 계약했다고 주장했지만, 법원은 구체적인 약정이나 처분문서가 없다며 593,826,267원 청구를 기각했습니다(항소기각, 확정). 도급인의 약속은 반드시 공문이나 변경계약서로 남겨야 합니다.

증액이 부정된 판결 — 조정 배제 특약이 유효하게 버틴 경우

계약 전에 물가변동 조정을 하지 않는다는 조건이 분명히 고지되었고 시공사가 그 조건으로 입찰했다면, 자재값이 크게 올랐어도 증액을 인정하지 않은 판결이 많습니다. 위험을 누가 떠안을지를 미리 정한 합의로 보기 때문입니다.

서울중앙지방법원 2023가합102439 판결이 가장 자세한 기준을 제시합니다. 대학 건물 리모델링·부분재건축 공사를 182억 8,200만 원에 도급받은 시공사는 준공 뒤인 2023. 4. 20. 코로나19와 우크라이나 전쟁에 따른 원자재 가격 폭등을 이유로 지수조정률 방식의 증액 2,807,418,000원과 착공 지연 간접비를 합쳐 3,029,133,994원을 청구했습니다. 법원은 먼저 현장설명서의 '물가변동으로 인한 계약사항 변경은 없음'이라는 조항이 유효하다고 보았습니다. 물가가 오를지 내릴지 모르는 상태에서 상승 위험은 수급인이, 하락 위험은 도급인이 지기로 한 것이어서 체결 당시 기준으로 일방에게 불리하다고 단정할 수 없다는 것입니다. 현장설명서로 미리 고지되었고, 최저가 낙찰은 시공사의 경영 판단이며, 오래된 건설사와 학교법인 사이에 도급인이 우월한 지위에 있었다고 보기도 어렵다고 했습니다. 계약 당시 이미 건설공사비지수가 오르고 있었고, 지수가 약 22퍼센트 오르는 동안 변경계약을 세 번 하면서도 물가 협상을 한 자료가 없으며, 기성대가를 아홉 번 확정적으로 받아 온 점도 근거가 되었습니다. 항소심(서울고등법원 2025나210214)도 항소를 기각했습니다.

공공기관 발주 공사에서도 결론은 같았습니다. 서울고등법원 2024. 8. 29. 선고 2023나2038685 판결은 발주기관인 공기업이 직접 구매해 공급하는 지급자재의 조달가격 변동은 계약금액 조정 사유가 아니라는 입찰안내서 조항을 유효하다고 보고, 지급자재 가격 상승분 490,847,967원을 청구한 공동수급체의 청구를 모두 기각했습니다. 1심은 시공사들의 손을 들어 주었지만 항소심이 이를 취소했고, 대법원 2024다290956 판결로 상고가 기각되었습니다. 항소심은 입찰 전에 고지된 조건이라 입찰가격에 반영했을 것이고, 물가가 내리면 오히려 시공사에게 이익이 되는 구조라 일방적으로 불리하지 않다고 보았습니다.

하도급에서도 배제 특약이 유효하다고 본 판결이 있습니다. 서울중앙지방법원 2022가합508672 판결의 기계식 주차기기 하도급계약 특수조건은 물가변동이나 환율변동, 계약기간 연장으로 인한 계약금액 조정을 일체 인정하지 않는다고 정했습니다. 법원은 계약 체결(2021. 1. 29.)부터 자재 반입 예정일(2021. 7. 1.)까지 기간이 짧았고, 원수급인이 계약금액의 20퍼센트를 선급금으로 주었으며, 우월적 지위로 조항을 끼워 넣었다는 증거가 없다는 이유로 건설산업기본법 제22조 제5항 위반이 아니라고 했습니다(항소기각, 확정).

배제 특약이 무효로 밀린 판결 — 계약서와 어긋나거나 신청권 자체를 막았다

모든 배제 문구가 살아남는 것은 아닙니다. 계약서 본문에 편입되지 않은 문구이거나, 하수급인의 조정 신청권과 협의 기회 자체를 빼앗는 조항이라면 법원은 효력을 부정합니다.

창원지방법원 2023가합101509 판결에서 원수급인은 입찰 때 배포한 현장설명서에 '물가변동으로 인한 계약금액 조정은 없다'고 적었습니다. 그러나 정작 체결된 하도급계약과 세 차례의 변경계약에는 그 문구가 들어가지 않았고, 일반조건 제33조는 원재료 가격 급등 시 조정 신청을 허용했습니다. 법원은 처분문서인 계약서와 상충하는 이상 배제 특약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설령 체결되었더라도 하도급법 제16조의2가 보장하는 조정 신청권을 원천적으로 막아 현저히 불공정하므로 하도급법 제3조의4와 건설산업기본법 제22조 제5항 제1호에 반해 무효라고 했습니다. 원수급인이 발주처에서 조정을 받지 못한 사정은 별개 계약의 문제일 뿐이라고 했습니다. 앞에서 본 마산지원 판결도 입찰유의서에 계약 편입 문언이 없고 계약서의 '물가변동계약금액조정법: 없음'이라는 기재만으로는 고정특약을 인정하기 어렵다며 같은 논리를 폈습니다.

정리하면 배제 특약의 운명은 세 가지 질문으로 갈립니다. 그 문구가 서명한 계약서나 계약서가 편입한 문서에 들어 있는가, 계약 전에 분명히 고지되어 입찰가격에 반영될 수 있었는가, 상대방의 조정 신청과 협의 자체를 막는 수준인가입니다. 하도급법 제3조의4 제3항은 하수급인의 조정 신청권을 제한하는 약정처럼 같은 조 제2항 제4호에 해당하는 부당한 특약이 현저하게 불공정한 경우 그 부분을 무효로 한다고 정하고, 건설산업기본법 제22조 제5항 제1호도 경제상황 변동에 따른 계약금액 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 않거나 그 부담을 떠넘기는 경우를 무효 사유로 듭니다. 다만 2023가합102439 판결이 지적했듯이 배제 특약이 무효가 된다고 해서 곧바로 증액 청구권이 생기는 것은 아니므로, 시공사는 무효 주장과 함께 증액의 근거가 될 계약 조항이나 합의를 따로 갖춰야 합니다.

사정변경 원칙으로 증액을 받기는 왜 어려운가

조정 조항도 합의도 없을 때 시공사가 마지막으로 꺼내는 주장이 사정변경입니다. 그러나 제 견해로는 이 원칙만으로 증액을 받아 내기는 매우 어렵습니다. 제가 살펴본 판결 가운데 사정변경을 이유로 계약금액을 올려 준 사례는 찾지 못했습니다.

2023가합102439 판결이 인용한 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다276338 판결과 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결의 법리는 이렇습니다. 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약 당시 이를 예견할 수 없었으며, 계약을 그대로 유지하면 당사자의 이해에 중대한 불균형이 생기거나 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에만 계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다. 어느 한쪽이 위험을 떠안기로 한 사정은 여기서 말하는 사정에 들어가지 않고, 예견가능성은 계약 유형, 당사자의 지위와 거래 경험을 놓고 구체적으로 판단합니다. 경제상황의 변동으로 손해가 생겼다는 것만으로는 부족합니다. 그리고 이 법리가 열어 주는 것은 해제나 해지일 뿐이어서, 같은 판결은 설령 현저한 사정변경이 인정되더라도 해제할 수 있는지는 별론으로 하고 계약금액 조정을 청구할 권리가 생기지는 않는다고 했습니다.

실제 판결들도 같은 방향입니다. 창원지방법원 2023가합101509 판결은 철강자재 급등을 도저히 예견할 수 없었고 중대한 불균형이 생겼다는 증거가 부족하다며 사정변경 주장을 배척하고, 계약 조항으로만 증액을 인정했습니다. 수원지방법원 2023. 6. 30. 선고 2021가단14959 판결도 계약 이행을 강제하는 것이 부당할 정도로 원자재 가격이 급격히 올랐다는 점을 인정하기 어렵다고 했습니다. 서울고등법원 2020. 12. 3. 선고 2018나2075314 판결은 공사기간이 약 3년 늘고 철근과 레미콘 가격이 급등했다는 주장에 대해, 기간 연장은 스스로 합의한 것이고 공사기간 연장이나 물가변동에 따른 공사비 상승은 계약서에 따로 증액 요구 방법이 마련되어 있다며 중대한 사정변경이 아니라고 했습니다(대법원 2021다202569 심리불속행 기각).

체결 당시부터 단가가 낮았던 경우는 아예 물가변동 문제가 아닙니다. 광주지방법원 순천지원 2022가합10867 판결은 2016년 설계 단가로 산정된 예정가격으로 2020년에 계약한 사건에서, 지방계약법 제22조의 조정은 계약 체결 뒤의 물가변동을 전제로 하므로 계약 금액 자체가 처음부터 부당하다는 주장에는 적용될 여지가 없다고 했습니다. 낮은 단가를 알고도 계약했다면 그 위험은 계약한 쪽이 집니다.

공공공사와 민간공사는 출발점이 다릅니다

공공공사는 법령이 조정의 근거이고, 민간공사는 계약이 근거입니다. 이 차이를 놓치면 민간 현장에서 국가계약법을 들고 싸우다 시간을 잃습니다.

국가계약법 제19조는 물가변동, 설계변경, 그 밖의 계약내용 변경으로 계약금액을 조정할 필요가 있을 때 대통령령에 따라 조정한다고 정하고, 시행령 제64조 제1항은 계약 체결일부터 90일 이상 지나고 입찰일 기준 품목조정률이나 지수조정률이 100분의 3 이상 증감하면 계약금액을 조정하도록 합니다. 같은 조 제5항은 원자재 가격 급등으로 조정하지 않고는 계약 이행이 곤란하면 90일 안에도 조정할 수 있게 하고, 제6항은 공사비의 1천분의 5를 넘는 특정 자재 가격이 15퍼센트 이상 오르면 그 자재만 조정하도록 합니다. 지방자치단체 계약은 지방계약법 제22조가 같은 구조로 규정합니다.

민간공사에서는 사정이 다릅니다. 2023가합102439 판결은 국가계약법령이 민간공사계약에 곧바로 적용된다고 보기 어렵고, 표준도급계약서도 계약서대로 약정하거나 계약문서에 포함하지 않으면 자동으로 계약 내용이 되지 않는다고 했습니다. 반면 2022가합500500 판결처럼 계약서가 표준도급계약서를 기초로 조정 조항을 두었다면, 국가계약법의 조정 규정이 그 조항을 해석하는 참고기준이 됩니다. 민간공사 시공사라면 계약서에 조정 조항을 넣는 것이 사실상 유일한 안전장치이고, 건축주라면 그 조항의 기간·비율·조정방법을 직접 읽고 서명해야 합니다.

증액을 거절당했다고 공사를 멈추면 시공사가 책임을 집니다

증액 협상이 결렬되었다는 것만으로는 공사를 멈출 정당한 이유가 되지 않습니다. 계약이 정한 조정 사유가 없는데 시공을 거부하면 이행거절이 되고, 도급인은 최고 없이도 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조 단서). 표준도급계약서 제20조 제4항과 제23조 제2항도 계약서에 정한 조정 사유 외에는 계약조건 미숙지나 덤핑 수주 등을 이유로 계약금액 변경을 요구하거나 시공을 거부할 수 없다고 못 박습니다.

서울중앙지방법원 2022가합508672 판결의 경과가 전형적입니다. 418,000,000원에 주차기기 공사를 하도급받은 업체는 철강류 가격이 킬로그램당 800원 정도에서 1,300원대로 오르자 2021. 10. 8. 130,910,000원(부가가치세 별도)의 조정을 요청하면서, 계약서 표지의 납품기한(2022. 7. 31.)을 들어 원수급인의 자재 반입 요청을 거절했습니다. 원수급인은 두 차례 협의를 거쳐 요구액의 절반인 6,500만 원을 주겠다고 제안했지만 하수급인은 합의 해제를 요구했고, 원수급인이 2021. 11. 23. 같은 달 30일까지 착공하지 않으면 별도 통지 없이 해제한다고 최고한 뒤 계약은 그날 해제되었습니다. 법원은 현장설명서상 자재 반입 기준일(2021. 7. 1.)과 90일 설치 기간을 따라야 했고 표지의 납품기한은 형식적 기재라고 보았으며, 원수급인이 하도급법 제16조의2 제10항의 협의 의무를 게을리하지 않았으므로 증액 필요성을 이유로 한 착공 지연은 정당하지 않다고 했습니다.

규모가 작은 사건도 마찬가지입니다. 수원지방법원 2021가단14959 판결의 덕트 설치 하수급인은 감리의 자재 승인 보완과 우선 납품 요청에 응하지 않다가 2021. 7. 12. 자재비 18퍼센트 상승분을 포함한 증액을 요구했고, 거절되자 나흘 뒤 계약서 원본을 돌려주며 해제를 통보했습니다. 법원은 가격이 오른 품목과 액수를 특정한 객관적 자료도 없이 일방적으로 증액을 요구하고 거절되자 곧바로 해제를 통보한 것은 적법한 해제가 아니라 이행거절이라고 보았습니다. 시공사라면 공사를 멈추기 전에 조정내역서를 갖춘 서면 신청과 협의 기록부터 만들어야 하고, 건축주라면 협의에 성실히 응한 기록과 이행 최고서를 남겨야 합니다.

공사 중단이 정당한 경우 — 도급인의 귀책이 겹쳤을 때

반대로 도급인이 설계를 바꾸고도 공사비 조정을 거부하거나 기성금을 주지 않았다면, 시공사의 중단과 해지가 정당하다고 인정되기도 합니다. 다만 물가 상승 자체가 아니라 도급인의 의무 위반이 근거라는 점을 정확히 알아야 합니다.

서울중앙지방법원 2023. 8. 24. 선고 2022가합553375(본소), 2022가합553382(반소) 판결이 그 경계를 보여 줍니다. 근린생활시설 신축을 26억 6,200만 원에 맡은 건축주는 소방공사를 47일 멈추게 하고, 준공을 한 달 앞두고 다른 회사가 그린 인테리어 도면으로 마감재와 시공방법을 바꾸라고 하면서, 추가공사비를 포기한다는 확인서를 써야 3차 기성금을 주겠다고 했습니다. 시공사는 해지를 예고하는 내용증명을 보내 3차 기성금 532,400,000원을 받았지만 공사기간 연장과 증액은 계속 거부되자 2022. 3. 17. 공사를 멈추고, 증액 견적서(3,147,376,649원)를 붙여 기한을 정해 최고한 뒤 2022. 4. 7. 해지를 통지했습니다. 법원은 마감재 변경에 따른 증액을 거부하고 추가공사비 포기를 종용한 것이 '도급인이 정당한 이유 없이 계약내용을 이행하지 않아 공사의 적정 이행이 불가능한 때'라는 해지 사유에 해당한다며 시공사의 해지를 적법하다고 보았습니다.

그러나 물가 상승 부분에 대해서는 판단이 달랐습니다. 계약서 제22조는 조정내역서를 붙인 서면 청구를 요구했는데, 시공사는 공사를 멈추기 전 구두로 원자재 가격을 언급했을 뿐이고 중단 뒤 내용증명도 주된 취지가 마감재 변경이었으며 조정내역서를 붙이지 않았습니다. 법원은 정식으로 물가변동 증액을 청구했다고 볼 수 없어 도급인이 물가 증액 의무를 거절했다고 보기 어렵다고 했습니다. 완성에 드는 비용이 공사대금의 150퍼센트(4,065,357,845원)에 이를 정도로 물가가 올랐는데도 서류 한 장이 없어 그 주장이 근거를 잃은 것입니다. 표준도급계약서 제37조가 선금이나 기성부분금 지급이 늦어지면 상당한 기한을 정해 독촉한 뒤 공사를 일시 중지할 수 있게 한 것처럼, 정당한 중단에는 언제나 서면 절차가 앞서야 합니다.

지체상금 — 언제부터 언제까지, 얼마나 깎이나

공사 중단 분쟁에서 건축주가 가장 먼저 꺼내는 카드는 지체상금입니다. 지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 생기고, 계약이 해제된 경우의 종기는 실제 해제일이 아니라 도급인이 해제할 수 있었던 때를 기준으로 다른 업자에게 맡겨 완공할 수 있었던 시점이라는 것이 대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다19410 판결의 기준입니다.

대구지방법원 2023. 7. 19. 선고 2022가단144926 판결은 이 계산을 그대로 보여 줍니다. 5억 1,100만 원짜리 근린생활주거 건물을 짓던 시공업자가 준공일(2021. 10. 30.)을 넘기고 2022. 2. 21. 해지를 통보하며 공사를 멈췄는데, 기성고는 58.5퍼센트에 그쳤습니다. 법원은 건축주가 해제할 수 있었던 때를 2021. 11. 6. 무렵으로 보고, 다른 업자가 잔여 공사를 마치는 데 걸리는 132일을 더해 2022. 3. 18.까지 139일분 지체상금 35,514,500원(1일 2,000분의 1)을 인정했습니다. 시공업자는 코로나19로 인한 인력난과 건설 자재비 급등을 이유로 감액을 구했지만, 그 때문에 지연되었다는 증거가 없다며 받아들이지 않았습니다(확정).

도급인의 귀책으로 해지된 경우에도 지체상금은 사라지지 않습니다. 앞의 2022가합553375 판결은 대법원 2012. 10. 11. 선고 2010다34043, 34050 판결을 인용해, 도급인의 귀책 사유가 없었다면 시공사가 공사를 마칠 수 있었던 때까지를 기준으로 지체일수를 계산했습니다. 후속 업체의 공기 132일을 기준으로 104일분 276,848,000원(1일 1,000분의 1)을 산정한 뒤, 완성 비용이 공사대금의 150퍼센트를 넘을 정도의 물가 상승, 도급인의 증액 거부와 추가공사비 포기 종용 등을 들어 20퍼센트인 55,369,600원으로 줄였습니다(민법 제398조 제2항). 물가 급등은 증액의 근거로는 약해도, 지체상금을 깎는 사정으로는 상당한 힘을 가진다는 점을 보여 줍니다.

도급인의 해제와 기성 정산 — 지은 만큼은 주고, 더 받은 만큼은 돌려받는다

공사가 상당히 진행된 뒤 계약이 해제되면 완성된 부분은 그대로 두고 미완성 부분만 실효된다는 것이 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30160 판결의 법리입니다. 그래서 해제 뒤 다툼은 결국 기성고 감정과 정산으로 모입니다.

2022가합553375 판결의 시공사는 물가가 너무 올라 실제로는 공사대금의 92.2퍼센트를 투입했다며 해제의 소급효를 인정해 투입비 전부를 돌려달라고 주장했습니다. 법원은 계약이 도급인에게 유리하게 체결되어 받을 보수가 지출 비용에 못 미친다는 사정만으로 소급효를 인정할 수 없다고 했습니다. 감정한 기성고 60.37퍼센트를 계약금액에 곱한 1,607,156,656원이 시공사 몫이고, 이미 받은 1,863,400,000원과의 차액 256,243,344원은 오히려 시공사가 돌려줘야 했습니다. 시공사가 적법하게 해지하고도 결과적으로 돈을 물어낸 셈입니다. 대구지방법원 2022가단144926 판결도 기지급 4억 2,000만 원에서 기성고 58.5퍼센트 해당액을 뺀 121,065,000원을 반환하라고 했습니다.

건축주가 시공사의 잘못 없이 그냥 계약을 끝내고 싶을 때는 민법 제673조가 길을 엽니다. 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 이 경우에는 시공사가 공사를 마쳤다면 얻었을 이익까지 배상해야 하므로, 증액 요구가 부당하다고 판단된다면 이행 최고를 거쳐 채무불이행 해제로 가는 편이 건축주에게 유리합니다.

계약보증금과 이행보증, 업체 교체 비용은 어디까지 받나

시공사의 이행거절로 계약이 해제되면 건축주는 계약보증금, 선급금 반환, 지체상금, 업체 교체 비용을 함께 청구할 수 있습니다. 다만 이것들이 겹쳐서 다 인정되는 것은 아닙니다.

2022가합508672 판결에서 원수급인은 보증기관이 발급한 계약이행보증(41,800,000원)을 위약벌이라며 손해배상과 별도로 구했지만, 법원은 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되고(민법 제398조 제4항) 지체상금 규정이 따로 있다는 것만으로 위약벌로 볼 수 없다며, 손해가 보증금을 넘으면 넘는 부분만 따로 청구할 수 있다고 했습니다(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다35771 판결 인용). 업체 교체 비용은 새 업체와의 계약금액 588,500,000원과의 차액 170,500,000원 가운데 1억 원만 인정했습니다. 철강값이 급등해 원래 업체와도 증액이 이루어졌을 가능성이 높았다는 이유입니다. 교체 비용 1억 원과 공기 연장에 따른 간접비, 다른 하도급업체 추가 비용을 합한 손해는 다시 60퍼센트로 책임을 제한했고, 최종적으로 선급금 83,600,000원에 지체상금 30,096,000원과 손해배상 273,654,175원을 합친 387,350,175원이 인정되었고, 그 가운데 41,800,000원은 계약보증금 몫으로 보증기관도 공동으로 지급하라는 판결을 받았습니다.

계약보증금 귀속 약정이 없으면 사정이 다릅니다. 수원지방법원 2021가단14959 판결은 계약보증금을 하도급인에게 귀속한다는 약정이 없으면 계약보증금은 위약금이 아니어서 실제 손해만 배상받을 수 있다며 위약벌 1,859만 원 청구를 기각했고, 새 업체 비용 차액 2,310만 원도 자재 승인 경과 등을 고려해 50퍼센트인 1,155만 원만 인정했습니다. 표준도급계약서 제5조는 도급인의 해제 사유로 계약이 해제되면 계약보증금이 도급인에게 귀속하고 그보다 큰 손해는 초과분을 따로 청구할 수 있다고 정하므로, 계약서가 이 조항을 그대로 두었는지부터 확인해야 합니다.

하도급이라면 — 하도급대금 조정 신청과 협의 의무

하수급인에게는 민간 원도급보다 강한 무기가 있습니다. 하도급법 제16조의2 제1항은 위탁을 받은 뒤 공급원가가 변동되어 하도급대금 조정이 불가피하면 원사업자에게 조정을 신청할 수 있게 하고, 제10항은 원사업자가 신청일부터 10일 안에 협의를 시작해야 하며 정당한 사유 없이 협의를 거부하거나 게을리해서는 안 된다고 정합니다. 신청 후 30일 안에 합의하지 못하면 하도급분쟁조정협의회에 조정을 신청할 수 있습니다(같은 조 제11항).

그러나 이 조항은 협의할 의무를 지울 뿐 하수급인의 요구액을 모두 받아들일 의무까지 지우지는 않습니다. 2022가합508672 판결은 원수급인이 두 차례 협의하고 절반을 제안한 이상 협의 의무를 다했다고 보았고, 창원지방법원 2023가합101509 판결도 원사업자는 협의할 의무가 있을 뿐 반드시 모두 수용할 의무까지 지는 것은 아니라고 했습니다. 그 사건에서 하수급인은 2022. 3. 28. 조정금 지급 때까지 공사를 진행할 수 없다는 공문으로 조정을 신청했고, 30일 안에 합의하지 못하자 분쟁조정을 신청했지만 2023. 5. 15. 조정이 불성립했습니다. 법원은 이 공문을 적법한 조정신청으로 보았지만, 그보다 앞선 2021. 12. 14.의 '원자재 구매대금 인상에 따른 협조의 건'이라는 선처 요청 공문은 조정신청으로 보지 않아 기준일이 석 달 넘게 뒤로 밀렸습니다. 조정신청서에는 근거 조항, 조정기준일, 품목별 상승률과 금액을 적어야 합니다.

증액이 인정되더라도 금액은 줄어듭니다 — 기성대가 공제와 지급시기

증액이 인정되는 사건에서도 청구액이 그대로 나오는 경우는 드뭅니다. 조정기준일 전에 이미 확정적으로 받은 기성대가는 조정 대상에서 빠지기 때문입니다.

대법원 2006. 9. 14. 선고 2004다28825 판결은 조정기준일 뒤에 이행된 부분이라도 계약금액 조정을 염두에 두지 않고 확정적으로 지급을 마친 기성대가는 당사자의 신뢰를 보호하기 위해 물가변동적용대가에서 공제한다고 했습니다. 창원지방법원 2023가합101509 판결은 이 법리에 따라 2022. 3. 28. 전에 열 차례 받은 기성금은 조정을 유보한다는 뜻을 밝히지 않았다며 모두 빼고 계산했고, 그 결과 인정액은 청구액의 4분의 1에도 못 미치는 228,099,613원이었습니다. 선급금도 공제됩니다. 2022가합500500 판결은 증가액 770,800,000원에서 국가계약법 시행규칙 방식에 따라 선급금 공제액 232,000,000원을 뺐습니다. 국가계약법 시행령 제64조 제3항과 표준도급계약서 제22조 제5항도 같은 공제를 정합니다.

지급시기와 지연손해금도 따져야 합니다. 2022가합500500 판결은 조정된 금액의 지급시기를 조정신청 후 상당한 기간이 지난 날과 공사대금 지급기한 중 늦은 날로 보아, 준공 무렵의 지급기한 다음 날부터 지연손해금을 붙였습니다. 시공사라면 물가가 오르기 시작한 즉시 조정신청서를 내고, 기성금을 받을 때마다 물가변동 조정분을 유보한다는 문구를 남겨야 합니다. 건축주라면 반대로 유보 없이 지급한 기성 내역을 정리해 두면 조정액을 크게 줄일 수 있습니다.

판결 뒤 실제로 받는 길 — 보증기관 청구, 가압류, 유치권

공사 중단 분쟁의 상대는 대개 자금 사정이 나빠진 쪽이어서, 판결만큼 중요한 것이 회수 경로를 미리 확보하는 일입니다.

건축주 쪽의 가장 확실한 회수 경로는 보증서입니다. 계약이행보증과 선급금 보증은 시공사의 재산이 없어도 보증기관에 청구할 수 있고, 2022가합508672 판결처럼 보증기관을 함께 피고로 삼아 판결을 받을 수도 있습니다. 약관에 보증기간과 통지 절차가 정해져 있는 경우가 많으므로, 해제 통지와 동시에 보증기관에 사고 통지를 하는 것이 안전합니다. 시공사 쪽은 미지급 기성금이나 조정금 채권을 지키기 위해 건축주의 부동산이나 분양대금, 임대차보증금 반환채권에 가압류를 검토합니다.

공사를 멈춘 시공사가 현장을 점유하며 유치권을 주장하는 일도 흔합니다. 유치권은 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 그 물건을 점유하는 권리이고, 점유가 불법행위로 시작되었다면 인정되지 않습니다(민법 제320조). 기성 정산 결과 시공사가 받은 돈이 더 많다면 유치권으로 지킬 채권 자체가 없으므로, 건축주는 현장 인도를 요구하기 전에 기성고와 기지급액부터 정리해 두어야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 없이 정리하는 편이 나은 경우도 있습니다. 첫째, 계약서에 표준도급계약서와 같은 조정 조항이 있고 상승률이 요건을 분명히 넘어, 도급인이 조정내역서만 받으면 조정해 주겠다는 입장인 경우입니다. 이때는 조정내역서를 정확히 작성하는 일이 우선이고, 필요하면 적산 전문가의 도움을 받으면 됩니다. 둘째, 증액 요구액이 수백만 원에서 수천만 원 수준이고 남은 공정이 짧아 합의로 마무리하는 편이 공기와 비용 모두에서 나은 경우입니다. 수원지방법원 2021가단14959 판결처럼 수천만 원 규모의 다툼을 끝까지 끌고 가면 소송 비용이 다툼 금액을 넘기 쉽습니다. 셋째, 배제 특약을 알고 최저가로 낙찰받은 시공사가 준공 뒤에야 물가 상승을 이유로 증액을 구하는 경우입니다(2023가합102439 판결).

선임을 검토할 사건은 시공사가 현장을 멈추고 증액 없이는 재개하지 않겠다고 통보한 경우, 배제 특약의 효력이나 조정신청 시점을 두고 수억 원이 오가는 경우, 해제와 업체 교체를 결정해야 하는 경우, 지체상금과 기성 정산, 보증기관 청구가 한꺼번에 얽힌 경우입니다. 이런 사건은 첫 공문과 최고서의 문구, 해제 시점, 감정 신청 범위가 결과를 바꿉니다.

자주 묻는 질문

시공사가 자재값이 올랐다며 공사를 멈췄는데 증액해 줘야 하나요

계약서에 물가변동 조정 조항이 있고 시공사가 그 요건(계약 후 경과 기간, 등락률)을 갖춰 조정내역서와 함께 서면으로 청구했다면 조정해 주어야 합니다. 조항이 없거나 배제 특약이 유효하다면 증액 의무는 없고, 정당한 이유 없는 중단은 이행거절이 되어 해제와 손해배상 사유가 됩니다(서울중앙지방법원 2022가합508672 판결).

민간공사에도 국가계약법의 물가변동 조정이 적용되나요

곧바로 적용되지는 않습니다. 민간공사는 계약서에 조정 조항을 넣었거나 표준도급계약서를 계약문서로 포함한 경우에만 조정을 청구할 수 있습니다(서울중앙지방법원 2023가합102439 판결). 다만 계약서가 표준도급계약서를 기초로 조항을 두었다면 국가계약법 조정 규정이 해석의 참고기준이 됩니다(서울중앙지방법원 2022가합500500 판결).

계약서에 물가변동 조정은 없다고 썼으면 끝인가요

대부분은 그렇습니다. 입찰 전에 고지되어 가격에 반영할 수 있었던 배제 조항은 유효하다고 본 판결이 많습니다(서울고등법원 2023나2038685 판결). 다만 그 문구가 서명한 계약서에 편입되지 않았거나, 하도급에서 조정 신청권 자체를 막는 수준이라면 무효로 본 판결도 있습니다(창원지방법원 2023가합101509 판결, 항소심 진행 중).

사정변경을 이유로 공사비를 올려 달라고 소송할 수 있나요

인정되기 매우 어렵습니다. 대법원 2019다276338 판결의 요건(현저한 변경, 예견 불가능, 중대한 불균형)을 모두 갖춰야 하고, 위험을 떠안기로 한 사정은 제외됩니다. 설령 사정변경이 인정되어도 해제의 문제일 뿐 계약금액 조정 청구권이 생기지는 않는다고 본 판결이 있습니다(서울중앙지방법원 2023가합102439 판결).

물가변동 조정신청은 언제 해야 하나요

가격 상승이 요건을 넘는 즉시, 늦어도 준공대가를 받기 전에 해야 합니다. 조정신청 전에 확정적으로 받은 기성대가는 조정 대상에서 빠지므로(대법원 2004다28825 판결) 신청이 늦을수록 증액분이 줄어듭니다. 기성금을 받을 때 조정분을 유보한다는 뜻을 서면으로 남겨 두십시오.

하도급인데 원청이 발주처에서 못 받았다며 증액을 거절합니다

원도급과 하도급은 별개 계약이어서 그 사정만으로 거절할 수는 없습니다(창원지방법원 2023가합101509 판결). 하도급법 제16조의2에 따라 조정을 신청하면 원사업자는 10일 안에 협의를 시작해야 하고, 30일 안에 합의하지 못하면 하도급분쟁조정협의회에 조정을 신청할 수 있습니다. 변경계약에 보전 약정을 넣었다면 그 약정대로 받을 수 있습니다(창원지방법원 진주지원 2022가단45035 판결).

해제하면 시공사에 준 공사대금은 돌려받을 수 있나요

기성고를 넘는 부분만 돌려받습니다. 상당히 진행된 공사는 해제되어도 완성 부분은 도급인이 가지고 보수를 지급해야 하기 때문입니다(대법원 92다30160 판결). 시공사의 해지가 적법했던 사건에서도 기성고를 넘는 기지급금 256,243,344원은 시공사가 반환했습니다(서울중앙지방법원 2022가합553375 판결).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다276338 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결 — 사정변경을 이유로 한 해제·해지의 요건, 위험 인수와 예견가능성(서울중앙지방법원 2023가합102439 판결 인용)

• 대법원 2006. 9. 14. 선고 2004다28825 판결 — 확정적으로 지급된 기성대가의 물가변동적용대가 공제 / 대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다19410 판결 — 해제 시 지체상금의 종기 / 대법원 2012. 10. 11. 선고 2010다34043, 34050 판결 — 도급인 귀책 해제와 지체일수 / 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30160 판결 — 건축도급 해제의 소급효 제한 / 대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다35771 판결 — 계약보증금의 성질 / 대법원 2017. 12. 21. 선고 2012다74076 전원합의체 판결 — 공공계약 부당특약의 판단 기준(하급심 판결 인용)

• 창원지방법원 마산지원 2024. 2. 7. 선고 2022가합100769 판결(확정) — 입찰유의서 배제 문구의 계약 편입 부정, 조정 승인 공문과 지수조정률 3퍼센트 요건, 2,001,537,000원 인정

• 서울중앙지방법원 2024. 6. 11. 선고 2022가합500500(본소), 2023가합80126(반소) 판결(항소심 서울고등법원 2024나2030855 판결 항소기각, 확정) — 120일·5퍼센트 조정 조항, 국가계약법 참고기준, 선급금 공제, 지급시기

• 창원지방법원 2025. 10. 23. 선고 2023가합101509 판결(항소심 부산고등법원(창원) 2025나10714 진행 중) — 현장설명서 배제 특약 불편입·무효, 사정변경 부정, 조정신청 시점과 기성대가 공제

• 부산지방법원 2025. 5. 14. 선고 2023나52611 판결(1심 부산지방법원 2022가단338324, 확정) — 공공공사 원자재 상승분 증액 합의 인정, 공사중단 간접비

• 창원지방법원 진주지원 2024. 5. 1. 선고 2022가단45035 판결(항소심 창원지방법원 2024나106147 항소기각, 확정) — 변경계약의 자재비 보전 약정과 발주처 협의 조항의 해석

• 서울중앙지방법원 2025. 8. 29. 선고 2023가합102439 판결(항소심 서울고등법원 2025나210214 항소기각) — 물가변동 배제 특약 유효, 표준도급계약서의 효력, 사정변경과 조정청구권

• 서울고등법원 2024. 8. 29. 선고 2023나2038685 판결(1심 서울중앙지방법원 2023가단5045206 판결 취소, 상고심 대법원 2024다290956 판결 상고기각) — 지급자재 조달가격 변동 배제 조항 유효

• 서울중앙지방법원 2024. 10. 16. 선고 2022가합508672 판결(항소심 서울고등법원 2024나2055465 판결 항소기각, 확정) — 증액 요구와 착공 거부의 이행거절, 계약보증금·지체상금·교체 비용

• 서울중앙지방법원 2023. 8. 24. 선고 2022가합553375(본소), 2022가합553382(반소) 판결(확정) — 도급인 증액 거부에 따른 시공사 해지 적법, 서면 조정청구 부재, 지체상금 20퍼센트 감액, 기성 정산

• 수원지방법원 2023. 6. 30. 선고 2021가단14959 판결(확정) — 일방적 증액 요구 후 해제 통보의 이행거절, 계약보증금 귀속 약정 부재

• 대구지방법원 2023. 7. 19. 선고 2022가단144926 판결(확정) — 공사 중단과 지체상금의 시기·종기, 기성고 초과 지급금 반환

• 광주지방법원 순천지원 2023. 11. 29. 선고 2022가합10867 판결(항소심 광주고등법원 2023나27648 항소기각, 확정) — 구두 증액 약속 부정, 체결 당시 단가 부당은 물가변동 조정 대상 아님

• 서울고등법원 2020. 12. 3. 선고 2018나2075314 판결(1심 서울회생법원 2017가합100289, 상고심 대법원 2021다202569 심리불속행 기각) — 공기 연장과 자재 급등의 중대한 사정변경 부정

• 법령 — 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제19조, 같은 법 시행령 제64조 / 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제22조 / 하도급거래 공정화에 관한 법률 제3조의4, 제16조의2 / 건설산업기본법 제22조 제3항·제5항 / 민간건설공사 표준도급계약서(국토교통부 고시) 일반조건 제5조, 제17조, 제20조, 제22조, 제22조의2, 제23조, 제34조부터 제37조 / 민법 제2조, 제320조, 제398조, 제544조, 제673조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

물가 급등으로 멈춘 현장은 감정 싸움처럼 보이지만 실제로는 문서와 날짜의 싸움입니다. 계약 체결일, 입찰일, 가격이 오르기 시작한 날, 조정신청서를 보낸 날, 기성금을 받은 날, 공사를 멈춘 날, 최고서와 해제 통지가 도달한 날을 한 줄로 세우면 누가 먼저 계약을 어겼는지와 증액분의 기준일이 함께 드러납니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 도급계약서 표지의 물가변동 적용기준 칸, 일반조건의 조정 조항, 특수조건과 현장설명서·입찰유의서의 배제 문구를 함께 놓고 서로 어긋나는지 봅니다. 배제 문구가 계약서에 편입되었는지, 입찰 전에 고지되었는지가 첫 갈림길이기 때문입니다. 다음으로 시공사가 보낸 공문 가운데 조정신청서로 인정될 만한 것이 있는지, 조정내역서와 품목별 상승률이 붙어 있는지 확인합니다. 세 번째로 기성금 수령 내역과 유보 문구, 선급금 액수를 정리해 조정 대상에서 빠질 금액을 가늠합니다. 네 번째로 공사 중단의 경위, 즉 도급인의 설계 변경이나 기성금 미지급이 있었는지, 협의 요청에 누가 어떻게 답했는지를 공문과 문자로 확인합니다. 마지막으로 계약이행보증서와 선급금 보증서의 보증기간, 상대방의 재산 상황을 보고 회수 경로를 정합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 증액 협상과 해제 준비를 한 묶음으로 설계합니다. 시공사를 대리할 때는 계약 조항에 맞춘 조정신청서를 근거 조항, 조정기준일, 품목별 등락률과 함께 다시 작성하고, 기성금을 받을 때마다 조정분 유보 문구를 남기게 하며, 공사를 멈추기 전에 협의 요청과 기한을 정한 최고를 먼저 보냅니다. 하도급이라면 하도급법 제16조의2에 따른 신청과 분쟁조정 신청 시점을 계산합니다. 건축주를 대리할 때는 배제 특약의 편입과 고지 경위를 자료로 정리하고, 협의에 성실히 응했다는 기록을 남긴 뒤 이행 최고와 해제, 보증기관 사고 통지, 후속 업체 선정을 같은 일정표에 올립니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 자재값이 크게 올랐다는 사실 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 계약서에 어떤 문구가 들어갔는지, 조정신청서가 언제 어떤 모양으로 나갔는지, 공사를 멈추기 전에 최고와 협의를 거쳤는지, 기성금을 받으며 무엇을 유보했는지였습니다. 같은 물가 급등이 어떤 사건에서는 20억 원의 증액으로, 어떤 사건에서는 30억 원 청구의 전부 기각으로, 또 어떤 사건에서는 해제와 손해배상으로 이어졌습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 증액을 받아 낼 사건인지, 협의로 정리할 사건인지, 해제와 교체로 갈 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

현장이 멈추면 금융비용과 입주 일정, 다음 공정의 하도급 계약까지 한꺼번에 흔들립니다. 법은 시공사에게 계약금액 조정의 길을, 건축주에게 해제와 손해배상의 길을 열어 두었지만, 두 길 모두 계약서의 문구와 서면 절차 위에 놓여 있습니다. 어느 쪽이든 첫 공문이 결과의 방향을 정합니다.

도급계약서와 일반조건·특수조건, 현장설명서와 입찰유의서, 산출내역서, 주고받은 공문과 내용증명, 기성금 수령 내역, 보증서를 모아 두시기 바랍니다. 아직 조정신청서나 최고서를 보내지 않았다면 보내기 전에 문구부터 점검하셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.