요양원·요양시설 건물과 사업을 샀는데 입소자 수·인근 시립 요양원·위반건축물·영업정지 이력을 듣지 못했다면 — 취소가 인정된 판결과 항소심에서 뒤집힌 판결, 컨설팅 수수료와 법정추인의 함정

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 노인요양시설(요양원) 건물과 사업을 함께 산 매수인은 입소자 수 부풀림, 인근 시설 계획, 위반건축물, 행정처분 이력을 듣지 못했다는 사실만으로 계약을 취소할 수 있는 것은 아니고, 그 사정이 요양원 운영이나 대금 결정에 실제로 결정적이었는지와 매수인이 정말 몰랐는지에서 결론이 갈립니다. 서울고등법원 2023. 2. 1. 선고 2022나2000959 판결은 요양원 목적 매수를 밝힌 매수인의 착오 취소를 받아들여 계약금 1억 5,800만 원 반환을 명했지만, 창원지방법원 2024. 2. 14. 선고 2023나102858 판결은 87일 영업정지를 알리지 않은 사건에서 1심의 취소 판단을 뒤집었습니다. 또한 취소 사유를 안 뒤 이의를 남기지 않고 잔금을 치르거나 시설을 되팔면 민법 제145조의 법정추인으로 취소권을 잃을 수 있습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 27건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

판결에 나온 요양원 거래들을 보면 토지·건물 매매계약서와 시설·비품·영업권을 넘기는 권리 양도계약서를 따로 쓰고, 그 사이에 컨설팅 업체가 들어오며, 권리금과 특약은 현재 입소자 수를 전제로 짜입니다. 인수하고 보니 입소자가 설명보다 적거나, 근처에 시립 요양원이 들어선다는 말을 듣거나, 건축물대장의 위반건축물 표시로 설치 절차가 막히거나, 전 운영자의 영업정지 이력을 뒤늦게 알게 되면 '속았으니 취소하면 된다'고 생각하시기 쉽습니다. 그러나 실제 판결에는 1심에서 이기고 항소심에서 진 사건, 3억 4,200만 원을 청구해 약 431만 원만 인정받은 사건, 시설을 되판 탓에 취소 주장이 막힌 사건이 함께 있습니다. 이 글은 요양원 양수 판결문을 직접 읽고 어느 대목에서 갈렸는지, 잔금 전후로 무엇을 해야 하는지를 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

입소자 수가 설명과 다르면 돈을 돌려받을 수 있습니까 — 계약서 특약의 문구에 달려 있습니다. 의정부지방법원 2019. 5. 22. 선고 2018가합906 판결은 '인계 당시' 입소자 수를 유지하기로 한 특약은 인계 후 감소에 적용되지 않는다고 보았고, 서울고등법원 2025. 4. 25. 선고 2024나2024232 판결은 입소자 9명이 옮겨 갔어도 순감소가 6명이라 '7명 감원부터' 지급하는 특약에 해당하지 않는다고 보았습니다. 다만 허위 자료를 꾸며 제시했다면 특약과 별개로 기망이 문제 됩니다(서울고등법원 2012. 11. 14. 선고 2012나15284 판결, 취소 범위 문제로 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결에서 파기환송).

위반건축물이나 행정처분을 숨겼으면 바로 취소됩니까 — 바로 되지는 않습니다. 면적이 아니라 요양원 운영을 실제로 막는지가 기준이어서, 12㎡ 위반이라도 설치·운영을 막는다면 계약의 핵심이 되지만(서울고등법원 2022나2000959), 화장실 1개소 정도는 계약 효력을 좌우하지 못한다고 본 판결도 있습니다(창원지방법원 2023나102858).

컨설팅 수수료가 중개보수 상한을 넘으면 돌려받습니까 — 실질이 중개인지에 따라 다릅니다. 인허가·입소자 인계·고용승계까지 맡은 컨설팅 수수료 2%는 유효하다고 본 판결(수원지방법원 2025. 7. 10. 선고 2023나107955 판결)과, 별도 컨설팅 계약이 없다며 2,940만 원 청구를 기각한 판결(서울중앙지방법원 2025. 10. 31. 선고 2024나65692 판결)이 나뉩니다.

매수인이 쓸 수 있는 길은 네 갈래입니다

첫째, 사기 취소입니다. 민법 제110조 제1항에 따라 기망으로 맺은 계약은 취소할 수 있고, 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 고지의무 위반을 부작위에 의한 기망으로 보았습니다. 제3자가 속인 경우에는 제110조 제2항에 따라 매도인이 그 사실을 알았거나 알 수 있었어야 합니다. 컨설팅 업자의 말만 있고 매도인의 관여가 드러나지 않는 사건에서 이 조항이 걸림돌이 됩니다.

둘째, 착오 취소입니다. 민법 제109조 제1항은 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 착오를 취소 사유로 정하되 중대한 과실이 있으면 막습니다. 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결은 일부만 도로에 편입된다는 중개인의 말을 믿고 집 지을 땅을 산 매수인의 동기의 착오를 인정하면서, 정육점을 하던 매수인의 직업과 경위에 비추어 중대한 과실도 아니라고 했습니다. 기망의 고의까지 증명하지 않아도 되므로 요양원 사건에서 실제로 승부처가 된 길입니다.

셋째, 하자담보책임입니다. 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결은 건축허가를 받을 수 없는 법률적 장애도 매매목적물의 하자이고, 그 존부는 계약 성립 시를 기준으로 본다고 했습니다. 민법 제580조, 제575조 제1항에 따라 목적을 달성할 수 없으면 해제, 그 밖에는 손해배상입니다. 다만 매수인이 알았거나 과실로 몰랐으면 인정되지 않고, 제582조에 따라 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.

넷째, 취소하지 않고 손해배상만 구하는 길과 특약 위약금입니다. 대법원 2004다48515 판결은 고지의무 위반 시 계약을 취소할 수도, 취소하지 않고 손해배상만 구할 수도 있다고 했습니다. 취소권은 민법 제146조에 따라 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에, 불법행위 손해배상은 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 행위일부터 10년 안에 행사해야 합니다.

고지의무는 어디까지입니까 — 대법원의 기준

"부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며" — 대법원 2004다48515

이 판결은 인근 쓰레기 매립장 건설 예정 사실을, 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은 인근 대규모 공동묘지의 존재를 고지 대상으로 보았습니다. 2005다5812 판결은 매수인이 '알 수 있었다'는 것만으로는 고지의무가 사라지지 않고, 과실은 책임 제한에서 고려될 뿐이라고 하면서, 현장에 가 보면 알 수 있었다는 이유로 고지의무를 부정한 원심을 파기했습니다. 다만 스스로 확인할 의무가 있거나 거래관행상 당연히 알 것으로 예상되는 경우는 예외입니다.

반대 방향의 판결도 있습니다. 대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다59247 판결은 회사 주식을 넘기며 라이선스 해약조항을 따로 알리지 않은 양도인의 고지의무 위반을 인정한 원심을 파기했습니다. 양도인이 그 조항을 알았는지 불분명했고, 양수인 측이 약 1주간 실사하며 계약서 사본까지 받았기 때문입니다. 사업을 통째로 인수하는 사람에게는 스스로 살필 책임이 더 무겁게 요구될 수 있습니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406, 54413 판결은 교환 사건에서 목적물의 시가나 가액 결정의 기초 사항은 원칙적으로 고지할 의무가 없다고 했으므로 '권리금이 시세보다 비쌌다'는 주장도 그 자체로는 기망이 되기 어렵습니다.

요양원에는 법률이 직접 정한 고지 항목도 있습니다. 노인장기요양보험법 제37조의4 제1항은 행정제재처분의 효과가 처분일부터 3년간 양수인에게 승계된다고 하고, 제2항은 진행 중인 절차도 양수인에게 이어진다고 하며, 제4항은 처분을 받았거나 절차가 진행 중인 자는 지체 없이 그 사실을 양수인에게 알리도록 정합니다. 2026. 11. 27. 시행 예정인 개정본에서도 이 조문의 문언은 같습니다.

첫 번째 사례 — 12㎡ 승강기 위반으로 계약금 1억 5,800만 원을 돌려받았습니다

서울고등법원 2022나2000959 판결의 사건입니다. 부부인 A씨 등은 '요양원 운영에 적합하다'는 인터넷 광고를 보고 5층 건물을 15억 9,500만 원에 사기로 하면서 매수 목적이 요양원 설치·운영임을 밝혔습니다. 건축물대장에는 화물용 승강기 12㎡ 증축 등 위반이 올라 있었고, 매도인은 '패널만 제거하면 해결된다'고 말했습니다. 그 말을 믿은 A씨 등은 대장상 위반은 매수인이 해결한다는 특약을 받아들이고 대금을 500만 원 깎았습니다. 그런데 행정청은 승강기와 패널을 모두 철거해야 한다고 회신했습니다.

A씨 등은 잔금일에 나가지 않았고, 매도인은 기한을 정해 최고한 뒤 계약 해제를 통보했습니다. 법원은 2층 임차인 퇴거 합의나 위반 해결 의무는 매도인에게 없다고 보아 소유권이전 청구를 기각했고, 해제도 적법하다고 했습니다. 1심(의정부지방법원 2021가합50857)도 A씨 등의 패소였습니다. 그러나 항소심에서 추가한 예비적 청구에서 결론이 바뀌었습니다.

"위 건축법 위반사항은 그에 관한 해소가 없다면 이 사건 건물에서 요양원을 설치·운영하고자 하는 원고들이 매수 목적을 달성하지 못하게 하는 하자로서 계약 체결에 나아가지 않았을 사유이므로…" — 서울고등법원 2022나2000959

법원은 대법원 2000다12259 판결의 법리에 따라 이를 계약의 중요한 부분에 관한, 매도인이 유발한 동기의 착오로 보아 계약금 전액 반환을 명했습니다. 매도인의 '12㎡라 가벼운 하자'라는 주장은 배척되었고, 해제된 뒤에도 착오 취소가 가능하다는 대법원 1996. 12. 6. 선고 95다24982, 24999 판결도 인용되었습니다. 엘박스 표시상 대법원 2023다217015 판결로 상고기각되어 확정되었습니다. 다만 대장상 위반을 매수인이 떠안는 특약 자체는 그대로 효력이 인정되었으므로, 잘못된 설명이 없었다면 결론은 달랐을 수 있습니다.

두 번째 사례 — 87일 영업정지를 숨겼는데 1심 승소가 뒤집혔습니다

창원지방법원 거창지원 2023. 2. 15. 선고 2021가단11874 판결의 사건입니다. B씨는 정원 22명 요양원의 건물과 부지를 6억 4,000만 원에, 시설·비품·영업권을 1억 2,000만 원에 양수하기로 하고, 영업권 대금 중 6,000만 원을 낸 뒤 나머지 6,000만 원은 공정증서를 써 주었습니다. 뒤늦게 양도인이 계약 약 10개월 전 87일 영업정지처분을 받았다는 사실과 입소자 학대 의심신고를 알게 되었습니다. 영업정지는 전 운영자의 부정 청구가 양도인에게 승계된 것이었습니다. 1심은 처분 사실을 알리지 않은 것을 기망으로, 지정취소 위험을 하자로 보아 6,000만 원 반환과 강제집행 불허를 명했습니다.

항소심인 창원지방법원 2023나102858 판결은 1심을 취소하고 청구를 모두 기각했습니다. 미고지 사실은 인정하면서도 근거를 넷으로 들었습니다. 첫째, 시행규칙 개정 부칙 때문에 가중처분 우려가 없고, 제37조의4 제3항상 양수인이 몰랐다면 승계되지 않을 수도 있으며, 담당 공무원도 불이익이 없다고 진술했습니다. 둘째, 학대 의심신고는 계약 뒤에 접수되어 숨길 수 없었고, 개선명령도 계약 후의 일이며 사회복지사업법에는 승계 규정이 없습니다. 셋째, B씨의 사기 고소는 경찰 불송치와 항고 기각으로 끝났습니다. 넷째, 배우자가 재가요양센터장인 동종 업계 종사자였고 계약 뒤 대화에서 처분을 이미 아는 듯 말한 점에 비추어 알았거나 알 수 있었다고 보았습니다. 건물 일부 불법건축물 주장도 화장실 1개소 정도여서 효력을 좌우하지 못한다고 했습니다. 엘박스 표시상 대법원 2024다225648 판결로 상고이유서 부제출 기각되어 확정되었습니다.

'처분 이력을 숨겼다'는 사실과 '그래서 내 운영에 실제 위험이 있다'는 것은 별개로 증명해야 합니다. 처분의 내용과 시점, 그 시점 시행규칙의 부칙, 관할 지자체의 공식 회신을 먼저 확보해야 합니다. 몰랐다고 주장할수록 제3항으로 승계가 차단되어 손해가 없다는 반론이 따라오는 구조도 미리 대비해야 합니다.

세 번째 사례 — 양도인이 10km 옆 요양원을 인수했는데 고지의무가 부정되었습니다

서울고등법원 2024나2024232 판결의 사건입니다. C씨는 남양주의 요양시설 토지·건물 33억 8,000만 원, 권리금 4억 원, 합계 37억 8,000만 원에 양수했습니다. 특약은 잔금일까지 7명 감원부터 1인당 500만 원, 잔금 뒤 양도인이 입소자를 옮기게 하면 1인당 1,000만 원, 반경 8km 이내 3년 경업금지였습니다. 그런데 양도인 측은 계약 나흘 전 약 10km 떨어진 다른 요양원을 사 두었고, 잔금 전 입소자 9명이 그리로 옮겨 갔습니다. C씨는 고지의무 위반과 부당 유인을 이유로 합계 1억 6,025만 원을 청구했습니다.

법원은 대법원 2011다59247 판결의 기준에 따라 고지의무 위반을 부정했습니다. 8km 밖 운영은 용인한 것으로 보이고, 반경 10km 안에 요양시설 등이 120여 개 있으며, 차량으로 40분 가까이 걸린다는 점을 들었습니다. 사망·귀가와 신규 입소까지 합친 순감소가 6명이어서 위약금 조항에도 해당하지 않는다고 했고, 잔금 뒤 옮긴 입소자도 양도인의 유인으로 옮겼다는 증명이 부족하다고 했습니다.

"입소할 요양시설의 선택은 입소하고자 하는 시설의 폐업 등 특별한 사정이 없는 이상 입소자와 보호자의 의사에 달려 있고 요양시설 운영자가 결정할 수 있는 사항이 아닌 점" — 서울고등법원 2024나2024232

주목할 대목은 잔금 직전에 쓴 각서입니다. 의사소통이 어려운 치매 입소자 2명은 자발적 이동으로 볼 수 없고 양도인의 행위로 옮겨졌다고 인정되었지만, C씨가 '45인 미달 시 1인당 500만 원 외에는 입소자 수로 문제 삼지 않겠다'는 각서를 쓰고 1,500만 원을 받은 탓에 별도 청구가 막혔습니다. 경업금지 8km도 컨설팅 담당자가 제안한 숫자였습니다. 1심(서울중앙지방법원 2024. 4. 17. 선고 2023가단5179376 판결)과 같은 결론으로 항소기각되어 확정되었습니다.

네 번째 사례 — 정원 62명·증축 87명 주장, 3억 4,200만 원 청구에 약 431만 원만 남았습니다

의정부지방법원 2018가합906 판결의 사건입니다. D씨는 토지와 요양시설 건물을 14억 원, 권리금 3억 1,000만 원에 양수하고, 정원 미달·증축 불가·인수인계 불이행·건물 하자·퇴소 유도·비품 반출 등을 이유로 3억 4,200만 원을 청구했습니다. 인정된 것은 퇴직금 정산 약정에 따른 4,316,598원뿐입니다.

특약에는 '건축면적상 정원 62명, 정원 미달 시 명당 500만 원'이 있었으나, 법원은 이를 실제 수용 정원 보장이 아니라 설계도상 건축면적 정원으로 해석했습니다. 1,473.88㎡를 1인당 23.6㎡로 나누면 62.45명이므로 문구에 부합한다는 것입니다. 입소정원 1명당 연면적 23.6㎡ 기준은 현행 노인복지법 시행규칙 별표 4에도 있습니다. 3층 증축으로 87명까지 늘릴 수 있다고 유인했다는 주장, 하자 보수비 6,000만 원, 비품 반출은 모두 증거 부족이었습니다. 입소자 36명 유지 특약은 '인계 당시'의 인원을 말하므로 인계 뒤 20명 감소에는 적용되지 않는다고 보았고, 계약 당사자가 아닌 '실권리자' 청구도 기각되었습니다.

'정원'이 신고 정원인지 건축면적상 계산인지, '입소자 수'가 어느 시점의 인원인지가 계약서에 없으면 소송에서 매수인이 불리하게 해석될 수 있습니다.

다섯 번째 사례 — 시설을 되팔아 법정추인이 되었습니다

서울남부지방법원 2018. 7. 26. 선고 2016가단266297 판결의 사건입니다. E씨는 부천의 임차 건물에 있는 요양원 시설과 영업권을 1억 8,000만 원에 양수하기로 했습니다. 계약서에는 정원 45명, 현원 41명, 잔금일 현원이 40명 이하이면 1인당 300만 원 공제가 적혀 있었습니다. 곧이어 임대차보증금 1억 원과 시설비 1억 원, 합계 2억 원으로 바꾸는 변경계약을 쓰면서 '요양원 시설과 경영권을 현상대로 인수'하고 이후 사항은 E씨가 책임지기로 했습니다.

E씨는 월 2,000만 원 수익 보장이 거짓이었고 누수·공조시설 하자가 심하다며 계약 취소와 1억 9,300만 원 반환을 구했습니다. 그러나 소송 중이던 2018. 5. 1.경 시설과 영업권을 제3자에게 넘긴 사실이 드러났습니다. 법원은 이를 민법 제145조 제5호의 '취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도'로 보아 법정추인을 인정했습니다. 수익 보장 약정 자체도 증명되지 않았고, 하자 주장은 현상대로 인수 조항과 건물주 증언에 막혔습니다. 엘박스에는 확정으로 표시되어 있습니다.

민법 제145조는 추인할 수 있는 후의 전부나 일부의 이행, 이행의 청구, 경개, 담보 제공, 권리 양도, 강제집행을 추인으로 보되, 이의를 보류하면 그렇지 않다고 정합니다. 제144조 제1항상 추인은 취소 원인이 소멸한 뒤라야 효력이 있으므로, 속은 것을 안 시점이 기준입니다. 문제를 안 뒤의 잔금 지급, 입소자 인수 요구, 대출 담보 제공, 재매각 추진이 모두 불리한 사정이 될 수 있습니다. 부득이 잔금을 치르거나 운영을 이어 가야 한다면 '취소권과 손해배상 청구권을 유보한다'는 내용증명을 그 전에 보내 두어야 합니다.

여섯 번째 사례 — 컨설팅 수수료는 계약서와 업무 기록으로 갈렸습니다

수원지방법원 2023나107955, 2023나107962 판결에서 요양원 양도인 F씨는 컨설팅 회사와 양도대금 33억 8,000만 원(부동산 26억 원, 권리금 7억 8,000만 원)의 2%를 수수료로 하되, 계약금·잔금 때 절반씩 제때 내면 1%로 할인하는 특약을 맺었습니다. 제때 내지 않고 2,000만 원만 보내자 회사가 나머지 5,436만 원을 청구했습니다. F씨는 부동산 부분이 중개보수 상한을 넘어 무효라고 다투었지만 법원은 받아들이지 않았습니다. 업무가 인허가, 입소자·집기 인수인계, 고용승계, 대출, 설계도면 제출까지 포함했고, 매매계약서에 매매 외 업무 보수는 별도 합의한다고 적혀 있었으며, 공인중개사인 대표와 중개보수를 따로 정하지 않았다는 점을 들었습니다. 1심(수원지방법원 성남지원 2022가단249069)과 같은 결론으로 확정되었습니다.

서울중앙지방법원 2024나65692 판결은 반대입니다. 회사는 처음에 매매 중개 및 컨설팅 비용 7,350만 원을 주장하다가 '중개를 컨설팅으로 포장했다'는 반박을 받자 양도·양수 컨설팅 비용 2,940만 원으로 청구를 바꾸었습니다. 법원은 컨설팅 계약서가 없고 한 사람이 업무를 도맡아 구분이 어려우며, 요양원 소개는 중개에 포섭되고, 대출 알선은 성사되지 않았고, 조언은 중개에 수반된다고 보아 기각했습니다. 1심(서울중앙지방법원 2023가단5449273)을 유지하여 확정되었습니다.

창원지방법원 통영지원 2024. 12. 11. 선고 2022가단17644 판결은 22억 원 요양원 거래에서 컨설팅 업자에게 써 준 2억 2,000만 원 공정증서를 두고, 실질이 중개이지만 업으로 한 것은 아니라며 보수를 이미 낸 1억 2,000만 원으로 감액했습니다. 그러나 항소심인 부산고등법원(창원) 2025. 8. 14. 선고 2025나10129 판결은 업자가 2억 원을 몰취당할 위험을 지고 매수인 지위를 넘긴 대가로 보아 감액을 부정하고, 잔액 1억 원과 연 20% 지연손해금을 넘는 부분만 집행을 불허했습니다. 확정 여부는 미확인입니다.

공인중개사법 제32조 제4항과 시행규칙 제20조 제4항 제2호에 따라 주택 외 중개대상물의 보수는 원칙적으로 거래금액의 1천분의 9 이내이고, 제33조 제1항 제3호는 어떠한 명목으로도 이를 넘는 금품을 받지 못하게 하며, 제49조 제1항 제10호가 처벌합니다. 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결과 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결은 한도 초과 약정을 그 범위에서 무효로 보고, 2005다32159 판결은 초과분의 부당이득 반환을 명한 원심을 유지했습니다. 무자격·무등록자가 중개업으로 맺은 약정은 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결상 전부 무효이지만, 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결은 단 1회 중개처럼 업으로 한 것이 아니면 무효가 아니고 부당하게 과다한 부분만 감액된다고 했습니다.

함정은 권리금입니다. 대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결은 영업시설·비품이나 거래처, 노하우 같은 유·무형의 재산적 가치는 중개대상물이 아니어서 권리금 중개에 수수료 한도가 적용되지 않고, 포괄적으로 받은 돈 중 어디까지가 중개수수료인지 특정되지 않으면 초과 수령을 단정할 수 없다고 했습니다. 건물값과 권리금을 합친 금액에 몇 %를 곱한 계약은 이 대목에서 다툼이 생깁니다. 다투시려면 약정 금액을 부동산 부분과 권리금 부분으로 나누고, 업체가 실제 수행한 업무를 일자별로 대조해 소개·알선 외에 무엇을 했는지부터 정리해야 합니다.

인근에 시립·공립 요양원이 들어온다는 계획을 듣지 못했다면

제가 조사한 범위에서는 시립·공립 요양원 개설 계획의 미고지를 직접 판단한 판결은 찾지 못했습니다. 따라서 아래는 앞의 판결들에서 추론한 기준이며, 결과를 단정할 수 없습니다.

• 계획의 구체성 — 대법원 2004다48515 판결의 매립장은 설치승인 단계에서도 고지 대상이 되었고 나중에 승인이 무효가 되어도 건설이 이어지자 책임이 유지되었습니다. 예산 편성·부지 확보·공고까지 간 계획인지, 소문 수준인지 구분해야 합니다.

• 매도인이 알았다는 증거 — 대법원 2011다59247 판결은 양도인이 알았는지가 불분명하면 고지의무 위반을 단정할 수 없다고 했습니다. 지자체 설명회 참석, 담당 부서 연락, 입찰 또는 위탁 관련 접촉 기록이 필요합니다.

• 스스로 확인할 수 있었는지 — 공개 공고가 있으면 '당연히 알 사정'이라는 반론이 나옵니다. 대법원 2005다5812 판결은 과실만으로 고지의무가 면제되지 않는다고 했지만, 책임 제한은 남습니다.

• 경쟁 환경 — 서울고등법원 2024나2024232 판결은 반경 10km에 시설 120여 개가 있다는 점을 고지의무 부정 사유로 들었습니다. 대체 시설이 드문 지역인지, 입소 대기 수요가 계약의 전제였는지를 자료로 보여야 합니다.

상가·아파트 사건과 달리 시립 시설은 혐오시설이 아니라 경쟁시설이라는 점이 다릅니다. 취소보다 대금 감액 성격의 손해배상이 현실적일 수 있고, 손해액은 고지받았더라면 지급했을 대금과의 차이로 구성합니다(대법원 2011다59247). 대법원 2005다5812 판결은 재산상 손해액을 확정하기 어려우면 그 사정을 위자료 산정에 참작할 수 있다고 했습니다.

계약서가 두 장이면 취소 범위가 달라집니다

서울고등법원 2012나15284 판결은 권리금 양도 사건의 기망 인정 사례입니다. 강남 카페 양도인이 매도 중개를 맡기자마자 영업 마감 직전 부모 명의 카드 등으로 가공 매출을 입력해 8월 매출 2,310만 원 중 최소 600만 원 이상을 부풀린 자료를 컨설팅 업체를 통해 제시했고, 법원은 권리금 2억 4,000만 원 계약의 취소를 인정했습니다. 매출을 대강 알려 주는 정도를 넘어선 조작이었기 때문입니다. 요양원이라면 입소계약서·급여청구 내역과 다른 입소자 명단을 만들어 제시한 경우가 이와 가깝다고 볼 수 있습니다.

그러나 대법원 2012다115120 판결은 상고이유 판단을 생략한 채 이를 파기했습니다. 임차권 양도계약과 권리금계약이 경제적·사실적으로 일체라면 권리금계약만 떼어 취소할 수 없고 전체 취소의 효력이 생긴다는 이유입니다. 환송 후 결과는 확인하지 못했습니다. 원심은 쌍방의 반환의무가 동시이행 관계라며 권리금의 지연손해금도 인정하지 않았습니다(대법원 1993. 9. 10. 선고 93다16222 판결 인용).

건물 매매와 영업 양도를 나눈 요양원 거래에서 이 법리는 중요합니다. 건물은 소유권이전등기가 끝났고 영업권 대금만 돌려받겠다는 청구가 일체성 판단에 어떻게 영향을 미치는지, 건물까지 되돌릴 때 대출과 입소자를 어떻게 처리할지를 소장을 쓰기 전에 결정해야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 오늘 계약서 두 장과 특약을 펴서 표시합니다. 입소자 수의 기준 시점(계약일·잔금일·인계일), 감원 위약금 시작 인원, 경업금지 반경과 기간, '현상대로 인수', '위반사항은 매수인 해결', '향후 이의 없음' 문구에 표시합니다.

2. 건축물대장과 등기부를 지금 발급합니다. 위반건축물 표시의 위반일시·내용·면적을 적고, 관할 건축 부서에 어떤 철거·시정을 해야 설치신고가 가능한지 서면으로 질의합니다. 서울고등법원 2022나2000959 사건은 이 회신이 결정적이었습니다.

3. 지자체와 국민건강보험공단에 행정처분 이력을 확인합니다. 처분 일자, 위반 내용, 진행 중 절차, 제37조의4 제1항의 3년 기간이 남았는지, 내 경우 승계되는지 공식 답변을 받습니다.

4. 입소자 수를 숫자로 복원합니다. 계약 전 제시받은 명단·매출 자료와 인수 후 실제 입소계약, 본인부담금, 급여청구 내역을 월별로 대조합니다.

5. 내가 언제 무엇을 알았는지 날짜표를 만듭니다. 민법 제582조의 6개월, 제146조의 3년, 제145조의 법정추인이 모두 이 날짜에서 계산됩니다.

6. 그 날 이후 내가 한 행동을 적습니다. 잔금 지급, 담보 제공, 각서, 재양도 협의가 있으면 체크합니다. 있다면 추가 행동을 멈추고 상담받으십시오.

7. 컨설팅 업체의 등록 여부와 실제 업무를 확인합니다. 중개사무소 등록증, 계약서상 업자 명칭, 수행 업무 기록, 양도인 측과의 관계를 확인합니다. 서울고등법원 2024나2024232 사건에서는 컨설팅 담당자가 양도인 측 가족이었습니다.

이상을 알게 된 날부터 — 이 순서로 움직이십시오

• 당일 — 계약서·광고·문자·녹음을 모으고, 잔금 송금이나 각서 서명을 멈춥니다. 상대방에게 '알겠다, 일단 진행하자'는 답장을 보내지 마십시오.

• 3일 안 — 건축 부서, 노인복지 담당 부서, 공단에 서면 질의를 넣고, 지자체 시설 설치 계획 공고와 예산 자료를 확인합니다.

• 1주 안 — 잔금 전이라면 그대로 낼지 판단합니다. 서울고등법원 2022나2000959 사건처럼 잔금 불이행으로 해제되어 계약금을 몰취당할 위험이 있으므로 착오·기망 주장의 증거가 있는지가 먼저입니다. 낸다면 이의 보류 내용증명을 먼저 보냅니다.

• 2주 안 — 취소·해제·손해배상 중 무엇을 주위적으로 할지 정하고, 대금 반환을 구한다면 가압류를 검토합니다. 공정증서를 써 주었다면 청구이의와 강제집행정지를 함께 검토합니다.

• 안 날부터 6개월 전 — 하자담보 권리는 민법 제582조의 기간 안에 행사하고 그 기록을 남깁니다. 입소자·직원 문제가 걸린 운영 일정은 소송과 별도로 관리합니다.

이 판결들의 승패를 가른 것은 기억이 아니라 기록입니다. 서울고등법원 2022나2000959 사건에는 매수 목적 표시, 특약, 행정청 회신이 있었습니다. 반대로 서울남부지방법원 사건의 수익 2,000만 원 보장, 의정부지방법원 사건의 87명 증축 유인은 증거 부족으로 끝났습니다. 창원지방법원 사건에서는 매수인 측이 대화에서 한 말이 오히려 '이미 알고 있었다'는 근거가 되었습니다. 계약 전 안내 자료, 입소자 명단, 설명을 들은 날의 문자와 메모, 그리고 '요양원 운영이 목적'이라는 표시를 남겨 두십시오.

대출·입소자·설치신고까지 함께 봐야 합니다

노인복지법 제35조 제2항은 시설 설치를 신고 사항으로, 노인장기요양보험법 제31조는 장기요양기관을 지정 사항으로, 제32조의3은 지정 유효기간을 6년으로 정합니다. 창원지방법원 사건과 서울남부지방법원 사건에 나타난 것처럼 실제 거래는 기존 운영자의 폐지·폐업 신고와 양수인의 신규 신고로 진행되는 경우가 있습니다. 창원지방법원 2023나102858 판결은 건물 소유권을 넘긴 양도인이 시설 기준상 더 운영할 수 없어 폐업 신고와 입소자 전원이 불가피했고, 매수인이 신규 서류를 제대로 내지 않았다고 보았습니다. 양도계약서에 입소자 유지 의무가 없으면 '입소자 18명 영업권' 주장도 받아들여지지 않았습니다.

담보 대출도 살펴야 합니다. 현행 노인복지법 시행규칙 별표 4는 시설 설치자의 소유권 확보를 요구하고, 설치 목적 외 저당권 설정을 금지하며, 설치 목적의 저당권도 입소보증금과 합해 건설원가의 80% 이하로 제한합니다. 서울고등법원 2015. 5. 14. 선고 2014나2028877 판결은 이를 위반한 근저당을 무효로 보았지만, 대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다219528 판결은 강행규정이 아니라며 파기환송했습니다. 근저당이 무효가 되는 것은 아니지만 제43조 제1항 제1호의 사업정지·폐지 위험은 별도이므로, 매수 대금 대출을 설계할 때 관할 지자체에 미리 확인해야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

그러나 잔금일이 임박했거나, 이미 계약금·중도금을 냈고 대출이 실행되었거나, 공정증서를 써 주었거나, 행정처분과 위반건축물이 겹치는 사건은 다릅니다. 잔금을 내면 추인 위험이 있고 안 내면 해제와 계약금 몰취 위험이 있어 어느 쪽도 쉽게 고를 수 없습니다.

거액 소송에서 사기 형사 고소를 먼저 넣는 것도 신중해야 합니다. 창원지방법원 사건에서는 불송치 결정이 민사 판단의 근거 중 하나로 거론되었습니다. 고소가 불송치되면 형사소송법 제245조의7에 따라 통지받은 날부터 3개월 안에 이의신청을 할 수 있지만, 무엇이 기망인지 증거를 먼저 정리한 뒤 민사와 순서를 맞추는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

요양원을 인수했는데 입소자 수가 계약 때보다 줄었으면 권리금을 돌려받을 수 있습니까?

경우에 따라 다르며 감소만으로는 어렵습니다. 판결들은 특약의 기준 시점과 인원을 문구대로 적용했고, 입소 선택은 입소자와 보호자의 의사라는 점도 들었습니다(의정부지방법원 2018가합906, 서울고등법원 2024나2024232). 다만 허위 명단이나 자료를 제시했다면 기망 주장이 가능합니다(서울고등법원 2012나15284 참조).

요양원 매도인이 영업정지 이력을 안 알려 줬으면 계약을 취소할 수 있습니까?

확실하지 않습니다. 노인장기요양보험법 제37조의4 제4항은 통지 의무를 정하지만, 창원지방법원 2023나102858 판결은 미고지 사실을 인정하고도 운영에 지장이 없고 매수인이 알았을 수 있다며 취소를 부정했습니다. 승계 여부와 실제 위험, 매수인의 인식을 함께 증명해야 합니다.

요양원 건물에 위반건축물 표시가 있는데 특약에 매수인이 해결한다고 적혀 있으면 포기해야 합니까?

반드시 그렇지는 않습니다. 서울고등법원 2022나2000959 판결은 특약상 의무는 매수인에게 있다고 보면서도, 매도인이 해결 방법을 잘못 설명해 유발한 착오를 이유로 취소를 인정했습니다. 다만 잘못된 설명과 요양원 목적 표시의 증거가 필요합니다.

근처에 시립 요양원이 생긴다는 걸 숨기고 팔았으면 사기입니까?

단정할 수 없습니다. 직접 판단한 판결은 찾지 못했고, 대법원 2004다48515 판결의 예정 시설 고지 법리를 유추해 매도인의 인식, 계획의 구체성, 공개 여부를 따져야 합니다. 서울고등법원 2024나2024232 판결은 경쟁 요양원 운영 예정의 고지의무를 부정했습니다.

요양원 컨설팅 업체에 양도대금 2% 수수료를 약속했는데 중개보수 초과로 무효입니까?

실질에 따라 다릅니다. 수원지방법원 2023나107955 판결은 인허가·인수인계 업무가 포함된 2% 약정을 유효로 보았고, 서울중앙지방법원 2024나65692 판결은 별도 컨설팅 계약을 인정하지 않았습니다. 권리금 부분에는 중개보수 한도가 적용되지 않는다는 점도 고려해야 합니다(대법원 2005도6054).

속은 걸 알고도 잔금을 치르면 나중에 취소할 수 없습니까?

이의를 보류하지 않았다면 취소가 막힐 수 있습니다. 민법 제145조 제1호는 전부나 일부의 이행을, 제5호는 권리의 양도를 법정추인으로 정하고, 서울남부지방법원 2016가단266297 판결은 시설을 제3자에게 넘긴 매수인의 취소 주장을 배척했습니다. 손해배상 청구까지 함께 막히는지는 별도로 검토해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울고등법원 2023. 2. 1. 선고 2022나2000959 판결 — 요양원 목적 매수·위반건축물 해결 방법 착오 취소, 계약금 1억 5,800만 원 반환 (1심 의정부지방법원 2021가합50857 원고 패소, 대법원 2023다217015 상고기각, 상급심은 엘박스 표시로 확인)

• 창원지방법원 거창지원 2023. 2. 15. 선고 2021가단11874 판결, 창원지방법원 2024. 2. 14. 선고 2023나102858 판결 — 영업정지 미고지, 1심 취소 인정을 항소심이 취소·청구기각 (대법원 2024다225648 상고이유서 부제출 기각, 엘박스 표시로 확인)

• 서울고등법원 2025. 4. 25. 선고 2024나2024232 판결 — 입소자 특약·경쟁 요양원 고지의무 부정 (1심 서울중앙지방법원 2023가단5179376, 항소기각 확정)

• 의정부지방법원 2019. 5. 22. 선고 2018가합906 판결 — 정원·증축·입소자 특약, 퇴직금 정산금만 인용 (확정 표시)

• 서울남부지방법원 2018. 7. 26. 선고 2016가단266297 판결 — 시설 재양도 법정추인, 현상대로 인수 (확정 표시)

• 수원지방법원 2025. 7. 10. 선고 2023나107955, 2023나107962 판결 — 컨설팅 수수료 2% 유효 (1심 수원지방법원 성남지원 2022가단249069, 항소기각 확정)

• 서울중앙지방법원 2025. 10. 31. 선고 2024나65692 판결 — 별도 컨설팅 계약 부정 (1심 서울중앙지방법원 2023가단5449273, 항소기각 확정)

• 창원지방법원 통영지원 2024. 12. 11. 선고 2022가단17644 판결, 부산고등법원(창원) 2025. 8. 14. 선고 2025나10129 판결 — 2억 2,000만 원 약정, 감액을 항소심이 변경 (확정 여부 미확인)

• 서울고등법원 2012. 11. 14. 선고 2012나15284 판결, 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 — 가공 매출 기망, 권리금계약만 취소한 부분 파기환송 (환송 후 결과 미확인)

• 서울고등법원 2015. 5. 14. 선고 2014나2028877 판결, 대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다219528 판결 — 노인의료복지시설 근저당, 강행규정 아님으로 파기환송

• 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결, 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 — 고지의무, 취소 없는 손해배상, 과실과 고지의무 (2005다5812는 원심 파기환송)

• 대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다59247 판결, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406, 54413 판결 — 고지의무의 한계, 시가 묵비

• 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결, 대법원 1996. 12. 6. 선고 95다24982, 24999 판결 — 동기의 착오, 해제 후 착오 취소

• 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결, 대법원 1993. 9. 10. 선고 93다16222 판결 — 법률적 장애의 하자, 원상회복 동시이행

• 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결, 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결, 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 — 중개보수 한도, 무자격 중개, 1회 중개, 권리금 제외

• 법령 — 민법 제109조, 제110조, 제144조, 제145조, 제146조, 제575조, 제580조, 제582조, 제766조; 노인장기요양보험법 제31조, 제32조의3, 제37조, 제37조의4; 노인복지법 제35조, 제43조, 같은 법 시행규칙 별표 4; 공인중개사법 제32조, 제33조, 제49조, 같은 법 시행규칙 제20조; 형사소송법 제245조의7 (2026년 11월 5일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 잔금 지급 여부와 소유권이전 여부부터 확인합니다. 그에 따라 취할 수 있는 수단과 법정추인 위험이 달라지기 때문입니다. 그다음 매매계약서·양도계약서·컨설팅 계약서를 나란히 놓고 입소자 특약, 경업금지, 인수 조항을 읽습니다. 설명 자료와 실제 입소 자료, 건축물대장 위반 내용, 행정처분과 진행 중인 절차, 인근 시설 계획의 공개 시점, 매수인 측에 동종 업계 경력자가 있었는지, 문제를 안 날과 그 뒤에 한 행동까지 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 운영 가능성과 인식의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 운영 가능성입니다. 듣지 못한 사실이 요양원의 설치·운영이나 대금에 실제로 어떤 영향을 주는지를 행정청 회신, 시행규칙 부칙, 입소자 수 대조표로 수치화합니다. 그래야 12㎡ 위반으로 취소가 인정된 판결에 가까운 사건으로 정리하고, 화장실 1개소 판결이나 영업정지 항소심 판결의 논리를 미리 막을 수 있습니다. 둘째, 인식입니다. 상대방이 그 사실을 알았다는 증거와, 내 쪽이 몰랐다는 사정을 함께 정리합니다. 매도인의 인식이 약하면 사기 취소보다 착오 취소를 앞세우고, 사업을 계속할 분이면 취소 대신 손해배상과 위약금을 중심으로 구성합니다. 잔금 전이면 이의 보류와 일정 협상을, 공정증서가 있으면 집행정지를 먼저 처리하고, 컨설팅 수수료는 업무 기록을 대조해 별도 쟁점으로 다룹니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 요양원 영업정지 미고지를 두고 1심은 취소를, 항소심은 청구 기각을 선고했습니다. 차이를 만든 것은 부칙 한 줄, 담당 공무원의 진술, 대화 한 구절이었습니다. 법무법인 도모도 부동산 매매의 기망·착오 취소와 손해배상 쟁점의 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 행정 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

이 글의 판결들은 같은 미고지 주장이 계약금 전액 반환으로 끝나기도 하고 청구 기각으로 끝나기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 특약 문구와 행정청 회신, 그리고 문제를 안 뒤의 행동에서 만들어졌습니다.

잔금을 보내기 전에, 양도인과 합의서를 쓰기 전에, 고소장을 내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 행정 기록을 함께 정리하고, 취소와 손해배상 중 어느 길이 맞는지, 운영을 어떻게 이어 갈지까지 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산 매매·사업 양수 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 요양시설을 양수하셨거나 잔금을 앞두고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때 매매계약서와 권리 양도계약서, 컨설팅 계약서, 계약 전 받은 입소자 명단·매출 자료, 인수 후 입소자 현황, 건축물대장과 등기부, 행정처분 통지서, 양도인·컨설턴트와 나눈 문자와 녹음, 대금 이체 내역을 가져오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.